Spinnerskan i Mark AB 2018 Årsredovisning och koncernredovisning

(1)

Årsredovisning och koncernredovisning

2018

Spinnerskan i Mark AB

Org. nr: 556717–1367

(2)

2

Innehåll

Förvaltningsberättelse ... 3

Spinnerskan i Mark AB ... 4

Marks Bostads AB ... 5

Mark Kraftvärme AB ... 8

Marks Fastighets AB ... 11

Koncernen... 13

Flerårsjämförelse ... 15

Koncernresultaträkning... 16

Koncernbalansräkning ... 17

Kassaflödesanalys för koncernen ... 19

Moderbolagets resultaträkning ... 20

Moderbolagets balansräkning ... 21

Noter ... 23

(3)

3

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Spinnerskan i Mark AB avger följande årsredovisning och koncernredovisning.

Styrelse och organisation

Styrelsen har under 2018 haft följande sammansättning:

Ledamöter

Tomas Johansson, Hyssna, ordförande Lisa Dahlberg, Skene, vice ordförande Anders Andersson, Kinna

Pauli Kuitunen, Kinna Henry Sandahl, Horred Suppleanter

Ola Andreasson, Hyssna Lo Göthberg Larsson, Sätila Per Elof Isaksson, Fritsla Tommy Karlsryd, Istorp Cecilia Samuelsson, Sätila

Verkställande direktör

Mats Lilienberg

Revisorer

Auktoriserad revisor

Peter Sjöberg, PwC Göteborg, ordinarie Tomas Johansson, PwC Göteborg, suppleant Lekmannarevisor

Eva Ryberg, Kinna, ordinarie

Roger Fogelström, Kinna, suppleant

Om inte annat särskilt anges redovisas alla belopp i tusental kronor (tkr).

(4)

4

Spinnerskan i Mark AB

Bolaget ska som moderbolag äga och förvalta aktier i helägda kommunala bolag.

Ändamålet är att samordna verksamheterna i de kommunala bolagen och att verka för koncernnytta för hela kommunen genom att tillsammans med

kommunen söka lösningar som tillgodoser kommunens samlade intresse. Bolaget bildades i december 2006 då samtliga aktier i kommunens helägda företag

förvärvades.

Ägarförhållanden

Spinnerskan i Mark AB, som är ett av Marks kommun helägt bolag, äger följande dotterbolag till 100 procent:

- Marks Bostads AB - Mark Kraftvärme AB - Marks Fastighets AB

Verksamheten under räkenskapsåret

Spinnerskan i Mark AB har under 2018 haft sex styrelsemöten. Ärenden som behandlats är bland annat koncernrapport för 2017 med beslut om

bokslutsdispositioner för koncernen. Även moderbolagets egen årsredovisning och dotterbolagens årsredovisningar har beslutats. Övriga frågor som behandlats av styrelsen är aprilrapport 2018, budget 2018 samt budget för perioden 2019–

2022.

I samband med att en ny dataskyddsförordning för behandling av

personuppgifter, GDPR, trädde i kraft den 25 maj 2018 har styrelsen utsett ett dataskyddsombud och en dataskyddsassistent.

I koncernen genomfördes under 2018 en utredning av Mark Kraftvärme AB:s verksamhet både avseende fjärrvärmedelen och bredbandsverksamheten.

Genomlysningen visade att Mark Kraftvärme AB har goda förutsättningar att fortsatt bedriva den typ av verksamhet som bolaget gör idag. Spinnerskans styrelse har utifrån detta gjort bedömningen att avkastningskravet inte behöver justeras av kommunfullmäktige.

Spinnerskan i Mark AB köpte under året samtliga tjänster från Marks kommun och har ingen egen personal anställd. De administrativa tjänster som Marks kommun utför för övriga koncernbolag faktureras moderbolaget, som sedan vidarefakturerar dotterbolagen.

(5)

5

Dotterbolagens verksamhet

Marks Bostads AB

Bolagets uppdrag är att som allmännyttigt kommunalt bostadsbolag inom Marks kommun köpa mark och fastigheter och på dessa uppföra och/eller förvalta bostadshus och lokaler. Vid utgången av år 2018 förvaltar bolaget 3 704 lägenheter och 231 lokaler.

Händelser under året

Ett flertal projekt med fokus på integrationsfrågor har genomförts under året.

Arbetet har skett utifrån perspektivet att utveckla socioekonomiskt utsatta områden och arbeta med mångkulturella frågor. Ett av projekten avser

nybyggnation av Backagårdsparken, en lekplats i anslutning till Backagårdsbadet och området Snickaren i Kinna. Satsningen syftar till att skapa möjligheter för samvaro för alla inom upptagningsområdet, inte bara boende i hyreshusen.

Byggnationen har möjliggjorts genom bidrag från Boverket och i samarbete med kommunen. Lekplatsen invigdes den 2 juni 2018. Ytterligare ett projekt med syfte att skapa samlingsytor för social samvaro och mångkulturellt utbyte har varit Träffpunkt Hedbo. I detta område har lekytor och en scen skapats i

anslutning till kvarterslokalen. Färdigställandet skedde under sommaren 2018.

Tillsammans med Marks kommun har Marks Bostads AB inrättat en tjänst som Boinformatör med uppgift att informera och stödja nyanlända i frågor som har med boendet att göra. Idén kommer från bolagets uppsökande

informationsverksamhet i samband med utbildningar inom SFI (Svenska för invandrare). Resultatet av projektet har varit positivt och kommer delvis att implementeras i befintlig organisation.

I syfte att verka för ökad trygghet inom kommunen och bostadsområdena pågår ett samarbete med polisen och kommunen. Parterna har tecknat ett

”medborgarlöfte” för gemensamma satsningar. Utifrån detta jobbar Marks Bostads AB aktivt för att få till grannsamverkansgrupper och regelbundna

trygghetsvandringar inom de större bostadsområdena. Denna verksamhet pågår kontinuerligt och utökas efter hand.

Vad gäller bostadsförsörjning har Marks Bostads AB i uppdrag att bygga i snitt 45 nya lägenheter per år under perioden 2017–2020. Utmaningar i flera av

planeringsprocesserna har medfört att perioden inletts svagt men under 2018 har flera projekt påbörjats och kommer att utökas 2019–2020. Bland de

byggnationer som färdigställts under året kan nämnas 10 lägenheter i Björketorp och 6 lägenheter inom projektet ”Lokal till lägenhet”. Pågående byggnationer avser 24 lägenheter av radhuskaraktär på Vipgränd i Kinna och 56 lägenheter på Ängahagen i Skene. Preliminär byggstart för Ängahagen är april 2019.

Byggnationen sker i två etapper där den senare etappen beräknas vara färdig sommaren 2021.

Under 2018 förvärvades mark i Kinnaström där det finns en detaljplan som medger byggnation av upp till 90 lägenheter med blandad upplåtelseform.

Övertagande och påbörjande av planering för området sker under våren 2019. I Horred planeras uppstart för nybyggnation av 13 lägenheter. Möjlighet finns

(6)

6 även att påbörja bygglovsansökan för 31 lägenheter på Risma etapp 2.

