Återrapporteringskrav enligt regleringsbrev;
Boverket ska:
*ta fram en kortfattad rapport om hushållens boendeekonomi vad gäller nuläge och prognos framåt i tiden. Boverket ska också ta fram en kompletterande rapport med en fördjupad analys av situationen för en särskild grupp eller utifrån en relevant frågeställning inom ramen för området Bostadsmarknad.
*fortlöpande och i årsredovisningen redovisa bostadsbygg- andet och andra förändringar i bostadsbeståndet samt bygg- och produktionskostnaderna och dess utveckling. I en särskild rapport ska Boverket redovisa konsekvenserna av och orsaker till dåligt fungerande bostadsmarknader.
*stödja länsstyrelserna i deras uppdrag att ta fram regio- nala analyser av bostadsmarknaderna samt göra en samman- fattning av resultaten i dessa samt stödja länsstyrelserna i deras arbete med att lämna råd, information och underlag till kom- munerna för deras planering av bostadsförsörjningen.
*bistå länsstyrelserna i arbetet med att sammanställa upp- gifter om utdelningar från allmännyttiga bostadsföretag i enlig- het med 1 kap.lagen (2002:102) om allmännyttiga bostads- företag samt andra former av ekonomiska överföringar mellan bolag och ägare/moderbolag. Boverket ska även bistå läns- styrelserna i deras arbete med att analysera hur lämnad utdelning överensstämmer med bestämmelserna om högsta tillåtna utdelning. Boverket ska redovisa en sammanställ- ning över de inlämnade uppgifterna. Boverket ska också löpande följa, redovisa och analysera hur lämnad utdelning överensstämmer med bestämmelserna om högsta tillåtna utdelning. Boverket ska också löpande följa, redovisa och analysera hur reglerna kring utdelningsbegränsning och värdeöverföring från de allmännyttiga kommunala bostads- företagen tillämpas.
*i årsredovisningen redovisa en lägesbeskrivning av arbetet med att förvalta Informationsportalen om boende, byggande och inomhusmiljö i samråd med Konsumentverket och efter samråd med Fastighetsmäklarnämnden.
*kartlägga omfattningen av och inriktningen på den sekun- dära bostadsmarknaden, d.v.s. kommunernas boendelösningar för personer som av olika skäl inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden. Kartläggningen ska ske återkommande vart tredje år och startade 2008, varför en jäm- förelse med tidigare redovisning innefattas i redovisningen.
hushÅllens Boendeekonomi
Boverkets rapport, Hushållens boendeekonomi
år 2009 med prognos för 2012 med dnr 1402-3639/2011,
redovisar hushållens boendeutgifter, disponibla inkom- ster och konsumtionsutrymmet efter att boendet har betalats samt hur stor andelen av hushållens inkomster som går till boendeutgifter.
Hushållens konsumtionsutrymme ökar eftersom hushål- lens inkomster ökar snabbare än boendeutgifterna. Hushåll i hyresrätt har det lägsta konsumtionsutrymmet och vanligt- vis har samboende hushåll ett större konsumtionsutrymme än ensamboende eller ensamstående hushåll.
ungdomaRs Boende
För att kunna visa vilka förhållanden som råder i olika delar av Sverige och beskriva villkoren för unga med oli- ka bakgrund följer Boverket årligen åtta indikatorer kring ungdomars boende.
I rapporten Ungdomars boende – lägesrapport 2011, som publicerades i april med dnr 20139-4853/2010, redo- visar Boverket utfallet av indikatorerna samt en kortfat- tad analys.
Några exempel på indikatorer som följs upp är: • antalet kommuner med brist på bostäder för ungdomar
• unga i hyresrätt med förstahandskontrakt • ungdomar med eget rum
• trivsel i bostadsområdet.
Boverket har under året deltagit i Myndighetsnätverket
för barn- och ungdomsfrågor. Nätverket består av cirka
15 myndigheter som vill samverka och samordna insat- ser som rör barn och unga. En gemensam broschyr Väl-
kommen hem! har tagits fram med information riktad till
unga som är på väg att flytta hemifrån.
