ÅRSREDOVISNING
för räkenskapsåret 2013Styrelsen för Brf Strandtorget får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013, vilket är föreningens sjunde verksamhetsår.
Om inte särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgift inom parentes avser föregående år.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler under nyttjanderätt utan tidsbegränsning.
Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelse. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Styrelsen skall snarast, normalt inom en månad från det att skriftlig ansökan om medlemskap kom in till föreningen, avgöra frågan om medlemskap.
Föreningens fastighet
Föreningen har den 21 augusti 2007 förvärvat fastigheten Kallhäll 1:49 i Järfälla kommun. Lagfart erhölls den 5 december 2007.
På föreningens fastighet finns det två flerbostadshus i sju våningar med totalt 48 bostadsrättslägenheter, totala boytan ca. 4 256 m2. Föreningen disponerar 53 parkeringsplatser varav tio i garage och 24 med carport.
Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa.
Gemensamhetsanläggning
Föreningen kommer att vara delaktig i en Samfällighet. Samfälligheten kommer att förvalta
gemensamhetsanläggningar som omfattar grönområde, vägar, belysning, lekplats, parkeringsplatser samt föreningslokal.
Föreningen kommer fram till det att samfällighetsföreningen är registrerad debiteras en särskild ersättning om 30 000 kronor per år för sin andel av gemensamhetskostnaderna i enlighet med särskilda bestämmelser i entreprenadkontraktet.
Förvaltning Teknisk förvaltning
Föreningen har förhandlat nytt avtal med WIAB för teknisk förvaltning fr.o.m. den 1 januari 2014 då JM sade upp avtalet med avslut 2013. Det nya avtalet förlängs årsvis och har tecknats tillsammans med tre av föreningarna i området.
Ekonomisk förvaltning
Föreningen har sagt upp avtalet med Fastum och har förhandlat med ett antal aktörer inom området. Nytt avtal tecknades med Fastum under hösten.
Föreningens ekonomi Föreningens långsiktiga lån
Föreningens fastighetslån är placerade till villkor som framgår av not nummer 8.
Under året har föreningen amorterat 445 442 kronor (106 650 kr) i enlighet med överenskommen amorteringsplan. Föreningen har även amorterat 431 812 kronor utöver amorteringsplan i samband med omplacering av två av föreningens lån.
Fastighetsavgift/fastighetsskatt
Byggnaderna färdigställdes 2008. Bostadslägenheterna är efter värdeåret 2008 helt befriade från fastighetsavgift i fem år därefter belastas de med halv fastighetsavgift år 2014 - 2018. Från och med år 2019 utgår full fastighetsavgift. Fastighetsskatt för lokaler utgår från och med fastställt värdeår.
Avsättning till yttre fond
Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll skall enligt föreningens stadgar göras årligen med ett belopp motsvarande minst 25 kr/m2 lägenhetsarea i föreningens hus.
Årsavgifter
Under år 2013 har årsavgifterna höjts med 1,75 procent, genomsnittlig årsavgift var 778 kr/m2. Styrelsen beslutade om en avgiftsfri månad i januari 2014 men i övrigt lämnades avgifterna oförändrade.
Nyckeltal 2013 2012 2011 2010
Bokfört värde på fastigheten
per m2 lägenhetsyta kr 37 071 37 115 37 156 37 193
Lån per m2 bostadsyta kr 8 985 9 191 9 275 9 371
Genomsnittlig skuldränta % 3,52 3,92 4,39 5,01
Fastighetens belåningsgrad % 24,24 24,64 24,96 25,19
Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittlig låneskuld.
Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört värde på fastigheten.
Ny god redovisningssed
Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (de så kallade K2/K3- regelverken). Detta innebär att avskrivningsplanen för föreningens byggnader kan komma att behöva justeras, vilket kan medföra ökade avskrivningskostnader för räkenskapsåret 2014.
Föreningsfrågor
Föreningen hade vid årets slut 79 (81) medlemmar.
