PROTOKOLLSUTDRAG
Kommunstyrelsen 2020-11-24
1/2
KS § 287 Dnr KS/2020:620-252
Köp av del av Marielund 2:1, mark för skoländamål
Beslut
Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att
1. godkänna förslag till köpeavtal mellan Strängnäs kommun och Mellfa AB avseende del av Marielund 2:1,
2. utöka kommunstyrelsens investeringsram med 6 600 000 kronor för inköp av mark för skoländamål inklusive stämpelskatt och
förrättningskostnader. Investeringen bedöms genomföras år 2021.
Beslutsgång
Ordföranden finner att det endast finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.
Beskrivning av ärendet
Den blivande skolfastigheten är belägen inom detaljplanen, del av MARIELUND 2:1 och del av STORA SUNDBY 4:3 m.fl., SÖDRA ÅRBY i Läggesta. Planområdet ger möjlighet att uppföra ca 1300 bostäder men har ännu inte påbörjats.
Enligt det exploateringsavtal som upprättades 2018-06-12, KS 2012:53-254, med markägaren Mellfa AB, ska bolaget överlåta mark för skola/förskola etc som behövs för planområdets behov till kommunen utan ersättning. För mark som behövs för att täcka ett behov av kommunal service utanför planområdet ska kommunen erlägga en markersättning som baseras på marknadsvärdet som ska bestämmas genom en oberoende fastighetsvärdering. För samtlig mark, oavsett köp eller gåva, ska kommunen betala för skolfastighetens andel av utbyggnaden av allmän platsmark inom planområdet.
Då behovet av en ny grundskola är stor i hela Mariefredsområdet har
diskussioner pågått under en tid med avsikt att genomföra exploateringsavtalet.
Parterna har haft olika grundsyn i hur stort markområde som ska överlåtas utan ersättning och hur stort markområde som ska förvärvas med marknadspris.
Totalt omfattar skolfastigheten två områden om totalt 41 066 kvm med en total byggrätt av 16500 kvm BTA (bruttoarea). Parterna har nu enats i att överlåtelsen utan ersättning ska motsvara 25 100 kvm, d v s ca 61 % av den totala marken för skoländamål. Resterande del ska förvärvas enligt marknadsvärdet.
En oberoende fastighetsvärdering har tagits fram i enlighet med
exploateringsavtalet, bilaga 2. Fastighetsvärderingen pekar på ett värde på hela fastigheten om 2000 kr/kvm BTA som fullt byggklar, d v s 33 Mkr efter att investeringar i allmänna anläggningar är gjord. Värdet på fastigheten exklusive allmänna anläggningar är bedömt till 1000 kr/kvm BTA, eller 402 kr/kvm utslaget per kvm tomtyta. Förvärvet avser hela fastigheten om 41 066 kvm men ersättningen beräknas således på 39 % av markområdet vilket innebär 6 418 332
PROTOKOLLSUTDRAG
Kommunstyrelsen 2020-11-24
2/2 Skolfastigheten ska även ta del av planområdets kostnader för utbyggnad av allmänna anläggningar samt kostnader för nedläggning av luftledningar, högspänning tillhörande Vattenfall. Kommunen ansvarar för genomförandet i enlighet med exploateringsavtalet. Då projekteringen av allmänna anläggningar inte är genomförd ännu kan kostnaderna endast översiktligt beräknas. En uppskattad kostnad i enlighet med värderingen landar på 1000 kr/kvm BTA vilket i skolfastighetens fall innebär en kostnad om ca 16 500 000 kronor.
Projekteringen beräknas påbörjas 2021 och en första utbyggnad av infrastruktur beräknas kunna påbörjas 2022. Genomförande uppskattas pågå under många år.
Den slutliga huvudmannen för skolan ska även erlägga ersättning för
anslutningsavgifter för t ex VA enligt gällande taxor vilken är bl. a. är beroende på den kommande byggnadens storlek.
Motiv till beslut
Köpeavtalet är ett led i att fullfölja exploateringsavtalet tillhörande planområdet och få rådigheten över skolfastigheten inför en kommande utbyggnad av
grundskola och förskola i Läggesta.
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
För inköp av mark för skoländamål samt förrättningskostnader behöver kommunstyrelsens investeringsram 2021 utökas med 6 600 000 kronor.