Broschyren innehåller information om vad man bör tänka på när man flyttar hemifrån, hur man ska agera för att undvika att hamna i ekonomiska problem och kunna behålla sin bostad. Broschyren har delats ut till bland an- nat budget- och skuldrådgivare och bostadsföretag.
BostadsmaRknadsenkäten
– en unik koll pÅ BostadsmaRknaden
I rapporten Bostadsmarknaden 2011–2012 – med slutsat-
41 BoEndEFRÅGoR
jer och analyserar Boverket utvecklingen på bostadsmarkna- den. Rapporten bygger bland annat på bostadsmarknads- enkäten som besvaras av nästan samtliga kommuner. Den innehåller kommunernas bedömningar av det aktuella bostadsmarknadsläget i kommunen samt omfatt- ning och inriktning på bostadsbyggandet under de kom- mande åren. Kommunernas arbete med boendeplanering och de verktyg som de förfogar över redovisas också. Olika gruppers situation på bostadsmarknaden belyses.
Bostadsmarknaden ser olika ut i landet
Storstadsregionerna och de större högskoleorterna har en ökande befolkning. Dessa kommuner bedömer ofta att det är brist på bostäder. Andelen outhyrda allmännyttiga lägenheter är låg eller obefintlig. I många mindre kom- muner minskar däremot befolkningen. Här återfinns kommuner som bedömer att det är såväl brist, balans el- ler överskott på bostäder. Om allmännyttan har problem med outhyrda lägenheter är det i dessa kommuner. I dessa områden är det ofta svårt att få till någon nypro- duktion av bostäder.
Fler uppger brist och färre överskott på bostäder
Antalet kommuner som redovisar brist på bostäder i kommunen som helhet ökar igen efter att ha minskat de senaste två åren. Samtidigt har även antalet kommuner som uppger överskott på bostäder minskat.
Antalet kommuner som uppger att det är brist på hy- resrätter fortsätter att öka, medan bristen på bostadsrät- ter och äganderätter är i stort sett oförändrad. 80 procent av kommunerna uppger att det är brist på hyresrätter. Ungdomar, pensionärer eller medelålders personer som vill flytta till en mindre bostad och stora barnfamiljer är de grupper som flest kommuner uppger har särskilt svårt att få en bostad.
Outhyrda lägenheter minskar
Antalet outhyrda allmännyttiga lägenheter fortsätter att minska efter en tillfällig uppgång 2010. Det finns nu cirka 7 940 outhyrda allmännyttiga lägenheter, vilket motsvarar ungefär en procent av det totala allmännyttiga flerbo- stadshusbeståndet.
Försäljning av allmännyttiga lägenheter, ett Stockholmsfenomen
Försäljningar av allmännyttiga lägenheter har ökat något
från knappt 14 400 lägenheter år 2009 till drygt 15 000 år 2010. Storstockholm står för majoriteten av försäljningar- na och Stockholms stad står i särklass när det gäller över- låtelser till bostadsrättsföreningar med 7 537 ombildade lägenheter. Det är ovanligare i övriga landet och anmärk- ningsvärt är att varken Göteborgs stad eller Malmö stad sålde någon allmännyttig lägenhet för ombildning till bo- stadsrätt.
Prognos över bostadsbyggandet
Utvecklingen i samhällsekonomin bröts markant i början av andra halvåret 2011. Bostadspriserna har fallit något ef- ter sommaren. Utbudet av bostäder till salu är stort, sam- tidigt som antalet avslut har minskat mot slutet av året. Boverket bedömer att försäljningen av nya bostadsrätter har försvagats från mitten av andra kvartalet 2011. Försälj- ningen av nya småhus har följt ett eget mönster och före- faller ha minskat markant sedan början av år 2011. Den återhämtning av bostadsbyggandet som kunde observeras efter finanskrisen 2008–2009 bryts enligt Boverkets prognos och antalet påbörjade bostäder för- väntas minska åren 2011–2012. Detta sker samtidigt som befolkningen ökar snabbt i tillväxtområdena, och många ungdomar söker sig ut på bostadsmarknaderna.
