Sammanställning av intervjuerna

5.6.1 Levnadsfas och läge på fastigheten

Alla fem respondenter är överens om att läget är bland den viktigaste aspekten att ta hänsyn till vid en kreditbedömning när det gäller kreditsökande fastighetsbolag (Björk, 2014; Bäckström, 2014; Karafiloska, 2014; Walters, 2014). Här spelar enligt Bäckström (2014), Karafiloska (2014) och Björk (2014) vakansen en stor roll då en fastighet med ett bra läge minskar vakansrisken och vice versa. Läget på fastigheten är en faktor som påverkar viktiga nyckeltal inom bankerna. Enligt Bäckström (2014) påverkas faktorer som hur lätt det är att hyra ut fastigheterna igen och kvadratmeterpris kassaflödet som i sin tur påverkar kreditbedömningen (Bäckström, 2014). Enligt Walters (2014) är det också viktigt att ta hänsyn till att fastighetsbolag har olika levnadsfaser. Vissa är i byggfasen medan andra förvaltar. Nordea kräver 40% av förvärvspriset som insats, beroende på fastighet. En sämre inköpt fastighet, både beroende på levnadsfasen och läget, kräver mindre som insats och vice versa (Walters, 2014). SEB gör, med hjälp av information om läget och vakansen på fastigheten, en egen bedömning av fastighetens värde med hjälp av driftnettot (Björk, 2014).

5.6.2 Formell information

De informationskällor som enligt kredithandläggarna väger tungt vid en kreditbedömning av fastighetsbolag är:

 Återbetalningsförmåga

Återbetalningsförmågan är den informationskälla som är övervägande viktigt enligt kredithandläggarna. Denna styrs framförallt av kassaflödet som är nästa viktiga informationskälla.

 Kassaflödet

Alla kredithandläggare är överens om att kassaflödet är en viktig informationskälla att ta hänsyn till när det kommer till kreditbedömning. Detta då företagen måste få in inbetalningar och vara likvida för att kunna göra utbetalningar i form av amorteringar och ränta.

 Driftnettot

Driftnettot är enligt Björk (2014) så pass viktigt på SEB att de gör sina fastighetsutvärderingar utifrån denna informationskälla. Beroende på ränteklimat och, som tidigare nämnt, läge på fastigheten kräver banken en viss avkastning på fastigheten, det är utifrån denna man gör värderingen på SEB. Björk (2014) beskriver ett exempel med en fastighet på A-läge i Lund. SEB kräver

62

i detta fall en avkastning på ca 4%, den uppskattade värderingen av fastigheten görs således genom att ta driftnettot dividerat med 4%. Det förekommer enligt Björk (2014) justeringar med driftnettot, där man då kollar på avskrivningar och kostnader hänförliga till underhåll. Ett exempel på detta i simuleringen är då K2-företaget år 2009 visar på en hög kostnad. Kostnaden fördelas, vid en justering, på de närliggande åren. Medan K3-företaget istället aktiverar kostnaden med högre avskrivningar fördelat på den beräknade nyttjandeperioden. Även de resterande intervjuade kredithandläggarna menar att de också lägger stor vikt på driftnettot.

 Soliditet

Denna informationskälla är enligt alla de intervjuade kredithandläggarna också bland den viktigaste. Både Nordea och Sparbanken Örseund klassificerar företaget utefter soliditeten (Walters, 2014; Karafiloska, 2014). Den generella bilden som skapats av kredithandläggarna är att alla gör en justerad soliditet. De använder sig då av marknadsvärdet på fastigheten vilket förbättrar solideteten i många fall, eftersom den avskrivna fastighten inte motsvarar det verkliga värdet. Däremot gör de olika K-regelverken skillnad i det egna kapitalet på grund av att K2 och K3 belastar resultatet olika, vilket påverkar soliditeten.

 Kreditupplysning

Både Handelsbanken och Sparbanken Öresund använder sig av extern kreditupplysning vid en kreditbedömning, detta för att se om en kund har betalningsanmärkningar (Bäckström, 2014; Karafiloska, 2014). Enligt Bäckström (2014) och Karafiloska (2014) menar att, kunder med betalningsanmärkningar kan nekas kredit direkt. SEB och Nordea tar fram egna kreditbetyg som styr räntan och amorteringskrav (Björk, 2014; Walters; 2014). Björk (2014) beskriver framtagandet av kreditbetyget utifrån en modell som liknar ett slutspelsträd där formell och informell information mjuk har olika stor påverkan på det slutliga kreditbetyget.

5.6.3 Informell information

Alla de intervjuade kredithandläggarna är överens om att kreditbedömningen representerar en blandad bedömning av formella och informella faktorer; där den formella informationen om företaget har en övervägande roll i kreditbedömningen. Det går dock enligt Björk (2014) inte att enbart att fokusera på formell information då det kan finnas informell information som förklarar utfallet hos den formella informationen; bolaget kan exempelvis råka ha ett ovanligt bra eller dåligt år. Med informell information kan kredithandläggaren även få reda på huruvida ägarnas skötsel av företaget duger i form av exempelvis betalning till leverantörer. Att ta hänsyn till informell information ger en möjlighet att justera riskklassen av företaget.