Skolfastighetens andel av detaljplanens allmänna anläggningar utgörs av de faktiska kostnaderna för projektering, utförande, ledningsflytt, byggledning och besiktning etc. Exploateringsbidraget exklusive Va-anläggningsavgiften beräknas uppgå till ca 16,5 Mkr. Kostnaderna beräknas utgå under hela detaljplanens genomförandetid med start år 2022 och arbetas in i kommunens
investeringsbudget.
Uppföljning
Köpeavtalet kommer att följas upp och utvärderas av Mark- och exploateringsenheten.
Beslutsunderlag
Tjänsteutlåtande, 2020-11-09
Köpeavtal med tillhörande bilagor 1-2.
Beslutet skickas till
Mark och exploateringsenheten
TJÄNSTEUTLÅTANDE
Kommunstyrelsen Dnr KS/2020:620-252
2020-11-09
Mark- och exploateringsenheten
1/2 Handläggare
Magnus Nyström Kommunstyrelsen
Köp av del av Marielund 2:1, mark för skoländamål
Förslag till beslut
Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att
1. Godkänna förslag till köpeavtal mellan Strängnäs kommun och Mellfa AB avseende del av Marielund 2:1.
2. Utöka kommunstyrelsens investeringsram med 6 600 000 kronor för inköp av mark för skoländamål inklusive stämpelskatt och
förrättningskostnader. Investeringen bedöms genomföras år 2021.
Beskrivning av ärendet
Den blivande skolfastigheten är belägen inom detaljplanen, del av MARIELUND 2:1 och del av STORA SUNDBY 4:3 m.fl., SÖDRA ÅRBY i Läggesta. Planområdet ger möjlighet att uppföra ca 1300 bostäder men har ännu inte påbörjats.
Enligt det exploateringsavtal som upprättades 2018-06-12, KS 2012:53-254, med markägaren Mellfa AB, ska bolaget överlåta mark för skola/förskola etc som behövs för planområdets behov till kommunen utan ersättning. För mark som behövs för att täcka ett behov av kommunal service utanför planområdet ska kommunen erlägga en markersättning som baseras på marknadsvärdet som ska bestämmas genom en oberoende fastighetsvärdering. För samtlig mark, oavsett köp eller gåva, ska kommunen betala för skolfastighetens andel av utbyggnaden av allmän platsmark inom planområdet.
Då behovet av en ny grundskola är stor i hela Mariefredsområdet har
diskussioner pågått under en tid med avsikt att genomföra exploateringsavtalet.
Parterna har haft olika grundsyn i hur stort markområde som ska överlåtas utan ersättning och hur stort markområde som ska förvärvas med marknadspris.
Totalt omfattar skolfastigheten två områden om totalt 41 066 kvm med en total byggrätt av 16500 kvm BTA (bruttoarea). Parterna har nu enats i att överlåtelsen utan ersättning ska motsvara 25 100 kvm, d v s ca 61 % av den totala marken för skoländamål. Resterande del ska förvärvas enligt marknadsvärdet.
En oberoende fastighetsvärdering har tagits fram i enlighet med
exploateringsavtalet, bilaga 2. Fastighetsvärderingen pekar på ett värde på hela fastigheten om 2000 kr/kvm BTA som fullt byggklar, d v s 33 Mkr efter att investeringar i allmänna anläggningar är gjord. Värdet på fastigheten exklusive allmänna anläggningar är bedömt till 1000 kr/kvm BTA, eller 402 kr/kvm
2/2
kr i köpeskilling. Utöver köpeskillingen tillkommer även kostnader för
fastighetsbildning vilken beräknas uppgå till ca 80 000 kronor samt stämpelskatt om ca 96 275 kronor.
Skolfastigheten ska även ta del av planområdets kostnader för utbyggnad av allmänna anläggningar samt kostnader för nedläggning av luftledningar, högspänning tillhörande Vattenfall. Kommunen ansvarar för genomförandet i enlighet med exploateringsavtalet. Då projekteringen av allmänna anläggningar inte är genomförd ännu kan kostnaderna endast översiktligt beräknas. En uppskattad kostnad i enlighet med värderingen landar på 1000 kr/kvm BTA vilket i skolfastighetens fall innebär en kostnad om ca 16 500 000 kronor.
