K L Ö V E R N B O K S LU T S KO MM U NIK É 2010

(1)

2010

K L Ö V E R N

B O K S LU T S KO MM U NIK É

(2)

• Årets resultat ökade till 605 mkr (237), motsvarande 3,76 kr per aktie (1,48)

• Intäkterna uppgick till 1 243 mkr (1 254)

• Förvaltningsresultatet uppgick till 439 mkr (493), motsvarande 2,73 kr per aktie (3,07)

• Värdeförändringar i fastigheter uppgick till 298 mkr (–231) och värdeförändringar på derivat uppgick till 23 mkr (34)

• Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 kr per aktie (1,25), motsvarande 55 procent (41) av förvaltningsresultatet.

Årets resultat

mkr 2010 2009

Intäkter 1 243 1 254

Kostnader –562 –540

Finansnetto –242 –221

Förvaltningsresultat 439 493

Värdeförändringar fastigheter 298 –231

Värdeförändringar derivat 23 34

Uppskjuten och aktuell skatt –155 –59

Årets resultat 605 237

Klövern bokslutskommuniké 2010

Omslag: Uppsala Fyrislund 6:6 – Uppsala Business Parks attraktionskraft blir allt starkare och uthyrningsgraden stiger i kontinuerlig takt.

Under 2010 har bl a Kemwell, Anticimex och Gammadata Mätteknik fl yttat in och i februari 2011 tar Svanova Biotech sina nya lokaler i anspråk.

(3)

Rekordhög nettoinfl yttning

Stor efterfrågan på lokaler, hög nettoinfl yttning och stigande fastighetsvärden. Lägg förutom det till en stark svensk ekonomi. Det är en kort sammanfattning av den värld Klövern verkar i för närvarande. För 2010 levererar Klövern, trots kalla vintrar, det näst bästa förvaltnings- resultatet någonsin.

Nettoinfl yttningen, dvs infl yttade hyresgäster minus avfl yttade, var rekordhög under slutet av 2010. Sista kvartalet var överskottet hela 12 mkr och för helåret uppgick nettoinfl yttningen till 16 mkr.

Efterfrågan på lokaler är stor. Under 2010 lyckades Klövern ro i land årets största hyresavtal i Sverige. Ericsson kommer att hyra ytterligare 36 000 kvm i Kista, varav merparten är nyproducerade. Vid 2011 års ingång hade Klövern, bara i Kista, 18 utestående off erter över stigande 1 000 kvm vardera. Inte minst är intresset stort för de tio våningar på totalt 5 000 kvm med vidunderlig utsikt som Klövern ska hyra ut i Victoria Tower.

Hyresintäkterna påverkades av negativt index under 2010.

Under 2011 blir eff ekten istället positiv. Den höga efter- frågan ger också goda förutsättningar för att kunna höja hyres nivåerna på framför allt nytecknade, men även omförhandlade avtal under 2011.

Fastighetskostnaderna har varit klart högre än tidigare pga höga kostnader för is- och snöröjning samt högre kostnader för el och värme. Klövern fortsätter arbetet med att så långt det är möjligt minska riskerna på kostnads- sidan.

Fastighetsmarknaden fungerar igen och marknadshyrorna stiger, vilket är viktiga orsaker till att fastighetsvärdena vänt uppåt. Orealiserade värdeförändringar på Klöverns fastig- hetsbestånd uppgick till 272 mkr under året, vilket motsvarar en uppgång på drygt 2 procent. Klöverns ambition att växa med minst 1 miljard kronor per år infriades under 2010. Den 1 oktober tillträdde vi fastigheter för 1,1 miljard kronor i Linköping, Norrköping och Örebro. Portföljen hade stora vakanser, 26 procent, men trots det ligger den ekonomiska uthyrningsgraden i bolaget kvar på 89 procent.

Räknar vi yta är vakansen närapå dubbelt så hög. Vi räknar med att kunna minska den ytmässiga vakansen under 2011 med vår satsning på en vässad uthyrningsorganisation.

Gustaf Hermelin

VD:s kommentar

(4)

Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engage- mang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern har aff ärsenheter i tio städer:

Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Fastigheternas värde uppgick till 13,5 miljarder och hyresvärdet till 1,5 miljarder kronor per den 31 december 2010. Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap.

