Effektivisering av bostadsarea i studentbostäder vid nybyggnation - En studie med avseende på Boverkets byggregler

Full text

(1)LiU-ITN-TEK-G--20/064--SE. Effektivisering av bostadsarea i studentbostäder vid nybyggnation - En studie med avseende på Boverkets byggregler Robin Eng Engmark Rebecca Nordgren 2020-06-03. Department of Science and Technology Linköping University SE-601 74 Norrköping , Sw eden. Institutionen för teknik och naturvetenskap Linköpings universitet 601 74 Norrköping.

(2) LiU-ITN-TEK-G--20/064--SE. Effektivisering av bostadsarea i studentbostäder vid nybyggnation - En studie med avseende på Boverkets byggregler Examensarbete utfört i Byggteknik vid Tekniska högskolan vid Linköpings universitet. Robin Eng Engmark Rebecca Nordgren Handledare Virginia Gonzalo Examinator Dag Haugum Norrköping 2020-06-03.

(3) Upphovsrätt Detta dokument hålls tillgängligt på Internet – eller dess framtida ersättare – under en längre tid från publiceringsdatum under förutsättning att inga extraordinära omständigheter uppstår. Tillgång till dokumentet innebär tillstånd för var och en att läsa, ladda ner, skriva ut enstaka kopior för enskilt bruk och att använda det oförändrat för ickekommersiell forskning och för undervisning. Överföring av upphovsrätten vid en senare tidpunkt kan inte upphäva detta tillstånd. All annan användning av dokumentet kräver upphovsmannens medgivande. För att garantera äktheten, säkerheten och tillgängligheten finns det lösningar av teknisk och administrativ art. Upphovsmannens ideella rätt innefattar rätt att bli nämnd som upphovsman i den omfattning som god sed kräver vid användning av dokumentet på ovan beskrivna sätt samt skydd mot att dokumentet ändras eller presenteras i sådan form eller i sådant sammanhang som är kränkande för upphovsmannens litterära eller konstnärliga anseende eller egenart. För ytterligare information om Linköping University Electronic Press se förlagets hemsida http://www.ep.liu.se/ Copyright The publishers will keep this document online on the Internet - or its possible replacement - for a considerable time from the date of publication barring exceptional circumstances. The online availability of the document implies a permanent permission for anyone to read, to download, to print out single copies for your own use and to use it unchanged for any non-commercial research and educational purpose. Subsequent transfers of copyright cannot revoke this permission. All other uses of the document are conditional on the consent of the copyright owner. The publisher has taken technical and administrative measures to assure authenticity, security and accessibility. According to intellectual property law the author has the right to be mentioned when his/her work is accessed as described above and to be protected against infringement. For additional information about the Linköping University Electronic Press and its procedures for publication and for assurance of document integrity, please refer to its WWW home page: http://www.ep.liu.se/. © Robin Eng Engmark, Rebecca Nordgren.

(4) Effektivisering av bostadsarea i studentbostäder vid nybyggnation - en studie med avseende på Boverkets byggregler. Examensarbete utfört i byggteknik vid Tekniska högskolan vid Linköpings universitet. Robin Eng Engmark Rebecca Nordgren Handledare: Virginia Gonzalo Examinator: Dag Haugum Norrköping 2020-05-26. Department of Science and Technology Linköping University SE-601 74 Norrköping. Institutionen för teknik och naturvetenskap Linköpings universitet 601 74 Norrköping.

(5) Upphovsrätt Detta dokument hålls tillgängligt på Internet – eller dess framtida ersättare – under en längre tid från publiceringsdatum under förutsättning att inga extraordinära omständigheter uppstår. Tillgång till dokumentet innebär tillstånd för var och en att läsa, ladda ner, skriva ut enstaka kopior för enskilt bruk och att använda det oförändrat för icke kommersiell forskning och för undervisning. Överföring av upphovsrätten vid en senare tidpunkt kan inte upphäva detta tillstånd. All annan användning av dokumentet kräver upphovsmannens medgivande. För att garantera äktheten, säkerheten och tillgängligheten finns det lösningar av teknisk och administrativ art. Upphovsmannens ideella rätt innefattar rätt att bli nämnd som upphovsman i den omfattning som god sed kräver vid användning av dokumentet på ovan beskrivna sätt samt skydd mot att dokumentet ändras eller presenteras i sådan form eller i sådant sammanhang som är kränkande för upphovsmannens litterära eller konstnärliga anseende eller egen art. För ytterligare information om Linköping University Electronic Press se förlagets hemsida http://www.ep.liu.se/.. Copyright The publishers will keep this document online on the Internet - or its possible replacement - for a considerable time from the date of publication barring exceptional circumstances. The online availability of the document implies a permanent permission for anyone to read, to download, to print out single copies for your own use and to use it unchanged for any noncommercial research and educational purpose. Subsequent transfers of copyright cannot revoke this permission. All other uses of the document are conditional on the consent of the copyright owner. The publisher has taken technical and administrative measures to assure authenticity, security. and. accessibility.. According to intellectual property law the author has the right to be mentioned when his/her work is accessed as described above and to be protected against infringement. For additional information about the Linköping University Electronic Press and its procedures for publication and for assurance of document integrity, please refer to its WWW home page: http://www.ep.liu.se/.. © Robin Eng Engmark, Rebecca Nordgren.

(6) SAMMANFATTNING. SAMMANFATTNING Bostadsbranschen har en samhällsnyttig funktion. För nuvarande byggs det mycket bostäder i Sverige men dessvärre är inte en så stor del av dessa avsedda för studenter, så kallade studentbostäder. Det är många studenter som står utan bostad när de ska börja studera på Universitet och högskola. Det är stor ruljangs på boende i studentkorridorer. Det är splittrade åsikter hos studentbostadsföretagen ifall det ens lönar sig att bygga fler studentboenden. Företagen inom branschen vill ha lönsammare byggnader och samtidigt gynna sina hyresgäster som bor i bostäderna. I takt med populationsökningen och att fler människor väljer att flytta in till städer måste samhället se till att det också finns bostäder till dessa människor. Med ett ökat tryck på bostadsmarknaden och vetskapen om att det inte finns så många studentbostäder är det svårt för en student i en ny stad att hitta ett boende med tanke på bostadsköer och därför bör utbudet av studentbostäder också ökas. Hur görs detta på ett effektivt sätt när marken är så eftertraktad? Studien har undersökt vad studenter prioriterar i sin studentbostad, om det är ytorna i lägenheten eller läget på den. Beställaren förklarar vad de anser är problematiskt med att bygga studentbostäder och hur de anser att studentlägenhet ska utformas. Tidigare referensobjekt jämförs för att få en förståelse för hur lägenheterna är utformade idag och ett stort fokus ligger på tillgänglighetskraven som lägenheterna är anpassade efter. Andra referensobjekt som har tagit avsteg från BBR:s krav på studentlägenheter redovisas och beskrivs hur de har gått tillväga för att få ta de avstegen. Boverket måste ha en större förståelse för att en studentbostad är en tillfällig bostad och att det är viktigt för många av beställarna men även för studenter som har önskemål som inte överensstämmer med Boverkets krav. Förslag till alternativa krav och kvoter analyseras för att en studentbostad förhoppningsvis ska kunna utformas som en egen boendeform i Boverkets byggregler.. I.