Projekteringen beräknas påbörjas 2021 och en första utbyggnad av infrastruktur beräknas kunna påbörjas 2022. Genomförande uppskattas pågå under många år.
Den slutliga huvudmannen för skolan ska även erlägga ersättning för
anslutningsavgifter för t ex VA enligt gällande taxor vilken är bl. a. är beroende på den kommande byggnadens storlek.
Motiv till beslut
Köpeavtalet är ett led i att fullfölja exploateringsavtalet tillhörande planområdet och få rådigheten över skolfastigheten inför en kommande utbyggnad av
grundskola och förskola i Läggesta.
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
För inköp av mark för skoländamål samt förrättningskostnader behöver kommunstyrelsens investeringsram 2021 utökas med 6 600 000 kronor.
Skolfastighetens andel av detaljplanens allmänna anläggningar utgörs av de faktiska kostnaderna för projektering, utförande, ledningsflytt, byggledning och besiktning etc. Exploateringsbidraget exklusive Va-anläggningsavgiften beräknas uppgå till ca 16,5 Mkr. Kostnaderna beräknas utgå under hela detaljplanens genomförandetid med start år 2022 och arbetas in i kommunens
investeringsbudget.
Uppföljning
Köpeavtalet kommer att följas upp och utvärderas av Mark- och exploateringsenheten
Beslutsunderlag
Köpeavtal med tillhörande bilagor 1-2.
Beslutet skickas till
Mark och exploateringsenheten
Marie Jonsson Katrina Lepschi Zettervall
Samhällsbyggnadschef Mark- och exploateringschef
__________________________________________________________________________________
ÖVERLÅTELSE
avseende del av fastigheten Marielund 2:1 (Skoltomten)
daterat den 10 november 2020
__________________________________________________________________________________
mellan Mellfa AB
(Mellfa)
och
Strängnäs kommun (Kommunen)
Innehåll
Parter ...3
Objekt ...3
Bakgrund ...3
1. Överlåtelseförklaring...4
2. Tillträde ...4
3. Köpeskillingens erläggande ...4
4. Fastighetsbildningsåtgärder ...4
5. Villkor för överlåtelse av Skoltomten m.m. ...4
6. Kostnader för allmänna anläggningar ...4
7. Ansvaret för Skoltomten ...5
8. Undersökningsplikt, Information om Skoltomten samt friskrivning ...5
9. Inskrivningskostnader...5
10. Äganderättsövergång, köpebrev, handlingar m.m...6
11. Fullständighet, ändring och tillägg ...6
12. Tvist ...6
Detta överlåtelseavtal (Avtalet) har denna dag (Avtalsdagen) träffats mellan nedanstående Parter
(1) Mellfa AB, med org. nr. 556729-6784, med adress c/o Redovisarna i Stockholm AB, Riddarhuskajen 5, 111 28 Stockholm (Mellfa) och
(2) Strängnäs Kommun med org. nr. 212000-0365med adress, Nygatan 10, 645 80 Strängnäs (Kommunen)
Objekt
Del av fastigheten Marielund 2:1 i Strängnäs kommun, områdets lokalisering framgår av rött område enligt bilagd ritning, Bilaga 1. Området består dels av mark som överlåts utan kostnad, se figur med blå kantlinje om ca 25 100 kvm, och dels av den mark som ska erläggas ersättning för. Dessa områden benämns gemensamt
”Skoltomten”.
Bakgrund
Mellfa är ägare till hela fastigheten Marielund 2:1. Strängnäs kommun har antagit detaljplan för bl a denna fastighet som vunnit lagakraft den 20 maj 2019. Detaljplanen avser hela Exploateringsområdet Södra Årby.
Mellfa har den 6 och 12 juni 2018 den tecknat ett exploateringsavtal med Strängnäs kommun avseende denna fastighet och dess andel av Exploateringsområdet
(Exploateringsavtalet). Enligt Exploateringsavtalet överlåter Exploatören utan ersättning, viss mark för detaljplaneområdets behov av kommunal service såsom skolor, förskolor, lek och idrott, äldrevård etc. till Kommunen eller kommunägt bolag.
