Dnr: Ks2013/419
Sida 1 (33)
Detaljplan för
Eskilstorp 2:26 m fl,
vid Södra Åkarps Kyrkoväg Vellinge kommun
GRANSKNINGSHANDLING
Datum Signatur
Antagen av KF
Laga kraft
Tillväxtavdelningen
Enheten för Plan och Exploatering
Detaljplan för
Eskilstorp 2:26 m fl, vid Södra Åkarps Kyrkoväg
PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
PLANHANDLINGAR
• Plan- och genomförandebeskrivning
• Plankarta med planbestämmelser
• Illustrationsplan
• Kvalitetsprogram
• Samrådsredogörelse
• Fastighetsförteckning*
Övriga handlingar:
• VA- och dagvattenutredning*
• Trafik- och bullerutredning*
• Geoteknisk undersökning*
• Arkeologisk förundersökning*
*Tillgänglig på Tillväxtavdelningen, Vellinge kommun.
BAKGRUND OCH SYFTE
Ägaren till fastigheten Eskilstorp 2.26 har efter markförvärv inkommit med en förfrågan om att bebygga fastigheten med nya bostäder och viss tillhörande service. Det aktuella området är idag jordbruksmark och ligger i omedelbar anslutning till annan bostadsbebyggelse. Vellinge kommun har ett behov av att bygga nya bostäder för att möta en kommande befolkningsökning i lägen där det bedöms vara samhällsekonomiskt fördelaktigt och där befintlig infrastruktur kan utnyttjas. Området har i Översiktsplan 2010 bedömts vara ett lämpligt område att bebygga och innebär en utvidgning av befintligt samhälle mot norr. Hela översiktsplanens expansionsområde är stort och kommunen har bedömt det lämpligt att dela upp kommande exploatering i etapper. Denna plan omfattar de två första tänkta etapperna.
Planen ska möjliggöra byggandet av 500-600 bostäder i friliggande hus, kedjehus/radhus och flerfamiljshus. Det mesta förutsätts bli exploaterat samlat som grupp- eller kvartersbebyggelse men även fribyggartomter kan förekomma i vissa delar. Mindre lokaler för kontor, hantverk och liknande kan finnas i eller i anslutning till bostadshuset. Planen anger plats för skola samt förskola. Den ger möjlighet till ett centralt torg kring vilket det ges förutsättningar för affärer, service, idrott/gym och café, restaurant i bottenvåningar och befintliga äldre gårdsbyggnader. Planen möjliggör ett centralt grönområde för rekreation som innehåller fördröjningsytor för dagvatten, lekpark och gång- och cykelstråk som knyter an till befintliga stadsdelar såväl som planerade sådana söder- och österut.
Till planhandlingarna hör ett kvalitetsprogram som beskriver vilken karaktär som önskas på
bebyggelsen - småstad och trädgårdsstad – och som anger riktlinjer för utformningen av den offentliga miljön: gaturum, torg och parker och för hur bebyggelsen möter de offentliga miljöerna. Kvalitets- programmet är en överenskommelse mellan Vellinge kommun och fastighetsägaren/exploatören.
PLANFÖRFARANDE OCH TIDPLAN
Beslut om upprättande av detaljplan togs som positivt planbesked i Kommunstyrelsen den 10 december 2013 § 176.
Planen görs med standardförfarande, vilket innebär att samråd och utställning kan sammanfattas och behandlas i ett utlåtande innan planen förs till antagande. Kommunen har dock valt att låta en samrådsredogörelse ingå i planhandlingarna till granskningen. Planen beräknas kunna antas under kv. 4 2019.
BEDÖMNING AV BEHOV ATT UPPRÄTTA SÄRSKILD
MILJÖKONSEKVENSBESKRIVNING (BEHOVSBEDÖMNING)
Tillväxtavdelningen bedömer med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar att planförslaget inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap.
10-18 §§ miljöbalken 4 kap. 34 § plan- och bygglagen. Behovet av miljöhänsyn i genomförandet av detaljplanen belyses därför inte i en miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. miljöbalken.
Bedömningen baseras på följande:
God och högintensivt brukad jordbruksmark kommer att utnyttjas, vilket ska vägas mot lämpligheten av avsedd bebyggelse. Innehållet i planförslaget är främst bostäder som kompletteras av skola, centrumverksamheter och parkmark/rekreation . Bostäder är ett väsentligt samhällsintresse i Vellinge och i södra Skåne. Planförslaget innebär en naturlig och kompletterande utbyggnad av Vellinge tätort i enlighet med Översiktsplan 2010 som antogs i januari 2013 av Kommunfullmäktige.
Bebyggelsekvarter blir relativt täta för att utnyttja marken väl. Ett stort grönområde skapas samtidigt i området med tillgänglighet för allmänhet till en tidigare privat och uppvuxen parkanläggning
tillhörande gården. Förslaget gör att redan gjorda investeringar i infrastruktur, teknisk försörjning och kommunal och kommersiell service kan utnyttjas på ett mer effektivt sätt. Området ligger bra beläget med avseende på tillgänglighet till motorvägen mellan Malmö och Trelleborg och även möjlighet till pendling med tåg via den nya pågatågstationen utmed Trelleborgsbanan mellan Malmö-Trelleborg i exempelvis Västra Ingelstad samt har täta bussförbindelser från hållplatsen Vellinge ängar vid väg E6.
Dagvatten ska fördröjas inom området i en omfattning som klarar ett ”hundraårsregn”, för att avrinning inte ska påverka närliggande befintlig bebyggelse.
Bostadsträdgårdar och utökade parkytor med vegetation, fördröjningsytor och öppna vattensamlingar bedöms skapa möjligheter till ökad biologisk mångfald och även öka landskapets vattenhållande förmåga och rekreativa kvaliteter jämfört med intensivt och konventionellt brukad öppen jordbruks- mark. Den uppvuxna parken som idag är privat blir genom förslaget allmänt tillgänglig och mer än fördubblad i storlek. Befintlig äldre gård och magasin med trädallé från Södras Åkarps kyrkoväg skyddas genom planen och får en ny roll vid ett centralt torg.
Området gränsar till ett riksintresse för kulturmiljövården. Kommunens bedömning i översiktsplanen var att utbyggnaden av området inte skulle komma att påverka riksintresset negativt. Länsstyrelsen har inte heller i sitt granskningsyttrande till Vellinge översiktsplan 2010 tagit med området bland de utbyggnadsområden i Vellinge som man anser kan komma i konflikt med riksintresset.
Miljökvalitetsnormer bedöms inte påverkas negativt.
PLANDATA
LÄGE, AVGRÄNSNING, AREAL
Planområdets läge i Vellinge
Planområdet ligger i nordöstra delen av Vellinge tätort. Det avgränsas i norr av Södra Åkarps Kyrkoväg, i öster av Olsgårdsgatans förlängning från söder till denna väg och i väster av Hököpingevägen. I söder ansluter det till befintlig villabebyggelse i områdena Asklunda och Olsgården. Planområdet är inte tidigare detaljplanelagt. Arean för planområdet är ungefär 350 000 kvm.
Kartbild med planområdesgränsen ritad med röd linje.
MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN
Området omfattas till största del av fastigheten Eskilstorp 2:26, som ägs av Rörsjöborg AB. Vellinge kommun äger fastigheten Vellinge Åkarp 1:4 i planområdets nordöstligaste del. Två ytterligare mindre fastigheter inom planområdet är privatägda: Eskilstorp 2:12 och 2:15. Marksamfälligheten Eskilstorp S:1, en tidigare markväg med flera fastigheter som delägare, sträcker sig delvis över planområdet.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
ÖVERSIKTSPLAN
I Vellinges översiktsplan, 2010 ingår området i Karaktärsområde IV – Vellinge med omnejd.
Översiktsplanen anger en större utbyggnad av Vellinge norrut där området ingår som de första två etapperna. Översiktsplanen föreslår en ny öst-västlig väg en bit norr om planområdet och den befintliga Södra Åkarps kyrkoväg. Vägen är tänkt att sträcka sig från en rondell vid en förnyad norra infart till Vellinge och österut mot Västra Ingelstad.
Förverkligandet av den föreslagna förbifartsvägen bedöms idag som osäker och orealistisk. En mer realistisk åtgärd kan bli att längre fram i en utbyggnad av Vellinge enligt ÖP:s etappindelning utveckla den befintliga Södra Åkarps Kyrkoväg som en del av öst-västliga förbindelser.
Hököpingevägen och östra delarna av Vellinge skulle däremot kunna anslutas till motorvägen i norr.
Oavsett vilket, så avses i översiktsplanen att Södra Åkarps kyrkoväg ska ändra karaktär från dagens landsväg till att bli en huvudgata inne i bebyggelse, när den får anslutande bebyggelse på ena eller så småningom bägge sidor.
Översiktsplanen anger att hela den större utbyggnaden ska innehålla blandad bostadsbebyggelse, där småhus kompletteras av något tätare bebyggelse i ett mindre centrum, och av service och verksamheter. Ett större nord-sydligt parkstråk anges genom hela den nya bebyggelsen med fortsättning genom befintlig villabebyggelse i söder.