Kommande år beräknas planarbetet för nya lägenheter i Sätila 5:15 och Sätila 4:3 bli klart. Markanvisningsavtal är också begärda för fastigheter i Fotskäl samt i Kinna för kvarteret Snickaren. I Horred har Marks Bostads AB sedan tidigare en markanvisning. Detaljplanen för del av Horred är ute på samråd och ger bolaget möjlighet till framtida byggnation om cirka 50 lägenheter totalt.

Projektet "Underhållsplaner av 50–70-talshus" följer de uppsatta målen.

Arbetena har omfattat såväl yttre miljöer som inomhusmiljö. Fastigheter har försetts med nytt klimatskydd och attraktiva entréer och inomhus har klimatet förbättrats bland annat genom nya fönster och mekanisk ventilation. Den yttre miljön har förbättrats och fått ett mer enhetligt utseende genom nya uteplatser, planteringar och tydliga gångstråk. Tvättstugor har lyfts upp från källarlokaler till gårdar för ökad tillgänglighet och trygghet. På prov har bolaget också testat nedgrävda sopkärl, så kallade ”Moloker”, som ersätter tidigare sophus. Under året som gått har totalt 104 lägenheter färdigställts inom dessa

underhållsprojekt och till och med 2018 kommer totalt 1 108 lägenheter ha renoverats sedan "Underhållsplaner av 50–70-talshus" påbörjades.

Ekonomi

Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 10,2 mnkr (att jämföra med 21,9 mnkr föregående år). Redovisat årsresultat efter

bokslutsdispositioner och skatt är 8,6 mnkr (17,0).

Intäktsmässigt ökade hyresintäkterna med 4,8 mnkr till 254,5 mnkr och övriga förvaltningsintäkter med 1,0 mnkr till 5,0 mnkr. Den totala omsättningen uppgår till 259,5 mnkr jämfört med 253,7 föregående år. Av hyresintäkternas ökning utgjorde minskat hyresbortfall 0,7 mnkr. Övriga förvaltningsintäkter ökade främst beroende på ökad extern försäljning.

Driftkostnaderna har ökat med 7,3 mnkr vilket är motsatt utveckling mot föregående år då kostnaderna gick ner med 3 mnkr. Ökningen beror på högre kostnader för personal, fastighetsskötsel och reparationer. Kostnader för underhållsåtgärder har ökat med 2,1 mnkr, främst relaterat till

lägenhetsunderhåll. Av- och nedskrivningar uppgår till 40,7 mnkr vilket är en ökning med 3,6 mnkr. Under året har nedskrivning av fastigheter gjorts med 1,3 mnkr (0,7).

Årets investeringar i byggnader och mark uppgick till 158,1 mnkr (76,5). Av investeringarna stod nybyggnation av 10 lägenheter i Björketorp för 13,8 mnkr, ombyggnation av lokaler till 21 lägenheter för 32,9 mnkr och ROT-renoveringar för 65,6 mnkr. Nettoöverföringen från pågående projekt var 64,5 mnkr.

Investeringarna resulterade i en nyupplåning om 80,0 mnkr. Totalt har Marks Bostads AB lånat upp 847 mnkr hos Kommuninvest. Trots nyupplåning har årets räntekostnader minskat med 0,8 mnkr till 17,4 mnkr. Borgensavgiften till Marks kommun är oförändrat 0,3 procent och innebär en årskostnad på 2,3 mnkr. Den genomsnittliga effektiva räntan (exklusive borgensavgift) var vid årsskiftet 1,72 procent och räntebindningstiden 3,44 år.

I och med årets resultat uppgår direktavkastningen på totalt kapital till 4,4 procent. Över en fyraårsperiod är snittet 4,8 procent vilket klart uppfyller

(7)

7 ägarens krav om 4,0 procent. Soliditeten har minskat till 19,7 procent (20,4) men uppfyller ägarens krav på minst 15,0 procent.

En nedskrivningsprövning av bolagets fastigheter görs årligen. Om det bokförda värdet överstiger marknadsvärdet ska en nedskrivning göras. Värderingen utförs internt med hjälp av värderingsverktyget Datscha. Värderingsmodellen bygger på förväntade kassaflöden samt ett beräknat restvärde vid kalkylperiodens slut.

Marknadsinformation i form av schabloniserade direktavkastningskrav och kalkylräntor kommer från fastighetskonsultbolaget Newsec. Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick vid utgången av året till 1 742 mnkr (1 635).

Under 2018 uppmärksammades ett nedskrivningsbehov för fastigheten Skene 6:98. I och med aktivering av kostnader för ombyggnation av lokal till lägenhet har det bokförda värdet blivit för högt och därför skrivits ned med 1,3 mnkr.

Miljöpåverkan

Marks Bostads AB har under 2018 fortsatt sitt arbete med energibesparande åtgärder vad gäller förbrukning av värme, vatten och el. Bolaget har ett fåtal lägenheter som värms upp med elpanna eller direktverkande el och arbetar aktivt för att minska denna uppvärmningsform. På äldreboendet Lindäng i Skene har en solcellsanläggning installerats på taket. Arean av solcellsmodulen är 512 m² och uppskattas kunna producera 60 500 kWh per år. All el som produceras förbrukas i fastigheten.

Som ett led i att förbättra utomhusmiljön kring soputrymme har bolaget, förutom att gräva ner sopkärl, även satsat på att underlätta tömning och sortering av återvinningsmaterial. Satsningarna kombineras med information om sopsortering via dörrknackning hos hyresgästerna. En viss förbättring har märkts i

sopsorteringen men arbetet med kommunikation kring avfallshantering kommer att fortsätta.

Allmännyttans intresseorganisation SABO lanserade i slutet av 2018 ett nytt klimatinitiativ där de övergripande målen är fossilfri allmännytta och 30 procents lägre energianvändning år 2030. Marks Bostads AB planerar att ansluta sig till klimatinitiativet och internt sätta upp mål som är realistiska utifrån bolagets förutsättningar vad gäller framtida energibesparingar.

Personal

Per 31 december var antalet tillsvidareanställda 61 personer och tidsbegränsat anställda 2 personer. Antalet tidsbegränsat anställda är under delar av året betydligt fler då bolaget har många säsongsanställda och andra former av tidsbegränsade anställningar. Bolagets nuvarande VD, Svante Dahlquist, tillträdde i april 2018.

Sjukfrånvaron var nästan 6 procent och ligger strax över målet på max 5,5 procent men också något högre än utfallet föregående år. Ökningen beror framför allt på högre långtidssjukfrånvaro. Frisktalet, som mäter andelen

personer med max fem sjukdagar per år, har rört sig i motsatt riktning och stigit från 43 till 45 procent.

(8)

8 Framtiden och riskbedömning

Digitalisering är en framtidsfråga inom fastighetsbranschen och så även för Marks Bostads AB. Teknikutvecklingen kommer att påverka interna arbetssätt och ge möjligheter till effektivisering men också skapa ökad kundnytta i form av nya hyresgästrelaterade tjänster. Utbyggnaden av fiber är en viktig förutsättning för digitaliseringen och bolaget räknar med att ha anslutit lägenheterna även i de mindre orterna under 2019.

Målsättningen för Marks kommun är att växa befolkningsmässigt. Det

geografiska läget med närhet till flera städer och till Landvetter flygplats talar för goda möjligheter till tillväxt. Marks Bostads AB har en viktig roll i detta som en aktör i att tillgodose ökat behov av boende. Tillgång till byggrätter och rådande konjunkturläge kan begränsa möjligheterna.