Om det senare visar sig att mark behöver tas i anspråk för att täcka ett behov av kommunal service enligt ovan som ligger utanför detaljplaneområdet ska Kommunen förvärva sådan mark av exploatören. Kommunen har nu konstaterat att man behöver förvärva ett område för att täcka ett behov av skola och Kommunen önskar härmed förvärva det aktuella området för skoländamål av Mellfa
Genom detta avtal fullgör Mellfa sina åtaganden till Kommunen i enlighet med Exploateringsavtalet. Detta dels genom att överlåta viss del av Skoltomten till
kommunen utan kostnad dels genom att överlåta resterande del av Skoltomten enligt den oberoende värdering inför överlåtelsen av Forum Fastighetsekonomi som
Kommunen tagit fram. Denna värdering bilägges, bilaga 2.
1. Överlåtelseförklaring
Mellfa överlåter härmed Skoltomten till Kommunen för en köpeskilling om sexmiljonerfyrahundraartontusentrehundratrettiotvå kronor (6 418 332) kronor (Köpeskillingen) och på nedanstående villkor i övrigt. Denna överlåtelse omfattar således hela Skoltomten och genom denna överlåtelse är Mellfas åtaganden såvitt avser mark för skola enligt punkten 2.2 i Exploateringsavtalet fullgjorda.
2. Tillträde
Skoltomten ska tillträdas av Kommunen den 11 januari 2021, (Tillträdesdagen) eller senast 1 v efter kommunfullmäktiges beslut om godkännande av köpeavtalet vunnit laga kraft.
3. Köpeskillingens erläggande
Köpeskillingen ska erläggas av Kommunen kontant på Tillträdesdagen till Mellfas kontonummer i Nordea plusgiro konto 722608-7.
För det fall Köpeskillingen eller del av den inte erlagts på Tillträdesdagen utgår dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen.
4. Fastighetsbildningsåtgärder
Kommunen ska snarast och senast inom sex (6) månader ansöka om fastighetsbildning enligt detta avtal. Kommunen svarar för fastighetsbildningskostnader för den
överlåtna tomten liksom för anläggande av anläggningar inom tomten.
5. Villkor för överlåtelse av Skoltomten m.m.
5.1 Genomförandet av överlåtelsen är villkorat av att Strängnäs kommunfullmäktige genom beslut senast 2021-02-28 som senare vinner laga kraft, godkänner detta avtal 5.2 Om godkännande enligt punkten 5.1 ovan inte lämnas eller om Lantmäteriet inte
medger den tänkta fastighetsbildningen eller om denna endast medges på ett sätt som väsentligt avviker från vad Parterna avsett enligt punkten 4 ovan, upphör Avtalet automtiskt att gälla. Parternas genomförda prestationer gentemot varandra med anledning av Avtalet ska då gå åter i dess helhet. Parterna har i sådana fall därefter inte några ytterligare anspråk av vad slag det vara må gentemot varandra.
6. Kostnader för allmänna anläggningar
För Skoltomten ska Kommunen svara för tomtens andel av Exploatörens kostnader för allmänna anläggningar i enlighet med Exploateringsavtalet.
7. Ansvaret för Skoltomten
Mellfa har ansvaret om Skoltomten skadas eller försämras fram till och med Till- trädesdagen. Från och med Tillträdesdagen övergår ansvaret för Skoltomten på Kommunen.
Tillträds inte Skoltomten på grund av Kommunens dröjsmål övergår ändå ansvaret för Skoltomten på Kommunen per Tillträdesdagen. Tillträds inte Skoltomten på
Tillträdesdagen på grund av Mellfas dröjsmål kvarstår ansvaret för Skoltomten på Mellfa under tiden för Mellfas dröjsmål.
Mellfa förbinder sig att löpande sköta och förvalta Skoltomten till och med Till- trädesdagen.
Skulle Skoltomten skadas eller försämras före Tillträdesdagen, har Kommunen rätt att få avdrag på Köpeskillingen eller häva köpet, om skadan är väsentlig.
8. Undersökningsplikt, Information om Skoltomten samt friskrivning
Kommunen har uppmanats att undersöka Skoltomten och dess byggnad och har även av Mellfa beretts tillfälle att göra de undersökningar som Kommunen önskat att göra.
Mellfa upplyser om att byggnaden utgörs av en gammal loge i väldigt dåligt skick.
Logen är upplåten till en privatperson för vinterförvaring av båtar och husvagnar med stöd av en muntlig överenskommelse. Verksamheten upphör till våren utan
förlängning. Mellfa saknar kännedom om att byggnaden har använts till någon annan verksamhet än vad som kan förväntas av en ekonomibyggnad tillhörande en
jordbruksfastighet.
