1 (10) datum
2015-11-04
diarienummer
2014-48
ÄDp 5122
GRANSKNINGSHANDLING
V 150427
PLANBESKRIVNING
Ändring av detaljplan för del av fastigheten LANDSKONTORISTEN 1 i Rosengård i Malmö
INLEDNING
DETALJPLANENS SYFTE
Syftet med detaljplanen är att förutom kontor även tillåta bostäder i två stycken be- fintliga trevåningsbyggnader som ägs av MKB fastighets AB. I bottenvåningarna till- låts även centrum för att skapa en flexibilitet för eventuella framtida behov.
SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET
Planläggningen motiveras av att byggnaderna ursprungligen användes som bostadshus och med tanke på dagens bostadsbrist anses vara bättre lämpade för bostäder än kon- tor. Förutom den översta våningen i den östra byggnaden, som innehåller bostäder, används byggnaderna idag som MKB:s huvudkontor. Byggnaderna beräknas efter ombyggnad att rymma 35 st nya lägenheter totalt, vilka kommer upplåtas med hyres- rätt. Detaljplanen kan dock inte reglera upplåtelseform. Ett mindre lokalkontor för MKB kommer behållas i bottenvåningen på den västra byggnaden. Med bakgrund i fastighetens centrala läge i Rosengård och kommunens målsättning om en funktions- blandad stad tillåts även centrumfunktioner i bottenvåningarna.
Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen.
PLANHANDLINGAR
Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, samrådsredogörelse och denna planbeskrivning.
PLANFÖRFARANDE
Detaljplanens handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7§ plan- och bygglagen. Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens gransk- ningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten.
2 (10)
Avsikten är att detaljplanen ska antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäk- tiges ställe i enlighet med 5 kap 27§ plan- och bygglagen.
PLANDATA
Planområdet är ca 8 600 kvm stort och utgörs av den norra delen av fastigheten Landskontoristen 1 som ägs av MKB Fastighets AB. Planområdet är beläget precis väster om Rosengårds centrum. I norr avgränsas planområdet av Amiralsgatan, i öster av Adlerfelts väg och i väster av Staël von Holsteins väg som är en gång- och cykel- väg. I söder gränsar planområdet till befintliga bostadshus och gårdar på fastigheten.
Karta som visar planområdets placering i staden.
BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11§ miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN
Planområdet berörs inte av något riksintresse enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken.
ÖVERSIKTSPLAN
Området redovisas i översiktsplanen som blandad stadsbebyggelse, där bl.a. bostäder och kontor ingår.
PLANPROGRAM
Detaljplanen grundar sig inte på ett planprogram. Planområdet ligger dock i kanten av det område som behandlas i planprogram för Törnrosen och del av Örtagården, PP 6044,
3 (10)
som godkändes av SBN 2015-04-16. Planprogrammet fokuserar på Rosengårdsstråket som sträcker sig förbi söder om fastigheten Landskontoristen 1 och föreslår en för- tätning längs stråket. Här finns förslag om att göra tillbyggnader på den sydligast be- lägna huskroppen på Landskontoristen 1. Denna byggnad ligger dock utanför plan- området.
I programmet presenteras även förslag på framtida förtätning längs Amiralsgatan, den så kallade Amiralsstaden. Om detta projekt blir verklighet kommer byggnader att uppföras strax norr om det aktuella planområdet. Då Amiralsstaden är i ett väldigt tidigt stadium och denna detaljplan endast innebär en förändrad markanvändning finns det ingen motsättning mellan Amiralsstaden och denna detaljplan
MKB är måna om att få en snabb process för denna detaljplan och är i detta läge inte intresserade av att ta ett större grepp över hela fastighetens utveckling.
GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER
Området är tidigare planlagt. PL 1510, som vann laga kraft 1983, gäller som detaljplan för området idag och kommer fortsätta gälla jämsides denna detaljplan. PL 1510 anger att de aktuella byggnaderna endast får användas som kontor, från att ursprung- ligen varit planlagda som bostäder.
Tomtindelningen TI 1280K-437L gäller som fastighetsindelningsbestämmelse och gäller även fortsättningsvis då detta endast är en ändring av detaljplan.
BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN
BAKGRUND/HISTORIK
Bakgrunden till detaljplaneändringen är den bostadsbrist som råder i staden och att MKB kommer att flytta sitt huvudkontor till annan plats.
BEFINTLIG BEBYGGELSE
Inom planområdet finns två befintliga byggnader i tre våningar. Bostadsgårdar med bra lekmöjligheter och uppvuxen växtlighet finns söder om byggnaderna.
