Samhällsbyggnadskontoret │ Bygglovenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar │ Besök Storgatan 35 A
Tel 0480-45 00 00 │ Fax 0480-45 04 29│
E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Handläggare Datum Ärendebeteckning
Emil Stille 2016-10-10 2016-1989
Samhällsbyggnadsnämnden
YTTRANDE
Fastighet: Åby-Förlösa 1:4 Fastighetens adress: Norra Förlösa 104
Sökande: Lidberg, Lena och Göran
Ärende: Förhandsbesked, nybyggnad av 2 st enbostadshus
Förslag till beslut
Förhandsbesked beviljas för nybyggnad av två enbostadshus och stall på angi- ven plats.
Villkor för förhandsbeskedet är:
• beviljad dispens från biotopskyddet för infart genom stenmur
• tillstånd för avloppsanläggning
Figur 1 Orienteringskarta, pil visar förhandsbeskedets läge
Förlösa kyrka
Mosekrog
Lindsdal
Figur 2 Område som omfattas av förhandsbesked rödskrafferat, streckad linje visar vattendrag där strandskyddet är upphävt av länsstyrelsen
Figur 3 Reviderad situationsplan, inkommen 2016-09-28
Bakgrund
Fastighetsägaren har ansökt om förhandsbesked för byggande av två bostads- hus och en stallbyggnad. Tanken är att skapa ett hästboende. Den gemen- samma ytan för stall, rasthage m m beräknas till 5 500 – 7 000 kvadratmeter, sommarbete ska ske på stamfastigheten.
Datum
2016-10-10
3 (6)
Figur 4 Landsväg med stenmur söder om fastigheten, i bakgrunden ses trädrad längs bäck
Området är beläget utanför kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp, det har en hög skyddsnivå vad gäller utsläpp till grundvatten. Översikt- liga jordartskarten visar morän och marken sluttar ner mot en bäck. Markprov på angränsande fastighet visade dock högt grundvatten och leriga markförhål- landen. Normalriskområde för radon. Området är lantligt och det finns hästar och djurhållning i närområdet, bland annat ett stall ca 70 m från föreslagen bebyggelse. Kalmar kommun rekommenderar ett skyddsavstånd på 50-250 m mellan stall/gödselhantering och bostad, för hage för långvarig vistelse gäller samma avstånd (beslut i SBN 2014-02-19, ärendebeteckning 2014-0553).
Vägen som avgränsar fastigheten i söder kantas av en stenmur som kan räknas som biotopskyddad, biotopskydd gäller också för bäcken. I Melbyvägen ligger gemensamhetsanläggningen Melby ga:2.
Figur 5 Bäck med stenmur som avgränsar fastigheten i väst och norr
Plan- och bygglagen (PBL) Förhandsbesked (ur 9 kap.)
17 § Om den som avser att vidta en bygglovspliktig åtgärd begär det, ska byggnadsnämnden ge ett förhandsbesked i fråga om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen.
18 § Ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas är bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft.
Planförutsättningar
Datum
2016-10-10
5 (6)
Fastigheten är belägen utanför planlagt område och ingår inte sammanhållen bebyggelse. Översiktsplanen pekar inte ut några särskilda framtidsplaner för det specifika området, men i de generella riktlinjerna för byggande på lands- bygden (Mer Möre) så pekas hästboende ut som en särskild önskvärd boende- kategori. Däremot bör exploatering på jordbruksmark ha ett starkt motiv och landskapsbild samt behovet av tillgänglighet i odlingslandskapet (t ex genom så kallade beträdor) ska beaktas.
Länsstyrelsen har i beslut daterade 2016-06-14 och 2016-08-19 upphävt strand- skyddet för ett litet vattendrag som angränsar fastigheten.
Kulturmiljövärden
Området har en lantlig karaktär med odlingslandskapets typiska kulturvärden, en böljande väg kantad av en låg stenmur och en bäck eller dike med trädridå där inte plogen kunnat gå fram. Landskapet är i huvudsak öppet men det finns viss bebyggelse längs vägen.
Yttranden
Åtgärden är sådan att berörda har underrättats om ansökan och getts tillfälle att yttra sig (enligt 9 kap. 25 § Plan- och bygglagen). Ägare av Åby-Förlösa 1:13, 1:9 och 1:4, samt Melby 9:1 och Karlstorp 2:3 har bedömts vara berörda.
Följande synpunkter har inkommit.
Fastighetsägarna för Åby-Förlösa 1:13 och 1:9 motsätter sig föreslagen bygg- nation utifrån att det riskerar att uppstå konflikter med deras hästhållning, både i form av störningar för boende och smittrisk mellan hästbesättningarna.