Bild: Utdrag ur Vellinge översiktsplan 2010. Planområdet ligger på ömse sidor om parkområdet med början i det rödmarkerade området betecknat skede 1. Södra Åkarps kyrkoväg som avgränsar planområdet norrut är grönprickad för cykelstråk i bilden. Cykelstråk föreslås i översiktsplanen även utmed Hököpingevägen och Olsgårdsgatan.
Översiktsplanen innebär ett ställningstagande till att en markanvändning för bostadsbebyggelse ersätter en markanvändning för jordbruk. Jordbruksmarken är värdefull och kommunens
ställningstagande kan förtydligas; Vellinges utbyggnadsstrategi följer två parallella spår. Det ena är att förtäta inom det befintliga samhället. Ett antal större förtätningar är beslutade och under
genomförande. Men det är inte möjligt att nå de kvantiteter av bostäder som behövs i Vellinge och Södra Skåne enbart genom förtätningar. Detta planområde har bedömts lämpligt för ny bostads- bebyggelse eftersom det ligger i direkt anslutning till befintlig och redan planerad och beslutad bebyggelse. Det omges i på tre sidor av sådan bebyggelse och av vägar och annan infrastruktur som bidrar till att utbyggnaden kan bli ekonomisk. Området ligger bra till ur bil-, buss- och cykelpendlings- synpunkt mot mål inom och utanför Vellinge.
ANGRÄNSANDE DETALJPLANER Följande detaljplaner gränsar till planområdet:
I väster över Hököpingevägen reglerar DP46 och DP 49, stadsplaner för Eskilstorp 14:24 m.fl.
friliggande och sammanbyggda småhus i en våning i Eskilstorps by. Planen tar upp byns traditionella bygata som motiv och har skapat ett område med slingrande gator kantade av hus.
I söder reglerar DP 22 Stadsplan för Eskilstorp 14:3 och DP 28 Stadsplan för Eskilstorp 2:24 m.fl.
friliggande och sammanbyggda hus i en våning samt ett centralt grönstråk.
I öster reglerar DP 100 och 100T, Ändring av detaljplan för Åkarp 1:15 m.fl. Åkarpsgården, Hagahill friliggande småhusbebyggelse i två våningar. Planen skapar bebyggelse i anslutning till ridanläggning och grönytor för bete och ridstigar. Hus begränsas i sitt utförande till att bli smala. Planen bestämmer också gatusektion för en utbyggd Olsgårdsgata med en dubbelriktad gång- och cykelväg på östra sidan av denna.
RIKSINTRESSEN
Området gränsar norr om Södra Åkarps kyrkoväg till riksintresse för Kulturmiljövård MB 3 kap 6§, Foteviken-Glostorp, M:K 128. Riksintresset sträcker sig i mycket liten utsträckning in i områdets östra del. Det förutsätts att riksintressets gräns i norra delen av planområdet är tänkt att gå i Södra Åkarps kyrkoväg. Riksintresset omfattar ett större område inklusive kustområdet och är just här motiverat av de historiska spåren i jordbrukslandskapet, med typiska bymiljöer i Eskilstorp och Södra Åkarp, fornminnen i anslutning till dessa byar och de synligt placerade kyrkorna i detta landskap. Följande uttryck för riksintresset ur beskrivningstexten är relevant i denna del av kommunen: ”förhistorisk bruknings- och bosättningskontinuitet med talrika och landskapsdominerade fornlämningsmiljöer samt flera kyrkbyar. Eskilstorpsdösen från stenåldern, vallanläggning på Eskilstorps ängar, dösar och bronsåldersgravar på höjdryggen norr och söder om Södra Åkarp.”, och ”skifteslandskap med bevarat vägnät, hägnadssystem, gränsmarkeringar, uppfartsvägar, alléer och pilvallar…”
Kommunens bedömning i översiktsplanen var att utbyggnaden av området inte skulle komma att påverka riksintresset negativt. Planen har, som beskrivs nedan i konsekvensbeskrivningen, inspirerats av flera drag i kulturmiljön som riksintresset pekar på. Länsstyrelsen har inte i sitt granskningsyttrande till Vellinge översiktsplan 2010 tagit med området bland de utbyggnadsområden i Vellinge som man anser kan komma i konflikt med riksintresset.
VATTENSKYDDSOMRÅDE
Planområdet omfattas av vattenskyddsområde vid Vellinge och Stora Hammar-Räng för en vattentäkt där Vellinge tidigare hämtade sitt dricksvatten. Detta är inte längre fallet utan kommunen får sitt dricksvatten från Sydvatten. Skyddsområdet har emellertid inte avskaffats och formellt behövs därför enligt dess gällande föreskrifter tillstånd av Myndighetsservicenämnden för utsläpp av avloppsvatten.
Exploatören ansvarar för att söka tillståndet innan detaljplanens genomförande.
PLANFÖRSLAG; FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
NUVARANDE FÖRHÅLLANDEN Mark och vegetation
Marken i området lutar från öster mot väster med en svacka ungefär mitt genom området. Högsta punkten i nordvästra hörnet vid Södra Åkarps kyrkoväg ligger på 30 m.ö.h. medan det sydvästra hörnet ligger på 19 m.ö.h. Den största lutningen blir c:a 3% i ett område som sträcker sig i en båge mot svackan i områdets mitt. Här finns en uppvuxen parkmässig trädgårdsanläggning i anslutning till befintlig gård med höga uppvuxna träd och buskar. Trädgården kringgärdas och korsas av diken. I övrigt används marken idag som jordbruksmark.
Planområdet sett från Södra Åkarps Kyrkoväg Vy av områdets västra del
Parken i områdets mitt Vy mot öster
Befintlig bebyggelse och vegetation
Mitt i området finns ett äldre befintligt gårdskomplex från 1842. Ett ursprungligt boningshus och tillhörande ladugård bildar en typisk skånsk sluten gård med karaktär nästan av mindre herrgård.
Komplexet består även av ett säreget gammalt spannmålsmagasin. En större ladugårdsbyggnad mot norr har tillkommit senare än de ursprungliga u-formade ladugårdsbyggnaderna liksom en utbyggnad mot söder. Byggnaderna är vitputsade med röda träpartier och tak i tegel eller plåt. Den norra ladan är helt i rött trä. Boningshuset, de u-formade ladugårdsbyggnaderna samt magasinet bedöms vara kulturhistoriskt intressanta i kraft av att byggnadsvolymer och material, fönster och glasindelning, dörrar och portar, samt andra detaljer, är ursprungliga eller har förnyats med hänsyn till ursprunget. De senare tilläggen av ladugårdsbyggnader har inte samma status. Vid en närmre teknisk undersökning har gårdens u-formade ladugårdar konstaterats vara i dåligt skick. Mot och förbi gården löper en vacker allé av höga äldre träd. I anslutning till gården finns en stor trädgård, närmast en
parkanläggning med höga uppvuxna träd.
Befintlig gårdsmiljö Allén i söder
Stall med magasin i fonden Magasinsbyggnad
Diagonalt över området finns spår av en äldre väg mot Hököpinge. Vägen har fått bli ett
gestaltningselement i en ny detaljplan söder om Olsgården: Herrestorp 3:2, 3:3 m.fl. i östra Vellinge (laga kraft i juni 2015).
Längs Södra Åkarps kyrkoväg ligger ett par bostadshus i form av enkla 1,5-planslängor med tillfart från vägen.
Geotekniska förhållanden
Översiktlig geoteknisk undersökning har genomförts i augusti/september 2016 av Geoexperten i Skåne AB.
Undersökningsresultatet visar att området lämpar sig för planerad bebyggelse. Marken i området består av lermorän till mer än 4 meters djup med ett översta skikt av matjord på några decimeter.
Moränjorden är ”tät” med låg hydraulisk konduktivitet, d.v.s. att vatten infiltreras dåligt genom jorden.
Berggrund av kalkberg ligger 10-17 meter under markytan. Grundvatten påträffades vid borrning på några ställen och vid 2-3 meters djup.
Grundläggning av hus kan ske på sedvanliga sätt med t.ex. kantförstyvad bottenplatta. Laster
motsvarande byggnader på upp till fyra våningar kan påföras jordlagren till två meter under markytan medan större laster kan påföras till större djup. Källare kan utföras under husen utan risk för påverkan på omgivningen ur stabilitetssynpunkt.
Jorden är starkt fuktighetshållande och har hög kapillär stighöjd. Stor omsorg ska iakttas vid
utformning av fuktskyddande åtgärder. Möjligheter till lokalt omhändertagande av dagvatten genom infiltration och perkolation är begränsade genom den leriga moränjordens ”täta” sammansättning.
Åtgärder som kan genomföras för att hantera dagvatten är fördröjningar och ytliga infiltrationer.
Växtskikt och matjord ska schaktas bort under byggnader och hårdgjorda ytor. Jorden är lättschaktad med normal maskinutrustning.
Radonmätningen visar värden inom normalradonintervallet, vilket föranleder radonskyddande åtgärder, t.ex. täta rörgenomföringar i platta på mark.