Resultatposter avser perioden januari–december och jämförs med motsvarande period föregående år. Balans- posterna avser ställningen vid årets utgång och jämförelse- posterna närmast föregående årsskifte.

Resultat

Förvaltningsresultatet, dvs resultatet exklusive värdeför- ändringar och skatt, uppgick till 439 mkr (493) under januari–december. Årets resultat uppgick till 605 mkr (237). I årets resultat ingår positiva värdeförändringar på fastigheter med 298 mkr (–231) och positiva värde- förändringar för derivat med 23 mkr (34). Eget kapital ökade till 4 516 mkr (4 112) och soliditeten var vid årets slut 32 procent (33).

För jämförbart bestånd uppgick driftöverskottet till 709 mkr (747).

RESULTAT FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND*

2010-12-31 2009-12-31

Yta, tkvm 1 326 1 322

Verkligt värde, mkr 12 069 11 468

Avkastningskrav, % 7,2 7,2

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 89

mkr jan–dec²⁰¹⁰ 2009

jan–dec

Hyresintäkter 1 173 1 171

Övriga intäkter 10 23

Fastighetskostnader –474 –447

Driftöverskott 709 747

* Avser fastigheter som ägts under 2009 och 2010.

Intäkter och uthyrningsgrad

Intäkterna uppgick till 1 243 mkr (1 254) under året, varav hyresintäkterna var 1 233 mkr (1 231). Hyresin- täkterna har påverkats negativt av indexsänkning till följd av negativ KPI-utveckling under 2009 och positivt av att fastighetsbeståndet växte med nära 1,1 mdr kr under årets fj ärde kvartal. Övriga intäkter, 10 mkr (23), minskade pga lägre intäkter från hyresgarantier och lösen av hyresavtal.

Den genomsnittliga återstående kontraktstiden var 2,8 år (2,9) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (89) vid årets slut, trots stora vakanser i det fastighetsbestånd som tillträddes den 1 oktober. Uthyr- ningsgrad mätt som yta uppgick till 79 procent (80).

Genomförda uthyrningar påverkar hyresvärdet och hyresintäkterna när hyresgästerna fl yttar in. Uthyrnings- graden påverkas dock inte alltid fullt ut av nettoinfl yttningen då värdet för de tidigare vakanta ytorna kan understiga den nya kontrakterade hyran.

0 50 100 150 200 250 300 350

2011 2012 2013 2014 2015 2016–

Kontraktsstruktur

mkr (staplar) tkvm (linje)

Uthyrningsarbetet har varit framgångsrikt. Klöverns nettoinfl yttning under året, dvs infl yttade minus avfl yttade hyresgäster uppgick till 16 mkr (–1). Kontraktsvärdet för infl yttade hyresgäster samt tecknade hyresavtal under 2010, som ännu inte är infl yttade, uppgick till 189 mkr.

-100 -50 0 50 100 150

2006 2007 2008 2009 2010

Nettoinflyttning

Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning

mkr

Ekholma 7 i Borås: Fastigheten om 5 150 kvm var vakant vid förvärvet 2009, men är nu fullt uthyrd tack vare ett gott uthyrningsarbete.

(5)

Kostnader och överskottsgrad

Fastighetskostnaderna uppgick till –498 mkr (–474) under året. Ökningen beror främst på höga kost nader till följd av vinterns snö- och isröjning samt höga energi- kostnader under årets första och sista kalla kvartal. I fastighetskostnaderna ingår kundförluster om –3 mkr (–5).

Driftöverskottet blev 745 mkr (780), vilket innebar en överskottsgrad på 60 procent (62). Centrala administra- tionskostnader uppgick till –64 mkr (–66) varav –5 mkr (–9) avser omkostnader för att driva Klöverns skattemål.

Kassafl öde

Kassafl ödet från den löpande verksamheten uppgick till 507 mkr (490). Betald inkomstskatt uppgår till –3 mkr (–9). Investeringsverksamheten har påverkat kassafl ödet med netto –1 165 mkr (–373), huvudsakligen beroende på fastighetsförvärvet under årets sista kvartal samt investeringar under året. Kassafl ödet från fi nansieringsverksamheten har påverkat med 670 mkr (–160). Sam- mantaget uppgår årets kassafl öde till 12 mkr (–43).

