Resultat från dokumentstudien: Ekonomiska kriser

Författarna har valt att presentera resultat från tidigare studier som berör fastighetskrisen under 1990-talet samt finanskrisen år 2008. Detta är för att ge en överskådlig förståelse om krissituationer och dess påverkan samt effekter för fastighetsmarknaden, vilket är extra relevant då studien genomförs mitt under en kris orsakad av coronaviruset. Författarna valde det två relativt moderna kriserna som båda berört den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Fastighetskrisen under 1990-talet berodde på en extensiv utlåning från en svagt reglerad bankmarknaden till en överbelånad fastighetssektor. Efter krisen kunde man konstatera att banker inte tog hänsyn till fastighetsbolagens nyckeltal eller betalningsförmåga. Konsekvensen blev strängare regleringar och lagkrav för bankväsendet och ändringar gällande värderingar av fastighetsbolag.

Under finanskrisen år 2008 var bankmarknaden nästintill den enda finansieringskällan för fastighetssektorn, vilket resulterade i en stor kapitalbrist för fastighetssektorn. Bankmarknaden blev väldigt restriktiv i sin utlåning under denna krisperiod. Finanskrisen ledde till en kraftig förhöjning av bankernas kapitalkrav vilket kom att slå direkt på deras lönsamhet. Medan under rådande Covid-19-kris, har Finansinspektionen istället valt att lätta på kapitalkraven för bankmarknaden, så att bankerna kan öka sin utlåning och på så sätt stimulera marknaden. Denna Covid-19-kris har inte sitt ursprung från fastighetsmarknaden eller kan härledas till

40

fastighetsmarknaden som de två tidigare kriserna. Trots skilda förutsättningar så finns det lärdomar att hämta utifrån de båda analyserade kriserna, vilket innebär att båda kriserna presenteras mer ingående.

5.1.1 Fastighetskrisen under 1990-talet

Enligt Englund (2004), Regeringen (2000) och Wallander (1994) förändrades den svenska bankmarknaden mellan åren 1980 och 1990. Fastighetskrisen som inträffade på 90-talet var en följd av de avregleringar som genomförts på bankmarknaden. Avregleringarna var till för att främja konkurrensen bland bankerna och för att kunna optimera allokeringen av kapital. Decenniet inleddes med en svensk högkonjunktur, låg arbetslöshet, stark BNP-tillväxt och en välfylld statskassa (Regeringen, 2000). Sverige hade under denna tid en fast växelkurs och penningpolitikens mål var att stimulera räntan till en sådan nivå så att kapitalflöden hålls i balans (Englund, 2004). Situationen med höga löneökningar, en fast växelkurs och ökad prisnivå, förändrades snabbt negativt och försämrade kostnadsläget i Sverige.

Enligt Sveriges Riksbank (u,å) skedde det en global förändring år 1990 när Väst- och Östtyskland återförenades och D-mark blir landets gemensamma valuta. Detta innebar att det enade Tyskland fick en fördelaktig växelkurs mot övriga ekonomier inom Europa samt USA. Utländskt kapital sökte sig allt mer från Sverige och istället mot Tyskland som blev mer attraktivt för utländska investerare. Under samma tidsperiod genomgick bankväsendet i Sverige strukturförändringar i form av större avregleringar som medförde en påtaglig ökad utlåning till fastighetssektorn. Regeringen (2000) förklarar att konsekvensen av denna kreditexpansion var kraftigt ökade fastighetspriser. Ökad tillgänglighet till lånat kapital drev priserna på fastigheterna över det verkliga värdet, vilket resulterade i en fastighetsbubbla.

Tillslut fick flera aktörer stora problem med att fullfölja sina finansiella åtagande och år 1992 var krisen var ett faktum. Enligt Hagberg & Jonung (2005) fick sysselsättningsgraden under denna period möta ett fall till följd av fastighetskrisen. Bankernas fastighetsrelaterade exponeringar orsakade störst skada på bankernas totala kreditförlust (Wallander, 1994). Den svenska ekonomin överrumplades av kraftiga kapitalförluster i banksektorn och fallande fastighetspriser (Sveriges Riksbank, u,å). Investerare blev allt mer passiva till sina svenska investeringar då den svenska kronan ansågs vara övervärderad, något som Sverige inte var förberedd på. Många investerare försökte därför att realisera sina vinster i Sverige och sen söka efter tillgångsslag utanför landet. Detta resulterade i kapitalutströmningar från Sverige och landet fick till följd av detta ett extremt budgetunderskott. Enligt Boksjö & Lönnborg-Andersson (1994) genomförde Riksbanken flera ingrepp i marknaden för att försöka stimulera ekonomin och stoppa de extrema utflödena från Sverige. Detta resulterade i att styrräntan tillfälligt nådde 500 procent. Genom flera ingrepp i marknaden så lyckades Riksbanken att vända den nedåtgående trenden och stabilisera landets utflöde på kapital samt dämpa den rådande oron på marknaden (Regeringen, 2000).