Bolagets finansieringsmöjligheter bedöms som goda även om det finns en risk att ökad belåningsgrad ökar känsligheten och gör bolaget mer utsatt vid

räntehöjningar. Ränterisken hanteras genom att använda finansiella

derivatinstrument. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för att bättre kunna möta förändringar. Refinansieringsrisken bedöms som liten då Marks kommun, som äger moderbolaget i koncernen, är medlem i

Kommuninvest och ställer borgen för koncernbolagens lån.

En risk för bolaget är att ökad nybyggnation skapar framtida vakanser och

därmed hyresförluster. För närvarande bedöms dock risken för vakanser som låg då det är stor efterfrågan på lägenheter. Marks Bostads AB jobbar också

långsiktigt med att skapa attraktiva boenden och vara en attraktiv hyresvärd för att minska denna risk. Ytterligare en osäkerhetsfaktor är att fastighetsbeståndet har ett stort behov av framtida yttre underhåll då genomsnittligt värdeår är 1976. Risken för oförutsedda underhållskostnader kräver att bolaget jobbar aktivt med att planera och bedöma underhållsinsatser för att minska risken.

Mark Kraftvärme AB

Bolagets uppdrag är att inom Marks kommun producera och leverera energi, som i första hand är förnyelsebar samt på uppdrag av Marks kommun utföra andra insatser på energiområdet. Verksamhetsstarten med fjärrvärme skedde 1996.

Därefter har fjärrvärmen utvecklats med inriktning på framtida värmeförsörjning i Marks kommun. Bolaget ska också inom Marks kommun utveckla och integrera en säker och effektiv infrastruktur för elektronisk kommunikation samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

Mark Kraftvärme AB har under året producerat och levererat fjärrvärme och ånga som planerat. Produktionen har varit miljömässigt bra med 99,4 procent andel biobränslen och begränsad åtgång av eldningsolja vilket lett till låga utsläpp av fossil koldioxid. De fåtal driftstopp som inträffat har varit kortare och uppstått till följd av inkopplingar av nya kunder eller reparationer på fjärrvärmenätet. Totalt har 17 nya fjärrvärmekunder anslutits under 2018 vilket är en ökning jämfört med föregående år då antalet nya kunder var 12.

Produktion och försäljning av el har varit i nivå med tidigare år men något lägre än planerat. En bidragande orsak till den lägre elproduktionen är stängningen av

(9)

9 turbinen en månad tidigare än normalt på grund av för lågt värmeunderlag.

Stora delar av bolagets innehav av elcertifikat har sålts under året då marknaden varit gynnsam.

Utbyggnaden av stadsnätet har fortsatt i samma takt som föregående år. I orterna Kinna, Skene, Örby, Horred och Rydal är nätet utbyggt. I området Krok, Örby pågår fortfarande byggnation och kunderna beräknas vara inkopplade under våren 2019. I Haby planeras stadsnätsanslutningar att ske under 2019.

Totalt har Mark Kraftvärme AB tecknat 6 285 avtal om stadsnätsanslutning. Av dessa var 5 723 driftsatta vid årets slut vilket ger 91 procent andel driftsatta anslutningar. År 2017 var motsvarande andel 53 procent. Samarbetet med Marks Bostads AB har fortsatt och inom Marks Bostads AB:s lägenhetsbestånd är

flertalet lägenheter anslutna. I de mindre orterna kommer anslutning och inkoppling att pågå under de närmaste åren.

Bolaget har en utmaning i att öka andelen stadsnätsanslutningar som valt

tjänsteleverantör. Utfallet för 2018 är 63 procent, jämfört med föregående år 57 procent. Den förhållandevis låga andel som valt tjänsteleverantör beror till

största delen på att boende i Marks Bostads AB:s lägenheter inte valt tjänsteleverantör i stadsnätet utan fortfarande använder befintlig tjänsteleverantör i det äldre kopparbaserade fastighetsnätet.

Ekonomi

Resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 9,4 mnkr (att jämföra med -19,4 mnkr föregående år). Redovisat årsresultat efter bokslutsdispositioner och skatt är -0,1 mnkr (-0,1). Den stora skillnaden i resultat mellan åren beror till största delen på den nedskrivning om 21 mnkr som gjordes 2017 samt att bolaget i år har sålt elcertifikat och utsläppsrätter i ett gynnsamt marknadsläge.

Intäkterna har totalt ökat med 9,9 mnkr, eller 10,9 procent, för fjärrvärme och stadsnätsverksamheten sammantaget. Försäljningen av fjärrvärme, ånga och el är högre jämfört med 2017. Försäljningen av elcertifikat och utsläppsrätter har också bidragit till en intäktsökning. Även stadsnätsverksamheten visar på högre intäkter vilket beror på fler sålda stadsnätsanslutningar samt något bättre intäkter från tjänsteleverantörer.

På kostnadssidan är nivåerna i stort sett lika med föregående år borträknat kostnader för av- och nedskrivningar. Avvikelser finns mellan de olika

kostnadsposterna, råvarukostnader är exempelvis högre medan driftkostnader är motsvarande lägre. Personalkostnaderna har ökat med 2,1 procent men är lägre än planerat till följd av vakanser, mindre övertid och lägre sjukfrånvaro.

Avskrivningskostnaderna för bolaget blev 19,7 mnkr (40,0) vilket är något lägre än planerat bland annat beroende på senareläggning av projekt inom

stadsnätsverksamheten.

Fjärrvärmeverksamheten har under året investerat 1,8 mnkr bland annat i köp av Hyssna panncentral samt i en solcellsanläggning. Stadsnätsverksamheten har fortsatt utbyggnaden av fiber i Kinna, Skene, Örby, Horred, Rydal och Örby Krok.

Total investeringskostnad är 40 mnkr. Den årliga nedskrivningsprövning som har gjorts för 2018 visar att det inte finns något nedskrivningsbehov.

(10)

10 Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt innebär en avkastning på eget kapital om 14,4 procent. Till följd av det negativa resultatet 2017 är snittet över en fyraårsperiod -4,9 procent vilket är lägre än ägarens krav på 3 procent.

Soliditeten har ökat till 27,7 procent (26,6) och uppfyller ägarens krav om minst 20 procent.

Miljöpåverkan

Mark Kraftvärme AB strävar efter att ha en miljömässig produktion av fjärrvärme och ånga med låga utsläpp av fossil koldioxid och partiklar från förbränningen.

Under 2018 gjordes produktionen med 99,4 procent biobränsle och endast 84 m³ eldningsolja vilket är en förbättring från 2017 då andelen biobränsle var 99,3 procent och mängden eldningsolja 89,3 m³. I stort sett all producerad aska från bioeldningen sprids i skogarna genom ett samarbete med Askungen Vital AB.

Utöver en miljömässig produktion bidrar bolagets fjärrvärmeverksamhet även till att minska användningen av eldningsolja som uppvärmningsform i de orter där fjärrvärme finns utbyggt.

Mark Kraftvärme AB säljer all produktion av värme, ånga och el som ”Bra Miljöval”, vilket är Naturskyddsföreningens miljömärkning för att peka ut produkter och tjänster som är minst skadliga för miljön.