Kompletterande undersökningar ska utföras vid byggandet av varje enskilt byggnadsobjekt.
Fornlämningar
En arkeologisk undersökning kring förekomsten av fornminnen i marken har gjorts av Sydsvensk Arkeologi AB. En sådan undersökning har tre steg. Först görs en utredning för att definiera områden som behöver undersökas vidare i en arkeologisk förundersökning med utgrävning av sökschakt. Denna utredning har gjorts över hela planområdet och definierat områden för vidare förundersökning både i den västra delen och i den östra delen. För planområdets västra del som är avsett att utgöra de första
exploateringsetapperna har också en förundersökning gjorts, som visar att det finns välbevarade under mark dolda fornlämningar i norra delarna av det förundersökta området på en yta av ca 37 500 kvm på ömse sidor om befintliga bostadshus och den gamla Hököpingevägen. Detta område bör slutunder- sökas, d.v.s. grävas ut, innan exploatering sker här. Övriga delar av området bedöms ha ett lågt bevarandeintresse ur arkeologisk synpunkt.
Skolor och annan service
Herrestorpsskolan och Herrestorps och Olsgårdens förskolor ligger på mellan 600 och 1000 meters avstånd från området i söder beroende på var man utgår ifrån inom området. Området avses innehålla en egen förskola och en egen skola. Annan kommersiell och offentlig service finns i huvudsak i Vellinge centrum på ca 1,5 km avstånd.
Omgivande vägar och gata
Södra Åkarps kyrkoväg är idag en landsväg med Trafikverket som huvudman och med skyltad hastighet till 70 km/tim. Hököpingevägen har en s.k. ”tätortsport” mitt för det område som planen avser, där hastigheten ändras från 70 km/tim till 60 km/tim. Olsgårdsgatan kommer att byggas ut som konsekvens av en angränsande plan och får då hastigheten 40 km/tim. I samband med att planområdet byggs ut ska funktionen av dessa gator ändras och samordnas (se nedan).
Kollektivtrafik
Busshållplats finns vid Asklunda (korsningen mellan Norra leden och Hököpingevägen) på mellan 500 meters och en dryg kilometers avstånd beroende på var i området man utgår ifrån. Här går regionbussar 150 och 151 mellan Vellinge centrum och Malmö i pendlingstrafik med 15 minuters intervall under rusningstid. Två km västerut finns busshållplatsen Vellinge Ängar med tät pendlingstrafik från Vellinge mot Malmö och mot Falsterbonäset och Trelleborg. Västra Ingelstads pågatågsstation ligger 5 km österut. Den kan nås via busslinje 379 mellan Vellinge – V Ingelstad – Ö Grevie som har en hållplats i Vattentornsgatan en dryg km från området västerut och en hållplats på Södra Åkarps Kyrkoväg i norr (korsningen mot Hököpingevägen). Busslinjen har gles trafik och är anpassad i första hand till skoltider för elever som reser till och från Vellinge från den omgivande landsbygden.
Lek och rekreation
De utbyggda småhusområdena söder om det aktuella området innehåller ett centralt lek- och
rekreationsstråk som avses ska fortsätta genom området och utnyttja den befintliga trädgården och nya parken. Parken utökas till att bli en stor stadsdelspark. Se vidare nedan under rubrik Parkområde.
Öster om området finns ett större ridcenter.
TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp
Det befintliga dricksvattennätet i kommunen omger planområdet på den västra och södra sidan, med en ledning också längs områdets östra gräns. Nätet är uppdelat på två tryckzoner där områdets västra del naturligt ansluts till den västra zonen och dess östra del till den östra. Potentiella anslutnings- punkter till dricksvattennätet finns i områdets hörn i nordöst, sydöst och sydväst samt mitt på dess södra sida.
Befintliga spillvattennät i områdena runt planområdet har begränsad kapacitet. En ledning med viss kapacitet finns längs Olsgårdsgatan.
Dagvatten
Vellinge avvattnas generellt sett mot Vellingebäcken som mynnar i Foteviken i väster. Området har idag inget utbyggt system för omhändertagande av dagvatten eftersom det består i huvudsak av jordbruksmark. Topografin över området gör att ytvatten rinner mot Hököpingevägen och mot anslutande bostadsområden i söder. Det finns också en naturlig avrinningslinje från norr till söder i en svacka i områdets mitt. Längs denna har det skapats en damm i parken i områdets mitt, där vatten när
det nått en viss höjd leds vidare i en ledning till kommunens dagvattennät. Kommunala dagvatten- ledningar finns i anslutning till Hököpingevägen. I beredskap gentemot kraftiga regn och för att förbättra dagvattenhanteringen idag har kommunen anlagt ett par fördröjningsdammar med stor kapacitet vid Hököpingevägen söder om planområdet, där dagvatten fördröjs innan det leds vidare in i systemet.
El och telefon
E.ON Energidistribution AB har en fördelningsstation strax nordost om planområdet vid Södra Åkarps kyrkoväg. Nedgrävda högspänningsledningar löper längs Olsgårdsgatans förlängning i planområdets östra kant. En ledning som måste läggas om inför exploatering sträcker sig diagonalt över området från fördelningsstationen.
Gas
E.ON Gas Sverige AB kan leverera gas till området.
Avfall
Avfall hämtas och hanteras idag enskilt för varje fastighet. Vellinge har en återvinningsstation vid Foteviken norr om Höllviken.
FÖRESLAGNA FÖRÄNDRINGAR
PLANENS MÅLSÄTTNINGAR
Planområdet och dess kommande fortsatta etapper mot norr är och blir Vellinges ansikte mot norr och öster. Bebyggelsen bildar gräns mot slättlandskapet i en bebyggelsestruktur som i sin täthet och struktur med hus längs slingrande gator dels ska inspireras av byar i Södra Åkarp och Eskilstorp och dels ska ha en central del av småstadskaraktär med hus som kontinuerligt kantar och skapar gaturum, torg och platser. Området ska innehålla blandade hus- och bostadsformer med en högre grad av exploatering och viss lokal service i och kring områdets centrum.
Det lätt kuperade landskapet, den befintliga uppvuxna gamla trädgården/parken och ett nödvändigt delvis öppet omhändertagande av dagvatten med fördröjningsmagasin ska utnyttjas till att skapa ett intressant centralt parkområde som har kontakt med motsvarande stråk söderifrån och med kommande grönområden i norr och i öster, där ridanläggningen också är en målpunkt för gång- och cykelstråk.
Spåren av odlingslandskapets utveckling i befintlig uppvuxen allé och gamla Hököpingevägen samt befintlig gård med magasin ska bevaras och integreras i områdets bebyggelse och parkområde.
Området ska som helhet upplevas som en småstad, trädgårdsstad, formad av kvarter i ett finmaskigt rutnät av gaturum med avgränsningar i husfasader, staket/plank eller häckar och med bebyggelse som i huvudsak är i ett till tre plan. Trädgårdsstadens principer, med hus som har enhetligt avstånd till gatan och där gator avgränsas av häckar, ska hålla samman gaturum även i del kvarter där styckebyggda enskilt utformade hus utgör en mindre kontrollerad villastad. Samtidigt ger förutsättningarna med en befintlig central park/trädgård och en sluttande mark några lägen där något högre och mer solitära hustyper, ” hus vid/kring park” kan vara möjliga utan att helhetskaraktären förändras och bebyggelsen får i dessa lägen bli upp till fyra våningar hög. Områdets olika delar ska ges varierade karaktärer i bebyggelse, gaturum och andra offentliga platser. Beroende på förhållandet mellan dessa element kan de olika delområdena karakteriseras med ord som ”småstad”, ”trädgårdsstad”, ”hus vid/i park” och
”villastad”. Karaktärerna blir tydliga i olika delar av området men kan överlappa och övergå i varandra. Utbyggnaden antas komma att ske i grupp och kvarter för kvarter men det ska också finnas delar med tomter för självbyggeri.
Ett separat kvalitetsprogram med utformningsregler för den offentliga miljön och för kvarters och byggnaders gräns mot den kompletterar dessa planhandlingar.
Bebyggelsestruktur
Området består som helhet av en västlig del och en östlig del med ett parkstråk emellan. I mitten skapas ett centrum med ett ”Bytorg” tillhörigt den västra delen kring den befintliga gamla gården med lador, spannmålsmagasin och anlagd och uppvuxen trädgårdsanläggning/park. Kvarteren närmast torget har både i västra delen av området och i den östra den tydligaste småstadskaraktären, med husfasader i direkt anslutning till gaturum, våningstal på två till tre våningar och möjlighet i vissa delar för verksamheter som kräver högre takhöjd i bottenvåning. Bebyggelsen bildar kvarter där vissa gator är mer genomgående än andra och där bebyggelsen också varierar beroende på vilka gator den ansluter till. Områdets västra del har mer ortogonala kvarter än den östra där något mer märkbar marklutning i bågform gett gatunätet en något mer organisk form. Siktlinjer mot Eskilstorps kyrka i områdets västra del och mot parken i områdets östra del har också fått påverka gatumönstret.
