Renovering av miljonprogrammet: Ur ett ägarperspektiv

Renovering av miljonprogrammet

Ur ett ägarperspektiv

Renovation of the Miljonprogrammet

From an ownership perspective

Författare: Marc Benjaro

Pedram Adjamloo

Uppdragsgivare: NCC Construction AB

Handledare: Per Möller, NCC Construction AB Peter Sillén, KTH ABE

Examinator: Per Magnus Roald, KTH ABE

Examensarbete: 15 högskolepoäng inom Byggteknik och Design/Ekonomi

Godkännandedatum: 2012-06-19

Sammanfattning

Flerbostadshus byggda mellan åren 1961-1975, i dagligt tal kallade för miljonprogrammet har inom de närmaste åren ett omfattande renoveringsbehov. Detta på grund av bland annat naturligt slitage men även brist på underhållsinsatser. Kostnaderna för att rusta upp dessa områden slutar ofta på enorma summor. Orsaken till renoveringsbehovet beror främst på husens tekniska tillstånd men även på grund av skärpta myndighetskrav, hög energianvändning, sociala faktorer, efterfrågan samt ett behov av modernare bostäder. Staten har varit tydlig med att de inte kommer att bidra med ekonomiskt stöd vid upprustning av miljonprogrammet. Detta innebär att beslutsfattare i

bostadsföretag snart kommer behöva ta ställning till renoveringsbehovet samt fatta konkreta beslut kring hur dessa fastigheter ska förnyas. Det finns goda möjligheter för att renovera

miljonprogrammet men det begränsas oftast av bland annat fastighetsägarnas ekonomiska förutsättningar, byggnadsvillkor, myndighetskrav och hyresgästernas betalningsförmåga.

Denna studie skall belysa vilka behov, möjligheter och begränsningar som ägare och förvaltare av hyresfastigheter ser, vad gäller renovering av miljonprogrammet.

Frågeställning:

 Vad styr byggherrens val vid eventuellt beslut om renovering?

 Vad styr byggherrens val avseende omfattning vid eventuell renovering?

 Vad är byggherrens syn på olika entreprenadformer mellan byggherre och entreprenör avseende upphandling av renoveringsentreprenader?

Genom öppna intervjuer med fastighetsägare har det visat sig att beslut om att eventuellt renovera miljonprogrammet styrs till stor del av husens tekniska tillstånd. Förutsättningar för att renovera varierar beroende på bostadsområde och bostadsmarknad. Vilket även har betydelse i möjligheten för att finansiera renoveringsbehovet via hyresökning. Vad gäller renoveringens omfattning vill fastighetsägarna renovera till en ekonomisk rimlig pris med avkastning på fem till tio år. Vilket oftast begränsas av myndighetskrav, regler och beslut som i vissa fall kan leda till att fastighetsägarna blir tvungna till att om möjligt minska på åtgärder, riva eller sälja husen alternativt inte göra någon insats alls.

Det verkar vara vanligt att fastighetsägarna väljer en entreprenadform utifrån de resurser och kunskaper som finns i företaget. Vid val av entreprenadform anser fastighetsägarna att en

totalentreprenad med någon variant av samarbetsform är att föredra vid större renoveringsprojekt. Detta då de finns många oförutsedda moment i en renoveringsentreprenad. Fastighetsägarna vill även dela upp renoveringsbehovet i flera etapper, detta för att uppmuntra entreprenören till fortsatt samarbete. Vilket även kan bidra till att entreprenören gör sitt yttersta för att få ta del av vidare etapper. Ersättningsformen anses vara lämpligast genom fast pris eller fast pris med incitament. Detta då det anses vara viktigt med en ”morot” till entreprenören för ett engagerat arbete. Valet av entreprenör styrs av flera faktorer då renoveringsobjekt anses vara komplexa.

Krav som ställs vid val av entreprenörer:

 Engagerad organisation

 Kompetens organisation

 Referenser av liknande projekt

 Ekonomisk styrka

Abstract

Apartment buildings built between the years 1961-1975, also known as ”miljonprogrammet”, are in need of extensive renovations. The need for renovations stems from wear and tear, but it is also due to a lack of maintenance work. The renovations costs for these areas are often enormous. In addition to wear and tear, the need for renovations are due to the technical condition of the house, but also because of stricter governmental requirements, high energy consumption, social factors, higher demands and a need for modern apartments. The government has been clear with its intentions not to contribute financially to the renovations and improvements of miljonprogrammet. This means that decision makers in real estate companies will soon have to make a verdict concerning the need for renovations and make concrete decision on how the apartments are to be renovated. There are good opportunities for renovations of miljonprogrammet, but the opportunities are often limited by the property owners’ and the tenants’ economic capabilities, and building- and governmental

requirements.

This study will highlight what needs, opportunities, and limitations are put on owners and managers of properties when it comes to renovations of miljonprogrammet.

Questions:

 What controls the owner’s decision concerning possible renovations?

 What controls the owner’s decision concerning extent of possible renovations?

 What is the owner’s view on the different forms of contracts between owner and entrepreneur concerning procurement of renovations contracts?

Open interviews with property owners have shown that property owners’ decisions concerning a possible renovation of miljonprogrammet are largely controlled by the properties technical

condition. Prerequisites for renovation vary depending on property area and property market. This has significance in terms of opportunities for financing the need for renovation through raise in rent. Concerning the extent of renovations, the property owners want a reasonable economic cost with profit and returns in five to ten years. This is limited by governmental requirements, rules, and decisions that in certain cases can lead to the property owner being forced to reduce measures, demolish houses, sell the houses, or not put in an effort at all.

It seems normal for property owners to choose a form of contract with regards to the resources and knowledge found in the company. When choosing a form of contract, the property owners prefer to contract out the totality of the renovations when it concerns larger properties because there are many unforeseen moments in a renovation contract. The property owners also want to split up the renovations in several stages to promote continued cooperation with entrepreneurs and to force the entrepreneurs to do their best to go on to later stages of the renovations. The forms of

compensation considered to be most suitable are either fixed price or fixed price with incentive. It is considered important to incentivize or give a carrot to the entrepreneur for committed work. The choice of entrepreneur is controlled by several factors because of the complexity of renovating a property.

Requirements put on entrepreneur:

 Committed organization

 Competent organization

 References of similar projects

 Economic strength

Förord

Detta examensarbete är det avslutande momentet i vår högskoleingenjörsutbildning på Kungliga Tekniska Högskolan och motsvarar 15hp. Vi har under vårterminen 2012 i tio veckor arbetat med detta examensarbete. Vilket har varit en stor utmaning men även intressant och lärorikt.

Arbetet har gett oss bredare och djupare kunskaper om fastighetsägarnas syn på möjligheter, behov och begränsningar vad gäller renovering av miljonprogrammet. Det finns mer att studera och lära sig inom området men det vi har lär oss har varit givande.

Vi är nu redo för vår framtida karriär inom byggbranschen och ser fram emot att komma ut i arbetslivet.

Vi vill ta tillfället i akt och tacka alla respondenter som har ställt upp på intervjuer. Vi vill även rikta ett stort tack till:

Per Möller, Handledare NCC Lars-Erik Einerman NCC Peter Sillén, Handledare KTH Per Roald, Examinator KTH

Stockholm, maj 2012

Innehåll

1. Inledning ... 1 1.1. Bakgrund ... 1 1.2. Syfte ... 2 1.3. Metod ... 2 1.3.1. Metodens genomförande ... 2 1.4. Avgränsningar ... 3 2. NCC Construction ... 4 2.1. NCC ... 4 2.1.1. NCC Construction Sverige AB ... 4 2.1.2. Region Stockholm/Mälardalen ... 5 2.2. Hållbar renovering ... 6 2.2.1. Partnering ... 7