Finansiering

Vid årets slut uppgick de räntebärande skulderna till 8 517 mkr (7 646). Den genomsnittliga fi nansierings- räntan för hela fi nansiella portföljen uppgick till 3,6 procent (2,7). Exkluderas derivat, samt kostnad för kredit- avtal och checkkredit, uppgick räntan till 2,8 procent (1,2) den sista december.

Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (3,2). Kreditvolymer med swapavtal betraktas som räntebundna. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,0 år (1,8). Outnyttjad kreditvolym, inklu- sive outnyttjad checkkredit om 170 mkr (200), uppgick till 1 424 mkr (1 128) per sista december.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Räntebindning Kapitalbindning

Förfalloår Lånevolym, mkr Ränta, %

Avtalsvolym, mkr

Utnyttjat, mkr

Ej utnyttjat, mkr

Rörlig 4 648 2,9 — — —

2011 69 6,0 2 653 1 993 660

2012 — 0,0 3 872 3 108 764

2013 — 0,0 3 308 3 308 —

2014 — 0,0 — — —

2015 1 400 4,1 — — —

2016 1 400 4,9 — — —

2017 1 000 4,4 — — —

2018– — — 108 108 —

Totalt 8 517 3,6 9 941 8 517 1 424

Vid årets slut hade Klövern räntetak om 2 500 mkr (3 599), varav 1 000 mkr förfaller under 2011 och 500 mkr vardera år 2012, 2013 samt 2014. Räntetaken har lösenräntor på 4,25–4,50 procent.

Den sista december uppgick swapavtalen till totalt 3 800 mkr, varav 1,4 miljarder kronor löper till 2015, 1,4 miljarder kronor till 2016 och en miljard kronor till 2017.

Klöverns ränteswappar och räntetak begränsar eff ektivt ränterisken. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle påverka Klöverns genomsnittliga upplåningsränta med 0,6 procentenheter.

Om marknadsräntan stiger med fyra procentenheter, ökar Klöverns upplåningsränta med knappt 2 procentenheter, från 3,6 procent till 5,5 procent.

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90

0 1 2 3 4 5 6

Förändring av marknadsräntan med X %-enheter.

–1,00 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00

Känslighetsanalys – upplåningsränta

%

Nuvarande upplåningsränta, 3,6 %

Stigande långa marknadsräntor under 2010 har inne- burit stigande värden på Klöverns derivat. Värdeföränd- ringarna för derivat uppgick till 23 mkr (34) under året och den sista december var värdet –13 mkr (–31). Värde- förändringen är inte kassafl ödespåverkande. Vid löpti- dens slut är värdet på derivaten alltid noll.

(6)

Fastighetstransaktioner

Under året har 38 fastig heter (5) förvärvats till ett pris om totalt 1 067 mkr (179) och en uthyrningsbar yta på 161 tkvm (25).

Klövern har under året sålt nio fastigheter (4), omfat- tande 27 tkvm (14), som också frånträtts under året.

Avsikten med försäljningarna var ytterligare renodling av fastighetsbeståndet. Årets försäljningar som uppgick till totalt 368 mkr (162) har inne burit positiva realiserade värdeförändringar om 26 mkr (36).

Investeringar och byggrätter

Investeringar i befi ntliga fastigheter sker ofta i samband med nyuthyrningar och med syfte att anpassa samt modernisera lokalerna och därmed öka hyresvärdet.

Under året investerades 464 mkr (351) i befi ntliga fastigheter. Totalt pågick vid årets slut 149 projekt (118) till en kalkylerad utgift på sammanlagt 1 456 mkr (633), varav 819 mkr (233) återstår att investera.

Bedömda byggrätter uppgick vid årets utgång till 611 tkvm (633), varav 200 tkvm fi nns i Kista. Merparten av byggrätterna utgörs av kontor. Av byggrätterna är 229 tkvm (204) detaljplanelagda. Värdet av byggrätterna uppgick till 425 mkr (405).