41

Raset på fastighetsmarknaden förklarar både Englund (2004) och Perbo (1999) berodde på höga räntekostnader som fastighetsägarna inte kunde betala. Den kreditprövning som rådde innan kraschen tillät en mycket hög belåning där fastigheter utgjorde säkerheten bakom lånen. Under denna tidsperiod var det enbart värdet på fastigheterna som var relevant, inte fastighetsbolagens kassaflöden eller betalningsförmåga. Problematiken var att fastigheterna var övervärderade och när priset på dessa fastigheter föll blev kostnaderna för lånen för höga. Förändringen på fastighetsmarknaden efter krisen innebar en förändrad kreditprövning där värdet på fastigheterna inte längre var det centrala, utan fastighetsbolagens kassaflöden och betalningsförmåga.

5.1.2 Finanskrisen under 2008

Enligt Berk & DeMarzo (2017) och Birt et al (2017) var finanskrisen år 2008 var ett faktum när investmentbanken Lehman Brothers ansökte om konkurs. Krisen är även känd som Subprime-krisen och tar sitt ursprung från den amerikanska fastighetsmarknaden.

Subprimelån är den typen av lån som har rörlig ränta, vilket innebär att räntan justeras under tiden som låntagaren innefattar lånet. Denna typ av finansieringsform ger initialt låntagaren en låg ränta, som sedan justeras till betydligt högre nivåer efter en tidsperiod om några år (Berk & DeMarzo, 2017). Samtidigt som subprimelån var aktuella så förändrades bankernas kreditgivningspolicy och det blev allt lättare att kvalificera sig för att ta ett subprimelån (Riksdagen, 2011). Det resulterade i att hushåll med svag betalningsförmåga blev de största representanten som låntagare till denna finansieringsform. Före krisen, när räntor fortfarande var relativt låga och priser på bostäder höga, kunde man enkelt refinansiera sina subprimelån genom att teckna nya. Detta ohållbara sätt att finansiera sina lån förklarar Berk & DeMarzo (2017) samt Birt et al (2017), brast när räntorna ökade. I många fall var den utestående skulden till bankerna långt över marknadsvärdet på bostäderna. Lehman Brothers var en av flera banker som var överexponerade mot denna typ av bolåneinstrument, som kom att orsaka finanskrisen.

Den amerikanska systemkraschen fick globala effekter som påverkade den svenska marknaden. Enligt Riksdagen (2011) infördes det hårdare och strängare bankregleringar, samt nya lagkrav för institutioner och värdepappersbolag. Det blev tydligt att flera globala banksystem hade alldeles för låga kapitalkrav. Sverige vidtog flertal åtgärder för att försöka främja sparandet och minska risker för stora kapitaluttag från banker och utflöden från Sverige. Resolutionsfonden skapades, där banker och institutioner betalar en avgift som ska fungera som ett stöd under turbulenta marknader. Vidare så implementerades Basel III som en stödåtgärd. Riksbanken tog ett stort ansvar för att säkerställa likviditeten inom Sveriges finansiella system (Elmér et al, 2012). Banker fick hjälp av Riksbanken via lån i både amerikanska dollar och även svenska kronor med långa löptider, för att underlätta bankernas finansiering samt överlevnad. Riksbanken sänkte även räntan för dess utlåning till bankerna i syfte att minska bankernas finansieringskostnader (Elmér et al, 2012). Genom dessa åtgärder drabbades Sverige inte lika hårt som övriga europeiska grannländer.

42

Enligt Sveriges Riksbank (2011) var det innan krisen ett stort fokus på enskilda institut och aktörer som hanterade subprimelån missade de risker som fanns på systemnivå. Efter finanskrisen år 2008 insåg många centralbanker hur viktigt det är med ett samordnat internationellt agerande och internationella styrningsarrangemang fick därefter en central roll för global finansiell stabilitet.

Andersson & Zeffer (2009) studie kan efterliknas med förutsättningarna för denna studie, då de forskade kring ämnet om frusen kreditmarknad under dåvarande rådande finanskris. Deras studie var att undersöka hur finanskrisen påverkade möjligheterna att anskaffa kapital under en finanskris. Studien påvisade att bolag inte uppfattade någon större inverkan på möjligheter till att anskaffa finansiering, främst då på obligationsmarknaden. Investerare hade vidtagit försiktighetsåtgärder och företag indikerade att de föredrog långsiktig inlåning på kapital för att minska refinansieringsrisken, även om dessa typer av lån var dyrare i relation till vanliga banklån. På turbulenta marknader visade det sig att företag var beredda på att betala en extra kostnad för längre upplåning. Detta är för att undvika att behöva refinansiera lån som förfaller under en kris som därmed kan leda till likviditetsproblem.