De vill inte heller att deras eget boningshus utsätts för störningar. Området har en karaktär av odlingslandskap och förtätning är inte önskvärd, inte heller med tanke på vägen som trafikeras av tunga fordon och är smal med mötessvårig- heter. Avsaknad av ridvägar är ett problem. Ägarna uttrycker också en oro för risk för vattenbrist i området.
Kommentar: Stallets läge har justerats något norrut för att hålla 50 m till bostaden. Vid markprover i närområdet så var grundvattenytan högt belägen. Vid prövning av bebyggelse enligt Plan- och bygglagen ska människors hälsa beaktas. Hästars hälsa hanteras i Djur- skyddslagen (1988:534) där det framgår att djurhållaren ska skydda djur mot sjukdom, bland annat genom att hålla sin anläggning ren. Se även Skäl till beslut.
Fastighetsägaren till Melby 9:1 motsätter sig också förslaget, eftersom åkermark tas i anspråk till tomtmark. Ägaren påpekar också bristen på lämpliga ridvägar vilket kan leda till ökad trafikfara på Melbyvägen som är vältrafikerad, smal och krokig.
Kommentar: Se Skäl till beslut.
Skäl till beslut
Förhandsbeskedet gäller nybyggnad av två bostadshus med tillhörande häst- hage och stall. Området är idag åker, enligt fastighetsägaren med begränsad brukbarhet. Kommunen vill enligt översiktsplanen slå vakt om odlingsmarken, men också skapa möjligheter till nischat boende som t ex hästboende som ett sätt att utveckla landsbygden. Hästhållning finns redan i närområdet. Åkern som berörs får sägas vara så stor att den ändå utgör en brukningsbar enhet, så
det föreligger en viss konflikt med intresset att värna odlingsmarken. Platsen bedöms dock som väl vald för att möjliggöra hästboende då tillgång till hage är en förutsättning och det redan finns hästgård i närheten. Det finns en bro över bäcken (både bron och marken norr om bäcken ägs av sökanden) där framtida ridväg skulle kunna skapas. Detta vore önskvärt för att möjliggöra alternativ till Melbyvägen för hästridning, men det är upp till fastighetsägarna och kan inte regleras av ett förhandsbesked.
Bostäderna föreslås placeras intill en landsväg som redan idag är delvis kantad med bebyggelse. En fri passage lämnas till angränsande bostadsfastighet i öster vilket möjliggör tillgänglighet ut i odlingslandskapet vidare ut över befintlig bro. Melbyvägen är smal och krokig, men det är också en vanlig situation på landet och bidrar till att minska hastigheterna på vägen. Vägen är främst avsedd för lokal trafik, varav jordbruksmaskiner är en del.
Fastigheten berörs av biotopskydd för stenmur och småvatten i odlingsland- skap. Vattendraget kommer fortsatt vara biotopskyddad och bedöms inte på- verkas av föreslagen byggnation. För att skydda vattenförekomsten så införs också ett villkor om godkänd avloppsanläggning. Stenmuren längs vägen kommer upphöra vara biotopskyddad i och med att åkern bebyggs. Det in- grepp som är nödvändigt i stenmuren för att ordna en utfart prövas genom att dispens söks hos länsstyrelsen. Biotopskyddsdispens är ett villkor för för- handsbeskedet. En gemensam utfart för de två fastigheterna övervägdes initi- alt, men står i konflikt med skyddet av stenmuren. Med separata infarter blir det ett mindre intrång i stenmuren och mindre påverkan på kulturvärdena.
Hästhållning medför risk för störningar för boende. I detta fall kan minimini- vån för rekommenderade skyddsavstånd mellan stall och bostäder (till hus och tillhörande uteplats) uppfyllas, vilket är en rimlig nivå när bebyggelsen har en tydlig karaktär av hästboende med stall och tillgång till hage. Ur ett samhälls- planeringsperspektiv finns det fördelar med att samlokalisera liknande verk- samheter, alltså att där det redan idag finns t ex hästallergener så blir påverkan mindre än om det etableras på nya platser och påverkan sprids ut på landsbyg- den. Dock ska man vara medveten om att fastigheter kan byta ägare och att det inte finns några formella hinder för att ett hästboende tas över av någon som störs av intilliggande hästhållning.
Förslaget uppfyller gällande krav i plan- och bygglagen, PBL.
Vid bedömning av ärendet anser samhällsbyggnadsnämnden att föreslagen åtgärd uppfyller utformningskraven i 2 och 8 kapitlet plan- och bygglagen.
Emil Stille Planarkitekt