Detta avtal friskriver med bindande verkan Mellfa från allt ansvar för fel och brister i Skoltomten och byggnaden vare sig de av Kommunen bort uppmärksammas eller inte.
Kommunen äger således inte göra några anspråk gällande mot Mellfa med anledning av Skoltomtens skick.
Kommunen bär vidare den fulla risken för att Skoltomten kan nyttjas för det planerade ändamålet. Kommunen ansvarar således för alla eventuella planändringar och/eller bygglov som kan krävas för Skoltomtens fortsatta nyttjande.
Kommunen övertar också det fulla kostnadsansvaret, för alla eventuella åtgärder avseende efterbehandling av förorenad mark i enlighet med miljöbalken, i förhållande till Mellfa. Kommunen är också skyldig att överföra detta ansvar i förhållande till en eventuell ny förvärvare av Skoltomten.
9. Inskrivningskostnader
Kommunen svarar för inskrivningskostnader och stämpelskatt med anledning av köpet samt fastighetsbildningskostnaden.
10. Äganderättsövergång, köpebrev, handlingar m.m
Äganderätten till Skoltomten övergår till Kommunen när Köpeskillingen erlagts. Mellfa överlämnar då kvitterat köpebrev samt de övriga handlingar som krävs för att
Kommunen ska få lagfart.
Mellfa ska på Tillträdesdagen överlämna alla övriga handlingar som Mellfa innehar avseende Skoltomten.
11. Fullständighet, ändring och tillägg
Detta avtal innehåller allt som avtalats mellan Kommunen och Mellfa angående överlåtelsen av Skoltomten. Ändring av eller tillägg till detta avtal, inklusive dess bilagor, kräver för sin giltighet att en skriftlig överenskommelse undertecknas av Mellfa och av Kommunen.
12. Tvist
Tvist om tillämpning eller tolkning av detta avtal ska avgöras av allmän domstol.
****************
Avtalet har upprättats i två (2) originalexemplar, varav Mellfa och Kommunen tagit var sitt.
Strängnäs den ________2020 Strängnäs den ________2020
För MELLFA AB STRÄNGNÄS KOMMUN
_____________________________ _____________________________
Joakim Mellqvist
Säljarens namnteckning bevittnas:
___________________________________ __________________________________
E
E E E
E E E
E E
E
E E E
E E
E E
E E
E E
E
E E
E E
E 40099 m²
33477 m²
45906 m² 19501 m²
7589 m²
7069 m²
8796 m² 31341 m²
11910 m²
3628 m²
3228 m² 1989 m²
14681 m² 1771 m²
961 m²
14681 m² 7438 m²
614 m²
510 m² 526 m²
1273 m² 169 m² 100 m²
Samhällsbyggnadskontoret GIS-enheten
Datum: 2020-04-14
Ca 25 100 kvm
Bilaga 1, överlåtelseavtal
2020-09-29
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Värdeutlåtande
avseende tomt för skola
del av Marielund 2:1
Strängnäs kommun
Bilaga 2, överlåtelseavtal
Del av Marielund 2:1 2(9) Strängnäs kommun
UPPDRAG
Uppdragsgivare
Strängnäs kommun genom Magnus Nyström.
Uppdrag
Av uppdragsgivaren har undertecknad erhållit uppdraget att, givet en rad förutsättningar, bedöma marknadsvärdet av värderingsob- jektet uttryckt i kr/kvm tomtareal (TA).
Syfte
Bedömningen avses användas för internt bruk.
Värdetidpunkt
Värdetidpunkt är 29 september 2020.
Värderingsobjekt
Del av Marielund 2:1, rödmarkerad kvartersmark nedan inom de- taljplanen, ”del av Marielund 2:1 och del av Södra Sundby 4:3 m.fl., Södra Årby”.
Källa: Detaljplanen
Underlag
- Marknadsinformation
- Planhandlingar - Kartor
- Ortspriser
Del av Marielund 2:1 3(9) Strängnäs kommun
Förutsättningar
Bedömda värden uttrycks i kr/kvm TA, och avser exklusive gatu- kostnader och exklusive VA-avgift.
