Tyskland, Storbritannien, Nederländerna och Danmark

Vad gäller de länder som särskilt belyses i rapporten kan vi notera följande förändringar på bolånemarknaden efter den finansiella krisen:

Lugn på tyska bostadsmarknaden

I Tyskland har flera banker påverkats av den finansiella krisen och vissa räddades i elfte timmen genom statliga åtgärder. Även den tyska

bostadsobligationsmarknaden genomgick svårigheter under 2008, men återhämtade sig relativt snabbt. De tyska bostadspriserna och

115 _{Exempelvis menar MC Kee Kim (2010) att en förbättring av hyresmarknaden kan}

stabilisera marknaden i Skottland; en god hyresmarknad kan hejda unga och låginkomsttagare från att belåna sig högt. Vikten av en god privat hyresmarknad har uppmärksammats också i England och särskilt i London. Även i USA betonas nu vikten av en fungerande hyresmarknad. Se exempelvis Dübel Hans-Joachim och Rothemund Marc (2011) och Forrest Ray (2011).

bostadsmarknaden har varit relativt stabila och kreditgivningen fortsatt restriktiv. Vi kan inte se särskilda insatser eller reaktioner på

bostadsmarknaden.

Flera nya produkter i ett hårt drabbat Storbritannien

Även Storbritannien har drabbats hårt i krisen och bostadsmarknaden har fler gånger synats under lupp sedan 2006/2007. Enligt forskare pekar siffrorna på att pristrenden i London på lång sikt dock påverkats lite av den finansiella krisen.116 _{Priserna har varit något mer volatila i London än i resten av landet,}

men nedgången på bostadsmarknaden syns främst i att avsevärt färre bostäder köps och säljs än tidigare (ex. jämfört med 2006/2007).117 _{Lånemarknaden har}

stramats upp: i november 2007 var den genomsnittliga belåningsgraden för nya lån 80 procent och ett år senare var den 75 procent. 100 procent belåningsgrad har nästan försvunnit helt. Cirka 7 ̶ 11 procent av bostadsägarna beräknades ha negativa tillgångar 2009, dock var beloppen ganska små. Financial Services Authorites pekar nu på att de bolånetagare som beviljas amorteringsfria lån eller lån på över 25 år bör kunna betala 25-årigt annuitetslån. Flera banker har gått samman och vissa har gått under, vilket minskat tillgången till nya lån markant.118

Flera program har sjösatts, exempelvis hybridlånen, vilka har nämnts tidigare. Därutöver introduceras nu ett mer förmånligt hyresprogram, i syfte att stödja hyresgäster och utvecklingen av hyresbostäder; för dessa bostäder betalar hyresgästen 80 procent av marknadshyran.119 _{Ett annat program är Mortgage}

rescue package som ska skydda de allra mest utsatta av hushåll. I paketet ingår

ett erbjudande om hybridlån för dem som fått problem med att betala sina bostadslån. Sociala hyresvärdar kan också gå in och köpa tillbaka bostaden och sedan hyra ut den till det säljande hushållet. Programmet beräknas hjälpa 6000 utsatta hushåll under två år. Redan i september 2009 var dock 168 000

hushåll över tre månader försenade med att betala av sina lån.120 _Paketet

hjälper därför endast en mycket liten andel, men de som faktiskt blir hjälpta känner stor lättnad:

At least I can come home…When you are told you can stay in your home, you don´t know what it is like, which corner to go in and cry, who to grab and hug. It’s like an angel touched your heart and all the threatening behavior gone away.121

Det är tydligt att förlusten av ett hem inte bara är en ekonomisk skada för hushållet och samhället. Det är, kanske först och främst, en personlig förlust som påverkar individer och familjer för många år framöver.

116 _{Whitehead Christine (2010a)} 117 _Ibid.

118 _{Scanlon Kathleen, Lunde Jens och Whitehead Christine (2011) Därutöver har bland annat}

flera program med hybridlån introducerats, några av dessa nämndes tidigare.