3. Bakgrund och nuvarande status ... 8

3.1 Bakgrund ... 8

3.1.1. Miljonprogrammet ... 8

3.1.2. Flerbostadshus ... 10

3.1.3. Fördelning av flerbostadshus ... 11

3.2. Nuvarande status ... 14

3.2.1. Teknisk livslängd av installationer ... 14

3.2.2. Fastighetsägarna ... 16

3.2.3. Fastighetsägarnas prioritering vid renovering ... 18

4. Energi ... 19

4.1. Nationella energimål ... 19

4.2. Skåneinitiativet ... 20

4.3. Möjligheter för energieffektivisering ... 21

4.4. Elförbrukning av olika bostadstyper ... 22

5. Estetiska och tekniska aspekter... 23

5.1. Estetiska problem ... 23

5.1.1. Renovering med hänsyn till de estetiska aspekterna ... 24

5.2. Tekniska aspekter ... 25

5.3. Sociala faktorer ... 26

6. Ekonomi och finans ... 27

7. Bostadspolitik ... 30

7.1. Myndighetskrav ... 30

7.2. Vem skall bära ansvaret? ... 31

8. Studiens genomförande ... 32

9. Förarbete till faktainsamlingen ... 33

9.1. Genomförande ... 33

9.2. Förarbete ... 33

10. Faktainsamling ... 35

10.1. Genomförande ... 35

10.2. Intervjuer med fastighetsägarna ... 35

10.2.1. Energi ... 35

10.2.2. Estetiska aspekter ... 38

10.2.3. Tekniska aspekter ... 39

10.2.4. Ekonomi och finans ... 40

10.2.5. Bostadspolitik ... 42 11. Analys ... 44 11.1. Behov ... 44 11.2. Möjligheter ... 45 11.3. Begränsningar ... 45 11.4. Omfattning ... 45 11.5. Syn på renoveringsentreprenader ... 46 12. Resultat ... 47

12.1. Kritisk granskning av studien ... 48

13. Slutsats/Diskussion ... 49

13.1. Förslag för vidare studier ... 49

14. Källhänvisningar ... 50

14.1. Litterära källor ... 50

14.2. Rapporter ... 50

14.3. Elektroniska källor ... 52

14.4. Figurer och bilder ... 54

15. Bilagor ... 56

15.1. Bilaga 1: Fastighetsägarnas prioriteringar vid renovering(SABO) ... 57

15.2. Bilaga 2: Intervjufrågor till fastighetsägare ... 61

15.4. Bilaga 4: Presentation av fastighetsägare ... 69

15.5. Bilaga 5: Respondent lista för fastighetsägare ... 71

15.6. Bilaga 6: Respondent lista för entreprenörer ... 74

1

1. Inledning

1.1. Bakgrund

Miljonprogrammets flerbostadshus är idag i uselt skick på grund av bland annat naturligt slitage men även brist på underhållsinsatser. Behov av förnyelse är akut och i dagsläget behöver cirka 600 000 lägenheter renoveras. Kostnader för att rusta upp dessa områden slutar ofta på enorma summor. Orsaken till det beror främst på husens tekniska tillstånd men även på grund av skärpta

myndighetskrav, hög energianvändning, sociala faktorer, efterfrågan samt ett behov av modernare bostäder.[20]

Miljonprogrammets flerbostadshus är byggda 1965-1975. Under den perioden rådde det stor bostadsbrist i Sverige och för att lösa problemet fattade riksdagen år 1964 beslut om att bygga en miljon nya bostäder. Under rekordåren 1961- 1975 byggdes det ca 1,4 miljoner bostäder i Sverige, varav ungefär 850 000 bostäder i flerbostadshus.[3]

Rekordårens bostadsbyggande kallas även för miljonprogrammet i dagligt tal. Den korta

byggperioden har idag lett till att renoverings behovet av dessa hus ökat i en snabb takt. Mindre än 20 % av lägenheter byggda under rekordåren har rustats upp och förnyats. En betydligt mindre andel uppnår dagens krav på energianvändning. [6]

Enligt en studie från Industrifakta 2009 behöver cirka 320 000 lägenheter byggda mellan 1961-1975 genomgå omfattande renoveringar de närmaste fem åren.

Kostnaderna uppskattas till 150-200 miljarder SEK och detta utan hänsyn till regeringens energikrav till 2020 vilket kräver en minst lika stor investering. Mindre än en fjärdedel av fastighetsägarna har investeringsmöjligheter för att klara av detta med eget kapital. Möjligheten för att höja hyror i samband med renovering varierar mellan fastighetsägare och bostadsområde.[37, 41]

Dessutom kan olika villkor och förutsättningar bland annat ekonomi, miljö, bygg och hyresgäster begränsa fastighetsägarna inför ett beslut kring en omfattande renovering. Idag äger allmännyttan omkring 50 % dessa lägenheter byggda 1961-1975, och runt 25 % ägs av privata bostadsbolag och bostadsrättsföreningar. [37]

Bostadsminister Stefan Attefall har varit tydlig med att staten inte kommer att bidra med ekonomiskt stöd vid upprustning av miljonprogrammet. Detta innebär att beslutsfattare i bostadsföretag snart kommer behöva ta ställning till renoveringsbehovet samt fatta konkreta beslut på hur dessa fastigheter ska förnyas.[20]

2

1.2. Syfte

Syftet med detta examensarbete är att belysa vilka behov, möjligheter och begränsningar som allmännyttiga bostadsföretag och privata bostadsbolag ser vad gäller renovering av

miljonprogrammet.

Frågeställning

 Vad styr byggherrens val vid eventuellt beslut om renovering?

 Vad styr byggherrens val avseende omfattning vid eventuell renovering?

 Vad är byggherrens syn på olika entreprenadformer mellan byggherre och entreprenör avseende upphandling av renoveringsentreprenader?

1.3. Metod

Detta är en kvalitativ studie genomförd med hjälp av öppna intervjuer med ett antal nyckelpersoner. Detta anser vi ökar trovärdigheten i vår undersökning då vi har reducerat ett antal felkällor genom att intervjua direkta beslutsfattare. Målsättningen är att uppnå ett verklighetstroget resultat och utifrån det utforma en trovärdig slutats.

Studien startade med en förundersökning av relevant litteratur och internetsökningar inom området, detta för att få bredare och djupare kunskaper om miljonprogrammet samt frågeställningens

omfattning.

Intervjuer med nyckelpersoner på bygg och fastighetsutvecklingsföretaget NCC har gett oss en bild av den roll utförare vid renoveringsarbeten(i fastighetsbranschen även kallade entreprenör) har och deras erfarenheter och kunskaper om miljonprogrammet. Intervjuer med entreprenör har bland annat bidragit till utformning av lämpliga intervjufrågor till fastighetsägare.

I faktainsamlingen sammanställs svar från intervjuer med fastighetsägare.

Analysen startar med en granskning av faktainsamlingen sedan beskrivs fastighetsägarnas syn på behov, möjligheter och begränsningar.

I resultatdelen redovisas det viktigaste ur analysen av fastighetsägarnas svar samt självkritisk diskussion om studiens reliabilitet och validitet.

1.3.1. Metodens genomförande

Litteraturstudien består av böcker, tidigare studier, examensarbeten, internetsökningar och

information från olika fastighetsbolag och myndigheter. Detta ger oss den information och kunskap vi behöver för utformning av frågeställningar till fastighetsägare och entreprenörer. En negativ aspekt kan vara att mycket av den information vi tar fram inte är relevant för arbetet. Därför kommer en bearbetning av rapporten att göras vid slutskedet av studierna, för att på så sätt kunna inkludera det ur litteraturen som är av betydelse för arbetet.

Med hjälp avlitteraturstudier och handledare utformar vi lämpliga frågor till entreprenör och fastighetsägare. Målsättningen är att intervjua totalt sex fastighetsägare varav tre intervjuer med privata bostadsbolag och tre intervjuer med allmännyttiga bostadsbolag. Men arbetet avslutades

3

med fyra intervjuer med allmännyttan och två intervjuer med privata fastighetsbolag, mer om detta finns beskrivet under kritisk granskning av studien.

Intervjuer kommer även att utföras inom NCC med fem personer som har erfarenheter inom olika områden vid renoveringsentreprenader. Detta för att öka våra kunskaper om

renoveringsentreprenader vid renovering av flerbostadshus. Samt för att få möjlighet till att ta del av bra information och erfarenheter.

Fördel med våra intervjuer är att vi har fått svar på det vi söker direkt från sakkunniga personer inom området. Men intervjuer kan oftast vinklas och bli subjektiva då svaren står för den person man intervjuar. Men i detta fall så är våra respondenter höga beslutsfattare och som därför får anses vara talespersoner för fastighetsbolagens policy.

Intervjuerna startar med entreprenörer för att få möjlighet att inkludera värdefull information vid utformning av frågeställningarna till fastighetsägare.

Vidare har externa handledare på NCC bidragit med bra information och kunskaper vilket har varit till nytta vid utformning av intervjufrågor.

1.4. Avgränsningar

Rapporten avgränsas till följande punkter.

