Dnr 2015/0695 KS-4 Diariekod: 205
Kommunstyrelsen
Planuppdrag för nya bostäder inom fastigheten Ruletten 5, Rotebergsvägen 3, Rotebro, svar på ansökan om planbesked
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår stadsbyggnadsnämnden att föreslå kommunstyrelsen att besluta följande:
• Uppdrag att ta fram en genomförandestrategi för Vision Rotebro (dnr 2016/427 KS) utökas till att även omfatta förutsättningarna för en
vidareutveckling av bebyggelsestrukturen inom verksamhetsområden på den östra sidan av motorvägen.
Kommunledningskontoret föreslår stadsbyggnadsnämnden att för egen del besluta följande:
• Kommunledningskontoret ges, under förutsättning av att kommunstyrelsens beslut enligt ovan antas, i uppdrag att med ett planprogram påbörja ett planarbete för fastigheten Ruletten 5,
Rotebergsvägen, Rotebro sedan genomförandestrategi för Vision Rotebro slutrapporterats.
• Beslut om tidplan för planarbete för Ruletten 5 tas efter det att genomförandestrategin slutrapporterats.
Sammanfattning
Fastighetsägaren inkom 2015-12-16 med ansökan om ny detaljplan för fastigheten Ruletten 5, Rotebergsvägen, Rotebro för att möjliggöra uppförandet av ca 400 lägenheter i flerfamiljshus.
Området är i översiktsplanen utpekat för verksamheter, därför föreslås dess lämplighet för bostadsbebyggelse prövas i ett detaljplanearbete inlett av ett detaljplaneprogram.
Berört område har inte tidigare ingått i Vision Rotebro. Viktiga förutsätt- ningar för områdets utveckling kommer att klarläggas inom ramen för genomförandestrategin för Vision Rotebro (dnr 2016/427 KS) och program- arbetet bör därför inledas först därefter. För att säkerställa att förutsättning- arna för en utveckling av bebyggelsestrukturen även på östra sidan av motorvägen inkluderas föreslås att genomförandestrategins uppdrag utökas.
Bedömningen av detaljplanens miljökonsekvenser och behovet av en miljökonsekvensbedömning, sk behovsbedömning, kommer att ingå i ett kommande programarbete.
Bakgrund
Fastighetsägaren inkom 2015-12-16 med ansökan om ny detaljplan för fastigheten Ruletten 5, Rotebergsvägen 3 i Rotebro för att möjliggöra uppförandet av ca 400 lägenheter i flerfamiljshus i linje med bifogade skisser. Uppskattningsvis motsvarande ca 35 000 kvm bruttoarea.
I ansökan föreslås marken mellan Roteberg och motorväg E4, liksom en mindre del av Roteberg, bebyggas med bostadsbebyggelse i en uppbruten kvartersstruktur om fem till sju våningar med sammanhängande fasader kring gaturum och mot motorvägen, respektive öppna gårdsrum mot
Rotebergs naturmark, vilket kompletteras av tre punkthus om nio respektive fjorton våningar i områdets södra del mot Norrviken. Tankar på bullerskydd och skyddsavstånd, 35 meter mellan motorväg och bostadsfasad, framförs.
Kort beskrivning av området
Den del av Ruletten 5 där ny bebyggelse föreslås är inte tidigare bebyggd.
Den utgörs dels av plan gräsmark mellan Roteberg och motorvägen, dels ingår en del av själva Roteberg med stora ekar, värdefull hällmarkstallskog och många fornlämningar.
I fastighetens sydligaste del finns ett större kontorskomplex uppfört i anslutning till fd Wesströms verktygsfabrik som även innefattar fd direktörsvillan. Fastigheten är 43 509 kvadratmeter stor.
I söder ansluter området till strandpromenaden utmed Norrviken. Via gång- och cykelpassage under motorvägen intill Edsån är avståndet från områdets centrala delar till Rotebro centrum och pendeltåg mindre än en kilometer.
Buss till bl.a. Upplands Väsby, Kista och Sollentuna station, finns ca 200 m norr om områdets centrala delar, invid Bollstanäsvägen, varifrån även angöring med bil sker.
Fastighetens utbredning angivet med röd markering.
Översiktsplan för Sollentuna (2012)
I översiktsplanen anges området som en del av den övriga bebyggda miljön, stadsbygden. Mer specifikt lyfts platsen fram i avsnittet Kvarter för arbete där den identifieras som lämplig för verksamheter som kan kombineras med näraliggande bostäder.
Området omfattas av grundvattenskydd. Området kring fd Wesströms verktygsfabrik, inklusive fornlämningskomplexet på Roteberg, ingår i kulturmiljöplanen.
Gällande detaljplan
För berört område gäller främst detaljplan nr 454 som anger kontor och lager i upp till fem respektive tre våningar, och totalt högst 10 000kvm bruttoarea. En mindre del av ansökan (ett av punkthusen) berör friyta för bostads- respektive kontorsändamål, där fornlämningar samt stora ekar och tallar ska bevaras. I denna del berörs även detaljplan nr 497.