Antalet kommuner som anger att man har bostads- brist har varit förhållandevis stabilt de senaste sex åren. 123 kommuner anger att man behöver bygga fler bostä- der och det främsta hindret som anges är höga produk- tionskostnader. Tillgång till detaljplanelagd mark i attrak- tiva lägen är fortfarande ett betydande hinder, men har minskat sedan 2009. Detta framgår av Boverkets indikatorer under år 2011 och av Boverkets bostadsmarknads-
enkät 2011–2012.
dÅligt FungeRande BostadsmaRknadeR Rapporten Dåligt fungerande bostadsmarknader
– med fokus på svart bostadsmarknad, med dnr
10140-5008/2011, redovisades till Socialdepartementet i december. Den svarta bostadsmarknaden definieras som otillåten andrahandsuthyrning och handel med hyreskontrakt och finns huvudsakligen på orter med bostadsbrist och då främst brist på hyresrätter. I rap- porten finns även förslag till fortsatta studier.
I nu gällande lagstiftning är det olagligt att sälja hyres- kontrakt men inte att köpa. En möjlig åtgärd för att mot- verka svart bostadsmarknad är därför att närmare utreda gällande lagstiftning och möjligheterna till att göra även köp av hyreskontrakt olagliga.
Av den som i dag söker bostad krävs, frånsett de eko- nomiska förutsättningarna, att han eller hon har tid, ver- bal förmåga, kännedom om den lokala bostadsmarkna- den och vana att hantera en dator. En möjlig åtgärd för att motverka svart bostadsmarknad är att höja kunskaps- nivån och på olika sätt underlätta för bostadssökande att få kunskap och information om utbud på bostadsmark- naden och vilka reglerna är, till exempel genom kommu- nala informationsinsatser.
Avsaknad av bostadsförmedling kan också vara en or- sak till att man som bostadssökande är hänvisad till den svarta bostadsmarknaden. I dag finns bostadsförmed- lingar i färre än 10 kommuner av landets 290. De bostads- förmedlingar som finns fungerar mycket olika och är säl- lan heltäckande. Som bostadssökande är man hänvisad till olika hyresvärdars egna kösystem.
En möjlig åtgärd kan vara att hitta nya kreativa lösningar för olika typer av bostadsmarknader eller för grupper av bostadskonsumenter. Ett annat sätt kan vara att utveckla regionala eller kommunala bostadsportaler eller på annat sätt stärka det kommunala initiativet i bostadsfrågan.
sociala hyReskontRakt via kommunen
Boverket har under året haft i uppdrag att undersöka den sekundära bostadsmarknadens storlek och uppdatera den kartläggning som gjordes 2008. Begreppet ”sekundär bo- stadsmarknad” avser kommunernas boendelösningar för personer som av olika skäl inte blir godkända som hyres- gäster på den öppna bostadsmarknaden. Uppdraget har genomförts i samråd med Socialstyrelsen. Rapporten Soci-
ala hyreskontrakt via kommunen – Den sekundära bostads- marknadens kvantitativa utveckling efter år 2008, dnr 1402-
5198/2011, redovisades i december till Regeringskansliet.
I rapporten konstateras att den sekundära bostads- marknaden fortsätter att växa. År 2008 svarade drygt 70 procent av kommunerna att de hyrde lägenheter för att hyra ut dem i andra hand och boendet var där förenat med tillsyn och/eller särskilda villkor eller regler. Antalet kommuner som har dessa typer av sociala boendelös- ningar har ökat från 205 till 221, vilket motsvarar cirka 76 procent. Den sekundära bostadsmarknaden har alltså blivit större sedan den förra kartläggningen.
Boendelösningar som faller inom ramen för definitio- nen av den sekundära bostadsmarknaden finns över hela landet. En regional uppdelning visar dock att merparten av lägenheterna inom den sekundära bostadsmarknaden återfinns i storstadsregionerna. Storstockholm är den region med högst koncentration av sociala lägenhets- kontrakt. Det är också i storstadsregionerna som de flesta hemlösa finns.