(7)

(8) ABSTRACT. ABSTRACT The housing industry has a socially beneficial function. At present, there is a lot of housing being built in Sweden, but unfortunately not so many of these are intended for students, so-called student housing. At present, many students are left without housing when they start studying at the university. There are also many dorms that have large rolljangs on their accommodation. There are divided opinions among student housing companies if it even is profitable to build more student housing. Companies in the industry want more profitable buildings, whilst favoring their tenants who live in the housing. As the population increases and more people choose to move into cities, society must ensure that there is also housing for these people. With increased pressure on the housing market and the knowledge that there are not so much student housings, it is difficult for a student in a new city to find housing with regard to queues and therefore the supply of student housing should also be increased. How, then, is this done effectively when the region is so sought after? The study has examined what students prioritize in their student housing, whether it is the areas of the apartment or the location of it. Developers of student housings explain what they think is problematic in the building process of student housing and how they think it should be designed. Previous reference objects are compared to get an understanding of how the apartments are designed today and a major focus is on the accessibility requirements that the apartments are adapted to. Other reference objects that have deviated from BBR's requirements for student apartments are reported and described on how they have gone about to make deviations from the rules. Boverket must have a greater understanding that student housing is a temporary residence and for that, it is important for many of the developers, but also for students who have wishes that do not meet Boverkets requirements. Proposals for alternative requirements and quotas are analyzed so that a student housing can hopefully be designed as a separate housing form in the Boverkets building rules.. III.

(9)

(10) INNEHÅLLSFÖRTECKNING. Innehållsförteckning SAMMANFATTNING.................................................................................................................... I ABSTRACT.................................................................................................................................. III FÖRORD ................................................................................................................................... VIII BEGREPPSFÖRKLARING .......................................................................................................... X 1. INLEDNING............................................................................................................................... 1 1.1 Bakgrund ............................................................................................................................... 1 1.2 Problembeskrivning .............................................................................................................. 2 1.2.1 Vad resulterar den uppåtgående trenden vid urbanisering? ........................................... 2 1.2.2 Hur påverkar byggregler och krav småbyggnationers planlösningar? .......................... 2 1.2.3 Vem som kan dra nytta av denna studie. ....................................................................... 3 1.3 Syfte och mål ........................................................................................................................ 3 1.3.1 Syfte ............................................................................................................................... 3 1.3.2 Mål ................................................................................................................................. 3 1.4 Frågeställningar..................................................................................................................... 4 1.4.1 Frågeställning 1 .............................................................................................................. 4 1.4.2 Frågeställning 2 .............................................................................................................. 4 1.5 Avgränsningar ....................................................................................................................... 4 2. METOD ...................................................................................................................................... 6 2.1 Metodval ............................................................................................................................... 6 2.1.1 Frågeställning 1 .............................................................................................................. 6 2.1.2 Frågeställning 2 .............................................................................................................. 7 2.2 Litteraturbas .......................................................................................................................... 7 2.3 Intervjuer ............................................................................................................................... 8. V.

(11) INNEHÅLLSFÖRTECKNING. 2.3.1 Intervjuform ................................................................................................................... 8 2.3.2 Urval .............................................................................................................................. 8 2.3.3 Genomförande av intervjuer .......................................................................................... 9 2.3.4 Redovisning av intervjuer .............................................................................................. 9 2.4 Planlösningar......................................................................................................................... 9 2.5 Metodkritik ......................................................................................................................... 10 2.5.1 Validitet........................................................................................................................ 10 2.5.2 Reliabilitet .................................................................................................................... 10 3. TEORETISK REFERENSRAM ............................................................................................... 12 3.1 Antal studenter samt andel svensk befolkning med nedsatt rörelseförmåga ...................... 12 3.2 Boverkets byggregler .......................................................................................................... 13 3.2.1 Tillgänglighetskrav ...................................................................................................... 14 3.2.2 Konsekvenser av att ta bort tillgänglighetskraven, enligt Boverket ............................ 15 3.3 Tidigare referensobjekt ....................................................................................................... 17 3.3.1 AF Bostäder, BoKompakt ............................................................................................ 18 3.3.2 Studentbostäder, Vallastaden ....................................................................................... 21 3.4 Hur ser det ut i andra länder i Norden? ............................................................................... 23 4. EMPIRI ..................................................................................................................................... 27 4.1 Sammanställning av tidigare undersökningar ..................................................................... 27 4.1.1 Hur vill studenter bo?................................................................................................... 27 4.1.2 Beställarens åsikter om byggandet av studentbostäder? .............................................. 29 4.2 Intervjuer i enkätform ......................................................................................................... 31 4.2.1 Sammanställning enkäter studenter ............................................................................. 32 4.2.2 Sammanställning enkäter beställarsidan ...................................................................... 43 5. RESULTAT .............................................................................................................................. 49 6. ANALYS .................................................................................................................................. 55 VI.

(12) INNEHÅLLSFÖRTECKNING. 7. DISKUSSION ........................................................................................................................... 60 7.1 Förslag till fortsatt utveckling ............................................................................................. 61 8. SLUTSATS ............................................................................................................................... 63 8.1 Rekommendationer ............................................................................................................. 65 8.2 Kritik av arbetet .................................................................................................................. 65 REFERENSER ............................................................................................................................. 68 BILAGOR ..................................................................................................................................... 71. VII.

(13) FÖRORD. FÖRORD Detta examensarbete har utförts tillsammans med Studentbostäder i Linköping AB. Arbetet har genomförts som en avslutande del i av utbildningen ”Högskoleingenjör med inriktning byggnadsteknik” vid Linköpings Universitet och omfattar 16 högskolepoäng. Arbetet är utfört av författarna Robin Eng Engmark och Rebecca Nordgren i samarbete med Studentbostäder i Linköping AB och Linköpings Universitet.. Vi vill tacka affärsområdeschef Thomas Lilja på Studentbostäder i Linköping AB för hjälp med framtagandet av idén för studien och för all information och stöd under arbetets gång.. Avslutningsvis vill vi tacka vår handledare Virginia Gonzalo för stöd och stöttning under arbetets gång.. Norrköping, maj 2020 Robin Eng Engmark och Rebecca Nordgren. VIII.

(14)

(15) BEGREPPSFÖRKLARING. BEGREPPSFÖRKLARING BBR – Boverkets byggregler. Besittningsrätt – En hyresgäst har normalt sätt rätt att bo kvar och få sitt avtal förlängt även om hyresvärden vill avsluta hyresavtalet. Grundad med tanke att hyresgästerna ska ha en trygghet i sitt boende och därmed ett permanent boende. Främst tillämpbart för hyresgäster med förstahandskontrakt men gäller till viss del andrahandskontrakt. Besökstillgänglighet – Ej anpassad att bo i för personer med funktionsvariation men ska inte hindra dem att besöka lägenheten. BFS – Boverkets författningssamling. Biyta - Till biyta räknas källarplan som ligger helt eller till överhängande del under den omgivande marknivån. Även suterrängvåningar där golvytan utefter minst en fönstervägg ligger över eller i nivå med omgivande mark, men i övrigt ligger under marknivån klassas delvis som biyta. Biytan är den del som inte ligger inom 6 meter från den del av fristående yttervägg där golvnivån ligger ovanför eller i höjd med den omgivande marken. Garage som kan nås inifrån, pannrum som kan nås inifrån, soprum som kan nås inifrån och utrymmen med begränsad användning räknas som biyta. Med begränsad användning avses att användningen under vissa delar av året är begränsad, t.ex. inglasad veranda/altan eller oinredd vind. (Skatteverket, UÅ). BOA – Se boyta. Boyta (ibland boarea) – Ytan i ett hus som är användbar för boende. Alla typer av våningsplan, bortsett från de med snedtak mäts mellan insidan av ytterväggarna och all inredning så som innerväggar, skåp, öppen spis osv. räknas med. Trapputrymmen mäts på varje plan som vanligt, det vill säga som att där finns golv. Om exempelvis en innervägg eller pelare är tjockare än 30 cm räknar man med 15 cm från varje sida vid mätningen, resten räknas inte med i ytan. Utöver detta finns det utrymmen som inte räknas med som boyta. Utrymmen som har en takhöjd lägre än 1,9 m och utrymmen som inte kan nås via en dörröppning, trappa, permanent stege eller lucka med permanent stege är exempel på det. Utöver dessa utrymmen ska förråd, garage, pannrum och soprum inte mätas som boyta om de endast kan nås utifrån. Våningsplan med en takhöjd delvis under 1,9 m måste ha ett utrymme om minst 0,6 m där takhöjden är 1,9 m eller mer för att den ska räknas med som boyta. (Skatteverket, UÅ). BTA – Se totalyta.. X.