Övriga restriktioner och kända planeringsunderlag
Området är utsatt för buller från motorväg E4 som också är utpekad primär led för farligt gods. Länsstyrelsen rekommenderar i ” Riktlinjer för
planläggning intill vägar och järnvägar där det transporteras farligt gods”
(fakta 2016:4) att ett skyddsavstånd på 75 meter tillämpas vid
bostadsbyggande, som minimikrav anges ett bebyggelsefritt avstånd om 25 meter, samt att skyddsåtgärder vidtas på bostadsbebyggelse inom 30 meter.
Höga naturvärden har påvisats såväl på Roteberg som i sumpskogen vid Norrviken.
Vision Rotebro
Berört område har inte tidigare ingått i Vision Rotebro. Inom ramen för kommande arbete med genomförandestrategin (dnr 2016/427 KS) föreslås dock förutsättningarna för en vidareutveckling av bebyggelsestrukturen inom områden utpekade för verksamheter även på den östra sidan av motorvägen studeras. Detta motiveras dels av aktuell fastighets strategiska placering inom gångavstånd från Rotebro centrum, dels av behovet av en helhetsbild och av strategisk framförhållning gällande Rotebros utveckling bl.a. rörande investeringar i offentlig infrastruktur och service.
Slutsats
För att möjliggöra bostadsbebyggelse i området behöver en ny detaljplan upprättas. Inga definitiva hinder för detta föreligger, men en rad
grundläggande planeringsförutsättningar gällande bl.a. risk, buller, trafik och övrig infrastruktur, kulturmiljö och natur- och rekreationsvärden behöver utredas närmare för att klarlägga vilken omfattning av bostadsbebyggelse som kan vara lämpligt på platsen.
Kommunledningskontorets synpunkter
Då platsens planeringsförutsättningar är utmanande och viktig kunskap ännu saknas kan kommunledningskontoret inte ta ställning till vilket
användningssätt och bebyggelsetyp som är lämpligt på platsen förrän nödvändigt utredningsarbete utförts. En närmare utvärdering av föreslagen gestaltning får sålunda anstå. Kontoret konstaterar dock att
gestaltningsfrågorna på grund av platsens exponerade läge, intill både motorvägen och Norrviken, är av stor betydelse och, om planarbete inleds, fortsättningsvis måste studeras närmare.
Sammantaget ställer sig dock kommunledningskontoret principiellt positivt till att möjliggöra bostadsbebyggelse på platsen, vilken med rätt utformning skulle kunna erbjuda en mycket tilltalande boendemiljö med närhet till både kollektivtrafik, service och värdefull rekreationsmiljö. Såväl samtida
kunskap om levande stadsmiljöer som översiktsplanens ställningstagande och områdets egen kulturhistoria talar dock för att bebyggelsen bör vara av en mer blandad karaktär så att även verksamhetslokaler av olika slag inryms.
För att klarlägga vilken omfattning och sammansättning av bebyggelse som är lämplig på platsen behöver en rad grundläggande planeringsförutsättning- ar utredas. Detta bör ske inom ramen för ett inledande planprogram.
Exempel på frågor som behöver belysas är:
- Bebyggelsens omfattning och utformning
- Bebyggelsens sammansättning (inslag av verksamheter) - Planeringsförutsättningar rörande bl.a. buller och risk
- Natur- och kulturvärden knutna till Roteberg och stranden mot Norrviken
- Kapacitet inom befintlig infrastruktur och service samt föreliggande investeringsbehov
- Omfattning av möjliga miljökonsekvenser – behov av miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning.
- Utformningsprinciper och disposition för anslutande offentliga rum, park och naturmiljöer.
En rad övergripande förutsättningar för områdets utveckling kommer att fastställas inom ramen för genomförandestrategin för Vision Rotebro och det programarbetet bör därför inledas först därefter.
Planarbetet
Planärendet föreslås hanteras med utökat förfarande enligt PBL 2010:900 (lydelsen efter 2/1 2015). Innan planarbetet påbörjas ska en
överenskommelse om kostnaderna för arbetet (planavtal) tecknas med fastighetsägaren.
Beslut om när planarbetet kan påbörjas och möjlig tidplan tas efter
slutredovisning av genomförandestrategin för Vision Rotebro, preliminärt efter sommaren 2017.
Uppdrag
Mot bakgrund av ovanstående föreslår kommunledningskontoret att stadsbyggnadsnämnden föreslår kommunstyrelsen att utöka kommun- ledningskontorets uppdrag att ta fram en genomförandestrategi för Vision Rotebro (dnr 2016/427 KS) till att även omfatta förutsättningarna för en vidareutveckling av bebyggelsestrukturen inom verksamhetsområden på den östra sidan av motorvägen.
För egen del föreslås stadsbyggnadsnämnden besluta att
kommunledningskontoret ges i uppdrag att, under förutsättning av kommunstyrelsens beslut enligt ovan, med ett planprogram påbörja ett planarbete för fastigheten Ruletten 5, Rotebergsvägen, Rotebro sedan genomförandestrategi för Vision Rotebro slutrapporterats.
Slutligen föreslår kommunledningskontoret att stadsbyggnadsnämnden tar beslut om tidplan för planarbete för Ruletten 5 efter det att genomförande- strategin slutrapporterats.
Katarina Kämpe Christina Leifman Anders Hallmén Kommundirektör Stadsbyggnadschef Planeringschef
Bilagor
Bilaga 1 Ruletten 5 - ansökan med tillhörande skisser och analyser