Fastigheter och värdeförändringar

Per den 31 december 2010 omfattade Klöverns innehav 250 fastigheter (217). Hyresvärdet uppgick till 1 486 mkr (1 385) och fastigheternas verkliga värde var 13 493 mkr (12 032). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 1 528 tkvm (1 392).

Fastigheternas värdeförändringar uppgick till 298 mkr (–231) under året. I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 26 mkr (36) och orealiserade värdeförändringar om 272 mkr (–267). De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassafl ödet.

I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd, per 31 december, värderats med ett avkastningskrav på 7,2 procent (7,2). Trots en generell nedåtgående trend på marknaden är avkastningskravet kvar på samma nivå som vid ingången av året. För fastigheter i bra lägen och med starka hyresgäster har avkastningskraven sänkts, men detta har motverkats av högre avkastningskrav på för- värvade fastigheter samt lägre avkastningskrav på sålda fastigheter. De orealiserade värdeförändringarna har främst uppstått genom positiv nettoinfl yttning och höjd marknadshyra. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet. Av värderingarna har 20 till 30 procent utförts av DTZ Sweden och resterande av Klövern. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månaders period. DTZ har också varit rådgivande när avkastningskraven i de interna värderingarna bestämts. För utförlig beskrivning av värderingsprinci- per, se Klöverns årsredovisning för 2009.

VERKLIGT VÄRDE, MKR 2010 2009 Verkligt värde per 1 januari 12 032 11 895

Förvärv 1 067 179

Investeringar 464 351

Försäljningar –368 –162

Värdeförändringar 298 –231

Verkligt värde per 31 december 13 493 12 032

KLÖVERNS STÖRSTA PÅGÅENDE PROJEKT

Stad Fastighet Projekttyp

Uthyrningsbar yta fastighet,

kvm Projekt- yta, kvm

Uthyrnings- grad efter projekt, %

Beräknad investering, mkr

Kvarvarande investering, mkr

Ökning i hyresvärde pga projekt, mkr

Hyresvärde efter pro- jekt*, mkr Beräknas

färdigt, år

Kista Isafjord 1 Kontor/kund-

center 57 512 36 000¹⁾ 100 662 574 42 133 2012

Kista Lidarände 1 Kontor/butik 19 195 3 700 100 41 19 6 27 2011

Norrköping Koppar-

hammaren 7 Kontor/bio 4 480 4 480 100 81 31 8 8 2011

Norrköping Stjärnan 15 & 16 Kontor 12 260 4 405 83 52 3 7 14 2011

Uppsala Fyrislund 6:6 Kontor/labb 57 990 2 050 66 28 6 2 99 2011

Totalt 151 437 50 514 864 633 65 281

* Enligt extern värdering.

1) Varav 27 000 kvm avser nyproduktion och 9 000 kvm ombyggnation.

Idéläran 1 i Linköping: Fastigheten ingick i fastighetsportföljen om totalt 1 055 mkr som Klövern tillträde den 1 oktober 2010.

(7)

Resultat och nyckeltal

Resultat visar den löpande verksamheten, vilket inklude- rar under året sålda fastigheter samt gjorda investeringar.

Nyckeltal avser situationen vid respektive årsskifte, varför siff rorna i de två tabellerna inte är helt jämförbara.

RESULTAT PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE

Intäkter, mkr Kostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr

2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009

Borås 45 45 –20 –18 25 27 56 60 6 2

Linköping 155 144 –55 –47 100 97 65 67 33 14

Norrköping 97 89 –50 –46 47 43 48 48 71 17

Nyköping 103 102 –42 –36 61 66 59 65 28 14

Syd 400 380 –167 –147 233 233 58 61 138 47

Karlstad 182 179 –67 –63 115 116 63 65 42 50

Västerås 129 134 –66 –60 63 74 49 55 36 46

Örebro 50 66 –20 –24 30 42 60 64 14 12

Väst 361 379 –153 –147 208 232 58 61 92 108

Kista 336 342 –109 –109 227 233 68 68 180 173

Täby 63 64 –26 –23 37 41 59 64 7 8

Uppsala 73 66 –43 –49 30 17 41 26 47 15

Öst 472 472 –178 –181 294 291 62 62 234 196

Övrigt* 10 23 0 1 10 24 — — — —

Totalt 1 243 1 254 –498 –474 745 780 60 62 464 351

* Intäkterna består av hyresgarantier och lösen av hyresavtal. Kostnaderna består av poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften.

NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET OCH MARKNADSOMRÅDE

Verkligt värde, mkr Avkastningskrav*, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Ek. uthyrningsgrad, %

2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009

Borås 398 388 7,8 7,9 80 80 51 51 97 88

Linköping 2 129 1 354 7,4 7,3 287 166 258 160 87 89

Norrköping 1 143 842 7,2 7,4 162 142 132 106 87 83

Nyköping 891 889 7,8 7,9 135 133 109 111 90 94

Syd 4 561 3 473 7,5 7,6 664 521 550 428 88 89

Karlstad 1 577 1 525 7,3 7,4 201 203 190 191 94 93

Västerås 1 234 1 220 7,4 7,5 218 220 161 163 83 84

Örebro 428 541 7,3 7,0 58 62 51 65 95 93

Väst 3 239 3 286 7,4 7,3 477 485 402 419 90 90

Kista 4 414 4 199 6,5 6,6 253 252 367 372 92 94

Täby 560 536 7,4 7,6 67 68 70 68 96 94

Uppsala 719 538 8,5 8,6 67 66 97 98 78 66

Öst 5 693 5 273 6,9 6,9 387 386 534 538 90 89

Totalt 13 493 12 032 7,2 7,2 1 528 1 392 1 486 1 385 89 89

* Beräknat exklusive byggrätter till ett värde av 425 mkr.

(8)

Aktien och ägarna

Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Den sista december var börskursen 34,00 kronor per aktie (22,90), vilket motsvarar ett totalt börs- värde om 5 467 mkr (3 682) baserat på antal utestående aktier. Totalavkastningen, dvs kursförändringen och faktisk utdelning uppgick till 54 procent (31). Per 31 december var antalet registrerade aktier i Klövern 166 544 326.

Antalet aktieägare uppgick till 27 754 (29 943) och 83 procent (86) av aktieägarna var svenska.

Klöverns styrelse har sedan 2007 bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har återköpt sammanlagt 5 741 463 aktier, motsvarande 3,4 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är förvärvade till genom- snittskursen 22,15 kr per aktie. Under året har inga nya återköp gjorts.

AKTIEÄGARE

2010-12-31 Antal aktier,

tusental Andel röster

och kapital, % Förändring 2010,

%-enheter

Corem Property Group 29 986 18,7 6,2

Arvid Svensson Invest 24 159 15,0 4,4

Investment AB Öresund 12 149 7,5 –2,1

Brinova Inter 6 856 4,2 –0,1

Länsförsäkringar fondförvaltning* 5 705 3,6 0,3

Swedbank Robur fonder* 5 142 3,2 0,1

Länsförsäkringar Södermanland 4 345 2,7 0,2

HQ fonder* 4 295 2,7 0,0

JP Morgan Chase 2 377 1,5 1,5

ABN Amro 2 244 1,4 1,3

Summa största ägare 97 258 60,5 11,8

Övriga ägare 63 545 39,5 –11,8

Summa utestående aktier 160 803 100,0 0,0

Återköpta egna aktier 5 741

Totalt antal registrerade aktier 166 544

*Ägargrupp.

5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 Omsatt antal aktier

1000−tal

Klövern OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate_PI

Klövernaktien

kr

Antal aktier 1 000-tal

10 15 20 25 30 35 40

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

(9)

Skattesituation

Utfall i skattemål

Kammarrätten har i dom i augusti 2010 slutgiltigt med- givit Klövern underskottsavdrag om 108 mkr avseende omvandling av fordringar till aktieägartillskott.

Kammarrätten har i februari 2010 beslutat till Klöverns favör i frågan om ett skattetillägg på 493 mkr.

Enligt kammarrätten, och tidigare också förvaltnings- rätten, kan skattetillägg inte påföras då Klövern vid tidpunkten för påförandet dragit tillbaka sitt avdrags- yrkande. Skatteverket har överklagat ärendet till Högsta förvaltningsdomstolen som meddelat prövningstillstånd.