(16) BEGREPPSFÖRKLARING. DHR-förbundet – Delaktighet Handlingskraft Rörelsefrihet. Effektivt tal – Avser BOA/BTA som i procent anger "nyttjandegraden" och den procentuella andel av byggnadsvolymen som är uthyrbar och därmed genererar en intäkt. Ettor – En lägenhet fördelad på 1 rum och kök. Kognitiv förmåga – Intellektuell funktionsnedsättning eller hjärnskada. Orienteringsförmåga – syn, hörsel eller kognitiv förmåga. PBF – Plan- och bygglagen. PBL – Plan- och byggförordningen. Rörelseförmåga – Funktion i armar, händer, bål och ben liksom dålig balans. Personer med nedsatt rörelseförmåga kan behöva använda till exempel rullstol, rullator eller käpp. SHT – Svensk handikapptidskrift. Totalyta – Definitionen av ytan i en byggnad. Boyta tillsammans med biyta utgör den totala ytan av byggnaden. För att få fram totalytan mäter man byggnadens invändiga mått för varje våningsplan. (Skatteverket, UÅ) (Skatteverket, UÅ). Universell tillgänglighet – Lägenheten är anpassad för hela samhället.. I rapporten förkommer ordet studentbostäder i två bemärkelser, med endast gemener avses boendeformen medan Studentbostäder med första bokstaven som versal syftar på företaget Studentbostäder i Linköping AB som under processen har hjälp oss med handledning. För att förtydliga kommer Studentbostäder, som vid företaget, att skrivas kursivt.. XI.

(17)

(18) INLEDNING. 1. INLEDNING I inledningen tas bakgrunden för studien upp samt en problembeskrivning som berättar hur studiens ämne kommit till. Även syfte, mål och frågeställningar presenteras här samt avgränsningar för att få en förståelse över vad som är relevant i den här studien.. 1.1 Bakgrund Under år 2008 var det första gången någonsin som majoriteten av världens befolkning bodde i städer. Prognoser säger att år 2050 kommer 70% av världens population att bo i städer. Denna uppåtgående trend resulterar i att varje kvadratmeter i städerna kommer få mer konkurrens vilket i sin tur leder till dyrare markområden vilket resulterar i dyrare kvadratmeterpris. (Niedomysl & Amcoff, 2010).. Studentbostäder i Linköping AB äger och förvaltar ca 4200 studentbostäder runt om i Linköping. De arbetar bland annat med att utveckla studenters boendemiljö och de är ett helägt dotterbolag till AB Stångåstaden (Stångåstaden AB, 2019). När Studentbostäder utvecklar och bygger nya studentboenden vill de tänka på att bygga kostnadseffektivt för både dem själva samt för studenterna som bor där, detta kan exempelvis nås genom att öka effektivitetstalet för boyta.. I dag är det allt fler studenter som väljer bort att bo i en studentlägenhet framför en vanlig hyreslägenhet. (Studentbostadsföretagen, UÅ). Det här påverkar de byggföretag som utvecklar och konstruerar studentbostäder då efterfrågan på studentbostäder minskar. Det finns många faktorer varför en student väljer att inte bo i en studentbostad men den troligaste faktorn är att den är dyr i jämförelse med vad man får, men andra faktorer spelar också in som t.ex. bostadsytan och delade ytor med andra. Studenter har en begränsad budget att röra sig med under en månad och gynnas därför av så låga utgifter som möjligt för att klara sig. En studentlägenhet är en tillfällig bostad som en student oftast bor i mellan 2–3 år. (Studentbostadsföretagen, 2013). Därför krävs det kvadratsmarta lösningar för de få kvadratmeter en student bor på. Vad är den största faktorn till att en studentlägenhet blir så dyr och vad kan göras för att minska den kostnaden?. 1.

(19) INLEDNING. 1.2 Problembeskrivning Det är idag ca 70% av studenterna i Sverige, i undersökningar utförda av studentbostäders branschförening, som önskar att bo i en enskild bostad med eget kök. Kunderna efterfrågar också prisvärda bostäder men ej nödvändigtvis större. En utmaning Studentbostäder i Linköping AB idag står inför är att när de bygger är prisutvecklingen på bostadsproduktionen hög och att de i sina projekt bygger många små enheter där varje enhet ska innehålla kök och duschutrymme, vilket är två kostnadsdrivande utrymmen. (Studentbostadsföretagen, 2019).. 1.2.1 Vad resulterar den uppåtgående trenden vid urbanisering? Under år 2008 var det första gången någonsin som majoriteten av världens befolkning bodde i städer. Prognoser säger att år 2050 kommer 70% av världens population att bo i städer. Denna uppåtgående trend resulterar i att varje kvadratmeter i städerna kommer få mer konkurrens vilket i sin tur leder till dyrare markområden vilket resulterar i dyrare kvadratmeterpris. (Niedomysl & Amcoff, 2010). En annan viktig aspekt för varför en effektiv boareayta krävs är att mark är dyrare idag. och. behöver. utnyttjas. väl. för. att. få. en. kostnadseffektiv. studentbostad.. (Studentbostadsföretagen, 2019).. 1.2.2 Hur påverkar byggregler och krav småbyggnationers planlösningar? Idag anser många studentbostadsaktörer att tillgänglighetskraven är ett problem som måste uppfyllas samt att det är en kostnadsdrivare. (Studentbostadsföretagen, 2019). Utöver tillgänglighetskraven finns det aspekter som att t.ex. kundgruppen efterfrågar egna utrymmen som kök och badrum samt att Studentbostäder måste tänka på funktionen för vila och umgänge i respektive bostad. Mindre bostäder kräver samtidigt fler kommunikationsytor samt utrymningsvägar. Att en studentbostad ska definieras som en egen boendeform har varit och kommer fortsätta vara ett prioriterat fokusområde menar respondenterna från en studie gjord av studentbostäders branschförening, inte minst när det kommer till nyproduktion av studentbostäder. Byggregler har diskuterats flitigt under det senaste året samt att reglerna inte är optimalt utformade för effektiviseringen för studentbostäders byggande.. 2.

(20) INLEDNING. 1.2.3 Vem som kan dra nytta av denna studie. Studien kommer främst att rikta sig till organisationer som bygger, förvaltar och bygger om studentbostäder. Kan Boverket släppa på reglerna kring tillgänglighetskrav kommer organisationerna som rör sig inom denna bransch att kunna bygga smartare lägenheter och få upp sin nyttjandegrad av boarea kontra den totala arean. Detta leder till en bättre lönsamhet för företagen men också en mindre avgift för slutkund.. 1.3 Syfte och mål I syfte och mål beskrivs det varför studien behöver göras och vad man vill åstadkomma med studien.. 1.3.1 Syfte I dagsläget är nyttjandegraden ca 60% av den totala ytan. Om siffran ökas medför detta att det blir fler lägenheter i varje enskilt hus utan att det kräver mer mark än vad det tidigare har gjort. (Studentbostadsföretagen, 2019). Flera företag inom branschen nämner att mark är dyrt och svårt att få tag på. Syftet är att undersöka studentbostäders bostadsyta vid nybyggnation för att analysera hur man kan effektivisera och öka nyttjandegraden med hänsyn tagen till Boverkets tillgänglighetskrav och eventuella ändringar som kan göras på dem. Uppnås en ökad nyttjandegrad i bostäderna kommer också lönsamheten i företagen att stiga då man får mer uthyrbar yta i varje hus.. 1.3.2 Mål Övergripande mål med föreliggande studie är att ta fram ett underlag till hur utnyttjandegraden av en studentbostad ökas, för att i förlängningen bistå företag verksamma inom bostadsbranschen. Avsikten med studien är att generellt ge ett underlag för framtida nyproducerade studentbostäder och att kunna utforma de utefter intervjupersonernas önskemål.. 3.

