Metodologiska utgångspunkter

Studien skildrar ett pågående skeende och de möjliga effekterna utav detta. Under studiens arbetsgång pågår en global kris i form av en pandemi som har haft stora effekter på världsekonomin och kommer troligen att ha långsiktiga konsekvenser för världsekonomin. För att förstå mer om hur det aktuella läget kan komma att påverka fastighetssektorns tillgång till kapital, så har studien använt några referenspunkter. Den första är lärdomar från tidigare kriser, vilket får fungera som en fond för analys av nuvarande signaler och snabba trender på marknaden. Kunskap om tidigare kriser har hämtats från forskningslitteraturen. Den andra referenspunkten är synpunkter från olika experter som dagligen hanterar de frågor som studien studerar. Det innebär också att författarna till studien har samlat in två typer av material: litteratur och dokument som analyserar effekter av tidigare ekonomiska kriser och information från nu verksamma experter. Detta ger också två olika tidsperspektiv, vilket fördjupar och ökar möjligheter till analys.

Analysen av insamlat material för de två delarna som ska ligga till grund för studiens slutsatser -– krishistoria och intervjuer med relevanta experter – har en kvalitativ ansats och har haft utgångspunkt i ett tolkande synsätt. I studien finns också insamlat kvantitativt material då huvudfokus är på coronavirusets effekter för fastighetssektorns refinansieringsmöjligheter. Även detta kvantitativa underlag har i analysfasen tolkats av studiens författare. Det betyder att insamlat material från fastighetsbolag, banker, myndighet, rådgivare och konsultbolag -– kvantitativt och kvalitativt – har ställts mot ekonomisk teori, erfarenheter från historien och sedan tolkats. Det tolkande perspektivet understryks då det är fråga om en uppskattning av möjliga framtida utfall. Det finns mer kvantitativa (och positivistiskt grundade) sätt att genomföra scenarioanalyser, men studien har valt ett tolkande synsätt, eftersom ingen vet vad den rådande krisen kommer att landa i. Vilka långtgående effekter och konsekvenser som det kan ha för världsekonomin, Europa, Skandinavien och för Sverige, får tiden utvisa. Studien har en induktiv ansats. Det innebär att slutsatser dras baserat på verkliga erfarenheter, som erhållits från inläsning av tidigare kriser och från intervjuer med respondenterna (Heit & Rotello, 2010).

35

4.2 Metodval

Studien använder alltså två typer av metoder för att samla in material:

1. Dokumentstudie kring relativt moderna ekonomiska kriser som påverkat den svenska kommersiella fastighetsmarknaden och dess finansieringsmöjligheter. Här handlar det om traditionell strukturerad läsning av forskningsartiklar och avhandlingar som sedan presenteras med utgångspunkt på lärdomar som är viktiga för förståelse av studiens huvudfrågor.

2. För intervjuerna med respondenterna användes så kallade semistrukturerade intervjufrågor. Det innebär att intervjun baseras på ett antal förberedda frågor men tillåter diskussion som sedan kan leda till ytterligare oförberedda följdfrågor (Bryman & Nilsson, 2018). Denna studie har valt denna typ av intervjuer för att inte riskera att gå miste om möjligheten att fördjupa förståelsen av svaren. När experter svarar om sitt eget expertområde kan det behövas fördjupande frågor för att svaren ska bli möjliga att förstå. Vidare så presenteras empirin från intervjuerna med anonymitet. Detta är för att respektera respondenternas integritet. Dessutom är anonymiteten vald då denna studie vill undvika icke medveten marknadsföring åt specifika bolag som har ställt sin kunskap till studiens förfogande (Merriam, 1994). I en pågående kris kan det finnas skäl för vissa företag att inte ha möjlighet att ställa upp på intervjuer.

Pålitlighet är ett koncept för att utvärdera kvaliteten hos studien. Pålitligheten i en studie som använder intervjuer kan testa på bland annat tre olika sätt. Först mäts studiens stabilitet genom att jämföra svaren hos sin källa. För att se om ett svar förblir överensstämmande ställer man samma frågor till en respondent, fast vid olika tillfällen. I denna studie så har respondenterna inte intervjuats fler än en gång, men de olika respondenternas svar har varit överensstämmande med varandra. Detta leder till konsekvensen i studien. Konsekvens handlar om frågornas integritet så att svaren hos respondenterna förblir om samma ämne. Detta har följts och en röd tråd bland svaren hos respondenterna har kunnat noteras av författarna. Till sist kan studiens ekvivalens testas genom att ställa frågor med samma innebörd under en intervju, fast med olika alternativa former. Ekvivalens kan också testas genom att två forskare tolkar och observerar en och samma intervju (Long & Johnson, 2000). Under varje intervju har båda författarna varit närvarande, på så sätt behandlas alla respondenternas svar från båda. Pålitligheten av en kvalitativ studie är av betydelse för andra forskare som vill uppnå samma resultat genom att tillämpa samma metodologiska utgångspunkt och tillvägagångssätt (Saunders et al, 2016). Denna studie använder semistrukturerade intervjuer och därför begränsas möjligheterna angående pålitligheten, då andra forskare inte har möjlighet att få ut exakt samma svar från respondenterna, även om frågeformulären som använts finns som bilaga 1 samt bilaga 2.