Personal

Antal tillsvidareanställda är 19 personer, samma antal som föregående år.

Sjukfrånvaron har minskat från 6,2 procent till 2,7 procent vilket innebär att bolaget redovisar den lägsta sjukfrånvaron på flera år. Även frisktalet, som mäter andel individer med max 5 sjukdagar per år, visar på positiv utveckling och har ökat från 63 procent till 74 procent. Timtid i timmar, som visar på behovet av tillfälligt anställd personal vid arbetstoppar, har gått ner betydligt från cirka 850 till 200 timmar. Likaså har nyttjandet av övertid, som främst avser beredskap hos driftpersonalen inom fjärrvärmedriften, minskat med 220 timmar.

Framtiden och riskbedömning

Mark Kraftvärme AB har tecknat ett drift- och underhållsavtal med kommunen där bolaget sköter driften och underhållet av kommunkoncernens fiberbaserade förvaltningsnät för datakommunikation mellan orter och byggnader. Diskussioner pågår om att utöka till ett helhetsansvar där även inomhusnät ingår som idag inte hanteras av bolaget.

Fiberutbyggnad i områden som inte blivit klar under 2018 fortsätter även nästa år. Planen är att vara färdig med utbyggnaden i slutet av 2019. Efter avslutad upphandling är det klart att byte av förbränningsroster till Assbergsverkets kraftvärmepanna kommer att ske under sommaren 2019 och utföras av en dansk leverantör.

Stora investeringsbehov i kombination med en lönsamhet som inte följer

marknadsmässiga avkastningskrav kan innebära en risk att bolagets tillgångar är för högt värderade och måste skrivas ned. Bolaget gör årligen en

nedskrivningsprövning av materiella anläggningstillgångar.

(11)

11 Nedan beskrivs övriga väsentliga risker samt hur bolaget hanterar dessa:

Kreditrisk

Bolaget arbetar aktivt för att minimera kreditriskerna och har under företagets 20 år endast haft mycket små kreditförluster.

Ränterisk

Bolagets verksamhet är kapitalintensiv och finansieras huvudsakligen via

upplåning vilket innebär en risk om marknadsräntan stiger de kommande åren.

För att begränsa effekter av variationer i marknadsräntor har bolaget valt att säkra delar av låneportföljens räntenivå med hjälp av ränteswapar.

Refinansieringsrisken bedöms som liten då Marks kommun, som äger

moderbolaget i koncernen, är medlem i Kommuninvest och ställer borgen för koncernbolagens lån.

Anläggningsrisk

Bolaget har produktionsanläggningar och övriga anläggningar sakförsäkrade genom försäkringsbolaget Gjensidige. Dessutom finns en miljöförsäkring genom AIG.

Elrisk och risk med utläppsrätter

Bolaget arbetar med försäljning av el, elcertifikat och utsläppsrätter. Riskerna behandlas genom periodisk försäljning enligt marknadspris.

Bränsleprisrisk

Biobränslen upphandlas i tre- till fyraårsperioder med eventuella

prisförhandlingar en gång per år. Biobränsleprisförändringar sker från och med den första juli, vilket betyder att nya eventuella prisförändringar bara får halv genomslagskraft första året.

Teknikutveckling

Fibersatsningen i bolaget kan i framtiden innebära en risk om det sker ett teknikskifte som kullkastar möjligheterna med fiber och gör det svårt att få tillräcklig ekonomisk avkastning.

Marks Fastighets AB

Bolaget hyr ut lokaler till industri- och serviceföretag, tillhandahåller tjänster knutna till denna verksamhet och utför på uppdrag av Marks kommun insatser i syfte att utveckla näringsliv och sysselsättning.

Frågan om sanering av den konstaterade oljeföroreningen på fastigheten i Rydal har fortsatt varit aktuell för Marks Fastighets AB. Kommunstyrelsen fattade under 2017 beslut om att Marks kommun åtar sig huvudmannaskapet för att genomföra en utredning av det förorenade området. Åtagandet villkoras av att kommunen får statligt bidrag för att genomföra utredningen.

En bit in på året kom beskedet från Länsstyrelsen att myndigheten via

Naturvårdsverket kunde bevilja en förstudie med full ersättning. Detta under förutsättning att Marks kommun tog på sig projektledaransvaret och garanterade att förstudien slutfördes under 2018. Med hjälp av ett konsultbolag har Marks

(12)

12 kommun slutfört detta arbete under hösten. En fullständig rapport lämnas i februari 2019, vilken också delges Länsstyrelsen i Västra Götalands län samt Naturvårdsverket. Därefter vidtar en ansökan om statlig sanering av området.

Eventuella beslut om sanering av området kan tidigast lämnas under 2019.

Sedan tidigare år är beslutet att Marks Fastighets AB ska avvecklas och fastigheterna säljas. Situationen kring oljeföroreningen gör att bolagets avveckling har flyttats fram. Förutom Rydalsfastigheten innehar bolaget fastigheten Assberg 1:82 som hyrs ut till Stora Enso. Hyresgästen har i ett tidigare skede erbjudits att köpa fastigheten men avböjt. VD har därför, med stöd av fastighetsmäklare, fortsatt arbetet med att hitta en köpare till

fastigheten.

Vad gäller uthyrning av lokaler i Rydalsfastigheten så har flera avtal tecknats under året. Studio Ek Tableware hyr den så kallade verkstaden. Kultur- och fritidsförvaltningen har hyrt ett antal kontorsrum men denna förhyrning

avslutades vid årsskiftet. Den största hyresgästen i Rydalsfastigheten är Marks kommun i och med Rydals museum men även förvaltningarnas interna bokningar av konferensdelen utgör en betydande del. Kommunen har anställt en

konferensvärd i syfte att förbättra servicenivån kring både museiverksamheten och den interna förhyrningen av konferenslokaler.

Under hösten 2018 har Marks Fastighets AB investerat i en ny

ventilationsanläggning för konferensdelen. Arbetet med att förbättra utemiljön har färdigställts liksom kartläggningen av tillgänglighet för funktionshindrade i Rydalsfastigheten.

Ekonomi

Årets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till -98 tkr (att jämföra med 8,3 mnkr föregående år). Redovisat årsresultat efter bokslutsdispositioner och skatt är -144 tkr (0,4 mnkr).

Föregående år sålde bolaget en fastighet med reavinst vilket höjde resultatet under det året. Någon motsvarande försäljning av fastighet har inte skett 2018.

Jämfört med budget är resultatet klart bättre vilket förklaras av nya hyresavtal som har ökat intäkterna, lägre underhållskostnader samt lägre kostnader för central administration. Investeringen i ny pannanläggning föregående år har utvärderats under hösten 2018 och visat sig vara lönsam.

Ägaren ställer inget avkastningskrav eller soliditetskrav på bolaget men sett över den senaste fyraårsperioden blev avkastningen i snitt 9,1 procent (11,0 procent).

Soliditeten ökade från 59,2 procent till 66,0 procent.

Personal

Marks Fastighets AB har ingen egen personal anställd utan hyr administrativa tjänster från Marks kommun via Spinnerskan i Mark AB. Från och med 2018 har kommundirektör Mats Lilienberg varit verkställande direktör för Marks Fastighets AB.