De mer genomgående gatorna närmast torget har mest kontinuerlig bebyggelse och mest inslag av små flerfamiljshus i bebyggelsen, medan de tvärgående gatorna i större utsträckning har radhus och
enskilda hus. Ju längre ut från centrum man kommer ju mindre blir inslaget av flerfamiljshus och mer kontinuerlig bebyggelse. Principen att varje kvarter helst ska innehålla olika bostadsformer, gäller bara fullt ut i områdets inre delar. Längs ytterkanterna tillåts vissa kvarter att bli mer ensidiga villakvarter.
På samma sätt är utseendet på husen i enlighet med kvalitetsprogrammet mest samordnat i de centrala kvarteren och längs de gator där småstadskaraktären ska vara tydligast.
Mot parken finns några kvarter som avslutas av ett högre hus (upp till fyra våningar) mot parken. I områdets högsta punkt i nordost finns också hus i fyra våningar.
I hela bebyggelsen tillåts mindre verksamheter i bostaden, av typen enklare service eller kontor. Delar av bebyggelsen runt torget och längs de större gatorna kan dessutom innehålla verksamheter för centrumändamål, t.ex. i bottenvåningen.
Förskola och skola placeras mot Södra Åkarps Kyrkoväg, centralt mellan områdets två delar, nära bytorget och i anslutning till parken.
Fig. Planillustration
Gaturummen
Gaturummen är viktiga för upplevelsen av småstadens/trädgårdsstadens karaktär. Planen definierar tillsammans med kvalitetsprogrammet några särskilt viktiga gaturum där husen alltid ska placeras så att de bildar gaturummets vägg. Det finns då en frizon på 1,5 meter närmast fasaden som inte får inhägnas men där entrétrappa och skärmtak får sticka ut något i gaturummet och de boende får ställa ut ett litet bord eller liknande. Gatumarken hör dock till det offentliga rummet och det offentliga rummet ska kännas höra till alla. Dessa gaturum är de längre gatorna som ansluter till huvudgatunätet runt planområdet, och gator vid det centrala torget. De är i huvudsak också de bredare gatorna med
trädplanteringar på ena eller bägge sidor, där gångtrafik och delvis cykeltrafik separerats från biltrafik.
Motstående husfasader ligger relativt långt från varandra. I dessa gator ska hus som inte ansluter direkt till varandra knytas ihop med mellanliggande plank och ligga ända ut i kvarterens hörn, så att gatans fasad blir kontinuerlig. Entréer ska orienteras mot gatan. Byggelsen ska vara i minst två våningar (plus vindsvåning) och får också längs de större gatorna och vid torget ha ytterligare en våning.
Alla andra gaturum är oftast kortare och mindre trafikerade och får en annan karaktär. Gaturummen kan användas av alla men får kännas ”höra till” de boende på gatan i första hand. Bilar och gående ska använda samma yta på de gåendes villkor. Här ingår i de flesta kvarter en privat förgårdsmark på minst 1,5 meter som visuellt avses höra till det offentliga gaturummet efter samma principer som för gaturummen ovan på ena sidan av gatan, den som vetter mot öster eller mot norr, medan den andra sidan får en avgränsning med en häck i tomtgräns och ett hus som ligger djupare in på tomten med en
”privat” förgårdsmark på ca 3 meter. Gaturummet blir relativt smalt och avstånden mellan husen mindre än i de gaturum som beskrivs ovan. Husen ska kunna vara i en eller två våningar.
I några kvarter avsedda för styckebyggda hus får bägge sidor av gaturummet avgränsning med häck och husen har djupare förgårdsmark på sin tomt på bägge sidor. Kvarteren mot Södra Åkarps
Kyrkoväg följer delvis andra principer då husen i sin placering också förhåller sig till denna väg, som kan komma att få bebyggelse på ömse sidor i framtiden då Vellinges tätortsgräns flyttas norrut.
Bebyggelse runt torg
I områdets mitt skapar bebyggelsen ett centralt torg och ytterligare mindre torgrum kring befintlig gammal gårdsbebyggelse med spannmålsmagasin. Gårdens bostadsbyggnad och spannmålsmagasinet bevaras och får användning som bostäder och centrumverksamheter eller skolverksamhet.
Ladugårdsbyggnaderna är i dåligt tekniskt skick och får rivas, men ska då ersättas av liknande byggnader och forma samma gårdsrum. Utbyggnaden på ladan mot söder försvinner. Eventuella ersättningsbyggnader får något större byggrätt än befintliga byggnader för att kunna användas till skol- och fritidsaktiviteter inklusive mindre ytkrävande idrott. Bebyggelsen runt torget är kontinuerligt sammanhängande så att den tydligt avgränsar torget rumsligt (men med släpp för angränsande gator).
Husfasader ansluter direkt med entréer mot torgytan. Alla hus runt torget ska kunna användas till bostäder eller centrumverksamheter och ha möjlighet till att etablera verksamheter i bottenvåningar.
Husen är i två till tre våningar och kan vara såväl mindre flerfamiljshus som radhus av typ
stadsradhus. Husfasader ska följa utformningsregler i kvalitetsprogrammet och vara av stenkaraktär, putsade eller slammade. Husen ges en relativt bred byggrätt och en friare utformning är möjlig på gårdssidan i kvarteren.
Fig. Utdrag ur planillustration
Fig. Visualisering av torget sett från söder. A-design Arkitektkontor.
Småstadskvarter i trädgårdsstaden
Närmast torget får bebyggelsen samma småstadskaraktär; kvarter med blandad bebyggelse, hus med fasad mot gata, två våningar med möjlighet till uppstickande partier. Kvarter sluts av fasader, murar och staket/plank och med alltmer kontinuerlig bebyggelse ju närmre torget man kommer. Husen har också här möjlighet till verksamheter i bottenvåningen på samma sätt som husen vid torgen. Hus kan vara såväl mindre sammanbyggda flerfamiljshus som små fristående flerfamiljshus, radhus och enskilda hus. Husens utformning ska följa samma principer som för bebyggelsen vid torget.
Fig. Utdrag ur planillustration
Visualisering av kvarter med småstadskaraktär. A-design Arkitektkontor.
Småstadskvarter mot park i trädgårdsstaden
Öster om parken och närmast denna har bebyggelsen kring den genomgående nord-sydliga gatan fram tills där den svänger mot öster samma småstadskaraktär som i områdets västra del närmast bytorget, kvarter med blandad bebyggelse, hus med fasad mot gata, två våningar med möjlighet till
uppstickande partier. Kvarter sluts av fasader på relativt kontinuerlig bebyggelse, murar och
staket/plank. Husen kan vara såväl mindre flerfamiljshus som radhus och enskilda hus. Husfasader ska följa samma utformningsregler i kvalitetsprogrammet som anges ovan.
Kvarteren närmast parken avslutas med ett flerbostadshus direkt mot parken i kvarterets nordvästra hörn som kan ha större planform och bli högre än övrig kvartersbebyggelse. De större husen står i en rad mot parken samtidigt som kvarteren de är en del av ansluter till parken med rytmiska triangulära mindre parkrum som avgränsas av en häck. Plank får inte finnas mot park. Kvarteren är öppna mot sina inre delar för att ge visuell kontakt med parken åt flera bostäder. Husen ska kunna ha stora glaspartier mot parken och upplevas som lätta i sin utformning.
Fig. Utdrag ur planillustration
Glesare trädgårdsstad
Efterhand som man kommer längre bort från det centrala torget och parken i mitten ändrar
bebyggelsen och kvarteren karaktär. Gaturummets allmänna del minskar och kvarteren avgränsas av häckar i stället för av husfasader på den ena eller bägge sidor. Husen får med detta en förgård som kan vara halvprivat med insyn från gatan. Bebyggelsens våningstal kan variera mellan en och två våningar med möjlighet till mindre uppstickande partier. Det kan fortfarande finnas enstaka små fristående flerfamiljshus men huvuddelen av bebyggelsen antas bli radhus eller enskilda hus. Planen styr husens placering till att följa gatans sträckning. Husen kan vara sten- eller trähus. Där husfasader reglerats att ansluta direkt till gatan ska de utformas i enlighet med de principer i kvalitetsprogrammet som nämnts ovan.
Fig. Utdrag ur planillustration
Hus kring en inre park i trädgårdsstaden, planområdets nordöstra hörn
Norr om Södra Åkarps kyrkoväg och områdets nordöstra hörn finns en stor och visuellt tydlig transformatoranläggning som också tidvis kan ge ifrån sig lågfrekvent ljud. Bostadskvarteret närmast denna har därför en utformning som möjliggör att hus orienteras från vägen och transformatorn mot ett
mindre torg. Det första kvarteret söder om detta, där marknivån fortfarande är så högt belägen att det går att få betydande utsikt över slätten, mot Södra Åkarps kyrka och mot väster och Öresund från och med en andra våning kan också vara lämpligt för några hus i en högre bebyggelse, upp till fyra våningar. De högre husen ska också de ansluta till småstadens kvartersgrammatik genom att fasader ansluter till gator och att kvarteret avgränsas med staket mot gata och med staket eller häckar mot dess inre parkrum.