(21) INLEDNING. 1.4 Frågeställningar Nedan presenteras de två frågeställningarna som ska besvaras under studiens gång.. 1.4.1 Frågeställning 1 Hur ska en ideal studentbostad utformas utifrån studenters och beställaren av studentbostäders önskemål?. 1.4.2 Frågeställning 2 Hur är det möjligt att verkställa en idealisk studentbostad, vilka ändringar och behov kan behöva ses över?. 1.5 Avgränsningar Tidigare undersökningar har omfattat den ekonomiska delen mer ingående vilket inte kommer att analyseras i den här studien. Med hjälp av tidigare undersökningar har den ekonomiska faktorn redan identifierats som till exempel tillgänglighetskraven, därför analyseras endast vilka åtgärder som kan göras på Boverkets byggregler för att besvara frågeställningarna. Att mark är en annan kostnadsdrivare har även identifierats som ett problem (Studentbostadsföretagen, 2019), detta kommer inte att analyseras vidare utan fokus kommer bara att ligga på lösningarna för byggnaderna och att kunna få in mer boyta per kvadratmeter av den mark som tas i anspråk. Med lösningar på byggnaderna avses bättre utformning på planlösningar, studien kommer därför inte ta hänsyn till byggtekniska detaljer eller jämföra kostnader på pris eller vilket material som är mest hållbart och/eller miljövänligt. Tillgänglighetskraven gäller inte bara byggnader utan också obebyggda tomter, hissar och Attefallshus, men denna studie kommer endast att handla om tillgänglighetskraven för reguljära bostäder i form av lägenheter och då främst studentlägenheter.. 4.

(22)

(23) METOD. 2. METOD I detta kapitel beskrivs den metod som använts i studien för att besvara frågeställningarna.. 2.1 Metodval Denna studie har en induktiv ansats. Det innebär att problematiseringen kontinuerligt har omprövats genom hela formulerings- och konstruerafasen, likaså syftet och frågeställningen. Under tiden som studien pågår kan därför förändringar ske i hela arbetsprocessen, från syfte till slutsats. Ju längre arbetsprocessen fortskrider, desto större kunskap och medvetenhet får man om helheten, som kan behöva omprövas.. Det som ska utredas är Boverkets byggregler för studentbostäder och hur en studentbostad kan utformas utifrån de krav som finns idag men också hur en bostad skulle kunna utformas ifall det är möjligt att lätta på kraven för studentbostäder och se det som en egen kategori. Boverkets byggregler och svar från tidigare undersökningar kommer att sammanställas för att få en god informationsbas.. Studien omfattar intervjuer i enkätform till studenter och beställare samt sammanställningar av intervjuer i tidigare undersökningar. Framtagningen av intervjufrågorna i enkätformulären utfördes med hjälp av den externa handledaren på Studentbostäder i Linköping AB och handledaren tillsatt av LiU och bifogas som bilaga. Inspiration tas även från tidigare undersökningar för att se likheter och skillnader i de olika formulären för att sedan kunna besvara frågeställningarna. Tidigare. undersökningars. intervjufrågor. som. används. som. underlag. kommer. från. Studentbostadsförestagen (2013), SSSB (2018) och Dalholm (2016).. 2.1.1 Frågeställning 1 Hur ska en ideal studentbostad utformas utifrån önskemålen från studenter och beställare av studentbostäder? Den här frågan behandlar empiriska fakta, dvs kvalitativa data från tidigare undersökningar då beställare och studenter får uttrycka deras önskemål om hur deras bostad ska utformas. Information har samlats in via tidigare enkäter och intervjuer gjorda av Studentbostadsföretagen. Det kommer. 6.

(24) METOD även ske egna intervjuer med extern handledare som är väl insatt i branschen och dennes kontaktnät på beställarsidan. Frågeformulär kommer också att skickas ut till studenter som bor eller har bott i en studentlägenhet för att sedan kunna analysera svaren från tidigare undersökningar samt svaren från formulären.. 2.1.2 Frågeställning 2 Hur är det möjligt att verkställa en idealisk studentbostad, vilka ändringar och behov kan behöva ses över? Den här frågan behandlar både ett empiriskt och teoretiskt fenomen då hänsyn tas till de tidigare erfarenheter som fåtts från studien men en egen planlösning som ska tas fram med avseende på frågeställningen. Boverkets byggregler ska även analyseras.. 2.2 Litteraturbas Mycket litteratur som hämtats är från böcker, myndighetssidor och branschsidor. Den litteratur som använts har varit enkel att i hitta då det finns många undersökningar om Boverkets byggregler. Det har varit till stor hjälp för att lägga en grund till själva studien för att kunna dra en egen slutsats och resultat. Viss litteratur kommer från domstolsbeslut vilket ibland kan vara svårt att tyda då man måste ta hänsyn till många olika parametrar i domen.. Personers erfarenhet och deras åsikter erhålls via enkätundersökningar som klassas som skriftliga intervjuer. Dessa kommer att ske med studenter boende i korridorsrum med gemensamma utrymmen i form av badrum och kök. Rummen är utrustade med sovloft. Studenter som bor i egna lägenheter med privat badrum och privat kök kommer också att intervjuas, likväl som studenter i kollektiv där man bor ihop med en eller två andra studenter och då delar badrum och kök med dessa.. För att få två oberoende sidor att utvärdera utifrån dess åsikter och erfarenheter, intervjuas också personer på beställarsidan som är verksamma inom studentbostäder. De som svarar på dessa intervjuer är tjänstemän som arbetar på beställarsidan av studentbostäder runt om i hela landet.. 7.

(25) METOD. 2.3 Intervjuer Intervjuer kommer att genomföras av både studenter och beställare. Nedan presenteras metoden för hur intervjuerna kommer att gå till samt vilken form av intervju det är. Metoden för intervjuerna presenteras för att förstå varför intervjun utformas på sättet som den är.. 2.3.1 Intervjuform Intervjun är ett färdigt formulär som skickas ut till informanterna via mejl där de har en begränsad tid på sig att besvara frågorna. Syftet med att göra det kvantitativt är att få fram en empirisk data i form av mätbara kvantiteter och siffror, men även få fler informanter att svara då de har en kort svarsperiod. Enkätformuläret utformas med fasta svarsalternativ och graderingsskalor som informanterna får kryssa i. Det är en lämplig form för denna typ av studie eftersom det då är lättare att sammanställa och jämföra svarsalternativen. (Blomkvist & Hallin, 2019).. Ett fåtal frågor för både studenterna och beställaren är öppna frågor där de med egna ord får beskriva eller berätta utifrån egna erfarenheter. Varför det är så få frågor som är öppna är för att det blir svårare att sammanställa den formen av frågor då studien räknar med att få ett relativt stort antal respondenter. (Blomkvist & Hallin, 2019).. 2.3.2 Urval Ett generellt urval av studenterna som intervjuas är de som bor i Studentbostäders lägenheter i Vallastaden, Linköping. Studenterna delas sedan in beroende på deras svar i kollektivt boende, korridorsboende eller studentetta. Detta för att lättare se mönster i deras svarsalternativ på de mer specifika frågorna.. De beställare som intervjuas är aktiva i branschen, dvs. de som jobbar med att producera och underhålla studentbostäder. Urvalet där kan komma att delas in i vilken typ av befattning de har för att se om det blir någon märkbar skillnad mellan svaren. Även där hjälper det då att det är en mätbar studie för att kunna jämföra och se skillnader.. 8.