Framtiden

Det faktum att oljeföroreningen och efterföljande sanering fortfarande är under utredning medför att Marks Fastighets AB kvarstår som ägare av

(13)

13 Rydalsfastigheten tills vidare. Avvecklingen blir därmed fördröjd vilket är i linje med vad kommunfullmäktige fattat beslut om i ett tilläggsbeslut 2017 där det anges att avvecklingen får avvakta tills föroreningen är åtgärdad eller i varje fall tills den är utredd och börjar åtgärdas.

För konferensdelen är målsättningen att öka den externa uthyrningen samt att utveckla konferensverksamheten. Som ett led i detta har bolaget sett över prisnivåerna för den externa uthyrningen och lagt en grund för utökad

konferensverksamhet. Kommunens satsning på konferensvärd bidrar också till att höja nivån på konferensverksamheten.

Koncernen

Viktiga förhållanden och väsentliga händelser

Under året har Mark Kraftvärme AB varit föremål för en genomlysning av verksamheten både vad gäller fjärrvärme och fiberverksamhet. Syftet har varit att utvärdera om verksamheten bedrivs på marknadsmässiga grunder och om det finns behov av att fullmäktige fattar beslut om nya avkastningskrav. De två utredningar som gjorts visar att bolaget har en verksamhet som håller god kvalitet och har förutsättningar att lämna resultat enligt ägarens krav. Beslutet tills vidare är därmed att inga nya avkastningskrav behöver ställas.

Kommunstyrelsen får i uppdrag att hantera frågan om bredbandstäckning inom kommunen och som en följd av det utreda eventuella ytterligare uppdrag för Mark Kraftvärme AB.

För Marks Fastighets AB är tidplanen för avveckling fortfarande oviss. Ett steg i rätt riktning har tagits i och med att förstudien kunde genomföras 2018.

Fortfarande kvarstår beslut om själva saneringen och finansiering av denna vilket är en förutsättning för att fortsätta avvecklingen av bolaget.

Marks Bostads AB bedöms ha goda förutsättningar att fortsätta utveckla sitt fastighetsbestånd och därigenom bidra till kommunens utveckling. Lönsamheten är stabil men det finns utmaningar i en hög nybyggnationstakt samtidigt med ett äldre fastighetsbestånd som kräver stora underhållsinsatser.

Sammantaget är bedömningen att koncernens bolag har goda framtida

möjligheter. De osäkerhetsfaktorer och väsentliga risker som koncernen är utsatt för beskrivs i tabellen på nästa sida.

Användning av finansiella instrument

För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i skuldportföljen använder koncernbolagen finansiella derivatinstrument. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för de enskilda lånen. Det ger möjlighet att när som helst förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden utan att kapitalbindningen påverkas. Vid årsskiftet uppgår koncernens utestående ränteswapavtal till 720 mnkr, föregående år 700 mnkr.

Marknadsvärdet beräknas till -44 034 tkr, föregående år -58 489 tkr. En utförligare redovisning finns under not 20.

(14)

14

Risk Kommentar

Ränterisk Koncernen har en upplåning på 1 107 mnkr.

Genom swapar och andra avtal om

räntebindingstider bedöms resultateffekten vid en räntehöjning som begränsad. Dock ökar en högre belåningsgrad koncernens känslighet och risk vid räntehöjningar. Koncernen har också ett lån från Marks kommun på 203 mnkr.

Räntan på det lånet är fast på 0,5 procent.

Refinansieringsrisk Risken att inte kunna omsätta befintliga lån, eller vid behov inte kunna ta upp nya, bedöms som liten. Marks kommun som äger

moderbolaget går i borgen för koncernens lån.

Kommunen är medlem i Kommuninvest som genom hög kreditrating har goda möjligheter att finansiera sin utlåning till kommuner och de kommunala bolagen även vid finansiella kriser.

Klimat Varma vintrar ger sämre resultat för Mark Kraftvärme AB, men bättre för övriga bolag.

Nettoeffekten blir dock negativ.

Anläggningsrisk,

Mark Kraftvärme AB Bolagets produktionsanläggningar är försäkrade.

Bränslepriser Bränslepriserna för Mark Kraftvärme AB omförhandlas årligen. Eventuella höjningar gäller från 1 juli och får därför halv

genomslagskraft.

Taxebundna kostnader De taxebundna kostnaderna är en stor del av Marks Bostads AB:s driftkostnader.

Nedskrivningsprövningar Kravet på nyproduktion inom Marks Bostads AB har ökat. Risk vid nyproduktion samt vid stora underhållsåtgärder är att det bokförda värdet på fastigheten överstiger marknadsvärdet, vilket innebär att en nedskrivning av det bokförda värdet måste göras.

Motsvarande nedskrivningsprövning gäller för Mark Kraftvärme AB. En nedskrivning av värdet ska göras om tillgångarna inte bedöms ge marknadsmässig avkastning.

Vakanser För närvarande bedöms vakansrisken för Marks Bostads AB som låg men risken ökar vid större andel nybyggnation.

(15)

15 Flerårsjämförelse

Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag

2018 2017 2016 2015

Koncernen

Nettoomsättning Tkr 332 129 317 386 309 874 297 957

Resultat efter finansiella poster Tkr 15 980 7 494 9 804 6 142 Balansomslutning Tkr 1 599 540 1 499 933 1 420 461 1 330 026

Antal anställda St 80 80 79 77

Soliditet % 9,9 9,6 9,8 8,0

Avkastning på totalt kapital % 2,6 2,3 2,5 2,6

Avkastning på eget kapital % 10,1 5,2 7,1 5,8

Moderbolaget

Nettoomsättning Tkr 2 849 2 354 2 341 2 540

Resultat efter finansiella poster Tkr -619 -431 -266 -1 735 Balansomslutning Tkr 369 215 368 812 370 020 343 626

Soliditet % 20,6 20,7 20,7 15,1

Förändring av eget kapital

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital

Annat eget kapital

Summa eget kapital Koncernen

Eget kapital 2017-12-31 30 200 24 900 88 915 144 015

Nyemission - -

Årets resultat 13 996 13 996

Eget kapital 2018-12-31 30 200 24 900 102 911 158 011

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital

Fritt eget kapital

Summa eget kapital Moderbolaget

Eget kapital 2017-12-31 30 200 0 46 207 76 407

Nyemission -

Årets resultat -282 -282

Eget kapital 2018-12-31 30 200 0 45 925 76 125

Resultatdisposition

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de balanserade vinstmedlen och årets resultat för moderbolaget, sammantaget 45 925 tkr, balanseras i ny räkning.

Resultat och ställning

Resultatet av koncernens och moderbolagets verksamhet samt den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår i övrigt av efterföljande balans- och resultaträkningar samt kassaflödesanalys.