63

Riskklassificeringen anger slutligen hur mycket banken måste avsätta i reserver för oförutsägbara förluster hos det sökande bolaget. Desto bättre riskklassificering; desto mindre pengar behöver banken avsätta; desto ”billigare” lån för kunden(Björk, 2014). Karafiloska (2014) menar att informell information så som om den kreditsökande är en ny eller redan befintlig kund och om de skött sig bra hittills vid det senare alternativet spelar roll. Trots att skillnader i redovisningen kan ske enstaka år, som i exemplet år 2009 i simuleringen, menar Bäckström (2014) att Handelsbanken inte hakar upp sig på detta utan att ett möte med kunden väldigt viktigt och att de med hjälp av informell information kan få reda på anledningen till skillnaden. På Nordea jobbar man med samma syn och träffar gärna alla kunder som söker sig till Nordea. Detta då samma regler gäller för alla kunder hos Nordea, nya som redan befintliga: desto sämre företaget ser ut att vara desto högre pris får det också betala för att få ett lån hos Nordea (Walters, 2014). Informella faktorer så som ägare, ledningen, styrelsen och vilka som helt enkelt sitter bakom företaget spelar alltså roll. Det är ju dessa människor som bankerna skapar ett förtroende för. På Nordea görs exempelvis en bedömning av huruvida ägarna till företaget är villiga att tillskjuta ytterligare eget kapital till företag. Möjligheten till det är viktigt då att driva företag innebär många risker (Walters, 2014).

5.6.4 Förhållandet mellan formell och informell information

Sammantaget spelar alltså både formell och informell information roll – men i olika utsträckning. De tidigare redovisade formella informationskällorna, som enligt de intervjuade kredithandläggarna mångt och mycket är avgörande för kreditbedömningen, och den informella information som också visat sig vara viktig, visar på att kreditgivning i grund och botten handlar om en tjänst där pengar spelar den centrala rollen. Banken tar betalt för att låna ut pengar och kräver i gengäld, förutom ersättning för tjänsten, tillit om att pengarna förvaltas väl för att inom en framtid kunna betalas tillbaka. Tilliten skapas då genom den upprättade redovisningen där redovisningen talar för den formella informationen och där den informella informationen kompletterar genom att räta ut eventuella frågetecken kring den formella informationen.

Graden av den formella och informella informationshanteringen är dock situationsanpassad och kan variera på grund av faktorer så som bransch där fastighetsbolag, tillskillnad från mer rörelsedrivande företag, har säkerheter som utgör en viktig del av kreditbedömningen. Även förtroendet kan spela roll där den formella informationen är viktigare i en tidig relation med kunden och där en mer informell informationsinhämtning blir viktigare vid en äldre relation med kunden.

64

5.6.5 K3-redovisningens påverkan på kreditbedömningen

Att döma av intervjuerna bygger mycket av bankernas kreditbedömning på de modeller som finns utarbetade sedan innan. I de modellerna använder de sig av information, hämtat ifrån årsboksluten. Den information man använder sig av skiljer sig i vissa fall mellan bolag som redovisar enligt K2 och bolag som redovisar enligt K3.

Ett exempel är soliditet, eller justerad soliditet. Det är ett nyckeltal som samtliga respondenter använder sig av och då justerar bankerna det bokföringsmässiga värdet på fastigheten till ett marknadsmässigt värde (Björk, 2014; Bäckström, 2014; Karafiloska, 2014; Walters, 2014). Då nyckeltalet soliditet även styrs av variabeln eget kapital, vilket ser olika ut i de olika simuleringarna kommer således den justerade soliditeten se olika ut.

Kassaflödet är någonting som samtliga kredithandläggare menar att de kollar på vid en kreditbedömning. När det gäller kassaflödet så påverkar inte K2 och K3 in- och utbetalningarna i simuleringarna, även om det i ett annat bolag kan ha påverkan på skatten, som i sin tur påverkar kassaflödet. I en uppställd kassaflödesanalys kommer underhållskostnader ligga under olika rubriker, antingen som löpande kostnader i fallet med K2, eller som investeringsverksamhet i fallet med K3. Det menar kredithandläggarna, inte spelar någon roll i deras bedömning. Då just kassaflödesanalys är en vital del i bedömningen, enligt kredithandläggarna själva kan det antas reducera K3s påverkan på kreditbedömningen något.

5.6.6 Utbildning inom K3

Av respondenternas svar under intervjuerna är den generella bilden att kredithandläggarna saknar utbildning inom K3 som regelverk och de skillnader som regelverket för med sig. Samtidigt menar respondenterna att effekterna inte visat sig än, utan kommer först nästa år och att bankerna då eventuellt kommer att anpassa sina bedömningsmodeller.