Resultat från intervjustudien: Representanter för fastighetsbolag

Följande avsnitt utgörs enbart av svar från intervjuer av respondenter från fastighetsbolag. Svaren redovisas anonymt, vilket medför att de citat som också presenteras är anonymiserade.

5.2.1 Marknadsläget före Covid-19

Möjligheten att finansiera fastigheter är väldigt bra. Tillgängligheten och tillgången på kapital via bankmarknaden och kapitalmarknaden har varit väldigt god för samtliga aktörer inom fastighetssektorn, oaktat vilket fastighetssegment bolaget arbetar med. Detta gäller för samtliga finansieringsformer, allt från traditionella säkerställda banklån till obligationer och certifikat. Både banker och kapitalmarknaden har haft mycket kapital och varit villiga att finansiera och investera i fastighetssektorn. Skulderna har vuxit allt mer i fastighetssektorn i kombination med att fastighetsvärdet har ökat kraftigt, det har också blivit mindre bankfinansiering och mer marknadsfinansiering på grund av pris, volym och smidighet.

46

“Det har aldrig varit så bra tillgång på kapital som det var innan Covid-19”

Innan finanskrisen år 2008 var nästintill all finansiering via bankmarknaden och kapitalmarknaden fanns inte riktigt i Sverige. Löptiderna på banklånen var dessutom betydligt kortare än vad dem är idag. Vid finanskrisen fanns det i korta drag enbart eget kapital via stamaktier samt traditionell säkerställd bankfinansiering. Men kort därefter, under 2010 introducerades allt fler finansieringsformer via kapitalmarknaden, obligationer, certifikat, preferensaktier och hybridobligationer. Efter finanskrisen blev obligationsfinansiering allt mer populärt och kapitalmarknadens betydelse för fastighetssektorn som finansiär fick allt större betydelse.

Kapitalstrukturen i fastighetssektorn är väldigt bolagsspecifika. Det är svårt att uttala sig i generella termer, men man skulle kunna säga att kapitalstrukturen är betydligt mer diversifierade idag än för 10 år sedan. Det är vanligt förekommande att man använder sig av säkerställd bankfinansiering, kapitalmarknadsfinansiering och hybridinstrument. Ett vanligt resonemang gällande finansiering är att man använder sig så mycket som man kan av den billigaste finansieringskällan och därefter “fyller man på” med det näst billigaste alternativet. Under en längre tid har marknadsfinansiering utgjort det billigaste alternativet, vilket fått många aktörer att söka finansiering i denna marknad. Den generella fördelen med marknadsfinansiering är att man slipper pantsätta sina fastigheter då finansieringen inte är säkerställd, samtidigt som mängden investerare är större. Detta speglar sig även i volymerna. Det har även blivit vanligare med internationella investerare som finansiärer. 5.2.2 Finansieringsalternativ

Det är svårt att avgöra vilken som är den vanligaste finansieringsformen idag, eftersom det är väldigt bolagsspecifikt. Däremot kan man säga att kapitalmarknaden har blivit väldigt attraktiv sedan finanskrisen år 2008. Fördelar med marknadsfinansiering kan hänvisas till prisnivån, smidigheten, större volymerna samt avsaknaden av att behöva pantsätta fastigheter. En finansieringskälla via kapitalmarknaden som har tagit marknadsandelar av fastighetssektorns finansiering är obligationer. Obligationsfinansiering har varit väldigt billigt under en längre tid och är smidigt att emittera. Transaktionsinriktade bolag kan dra stor nytta av obligationer genom dess snabba processer. I takt med detta så har det blivit allt mer vanligare att fastighetsbolag skaffar sig en extern rating för att kunna erhålla bättre villkor på kapitalmarknaden. Om bolaget har en investment grade rating, är kapitalmarknadsfinansiering det absolut vanligaste alternativet. Investment grade rating betraktas som ett kreditbetyg för obligationer där ratingen syftar till investeringskvalitén i respektive bolag som erhåller en rating. Ratingen signalerar att investeringsrisken i ett företag är låg, således att risken är låg att bolaget hamnar i obestånd. Om bolaget inte har en rating är det vanligare med bankfinansiering som huvudkälla. Bolag som har en rating får större tillgång till fler investerare samtidigt som prisvillkoren på obligationer blir bättre. Vidare finns det aktörer som anser att rating kan vara hämmande, framförallt för bolag under tillväxt. Ratingen försämras med banklån, då belåningsgraden påverkas negativt. Detta nyckeltal

47

väger tungt i ratingen hos bolag som är under tillväxt, som vanligtvis har ett litet kassaflöde och hög belåningsgrad. Därför går rating och en offensiv tillväxt inte hand i hand.