Fig. Utdrag ur planillustration
Villakvarter
I ett par kvarter finns det möjlighet till fribyggartomter med mer fri placering. Planen ger dock i enlighet med kvalitetsprogrammet en regel för husens avstånd till tomtgräns samt att fastigheten ska avgränsas av en häck. Hus kan vara enskilda hus i en eller två våningar. Mot Södra Åkarps kyrkoväg och norra delen av Hököpingevägen finns inte heller denna regel. Hus ska kunna placeras så att de får en gård som är skyddad mot ljud från vägarna.
Fig. Utdrag ur planillustration.
Bestämmelser kring placering, exploatering m.m.
I princip bestämmer planen att hus placeras längs en gata eller längs en förgårdsmark för att bilda tydliga gaturum. I vissa lägen säger också planen att hus ska fylla ut kvartershörn för att skapa
distinkta gaturum. Parkeringar får av detta skäl inte finnas i kvartershörn. I några speciella lägen gäller inte reglerna ovan utan placeringen av hus på fastighet beror av andra hänsyn.
För att förtydliga skillnaden i karaktär på de större och längre gaturum som ska kännas mest gemensamma och de mindre och kortare gaturummen som ska kunna kännas mer privata för de boende längs gatan så regleras en zon närmast huset på ca 1,5 m formellt på olika sätt. I de större gaturummen regleras den till allmän platsmark med tillägget att det är en frizon som får påverkas av entrétrappa, skärmtak, etc. I de mindre gaturummen regleras förgårdsmark på 1,5 meter till
kvartersmark som inte får byggas in av plank eller mur. Där förgårdsmarken är större är den kvartersmark och får avgränsas av en häck.
I de tydliga kvarteren som kringgärdas på tre eller fyra sidor av bebyggelse och som har en inre delvis gemensam gård styrs exploateringsgraden av plankartans angivelse av hur kvartersmarken disponeras i byggnadszon och annan mark, av ett angivet våningstal samt av att parkering för de boende ska rymmas i kvarteret till en omfattning av minst 1,2 bilplatser per bostad. Dessutom finns i vissa kvarter en regel om att gemensamhetsanläggning för parkering, gemensamma komplementbyggnader, lek och rekreation ska finnas och där högst 60 % av ytan får vara bebyggd eller använd till parkering. Det ska finnas en grad av flexibilitet i val av husform inom ramen för den generella regeln att blanda
bebyggelsen med både flerbostadshus och enskilda markbostäder. Flerfamiljshusen ska uppföras till högst 30 meters längd, vilket normalt innebär en trapphuslängd. Byggzonen har ett djup på ca 15 meter, vilket möjliggör antingen två- eller tre lägenheter per trapphus (varierar något med kvarterens form). Vid parken där fyravåningshus tillåts, har byggzonen måttet 20x23 m, vilket kan möjliggöra fyra lägenheter per trapphus. I planens nordvästra del där också fyravåningshus tillåts runt en större gemensam gård är byggzonen 18 meter djup.
Planillustration och kvalitetsprogram visar hur kvarteren kan disponeras med en blandad bebyggelse.
Där enskilda markbostäder finns inom kvarteren har de endast små egna tomter.
I de delar av området där bebyggelsen inte bildar kvarter kring en gemensam innergård reglerar planen ett avstånd till gatan, en byggnadszon. För bostadshus reglerar planen en största byggnadsarea (BYA) anpassad till om hus är i ett eller två plan.
Bebyggelsen ska kunna variera med en våning längs de flesta gatorna. Rumshöjder ska kunna variera och uppmuntra att det skapas verksamheter i bebyggelsens bottenvåningar närmast torget. Variationer i takfotshöjd ska kunna finnas längs en gata och bostadshusen ska kunna ha ett förhöjt väggliv där ett lågt sittande fönster i vindsvåningen kan rymmas under takfot i fasad. En höjdbestämmelse tilltagen för att rymma ett antal varianter på takfotshöjd anses inte meningsfull och bostadshusen får inga bestämmelser om byggnadshöjd utan endast bestämmelser om våningstal. Vissa kvarter och lägen längs gator får bestämmelsen att alla byggnader ska ha ett minsta antal våningar. Tak bör vara enkla sadeltak men takform regleras inte. Takfallet regleras för de högre fyravåningshusen till maximalt 30 grader. Vindsvåning tillåts inom ramen för reglering av hur stor del av ett hus som får skjuta upp som takkupa eller frontespis.
Varsamhet och skydd för befintlig bebyggelse
Den gamla gårdens mangårdsbyggnad med u-formade ladugårdsbyggnader på ena sidan och trädgård/park på den andra, med en trädallé från Södra Åkarps Kyrkoväg genom gårdskomplexet, stall- och logbyggnad samt spannmålsmagasin bedöms vara en värdefull kulturhistorisk miljö i sina ursprungliga delar. Varsamhetsbestämmelser, skyddsbestämmelser och rivningshinder för delar av miljön balanseras så att de å ena sidan säkrar att gårdskomplexet bevaras, å andra sidan tillåter förändringar så att den kan få en användning med nya funktioner. Befintligt bostadshus och gammalt sädesmagasin har rivningsförbud, en bestämmelse om att befintliga fasadmaterial ska bevaras samt en varsamhetsbestämmelse om att befintlig karaktär ska bevaras vid renovering. Det gäller särskilt
takutformning och fönster och dörrar. Ladugårdsbyggnaderna har konstaterats vara i dåligt skick vid en närmre teknisk undersökning och omfattas därför inte av rivningsförbud utan av en motsvarande varsamhetsbestämmelse om att befintliga byggnaders karaktärer ska beaktas också om byggnaderna ersätts. Även här gäller bestämmelsen att befintliga volymer, material, fönster, dörrar och portar ska respekteras. Byggrättens utsträckning anger att den u-formade gården ska bevaras men eventuella ersättningsbyggnader får i breddmått bli något större än befintliga byggnader för att kunna ha användning till stora rum.
Parkområde
Parker och grönska ska fungera för rekreation, lek och rörelse, biologisk mångfald, omhändertagande och fördröjning av dagvatten.
Byggelseområdena får trädalléer längs större gator. Här och där vidgas gaturummen till mindre platser som kan utnyttjas till planteringar. Många kvarter avses ha inre gårdar av olika storlek där planteringar och grönska kan rymmas.
Ett brett grönstråk mellan bebyggelseområdena fortsätter stråket genom bebyggelsen i söder och där gång- och cykelvägar når skolan i Herrestorpsområdet i söder. Grönstråket är också tänkt att få en fortsättning i framtida bebyggelse norr om Södra Åkarps Kyrkoväg.
Centralt i området finns i en anlagd och uppvuxen park/trädgård av mer formell karaktär i anslutning till den befintliga äldre gården (med gården i parkens centralaxel). Parken med sina uppvuxna träd har tillsammans med de utvidgningar av den som planen föreslår har förutsättningar att vara en stadspark för detta område och för hela Vellinge med intressanta och vackra promenadslingor. Centralt genom parken har en vallgravsliknande rak damm korsad av en bro grävts ut som fylls av dagvatten och håller vatten större del av året. Parken ansluter direkt till det centrala bytorget och här finns också en tydlig vacker gammal nordsydlig allé mot och förbi gården från Södra Åkarps Kyrkoväg som bevaras och ingår som ytterligare ett element i kulturmiljön. En stor del av den uppvuxna parken kommer planmässigt att tillhöra skolområdet, som skolgård (markanvändning skola och förskola). För att skydda denna del av parken (främst de uppvuxna och uppväxande träden) läggs punktprickad mark på den delen av skoltomten, samt bestämmelse om utökat markov för trädfällning.
Ett särskilt parkprogram bör under projekteringen upprättas i dialog mellan planförfattare, exploatör och stadsträdgårdsmästare för hur parken mer exakt ska utformas och sedan skötas med promenad- slingor, kompletterande planteringar, möblering och aktivitetsytor.
Delar av grönområdet utnyttjas till dagvattenhantering med ytterligare ytor för fördröjning av
dagvatten. Två förbundna större fördröjningsdammar för dagvatten anläggs i grönområdets södra del.
De utformas till att vara fina att se på och vistas vid oavsett hur mycket vatten som står här. En gångbro ska spänna mellan dammarna över den vattensamling som skapas.
Områdets kantzoner mot befintlig bebyggelse i söder och mot Hököpingevägen i väster utformas också de som parkrum som också rymmer fördröjningsytor för dagvatten. Planteringar av träd, buskar och andra växter ska betona karaktären av en sekvens av parkrum och vattnets väg ska visas.
Trafik, gator, parkering
Ramböll Sverige AB har gjort en trafikutredning samt en utredning kring gatunätet som delvis
påverkat den utformning det har i planen men framför allt säkerställt att korsningar mm fungerar även för tunga fordon. Ramböll har även studerat den föreslagna cirkulationsplatsen där Södra Åkarps Kyrkoväg och Hököpingevägen möts.