Flygbild som visar hur området ser ut idag. Detaljplanen innefattar de två nordligaste byggnadskropparna.
4 (10) KOLLEKTIVTRAFIK
Planområdet har nära till god kollektivtrafik. Närmsta busshållplats är Malmö Rosen- gård på Amiralsgatan som ligger precis väster om planområdet. Här avgår stadsbuss nr 5 var 5:e min i rusningstid. Stadsbuss 33 och 35 stannar också på hållplatsen ca var 10:e respektive 8:e minut i rusningstrafik.
TRAFIK
Med bil tar man sig till planområdet från Amiralsgatan och vidare på Adlerfelts väg till parkeringen som ligger norr om den östra byggnaden. På fastigheten, men utanför planområdet, finns även ett parkeringsgarage med infart söderifrån.
Det är lätt att ta sig till och från området till fots och med cykel. Rosengårdsstråket, som är ett vältrafikerat gång- och cykelstråk, sträcker sig igenom Rosengård söder om planområdet och väster om planområdet kan man gå och cykla längs med Staël von Holsteins väg.
TEKNISK INFRASTRUKTUR
Området är anslutet till befintligt nät för el, fjärrvärme och VA. Området har separe- rade ledningar för spill- och dagvatten.
BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE
Det finns många närliggande förskolor till området. En finns till och med på den egna fastigheten. Närmsta grundskolor är Värner Rydénskolan (åk F-9) och Örtagårdssko- lan (åk F-6) som ligger ca 500 m sydväst respektive 400 m söder om planområdet.
Vårdcentraler finns både öster och väster om planområdet på ca 500 m avstånd.
Rosengårds köpcentrum ligger strax öster om planområdet med ett stort utbud av handel bl.a. livsmedelsbutik. Örtagårdstorget och bokalerna, där det finns en del han- del, ligger strax sydväst om planområdet.
PLANFÖRSLAG
BEBYGGELSESTRUKTUR
Detaljplaneändringen innebär ingen ny bebyggelse utan endast en ändring av markan- vändningen i befintliga kontorsbyggnader som är i tre våningar.
Planförslaget innebär en återgång till ursprunglig användning av byggnaderna dvs bostäder, men gör det fortsatt möjligt att även använda byggnaden som kontor. Dess- sutom möjliggörs centrumfunktionen i bottenvåningarna som totalt är på 1550 m2. Den större flexibilitet som planläggningen innebär går i linje med stadens övergri- pande målsättning att planera för den blandade staden.
Förutom den översta våningen i den östra byggnaden, som innehåller bostäder, an- vänds byggnaderna idag som MKB:s huvudkontor. Byggnaderna beräknas efter om- byggnad att rymma 35 st nya lägenheter totalt. Lägenheterna som tillkommer är i stor- lek från 2:or till 5:or. Ett mindre lokalkontor för MKB kommer behållas i bottenvå- ningen på den västra byggnaden.
5 (10)
Illustration ritad av Uulas Arkitekter AB
GRÖNSTRUKTUR OCH PARK
Det finns fina bostadsgårdar söder om de båda huskropparna som lämpar sig för lek och utevistelse. Här finns uppvuxna träd, buskage, gräsmattor och på båda gårdarna finns, uteplatser och lekplatser med exempelvis bollplan, sandlådor, rutschbana och gungor.
Närmsta större park är Cronhielmsparken som ligger ca 250 m norr om planområdet.
TRAFIK
Planförslaget innebär ingen förändring av gatunätet. Angöring med bil sker liksom idag ifrån en lokal återvändsgata in i området från Adlerfelts väg som ligger öster om planområdet. Gatan slutar i en stor parkeringsplats norr om byggnaderna.
Till fots och med cykel kommer man till byggnaderna från ett väl utbyggt befintligt gång- och cykelvägnät som går förbi söder och väster om planområdet.
PARKERING
Norr om den östra byggnaden finns idag en markparkering med 60 platser som är tillgänglig för verksamhet och boende i de båda byggnaderna. Med bakgrund i plan- områdets läge tillämpas en parkeringsnorm på 1,0 plats/lägenhet inklusive besökspar- kering. För kontorsdelen räknar man med 0,2 bilplatser/anställd om man vet antalet anställda alternativt 9 bilplatser/1000 m2 BTA kontorsyta.
Med 35 lägenheter och ca 530 m2 kontor krävs det 35+5=40 bilparkeringsplatser.