För utlåtandet gäller även bifogade ”Allmänna villkor för värdeut- låtande”, där det bl.a. framgår att marken förutsätts ej vara belas- tad med miljöföroreningar. Vidare förutsätts markförhållandena vara normala.
BESKRIVNING
Fastighetstyp
Idag obebyggd mark.
Läge
Värderingsobjektet ligger strax norr om Läggesta station.
Källa: Eniro
Planförhållanden
Värderingsobjektet berörs av detaljplan ”del av Marielund 2:1 och del av Södra Sundby 4:3 m.fl., Södra Årby” med laga kraft 2019-05- 20.
Servitut, ga etc,
Vid värdebedömningen förutsätts att värderingsobjektet ej omfat-
tas av några belastningar i form av servitut, gemensamhetsanlägg-
ningar, nyttjanderätter etc.
Del av Marielund 2:1 4(9) Strängnäs kommun
VÄRDEBEDÖMNING
Värderingsmetod
Vid värdebedömning av mark finns i princip två metoder:
1. Ortsprismetoden. Denna går ut på att bedöma marknadsvärdet genom jämförelser med överlåtelser av liknande objekt.
2. Exploateringskalkyl. Denna går ut på att först bedöma mark- nadsvärdet av en färdigbyggd fastighet (främst genom ortsprisjäm- förelser) och sedan dra av byggkostnader och marknadsmässig vinst för exploatören. Den som återstår är då vad som kan betalas för marken.
Nackdelen med ortsprismetoden är att det ofta finns få överlåtel- ser samt att dessa ej är direkt jämförbara. Nackdelen med en ex- ploateringskalkyl är att man drar ett förhållandevis stort tal (bygg- kostnaden) från ett nästan lika stort tal (marknadsvärdet i färdig- byggt skick) från varandra. Såväl värdet i färdigbyggt skick som byggkostnaden är förhållandevis osäkra parametrar och små juste- ringar i dessa kan ge mycket stora effekter på slutresultatet. Till detta ska läggas att även vinstkravet är osäkert.
Ovanstående leder normalt till att man i första hand försöker be- döma marknadsvärdet med en ortsprismetod men ibland görs en exploateringskalkyl som en kontroll av bedömningen. I aktuellt fall görs bedömningen med en ortsprisjämförelse, men den stäms av med en marknadsanpassad exploateringskalkyl.
Ortsprisanalys och värdebedömning
Bostadsbyggrätter,
skola
Överlåtelser av byggrätter för enbart skola är mycket sällsynta. Fo- rums erfarenhet och bedömning är att prisnivån för byggrätter för förskolor, grundskolor och gymnasium är jämförbar. Detta innebär att en jämförelse kan göras med överlåtelser av mark för såväl för- skole- som skoländamål.
Ett ortsprismaterial har framtagits avseende tomtmark för
skola/förskola som köpts sedan 2018. Prisnoteringar har sökts i Sö-
dermanlands- och Stockholms län.
Del av Marielund 2:1 5(9) Strängnäs kommun
Län Kommun Fastighet etc Huvudsaklig
användning Datum Pris kr/kvm
BTA Pris kr/kvm
TA Köpare
Stockholm Huddinge Högmora 5:41 Förskola 2020-03 525
Huddinge samhälls- fastigheter
Södermanland Nykvarn Ströpsta 3:610 Förskola 2020-01 1 017 Nykvarns kommun
Stockholm Järfälla Barkarby 2:59 (del av) Skola 2019-12 2 500 Sveaviken Bostad
Stockholm Haninge Nödesta 8:235 Förskola 2019-06 2 100 Turako
Stockholm Järfälla Veddesta 2:93-95 Utbildning 2018-09 1 900 Saab
Stockholm Upplands Väsby Väsby Entré Skola, förskola 2018-07 1 200 Balder Stockholm Sigtuna Sätuna 3:257, Märsta 1:183 & 1:210 Förskola, LSS 2018-06 2 491 Allfadern Ekilla AB
Stockholm Sollentuna Tureberg 25:3, Traktören 14 (del av) Förskola 2018-06 2 000
AB Borätt, Seniorgår- den
Stockholm Stockholm Högsätra 10, Sätra 2:1 (del av) Skola 2018-06 2 500
Sätra Centrum Fas- tigheter
Stockholm Värmdö Skoltomten Grundskola 2018-05 Turako
Stockholm Järfälla Barkarby 2:2 Skola 2018-05 2 500 Byggvesta
Stockholm Upplands-Bro Kungsängens Kyrkby 2:1 Förskola 2018-04 587
Upplands-Bro kom- munfastigheter Stockholm Upplands-Bro Kungsängens-Tibble 1:3 (del av) Förskola 2018-03 2 000 390 Odalen Fastigheter
Priserna varierar mellan 1 200 och 2 500 kr/kvm BTA med ett snitt på ca 2 100 kr/kvm BTA. De jämförelseobjekt som bedöms vara mest jämförbara med värderingsobjektet är köpen på nivån 2 000 kr/kvm BTA.