RÅdslag: BostadsBRisten
– huR seR den ut och vad kan vi göRa?
Den 14 december ordnade Boverket och BKN ett rådslag i Stockholm under rubriken Bostadsbristen – hur ser den
ut och vad kan vi göra?. Syftet var att bjuda in olika aktö-
rer som på olika sätt kan bidra med kunskap och per- spektiv kring begreppet bostadsbrist. Rådslaget drevs i form av ett Open Space. Det bygger på dialog, delaktighet och eget ansvar. Dagordningen skapas gemensamt och alla får möjlighet att diskutera ämnen och frågor som en- gagerar dem mest.
konkuRRens pÅ BostadsmaRknaden
Rapporten Konkurrens på bostadsmarknaden är en ana- lys av konkurrensförhållandena på bostadshyresmarkna- den. I rapporten diskuteras också hyresmarknadens funktionssätt och de brister som finns i detta. Den inne- håller också en sammanställning och redovisning av hur ägarstrukturen för bostadsfastigheter ser ut i hela riket och i enskilda kommuner.
Under hösten var 269 av Sveriges 290 kommuner de största ägarna av flerbostadshus, via ägandet av allmän- nyttiga bostadsföretag. Det kommunägda beståndet upp- gick till minst 50 procent av det totala beståndet av hyres- rätter i 167 av kommunerna. Utlandsbaserat ägande av bostadsfastigheter förekom i 53 kommuner. I sex kom- muner var den största ägaren av bostadsfastigheter ut- landsbaserad.
43
bostadsfastigheter i 13 kommuner. Rapporten Konkur-
rens på bostadsmarknaden, dnr 10138-4353/2011, redovi-
sades till Regeringskansliet i november 2011.
BostadsmaRknaden i noRden och Regionalt Rapporten Bostadsmarknaderna i Norden och regionalt, dnr 10140-3869/2011, redovisades i december 2011. Rap- porten är en uppdatering av avsnitt 2 Bostadsmarknad och bostadsbyggande i ett nordiskt perspektiv samt av- snitt 5 Regionala skillnader i bostadssektorn i betänkan- det Bostadsfinansiering (Ds 2005:39).
Det nordiska avsnittet är en uppdatering och komplet- tering av data i drygt 60 tidsserier samt analyser om ut- vecklingen av de nordiska ländernas samhällsekonomi, bostadsfinansiering, bostadsmarknader och bostadsbyg- gande sedan 1980. Större delen av statistikinsamlingen har gjorts av Statens bostadskreditnämnden, BKN. I avsnittet om regionala skillnader i bostadssektorn re- dovisas bland annat statistik angående utvecklingen av bostadstätheten (antal lägenheter per 100 invånare) i storstadsområdena och i riket i övrigt från 1990 till 2010. Storstockholm hade för 20 år sedan flest bostäder sett till antalet invånare. I dag är det i stället kommuner utan- för storstadsområdena som har högst bostadstäthet. I storstadsområdena har bostadsbyggandet inte motsvarat den starka befolkningstillväxten. I de minsta kommuner- na har folkmängden minskat.
BostadsByggandet i noRden
Boverket har under året arbetat med regeringsuppdraget
Bostadsbyggandet i Norden. Syftet med uppdraget var att
analysera bostadsbyggandet i Norden utifrån kostnadsut- veckling, finansieringsförutsättningar och relevanta be- stämmelser. Arbetet redovisas i en rapport Analys av bo-
stadsbyggandet i Norden – huvudrapport, dnr 1432-3072
/2011, som bygger på ett antal underlagsrapporter som mer ingående behandlar de olika frågeställningarna som ingick i uppdraget.
Boverket noterar i rapporten att Sverige främst skiljer sig från de andra länderna vad gäller utformningen av bostadspolitiken, stöd till nyproduktion och utform- ningen av plansystemet. Framför allt finns det skillnader i ländernas planprocesser som kan vara värda att titta närmare på.