Dessa finns redovisade i illustrationsplanen.
När det gäller cykelparkering krävs det enligt parkeringsnormen 2,5 cykelplat-
ser/lägenhet, dvs 88 cykelplatser för boende. För kontorsdelen krävs det 10 cykelplat- ser enligt normen men enligt fastighetsförvaltare för MKB behövs det i verkligheten 30 cykelplatser för kontorsanställda och besökare.
6 (10)
Det totala behovet av cykelparkeringsplatser uppgår till 118 platser. En stor cykelpar- kering planeras på delar av det som idag är bilparkering. Cykelparkeringar placeras även nära respektive bostadsentré.
På fastigheten finns även ett parkeringsgarage med ca 245 platser där anställda på MKB:s kontor och de boende i övriga byggnader på fastigheten parkerar.
ANGÖRING
Personbilsangöring, hkp-angöring, angöring för sop- och varutransporter samt rädd- ningstjänst sker till planområdet via och från Adlerfelts väg och vidare in på parke- ringen som avslutas med en vändplats.
Tillgängligheten för räddningstjänst till den västra byggnaden är idag bristfällig då det är för långt mellan vändplatsen och byggnadens västra entré. Det förslag på lösning som nu undersöks innebär att cykelvägen söder och väster om fastigheten kan använ- das som brandväg. Det är oklart vilka åtgärder som krävs för att möjliggöra denna lösning. Denna fråga ska klargöras i den fortsatta detaljplaneprocessen.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
DAGVATTEN
Fastigheten ligger i ett område med separata ledningar för dag- och spillvatten. Inga förändringar avses ske vad gäller dagvattenhanteringen.
VA, VÄRME OCH EL
Fastigheten är ansluten till befintligt ledningsnät för el, VA och fjärrvärme.
AVFALLSHANTERING
Söder om fastigheten finns två väldigt stora miljöhus som används av de boende på fastigheten. Kontorsverksamheten har hittills använt sig av ett mindre miljöhus som ligger mellan planområdets båda byggnader. Intill detta planerar man att bygga ytterli- gare ett miljöhus åt de nya bostäderna. En bestämmelse på plankartan möjliggör att komplementbyggnader om maximalt 120 m2 samt skärmtak får uppföras.
GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN
ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Fastighetsägaren, MKB Fastighets AB, ansvarar för genomförandet (utbyggnaden) på kvartersmark.
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
VA Syd ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall.
Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Flödet i brandposterna ska dimensioneras enligt VAV-normen p-83, tabell 2.3. Avståndet mellan brandposterna ska vara max 150 meter. Byggherre ska redovisa att brandvat- tenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov.
Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherren ska redovisa att åtkomlig- heten är säkerställd i samband med bygglovansökan.
7 (10)
I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs.
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 2013- 05-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal.
Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, va-, tele-, eller elled- ningar bekostas av exploatören.
Om planens genomförande förutsätter lantmäteriförrättning skall detta bekostas av fastighetsägaren/ledningshavaren om inget annat avtalas.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Planförslaget saknar påverkan på gällande fastighetsindelning.
DETALJPLANENS KONSEKVENSER
MILJÖKONSEKVENSER
RISKER OCH SÄKERHET
Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker
LUFTKVALITET
Området har låga till måttliga halter av kvävedioxid och miljökvalitetsnormen riskerar inte att överskridas.
VATTENKVALITET
Dagvatten från planområdet avleds i separata dagvatten- respektive spillvattenled- ningar. Slutlig recipient är Öresund.
Då byggnaderna redan finns idag är bedömningen att genomförande av detaljplanen inte medför någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten.
MARKFÖRORENINGAR
Planområdet innehåller ingen känd förorenad mark.
En PCB-inventering genomfördes på fastigheten 1999 (ÅF-Energikonsult Syd AB, 1999-09-01). Vid denna inventering påträffades inga höga halter av PCB i fogar.
2008 genomfördes en ny inventering av PCB (PCB-inventering, Örtagården och Herrgården, Ramböll, 2008-12-01). Denna inventering visar att fogarna på fastigheten inte har någon detekterbar halt av PCB, förutom i ett prov som visade 4,6 mg/kg att jämföra med riktvärdet på 50 mg/kg. Med denna information som bakgrund menar stadsbyggnadskontoret att det inte är sannolikt att marken har höga halter av PBC och att det därför är orimligt att kräva vidare undersökning av marken kring byggna- derna.