(26) METOD 2.3.3 Genomförande av intervjuer Intervjuerna sker skriftligen i form av en enkät där studenterna och beställare får besvara kryssfrågor. Enkäten är uppbyggd på så vis att beroende på vilket svar man ger på en fråga kommer man vidare till olika delar senare i intervjun också, därav kommer inte alla som svarar på enkäten att svara på exakt samma frågor. Ena enkäten börjar med att studenten får svara vilken dess nuvarande boendeform är. Beroende på om man svarar korridorsrum, kollektiv eller egen lägenhet kommer man vidare till frågor som är relevanta för respektive boendeform. Frågeformuläret som skickas ut till beställarsidan är utformad på liknande sätt men inte i lika stor utsträckning.. 2.3.4 Redovisning av intervjuer Senare under avsnittet för ”Empiri” kommer svaren som är fasta intervjufrågor att redovisas i form av cirkeldiagram där samtliga svar redovisas. Kommentarer till diagrammen kommer att redovisas för att jämföra svaren från studenterna. De fåtal frågor där respondenterna får svara med egna ord sammanställs som citat för att sedan analyseras.. 2.4 Planlösningar Ett referensobjekt i form av en planlösning tilldelat via en handledare hos Studentbostäder kommer att sättas i jämförelse med andra liknande projekt. Detta görs för att få en överblick på hur tidigare projekt har utformats, för att sedan analysera vilka delar av varje projekt, som förhoppningsvis, kan leda till en mer effektiv planlösning. För att hitta andra referensobjekt förutom det nämnda kommer det att behövas göras vidare sökningar och kontakta andra verksamma företag inom branschen. Detta, som tidigare nämnts, för att få ett bredare utbud av referensobjekt med rätt innehåll för granskning. Det är svårt att, i inledningen av studien, konstatera ifall andra företag som inte ingått i samarbetet, är villiga att hjälpa till. Därför är det till stor fördel att göra ett bra grundarbete för att få rätt kontaktnät. Att hitta information om projekt som anses relevanta är inte nödvändigtvis svårt. Att däremot hitta relevant information som inte nödvändigtvis är publicerad för allmänheten kan vara svårare.. 9.

(27) METOD. 2.5 Metodkritik För att studien ska uppnå tillförlitlighet och trovärdighet kommer den att granskas kritiskt utifrån begreppen validitet och reliabilitet. Hög validitet i studien garanterar hög reliabilitet, men hög reliabilitet garanterar inte hög validitet.. 2.5.1 Validitet Validitet. handlar. om. att. litteraturgenomgången. behandlar. det. ämnesområde. som. problematiseringen, syftet och frågeställningen anger. Teorin man refererar till i teoridelen och sedan använder i analysen ska stämma bra överens med syfte och frågeställning för att validitet i studien ska uppnås. För att rätt ämnesområde ska behandlas är det viktigt att datainsamlingsmetoden och val av informanter korrelerar bra till de syfte, frågor och de frågeställningar som används. Diskussionen ska handla om det syftet antyder och frågorna ska besvaras utifrån det aktuella ämnesområdet. Validitet i studien uppnås genom att man studerar relevant litteratur, (Blomkvist & Hallin, 2019). Urvalet vid de tidigare genomförda undersökningarna är utav kategorin nuvarande studenter eller verksamma aktörer inom studentbostäders produktion.. 2.5.2 Reliabilitet Reliabilitet handlar om att man har studerat det man ska studera på rätt sätt. (Blomkvist & Hallin, 2019). Det är tillförlitligheten, ett mått på hur starkt eller hur pålitliga de uppmätta värdena man använt sig av är. (Nationalencyklopedin, UÅ). Om man i studien är öppen med val av metod, avgränsningar och de frågor som ingått i tidigare undersökningar lämnar man goda möjligheter för läsaren att genomföra samma studie vid ett senare tillfälle. Om reliabiliteten är hög i studien ska samma studie vid ett senare tillfälle ge samma resultat. Då empiriska studier har använts kan en senare studie få ett annat resultat då det är många faktorer som spelar in i de svaren från respondenterna. Det kan handla om ekonomiska frågor som skiljer sig i framtiden jämfört med nu, eller helt enkelt att världen har utvecklats inom bostadsfrågorna. Senare studier som görs med det underlag som använts i denna studie, i form av åsikter från de berörda grupperna, från samma tidsperiod ska då ge liknande resultat. Genom att kritiskt granska slutsatserna och jämföra dessa med tidigare studier och undersökningar anses inte reliabiliteten sänkas och på grund av detta kan även viss generaliserbarhet nås. 10.

(28)

(29) TEORETISK REFERENSRAM. 3. TEORETISK REFERENSRAM I kapitlet kommer teori i studien att redovisas. Första delen kommer att redovisa statistik från SCB för antal personer med nedsatt rörelseförmåga för att få en bild av hur många som är i behov av en anpassad lägenhet. Boverkets byggregler, delar som är relevanta för studien, kommer att tas upp i andra delen och en mer ingående beskrivning och data av tillgänglighetskraven kommer redovisas. Tredje och sista delen redovisar data hos två olika referensobjekt på studentbostäder.. 3.1 Antal studenter samt andel svensk befolkning med nedsatt rörelseförmåga Enligt statistiska centralbyrån registrerades det inför läsåret 2018/2019 totalt 410 228 studenter på samtliga universitet och högskolor i Sverige. (Universitetskanslerämbetet, 2019). Boverkets tillgänglighetskrav finns till för att tillgängligheten och användarbarheten för de med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska vara likvärdig med de som inte har nedsatt förmåga på något sätt. (Boverket, 2014). Exempel på nedsatt rörelseförmåga är nedsatt funktion i armar, händer, bål eller ben. Med nedsatt orienteringsförmåga innebär nedsatt syn, hörsel eller dess kognitiva förmåga. Antalet människor mellan 16 och 80 år i Sverige med nedsatt rörelseförmåga är 260 000 st. Med nedsatt rörelseförmåga menas att man inte kan springa en kortare sträcka, stiga på en buss obehindrat eller ta en kortare promenad i någorlunda rask takt. Av dessa 260 000 har cirka 170 000 svår nedsatt rörelseförmåga vilket innebär att man behöver hjälp eller hjälpmedel för att förflytta sig. Totalt i Sverige finns cirka 100 000 st. som använder rullstol, vilket år 2016 motsvarade en procent av befolkningen. (Boverket, 2016).. 12.

(30) TEORETISK REFERENSRAM I tidigare studier gjorda av SCB framgår det att de med nedsatt rörelseförmåga uppgår till 1,4 % för åldrarna 16–24 år, 0,9 % för åldrarna 25–34 år och 2,4 % för åldrarna 35–44 år, allt detta kan ses i Figur 1. Inom detta åldersspann täcks de flesta studerande i Sverige. (SCB, 2018).. Figur 1. Källa: SCB. Diagram över nedsatt rörelseförmåga.. I en dom från Växjö Tingsrätt där AF Bostäder sökt om dispens från vissa krav i Boverket nämner de att bland deras knappt 6000 bostäder har de förnärvarande en rullstolsburen boende i ett korridorsrum hos dem (P 4056-11, 2011). Det är inte bara AF Bostäder som tagit upp andelen rullstolsburna som bor i deras studentlägenheter, Studentbostadsföretagen tar även upp i deras rapport från 2013 att ett av Sveriges största studentbostadsföretag, SSSB, har fem rullstolsburna av 8000 bostäder. (Studentbostadsföretagen, 2013).. 3.2 Boverkets byggregler Den senaste ändringen av Boverkets byggregler trädde i kraft den 1 oktober 2019 och heter i dagsläget (BFS 2019:2, BBR28). (Boverket, 2019). Det är byggregler som finns till för att följas vid nybyggnation, ombyggnation eller tillbyggnation. Byggreglerna anger de egenskaper som samhället kräver att en om-, till- eller nybyggnad minst måste uppfylla och även bevara under byggnadens livslängd. Dessa regler handlar om bland annat barnsäkerhet, brandskydd, bärförmåga, god inomhusmiljö och tillgänglighet. I denna studie kommer, som tidigare nämnt i avsnittet, ”1.5 Avgränsningar” endast att avhandla de faktorer som går under tillgänglighet och funktionskrav. (Boverket, 2018). I Boverkets byggregler, BBR, anges de krav som finns för boenden samt de undantag man kan göra för studentbostäder. Enligt BBR ska nedan funktioner och utrymmen finnas i en bostad: 13.