 Rapporten fokuserar endast på flerbostadshus byggda 1961-1975.

 Studierna fokuserar på allmännyttiga bostadsbolag och privata bostadsbolag (privatägda hyresfastigheter). Studien begränsar sig till huvudsakligen fastighetsägare som intervjuats genom kontakter hos NCC. Som komplement till det har andra fastighetsägare kontaktats, men tyngdpunkten i intervjuerna är NCCs kontakter.

 Hållbar renovering är endast en beskrivning av NCC renoverings koncept. Inga djupare studier har gjorts inom området. Detta avsnitt presenteras då det är en del av den miljö där studien utförs.

Intervjufrågorna är indelade i följande huvudområden:

 Energi: Nationella energimål - endast delmål avseende energieffektivisering till 2020  Estetiska och tekniska aspekter: Tekniska aspekter avser endast funktionalitet.

Problematiken med estetiken samt om de sociala aspekterna.

 Ekonomi och finans: Ekonomiska förutsättningar för olika bostadsområden och

bostadsmarknader.

 Bostadspolitik: Allmänt om olika myndigheter samt diskussioner om vem som skall bära

ansvaret för renoveringen av miljonprogrammet.

Vi kommer inte att fördjupa oss i enskilda tekniska lösningar, för att undersökningens omfång inte tillåter det.

4

2. NCC Construction

Detta examensarbete har utförts på uppdrag av NCC Construction Sverige AB region

Stockholm/Mälardalen i Uppsala. Detta kapitel beskriver den miljö där detta arbete har utförts.

2.1. NCC

NCC koncernen är ett av de i Norden ledande Bygg- och fastighetsutvecklingsföretagen med cirka 17500 anställda. Omsättning år 2011 uppgick till omkring 53 Miljarder SEK. [23]

Verksamhet i Sverige är indelad i fyra affärsområden: [23]

 NCC Construction

 NCC Roads

 NCC Property Development

 NCC Housing

2.1.1. NCC Construction Sverige AB

Med cirka 7 500 anställda uppgick NCC Construction Sveriges omsättning år 2011 till omkring 23,5 miljarder SEK. Områden där NCC Construction Sverige är aktiva inom är hus och anläggningsprojekt samt olika former av byggservice.[21]

Organisationsschema

5

2.1.2. Region Stockholm/Mälardalen

Detta examensarbete har utförts på uppdrag av NCC region Stockholm/Mälardalen avdelning Mälardalen i Uppsala. Arbetet är utfört i en miljö där renovering av rekordårens flerbostadshus har varit pågående.[22]

Organisationsschema (Region Stockholm/Mälardalen)

6

2.2. Hållbar renovering

Sveriges Miljonprogramsområden står inför en omfattande renovering. NCC har tagit fram ett helhetskoncept som benämns ”Hållbar renovering”. [24]

Detta koncept ska bland annat skapa lönsamma synergieffekter mellan renovering, energieffektivisering och underhåll.[24]

NCC förklarar konceptet enligt följande på deras hemsida[24]:

Genom samverkan i Partnering utvecklar vi tillsammans ett relevant paket av åtgärder som vid genomförandet skapar lönsamma synergieffekter mellan renovering, energieffektivisering och underhållsåtgärder. För många med begränsade ekonomiska resurser innebär synergieffekterna en förutsättning för att renoveringen ska kunna genomföras över huvud taget.

Konceptet bygger på att vi tillsammans skapar en långsiktig helhetskalkyl där vi bland annat tittar på vilka åtgärder som minskar drift och underhåll. Vi tittar även på hur stor energibesparing som kan göras och inte minst vilka möjligheter som finns för hyreshöjande åtgärder. Det handlar också om att göra genomförandet så effektivt som möjligt, med minimalt med störningar för hyresgästen.

 Synergieffekter mellan renovering, energibesparing och underhåll

 Åtgärdspaket utifrån dina unika förutsättningar

 Långsiktig totalkalkyl skapar ekonomiska möjligheter

 Upprepningseffekter och löpande förbättringar

 Allas perspektiv kommer till nytta från start

 Tryggare ekonomi

”Genom att kombinera renovering med åtgärder för energibesparing och underhåll kan

fastighetsägarens investeringskalkyl optimeras. Det kan vara en förutsättning för att genomföra en renovering. Arbetet ska också genomföras effektivt med minimal störning för hyresgästen” Fredrik

7

2.2.1. Partnering

Bland annat vid renoveringars entreprenader använder sig NCC av Partnering, som är en samarbetsform.

NCC förklarar begreppet enligt följande på deras hemsida. [25]

För NCC är Partnering är en strukturerad samarbetsform i byggbranschen, där byggherren, konsulterna, entreprenörerna och andra nyckelaktörer gemensamt löser en bygguppgift. Det hela baseras på ett förtroendefullt samarbete, där alla spelar med öppna kort och där allas yrkeskunskaper kompletterar varandra genom alla skeden av byggprocessen.

Idén med denna samarbetsform är att beställaren ska få möjlighet till den kompetens och

information som den behöver i ett tidigt skede av projektet. Alla parters kompetens tas tillvara och man arbetar tillsammans från början till slut mot samma mål.[26]

Kan illustreras enligt följande[25]:

8

3. Bakgrund och nuvarande status

Detta kapitel skall redovisa allmän fakta om flerbostadshus byggda 1961-1975, samt hur dessa hus är fördelade mellan privata och allmännyttiga bostadsbolagen. I detta kapitel redovisas även det som fastighetsägarna prioriterar vid renovering samt fastighetsägarnas ansvar och roller.

3.1 Bakgrund

3.1.1. Miljonprogrammet

Efter andra världskriget rådde hög bostadsbrist och låg boendestandarden. Bostadsbyggandet i Sverige var igång redan under 1950-talet då det byggdes det närmare 50 000 lägenheter om året, men detta var inte tillräckligt för att bemöta efterfrågan av bostäder. [12]

Det som utmärker rekordårens bostadsbyggande mellan 1961-1975 är den stora omfattningen av bostäder som producerades under en kort period (se figur 4) . Den svenska ekonomin var gynnad av framgångar mellan 1961-1975 då det byggdes omkring 1,4 miljoner nya lägenheter i Sverige. Varav cirka 34 % småhus och cirka 67 % (950 000) i flerbostadshus, specialhus och lokalhus inkluderat.[4,2, 16]

För att lösa problemen med bostadsbristen och trångboddheten gjordes en enorm insats där staten tog ett beslut om att bygga en miljon nya bostäder mellan 1965-1975. Detta benämns idag för miljonprogrammet och svarar för 1 005 578 bostäder varav cirka 337 300 småhus och 668 200 flerbostadshus. 1970 nådde de hela en höjdpunkt, under ett och samma år byggdes det omkring 110 00 nya bostäder. [1, 4]

9

Kostnaden för att producera nya bostäder ökade rejält under 60-talet bland annat på grund av brist på arbetskraft. Detta bidrog till att storskalighet, standardisering och den tekniska utvecklingen vid bostadsproduktion prioriterades. Fastighetsägare behandlades med förtur vid ansökan om

finansiering då produktion av nya bostäder bestod åtminstone av 1000 nya hus. Under denna period utvecklades det industriella byggande då staten bidrog med långsiktig garanti till entreprenörer och andra aktörer för hög byggproduktions nivå, för att på så vis utveckla industriellt byggande.[

4, 6, 3]

Idag anser många att miljonprogrammet endast var en lösning till en rad bostadspolitiska problem, dessa områden utpekas ofta för vara monotona, trista och alldeles för storskaliga.[

11]

10

3.1.2. Flerbostadshus

I Sverige finns det cirka 2,44 miljoner bostäder i flerbostadshus, av dessa är omkring 1,3 miljoner lägenheter byggda under 1950-1975, varav cirka 850 000 lägenheter i flerbostadshus byggda under 1961-1975. [1, 6, 37]

Under en femårsperiod behöver stor andel av dessa hus renoveras och moderniseras. Drygt 20 % har rustats upp och förnyats, och en betydligt mindre andel uppfyller dagens krav på

energiförbrukning.[11]

Enligt en tidigare studie som industrifakta genomfört år 2009 behöver ca 320 000 hus byggda 1961-1975 totalrenoveras under de närmaste åren.[7]

Kostnaderna antas till 150-200 miljarder SEK. Vidare har studien visat att en minst lika stor

investering är nödvändig för att klara regeringens energikrav till 2020. Vilket innebär en minskning av energianvändningen med 20 % till år 2020 i förhållande till energiförbrukningen år 1995.[41]

Ett antagande är att finansieringsmöjligheterna är väldigt varierande mellan fastighetsägare och fastigheternas förutsättningar vilket kan leda till att vissa områden enbart kan renoveras till en måttlig standard medan andra områden kan renoveras i en större omfattning.[6]

Många fastighetsägare har idag sålt delar av eget bestånd utan att renovera och modernisera. Enligt SABO:s beräkningar år 2009 äger allmännyttiga bostadsbolag omkring 50 % och privata bostadsbolag runt 25 % av samtliga flerbostadshus byggda 1961-1975 (se figur 5). [37]

Fastighetsägare behöver snart ta beslut om vilka renoveringsåtgärder och i vilken omfattning dessa hus behöver renoveras och moderniseras. Vid beslut om renovering behöver ägarna även ta hänsyn till byggvillkor, miljövillkor, ekonomin och hyresgästernas villkor.