“Preferensaktier börjar bli något omodernt”

Hybridkapitalet preferensaktier är det delade meningar om och börjar idag anses som något omodernt. Något som ansågs bara för några år sedan vara väldigt hett, har intresset för dessa nu svalnat. Kapitalet som har funnits att tillgå den typen av finansieringsform är begränsat och har redan investerats. Det är delade meningar kring kapitalkällan om det är eget kapital eller skuld. Eftersom det saknar en refinansieringsrisk så bör det anses vara eget kapital även ur ett redovisningsperspektiv, då det påverkar flexibiliteten i kassaflödet. Medan andra menar att det bör ses som en skuld eftersom det sker löpande utdelningar, vilket kan likställas med räntebetalningar vid traditionella lån. Fördelen med dessa är att de är billigare jämfört med stamaktier, som är betydligt dyrare att emittera samtidigt som det inte finns en risk gällande refinansiering.

“Marknadsfinansiering är populärt och är väldigt attraktiv som finansieringskälla när den marknaden faktiskt fungerar”

En finansieringskälla via kapitalmarknaden som också har blivit allt mer vanlig är private placements. Det är när en försäljning av aktier eller obligationer sker till förvalda investerare istället för att gå till den öppna marknaden. Investerare som bjuds in till att delta i riktade emissioner är oftast få till antalet och inkluderar rika enskilda investerare, banker och andra finansiella institutioner, fonder, försäkringsbolag samt pensionsfonder. Fördelen med denna finansieringsform är att det är en enkel process som går relativt fort och har inte samma omfattande lagkrav som andra finansieringsformer har.

“Private placement är fördelaktigt då man slipper öppna upp sig för hela marknaden”

När man emitterar till den breda massan så finns det ett signalvärde, vilket kan bli positivt eller negativt. Övertecknas det så visar det på att bolaget är starkt och att marknaden tror på bolaget. Övertäckningen medför ett styrketecken för fastighetsbolaget, att marknaden bedömer bolaget som finansiellt hälsosamt och att framtidstron på bolaget är god. Undertecknas emissionen så skickar det negativa signaler till marknaden att det finns en begränsad framtidstro på bolaget, att det finansiella tillståndet inte är tillräckligt. Det kan även generera en negativ tro och tillit på företagets ledning och ägare. Därav kan det vara smidigt och enkelt att enbart föra dialog med en part vid finansiering, där man kommer fram till villkoren gemensamt. Det råder delade meningar om det anses vara ett komplement eller konkurrent till bankmarknaden, men riktade emissioner har kommit att få större utrymme i fastighetssektorn.

48

Det man helt klart kan konstatera är att marknadsfinansiering har blivit allt mer vanligare, vilket är väldigt bra då man har större möjlighet att diversifiera sin finansieringsportfölj. Med marknadsfinansiering så krävs det inte att man pantsätter sina fastigheter samtidigt som det är lättare att fånga upp möjligheter genom att finansieringen går snabbare att få igenom. Dessutom medför marknadsfinansiering en bättre konkurrens på prissättningen för långivarna. Generellt så har allt fler aktörer gått från att huvudsakligen ha bankfinansiering till att ha mycket av sin skuld i marknaden. Det är viktigt att man har flera finansieringskällor för att sprida risken och ha många möjligheter till att få billigt kapital från olika källor. En diversifierad finansieringsportfölj är fördelaktigt eftersom ingen enskild finansiär kan sätta tempot för fastighetsbolages expansion. Om man enbart använder sig av bankmarknaden för finansiering, då är det deras välvilja att låna ut som sätter måttstocken på hur snabbt och mycket man kan växa som bolag. Har man däremot tillgång till flera olika kapitalkällor så kan man vända sig till en annan finansiär om någon inte har möjlighet att erbjuda kapital.