(31) TEORETISK REFERENSRAM •. Hygienrum. •. Daglig samvaro – rum eller avskiljbar del. •. Sömn och vila – rum eller avskiljbar del. •. Matlagning – rum eller avskiljbar del. •. Utrymme för måltider. •. Utrymme för hemarbete. •. Entréutrymme med plats för ytterkläder m.m.. •. Utrymme för kombimaskin om gemensam tvättstuga saknas. •. Utrymme för inredning för förvaring. Utformningen av studentbostäder om högst 35 kvadratmeter ska dock utformas med hänsyn till sin storlek. I enskilda studentbostäder med en BOA om högst 35 kvadratmeter får utrymmena för funktionerna daglig samvaro, sömn och vila, samt matlagning finnas i ett och samma rum utan att vara avskiljbara och daglig samvaro, sömn och vila, måltider samt hemarbete överlappa varandra helt eller delvis. (BFS 2011:6). 3.2.1 Tillgänglighetskrav Sedan 2009 är Sverige juridiskt bunden av FN:s konvention om rättigheter för de med funktionsvariation. Konventionen syftar till att undanröja hinder för de med funktionsvariation så att de inte berövas sina mänskliga rättigheter. Boverkets tillgänglighetskrav handlar om att byggnader och tomter ska vara tillgängliga och användbara för alla som har nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Kraven finns som olika områden i form av tomtkrav, utformningskrav och tekniska egenskapskrav. De övergripande kraven på tillgänglighet kommer från plan- och bygglagen, PBL och plan- och byggförordningen, PBF. Tillgänglighetskraven i PBL och PBF förtydligas i Boverkets byggregler, BBR. Det är byggherren som ansvarar för att reglerna i PBL, PBF, och BBR följs och kraven gäller samtliga byggnader och vissa bygglovspliktiga anläggningar. (Boverket, 2019). Syftet med tillgänglighetskraven är att så många som möjligt ska kunna delta i samhället på lika villkor. (Boverket, 2019). Som tidigare nämnt i avsnittet ”1.5 Avgränsningar” kommer fokus inte att ligga på något utöver själva byggnaden, det man dock måste ta i beaktning vid uppförandet av ett bostadshus är de 14.

(32) TEORETISK REFERENSRAM gemensamma utrymmen som finns. Även om varje lägenhet är utrustat med allt som är nödvändigt som exempelvis kök och badrum finns det utrymmen som entréer, cykelförråd, barnvagnsförråd, soprum, tvättstuga eller elrum som måste kunna nås av samtliga, oavsett förutsättningar. Detta är ingenting som kommer att presenteras i resultatet men det är viktigt att ha förståelse för dessa utrymmen i entréplan eller på vindsvåningar och vara medveten om att dessa måste finnas i en byggnad. För dessa rum gäller främst framkomligheten genom dörrposter men också att det ska kunna gå att förflytta sig smidigt inne i de utrymmen som finns.. 3.2.2 Konsekvenser av att ta bort tillgänglighetskraven, enligt Boverket År 2016 fick Boverket ett regeringsuppdrag att göra en konsekvensanalys av att ta bort tillgänglighetskraven. I rapporten som Boverket gjorde efter utredningen har de listat positiva respektive negativa konsekvenser. I denna studie har det skrivits mycket om vad som skulle vara de positiva effekterna och hur man skulle kunna lösa de negativa, därför kommer de negativa konsekvenserna, som Boverket anser, att belysas för att få fler perspektiv. De positiva effekterna skulle vara att ett avskaffande av tillgänglighetskraven för studentbostäder skulle innebära minskade produktionskostnader för byggherrarna. Boverket skriver också i rapporten att om man kan göra lägenheterna mindre om tillgänglighetsreglerna skulle avskaffas. I rapporten skriver Boverket om tre alternativa nivåer de har tagit fram i jämförande syfte för att få en bild över hur lägenheterna skulle vara utformade. I figur 2 ses en bostad för en student utan gemensamma utrymmen och bostaden klassas som ”tillgänglig”.. Figur 2.. Tillgänglig bostad på 15,5 kvm utan gemensamma utrymmen.. Källa: Boverket. 15.

(33) TEORETISK REFERENSRAM I figur 3 redovisas utformningen för en ”otillgänglig, med sänkt nivå av tillgänglighet” och i figur 4 en ”otillgänglig, utan tillgänglighet”.. Figur 3.. Otillgänglig bostad på 14,3 kvm, sänkt nivå på tillgänglighet.. Källa: Boverket. Figur 4.. Otillgänglig bostad på 12,2 kvm, lägsta nivån utan tillgänglighet.. Källa: Boverket. De menar då att på en viss begränsad markyta kan fler bostäder byggas. Byggherrarna blir då mer villiga att bygga studentbostäder och det medför ett ökat utbud av studentbostäder och en minskad. 16.

(34) TEORETISK REFERENSRAM bostadsbrist. Bostadsbrist kan idag vara orsak till att man inte påbörjar sina studier och då skulle ett ökat utbud av studentbostäder också öka antalet studerande. När ett ökat utbud av studentbostäder uppnås kan det leda till ökad rörlighet på studentbostadsmarknaden vilket leder till att tillgängliga studentbostäder, som idag bebos av studenter utan funktionsvariation, frigörs till fördel för de studenter som är i behov av tillgängliga bostäder. (Boverket, 2016). Det negativa, som Boverket anser, skulle vara att den fysiska och psykiska hälsan hos studenter kan påverkas negativt då minskade ytor i lägenheterna kan orsaka dålig inomhusmiljö i form av slitage av bostaden och dess hygien. En minskad yta i lägenheterna gör det svårare för studenter att studera tillsammans i bostäderna vilket kan leda till ökat behov av nya utrymmen för studier eller grupparbeten på skolorna. Boverket menar att det då har en negativ påverkan på livskvaliteten och att det skulle kunna förstärka sociala skillnader. (Boverket, 2016).. Att förutsättningarna för nyproduktion ökar om tillgänglighetskrav minskas är en självklarhet enligt Boverket. Om behovet av studentbostäder minskar och produktionen ökar menar Boverket att de otillgängliga bostäder som byggts blir resurskrävande att göra om ifall de skulle upplåtas till andra boendegrupper. Att ta bort kraven skulle också göra att det blir svårare för personer med funktionsvariationer att delta fullt ut i samhället och på så sätt utestängs från den sociala samvaron med andra studenter. Studenter med funktionsvariation, i synnerhet nedsatt rörelseförmåga, är redan i dagsläget hänvisade till en begränsad del av beståndet och den delen kommer bli än mindre om nya studentbostäder byggs utan tillgänglighetskrav. Detta kan i sin tur leda till att det begränsar utbildnings- och inkomstnivå och bidra till en ökad risk för arbetslöshet bland personer med funktionsvariation. (Boverket, 2016).. 3.3 Tidigare referensobjekt I detta avsnitt redovisas först ett referensobjekt från AF Bostäder som heter BoKompakt och är ett projekt som fått tagit avsteg från BBR och därmed kunnat bygga bostäder på få kvadratmeter. Det andra referensobjektet heter Kunskapslänken och befinner sig i Vallastaden som Studentbostäder är beställare av. De har inte samma ramar som AF Bostäder har fått förhålla sig till.. 17.