Under året har två (en) bostadsrätter överlåtits.
Verksamhet under året
Styrelsen har haft 10 protokollförda möten under året. Mötena hålls i biljardhuset i Bolinderstrand.
Föreningen har tillsammans med Brf Masten under året även förvaltat fastigheten Bolinder 1:78, vilket är föreningens garage.
Styrelsen har under året representerat föreningen i gemensamhetsanläggningens interimistiska styrelse.
GA biljardhuset bildades under 2013. Föreningen medverkade i bildandet.
Frågor som hanterats under året;
- Ekonomisk plan och ekonomisk strategi - Energioptimering
- Ekonomisk uppföljning - Vatten
- Uppföljning av slutbesiktning - Snöröjning
- Grillning - Sandning
- Staket vid port 2 - Julgran och belysning
- Trädgårdsskötsel - Elanslutningar till bil
- Åtskilliga medlemsärenden - Parkering
- Skadegörelse - Grannsamverkan
- Andrahandsuthyrning - Gemensamma blommor
- Värme - Dödsbon
- Ventilation - Överlåtelser och godkännande av medlemmar
Styrelsen har tecknat ett antal nya avtal under året. Städtjänster, teknisk förvaltning, ekonomisk förvaltning, tv/bredband/telefoni, hissunderhåll, garageunderhåll, snöröjning mm.
De två sista lånen hos Swedbank flyttades över till SEB efter åtskilliga förhandlingar.
Räntorna sänktes med ca 2 %.
Föreningens hemsida uppdateras kontinuerligt. Adress http://www.brfstrandtorget.se/
Nya väsentliga avtal Nya avtal har tecknats för;
- Teknisk förvaltning; Wiab - Hissunderhåll; Kone
- Trädgårdsskötsel; Malms Trädgårdar - Snöröjning; Malms Trädgårdar
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Diskussion pågår om att byta elbolag för fastigheternas gemensamma el.
Planerad verksamhet för kommande år
- Hålla i parkeringsstrategin. Alla lägenheter skall garanteras en parkeringsplats
- Hålla i ekonomisk strategi som innebär att långsiktigt minska totala boendekostnaden för varje medlem.
- Verka för en sund utveckling av gemensamhetsanläggningen.
- Verka för grannsamverkan Styrelse
Styrelsen har efter föreningsstämman den 6 maj 2013 haft följande sammansättning:
Hans Krantz Ledamot Ordförande
Mats Johansson Ledamot
Lena Blomqvist Ledamot
Thomas Bryntesson Ledamot Johan Andersson Ledamot Cristofer Amlert Suppleant Kjell Göransson Suppleant
Mikael Blom Suppleant
Åsa Larsson Suppleant
Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelsens ledamöter, två i förening.
För styrelsens ledamöter finns ansvarsförsäkring hos Trygg Hansa.
Revisorer
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Ordinarie Huvudansvarig Matz Ekman
Hans Norman Suppleant
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Valberedning
Zizi Krantz Sammankallande
Göran Forsell Föreningens stadgar
Föreningens nya stadgar registrerades hos Bolagsverket den 7 september 2011.
Resultatdisposition
Till föreningsstämmans förfogande står följande resultat:
balanserat resultat 1 022 963
årets resultat 631 315
1 654 278 För år 2013 föreslår styrelsen att
till föreningens fond för yttre underhåll avsättes 106 400
i ny räkning överföres 1 547 878
1 654 278 Föreningens ekonomiska ställning
Föreningens ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning, samt tilläggsupplysningar.
