BRF-ANALYS BRF STIGBERGET ( )

(1)

BRF-ANALYS

BRF STIGBERGET

(717600-6273)

INTRODUKTION TILL BRF- ANALYSEN

Den utökade brf-analysen är ett informationsdokument för spekulanter, boende, mäklare och andra intressenter av bostadsrättsföreningar

Rapporten genereras automatiskt baserat på information från flera källor och tidpunkter, vilket gör att felaktiga uppgifter kan återfinnas

Rapporten består av sex delar:

1. Föreningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Mäklare 6. Styrelse

Se www.allabrf.se/analysguide för mer tips och information

(2)

FÖRENINGSFAKTA

Organisationsnummer 717600-6273 Yta (m²)

⬤ Boyta ⬤ Lokalyta

Område Uppsala Antal bostadsrätter 97

Registreringsår 1956 Antal hyresrätter 1

Aktiv Äger marken

Äkta Tillåter juridisk person

TÄNKVÄRT!

Bostadsyta i kvadratmeter (kvm) används för att jämföra olika föreningar Antalet lägenheter kan vara uppskattat baserat på bostadsyta och en jämförelselägenhet (60 kvm)

Det är en fördel om föreningen har kvar hyresrätter då dessa bör ses som en tillgång för föreningen

En oäkta förening innebär skattemässiga nackdelar för föreningen och boende Nybildade föreningar kan ses ur ett skattemässigt perspektiv som "oäkta" första räkenskapsåret, för att år två bli "äkta"

Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren (ex kommun)

6272

(3)

OM FÖRENINGEN

Styrelsebeskrivning 2015-10-25

Om föreningen

Stigberget är en bostadsrättsförening med 98 lägenheter fördelade på tre sjuvåningshus med hiss. Husen är lugnt belägna vid änden av en återvändsgata i stadsdelen Eriksberg och är byggda 1959. 50-talskaraktären har bibehållits med entréer och balkonger i orginal. Eriksberg planlades ursprungligen under mottot "Hus i park" - ett motto som väl passar in på Brf Stigberget med sin stora parkliknande trädgård. Alldeles runt hörnet har vi

dessutom Stadsskogen, Hågadalens Naturreservat samt Ekebyfältet med sina dammar och odlingslotter - trots ett avstånd på endast 3 kilometer från stadskärnan. Livsmedelsbutiker och annan närservice finns på ett par minuters gångavstånd!

Ekonomi

Ekonomin är mycket god. Vi planerar inga avgiftshöjningar!

Utförda renoveringar

1973 Fasadbeklädnad med eternitskivor

1976 Fjärrvärme installeras istället för uppvärmning med olja 1988 Fönsterbyte till 3-glasfönster

1991/92 Badrumsrenovering med nytt kakel.

Stambyte för varm- och kallvatten med nya stryp- och avstängningsventiler.

Nya vattenlås och golvbrunnar. Dock ej byte av avloppsstammar då konsult ej ansåg detta nödvändigt.

1996/97 Takomläggning

1997/98 Ommålning av entréer och trapphus

Skyddsrummen åtgärdades enligt gällande bestämmelserBrf Stigberget 2(14) 717600-6273

1998/99 Kontroll av husgrunder och dränering 1999/00 Balkongrenovering

2001/02 Upprustning av utemiljön med asfaltering, nyplantering samt bygge av sophus Samtliga parkeringsplatser utrustades med motorvärmare

2002/03 Genomgång av hissarna med bl.a.byte till frekvensstyrning samt alarmtelefon i hisskorgarna.

Brandvarnare med 10-årsbatteri inmonterades i samtliga lägenheter.

2004/05 Radonmätning i 30 % av föreningens lägenheter samt källarutrymmen.

Ombyggnad av fjärrvärmecentral.

Målning av tvättstugor

2007/08 Målningsarbeten källare + trädgårdsmöbler PCB-inventering. Inga fynd av PCB i fastigheterna Renovering fläktar + ventilationsschakt

Byte kulvertar för värme varm- och kallvatten mellan husen.

90 nya styr- och avstängnings- ventiler för värme och cirkulation.