[6, 37]

Figur 5: Ägarkategori av flerbostadshus byggda 1961-1975 [54] Allmänyttan 50% Privata fastighetsäga re 25% Övriga 25% Allmänyttan Privata fastighetsägare Övriga

11

3.1.3. Fördelning av flerbostadshus

Under rekordåren byggdes det bland annat punkthus, höga skivhus, loftgångshus och framför allt trevånings lamellhus som utgör 50 % av samtliga flerbostadshus byggda under 1961-1975. [1]

3.1.3.1. Lamellhus

Lamellhus är låghus som består av 3-6 våningar och den allra vanligaste hustypen under rekordåren (se bild 1). Husen består av minst två trapphus och varje trapphus inkluderar två till fyra bostäder per våning. De vanligaste lamellhusen har tre våningar och saknar hiss, detta pågrund av att under period då dessa hus uppfördes så var hiss ett krav endast om golvet i översta bostadsplan befann sig mer än nio meter över marken.

Husen är konstruerade med en bärande stomme av betong med antingen sadeltak eller motfallstak, fasaden utgörs av betongelement, tegel eller puts.[11]

Bild 1: Lamellhus [46]

3.1.3.2. Skivhus

Skivhus är höghus som består av minst fyra våningar (se bild 2) och i vissa fall med minst två trapphus. Skivhusen har ofta suterrängvåningar och i vissa fall orienterade i samma vädersträck i området. Dessa hus har normalt motfallstak och fasaden består av antingen tegel eller

betongelement. Dessa hus från den aktuella perioden är oftast byggda i åtta eller nio våningar (högsta nivån på brandkårens stege), detta för att det var ekonomiskt lönsamt då högre hus inte klarade av kraven från brandmyndigheterna avseende hiss och trapphus. Men det går även att hitta högre hus i vissa kommuner, de är oftast byggda i slutet av epoken. [11]

12

3.1.3.3. Loftgångshus

Loftgångshus finns från tre till sju våningar (se bild 3) och med hiss då huset inte är mer än tre våningar. Dessa hus är utformade med dubbelsidiga lägenheter där varje lägenhet är ansluten till en utanpåliggande öppen korridor.

I vissa fall finns det även suterrängvåningar i dessa hus. Loftgångshus byggdes framförallt i början och slutet av epoken. En fördel med dessa hus är att trapphusen är byggda i mellan loftgångar som tjänar fler lägenheter än de övriga husen som byggdes under samma period. [11]

Bild 3: Loftgångshus [48]

3.1.3.4. Punkthus

Punkthus byggs friliggande med ett centralt placerad trapphus (se bild 4), varje våningsplan tillgodoser fyra till sex bostäder. Den rektangulära planlösningen liknar till det yttre lamellhus eller skivhus och kan även vara stjärnhustyp. Normalt är dessa hus byggda i fem våningar med ett undantag på trevåningar. Taken består oftast av dubbelt motfallstak. [11]

13

3.1.3.5. Antal flerbostadshus byggda 1961-1975 fördelat över Sverige:

Byggandet av flerbostadshus pågick i hela landet under rekordåren. Majoriteten av de nya bostäderna byggdes i storstadsregionerna Stockholm, Malmö och Göteborg. Tillsammans står storstäderna för cirka 40 % av alla flerbostadshus byggda under rekordåren.[4]

Flerbostadshus byggda under rekordåren

Denna tabell redovisar antal färdigställda bostäder i flerbostadshus byggda under rekordåren. [4] Orter Antal flerbostadshus Antal flerbostadshus i %

Stockholms län 204166 _23,26 Varav i Stockholms 182330 20,77 Uppsala län 29057 3,31 Södermanlands län 29501 3,36 Östergötlands län 45936 5,23 Jönköpings län 24495 2,79 Kronobergs län 14505 _1,65 Kalmar län 18568 _2,12 Gotlands län 3742 0,43 Blekinge län 13000 _1,48 Kristianstad län 19045 2,17 Malmöhus län 93888 10,70 Varav Stormalmö 66 800 _7,61 Hallands län 15 980 1,82

Göteborg & Bohus län 96 071 10,95

Varav stora Göteborg 93 833 _10,69

Älvsborgs län 33 001 3,76 Skaraborgs län 20 681 2,36 Värmlands län 24 116 _2,75 Örebro län 29 328 _3,34 Västmanlands län 29 337 3,34 Kopparbergs län 21 625 _2,46 Gävleborgs län 31 847 _3,63 Västernorrlands län 23 938 2,73 Jämtlands län 11 340 1,29 Västerbottens län 20 335 _2,32 Norrbottens län 24 257 2,76 Summa 877709

14

3.2. Nuvarande status

3.2.1. Teknisk livslängd av installationer

Rekordårens bostäder är i idag 37-51 år gamla och den tekniska livslängden är snart slut (se tabell 2). Det faktum att det byggdes så många lägenheter på en sådan kort tid under rekordåren har

resulterat i att renoveringsbehovet idag ökar med raskande steg. Enligt boverket är det lämpligt att öka renoveringstakten från 20 000-25 000 lägenheter till ungefär 65 000 lägenheter om året[1,6]

Tabell är hämtad ur renoveringshandboken[1]

Uppskattad livslängd för installationer och tätskikt

Byggnadsdel Uppskattad livslängd

Målning på putsad vägg 10-15 år

1950-tals kakel på vägg utan tätskikt

- I badrum där man inte duschar 30-40 år - I badrum där man duschar mot väggen 0 år

Väggplastmatta 10-15 år

Keramiska plattor på golv med membranisolering 30-40 år

PVC-mata på golv 20-25 år

Uppskattad livslängd för sanitetsporslin och rör

Installationer Uppskattad livslängd

WC-stol, tvättställ, badkar 30-35 år

Spillvattenledningar av gjutjärn 30-60 år. Stora dimensioner i källaren kan hålla längre.

Spillvattenledningar av PVC tillverkade före 1974 20-30år. Alla rör av denna typ är utslitna idag.

Spillvattenledningar av PVC tillverkade fr.o.m. 1974 30-50 år

Golvbrunnar tillverkade före 1991 Kan inte anslutas tätt mot moderna tätskikt. Ska alltid bytas vid byte av golvets tätskikt. Vattenledning av galvaniserat (förzinkat) stål 30-40 år

Vattenledning av koppar 50-60 år

Äldre mekaniska kopplingar av mässing kan vara kraftigt korroderade, vilket förkortar livslängden. Radiatorer av värmeledningar av stål > 80 år

- Tätt värmesystem som sällan fyllts på Kort livslängd - Otätt system som ofta fyllts på < 30 år Värmeledning av stål förlagda i badrumsgolv och

som korroderar utifrån

Korroderar utifrån

15

Uppskattade livslängder för elinstallationer

Även elinstallationer har åldrats. För elanläggningars tekniska livslängd finns dock inga generella regler. Miljö, slitage och säkerhetsbestämmelser avgör. Detta innebär att man måste göra en riskbedömning i varje aktuellt fall.

Tabell 2: Tabell avseende livslängden på de tekniska installationerna [51]

Uppskattade livslängder för ventilationskomponenter

Installationer Uppskattad livslängd

Radialfläktar 25 år

Axialfläktar 15 år

FT-aggregat 30-40 år. Renovering efter halva tiden. Många FT och FTX har dock tagits ur drift tidigare på grund av buller eller dålig funktion (Anders Lindén)

Frånluftsvärmepump Ca 20 år

Självdragsystem Obegränsat, förutsatt att inte kanalerna och ventilerna sätts igen eller blir otäta genom håltagningar eller rivning.