Banksektorn är stor i norden men hårda och stränga regelverk, ökade kapitalkrav samt mer fokus på digitalisering har krävt mycket resurser från bankerna vilket påverkar deras konkurrenskraft som finansiär. Där har kapitalkraven slagit direkt mot bankernas lönsamhet. Detta medför att bankmarknaden inte har kunnat erbjuda samma villkor som fastighetsbolagen kan erhålla via kapitalmarknaden. Vilket även har gett en skjuts till obligations- och certifikatmarknaden. Men även om marknadsfinansiering blir allt mer populärt och vanligare som kapitalkälla så är det av central betydelse att bibehålla relationer med banker. Om man inte har bankskuld så är det viktigt att åtminstone ha kreditfaciliteter i bankerna, vilket fungerar som lånelöften som kan nyttjas vid behov och kan likställas med en försäkring.

“Refinansieringsrisken minskar drastiskt då man har en relation till banken, bekymmer kring

låneförfall försvinner”

Fördelen med traditionell bankfinansiering är att man har möjligheten till dialog när det behövs. Exempelvis för att lösa lån i förtid, förlänga löptiden eller att få hjälp med att refinansiera förfall på kapitalmarknaden. Även är bankfinansiering säkerställd och därmed inte lika orolig och volatil som annan finansiering kan vara. Dessutom är bankfinansiering fördelaktigt i det avseendet att de tar längre tid på sig att reagera på marknadshändelser, således är de mer trögrörliga i sin prissättning. För större fastighetsbolag är marknadsfinansiering mest populärt men för mindre bolag är bankmarknaden fortsatt den huvudsakliga källan för finansiering. För att göra entré på kapitalmarknaden så behöver man kunna uppvisa starka årsredovisningar, ha starka och erfarna ägare och uppnå en viss volym i tillgångar.

49

5.2.3 Marknadsläget under Covid-19

Det rådande marknadsläget är väldigt turbulent. Kapitalmarknaden har nästintill frysts, regeringen köper företagscertifikat och lånar ut kapital till bankerna för att kunna stimulera ekonomin. Det är kritiskt att obligationsmarknaden och certifikatmarknaden kommer igång så snart som möjligt. När obligationsmarknaden är skakig och certifikatmarknaden är ur funktion så är det av ytterst vikt att man har tillgång till andra kapitalkällor. Där är banker ett bra komplement till marknadsfinansiering. Det finns en stor oro på marknaden och en rädsla bland investerare, vilket speglas i prisnivåerna för marknadsfinansiering.

“Det är svårt att redan nu bedöma effekterna som Covid-19 kommer ha på fastighetsmarknaden,

men en sak som är säker är att det kommer ha en effekt på marknaden. Frågan är bara hur stor effekten kommer att vara”

Vid kriser blir banker vanligtvis mer restriktiva i sin utlåning, medan kapitalmarknaden är rätt oprövad i Sverige, vilket innebär att det inte finns direkta erfarenheter hur den agerar i landet. Men kapitalmarknaden är mer osäker och volatil än bankmarknaden. Det som kan hända är att marknadsfinansiering stryps helt under en tid och fastighetsbolag får vända sig till bankmarknaden för att refinansiera sina förfall på kapitalmarknaden.

“Bolag som under en längre tid har gått dåligt får ett snabbt avslut nu”

Detta kan vara väldigt tufft för vissa fastighetsbolag som är överviktiga i kapitalmarknaden och saknar kreditfaciliteter i banker, för att kunna refinansiera sina förfall på kapitalmarknaden. Har bolaget kapitalstarka ägare så finns alltid möjligheten att vända sig till dem istället för banker, men saknar bolaget kapitalstarka ägare så kan det bli problematiskt.

“Under stormiga tider så brukar aktörer bege sig från öppet hav till trygga hamnar, således från kapitalmarknaden till bankmarknaden”

Bankmarknaden är mer trygg och stabil än kapitalmarknaden, vilket är något som upplevs nu. Det finns en osäkerhet kring hur intjäningen kommer att påverkas samt kostnaderna. Vakansrisken och risken för uteblivna hyresintäkter har ökat, vilket kan komma att ha en påverkan på fastighetsvärdena. Finansiering via bankmarknaden beror mycket på vilka tidigare kontakter och relationer man har med bankerna. Men likviditeten är en viktig faktor, fastighetsbolag som har en liten andel kortfristiga förfall och en god täckning för att hantera framtida låneförfall premieras. Detta i kombination med en stark balansräkning och en försvarbar belåningsgrad så är man attraktiv i bankmarknaden.