Efter krisen kunde Alfonso et al (2011) konstatera att banker inte helt frös sin utlåning under finanskrisen år 2008. Istället ansåg bankerna att minska risken för betalningsförsummelse för att minska eventuella kreditförluster hos låntagare. Studien påvisade även att diversifieringen av fastighetssektorns kapitalkällor ökade efter krisen. Detta stödjer Andersson & Zeffer (2009) studie om att bankmarknaden fortfarande fungerande under finanskrisen år 2008, trots att marknaden var turbulent.

5.1.3 Epidemier & pandemiers konsekvenser

Golding & Mariathasan (2014) redovisar hur en förändring på en enskild marknad kan få förödande effekter på andra marknader. Detta fenomen kallas för fjärilseffekten och innebär att en liten förändring på något som anses vara betydelselös, kan få signifikant större konsekvenser på en annan marknad i en kopplad händelseutveckling. Global interaktion har varit väsentligt för ökad hälsostandard och levnadsnivå, men har också inneburit att världen har blivit mer komplex och beroende av varandra. Vidare så förklarar Golding & Mariathasan (2014) samt Peckham (2013) att denna komplexa globala struktur har gjort det svårare att identifiera grundorsaker till eventuella kriser. En händelse kan få systematiska konsekvenser som inte går att förutse innan det har inträffat. Enligt Folkvårdsmyndigheten (2019) och Nature Reviews Microbiology (2019) är en pandemi en ny typ av influensavirus som drabbar stora delar av världen som även får effekter på samhället. Under 2000-talet har världen drabbats av tre stora pandemier innan Covid-19, dessa är SARS, svininfluensan och fågelinfluensan. Tre lärdomar från tidigare pandemier är att man först och främst ska identifiera källan som orsakat pandemin. Därefter ska man försöka isolera viruset. För slutligen så krävs det ett globalt samarbete för att motverka spridningen då pandemi-spridningar inte respekterar landsgränser (Golding & Mariathsan, 2014). Likheten mellan pandemier och

43

finanskriser är att lokala defekter får globala konsekvenser. T.ex. att subprime-marknaden tillslut påverkade hela globala ekonomin. Det är bland annat därför Shiller (2008) menar att man ska behandla finansbubblor på samma sätt som epidemier och lyfter fram hur en smittsam “övertro” infekterar flera marknader.

5.1.4 Händelseförlopp under kriser samt lärdomar

Tidigare forskning såsom Feld et al (2017), Berk & DeMarzo (2017), Shiller (2016), Sapienza & Zingales (2012), Kindleberger & Aliber (2011), Alfonso, Kovner & Schoar (2011), Andersson & Zeffer (2009), Hagberg (2007) och Englund (2004), har alla studerat antingen fastighetskrisen under 1990-talet eller finanskrisen år 2008, för se vilka lärdomar man fick utav kriserna. Både Hagberg (2007) och Kindleberger & Aliber (2011) redovisar det generella förloppet på en marknad som uppstår under en kris. Förloppet börjar med en förändring, en utlösande faktor, som på marknaden resulterat till en framtidstro och generell positivism. Detta kan exempelvis vara lagförändringar eller nya innovationer. Den utlösande faktorn, själva förändringen gynnar det ekonomiska flödet och stimulerar tillväxt. Effekterna från detta är en uppåtgående trend med högre prisnivåer, ökad efterfrågan och ett större penningutbud i ekonomin. Den positiva framtidstron med stora förväntningar som växer fram ger skjuts åt prisstegringar, vilket leder till en ökad skuldsättning i marknaden. Till följd av detta så sker det en kreditexpansion och konkurrensen hårdnar på marknaden. Aktörer prioriterar kvantitet före kvalitet i en så kallad “volymsjuka”. Goda marknadsförhållanden i kombination med affärsmöjligheter leder till att aktörer tar större risker. Högkonjunkturer övergår till en överhettad marknad som präglas av risk. Tillslut bestämmer sig en aktör att realisera sin vinst genom att avyttra sina tillgångar, vilket kan leda till att flera aktörer i marknaden gör samma sak. Detta flockbettende, där majoriteten av aktörerna i marknaden säljer sina tillgångar för att realisera sina vinster kan medför prisfall och vända konjunkturen nedåt. Boksjö & Lönnborg-Andersson (1994) summerar det i tre utmärkande händelseförlopp. Första steget är en ökad spekulation där penningvärdesförändringar förekommer. Följande steg är en ökad konkurrens vilket leder till ett ökat risktagande hos aktörerna. Slutligen är det tredje händelseförloppet ett skifte av konjunkturen. Detta skifte som vanligtvis är nedåtgående synliggör de brister som finns i systemet och många bolag sätts i konkurs under detta skifte i konjunkturen. Händelseförloppen som kan delas in i tre steg stöds i Allen & Gale (2000) studier som använder dessa tre steg för att beskriva händelseförloppet i finansbubblor.