130101 120101
RESULTATRÄKNING
NOT -131231 -121231Intäkter
Årsavgifter bostäder 3 312 360 3 255 456
Hyresintäkter garage, p-platser 1 282 907 284 157
Övriga intäkter 0 10 365
Summa intäkter 3 595 267 3 549 978
Kostnader för fastighetsförvaltning
Fastighetsskötsel 2 -415 484 -415 975
Taxebundna kostnader 3 -579 754 -600 619
Fastighetsförsäkring inkl ansvarsförsäkring
för styrelsen -18 329 -19 983
Kabel-TV -196 121 -194 973
Fastighetsskatt -6 680 -14 080
Summa kostnader för fastighetsförvaltning -1 216 368 -1 245 630 Övriga externa kostnader
Administrationskostnader -93 532 -80 034
Styrelsearvode, styrelse- och
medlemsersättningar 4 -71 220 -50 447
Revisionsarvode -29 313 -25 625
Summa övriga externa kostnader -194 065 -156 106
Avskrivningar 5 -188 930 -176 334
RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER 1 995 904 1 971 908
Resultat från finansiella investeringar
Övriga ränteintäkter 3 274 7 559
Räntekostnader och liknande resultatposter -5 750 -2 326
Räntekostnader för fastighetslån -1 362 113 -1 547 316
Summa resultat från finansiella investeringar -1 364 589 -1 542 083
RESULTAT FÖRE SKATT 631 315 429 825
ÅRETS RESULTAT 631 315 429 825
BALANSRÄKNING
NOT 131231 121231TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark 5 157 772 692 157 961 622
Summa materiella anläggningstillgångar 157 772 692 157 961 622
Summa anläggningstillgångar 157 772 692 157 961 622
Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar
Skattefordringar 15 990 14 074
Avräkningskonto förvaltare 721 507 1 232 275
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 72 657 73 927
Summa kortfristiga fordringar 810 154 1 320 276
Kassa och bank
Bank 395 140 371 851
Summa kassa och bank 395 140 371 851
Summa omsättningstillgångar 1 205 294 1 692 127
SUMMA TILLGÅNGAR 158 977 986 159 653 749
BALANSRÄKNING
NOT 131231 121231EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 7
Bundet eget kapital
Inbetalda insatser 47 322 000 47 322 000
Upplåtelseavgifter 71 008 000 71 008 000
Föreningens fond för yttre underhåll 452 200 345 800
Summa bundet eget kapital 118 782 200 118 675 800
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 1 022 963 699 538
Årets resultat 631 315 429 825
Summa fritt eget kapital 1 654 278 1 129 363
Summa eget kapital 120 436 478 119 805 163
Långfristiga skulder
Fastighetslån 8 37 911 728 38 914 658
Summa långfristiga skulder 37 911 728 38 914 658
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av fastighetslån 8 330 000 204 324
Leverantörsskulder 98 047 61 889
Skatteskulder 20 760 28 160
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 180 973 639 555
Summa kortfristiga skulder 629 780 933 928
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 158 977 986 159 653 749
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 46 000 000 46 000 000
Ansvarsförbindelser Inga Inga
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR
Redovisnings- och värderingsprinciper
Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år.
Resultaträkning Intäkter
Intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande;
Årsavgifter i den period avgiften avser.
Hyresintäkter i den period uthyrningen avser.
Ränteintäkter i enlighet med effektiv avkastning.
Lånekostnader
I föreningen redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig.
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader.
I samband med att föreningens byggnad åsattes värdeår 2008 erhöll fastigheten nytt taxeringsvärde. Detta taxeringsvärde låg till grund för den slutliga fördelningen av den totala anskaffningskostnaden mellan byggnad och mark.
Avskrivningsprincip
Byggnaden skrivs av enligt en progressiv avskrivningsplan vilket innebär att de årliga avskrivningarna är låga i början av avskrivningstiden och ökar därefter successivt. Avskrivningsplanen innebär att den totala avskrivningsperioden uppgår till 100 år.
Årets avskrivningar uppgår till 188 930 kronor (176 334 kronor).
Markvärdet är inte föremål för avskrivning, bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning.
Omsättningstillgångar Fordringar
Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta.
Likvida medel
Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden samt likvida medel på klientmedelskonto hos Fastum.
Övrigt
Föreningens fond för yttre underhåll
Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll.
Anställda
Föreningen har i likhet med föregående år inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats.