(35) TEORETISK REFERENSRAM 3.3.1 AF Bostäder, BoKompakt AF Bostäder i Lund har tidigare gjort flertalet lägenheter i ett projekt där man fått beviljat via Svea Hovrätt att ta avsteg från BBR och dess tillgänglighetskrav. Detta resulterade i ett område innehållande 22 lägenheter där 16 av lägenheterna bestående av ”ett rum och kök med sovloft” disponerat på 10,2 kvadratmeter som visas enligt Figur 5, 4 stycken är ”två rum och kök” disponerat på 20,8 kvadratmeter enligt Figur 6, 1 styck ”tre rum och kök” disponerat på 31,4 kvadratmeter enligt Figur 7 samt 1 styck ”fyra rum och kök” disponerat på 43 kvadratmeter enligt Figur 8. (Dalholm Hornyánszky, 2016).. Figur 5. Planlösning över lägenheterna med ”ett rum och kök med sovloft”. Källa: AF Bostäder. Figur 6. Planlösning över lägenheterna med ”två rum och kök”. Källa: AF Bostäder. 18.

(36) TEORETISK REFERENSRAM. Figur 7. Planlösning över lägenheterna med ”tre rum och kök”. Källa: AF Bostäder. Figur 8. Planlösning över lägenheterna med ”fyra rum och kök”. Källa: AF Bostäder. De större lägenheterna är vad de kallar ”kompisbostäder”. I dessa lägenheter har varje student sitt eget rum men delar allrum och kök med de övriga. Samtliga lägenheter har sovplatser placerade på ett loft och såldes är också takhöjden högre än normalt.. 19.

(37) TEORETISK REFERENSRAM För att lösa problematiken med ljusinsläpp har man försett varje lägenhet med fönster åt minst 2 håll samt att alla sovloft har ett litet öppningsbart fönster utöver detta. (Dalholm Hornyánszky, 2016). Husen är utformade i två plan och samtliga ”ettor” återfinns på det övre planet. Dessa nås via fristående trappor och sedan loftgång vilken också lämpar sig för gemensam altan. De större lägenheterna är placerade i marknivå där det även finns gemensam tillgänglighetstoalett enligt Figur 4. Tanken med konceptet är att eventuella familjemedlemmar eller vänner som är på besök och är i behov av en anpassad toalett fortfarande ska ha möjligheten till dessa besök. (Dalholm Hornyánszky, 2016). Till de större lägenheterna på markplan finns ett gemensamt uterum och i övrigt är utemiljön i anslutning till husen planerade för gemensamma aktiviteter så som grillning eller plantering. Utöver den gemensamma utemiljön och tillgänglighetstoaletten har de boende inga övriga gemensamma utrymmen. (Dalholm Hornyánszky, 2016).. Till att börja med fick AF-Bostäder inget godkännande från Boverket. Magnus Cederberg, fastighetsutvecklingschef på AF-Bostäder säger: “AF Bostäder ansökte om dispens (enligt 24§ 3kap Plan- och byggförordningen, PBF) för att i experimentsyfte få uppföra kompakta studentbostäder. Syftet med projektet var att visa att det går att bygga bra bostäder på väsentligt mindre area och billigare än vad byggregelverket medger. För att klara det behövde vi dispens från tillgänglighetsreglerna i PBF. Dispensansökan gjordes till Boverket som avslog. Vi överklagade Boverkets beslut. Ärendet hamnade då i Mark- och miljödomstolen som gav AF Bostäder bifall men för färre antal bostäder än i vår ursprungliga ansökan. Boverket överklagade i sin tur det beslutet och ärendet hamnade då i Mark- och miljööverdomstolen som beslutade att Mark- och miljödomstolens dom skulle gälla. Kort sagt, inte så lätt att få dispens och den kunde utfärdas bara tack vare experimentsyftet. Under projektet gjordes bland annat en vetenskaplig studie i samarbete med Lunds Universitet. Dispensen gäller endast för de 22 lägenheter som projektet slutligen kom att omfatta.”.. 20.

(38) TEORETISK REFERENSRAM AF-bostäder var medvetna om att de var tvungna att söka om dispens för att över huvud taget ha en chans till sitt projekt. I den första ansökan till Boverket skrev AF-Bostäder i förstudien om att få uppföra 285 studentbostäder. Senare i ansökan handlade det om 60–100 studentlägenheter, därmed anser Boverket att ansökan inte gäller byggande i experimentsyfte. Vidare hade AFBostäder tänkt att inleda projektet med 22 bostäder i första etappen för att i den andra etappen uppföra de resterande 40–60 lägenheterna. De 22 första bostäderna skulle omfatta 9 olika typer av bostäder för att sedan utvärderas varpå de som fick bäst resultat skulle motsvara de resterande i etapp 2. Växjö Tingsrätt skriver i domen att det endast finns underlag för att pröva dispensyrkandet för de inledande 22 lägenheterna i etapp 1 men att någon möjlighet att bevilja dispens för det fortsatta projektet bedöms inte föreligga. Detta på grund av att det saknades tillräckligt med underlag för hur projektets andra etapp skulle utformas då det skulle baseras på undersökningar av etapp 1. (Mål nr P 4012-12, 2012).. 3.3.2 Studentbostäder, Vallastaden Vallastaden är en stadsdel som ligger i anslutning till campusområdet i Linköping. Visionen med Vallastaden var att skapa en varierande boendemiljö där människan är i fokus. (Vallastaden, 2017). Det planerades att bli ett projekt med mångfald inom både boende och byggande. Genom att dela upp stadsdelen i mindre delar och låta fler aktörer vara med och bygga uppnåddes mångfalden. Det finns radhus, villor, omsorgsboenden, hyresrätter och bostadsrätter. Studentbostäderna i stadsdelen har varit ett stort fokus och i var femte bostad bor en student. (Vallastaden, 2017). Alla husen är olika utformade i både stomme och ytskikt. Det kan vara blandat med exempelvis träeller betongstomme, puts- eller träfasad. Samma arkitekt har inte fått rita hus som ligger bredvid varandra, detta för att skapa en mångfald bland husen. Husen har ritats utifrån olika förutsättningar och arkitekterna har tänkt väldigt olika. Stadsdelens fokus var inte att i detalj fokusera på hur området skulle se ut, det var snarare fokus på andra saker som hur marken ska användas och placeringen av husen i förhållande till gatan. (Vallastaden, 2017).. 21.