(16)

16

Koncernresultaträkning (tkr)

Not 2018 2017

1 Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 332 129 317 386

Aktiverat arbete för egen räkning 982 1 240

Övriga rörelseintäkter 2 7 089 19 014

Summa rörelsens intäkter 340 200 337 640

Rörelsens kostnader

Råvaror och förnödenheter -29 638 -27 226

Övriga externa kostnader 3,5 -154 975 -147 244

Personalkostnader 4 -51 769 -48 932

Av- och nedskrivningar av materiella och

immateriella anläggningstillgångar 6,7,8,9 -61 322 -78 308

Övriga rörelsekostnader 8 -1 672 -2 686

Summa rörelsens kostnader 299 376 304 396

Rörelseresultat 40 824 33 244

Resultat från finansiella poster

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 10 702 806

Räntekostnader och liknande resultatposter -25 546 -26 556

Summa finansiella poster -24 844 -25 750

Resultat efter finansiella poster 15 980 7 494

Skatt på årets resultat 12 -1 984 -2 136

Årets vinst 13 996 5 358

(17)

17

Koncernbalansräkning (tkr)

Not 2018 2017

1 TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar

Hyresrätter och liknande rättigheter

6

1 357 1 420

Summa immateriella anläggningstillgångar 1 357 1 420

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 7 37 915 38 898

Förvaltningsfastigheter, inkl. mark 8 1 147 845 1 034 970 Maskiner och andra tekniska anläggningar 9 268 852 245 946 Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar 13 63 858 139 510

Summa materiella anläggningstillgångar 1 518 470 1 459 324

Finansiella anläggningstillgångar

Långfristiga värdepappersinnehav 14 40 40

Långfristiga fordringar 15 1 024 1 390

Övriga finansiella anläggningstillgångar 8 687 9 213

Summa finansiella anläggningstillgångar 9 751 10 643

Summa anläggningstillgångar 1 529 578 1 471 387

Omsättningstillgångar

Varulager

Råvaror och förnödenheter 3 928 6 398

Summa varulager 3 928 6 398

Kortfristiga fordringar

Fordringar Marks kommun 3 129 1 431

Koncernvalutakonto Marks kommun 40 758 0

Kundfordringar 7 801 7 433

Aktuella skattefordringar 248 89

Övriga kortfristiga fordringar 626 1 267

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 13 249 11 694

Summa kortfristiga fordringar 65 811 21 914

Kassa och bank 17 223 234

Summa omsättningstillgångar 69 962 28 546

SUMMA TILLGÅNGAR 1 599 540 1 499 933

(18)

18

Koncernbalansräkning (tkr)

Not 2018 2017

1 EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget Kapital 18

Aktiekapital 30 200 30 200

Övrigt tillskjutet kapital 24 900 24 900

Annat eget kapital 88 915 83 557

Årets resultat 13 996 5 358

Summa eget kapital 158 011 144 015

Avsättningar

Uppskjuten skatteskuld 19 29 757 27 776

Summa avsättningar 29 757 27 776

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 20 1 107 000 977 000

Skulder till Marks kommun - 201 809

Summa långfristiga skulder 1 107 000 1 178 809

Kortfristiga skulder

Skulder till Marks kommun 212 510 9 202

Koncernvalutakonto, Marks kommun - 31 466

Leverantörsskulder 31 542 42 764

Övriga kortfristiga skulder 10 298 10 512

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 50 422 55 389

Summa kortfristiga skulder 304 772 149 333

SUMMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 599 540 1 499 933

(19)

19

Kassaflödesanalys för koncernen (tkr)

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Not 2018-12-31 2017-12-31

Rörelseresultat före finansiella poster 40 824 33 244

Avskrivningar 6,7,8,9 61 147 56 608

Övriga ej likviditetspåverkande poster 176 21 700

102 147 111 552

Erhållen ränta 702 806

Erlagd ränta -25 711 -26 630

Betald inkomstskatt - -

77 138 85 728

Ökning/minskning varulager 2 470 928

Ökning/minskning kundfordringar -368 -1 140

Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -2 771 -2 792

Ökning/minskning leverantörsskulder -11 222 8 816

Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -4 466 8 705 Kassaflöde från den löpande verksamheten 60 781 100 245

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i immateriella anläggningstillgångar 6 - -

Investeringar i materiella anläggningstillgångar 7,8,9,13 -126 530 -170 402

Sålda materiella anläggningstillgångar 7,8,9 6 124 14 776

Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar 15 - - Avyttring/amorteringar av övriga finansiella

anläggningstillgångar

15 892 897

Ökning/minskning kortfristiga finansiella placeringar - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -119 514 -154 729

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Nyemission - -

Upptagna lån 130 946 80 925

Nettoförändring koncernvalutakonto Marks kommun -72 224 -6 391

Amortering 0 -20 000

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 58 722 54 534

Årets kassaflöde -11 48

Likvida medel vid årets början 234 186

Likvida medel vid årets slut 223 234

(20)

20

Moderbolagets resultaträkning (tkr)

Not 2018 2017

1 Rörelsens intäkter

Nettoomsättning 2 849 2 354

Summa rörelsens intäkter 2 849 2 354

Rörelsens kostnader

Övriga externa kostnader 3,5 -3 159 -2 425

Personalkostnader 4 -27 -25

Summa rörelsens kostnader -3 186 -2 450

Rörelseresultat -337 -96

Resultat från finansiella poster

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 664 590 Räntekostnader och liknande resultatposter

(Marks kommun) -946 -925

Summa finansiella poster -282 -335

Resultat efter finansiella poster -619 -431

Bokslutsdispositioner 11 337 96

Skatt på årets resultat 12 - -

Årets förlust -282 -335

(21)

21

Moderbolagets balansräkning (tkr)

Not 2018 2017

1 TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Andelar i dotterbolag 24 344 441 344 441

Summa anläggningstillgångar 344 441 344 441

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Fordringar övriga koncernbolag 23 650 23 650

Aktuella skattefordringar 94 10

Summa kortfristiga fordringar 23 744 23 660

Kassa och bank 17 1 030 711

Summa omsättningstillgångar 24 774 24 371

SUMMA TILLGÅNGAR 369 215 368 812

(22)

22

Moderbolagets balansräkning (tkr)

Not 2018 2017

1 EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 18

Bundet eget kapital

Aktiekapital 30 200 30 200

Fritt eget kapital

Överkursfond - 24 900

Balanserad vinst eller förlust 46 207 21 643

Årets resultat -282 -335

Summa eget kapital 76 125 76 408

Långfristiga skulder

Skulder till Marks kommun - 201 809

Summa långfristiga skulder - 201 809

Kortfristiga skulder

Skulder övriga koncernbolag 90 187 90 524

Skulder till Marks kommun 202 755 -

Leverantörsskulder 106 31

Övriga kortfristiga skulder 1 -

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 41 40

Summa kortfristiga skulder 293 090 90 595

SUMMMA EGET KAPITAL OCH

SKULDER 369 215 368 812

(23)

23

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper

Spinnerskan i Mark AB:s årsredovisning samt koncernredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR 2012:1

Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Redovisningsprinciperna är i allt väsentligt oförändrade jämfört med tidigare år.

Koncernredovisning

I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande.

Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I

koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.

Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet.

I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet.

Intäkter

Försäljning av varor redovisas vid leverans av produkter till kunden, i enlighet med försäljningsvillkoren. Försäljningen redovisas efter avdrag för moms och rabatter. I koncernredovisningen elimineras koncernintern försäljning.

Övriga intäkter redovisas enligt följande.

Hyresintäkter: I den period uthyrningen avser.

Fjärrvärmeintäkter: I den period förbrukningen har skett.

Producerad el: I den period försäljningen har skett.

Ränteintäkter: I enlighet med effektiv avkastning.