NOTER
1 Hyresintäkter garage, p-platser 2013 2012
Hyra garage/carport 84 000 84 000
Hyra parkering 212 732 208 761
Outhyrda garage -700 0
Outhyrda p-platser -13 125 -8 604
282 907 284 157
2 Fastighetsskötsel 2013 2012
Fastighetsskötsel 124 640 119 936
Snöröjning/sandning 25 838 34 606
Städning Entreprenad 75 545 73 465
Gemensamhetsanläggning 518 49 286
Reparationer 11 884 21 719
Hisskostnader 169 606 67 769
Trädgårdskostnader 7 453 30 348
Förbrukningsinventarier 0 18 846
415 484 415 975
3 Taxebundna kostnader 2013 2012
El 48 811 73 732
Uppvärmning 374 813 381 561
Vatten 86 545 100 978
Sophämtning 69 585 44 348
579 754 600 619
4 Styrelsearvoden, styrelse- och medlemsersättningar 2013 2012
Styrelsearvode 55 000 40 000
Sociala kostnader 16 220 10 447
71 220 50 447
5 Byggnader och mark 131231 121231 Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 158 630 000 158 630 000
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnad 158 630 000 158 630 000 Ackumulerade avskrivningar
Ingående ackumulerade avskrivningar -668 378 -492 044
Årets avskrivningar -188 930 -176 334
Utgående ackumulerade avskrivningar -857 308 -668 378
Utgående restvärde enligt plan 157 772 692 157 961 622
Taxeringsvärde byggnad 46 520 500 40 890 000
Taxeringsvärde mark 11 747 500 10 118 000
58 268 000 51 008 000 I ackumulerade anskaffningsvärden ingår mark med 32 499 700.
Fastighetens taxeringsvärde inklusive mark är uppdelat enligt följande:
Bostäder 57 600 000 Lokaler 668 000
6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 131231 121231
Förutbetalda försäkringspremier 4 616 4 481
Förutbetald kabel-TV 47 849 47 840
Förutbetalt förvaltningsarvode 18 096 19 510
Övriga poster 2 096 2 096
72 657 73 927
7 Eget kapital Inbetalda Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Utgående insatser avgifter underhåll resultat resultat Belopp vid årets
ingång 47 322 000 71 008 000 345 800 699 538 429 825
Disposition av före-
gående års resultat 106 400 323 425 -429 825
Årets resultat 631 315
Belopp vid årets utgång 47 322 000 71 008 000 452 200 1 022 963 631 315
8 Långfristiga skulder 131231 121231
SEB, ränta 2,76 %, bundet till 2017-12-28 9 550 000 9 800 000
SEB, ränta 3,05 %, bundet till 2017-09-28 9 707 500 9 707 500
SEB, ränta 2,71 %, bundet till 2015-09-28 9 575 000 10 039 754
SEB, ränta 2,83 %, bundet till 2016-09-28 9 409 228 9 571 728
Avgår: kortfristig del av långfristig skuld -330 000 -204 324
37 911 728 38 914 658
9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 131231 121231
Upplupna utgiftsräntor 6 030 178 627
Ber arvode för revision extern 25 000 25 000
Upplupna styrelsearvoden 20 000 20 000
Upplupna sociala kostnader 6 284 6 284
Förskottsbetalda årsavgifter 17 073 240 680
Upplupen kostnad, gemensamhetsanläggning 12 615 86 409
Upplupna elkostnader 3 500 5 818
Upplupna värmekostnader 37 608 48 814
Upplupen kostnad, renhållning 3 233 2 291
Upplupen kostnad, snöröjning 0 19 633
Upplupen kostnad, hissreparation 43 631 0
Övriga poster 5 999 5 999
180 973 639 555
Järfälla den _______________ 2014 Brf Strandtorget
Hans Krantz Lena Blomkvist Johan Andersson
Ordförande Ledamot Ledamot
Mats Johansson Thomas Bryntesson
Ledamot Ledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den _______________ 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Matz Ekman Auktoriserad revisor