Området trafikförsörjs från Hököpingevägen, Södra Åkarps Kyrkoväg samt Olsgårdsgatan. Södra Åkarps Kyrkoväg är idag en landsväg med hastighet reglerad till 70 km/tim. Hököpingevägen har en
”tätortsport” mitt för området där hastigheten övergår från 70 till 60 km/tim. När området byggs ut får
alla tre gatorna, med nya väganslutningar till planområdets bebyggelse, en karaktär av huvudgator inom Vellinge tätort, och bör regleras i samma hastighet som gäller för motsvarande andra gator i orten till 40 km/tim. ”Tätortsporten” i Hököpingevägen ska flyttas.
Alla planområdets gator, även den s.k. fördelargatan (se nedan) är lokalgator och bör ha en
hastighetsbegränsning till högst 30 km/tim. De mindre gatorna kan regleras till ännu lägre hastighet (gångtrafikgator).
Trafikutredningen har utgått från befintliga trafikmätningar och gjort en prognos för trafikökningen till följd av planens föreslagna bebyggelse fram till 2036. Enligt utredningen kommer den trafik som området (samt andra aktuella utbyggnadsområden i östra Vellinge såsom Hagahill/Åkarpsgården och Herrestorp) genererar i första hand att riktas västerut och mot söder från området, med målpunkter i Norra vägens anslutning mot motorväg E6 och i Vellinge centrum.
Trafiken på de omgivande gatorna beräknas öka så att Hököpingevägen i olika delavsnitt går från 2100-2600 fordon per dygn (ÅDT) i dagsläget till 3100-4200 fordon per dygn 2036. För Södra Åkarps Kyrkoväg beräknas ökningen bli från 1100 till 2050 fordon per dygn. Olsgårdsgatan som ännu inte är utbyggd har beräknat sin trafik i samband med andra planer och antas gå från 2000 fordon per dygn enligt tidigare beräkningar till 3250 fordon per dygn. Med dessa förutsättningar har Ramböll beräknat trafikbuller som påverkar området (se nedan under rubrik Störningar).
Den i trafikutredningen föreslagna cirkulationsplatsen har efter diskussion efter samrådsskedet ritats in på planillustrationen och även givits planmässiga förutsättningar på plankartan.
Gång- och cykeltrafik
Hököpingevägen och Södra Åkarps Kyrkoväg kompletteras i planen med en dubbelriktad gång- och cykelväg avskilda från körbanor av en trädallé (utanför planområdet vad gäller Hököpingevägen).
Olsgårdsvägen har motsvarande gång- och cykelväg på sin östra sida enligt den plan som reglerar vägens utbyggnad och får därför inte samma komplettering. Inom området blandas gång- och cykeltrafik och biltrafik över hela gatunätet i samma gatusektion med större eller mindre markerade egna ytor (se vidare utformning av gator nedan). Primära separata gång- och cykelvägar utöver de som finns längs omgivande vägar, är riktade mot skola och förskola, områdets centrala torg och mot Herrestorpsskolan utanför området i söder. Stråken löper i ”fördelargatorna” och genom det centrala grönstråket förbi skolan. Den gamla Hököpingevägens diagonal får en replik i områdets östra del med ett separat gång- och cykelstråk genom bebyggelsen. Sekundära gång- och cykelvägar slingrar sig genom parken i nordsydlig riktning och längs parkstråket mot befintlig bebyggelse i söder. Gång- och cykelstråken ansluter till närliggande utbyggda och planerade stråk i det centrala parkområdet, vid och över Hököpingevägen och över Olsgårdsgatan. Gång- och cykeltrafik i primära stråk ska separeras tydligt i markbeläggning eller liknande för att ta hänsyn till deras olika funktionssätt och hastighet.
Fig. Områdets system av primära och sekundära gång- och cykelstråk samt anslutningar till omgivande stråk.
Kollektivtrafik
Kommunen önskar att Skånetrafikens busslinjer ses över och dras om så att denna del av Vellinge betjänas bättre och kommer fortsatt att föra samtal med Skånetrafiken om detta. Möjliga lägen för en ny hållplats är exempelvis längs Södra Åkarps Kyrkoväg vid infarter till skola och förskola.
Parkering
Där kvarteren består av enskilda bostadshus och radhus med infart till fastigheten från den egna tomten är biluppställningen hänvisad till parkering på den egna tomten (ofta två platser). Viss tidsbegränsad besöksparkering kan göras på gatan. Kvarteren med samlade parkeringsytor där
flerfamiljshus och enskilda bostadshus kombineras har i planen fått en standard på minst 1,2 bilplatser per bostad inom kvarteret, vilket kompletteras med möjlighet till viss utökad besöksparkering i gatan och på andra mindre offentliga parkeringar i anslutning till denna. Standarden sätter en gräns för hur mycket bostäder i flerfamiljshus det kan finnas i ett kvarter. Med alltför många bostäder ryms inte parkering till dessa vid sidan av de friytor för rekreation m.m. som ska finnas. Större besöks- parkeringar finns vid torget samt samordnat med parkeringar för förskolan och skolan.
Utformning av Gator
Gatunätet inom området planeras för blandad trafik och låga hastigheter. Ytor för körtrafik ska ha så små dimensioner som möjligt för att bidra till att skapa ett beteende med körning i låg hastighet. De genomgående gatorna har av samma skäl ett slingrande förlopp. Här och där utvidgas gaturummet till små platser, vilket också tjänar till att sänka hastigheten. Trafikdämpningar genom avvikande
beläggning eller höjd bör finnas i lägen där gång- och cykelstråk korsar gator.
Detaljplanens handlingar, särskilt illustrationsplan och kvalitetsprogram, utgör program för kommande projektering. Mindre förändringar i de illustrerade gatusektionerna sektionen som inte påverkar huvudfunktioner och uttryck kan göras vid projekteringen.
Huvudgator
De större vägarna runt området, Hököpingevägen, Södra Åkarps Kyrkoväg och Olsgårdgatan kan alla ses som huvudgator där det kan finnas flera anslutningar till områdets gatunät, men där det annars inte ska tillkomma några utfarter från tomter utöver de som redan existerar. Mellan Hököpingevägen och Södra Åkarps kyrkoväg och planens bebyggelse finns allmän parkmark utom där planen ger frihet att lägga tillfart till skolan i ett längre område längs Södra Åkarps Kyrkoväg, formellt markerat som allmän plats: cykelväg. Här är också ett lämpligt läge för en eventuell busshållplats. Planen ansluter med kvartersmark mot Olsgårdsgatan och har utfartsförbud där det inte finns gatuanslutningar.
Hököpingevägen, Södra Åkarps Kyrkoväg och Klockaregatan föreslås mötas i en cirkulationsplats placerad just utanför bebyggelsen i planområdets nordvästra hörn.
Huvudgatorna kompletteras med alléplantering och gång och cykelvägar. Primära gång- och cykelvägar ska vara separerade då fotgängare och cyklister har olika hastighet och rörelsemönster.
Inom området kommer det att finnas tre kategorier av gator med avseende på betydelse och utformning och underindelningar av dessa.
Fördelargator
Genom respektive västra och östra delen av planområdet löper en bredare ”fördelargata” som fördelar trafiken till resten av gatunätet och som ansluter till huvudgatorna runt om området. För att hålla nere hastigheter vinklas gatan och slingrar sig genom området. Gatan har bilar skilda från andra trafikslag och trädrader på ömse sidor. På samma yta som trädraden kan det, om det är motiverat för lokaler i bottenvåningarna eller liknande, finnas kantstensparkeringar (utmed gatans kantstenslinje) för bilar genom att trädraden samordnas med bilparkeringen. Cykelparkeringar ska också placeras i
planteringszonen mellan träden, på ett sätt att bilarna inte tillåts ”ta över” ytan. Husfasader ansluter direkt till gaturummet som i sin helhet är allmän platsmark och har en bredd på 17,7 meter. Inom en
”frizon” närmast husfasaden tillåts entrétrappor, skärmtak, burspråk och liknande inkräkta på gaturummet. Fördelargatorna har det bredaste gaturummet.
Typsektion fördelargata
Cykelfartsgator
Ett par andra gator har också anslutning till omgivande huvudgator, men har cykeltrafik i samma körbana som biltrafiken och trädallé endast på ena sidan. Gatorna ska utformas så att cyklisterna har
företräde framför bilisterna. De kan ha en bredare bård av gatsten vid sidorna, i samma plan som asfalten, som uttrycker detta. Husfasader ansluter direkt till gaturummet som är allmän platsmark och får en bredd på ca 14 meter. Samma regler som ovan gäller för frizonen närmast fasad.
Typsektion cykelfartsgata
Gångfartgator
Gångfartgatorna har blandtrafik och ska användas på de gåendes villkor. De kan ha en och samma yta och beläggning på ytan för alla trafikanter men denna ska då helst delas upp t.ex. med en bård av bred gatsten eller ha en bredare bård längs sidorna liksom cykelfartsgatorna. Husen har en förgårdsmark mot gatan som är privat men som endast ska få avgränsas med låga häckar. Gaturummets bredd från fasad till fasad varierar med förgårdsmarken på ömse sidor. Med 1,5 meters förgårdsmark blir det smalaste gaturummet 9 meter. Gatans allmänna platsmark blir 6 meter.