Ett tomträttsavtal avseende förskolemark inom Huddinge Hög- mora 5:41 tecknades i mars 2020 på nivån 165 tkr/år. Avgälden motsvarar ett pris om ca 525 kr/kvm TA. Det låga priset beror på omfattande dagvattenåtgärder för att man ska kunna bygga för- skolan. I avtalet nämns att avgälden är reducerad under de första tio åren. Marknadsvärdet inom värderingsobjektet bör återfinnas över 525 kr/kvm TA.
Nykvarns kommun köpte mark för förskola till ett pris motsva- rande 1 017 kr/kvm TA. Marknadsvärdet inom värderingsobjektet bör återfinnas under 1 017 kr/kvm TA.
Mark för skola i Barkarby bedöms vara mer attraktivt än värde- ringsobjektet varför värdet bör återfinnas under 2 500 kr/kvm BTA. Likaså bedöms mark i Haninge på nivån 2 100 kr/kvm BTA vara något mer attraktiv.
Exploateringskalkyl
Som nämnts ovan är en exploateringskalkyl mycket osäker. Här görs en marknadsanpassad exploateringskalkyl i syfte att bedöma rimligheten i ortsprisjämförelsen.
Marknadshyra: 2 200 kr/kvm LOA
1)Drift- och underhållskostnad: 150 kr/kvm LOA
2)Driftnetto 2 050 kr/kvm LOA
Del av Marielund 2:1 6(9) Strängnäs kommun
Direktavkastningskrav: 5,5 %
Marknadsvärde i färdigt skick: 37 273 kr/kvm LOA Byggkostnad: 29 700 kr/kvm LOA
2)Vinstkrav, 15 % av insatt kapital 5 502 kr/kvm LOA
Markvärde, kr/kvm BOA: 37 273 – 29 700 – 5 502 = 2 070 kr/kvm
Normal relation BTA/LOA: 1,1
Markvärde, kr/kvm BTA: 1 882 kr/kvm ljus BTA
1) Normal hyra för nybyggd förskola på jämförbar ort, 15-årigt avtal.
2) 27 000 kr/kvm BTA, relationstal 1,1 mellan BTA och LOA.
Ortspriserna antyder ett värde för värderingsobjektet om strax un- der 2 100 kr/kvm BTA. Exploateringskalkylen visar på knappt 1 900 kr/kvm BTA, med marknadsmässiga antaganden. Trots att exploa- teringskalkylen är osäker framstår en värdenivå om ca 2 000 kr/kvm BTA som fullt rimligt. Exploateringskalkylen är mycket känslig för indata. T ex så räcker det att marknadshyran sätts till 2 210 kr/kvm/år så blir resultatet av exploateringskalkylen drygt 2 000 kr/kvm BTA.
Byggrättsvärdet för skola och förskola inom värderingsobjektet be- döms slutligen till 2 000 kr/kvm BTA. Observera att här avses ett värde inklusive gatukostnader.
Enligt detaljplanen uppgår byggrätten till 16 500 kvm BTA skola/förskola. Indikativt värde; 16 500 * 2 000 = 33 Mkr.
Enligt uppdragsgivaren mäter värderingsobjektet ca 41 066 kvm:
33 000 000 / 41 066 = 804 kr/kvm TA.
När det gäller jämförelseköp ovan som endast uttryckts i kr/kvm
TA så bedömdes värderingsobjektets värde återfinnas över 22 mkr
(525 kr/kvm TA) men under 42 mkr (1 017 kr/kvm TA). Denna jäm-
förelse motsäger i vart fall inte värdenivån 2 000 kr/kvm BTA (804
kr/kvm TA).