119 _{Whitehead Christine (2011a).} 120 _{Howard John (2011).}

Bostadsägarna har, enligt den brittiska forskaren Christine Whitehead, klarat krisen relativt väl även denna gång och pekar på en relativt låg nivå av

tvångsaktioner, en låg ränta och att färre än befarat fått lämna sina arbeten.122

Problemen kan dock bli större i framtiden om de som idag har

betalningssvårigheter inte kan förbättra sin situation och därmed tvingas sälja i framtiden om/när räntorna stiger.123

Hyresmarknaden och den nederländska garantin skyddar hushållen

I Nederländerna är hushållen mycket högt belånade och en stor del har amorteringsfria lån, något som torde öka hushållens utsatthet. Det finansiella systemet har påverkats kraftigt av den finansiella oron och flera statliga ingripande har genomförts för att rädda banker och försäkringsbolag.124 _Här

pekar dock forskare på att vad gäller hushållen är det ännu få som har känt av krisen. Detta till dels eftersom en stor stock av hyresbostäder samt garantier för bostadsägare skyddat mot krisens negativa effekter. Därutöver har

arbetslösheten varit relativt låg; den toppade på 4,5 procent under 2010, vilket är långt under det Europeiska genomsnittet (på omkring 10 procent).

Krisen har dock haft effekt också för den nederländska bostadsmarknaden: Bostadsmarknaden har blivit köparnas marknad; antalet bostäder till salu stiger och priserna sjunker. Antalet transaktioner har minskat radikalt sedan

toppåren (40 procent färre transaktioner i 2010 jämfört med toppåret 2006). Som vi noterat tidigare är de nederländska hushållen mycket högt belånade; under 2008 stramade 80 procent av nederländska banker upp sin

bostadsutlåning på ett eller annat vis.125 _{Sedan 1 januari 2011 har}

inkomstkraven höjts, vilket lett till att (särskilt) förstagångsköpare får nöja sig med att låna något mindre belopp (cirka 20 procent mindre). Därutöver har det nyligen beslutats att bolån från 1 augusti 2011 inte får överstiga 106 procent av försäljningspriset samt att högst hälften av bolånet får vara amorteringsfritt. Som nämndes ovan har skatten vid bostadsförsäljning temporärt sänkts (fram till 2012) från 6 procent till 2 procent.

Antalet hushåll som tvingas sälja sina bostäder med en kvarstående skuld stiger fortfarande, denna skuld täcks dock ofta av garantin.126 _{Nya stresstest pekar på}

att om bostadspriserna sjunker med ytterligare 30 procent och arbetslösheten samtidigt stiger till 10 procent, kan garantireserverna bli otillräckliga och staten får träda in med räntefria lån. Detta scenario uppfattas dock inte som särskilt troligt.127

122 _{Christine Whitehead (2011a), här presenteras fler åtgärder.} 123 _Ibid.

124 _{RICS (2011).}

125 _{Scanlon Kathleen, Lunde Jens och Whitehead Christine (2011).} 126 _{Muller Leon (2011) och de Jong-Tennekes Martijn (2011).} 127 _{BoelhouwerPeter (2011b).}

Fler räntekänsliga i Danmark

Danmark har rosats för sitt bostadsfinansieringssystem. Det har rent av

beskrivits som ett av de bästa i världen, eftersom det är transparent, tryggt och bidrar till konkurrens och låga priser. Trots det upplever danska hushåll nu stora stormar på bostadsmarknaden; bostadspriserna har sjunkit kraftigt och antalet bostäder till salu är rekordstort. Danmark har generellt drabbats hårt av krisen med fallande BNP, stigande arbetslöshet och flera banker med riktigt stora problem. Danskarna är riktigt högt skuldsatta (samtidigt har de också stora tillgångar, varför nettoförmögenheten fortfarande är relativt hög). 20 procent av bostadsägarna hade dock en negativ nettoförmögenhet under 2009 (år 2006 var motsvarande siffra kring 10 procent).128 _{Regeringen har svarat på}

krisen med skattelättnader, men dessa har inte haft så stor effekt eftersom många kommuner samtidigt höjt sina avgifter (s.k. grundskyld) och

ränteavdragsrätten ska minska från 2012.