Erhållen utdelning: När rätten att erhålla utdelning bedöms som säker.

Fiberanslutningar: Intäkter från privatbostäder/villor periodiseras över en femårsperiod.

Lånekostnader

Räntekostnader och andra lånekostnader redovisas som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Undantaget är inom Mark Kraftvärme AB där låneutgifter aktiveras vid tillverkning/utveckling av anläggningstillgångar som det tar en betydande tid att färdigställa innan den kan användas räknas in i tillgångens anskaffningsvärde.

Inkomstskatter

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolags skatt.

(24)

24 Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas.

För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas även därmed

sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter och skattemässiga underskott.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag, eller andra framtida skattemässiga avdrag, redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig till investeringar i dotterbolag, filialer, intresseföretag och andelar i joint ventures redovisas inte i denna koncernredovisning då moderbolaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid.

Materiella anläggningstillgångar

Enligt K3-reglerna ska materiella anläggningstillgångar delas upp i väsentliga komponenter. Avskrivningarna baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och ackumulerade avskrivningar fördelat per komponent. En individuell bedömning av komponenternas återstående ekonomiska livslängd har bestämt

avskrivningstakten som sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Uppdelning per komponent/komponentgrupp och livslängder redovisas nedan per bolag.

Marks Bostads AB

Byggnadskomponent Livslängd år

Stomme 70–100

Stomkompletteringar 35

Yttertak 35–50

Fasad 40–50

Fönster 40

Köksinredning 30

Värme 40–50

Sanitet 35–40

Elinstallationer 35–40

Ventilation/styr och övervakning 20–25

Hiss 20

Tvättstuga (fristående) 30

Lokalanpassning 10

(25)

25

Restpost 20–35

Markanläggning 20–40

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut så utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras med en ny avskrivningsplan.

För maskiner och inventarier sker avskrivning med 20 procent, utifrån en bedömd nyttjandeperiod på 5 år.

Mark Kraftvärme AB

Komponent Livslängd år

Panncentral, Skene Lasarett 10

Pannor, Snickaren, Örby Pumphus och Hyssna 15

Oljepannor, Assbergsverket 15

Assbergsverkets bio- och biokraftpannor 15–25

Fritslaverkets pannor 20

Fjärrvärmeledningar 40

Byggnader 33

Inventarier och verktyg 3–5

Kanalisation 30

Fiberkabel 20

Aktiva komponenter 5

Serverhall 10–30

Markanläggningar 20

Förbättringsutgifter i annan fastighet 20

Solcellsanläggning 20

Marks Fastighets AB

Byggnadskomponent Livslängd år

Elinstallationer 25

Hissinstallationer 25

Rörinstallationer 25

Ventilationsinstallationer 25

Stomme/stomkompletteringar 70

Yttertak 35

Ytterfasad, fönster 35

Övrigt 15

Övriga komponenter

Markanläggningar 20

Tekniska anläggningar 10–20

Inventarier, verktyg och installationer 5–10

(26)

26 Nedskrivningar

När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av

nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas.

En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till grund för att fastställa

tillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för

normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts.

Fastighetsvärdering

Koncernbolagen gör en årlig individuell värdering av förvaltningsfastigheterna baserat på en kassaflödesanalys med marknadsanpassade avkastningskrav, se not 8.

Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till

anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående.

Statliga stöd

Statliga stöd redovisas till verkligt värde när det finns rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas och att företaget kommer att uppfylla alla därmed

sammanhängande villkor. Statligt stöd som hänför sig till förväntade kostnader redovisas som förutbetalda intäkter. Stödet intäktsförs i den period då de

kostnader uppkommer som det statliga stödet är avsett att kompensera. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde.

Leasingavtal

Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden.

Finansiella instrument

Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker utifrån anskaffningsvärde. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och

derivatinstrument. Instrumenten redovisas i balansräkningen när ett

koncernbolag blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från

instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten.

(27)

27 Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Koncernbolagen utnyttjar derivatinstrument för att säkra sin exponering mot ränterisker. Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot

ränteförändringar. Intäkter och kostnader hänförliga till derivatinstrument nettoredovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter. Bolagen i koncernen tillämpar så kallad ”säkringsredovisning” och bokför inte förändringar i ränteswaparnas marknadsvärden i resultaträkningen. Redovisningen har

upprättats enligt kap 11 i BFNAR 2012:1.

Fordringar

Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar är upptagna till det belopp som, efter individuell bedömning, beräknas bli betalt.

Kortfristiga placeringar

Kortfristiga innehav av värdepapper redovisas till det lägre av anskaffningsvärde och marknadsvärde på balansdagen.

Låneskulder

Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Alla transaktioner redovisas på likviddagen.

Varulager

Varulagret värderas, med tillämpning av först-in- först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv värdering.

Avsättningar

Avsättningar redovisas när koncernen har en legal eller informell förpliktelse till följd av inträffade händelser, där det är mer sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker samt att beloppet har kunnat beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avsättningar för omstrukturering görs när en detaljerad formell plan för åtgärden finns och en välgrundad förväntan har skapats hos dem som berörs. Avsättningar för framtida garantikrav avser de närmaste två åren och baseras på historisk information om garantikrav samt aktuella trender som kan tyda på att framtida krav kan komma att avvika från de historiska. Inga avsättningar görs för framtida rörelseförluster.

Om det finns ett antal liknande åtaganden, bedöms sannolikheten för att det kommer att krävas ett utflöde av resurser vid regleringen sammantaget för hela denna grupp av åtaganden. En avsättning redovisas även om sannolikheten för ett utflöde avseende en speciell post i denna grupp av åtaganden är ringa.

Uppskattningar och bedömningar

Bolagen i koncernen gör uppskattningar och bedömningar om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i

redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande år behandlas i huvuddrag nedan.

(28)

28 Inom Marks Bostads AB görs bedömningar vid värdering av fastigheternas

marknadsvärden men även vid utrangeringar av komponenter. Motsvarande bedömning av marknadsvärde görs av Mark Kraftvärme AB avseende de två olika verksamheterna, värme respektive fiber.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar.

Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden,

kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels

- handlas på en öppen marknad till kända belopp eller

- har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten.

I kassa- och banktillgodohavanden ingår bolagens fordran i det

kommungemensamma koncernvalutakontosystemet. Skulder i detta system redovisas som kortfristig skuld och förändring av denna skuld redovisas i kassaflödesanalysen under finansieringsverksamheten som nettoförändring av lån i finansinstitut, inklusive koncernvalutakonto i Marks kommun.

Nyckeltalsdefinitioner Soliditet

Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital (dvs exklusive obeskattade reserver).

Direktavkastning på totalt kapital

Förhållandet mellan driftnettot och fastigheternas marknadsvärde. Med driftnetto avses hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll, kommunal

fastighetsavgift och eventuell tomträttsavgäld. Kostnader för

centraladministration, av- eller nedskrivningar, kapitalvinster och finansiella kostnader/intäkter ingår inte i driftnettot.