8 (10) OMGIVNINGSBULLER
Trafikbuller
Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid nybyggnad av bostäder:
Utomhus 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 dB(A) ekvivalent ljudnivå
Inomhus 45 dB(A) maximal ljudnivå nattetid
Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 dB(A). Om detta krav inte kan uppnås kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av bonings- rummen i varje bostad är högst 50 dB(A) ekvivalent och högst 70 dB(A) maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett rum vara vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent trafikbullernivå som inte överstiger 50 dB(A). Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på ute- plats ska alltid innehållas.
En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska klaras och vad som gäller vid avsteg.
Kartans färgade fält visar beräknade dygnsekvivalenta bullervärden 1,5 m ovan mark, från vägtrafik. Ljud- nivåerna är beräknade av WSP Akustik. De små tabellrutorna visar först våningsplanet där första våningen benämns -1. Andra siffran visar dygnsekvivalent ljudnivå och den tredje den maximala ljudnivån.
En bullerutredning, MKB Landskontoristen -Mätning av trafikbuller, har genomförts av WSP Akustik 2015-06-23.
Mätningen visar att uppmätt korrigerad ekvivalent ljudnivå inomhus samt uppmätt maximal ljudnivå inomhus från vägtrafik inte uppfyller ljudklass C för bostäder. Mät-
9 (10)
ningen visar även att uppmätta ekvivalenta- och maximala ljudnivåer på en av uteplat- serna uppfyller gällande riktvärden.
En bullerutredning, MKB Landskontoristen -Beräkning av trafikbuller, har genomförts av WSP Akustik 2015-09-10.
Utredningen visar sammanfattningsvis att de ekvivalenta ljudnivåerna vid fasader närmast Amiralsgatan överskrider gällande riktlinjer. Krav på ljuddämpad sida be- döms dock vara uppfyllda då de södervända fasadernas ljudnivåer ligger under 55 dB i ekvivalent ljudnivå samt under 70 dB i maximal ljudnivå. Alla planerade lägenheter är genomgående, vilket gör att minst hälften av bostadsrummen kan vara vända mot ljuddämpad sida.
Ekvivalenta ljudnivåer vid MKB 1:s uteplatser understiger gällande riktlinjer. Ekviva- lenta ljudnivåer vid flera av MKB 3:s uteplatser överskrider gällande riktlinjer. Dock har ca halva gården värden som understiger 50 dB.
Stadsbyggnadskontorets bedömning är att gällande bullerriktvärden kan uppnås, vilket säkerställs genom en bullertabell på plankartan.
SAMHÄLLSKONSEKVENSER
BOSTADSPOLITISKA MÅL
De bostadspolitiska målen ska bl.a. utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen. Föreliggande detaljplan uppfyller framför allt till viss del, mål nr 2.
Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen framför allt genom att ett antal större lägenheter (4:or och 5:or) byggs, vilket det finns en brist på i området.
BARNPERSPEKTIV
Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar för att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom att bo- städer produceras i ett område som har ett säkert och utvecklat gång- och cykelväg- nät. Hänsyn har tagits till barns behov av utemiljö genom att det finns bostadsgårdar som är anpassade för lek.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
GENOMFÖRANDETID
Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft.
UNDERLAG TILL PLANARBETET
PROGRAM OCH UTREDNINGAR
HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE
Planområdet ingår i karaktären ”storskaliga bostadsområden” enligt Handlingspro- gram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005).
10 (10) GRÖNPLAN
Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisar tillgång och brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ett planeringsun- derlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och biologisk utgångspunkt.
BOSTADSPOLITISKA MÅL
Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål.
MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020
Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas.
TILLÄMPNINGSSKRIFT OM TRAFIKBULLER
Dokumentet beskriver vilka krav Malmö stad ställer vid planering och byggande av bostäder och är godkänd av stadsbyggnadsnämnden. Malmö stads tillämpning är till viss del en anpassning av Boverkets allmänna råd 2008:1 om planläggning för bostä- der i bullerutsatta miljöer.
TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ
Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten stra- tegi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål:
trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transpor- ter.
TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2017
Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande målsätt- ning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassat transportsystem.
FOTGÄNGARPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2012-2018
Fotgängarprogrammet utgör grunden för gångstråksplanen i vilken viktiga stråk för gående pekas ut. Programmet antogs av tekniska nämnden 2012.
PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM
Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Par- keringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av kommunfullmäktige i september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning.
AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN
Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen.
MEDVERKANDE
Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret.
Josephine Nellerup Sara Lööf
Planchef Planhandläggare