2008/09 Översyn och fastsättning av fasadplattor

2009/10 Renovering av avloppssystemet genom rensning och beläggning av insidan av rören med glasarmerad polyester.

Byte av vattenservisledning från anslutningen till kommunens ledning nära sophuset till vattenmätaren i Hus 5.

Byte av värmeväxlare för tappvarmvatten i undercentralen.

(4)

Revision av brandskyddet. Bl.a. nya 10-årsbatterier inmonterades i samtliga brandvarnare samt komplettering med nya brandvarnare.

2011 Tilläggsisolering av de delar av vinden som saknar förråd Byte av bakdörrar till bottenvåningen i Hus 3-7

Tilläggsisolering av dåligt isolerade källarväggar i Hus 5, styrelselokal och arkiv.

Byte av 1 st. tvättmaskin i tvättstuga 2 Hisslinor i Hus 5 utbytta

2012 Byte av stuprör

Kontroll av övre raderna av fasadplattor och vid behov fastsättning.

Anläggning av markrännor framför entrén på hus 3 för att avleda regn- och smältvatten.

Smörjning och justering av lägenhetsfönster.

Byte av en tvättmaskin i tvättstuga 3.

2013 Byte av belysning till rörelsestyrda lysdiodlampor i trapphus, källargångar samt utanför tvättstugor

Slipning av golv i entreer.

2014 Byte till säkerhetsdörrar samt nytt låssystem.

Byte av torkaggregat i torkrum 1.

Installation av roddmaskin i trivselrummet.

Ny lekstuga uppsatt.

Övrigt

Parkeringsplatser med eluttag finns f.n. med kort eller ingen kö.

Det finns dessutom tio garage, som dock har låbg kö.

(5)

SAMMANFATTNING

NYCKELTAL VIKT

2014 2013

Betyg Värde Betyg Värde

Belåning

Föreningslån per kvm 30% 0 kr 0 kr

Avgiftsnivå

Årsavgift per kvm 20% 500 kr 458 kr

Kassaflöde

Kassaflöde per kvm 20% -70 kr 107 kr

Hyresintäkter och övriga intäkter

Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 10% 5.8% 5.8%

Drift- och underhåll

Drift- och underhållskostnader per kvm 10% 601 kr 379 kr

Räntekostnader

Föreningens räntekostnader per kvm 10% 0 kr 0 kr

TÄNKVÄRT!

Den ekonomiska analysen innehåller betyg enbart om de underliggande värdena har kontrollerats

Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen har exceptionellt bra nyckeltal på en specifik parameter

Lägsta betyg (C) innebär att föreningen har sämre nyckeltal på en specifik parameter En bostadsrättsförening som är "oäkta" och som ej äger marken kan som mest få det sammanfattade betyget "A", oavsett övriga nyckeltal

Spekulanter bör även väga in fastighetens skick och kommande renoveringsbehov

(6)

BELÅNING

2014 2013

Föreningslån per kvm (2012 - 2014)

Föreningslån per kvm (jämförelse område och land, 2014)

BRF Stigberget Uppsala Sverige

TÄNKVÄRT!

Föreningsskuld är den gemensamma skuld i en bostadsrättsförening Totala föreninglån uppgår till 0 kronor under 2014

Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter)

AVGIFTSNIVÅ

2014 2013

Årsavgift per kvm (2012 - 2015)

Årsavgift per kvm (jämförelse område och land, 2015)

TÄNKVÄRT!

Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa

Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på 2 415 kr för en jämförelselägenhet under 2015

Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift

= månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta)

Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras i föreningens stadgar

2012 2013 2014

-1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0

0.0% 0 1 500 3 000 4 500 6 000

2012 2013 2014 2015

0 150 300

450 ⁵⁰⁰ ₄₅₈ ⁵⁰⁰

446

-3.7% 0 200 400 600 800

(7)

KASSAFLÖDE

2014 2013

Kassaflöde per kvm (2012 - 2014)

Kassaflöde per kvm (jämförelse område och land, 2014)

TÄNKVÄRT!