ByggkostnadeR FöR BostädeR i ett noRdiskt peRspektiv
Boverket har även gjort en analys av produktionskostna- derna för bostäder i ett nordiskt perspektiv, i samband med regeringsuppdraget att genomföra en analys av bo- stadsbyggandet i Norden. Av rapporten framgår bland annat att det finns olika metoder att göra jämförelser av produktionspriser mellan länderna, men även att det är mycket svårt att få jämförbara data och att få studier, av naturliga skäl, därför har gjorts.
Produktionspriser sätts på en marknad där utbud och efterfrågan möts, och de kan därför variera med konjunk- turläget. I internationella jämförelser kan Sveriges relati- va nivå därmed förändras betydligt över tiden. De byggkostnadsjämförelser som har gjorts visar dock att Sverige ofta hamnar någonstans i närheten av mitten om man jämför med andra europeiska länder.
Uppgifter om produktionspriserna i Sverige för år 2010, som publicerades av SCB den 14 december 2011, har beskrivits och kommenterats i rapporten Bostadsmark-
naderna i Norden och regionalt, dnr 10140-3869/2011. Där
framgår bland annat att de genomsnittliga produktions- priserna för bostadsrätter är betydligt högre än för hyres- rätter både i storstadsområdena och i övriga riket (54 procent respektive 28 procent högre år 2010).
År 2010 ökade produktionspriserna för bostadsrätter med 9 procent i storstadsområdena medan de minskade något i övriga riket. Priserna för hyresrätter minskade med 7 procent i storstadsregionerna och med 3 procent i övriga riket. Man bör dock notera att uppgifterna inte är justerade med hänsyn till bostädernas kvalitet eller läge.
3
Regionala analyseR
Länsstyrelsernas årliga regionala bostadsmarknadsanaly- ser ger en bild av utvecklingen på de olika regionala bo- stadsmarknaderna i landets län. Varje år gör Boverket en sammanställning av analyserna. Rapporten Regionala
analyser av bostadsmarknaden 2011, dnr 212-4919/2010
innehåller både en analys och exempel från länsstyrelser- nas rapporter. Rapporten publicerades i november. I uppdraget ingår även att Boverket ska stödja länssty- relserna i deras arbete med att stötta sina kommuner i deras planering för bostadsförsörjningen. En viktig del är själva processen kring arbetet med analyserna. Därför anordnas två gånger per år handläggarträffar för berörd personal på länsstyrelserna. På träffarna utbyts erfarenhe- ter kring arbetet, skapas nätverk, diskuteras inhämtning av statistik och olika fördjupningsdelar i analyserna och det hålls seminarier i aktuella frågeställningar med mera.
allmännyttiga och kommunala BostadsFöRetag I regleringsbrevet avseende 2011 fick Boverket i uppdrag av regeringen att följa de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagens utveckling och roll på bostadsmarkna- den samt att följa effekterna av förändringar i hyreslagen. Som svar på uppdraget lämnade Boverket rapporten De
allmännyttiga bostadsföretagens utveckling och roll på bostadsmarknaden, dnr 10140-4917/2011, i december.
Rapporten redovisar de allmännyttiga bolagens för- säljning av bostäder under 2010 och konstaterar bland annat att 80 kommuner sålde nästan 15 000 lägenheter under år 2010, vilket ligger i nivå med 2009 års värden. En majoritet, 70 procent, avyttrades av allmännyttiga bostadsföretag i Storstockholm.
De sålda lägenheterna säljs framför allt till två typer av köpare: bostadsrättsföreningar och privatägda bostads- bolag. De vanligaste anledningarna till försäljningarna är att fler ska få möjlighet att äga sin bostad, att de ska ge bättre ekonomiskt utrymme för underhåll och upprust- ning samt effektivisera förvaltningen. Även att möjliggöra nyproduktion eller förbättra bolagets soliditet är relativt vanliga svar.
BoveRkets kostnadeR och volymeR inom pRestationstypen uppFölJning/utväRdeRing/ kunskapsundeRlag
Den största prestationstypen, i såväl årsarbetskrafter som kostnader, för området Boendefrågor, är rapporter som efterfrågats i de olika regeringsuppdrag som getts till
Boverket. Det kan också röra sig om andra kunskapsun- derlag som efterfrågas av olika intressenter, i huvudsak även här från Regeringskansliet.