Uppskattade livslängder för klimatskärmen

Byggnadsdel Uppskattat livslängd

Ytterväggar och vindsbjälklag 60 år

Fönster 30 år och uppåt, beroende på material kvalité

16

3.2.2. Fastighetsägarna

Allmännyttiga och privatägda bostadsbolag äger en väsentlig andel av rekordårens hyresrätter i flerbostadshus. En fastighetsägares uppgift är inte bara att äga och förvalta fastigheten, de kan även vara byggherre, arbetsgivare och hyresvärd. [28]

Allmännyttiga bostadsbolag

Allmännyttiga bostadsbolag är ett aktiebolag, ekonomisk förening eller en stiftelse som framförallt förvaltar hyresrätter.

Det som skiljer allmännyttiga bostadsbolag med privatägda bostadsbolag är att allmännyttan framförallt drivs utan vinstsyfte.[29]

Lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag [29]:

Inledande bestämmelser

Med allmännyttigt bostadsföretag avses i denna lag ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som:

 drivs utan vinstsyfte,

 I sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt

17

3.2.2.1. Allvillagen

SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) är bransch och intresseorganisation för ca 300 allmännyttiga bostadsföretag enligt deras hemsida.[34] En stor förändring för de allmännyttiga bostadsföretagen är den nya Allvillagen. Riksdagen fattade beslut under juni 2010 om den nya lagen, och januari 2011 trädde lagen kraft och ersatte Lagen om allmännyttiga bostadsföretag med Lagen

om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag enigt SABO.

Nedan är ett utdrag från SABO:s hemsida om den nya lagen.[17, 36]

Ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag[36]

Den nya lagen för kommunala bostadsaktiebolag förtydligar definitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs:

 Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte

förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande.

 Bolagen ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala

avkastningskrav. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag.

Den stora förändringen är att de allmännyttiga måste agera affärsmässigt vid exempelvis

renoveringar. De måste ha rimliga avkastningskrav på de åtgärder de utför. Vilket kan ses positivt men även negativt. Tidigare har inte de allmännyttiga haft rätt att göra vissa avkastningar och agera med vinstdrivande syften. Men med denna lag kan de vara mer förberedda för framtida problem då de har sparade kapital för framtida investeringar. Det negativa kan vara att vissa saker inte har avkastning på samma sätt och kan vara svåra att utföra för dessa bostadsaktiebolag exempelvis lekplatser. Allvillagen är dessutom en relativ ny lag, resultatet har inte märkts av än.[17]

18

3.2.3. Fastighetsägarnas prioritering vid renovering

Följande beskrivning grundar sig på en rapport från Industrifakta[6]

Branschens generella uppfattning verkar vara att renoveringsbehovet är stort. Dock varierar

fastighetsägarnas åsikter angående omfattning av renoveringsbehovet. Vissa ägare tänker möjligtvis inte utföra några större återgärder utan endast renovera i en måttlig nivå.

Industrifakta har genomfört en rapport (2008) där man bland annat analyserat vad allmännyttiga och privata bostadsbolag anser skall prioriteras vid renovering. Rapporten innefattar intervjuer med 163 allmännyttiga bostadsbolag och 61 stycken privata bostadsbolag.[6]

Se bilaga 1 för diagram

Allmännyttiga bostadsbolag

Invändiga byggnadsdelar

Diagram (Bilaga 1) visar att den högsta prioriteringen är byte av ytskikt i badrum och våtrum strax följt av köket. Det som rankas högt är ytskiktet vilket kan bero på de omfattande vattenskadorna som är ett vanligt förekommande problem i miljonprogramshusen.

Utvändiga byggnadsdelar

Diagram (Bilaga 1) visar att värdering vad gäller utvändig byggnadsdel i allmänhet är lågt. Det kan bero på att bostadsbolagen hellre prioriterar den invändiga och tekniska renoveringen. Det verkar även vara en stor fokus på takytskiktet.

Tekniska installationer

Här är det genomgående höga prioriteringar (se Bilaga 1). Högst är V/A stammar som kan bidra till stora skador om de inte byts ut i tid.

Även ventilation, styr och reglering är rätt så högt prioriterad. Det är även en viktig punkt då små åtgärder inom dessa områden kan sänka energiförbrukningen, vilket även bidrar till miljön och ekonomin.

Privata bostadsbolag

Diagram (Bilaga 1) visar att de privata bostadsbolagen prioriteringar vid renovering i princip är samma som de allmännyttiga. Men detta behöver nödvändigtvis inte stämma överens med verkligheten.

19

4. Energi

Detta kapitel redovisar nationella energimål, Skåneinitiativet samt exempel på vilka områden där det finns möjligheter för att energieffektivisera.

4.1. Nationella energimål

Sveriges riksdag har tagit beslut om nationellenergimål. Fram till 2050 skall energianvändningen per uppvärmd byggnadsarea minska med 50 % jämfört med 1995. Det stora problemet idag är att många anser att man inte kan nå upp till dessa mål med en rimlig kostnad. De största hindren för

energieffektivisering av flerbostadshus är otydliga mål, regler, brist på ekonomiskt stöd, dåliga kunskaper om moderna metoder inom energieffektivisering samt dålig uppföljning av tidigare projekt.

Man har bättre möjligheter att nå dessa mål genom större fokus på renoveringen av

miljonprogrammet och inte nybyggnation, detta på grund av att de gamla flerbostadshusen står för en stor del av dagens energiförbrukning.

Det är ekonomiskt lönsamt att energieffektivisera i samband med totalrenoveringar. Men det sker sällan i dagsläget, utan istället utförs små åtgärder som inte är tillräckliga. För att nå fram till de mål som skall uppnås måste en halvering av energiförbrukningen ske i samband med totalrenovering. I dagsläget är det svårt att sänka energiförbrukningen med 50 % vid en omfattande renovering då det inte är ekonomiskt rimligt för vissa fastighetsägare.[8,9]

I denna studie har vi valt att fokusera på delmålen vid energieffektivisering satta till 2020. Delmålen för energieffektivisering till 2020 är att: [19]

 Minska den samlade energianvändningen med 20 % jämfört med år 1995

 Ersätta 20 % av energitillförseln med förnybara källor

En reducering av energiförbrukning till 2020 motsvarar lika mycket energiförbrukning som 60 000 normalstora flerbostadshus använder idag.[8,9]

20

4.2. Skåneinitiativet

Skåneinitiativet är en målsättning som lanserades under en konferens i Malmö februari 2008. Där närvarade 80 medlemmar och tillsammans med SABO röstades en målsättning fram där företagen frivilligt tog initiativet att skriva på målsättning för att reducera energianvändningen. Detta innebär att fram till 2016 skall energiförbrukningen minskas med 20 %.

Alla bostadsföretag i Sverige är välkomna att delta i utmaningen enligt SABO.[35]

Nedan finns en beskrivning om hela Skåneinitiativets mål utdraget ur SABO:s hemsida0[35].

 Skåneinitiativet ska vara förankrat i företagets styrelse och ledningsgrupp.

 En ansvarig person utses i varje företag som ansvarar för rapportering av energianvändningen och för kontakter om Skåneinitiativet.

 Rapportering av energianvändningen sker årligen till SABO. Uppgifter som ska rapporteras in avser period 1 januari till 31 december varje kalenderår. Basår är 2007 års energianvändning. Följande uppgifter ska rapporteras in:

- Energi för värme och varmvatten [kWh](faktisk användning)

- Fastighetsel [kWh]

- BOA och LOA (inklusive varmgarage) och/eller A-temp uppmätt

- Några fler uppgifter

Företagen som deltar i Skåneinitiativet får:

 En årlig avstämning

21

4.3. Möjligheter för energieffektivisering

Husets klimatskal

I denna kategori ingår bland annat tak, fasader, fönster, ytterdörrar och entrépartier mm. Dessa åtgärder fungerar som tilläggsisolering i klimatskalet. [6,9]

Uppvärmning och inomhusklimat

Denna kategori av åtgärder kan variera nämnvärt i pris.

Justering och kontroll av befintlig teknisk utrustning, vilket kan visa sig vara väldigt billigt då enkla justeringar kan spara energi och få systemet att fungera bättre.

Komplettering eller utbyte av mindre komponent till tekniskt system kan även det ge goda energibesparingsmöjligheter. Kostnaden kan vara måttlig och med kort återbetalningstid.