Typsektion gångfartsgata
Gatusektionerna kan komma att påverkas i mindre omfattning vid exploateringen bl.a. beroende på slutligt val av system för avrinning och fördröjning av dagvatten. Om det t.ex. visar sig att dagvatten-
hanteringen gynnas av regnbäddar i gatunätet i välavvägd omfattning och utformning, så kan zonerna av trädplantering och parkering fungera också för detta genom att markytan projekteras till det.
Avvikelser från typsektioner förekommer liksom några andra specialfall av gatusektioner.
Gång- och cykelvägar
Primära gång- och cykelvägar finns förutom i ”fördelargatorna” längs de omgivande vägarna, Hököpingevägen och Södra Åkarps Kyrkoväg och ska åtskiljas från vägen av trädrader. Längs Olsgårdsgatan ligger motsvarande gång- och cykelväg utanför planområdet på gatans östra sida och utformningen bestäms i en annan plan. Separata gång- och cykelvägar finns också i två diagonala stråk genom bebyggelsen och genom befintlig trädallé samt i ett stråk där skolan förbinds med de två bebyggelseområdena genom parken. Dessa primära stråk ska vara minst 2,5 m breda och med beläggning av asfalt. Gående och cyklister ska separeras med markering i markbeläggningen eller annan markering. Sekundära stråk genom parken och längs befintlig bebyggelse i söder kan grusas.
Förbindelser med omgivande gång- och cykelvägar behöver utformas för säkerhet där de korsar vägar och gator.
TEKNISK FÖRSÖRJNING
WSP har gjort en VA-utredning där också dagvattenhanteringen ingår (Vellinge Parkby VA-utredning 2017-01-13). I utredningen har WSP också tagit hänsyn till tänkt framtida bebyggelse norr om Södra Åkarps Kyrkoväg. För beräkningar kring dagvatten har man räknat med ett avrinningsområde som är större än det aktuella planområdet men detta är huvuddelen av ytan.
Dricks- och spillvatten
Dricksvattenförsörjningen föreslås bli utfört som ett rundmatat system anslutet i två separata befintliga anslutningspunkter till två tryckzoner.
Spillvatten föreslås som första alternativ ledas till en anslutningspunkt 500 m söder om området. Om kapaciteten här visar sig otillräcklig finns möjlighet att också leda spillvatten österut, då med en pumpstation som lyfter vattnet vidare.
Dagvatten
Marken, som området byggs på, består av täta lermoränjordar med dålig förmåga till infiltration av nederbörden. Området kan alltså inte bygga på principen att dagvattnet ska tas hand om lokalt genom infiltrering annat än i liten utsträckning, utan vattnet måste ledas från området till ledningar och vattendrag som i slutändan mynnar i havet. Det är då viktigt att vattnet kan samlas upp och fördröjas och avdunsta på vägen. Genom fördröjningen kan vattnet också renas, men långsiktig dagvatten- fördröjning med inriktning också på rening kräver en aktiv förvaltning av ytorna. Inom området kan fördröjning ske i flera steg, via mindre grönytor med kapacitet att ta emot och hålla kvar vatten i anslutning till gator och torg, till större fördröjningsmagasin i det centrala grönstråket och i de gröna korridorer som ansluter till befintlig bebyggelse i söder och till Hököpingevägen.
Systemet för dagvattenhantering ska ta hand om avrinning från ett större avrinningsområde där dock planområdet utgör den mesta av ytan. Ledningar och diken leder områdets dagvatten till ett antal torra (vatten rinner igenom) och våta (permanent vattensamling) fördröjningsdammar i den södra delen av området och i dess sydvästra hörn innan systemet ansluts till den befintliga fördröjningsdammen söder om områdets sydvästra hörn. Dammarna förbinds med ledningar och grunda diken. En del åkermark norr om Södra Åkarps Kyrkoväg ingår i avrinningsområdet och längs vägen behöver det finnas ett avskärande dike som ansluts till systemet. Ett dike öster om Olsgårdsgatan ansluts också till systemet.
Kommunens ambition med dagvattenhantering för området är att det ska kunna hantera ett 100-årsregn (som teoretiskt återkommer var hundrade år) och ytorna för de tre större fördröjningsdammarna, två i det centrala parkstråket och ett i områdets sydvästra hörn är tilltagna för att rymma detta.
Vid normala regn leds vattnet genom brunnar och ledningar i gator till fördröjningsmagasinen inom området. Ledningsnätet dimensioneras för ett 20-årsregn. Vid större regn kommer ledningsnätets kapacitet att vara uppfylld och dagvattnet avleds genom avrinning på marken. Vid den slutliga
projekteringen av gatumark ska en noggrann höjdsättning ske av gator så att planerade rinnvägar enligt dagvattenutredningen följs och att avrinningen fungerar utan att husen påverkas. Gator och cykelvägar bör ligga något lägre än omgivande mark så att de tillför viss lokal magasineringskapacitet vid stora regn.
Vid slutprojektering av systemet kan också olika andra mindre åtgärder göras i systemet uppströms från de större dagvattendammarna i gator och parker och på kvartersmark som bidrar till fördröjning och rening. Avvattning av gators ytvatten kan t.ex. ske via regnbäddar i de gator som har träd-
planteringar. Med regnbäddar menas en form av planteringar med en översvämningszon som vid regn fylls av dagvatten som sedan infiltrerar genom bädden och ner i marken eller dräneras till
dagvattennätet. Regnbäddar kan anläggas i korta sektioner mellan infarter och anslutas till gatans dagvattenledningar via brunnar. Regnbäddar och svackdiken ska inte negativt påverka andelen träd i gatumiljön. Kvalitetsprogrammet visar möjligheter till regnbäddar i mindre torg i gatunätet.
Regnbäddar kan också finnas inom kvarteren. På tomter med enfamiljshus bör takvatten fördröjas via ytlig infiltration i gräsmatta eller via stenkista innan det dräneras till dagvattensystemet. Gröna tak med växtlighet på är en annan möjlig mindre fördröjningsåtgärd.
De ”blå” miljöerna, dagvattenstråken och de större och mindre dagvattenmagasinen ska utformas så att de blir vackra och intressanta inslag i bebyggelsen och med avseende på hur de kan användas i barnens lek. De två sammanbundna större magasinen i den centrala parken ska utformas för att ha permanenta vattenytor.
El
Föreslagna bostäder kan anslutas till jordkablar för el som ligger i omgivande gator. E.ON
Energidistribution AB är nätägare. Planen anger att transformatorstationer ska kunna placeras såväl på allmän platsmark som på kvartersmark och föreslår lägen på allmän platsmark.
Avfall
Avfallshanteringen ska ske genom källsortering i fasta avfallsstationer i varje kvarter som samordnas med kvarterens samlade parkeringar eller längs villa- och radhusgator med sopsortering i kärl för varje hushåll.
STÖRNINGAR Trafikbuller
Ramböll har gjort en bullerutredning (Bullerutredning Eskilstorp 2017-01-30). Den utgår från planens illustration, de beräknade trafiktalen år 2036 och två scenarier för hastigheter på Hököpingevägen och Södra Åkarps Kyrkoväg; dels de hastigheter som gäller idag och dels antagna lägre hastigheter efterhand som vägarna med fler väganslutningar från området ändrar karaktär (se ovan).
Riktvärden för buller vid bostadsbyggnader (tillämpliga också för skolbyggnader) var när planens samrådshandling gjordes enligt riksdagens förordning 2015:216 som följer.
Utomhus vid fasad – 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå Utomhus vid uteplats - 50 dB(A) ekvivalent ljudnivå
Utomhus vid uteplats i anslutning till bostad - 70 dB(A) maximal ljudnivå
Om 55 dB(A) ändå överskrids vid fasad bör minst hälften av alla bostadsrum i en bostad vara vända mot en sida där 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden och där 70 dB(A) maximal ljudnivå inte överskrids under nattetid (22.00 - 06.00).
Om 70 dB(A) maximalnivå överskrids vid uteplats bör nivån inte överskridas med mer än 10 dB(A) och max 5ggr/timme under dagtid (06.00 – 22.00).
Med uteplats avses ett avgränsat område i närhet av bostad eller undervisningslokal. Uteplats till bostad kan vara plats på den egna tomten, balkong eller gemensam yta i ett kvarter. Om det finns flera uteplatser är det rimligt att riktvärdena klaras på minst en av dessa.
Riksdagen har sedan planens bullerutredning gjordes beslutat att höja riktvärdet utomhus vid fasad till 60 dBA (65 dBA för smålägenheter) i ett beslut som trädde i kraft 2017-07-01. Det finns inte än några anvisningar om ändringar av vad tidigare riktlinjer säger om t.ex. uteplats.
Fig. Utbredning Ekvivalentnivå vid hastighet 40 km/tim. Ur bullerutredning av Ramböll Sverige AB.