Trots bankernas problem har tillgången till nya bolån inte strypts dramatiskt, däremot har vissa typer av lån, exempelvis dem med ränte-caps, i perioder helt avstannat, och antalet överbryggande lån har minskat drastiskt i perioder efter krisen.129 _{Bankerna har minskat utlåning till bostäder i samband med krisen.}

Realkreditinstituten har tvärtom noterat en svag ökning.130 _{Belåningsgraderna}

har fallit något. Nykredit rapporterar nu att cirka 15 procent av hushållen har belåningsgrader på över 80 procent av bostadspriset.131

Som beskrivits tidigare lägger danskarna om sina lån i stor utsträckning (20 procent under 2010). Det finns ingen undersökning om hur många som genom detta skyddats mot att stå med en kvarvarande skuld efter försäljning. De traditionella mekanismerna bakom de konverterbara lånen har inte hjälpt dem med fasta räntor på samma vis som under tidigare perioder,eftersom räntorna legat stilla/fallit samtidigt som bostadspriserna har sjunkit. På så vis har inte den implicita ”prisfallförsäkringen” fungerat som tidigare. 132 _{Däremot har}

många under senare år konverterat till lån med rörlig ränta för att sänka sina månatliga utgifter med hjälp av rörliga och för närvarande lägre räntor. Detta har temporärt skyddat hushåll från att nödgas sälja sin bostad, men det gör dem mycket räntekänsliga inför framtiden.133

128 _{Økonomi og Erhvervsministeriet (2010).}

Hushållens risk för

129 _{Scanlon Kathleen, Lunde Jens och Whitehead Christine (2011).} 130 _{Lunde Jens (2011), baserat på Nationalbankens MFI-statistik.} 131 _{Nykredit (2011b).}

132 _{Normalt sjunker bostadspriserna vid en räntestegring (och tvärtom), och ofta följer den}

bakomliggande obligationen med ned i prisnedgången (och räntestegringen). Låntagaren kan köpa denna nu billigare bakomliggande obligation och lösa in sitt lån. Eftersom värdet på lånen och på bostaden båda har fallit är egenkapitalet någorlunda oförändrat. Under krisen har bostadspriserna och räntan fallit samtidigt som värdet på obligationerna (de som matchar de bundna lånen) har stigit.

133 _{Därutöver finns ett potentiellt problem för de låntagare som påbörjat sina amorteringsfria}

perioder 2003, då dessa typer av lån introducerades (med maximal amorteringsfri period på 10 år). Dessa nödgas börja amortera 2013, vilket kan leda till problem för vissa kunder (Økonomi og Erhvervsministeriet, 2010).

räntestegringar har alltså ökat. Även om antalet uteblivna inbetalningar och tvångsauktionerna har stigit i samband med krisen ligger det fortfarande på en låg nivå.134 _{Sammantaget är det danska systemet effektivt men kreditriskerna}

är höga eftersom kreditgivarna har accepterat en mycket hög belåning. Nykredit pekar på att de danska hushållen hittills klarat krisen bättre än förväntat, få hushåll har tvingats gå från hus och hem och menar att

stabiliseringspolitiken och den förhållandevis goda arbetsmarknaden bidragit till detta (2011b).

Avslutningsvis har man även i Danmark betonat information till bolånetagare. Kreditavtalslagen har nyligen förändrats och innebär en genomgripande

reglering av all information som låntagare ska få innan avtalen träffas: Låntager

skal have information om absolut alle væsentlige vilkår ved lånet.135

5.1.6.1. Stramare bolånemarknad i Sverige, men är insatserna tillräckliga?

I Sverige har belåningsgraderna stramats upp. Sedan 2010 kan bostaden

belånas till högst 85 procent av marknadspriset. Därutöver har Bankföreningen rekommenderat bankerna att bolån med en belåningsgrad över 75 procent bör amorteras. Detta diskuteras i kapitel 6 och 7.

5.2. Erfarenheter av finanskrisen och dess påverkan på