Vidare så ställer Hagberg (2007) och Belfrage & Kallifatides (2018) frågan om det finns någon modell för svensk bankkrishantering. Det ständiga problemet med kriser är att på förhand bedöma när en ekonomisk förändring ska ske och när marknaden övergår från högkonjunktur till en negativ spekulationsekonomi. Enligt Hagberg (2007) så kommer en ekonomi fungera så länge kredittillgången inte stryps åt, så att det finns kapital att tillgå för marknadsaktörerna som kan stimulera konsumtion, investeringar och andra ekonomiska aktiviteter. Det aktioner Sverige har vidtagit vid kriser före år 2007, har varit att inrätta tillfälliga kriskreditorginasationer, vilket har

44

visat sig vara effektiva för att få marknaden att återhämta sig efter en kris. Dessa aktioner från Sveriges regering har varit uppbackade av Riksbanken, som också vid tidigare kriser inrättat åtgärder i försökt att stabilisera marknaden. Ytterligare aktioner som varit specifikt för svensk krishantering, är att oöverensstämmande oppositioner har funnit förhandlingslösningar under kriser. Exempelvis att tidigare socialdemokratiska regering fick borgerligt stöd i flertalet finansiella frågor, så att marknaden återgick till normaltillstånd.

Från finanskrisen under 1990-talet lärde man sig enligt Holmqvist & Turner (2014) samt Englund (2004), att snabba ingrepp och strikta åtgärder är av stor vikt för att kunna återgå till ett normalläge. Banker lyckades återhämta sig snabbare när staten ingriper för att stimulera ekonomin, bland annat genom att nationalisera banker. Men Englund (2004) påpekar att just sådana politiska beslut är väldigt komplicerade när behovet för strukturella reformer är som störst.

Från finanskrisen 2008 framgick det att det inte finns något som heter “too big to fail”, eftersom storbanken Lehman Brothers gick i konkurs. Efter finanskrisen var det en total avsaknad av tillit på finansmarknaden, vilket enligt Sapienza & Zingales (2012) samt Gärling et al (2009) är en av grundstenarna för att ha en välfungerande marknad. Vidare så påpekar både Nenovski & Pamujova (2019) samt Ciro (2016) att lärdomen från denna kris var att marknaden insåg vikten av att ha en lång riskhorisont, vilket gällde för investeringar, utlåning och andra centrala ekonomiska aktiviteter. Diversifiering fick en viktig roll, men allokering av investeringar visade sig vara av mer central betydelse efter denna kris. Det innebar att efter krisen lades det ett större fokus på bolags totala allokering i olika kapitaltillgångar, istället för totala antalet kapitaltillgångar i en och samma tillgångsklass. Flera kapitaltillgångar i samma tillgångsklass misstolkades nämligen under finanskrisen som just att investeringsportföljer varit diversifierade.

Feld et al (2017) tittar på vilka begränsningar det finns hos oss människor som är viktiga att ha i åtanke när man analyserar kriser. Faktorer som ett för stort självförtroende, där man överskattar sin egen förmåga, gör att man kan förväxla slumpartade sannolikheter med ens egna skicklighet. Även flockbeteende är en risk som repeterar sig från tidigare kriser där man ser att det finns en avsaknad i kritiskt tänkande, istället handlar man på tidigare satta normer (Shiller, 2016).

Baserat på dessa empiriska lärdomar från tidigare kriser har studiens författare skapat en modell, för att visuellt redovisa händelseförloppet i en finansiell kris. Modellen är skapad efter de händelseförlopp Hagberg (2007) och Boksjö & Lönnborg-Andersson (1994) redovisar. Vidare är modellen inspirerad av Rodrigue (2020) som presenterar de etapper en finansbubbla genomgår.

45

Figur 3 - Krisers händelseförlopp (Egen modell, baserad på Rodrigue, 2020, Hagberg, 2007 och Boksjö & Lönnborg-Andersson, 1994)

Figur 3, om krisers händelseförlopp illustrerar det kombinerade resultatet från Rodrigue (2020), Hagberg (2007) och Boksjö & Lönnborg-Andersson (1994) där deras respektive idéer om finansbubblor samt finanskriser tolkas. Modellen är skapad för att summera det ovanstående empiriska resultatet från krisutveckling. Vidare ska modellen underlätta för läsaren att förstå kriskronologi genom att visuellt redovisa krisers generella händelseförlopp. Rådande Covid-kris är unik och det är därför viktigt att ha i åtanke att nuvarande situation inte nödvändigtvis behöver följa modellens prognostiserade händelseförlopp.