Skulle Klövern mot förmodan förlora ska frågan om huruvida Klövern lämnat oriktiga uppgifter återbördas till förvaltningsrätten.

I slutet av 2003 begärde Klövern att 2003 års taxering skulle omprövas, med syftet att pröva om Klövern hade rätt till ytterligare underskottsavdrag om 4 933 mkr.

Under våren 2006 återkallade Klövern sin begäran om omprövning, för att 2006 lämna in en ny begäran avseende underskottsavdraget. Den förnyade begäran avslogs av förvaltningsrätten i februari 2009 och av kammarrätten i augusti 2010. Klövern har begärt pröv- ningstillstånd i Högsta förvaltningsdomstolen.

Årets skatt

Resultatet i den löpande fastighetsrörelsen har belastats med uppskjuten skatt om –41 mkr. Vidare har bl a för- ändringen i skillnaden mellan verkligt värde och skatte- mässigt restvärde avseende fastigheter och derivat inne- burit uppskjuten skatt om –138 mkr. Dessutom har den uppskjutna skattekostnaden minskat med 28 mkr pga det av kammarrätten beviljade avdraget. Totalt ingår en kostnad för uppskjuten skatt med –151 mkr (–50) och en aktuell skatt om –4 mkr (–9) i årets resultat.

Aktuell skatt avser skatt i förvärvade bolag under 2010 samt av Skatteverket påförd skatt och skattetillägg avseende taxeringsåret 2008 enligt omprövningsbeslut i april 2010.

Organisation och medarbetare

Klöverns aff ärsmodell innebär närhet till kunden genom att ha egen personal på alla aff ärsenheter. Samtliga anställda arbetar efter mottot att ”var dag underlätta kundens vardag”. Under 2010 har de tio aff ärsenheterna organiserats i tre geografi ska marknadsområden. Det huvudsakliga syftet är att dela på kvalifi cerade resurser inom framför allt projekt och uthyrning. Marknadsom- rådena är indelade i Syd (Borås, Linköping, Norrköping och Nyköping), Väst (Karlstad, Västerås och Örebro) samt Öst (Kista, Täby och Uppsala).

Vid årets slut var antalet anställda i Klövern 126 personer (123). Medelåldern var 44 år (44) och andelen kvinnor uppgick till 43 procent (39).

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Klöverns väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2009 års årsredovisning på sidorna 26–29.

Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrap- portering och för moderbolaget i enlighet med Årsredo- visningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsre- dovisning för 2009, not 1.

Händelser efter årets utgång

I januari 2011 förvärvades fastigheten Niten 6 i Borås.

Ytan uppgick till 4 tkvm och priset var 22 mkr. Den 1 februari 2011 frånträdde Klövern fastigheterna Glasfa- tet 4 och Pagoden 2 i Linköping. Köpeskillingen uppgick till totalt 23 mkr.

Klövern har efter årets utgång omförhandlat kredit- avtal om 400 mkr.

Utdelning

Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 kr per aktie (1,25) för räkenskapsåret 2010, motsvarande totalt 241 mkr (201). Förslaget innebär att 55 procent (41) av för- valtningsresultatet delas ut till ägarna. Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 21 april och utbetalnings- dag den 28 april 2011.

Årsstämma och årsredovisning

Årsstämman 2011 äger rum på Kistamässan i Kista Stockholm den 18 april 2011, kl 16.00.

Kallelse och förutsättningar för anmälan till årsstäm- man annonseras i Svenska Dagbladet och Post & Inrikes Tidningar samt publiceras på Klöverns webbsida, klovern.se. Aktieägare som vill lägga fram förslag till valberedningen kan göra detta via e-post till styrelse- nominering@klovern.se.

Årsredovisning för 2010 kommer att fi nnas tillgäng- lig på Klöverns webbsida, klovern.se, från och med vecka 10 2011.