Utbyte av större system eller installation av ny teknik är väldigt dyrt och kräver en noggrann analys och projektering. [6,9]

Fastighetsel

Även denna kategori kan variera i pris.

Gamla elsystem kan i äldre bostäder behöva bytas ut. Plasten runt ledningarna kan vid hög ålder vittra sönder och därmed öka brandrisken.

Utbyte till modernare tvättstugor kan avsevärt sänka energiförbrukningen. Även utbyte av befintliga lampor till mer energieffektiva sänker elförbrukningen. [6,9]

Fastighetsförvaltning och Driftpersonal

Vid exempel ny utrustning kan det vara bra att utbilda driftspersonal inom den tekniska utrusningen. Annars finns risken att dessa lösningar blir misskötta och det kan leda till en onödig kostnad i

framtiden. [13,15]

Användarnas medvetande

Det är även viktigt att informera de boende om hur de bland annat kan bidra till att sänka

energianvändningen och engagera dem i hur viktigt det är. Man kan även byta ut befintlig utrustning för el mätning till en separat mätare i varje lägenhet för individuell mätning. På så sätt synliggör man elförbrukningen för varje lägenhet vilket kan bidra till goda energibesparingar. [6,9]

22

4.4. Elförbrukning av olika bostadstyper

Energianvändningen varierar beroende på var husen är byggda, vilken typ av hus det är samt när det är byggt.[9]

Energianvändningen i byggnader

Figur 6: Diagram avseende energianvändning i byggnader [52]

Detta diagram visar att framförallt flerbostadshusen från rekordåren har en väldigt hög energiförbrukning i förhållande till kraven enligt BBR 2011 som är 110KWh/m2 (se figur 6). Flerbostadshus (oljeuppvärmda) byggda under 70-talet har den högsta energianvändningen med cirka 215 KWh/m2.

23

5. Estetiska och tekniska aspekter

I detta kapitel beskrivs de estetiska och sociala problemen i miljonprogramsområden samt den tekniska funktionaliteten av dessa hus.

5.1. Estetiska problem

Många anser att miljonprogramsområdena är trista, monotona och fula.

Miljonprogrammet utmärks av en estetisk enkelhet och upprepning. Fasader saknar dekoration och ersattes med varierande fasadmaterial, balkongfronter och entréer när de byggdes. Där finns ett stort problem i att planera renoveringar då miljonprogrammets flerbostadshus är extra känsligt för förändring. Då man inte vill bryta likformigheten och mönstret i området.[11,14]

En annan syn på de estetiska problem:

”Man tog absolut estetiska hänsyn när det kom till miljonprogrammet, men man vägde in andra

faktorer än tidigare. Nu handlade det snarast om landskapsarkitektur och hänsynstagande till produktionsmetoderna, där hela bostadskomplex fick en enhetlig utformning. Jag tycker att

byggnaderna från miljonprogrammet får oförtjänt mycket negativ kritik för sitt utseende” säger

Karl-Olov Arnstberg, pensionerad professor i etnologi vid Stockholms universitet.[27]

Dessa faktorer påverkar intresset av att bo i dessa områden. Är intresset och ryktet bra för områden så bidrar det till ett mer attraktivt område som i sin tur höjer bostadsvärdet.

De estetiska aspekterna är en viktig del vid upprustningen av miljonprogrammet då de är direkt kopplade till de sociala aspekterna i områdena[11,14]

Debatten om miljonprogrammets estetiska och sociala aspekter började tidigt. Många ansåg att det var husens utseende som skapat de sociala problemen. Trots att samma typ av hus fanns i de mer centrala områdena utan dessa problem. [11, 14]

24

5.1.1. Renovering med hänsyn till de estetiska aspekterna

Följande beskrivning grundar sig på ett examensarbete från Karlstads universitet[5]

I dessa två exempel presenteras två områden där de estetiska aspekterna haft hög prioritering vid renovering.

Bild 5 Upprustningsresonemang kring flerbostadshus [53]

På det första exemplet så visas före och efter bild på renovering av området Navestad i Norrköping som byggdes under 1960-talet(se bild 5). Detta område präglades av dåligt rykte och hade en del vakans. Den vänstra bilden av Navestad visar hur området såg ut innan renovering. Det var den karaktäristiska enkla gråa estetiken. Vid renoveringen så valde man att göra om de lägre husen och sänka dem till fyra våningar, och den generella estetiken moderniserades vilket tydligt framgår i exempelbilderna.

Bild 6 upprustningsresonemang kring flerbostadshus [53]

Dessa bilder visar ett väldigt bra exempel på hur man kan förnya och lyfta ett område genom att berika utemiljön (se bild 6). Området Järnbrottet ligger i Göteborg byggdes på 1950-talet. Man valde att bygga växthus runt om i området och installerade luftsol fångare för att få en mer tilltalande utemiljö och på så sätt förnya områdets estetik.

25

5.2. Tekniska aspekter

Flerbostadshus byggda under rekordåren behöver under de närmaste åren rustas upp och förnyas till en högre standard. Stammarna för vatten och avlopp behöver bytas ut då livslängden är nära sitt slut. Slitna rör kan i många fall leda till vattenskador som kräver insatser i olika omfattningar vilket under en längre period kan vara kostsamt.

Toaletter från den aktuella perioden har en hög vatten förbrukning. Dessa toaletter förbrukar cirka 15 liter vatten per spolning. Modernare toaletter spolar cirka två till fyra liter vatten per spolning. Genom att byta till modernare toalett kan större besparingar göras i form vatten, miljö och pengar. [1,13]

Även tappvattenblandarna är i behov av byte då nyare blandare är konstruerade för att gynna energi och vattenförbrukning. De äldre varianterna av tappvattenblandare från rekordårens

bostadsbyggande slits ut i snabbare takt och behöver repareras med jämna mellanrum. [1,14]

Tätskikt och ytskikt är utslitna vilket kan leda till fuktskador, dessutom saknas det fuktspärr i många badrum från 1961-1975.

Anslutningen mellan golvets tätskikt och golvbrunnarna fungerade inte bra, vilket idag är bland de vanligaste skälen till vattenskador i badrum.

Undersökningar har visat att mer än 20 % av vattenskador i våtrum beror på detta, enligt renoveringshandboken. [1,13]

Värmeledningar och tappvatten är några av de mest drabbade områdena i ett våtrum på grund av att de är dragna igenom våtrummens tätskikt. Detta medför risker för vattenskador, framförallt i gamla hus med sämre tätningsteknik.

Förutom att vattenskador medför stora kostnader är det även vara svårt att upptäcka en vattenskada då det oftast upptäcks när skadan är skedd. [1,13]

Frånlufts ventilation utan värmeåtervinning är bland de vanligaste ventilationssystemen i flerbostadshus byggda mellan 1961-1975. Dessa typer av system är oftast inte energieffektiva i förhållande till modernare varianter. [1]

I början av 1975 blev det allt vanligare med från och tilluftsventilation inklusive värmeåtervinning (FTX-system). De hus som är byggda enbart med från och tilluftsystem har hög energiförbrukning på grund av att de saknar värmeåtervinning, dessutom drar systemet mycket energi . Utöver detta är de oftast utslitna och behöver bytas ut till nya FTX-system som återvinner värme och förbrukar mindre energi. [1]

Elsystemen i flerbostadshus från den aktuella perioden är inte installerade enligt modern standard med avseende på funktion, säkerhet och strålning. Dessutom saknar elsystemen ofta skyddsjord och jordfelsbrytare. Det finns även risk för brand då delar av isolerings material ofta har genom biologiskt slitage brutits ner och förlorat sin funktion.[1,13]

26

5.3. Sociala faktorer

Många av rekordårens områden fungerar väl men ett antal präglas av segregation och utanförskap. Vissa hyresgäster i dessa områden känner sig otrygga. Slitaget i vissa områdena är högt, vilket kan ställa särskilt höga krav på fastighetsförvaltare. Oftast är socialbidragstagandet och arbetslösheten högre och inkomsten lägre för de som bor i dessa områden. [13]

Bra underhållnaoch attraktiva bostäder kan bidra till minskad segregation och dra till sig flera typer av människor i området och öka trygghetskänslan.

Samtidigt är skolkvalité, föreningsliv och trygghetskänslan kanske de viktigaste faktorerna för ett attraktivt bostadsområde. De sociala aspekterna har stor påverkan på bostadsvärdet.