(39) TEORETISK REFERENSRAM Studentbostäder i Linköping AB som bidrar med handledning och handlingar i denna studie äger och förvaltar 183 studentbostäder i Vallastaden. I jämförelse till AF bostäder och deras experimentella projekt kommer ett projekt från Vallastaden att redovisas där Studentbostäder är beställare. De så kallade ”Vallavåningarna” är 2 av 6 plan i byggnaden och är inredda med duschoch toalettutrymmen som är anpassade enligt tillgänglighetskraven. Det avsteg som gjordes i detta projekt var att man hade 15 rum på tre toaletter istället för 9 rum på tre toaletter som det står i BBR, kommunen godkände detta avsteg. Vallavåningen innehar sovloft, Thomas som är affärsområdeschef på Studentbostäder berättade att det inte är ett avsteg från tillgänglighetskraven. Studentbostäder har valt denna lösning för att få en mer effektiv boyta än vad man hade fått med en vanlig säng. Möjligheten, för de som är i behov, finns att möblera korridorsrummen med en egen säng som inte är loft. Resultatet blir en mindre yta för umgänge eller studier då sängen täcker en del av ytan och sovloftet eventuellt blir obrukbart. Även bostäderna i det projekt som AF utförde innehar sovloft vilket gör att vissa liknelser finns. (Lilja, 2020). Det är ett projekt bestående av 183 olika objekt fördelat på korridorsrum, lägenheter för kollektivt boende samt enskilda fullutrustade lägenheter. Det gör det till ett liknande projekt som AF Bostäder utförde i och med att det bestod av liknande upplägg med olika storlekar på lägenheterna och olika boende former. Med boendeformer avses här ”1/2/3 rum och kök”. Lägenheterna i Vallastaden har större boyta i jämförelse med AF:s projekt vilket också resulterar i högre hyresnivåer. Den genomsnittliga hyresnivån som Studentbostäder tar ut för sina bostäder i Vallastaden är ca. 2500 kr per kvm och år. AF har gjort intervjuer om vad de boende tycker om hyresnivån i deras projekt. De respondenterna som intervjuas i denna studie kommer också att få besvara liknande frågor och därefter kommer en rättvis slutsats kunna dras om vad studenterna tycker om hyresavgifterna samt vad man får för det man betalar. Räcker det med 10 kvadratmeter och en billigare hyreskostnad eller anser studenterna att man gärna betalar lite mer för att få den större lägenheten på 20 kvadratmeter eller mer? (Lilja, 2020). En stor del ritningar från byggnader i Vallastaden där Studentbostäder varit inblandade fanns att tillgå till studien. För att kunna besvara frågeställningen kommer Studentbostäders projekt utvärderas i vad som är bra och vad som är bra i det projekt AF gjort för att kunna få fram en ideal planlösning. Den planlösningen som valdes att arbeta med från Studentbostäder visas i figur 9.. 22.

(40) TEORETISK REFERENSRAM Denna planlösning är ett plan bestående av lägenheter med ”ett rum och kök”. I samma byggnad finns ”Vallavåningen” som är korridorsrummen och även en del större lägenheter i form av 2 eller 3 rum och kök. Denna plan med endast ”ettor” är utvald för att det är den typen av bostad som fokus kommer att ligga på i studien, så kallade kollektiv vilket innebär större lägenheter som man delar med andra personer är således inte i fokus. När man pratar om en studentlägenhet är det ofta en lägenhet bestående av ett rum och ett kök eller en kokvrå och ett eget badrum. (Lilja, 2020). Figur 9.. Planlösning över ”ett rum och kök” för en våning i Vallastaden.. Källa: Studentbostäder i Linköping AB 2. 3. 1 7. 4 6. 3.4 Hur ser det ut i andra länder i Norden? Sveriges grannland Norge har andra bestämmelser vad gäller tillgänglighetskrav för byggandet av studentbostäder. Till skillnad från Sverige där all nyproduktion ska vara funktionsanpassad har Norge en bestämmelse som säger att minst 20% av studentbostäderna ska vara anpassade för rörelsehindrade. Ett annat krav är att varje våning ska ha tillgänglighetstoalett för besökare, liknande AF Bostäders experiment BoKompakt. (Direktoratet for byggkvalitet, 2018). I en rapport skriven av SSSB har de gjort en tabell som visar skillnader och likheter mellan de nordiska länderna. Där visar de bland annat att Sveriges byggregler begränsar lägenheter att. 23.

(41) TEORETISK REFERENSRAM understiga 25 kvm medan Norges byggregler säger minst 12 kvm men att undantag för att bygga mindre finns. I Danmark finns det inget minimum för vad en bostad ska vara på och i Finland är det cirka 20 kvm men lokala regler som gör att man kan frångå principen. (SSSB, 2013).. Det finns flera orsaker som skiljer de nordiska länderna åt, en är t.ex. kötider till studentbostäder. I Stockholm är kötiden ca. 2 år för att få tillgång till en studentlägenhet och i andra studentstäder utanför Stockholm saknas det också studentbostäder. I Köpenhamn, Danmark är det ca. 1 års kötid, men i balans i övriga delar av landet. Liknande situation är det i Helsingfors, Finland. Norge har kortast kötid på ca. ½ år. Andra skillnader är ekonomiska styrmedel. I både Danmark, Finland och Norge får studentbostadsföretag hjälp via statligt stöd. I Danmark får företagen ett offentligt stöd som uppgår 40–50% av kostnaderna för att komma igång med byggandet. I Finland erbjuder regeringen ekonomiskt investeringsstöd som kan uppgå till 10% av den totala kostnaden samt förmånliga. lån. med. ränteavdrag.. Utbildningsdepartementet. i. Norge. bidrar. studentbostadsföretagen med 36% av kostnaderna samt att regeringen finansierar 250000 NOK per enhet så länge den totala kostnaden inte överskrider 700000 NOK per enhet. Norges regeringen skjuter till detta stöd till 1000 nya bostäder varje år. (SSSB, 2013).. Sveriges stödbelopp till studentbostäder skiljer sig från region till region. I Stockholmsregionen är det till exempel 7100 kr/kvm (BOA), medan det är 4800 kr/kvm i övriga delar av landet som inte är stockholmsnära kommuner, Göteborgs- och Malmöregionerna och regioner och kommuner med hög och varaktig befolkningsökning, vilka får 5800 kr/kvm. (Boverket, 2019).. 24.

(42) TEORETISK REFERENSRAM SSSB gjorde även en jämförelse över hur många studentlägenheter som får plats i ett studentbostadshus anpassade efter svenska byggregler respektive norska byggregler. I figur 10 kan man se att 41 lägenheter per våningsplan varav 9 är tillgänglighetsanpassade fick plats med hänsyn till de norska byggreglerna. 37 lägenheter fick plats på varje våningsplan anpassade efter svenska byggregler. (SSSB, 2013).. Figur 10.. Studentlägenheter utformade efter svenska och norska byggregler.. Källa: SSSB 25.

(43)

(44) EMPIRI. 4. EMPIRI I detta kapitel redovisas insamling av data från intervjuer som gjorts i form av enkätundersökningar och skickats ut till studenter och beställare. Intervjuer från tidigare studier kommer även att redovisas för att i senare kapitel kunna analysera och jämföra de svar som studien fått från respondenterna. Data som samlas in i empirin ska användas som underlag för att besvara både frågeställning och syfte. Först kommer tidigare studiers intervjuer att sammanfattas och därefter de intervjuer som gjorts för denna studie.. 4.1 Sammanställning av tidigare undersökningar Undersökningar som används i studien är intervjuer med studenter, unga vuxna och beställare. Intervjuerna är gjorda främst från Studentbostadsföretagen som är Studentbostäders branschföretag, men för att få en mer kritisk hållning finns studier från andra litteraturbaser också.. 4.1.1 Hur vill studenter bo? En studie gjord av Studentbostadsföretagen år 2013 undersökte hur studenter vill bo. En generell slutsats Studentbostadsföretagen drar utifrån intervjuerna är att studenterna önskar större yta för köket samt bättre arbetsytor i köket. De studenter som önskade större ytor i köket önskade även mindre ytor i badrummet. Bättre flexibilitet gällande möbleringsalternativ och planlösning då ytan i en studentetta ofta är begränsad. De kollar även på studenternas syn på hyra och storlek där det tydligt finns en prioriteringslista för vad som är viktigast när studenter väljer en ny bostad. Hyran är då prioriterat tätt följt av standarden och storleken. Studentbostadsföretagen menar då att enskilt verkar hyran styra men även till förhållande till typen av lägenhet. (Studentbostadsföretagen, 2013).. Stockholms studentbostäder har gjort en studie som visar att ca 23% av studenterna som studerar i Stockholm bor i någon form av studentbostad, antingen korridor eller en studentlägenhet. Resterande studenter bor antingen hemma hos sina föräldrar, i en bostadsrätt eller en vanlig hyresrätt. (SSSB, 2018).. 27.

No results found