Nyköping 17 februari 2011 Klövern AB (publ) Styrelsen

(10)

Koncernens resultaträkning

mkr

2010 3 mån okt–dec

2010 12 mån jan–dec

Hyresintäkter 331 310 1 233 1 231

Övriga intäkter¹⁾ 5 5 10 23

Summa intäkter 336 315 1 243 1 254

Fastighetskostnader –143 –139 –498 –474

Driftöverskott 193 176 745 780

Central administration –16 –20 –64 –66

Finansnetto –75 –52 –242 –221

Förvaltningsresultat 102 104 439 493

Värdeförändringar fastigheter 76 2 298 –231

Värdeförändring derivat 143 –16 23 34

Resultat före skatt 321 90 760 296

Aktuell skatt –1 0 –4 –9

Uppskjuten skatt –59 –32 –151 –50

Periodens resultat 261 58 605 237

Övrigt totalresultat — — — —

Periodens summa totalresultat 261 58 605 237

Resultat per aktie, kr 1,62 0,36 3,76 1,48

Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljoner 161 161 161 161

Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 161 161 161 161

Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler.

1) Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal.

Koncernens balansräkning

mkr 2010-12-31 2009-12-31

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 493 12 032

Maskiner och inventarier 9 10

Uppskjuten skattefordran 405 418

Kortfristiga fordringar 129 83

Likvida medel 36 24

Summa tillgångar 14 072 12 567

Eget kapital och skulder

Eget kapital 4 516 4 112

Uppskjuten skatteskuld 508 370

Räntebärande skulder 8 517 7 646

Derivat 13 31

Leverantörsskulder 157 104

Övriga skulder 53 15

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 308 289

Summa eget kapital och skulder 14 072 12 567

(11)

Koncernens kassafl ödesanalys

mkr

Den löpande verksamheten

Förvaltningsresultat 102 104 439 493

Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet 2 2 8 10

Betald inkomstskatt — — –3 –9

Kassafl öde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital 104 106 444 494

Förändring av rörelsefordringar –34 –12 –46 34

Förändring av rörelseskulder 139 52 109 –38

Summa förändring av rörelsekapital 105 40 63 –4

Kassafl öde från den löpande verksamheten 209 146 507 490

Investeringsverksamheten

Avyttring av fastigheter 32 6 368 162

Förvärv av och investeringar i fastigheter –1 298 –126 –1 531 –530

Förvärv av maskiner och inventarier –1 1 –2 –1

Investering i fi nansiella tillgångar — — — –4

Kassafl öde från investeringsverksamheten –1 267 –119 –1 165 –373

Finansieringsverksamheten

Förändring av räntebärande skulder 980 –81 871 1

Utdelning — — –201 –161

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 980 –81 670 –160

Periodens kassafl öde –78 –54 12 –43

Ingående likvida medel 114 78 24 67

Likvida medel vid periodens slut 36 24 36 24

Koncernens förändring av eget kapital

mkr

Eget kapital 2009-01-01 4 035

Utdelning –161

Årets resultat 237

Eget kapital 2009-12-31 4 112

Utdelning –201

Årets resultat 605

Eget kapital 2010-12-31 4 516

(12)

Moderbolagets resultaträkning

mkr

Nettoomsättning 29 26 103 98

Kostnad sålda tjänster –24 –20 –79 –72

Bruttoresultat 5 6 24 26

Central administration –15 –21 –64 –66

Rörelseresultat –10 –15 –40 –40

Resultat från övriga värdepapper –9 — 17 —

Ränteintäkter 0 0 0 0

Räntekostnader –1 0 –2 –2

Resultat före skatt –20 –15 –25 –42

Aktuell skatt — — — –9

Skatt hänförlig till koncernbidrag 41 30 41 29

Uppskjuten skatt 7 39 –13 11

Resultat efter skatt 28 54 3 –11

Övrigt totalresultat — — — —

Periodens summa totalresultat 28 54 3 –11

Moderbolagets balansräkning

mkr 2010-12-31 2009-12-31

Tillgångar

Maskiner och inventarier 2 2

Andelar i koncernföretag 320 320

Fordringar på koncernföretag 3 417 3 297

Uppskjuten skattefordran 405 418

Kortfristiga fordringar 6 10

Likvida medel 54 8

Summa tillgångar 4 204 4 055

Eget kapital och skulder

Eget kapital 2 914 2 996

Skulder till koncernföretag 1 259 1 031

Leverantörsskulder 6 9

Övriga skulder 8 7

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 12

Summa eget kapital och skulder 4 204 4 055

(13)