Kassaflöde per kvm är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Det ger en bra indikation på om föreningen är under eller överfinansierad

Ett positivt kassaflöde innebär alltså att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov

Totalt kassaflöde för 2014 är -1 211 013 kr

HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER

2014 2013

Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter (2012 - 2014)

Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter (jämförelse område och land, 2014)

TÄNKVÄRT!

Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage

Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg

Om hyresintäkterna blir allt för stora finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening, därav ger för stora hyresintäkter (>40%) i förhållande till totala intäkter betyget C

Hyresintäkter indikerar även att så kallade "Dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas

Totala hyresintäkter 2014 var 193 286 kr

2012 2013 2014

-70 0 70

123 107

-70 -140 -70 0 70 140

2012 2013 2014

0%

20%

40%

60%

80%

100%

... ... ...

500 458 500

3.4% 0% 6% 12% 18% 24%

(8)

DRIFT- OCH UNDERHÅLL

2014 2013

Drift- och underhållskostnader per kvm (2012 - 2014)

Drift- och underhållskostnader per kvm (jämförelse område och land, 2014)

TÄNKVÄRT!

Driftkostnader är alla löpande kostnader för föreningen, t. ex värme, sophantering, fastighetsskötsel, administration, externa förvaltning och eventuell lön till styrelse Snittet i Sverige är ca 350kr/kvm, och kan variera mellan ca 200 och 500 kr per kvm Nivån för underhållskostnader beror på fastighetens skick

En riktlinje är att reservera 150kr per kvm för framtida underhåll och reparationer Totala drift- och underhållskostnader 2014 var 3 772 283 kr

RÄNTEKOSTNADER

2014 2013

Föreningens räntekostnader per kvm (2012 - 2014)

Föreningens räntekostnader per kvm (jämförelse område och land, 2014)

TÄNKVÄRT!

Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor

Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj

Föreningen är skuldfri

2012 2013 2014

0 200 400 600

406 379

601

21.7% 0 200 400 600 800

2012 2013 2014

0,0 0,5 1,0

0%

2%

3%

5%

0.0% 0 50 100 150 200

(9)

FASTIGHETER

Adress Byggnadsår Våningar Hiss Gatubild

Stigbergsplan 3 1959 7

(10)

SLUTPRISER

Slutpris per kvm i 1000-tal (2013 - 2015)

Slutpris per kvm i 1000-tal (jämförelse område och land, 2015)

TÄNKVÄRT!

Slutpriser baseras på minst 2 försäljningar och år

Priset på indviduella bostadsrätter varierar stort baserat på storlek och skick Slutpriser för en förening bör jämföras med föreningens belåning (en bostadsrätt för 70 000 kronor per kvm i en föreningen med 30 000 kronor i lån motsvarar en kostnad på 100 000 kronor per kvm)

SÅLDA OBJEKT

Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm

2015-10-09 Stigbergsplan 5 57 2 3 2 050 000 kr 35 964 kr

2015-01-31 Stigbergsplan 5 70 3 2 470 000 kr 35 285 kr

2013 2014 2015

0 10 20

30 ³⁴ 32 36

2.9% 0,0 12,5 25,0 37,5 50,0

(11)

MÄKLARE

Namn Datum Företag Adress Objektstorlek

Anders Levin Oktober 2015 Svensk Fastighetsförmedling Stigbergsplan 5

Johan Leijonhufvud September 2015 ERA Sweden Stigbergsplan 3 87

Josefin Falkner Juni 2015 Fastighetsbyrån Stigbergsplan 7 70

Februari 2015 fastighetsbyran Stigbergsplan 7 70

December 2014 fastighetsbyran Stigbergsplan 5 70

(12)

STYRELSE

Namn Roll Ålder Telefon

Karl David Edvin Gustafsson Ordinarie ledamot 47

Gunnel Ann-Katrin Johansson Ordinarie ledamot 64

Björn Gunnar Olofsson Ordinarie ledamot 68 070 - 489 1042

Ove Mattias Spångare Ordinarie ledamot 44

Ruth Kerstin Elisabet Hemmingsson Suppleant 70

Alma Hodzic Suppleant 32

Lars Erik Sjölander Suppleant 70

Lars Marcus Georg Forsberg Ordinarie ledamot 30