Då inga tidigare studier har forskat om effekterna från Covid-19 på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden, finns det idag brist på kunskap i ämnet. Studiens resultat kommer därmed kunna bidra med ny och användbar information och därför anses relevansen för denna studie som hög.

36

4.3 Urval

Intervjuer har hållits med representanter från fastighetsbolag, banker, konsultbolag och även Finansinspektionen. Samtliga respondenter arbetar direkt eller indirekt med den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Valet av respondenter är baserat på deras relevans för studiens ämnesområde. En begränsning gällande respondenter är att det rådande läget medfört ökade arbetsbelastningar vilket resultera i ett flertal respondenter som ej kunnat medverka. Enligt Merriam (1994) ska en intervju resultera i insikt och förståelse inom ämnesområdet, varför följande personer intervjuats och presenteras i tabell 1: Medverkande respondenter.

Tabell 1: Medverkande respondenter

Fastighetsbolag Intervjuperson Position

Atrium Ljungberg Albert Olofsson Financial Controller

Corem Anna-Karin Hag Vice VD & CFO

Fabege Åsa Lind Finanschef

Fabege Åsa Bergström Ekonomichef

Hemsö Jonas Rosengren Group Treasurer

Hufvudstaden Åsa Roslund Finanschef

Kungsleden Fredrik Sandell Finanschef

Stendörren Erik Ranje CEO

Vasakronan Tomas Nystedt Finanschef

Banker Intervjuperson Position

Danske Bank Erik Bodin Senior Adviser

Danske Bank Jonas Wikfeldt Treasurer

SBAB David Larsson Kundansvarig

Swedbank Sören Jonsson Fastighetsanalytiker

Swedbank Rikard Espås Fastighetsanalytiker

Swedbank Urban Håkansson Head of Sector Real Estate

Övriga Intervjuperson Position

Catella Arvid Lindqvist Head of Research

Finansinspektionen Olof Netzell Senior Analytiker

37

Etiska aspekter har också beaktats avseende svaren från respondenterna. Vidare kan forskarnas eventuella partiskhet påverka valet av respondenter och därigenom studiens utfall. Detta är särskilt viktigt att beakta i den här typen av studie, där analysen bygger på tolkning av olika intervjuades upplevelser av ett pågående skeende. En av anledningarna till att intervjua fyra parter, (fastighetsbolag, myndighet, banker och konsultbolag) är att minimera risken för partiskhet i bemärkelsen ensidighet. Hade författarna till studien enbart frågat en typ av aktör så är risken för ensidighet hög och analysen av materialet riskerat vara färgad av ensidiga värderingar (Merriam, 1994). Valet att låta de intervjuades synpunkter på huvudfrågan presenteras med anonymitet är också baserat på etiska grunder.

Respondenterna informerades inför respektive intervju om studiens syfte och ämnesområde. Detta enligt rekommendationer inom metodlitteratur (till exempel Bryman. & Nilsson, 2018). Effekten av att författarna följt det så kallade ”informationskravet” är att respondenterna frivilligt kan välja om de vill delta eller ej. Detta har varit av stor vikt då en av respondenterna efter genomförd intervju meddelat att hen inte ville delta. Det är känsligt för respondenter att uttala sig om en pågående kris. Dels kan respondenterna ha en officiell roll på myndighet eller företag där de är oroliga att bli citerade och där information om vad de sagt eventuell också kan vara kurspåverkande. Dels är det svårt att sia om en osäker framtid och vilka konsekvenser virusutbrottet kan ha för den svenska kommersiella fastighetsmarknaden.

Respondenterna har även haft möjlighet att undvika att besvara ställda frågor samt avsluta intervjun på eget bevåg. Detta aktualiserades då vissa respondenter begärde att intervjufrågorna överlämnades innan utförandet av intervjun. Vidare så har nyttjandekravet samt samtyckeskravet tagits i beaktning vid intervjuerna. Nyttjandekravet innebär att de svar som respondenterna ger används i det syfte som forskningsstudien anger. Svaren nyttjas inte för annat än detta. Detta är en viktig etisk aspekt och synliggör ytterligare ämnets problematik: att uttala sig om framtida effekter av en pågående kris. Till sist så har respondenterna haft möjlighet att lämna samtycke till deltagande av studien. Detta är inom ramarna av samtyckeskravet (Bryman. & Nilsson, 2018).