Dessutom kan samhället ta hem stora vinster genom förbättringar av de sociala faktorerna. [14,18]

”Det är dessutom på den sociala sidan de riktigt stora ekonomiska vinsterna ligger. Kostnaden för en ung person i ”utanförskap” har beräknats till upp emot 700 000 kronor per år. Men priset för

utanförskapet kan också mätas via ett antal rapporter om låg närvaro i skolan, en växande främlingsfientlighet och upplopp som kräver polisinblandning. Utan större hänsyn till de sociala värdena i en upprustning av miljonprogrammet kommer konsekvensen med nödvändighet bli en påtaglig underinvestering i det bredare samhällsperspektivet” säger Carl Mossfeldt VD Tällberg

27

6. Ekonomi och finans

Detta kapitel redovisar fastighetsägarnas ekonomiska förutsättningar samt skillnader mellan olika bostadsområden och bostadsmarknader.

6.1. Förutsättningar för renovering

Följande beskrivning grundar sig på en rapport från SABO[13]

En uppskattning på vad det kan kosta att endast renovera de absolut nödvändigaste bland

allmännyttiga flerbostadshus är minst 50 miljarder enligt en tidigare rapport från SABO. Skulle mer omfattande renoveringar utföras kan utgifterna hamna omkring 275 miljarder kronor.

Möjligheten för att renovera och upprusta miljonprogrammets flerbostadshus varierar oerhört mellan bostadsbolagen.

Faktorer som kan påverka fastighetsägarnas förutsättningar styrs av bland annat:

 Andel bostäder som är i behov av renovering,

 Omfattning på nödvändiga åtgärder

 Företagets ekonomi

 Hyresgästernas betalningsvilja vad gäller hyreshöjning.

Omfattningen av bostäder i behov av renovering och förnyelse har en viktig betydelse i den

bemärkelsen att bostadsföretag med större andel bostäder har en betydligt svårare uppgift än med företag med mindre andel bostäder. Även husens kvalité från den aktuella perioden varierar och kan leda till olika kostnadsnivåer vid en renoveringsprocess. Bostadsföretagens finansiella styrka, kostnadsnivåer och inkomster är de absolut viktigaste faktorerna vad gäller möjligheten att renovera och förnya bostäder från den aktuella perioden. Ekonomin i ett projekt styrs helt av marknadsläget som är den styrande faktorn för möjligheten att reglera hyreshöjning till en lämplig nivå vid ett eventuellt renoveringsprojekt.

28

Storstadsföretagen

Bland företagen med god ekonomi och ett starkt marknadsläge finns det cirka 91 000 lägenheter från rekordåren. Dessa lägenheter har ett akut behov av renovering inom de närmaste åren. Företagen finns framförallt i storstäderna Stockholm, Malmö och Göteborg. Dessa företag har väldigt låg grad av vakanser, hög soliditet och bra marknadsvärde på sina fastigheter. Dessa företag har även relativt goda möjligheter för att finansiera renoveringsbehovet från den aktuella perioden, däremot varierar möjligheten för hyreshöjning beroende på marknadsläget. De större problemen bland dessa företag är sociala problem och segregation inom vilket det görs stora satsningar.

Mellanstadsföretagen

Fastighetsbolag med relativt god ekonomi. Marknaden befinner sig bland regionstäderna med cirka 71 000 bostäder från rekordåren dessa lägenheter har ett akut behov av renovering inom de närmaste åren. Sådana företag har god soliditet och i genomsnitt 1,1 % vakanser vilket får anses väldigt lågt. I förhållande till storstäderna har de betydligt lägre värde på fastigheterna. Detta på grund av högre avkastningskrav och lägre intäkter. Även här är möjligheterna för att finansiera renoveringsbehovet relativt goda och problemen består mer av satsningar inom socialproblem och segregationer.

Småstadsföretagen

Dessa företag har oftast pressad ekonomi och befinner sig på en känslig bostadsmarknad. Företagen är relativt små och finns på orter med 25000–75000 invånare, samt en genomsnittlig vakansgrad på 2,4 % och en sämre soliditet i förhållande till storstadsföretagen och mellanstadsföretagen. Inom småstadsföretagen finns det cirka 85000 bostäder byggda under rekordåren där renovering och förnyelse är nödvändig inom de närmaste åren. Dessa företag har vanligtvis svårt att finansiera renoveringsbehovet men situationen varierar en del beroende på ortens förutsättningar.

Mindre bostadsföretag

Utöver detta finns det även mindre företag i små kommuner, dessa företag har oftast strukturella problem, cirka 10 % vakansgrad, låg soliditet samt sämre arbetsmöjligheter inom orterna. Det finns cirka 53 000 bostäder och hundra företag som tillhör denna grupp. Dessa företag har oftast en svag ekonomi och problem med att finansiera renoveringsbehovet av flerbostadshus från 1961-1975.

29

Skilda förutsättningar

Det är tydligt att förutsättningar för att upprusta och förnya renoveringsmogna hus är den avgörande faktorn för vad som är möjlig och i vilken omfattning åtgärder kan utföras. Bostadsområden i Sverige kan inte behandlas lika och därför behöver fastighetsägarna ta ställning och förbereda en strategi till renoveringsbehovet. Hänsyn bör tas till husens hela livslängd från att det byggs, förvaltas och moderniseras till att det säljs och rivs. [20]

Förnyelse av rekordårens bostäder kan komma att renoveras i olika kostnadsnivåer och fyra inriktningar enligt en studie genomfört av SABO (se figur 7). [20]

30

7. Bostadspolitik

Detta kapitel redovisar olika typer av myndigheter samt diskussioner om vilka som skall bidra till att renovera miljonprogrammets flerbostadshus.

7.1. Myndighetskrav

Riksdagen och regeringens beslut skall utövas samt utföras av olika myndigheter.[30]

Myndigheterna är regeringens viktigaste instrument för att genomföra sin politik[30]

Boverket är en myndighet för samhällsplanering, byggande och boende. De ansvarar för frågor kring byggmiljö och hushållning med mark- och vattenområden, för fysisk planering, byggande och förvaltning av bebyggelsen och för boendefrågor. [31]

Regelverk som PBL(Plan och bygglagen) och miljöbalken styr och har inverkan på Boverket.

Verksamhetens avsikt är att skapa en god vardagsmiljö med fokus på planering och byggande samt utveckling av boende situationer. Utöver detta samverkar Boverket även med andra länder för att öka dess kunskaper. [32]

Utöver Boverket finns det en rad andra myndigheter som ställer krav på fastighetsägarna för att främja en god och hållbar standard vid beslut om bland annat renovering.

I dessa krav finns bland annat miljökrav, tillgänglighetskrav, brandkrav, energikrav, krav på bullernivå, arbetsmiljö mm. [16]

Exempel på myndigheter som direkt eller indirekt påverkar fastighetsägarnas beslutsprocess vid ett eventuellt beslut om renovering av rekordårens bostäder är bland annat:[16,33]

 Arbetsmiljöverket

 Boverket

31

7.2. Vem skall bära ansvaret?

Finansiering av miljonprogrammet är ett stort problem och en allvarlig begränsning för vissa fastighetsägare.

Ägarna anser att ansvaret för att renovera och finansiera miljonprogrammet ligger hos fastighetsägaren, hyresgäster och regeringen men att regeringen inte tar sitt ansvar.[38]

”Både fastighetsägarna och de boende är medvetna om sitt ansvar, men regeringen vill inte känna vid sitt”, säger Maria Torpe, miljöchef på HSB.[38]

Staten i sin tur menar att det är fastighetsägarnas ansvar, och att detta inte skall behöva belasta hyresgästerna som i vissa fall utsätts för hyreshöjning till uppemot 30-50 %.[38, 39]

”Fastighetsbolagen ansvara för renovering och finansiering och sedan är det punkt. Något annat kan

det inte bli tal om. Vi kan inte ta pengar från skola, vård och omsorg och skicka till de här bolagen som gjort stora vinster på hyror genom åren” säger statssekreterare Ulf Perbo.[38]

Ett genomgripande renoveringsprogram har i många fall inte den möjligheten att genomföras med vare sig hyreshöjningar eller fastighetsbolagens egna kapital.