Kostnaden för Prestationstypen Uppföljningar/utvär- deringar/kunskapsunderlag har ökat under året, vilket återspeglar det ökande antal rapporter som Boverket pro- ducerat under året inom området. De viktigaste rappor- terna beskrivs i text ovan och för en detaljerad uppräk- ning av Boverkets samtliga rapporter, se bilaga 1, Utgivna publikationer 2011.
Tabell 12 Prestationstypen Uppföljning/utvärdering/ kunskapsunderlag 2011 2010 2009 Kostnader i mnkr 14,0 9,6 10,5 Antal uppföljningar/ utvärderingar/kunskapsun- derlag 20 15 10
Källa Boverkets diarium samt för kostnader Agresso. Se även förteckning över Boverkets publikationer i bilaga 1.
utdelningaR FRÅn allmännyttiga BostadsFöRetag Boverket lämnade i november rapporten Utdelningar
från allmännyttiga bostadsföretag för räkenskapsåret 2010, dnr 1329-2477/2011, till Socialdepartementet.
Rapporten innehåller en sammanställning över de upp- gifter som länsstyrelserna fått in från de allmännyttiga bostadsföretagen om aktieutdelningar och andra ekono- miska överföringar, till exempel koncernbidrag, mellan bostadsföretag och ägare/moderbolag.
Sammanlagt 284 allmännyttiga bostadsföretag har lämnat uppgifter till länsstyrelserna. Rapporten visar att: • 59 procent av företagen inte har lämnat någon utdelning/koncernbidrag.
• 22 procent av företagen har lämnat utdelning och/ eller koncernbidrag med tillåtet belopp.
• 19 procent av företagen har lämnat utdelning och/ eller koncernbidrag utöver tillåtet belopp.
ekonomiska planeR och intygsgivaRe
Varje bostadsrättsförening och vissa kooperativa hyres- gästföreningar ska ta fram en ekonomisk plan. Den ekono- miska planen ska vara försedd med intyg av två intygsgiva- re som kontrollerat att projektet är ekonomiskt hållbart. Hos Boverket kan man ansöka om att få behörighet som intygsgivare. Boverket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och utöva tillsyn över deras verksamhet.
45
Under 2011 har Boverket meddelat ny behörighet eller förlängt tidigare behörighet i 29 ärenden. Boverket har också arrangerat två informationsdagar i Malmö respek- tive Stockholm för intygsgivarna under rubriken Intygsgi-
varen – en garant för hållbara ekonomiska planer.
Under informationsdagarna gavs allmän information om Boverkets och intygsgivarnas roll och uppdrag. Vidare gjordes en fördjupad genomgång av den ekonomiska pla- nen i vissa delar med utgångspunkt från några av Boverkets tillsynsärenden från 2010.
Tabell 13 Prestationstyp Tillsyn
2011 2010 2009 Kostnader i mnkr 1,7 Ingen
uppgift uppgiftIngen Antal utfärdade behörig-
heter intygsgivare 29 25 39
Källa Boverkets diarium samt för kostnader Agresso
Tillsyn är en prestationstyp, varför den inte ska tolkas som kostnaden för att utfärda behörigheter till intygsgi- vare, vilket enbart är en delmängd i Boverkets totala till- syn inom boende. Prestationstypen har delats upp och fått delvis nytt innehåll sedan föregående år, varför jäm- förelse med tidigare år inte kan göras.
omBoende.se
OmBoende fortsätter att vara en välbesökt webbplats med information riktad till konsumenter. Under året ha- de webbplatsen cirka 50 000 besök i månaden. En under- sökning genomfördes bland webbplatsens besökare i slu- tet av året varav 200 valde att besvara denna. Mer än nio av tio svarade att de hade ett bra eller mycket bra intryck av informationen som erbjöds. Sju av tio uppgav också att de hittade den information som de sökte.
OmBoende har erbjudit flera bloggar på webbplatsen