Del av Marielund 2:1 7(9) Strängnäs kommun
Gatukostnader
Detaljplaneområdet är stort ett mycket stort gatunät ska byggas.
Det är f.n. okänt hur stor den totala kostnaden blir. Ej heller är nå- got känt om hur gatukostnaden ska fördelas mellan olika byggrät- ter. Vidare finns inte fördelningen mellan byggrätt för småhus, flerbostadshus och samhällsnyttiga fastigheter tydligt beskriven i planen.
Gatukostnader bedöms kunna kosta allt från ett par hundralappar per kvm BTA upp till 3 000 kr/kvm BTA. Kostnaderna beror på vilka åtgärder som ska utföras på allmän plats och hur många kvm BTA det ska slås ut på. Kostnader uppåt 2 500 – 3 000 kr/kvm BTA bru- kar man kunna se i fall där t ex grundläggningsförhållandena är fördyrande och där man ska bygga tät stad.
Några exempel på gatukostnader i andra projekt kan nämnas:
Storvreta norr om Uppsala, ca 1 500 kr/kvm BTA. Här var det dock en ganska stor andel småhus, sannolikt större än inom värderings- objektet, vilket innebär en högre gatukostnad per kvadratmeter BTA. Gatukostnader inom värderingsobjektet bedöms kunna un- derstiga 1 500 kr/kvm BTA.
Flerbostadshus i Upplands-Bro, hög exploateringsgrad, ca 500 kr/kvm BTA. Gatukostnader inom värderingsobjektet bedöms överstiga 500 kr/kvm BTA.
Kårsta, Vallentuna, ca 685 kr/kvm BTA. Varje fastighet kan bebygg- gas med två parhuslägenheter, ett komplementhus och ett Atte- fallshus, så en relativt hög exploatering, men lägre än flerbostads- hus. Gatukostnader inom värderingsobjektet bedöms överstiga 685 kr/kvm BTA.
Centrala Uppsala, flerbostadshus och äldreboende, dvs en ganska hög exploatering centralt i Uppsala, ca 720 kr/kvm BTA. Gatukost- nader inom värderingsobjektet bedöms kunna överstiga 720 kr/kvm BTA.
Sollentuna, Norrviken, flerbostadshus, en ganska hög exploatering,
ca 880 kr/kvm BTA. Gatukostnader inom värderingsobjektet be-
döms kunna överstiga 880 kr/kvm BTA.
Del av Marielund 2:1 8(9) Strängnäs kommun
Olika projekt för flerbostadshus i Finninge, Strängnäs, ca 575 - 950 kr/kvm BTA. Gatukostnader inom värderingsobjektet bedöms kunna överstiga 950 kr/kvm BTA.
Sätra, Västerås, ca 1 075 kr/kvm BTA. Här ska byggas ca 130 000 kvm BTA, varav ca 70 000 kvm i flerbostadshus, resten småhus och samhällsnyttiga fastigheter. Gatukostnader inom värderingsobjek- tet bedöms kunna uppgå till omkring 1 075 kr/kvm BTA, under för- utsättningen att byggrättens fördelning stämmer väl överens med värderingsobjektets.
En kostnad om 1 000 kr/kvm BTA bedöms slutligen som rimlig.
Marknadsvärde justerat för gatukostnad blir därför 1 000 kr/kvm BTA.
Enligt detaljplanen uppgår byggrätten till 16 500 kvm BTA skola/förskola. Indikativt värde; 16 500 * 1 000 = 16,5 Mkr.
Enligt uppdragsgivaren mäter värderingsobjektet ca 41 066 kvm:
16 500 000 / 41 066 = 402 kr/kvm TA.
Del av Marielund 2:1 9(9) Strängnäs kommun
VÄRDEBEDÖMNING
Marknadsvärdet av fastigheten del av Marielund 2:1 i Strängnäs
kommun bedöms vid värdetidpunkten 29 september 2020 till:[ 1 000 kr/kvm BTA ] [ 402 kr/kvm TA ]
OBS! Notera värderingsförutsättningarna under ”Förutsättningar” ovan.
Stockholm 2020-09-29
Forum Fastighetsekonomi AB
Marcus Persson
Civilingenjör
Auktoriserad Fastighetsvärderare Bilagor;
1. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Del av Marielund 2:1 Bilaga 1 Strängnäs kommun