(29)

29

Not 2 Koncernen

Övriga rörelseintäkters fördelning 2018 2017

Ersättning från hyresgäster 1 222 897

Ersättning för hyresindrivning 136 133

Återvunna fordringar 305 577

Extern försäljning 2 615 2036

Hyresintäkter 451 439

Försäkringsersättning 288 373

Realisationsvinst - 13 905

Övrigt 2 072 654

Summa övriga rörelseintäkter 7 089 19 014

Övriga externa kostnader 2018 2017

Driftkostnader -82 017 -77 336

Underhållskostnader -60 640 -57 991

Fastighetsskatt -4 411 -4 189

Övrigt -7 907 -7 728

Summa övriga externa kostnader -154 975 -147 244

(30)

30

Not 4 Koncernen Moderbolaget

Personal 2018 2017 2018 2017

Medelantalet anställda

Kvinnor 20 22 - -

Män 60 58 - -

Totalt 80 80

Löner, ersättningar, sociala avgifter och

pensionskostnader

Löner och ersättningar till styrelsen och VD 2 523 2 512 22 20 Löner och ersättningar till övriga anställda 32 827 31 413 - -

35 350 33 925 22 20

Sociala avgifter enligt lag och avtal 11 926 11 296 5 6 Pensionskostnader för styrelsen och VD 465 449 - - Pensionskostnader för övriga anställda 2 617 2 306 - -

Totalt 50 358 47 976 27 26

Styrelseledamöter och ledande befattningshavare

Antal styrelseledamöter på balansdagen Koncernen Moderbolaget

2018 2017 2018 2017

Kvinnor 5 5 1 1

Män 17 17 4 4

Totalt 22 22 5 5

Antal verkställande direktörer och andra ledande

befattningshavare

Kvinnor 2 2 - -

Män 6 6 1 1

Totalt 8 8 1 1

Mark Kraftvärme AB

Enligt avtal har verkställande direktören rätt till 20 månadslöner vid uppsägning från bolaget.

Marks Bostads AB

Enligt avtal har verkställande direktören rätt till 12 månadslöner vid uppsägning från bolaget. Ny verkställande direktör tillträdde i april 2018.

Ersättning till revisorerna 2018 2017 2018 2017

Revision

PwC 379 405 71 92

Andra uppdrag än revisionsuppdraget

PwC 116 77 0 0

Summa ersättning till revisorerna 495 482 71 92

(31)

31

Hyresrätter och liknande rättigheter 2018 2017

Ingående anskaffningsvärden 1 581 1 581

Inköp - -

Försäljningar och utrangeringar - -

Omklassificeringar - -

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 581 1 581

Ingående avskrivningar -161 -97

Årets avskrivningar -63 -64

Utgående ackumulerade avskrivningar -224 -161

Ingående nedskrivningar - -

Årets nedskrivningar - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar - -

Utgående restvärde enligt plan 1 357 1 420

Byggnader och mark 2018 2017

Inköp 441 6 565

Omklassificeringar 688 -

Ingående avskrivningar -22 266 -20 301

Årets avskrivningar - 2 112 - 1 965

Utgående ackumulerade avskrivningar -24 378 -22 266

Ingående nedskrivningar - -

Årets nedskrivningar - -

Utgående ackumulerade nedskrivningar - -

Bokfört värde byggnader i Sverige 35 745 36 711

Bokfört värde mark, markanläggningar i Sverige 2 170 2 187 Taxeringsvärden byggnader i Sverige 25 381 25 381

Taxeringsvärden mark i Sverige 325 325

(32)

32

Förvaltningsfastigheter (inkl. mark) 2018 2017

Ingående anskaffningsvärden 1 635 111 1 587 208

Inköp 158 621 76 459

Försäljningar och utrangeringar -10 470 -28 557

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 783 262 1 635 110

Försäljningar och utrangeringar 4 298 14 437

Årets avskrivningar -38 322 -35 606

Ingående nedskrivningar -8 508 -7 808

Försäljningar och utrangeringar 48 -

Årets nedskrivningar -1 300 -700

Utgående ackumulerade nedskrivningar -9 760 -8 508

Utgående restvärde enligt plan 1 147 845 1 034 970

Bokfört värde förvaltningsfastigheter i Sverige 997 262 900 449 Bokfört värde mark, markanläggningar i Sverige 103 287 85 471 Taxeringsvärden förvaltningsfastigheter i Sverige 974 845 931 744

Taxeringsvärden mark i Sverige 281 484 268 484

Beräknat marknadsvärde förvaltningsfastigheter

(belopp i miljarder kronor) 1,7 mdkr 1,6 mdkr

Värderingen är gjord enligt Datschas modell med schablonmässiga värden på

driftkostnaderna och med direktavkastningskrav från Newsec. Vid till exempel nybyggnationer har driftkostnaderna prövats individuellt och de har justerats om behov för detta föreligger.

Hyresintäkterna har värderats individuellt för varje fastighet.

Koncernbolagen har begränsningar i rätten att avyttra förvaltningsfastigheterna enligt ägardirektivet. Bolagen skall bereda kommunfullmäktige tillfälle att ta ställning innan bolaget fattar sådana beslut i verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. Bolagen skall inhämta kommunfullmäktiges yttrande gällande större investeringar eller försäljningar av fast egendom.

(33)

33

Maskiner och andra tekniska anläggningar 2018 2017

Inköp 14 968 20 835

Försäljningar och utrangeringar -720 -3 861

Omklassificeringar 27 464 28 714

Försäljningar och utrangeringar 720 3 205

Årets avskrivningar -20 650 -18 973

Ingående nedskrivningar -21 102 -102

Årets nedskrivningar 1 124 -21 000

Utgående ackumulerade nedskrivningar -19 978 -21 102

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2018 2017

Ränteintäkter 224 288

Leasingintäkt 478 518

Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 702 806

Bokslutsdispositioner 2018 2017 2018 2017

Erhållna koncernbidrag - - 337 7 554

Lämnade koncernbidrag - - - -7 458

Summa bokslutsdispositioner - - 337 96

(34)

34

Skatt på årets resultat 2018 2017 2018 2017

Aktuell skatt - - - -

Uppskjuten skatt, övriga temporära

skillnader -1 984 -2 136 - -

Summa skatt på årets resultat -1 984 -2 136 - -

Redovisat resultat före skatt 15 980 7 494 -282 -335 Skatt enligt gällande skattesats -3 516 -1 649 62 74 Skatteeffekt av ej avdragsgilla

kostnader -94 -101 -62 -74

Skatteeffekt av ej skattepliktiga

intäkter 1 - - -

Skatteeffekt övervärde fastigheter -251 -251 - - Skatteeffekt

nedskrivning/utrangering -82 -133 - -

Skatteeffekt övriga korrigeringar 1 958 -2 - -

Redovisad skattekostnad -1 984 -2 136 - -

Pågående nyanläggningar och förskott avseende

materiella anläggningstillgångar 2018 2017

Ingående nedlagda kostnader 139 510 101 681

Under året nedlagda kostnader 59 524 113 667

Under året gjorda omfördelningar -135 176 -75 838

Summa utgående nedlagda kostnader 63 858 139 510

Långfristiga värdepappersinnehav 2018 2017

Anskaffningsvärde

Övriga 40 40

Summa långfristiga värdepappersinnehav 40 40

Marknadsvärde 40 40

Övriga långfristiga fordringar 2018 2017

Tillkommande fordringar 175 -

Avgående fordringar, amorteringar -540 -370

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 024 1 390