Problemet är att en del fastigheter med behov för att renovera har hyresgäster som inte har råd med sådan hyreshöjning som krävs vid en omfattande renovering. Det verkar heller inte vara ett bra alternativ att finansiera renoveringsbehovet genom att sälja fastigheter till hyresgäster som i sin tur bildar bostadsrättsföreningar då det endast är omkring 31 % som är intresserade av att köpa sin bostad. [39]

Nya modeller för finansiering är nödvändigt i form av momsreducering eller någon typ av nationell garanti.[15]

32

8. Studiens genomförande

Som tidigare nämnt i metodbeskrivningen, ligger en studie av litteratur och internetsökning till grund för denna studie och utformning av intervjufrågorna till entreprenörer och fastighetsägare.

Intervjufrågor

När relevant och tillfredställande underlag samlats in, utvecklades intervjufrågor. Frågorna delades strategiskt upp i två kategorier, en till entreprenörer och en till fastighetsägare. Vidare har

intervjufrågor till fastighetsägare delats in i fem huvudrubriker för att få en djupare inblick i deras beslutsprocess vid ett eventuellt beslut om renovering av miljonprogrammet. Intervjufrågor till entreprenör har endast varit förarbete till faktainsamling. (Se bilaga 2 för Intervjufrågor till fastighetsägare, se bilaga 3 för Intervjufrågor till entreprenör)

Intervju

Endast personer inom den sektor, ägare till flerbostadshus och befattning med möjlighet att ta beslut om renovering som är relevant för denna studie har intervjuats. Via NCC tilldelades kontaktuppgifter till lämpliga fastighetsägare. Efter att fastighetsägarna kontaktats för ett möte skickades

intervjufrågor och en kort beskrivning av examensarbetet till dem via e-post. Samtliga möten och kontaktuppgifter dokumenterades kontinuerligt. Vidare har samtliga intervjuer spelats in och sparats som underlag för denna studie. Förarbete till faktainsamling har utförts enligt samma princip. Dessutom har samtliga respondenter behandlats anonymt.

Faktainsamling

Samtliga respondenters inspelade svar har efter intervjuerna noggrann lyssnats och sammanställts. För vidare information om fastighetsbolag och respondenter se bilagor(om fastighetsbolagen se bilaga 4, om respondenter se bilaga 5)

Analys

I detta steg analyseras faktainsamlingen utifrån den frågeställning som vi tidigare beskrivit under rubrik 4.2 Syfte. Analysen kommer att indelas i följande rubriker:

 Behov

 Möjligheter

 Begränsningar

 Omfattning

 Entreprenadform, ersättningsform och val av entreprenör

Resultat

I resultatdelen redovisas det viktigaste ur analysen samt en kritisk granskning av studien där vi även redovisar studiens reliabilitet och validitet.

Slutsats/Diskussion

33

9. Förarbete till faktainsamlingen

9.1. Genomförande

Som förarbete till faktainsamlingen har intervjuer utförts med fem av NCCs entreprenörer. Personal som har intervjuats har varit av relevans för detta examensarbete. Respondenterna arbetar som affärschef, entreprenadchef, arbetschef och platschef. (se bilaga 6 respondenter på NCC)

9.2. Förarbete

Respondenterna har erfarenheter av att arbeta med totalentreprenad med löpande räkning, på incitament eller med fastpris, vilket även anses vara ett bra alternativ vid omfattande

renoveringsprojekt. Man anser att byggherren oftast väljer en totalentreprenad för att det är svårt att i detalj beskriva allt som ska utföras vi omfattande renoveringsentreprenad.

Det anses vara viktigt att man är överens om vilka regler som skall gälla för entreprenaden och att bägge parter engagerar sig. Även regelbunden dialog och kommunikation samt att båda parterna är teknisk kunniga och kan fatta snabba beslut anses vara viktigt i samarbetet mellan entreprenör och byggherre vid renovering av miljonprogrammet.

De anser att fastighetsägarna har varierande och något bristfällig kunskap vad gäller renovering av miljonprogrammet. Detta på grund av dålig kommunikation och erfarenhetsåterföring mellan det egna drift och skötsel personalen och projektledning. Dessutom menar respondenterna att vissa ägare saknar tidigare erfarenheter av renovering. Man menar att det är viktigt att fastighetsägarna förstår hur komplext det är att renovera i förhållande till nyproduktion

”Varierande kunskapsnivå beroende på individer i den egna organisationen samt erfarenhet av renoveringar sedan tidigare”. Intervjuer med entreprenör (se respondent lista bilaga 6)

Renoveringsmarknaden anses vara stor vilket ur entreprenörens syn ses som en möjlighet för att bedriva produktion. Detta öppnar även möjlighet för att ta del av fastighetsägarnas erfarenheter och kunskaper där av bland annat.

 Energi förbrukning

 Möjligheter för att sänka energiförbrukningen

 Vad är viktigt för hyresgäster

 Fastighetsägarnas avkastningskrav

 Mer kunskap om LCC analyser (livscykel analys)

Vidare anser man att möjligheter vid renoveringsentreprenader är att hitta synergieffekterna mellan renovering, underhåll, energieffektivisering och sociala åtgärder. Man anser att genom att ta tillvara alla parters kreativitet kan man utveckla en bättre produkt.

Det anses även finnas bra möjligheter för att sänka drift- och skadekostnader, förbättra funktion i fastigheter och attrahera befintliga och nya hyresgäster vid en omfattande renovering.

34

Respondenterna anser att ekonomin och lönsamheten är något som är viktigt för fastighetsägarna, som även kan begränsa deras möjligheter vid ett eventuellt beslut om renovering. Det är därför viktigt för entreprenören att ta fram lösningar till varje enskild bostadsområde.

”Hur får vi det här lönsamt[…]”Om kunden inte kan höja hyran osv, hur får vi ekonomin att gå ihop”[…] . Intervjuer med entreprenör (se respondent lista bilaga 6)

Utöver detta finns det även byggregler, tveksamheter kring myndighetskrav som begränsar fastighetsägarnas beslut inför en omfattande renovering.

Respondenterna är eniga om att det finns många händelser som är oförutsedda vid renovering vilket eventuellt kan leda till att det blir svårare att räkna på renoverings projekt. Men genom ett

långsiktigt arbete kan entreprenörerna lära sig vad det kostar och vad som gynnar beställare och hyresgästerna.

”Renovering av miljonprogrammet är oförutsägbart, i nyproduktion har man kontroll och man vet i vilken ordning allt ska ske”[…] Intervjuer med entreprenör (se respondent lista bilaga 6)

35

10. Faktainsamling

10.1. Genomförande

I detta avsnitt presenteras en sammanställning av samtliga intervjuer med fastighetsägare, Sammanställningen är indelad i fem huvudkategorier.

10.2. Intervjuer med fastighetsägarna

10.2.1. Energi

Samtliga respondenter anser att det finns goda möjligheterna för att energieffektivisera i samband med renovering. En av de privata respondenterna påpekade att möjligheterna är stora för

energieffektivisering, men kommer aldrig komma ner till nyproduktionsstandard. Men möjligheterna för energieffektivisering variera beroende på husens förutsättningar, ålder och skikt. Alla

respondenter har även interna mål för att sänka energiförbrukningen, dock varierar det beroende på bostadsområde och bostadsmarknad. De mer centralt belagda allmännyttiga respondenterna har interna mål att sänka energiförbrukningen mellan 50-60 %, medan de privata fastighetsägarna svarade mellan 30-40 %. Bostadsbolagen ute glesbygden har som målsättning att sänka med 20 %. Samtliga av de allmännyttiga respondenterna är även med i Skåneinitiativet. Möjlighet för att energieffektivisera styrs till stor del av vilka förutsättning som husen har för att genom rimliga kostnader sänka energiförbrukningen till de interna målen. Utöver detta finns det även hus som är K-märkta vilket skapar komplikationer vid utvändig tilläggsisolering. Även stommen skapar problem på grund av att det är svårt att få bort köldbryggor vid renovering.

”Möjligheterna är stora men det är viktig att man vet att man gör rätt saker[…]”, ” Vi tittar på vilka förutsättningar husen har, men alla områden har inte samma förutsättningar och ekonomin är inte alltid försvarbart för att komma ner till de interna målen”, ”Hus som är k-märkta där är det svårt när vi inte får ge oss på ytterväggarna, köldbryggorna kvarstår”[…] ”Vi har ju ett internt krav på att sänka energiförbrukningen, går inte det så borde man börja fundera på annat, exempel riva och bygga nytt eller sälja.”Vi har vart ute och kikat på allmännyttan där de försökt att komma ner till nyproduktions värden, men man har inte lyckats med det med en rimlig peng.”[…]. Intervju med fastighetsägare (se