Rambölls utredning visar att den mesta bebyggelsen vid den antagna ökade trafiken år 2036, uppfyllde det tidigare riktvärdet för ekvivalentnivå 55 dBA vid fasad i bägge de antagna scenarierna för
hastigheter. För husen i korsningen mellan Hököpingevägen och Södra Åkarps Kyrkoväg samt längs denna väg överskreds riktvärdet 55 dBA vid dagens hastigheter på 70 km/tim och även riktvärden utomhus vid uteplats överskreds. Om hastigheter sänks till 40 km/tim på vägarna överskreds inte värdet 55 dBA. (Utbredningskurvan visar att 55dBA når några fasader längs Södra Åkarps Kyrkoväg och norra delen av Olsgårdsgatan, medan den mer exakta punktmätningen har värden under nivån).
Överskridande av det tidigare riktvärdet utomhus vid uteplats fanns i hörnet mot Hököpingevägen och Södra Åkarps Kyrkoväg samt för husen längst i norr på Olsgårdsgatan.
Med det nya riktvärdet för ekvivalentnivå på 60 dBA som gäller från 2017-07-01 sker inga överskridanden vid någon av planförslagets möjliga husfasader vid den högre hastigheten av 70 km/tim och än mindre vid 40 km/tim.
Bullerutredningen visar vidare att 70 dB(A) maximalnivå överskrids vid de flesta fasader som vetter mot en gata i områdets bebyggelse, dock aldrig med mer än 10 dB(A) och knappast nattetid. Det är en konsekvens av att husen ligger längs och nära gatan, något som planen styr för att skapa attraktiva och levande gaturum. Det maximala bullret kan antas inträffa då man kör till och från arbetet samtidigt samt vid de enstaka tillfällen när en sopbil eller annat tungt fordon kör in i bebyggelsen. Alla byggnader har som konsekvens av placeringen längs gatan en tyst gårdssida och uteplatser och balkonger avses i planen i första hand finnas mot denna.
70 dBA maximalnivå vid fasad överskrids också på de hus längs Hököpingevägen och Södra Åkarps Kyrkoväg och Olsgårdsgatan som nämns ovan. Överskridandet är mer omfattande i scenariot med 70 km/tim än med 40 km/tim, men är i bägge fallen under 10 dBA.
För planen gäller nu riktvärdet på ekvivalentvärde 60 dBA utomhus vid fasad, vilket all föreslagen bebyggelse klarar vid 70 km/tim. Planen räknar också med att den lägre hastigheten på 40 km/tim ska införas när området byggts ut. Hus och tomter längs de omgivande vägarna kan dessutom disponeras så att de flesta bostadsrum och uteplatser vänds mot den minst bullerutsatta sidan.
Buller från transformatorstation
Utanför planområdet, strax ovanför dess nordöstra hörn finns en större transformatorstation (fördelningsstation) som genererar ett lågfrekvent ljud. Bullerutredningen innehåller en mätning av ljudet och en jämförelse av resultatet med Naturvårdsverkets och Boverkets gällande riktlinjer för industribuller från 2015. Industribuller har en annan karaktär än trafikbuller varför riktlinjer är något annorlunda än de för trafikbuller. Riktlinjerna säger att bostäder i närheten av ljudkällan ska uppfylla ekvivalentvärden vid fasad på högst 50 dBA dagtid och 45 dBA kvälls och nattetid. Om bostäder har en ljuddämpad sida kan värdena vara högre; 60 dBA dagtid, 55 dBA kvällstid och 50 dBA nattetid.
Bostadshusen närmast transformatorstationen har av detta skäl fått ett avstånd på 40 meter till denna och möjlighet att ha en ljuddämpad sida vänd från transformatorstationen. De uppmätta värdena ligger väl under 40 dBA vid fasad enligt planen och det finns därmed ingen störning från transformator- stationen.
KONSEKVENSER
Här diskuteras de konsekvenser planens genomförande får på omgivningen och vilka åtgärder planen anvisar för att motverka negativ påverkan. I kommunens beslut kring planen vägs sociala och
ekonomiska konsekvenser och miljökonsekvenser samman i sin helhet.
Planen innebär en större utbyggnad av Vellinge mot norr och öster och ett tillskott av bostäder med drygt 600 bostäder, skola- och förskoleverksamheter och viss kommersiell service i två etapper.
Utbyggnaden är en tätortsutbyggnad åt norr i enlighet med gällande översiktsplan. Värdefull
jordbruksmark används men den förändrade markanvändningen har goda motiv då bostadsbyggande är ett angeläget allmänt intresse. Planförslaget tillgodoser ett brett bostadsbehov genom varierade byggrätter för småhus och lägenheter i mindre och större flerfamiljshus och med möjlighet till en variation av upplåtelseformer.
Vellinge ligger i en del av kommunen med låg tillgänglighet till allemansrättslig mark och genom planförslaget förbättras rekreationsmöjligheterna i norra Vellinge tätort väsentligt.
De öppna och intensivt brukade lerjordarna norr om Vellinge har dålig vattenhållandeförmåga vilket utgör en nackdel i ett förändrat klimat med fler kraftiga regn. Planförslaget möjliggör en god
dagvattenhantering och bidrar till att rustar de norra stadsdelarna för att klara ett hundraårsregn.
SOCIALA OCH EKONOMISKA KONSEKVENSER Värdefull jordbruksmark tas i anspråk
Planens föreslagna ändrade markanvändning innebär att högvärdig bördig jordbruksmark som är viktig ur hushållningssynpunkt och som idag brukas högintensivt och rationellt försvinner. När jordbruksmarken väl tagits i anspråk för bostäder kan den inte återskapas, vilket är en förlust för framtida generationer. Den förändrade användningen till bostäder av just denna mark ska kunna motiveras väl och marken måste utnyttjas effektivt.
Bostadsbehov tillgodoses
Kommunen har redan i översiktsplanen motiverat utveckling av Vellinge och dess östra del med mer bebyggelse. Befolkningsökning och bostadsbyggande har självklara samband. Behovet av bostäder i sydvästra Skåne är stort och det finns en stor efterfrågan redan idag i Vellinge. Området blir ett av Vellinge kommuns största utbyggnadsområden och kommer att stå för en betydande del av Vellinges befolkningsökning under de år som utbyggnaden genomförs.
En svårighet i bostadsbyggandet är att tillgodose bostadsbehovet för de som har lägst inkomster.
Planens målsättningar är att åstadkomma ett blandat utbud av bostäder med såväl enskilda hus, radhus på små tomter som lägenheter i flerbostadshus. Det innebär en ökad tillgång till mindre bostadstyper som saknas i Vellinge och framför allt i östra Vellinge och därmed möjligheter till en mer blandad befolkning än idag, både socialt och åldersmässigt. Ett område med en variation av bostadstyper gör det möjligt för de boende att byta bostadsform inom området efterhand som behov uppstår och befolkningen kan förnyas gradvis och efterhand. Det kan bidra till att skapa ett relativt konstant underlag för olika servicefunktioner utan hastiga generationsvisa förändringar. På samma sätt gynnar ett genomförande av planens ambitioner för den offentliga miljön en mångfald av boende med miljöer användbara såväl för barn som för äldre.
Förutsättningar för bebyggelse utnyttjas
Planområdet ligger på tre sidor i direkt anslutning till befintlig och redan planerad bebyggelse och omges av befintliga vägar och annan infrastruktur som bidrar till att utbyggnaden kan bli ekonomisk.
Läget för bostäder är bra ur pendlingssynpunkt med närhet och enkel tillgång till motorvägen mellan Malmö och Trelleborg. Det finns en etablerad pendling med buss mot Malmö/Trelleborg med en hållplats nära området som kan utvecklas vidare. Även de snabba busslinjerna som angör hållplats Vellinge ängar i västra kanten av Vellinge är inom cykelavstånd. Utvecklingen av tågtrafiken med pågatågstationer både i Västra Ingelstad och Östra Grevie gör samtidigt att bostäder i planområdet har enkla bilpendlingsavstånd och rimliga cykelavstånd till bägge dessa pågatågsstationer på Trelleborgs- banan. Mer bostäder i östra Vellinge och ett större antal resande ställer krav på förbättring av
bussförbindelserna till området.
Utbyggnad av området skapar underlag och förutsättningar för service, både social service som skola, förskola m.m. och kommersiell service. Centrumtorg och park blir offentliga platser som kan få betydelse som mötespunkter för hela Vellinges befolkning.
MILJÖKONSEKVENSER
Beredskap inför klimatförändring med ökad nederbörd
Den brukade jordbruksmarken av tunga lerjordar har dålig infiltrationskapacitet. Översvämningar har förekommit så att vatten från området runnit in i befintliga bostadsområden väster om Hököpinge- vägen vid tillfällen då det först varit torrt och lerjorden hårdnat till närmast en hårdgjord yta och det sedan fallit ett mycket kraftigt regn.
Exploateringen innebär nya tak och andra hårdgjorda ytor som ökar hastigheten på avrinningen. I samband med exploateringen byggs därför ett omfattande system ut för att ta hand om dagvattnet, med fördröjningsmagasin i olika steg innan vattnet leds vidare mot havet i väster. Tillsammans med andra fördröjningsmagasin som kommunen nyligen genomfört vid Hököpingevägen kommer detta trots