Nyckeltal

2010-12-31 3 mån okt–dec

2009-12-31 3 mån okt–dec

12 mån2010 jan–dec

12 mån2009 jan–dec

2008 2007 2006

Fastighetsrelaterade

Antal fastigheter 250 217 250 217 217 220 205

Uthyrningsbar yta, tkvm 1 528 1 392 1 528 1 392 1 382 1 394 1 436

Hyresvärde, mkr 1 486 1 385 1 486 1 385 1 360 1 309 1 276

Verkligt värde fastigheter, mkr 13 493 12 032 13 493 12 032 11 895 12 154 10 701

Direktavkastningskrav värdering, % 7,2 7,2 7,2 7,2 7,1 6,6 6,9

Överskottsgrad, % 57 56 60 62 62 63 60

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 90 88 84

Ytmässig uthyrningsgrad, % 79 80 79 80 82 80 78

Genomsnittlig kontraktstid, år 2,8 3,0 2,8 3,0 3,1 2,9 2,6

Finansiellt relaterade

Avkastning på eget kapital, % 5,9 1,4 14,0 5,8 –10,7 28,1 20,6

Soliditet, % 32,1 32,7 32,1 32,7 32,3 37,4 33,7

Belåningsgrad, % 63 64 63 64 64 58 64

Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,0 2,8 3,2 2,0 2,2 2,6

Genomsnittlig ränta, % 3,6 2,7 3,6 2,7 4,2 4,6 4,1

Genomsnittlig räntebindning, år 2,4 3,2 2,4 3,2 1,1 1,4 1,8

Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,0 1,8 2,0 1,8 2,6 3,7 4,3

Räntebärande skulder, mkr 8 517 7 646 8 517 7 646 7 645 7 007 6 878

Aktierelaterade

Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,63 0,65 2,73 3,07 2,17 2,32 2,25

Eget kapital per aktie, kr 28,1 25,6 28,1 25,6 25,1 29,4 23,2

Börskurs vid periodens utgång, kr 34,0 22,9 34,0 22,9 18,2 25,5 30,0

Börsvärde, utestående aktier, mkr 5 467 3 682 5 467 3 682 2 929 4 227 4 996 Antal registrerade aktier vid

periodens utgång, milj 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5 166,5

Antal utestående aktier vid

periodens utgång, milj 160,8 160,8 160,8 160,8 160,8 165,8 166,5

Utdelning, kr — — 1,50* 1,25 1,00 1,50 1,25

* Föreslagen utdelning.

(14)

Granskningsrapport

Till styrelsen för Klövern AB (publ) Org.nr 556482-5833

Inledning

Vi har utfört en översiktlig granskning av den fi nansiella delårsrapporten för Klövern AB (publ) per 31 december 2010 och den tolvmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårs- rapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen.

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrap- port grundad på vår översiktliga granskning.

Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Över- siktlig granskning av fi nansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för fi nansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över- siktliga granskningsåtgärder.

En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisions- standard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaff a oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifi erade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säker- het som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Slutsats

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 17 februari 2011 Ernst & Young AB

Mikael Ikonen Auktoriserad revisor

(15)

Definitioner

Fastighetsrelaterade

Avkastningskrav, värdering

Fastighetsvärderingarnas avkastningskrav på restvärdet.

Driftöverskott

Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskost- nader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastig- hetsskatt.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar och skatt.

Hyresvärde

Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor vid periodens utgång.

Kontraktsvärde

Lokahyra, index och hyrestillägg enligt hyresavtal.

Nettoinfl yttning

Infl yttade hyresgästers kontraktsvärde minus avfl yttade hyres- gästers kontraktsvärde.

Orealiserade värdeförändringar fastigheter

Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar fastigheter

Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Uthyrningsgrad, ekonomisk

Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.

Uthyrningsgrad, yta

Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta.

Överskottsgrad

Driftöverskott i procent av totala intäkter.

Övriga intäkter

Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal.

Finansiellt relaterade

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat i relation till genomsnittligt eget kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder avseende fastigheter i förhållande till fastigheternas värde vid periodens utgång.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader.

Soliditet

Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie

Redovisat eget kapital i relation till antal utestående aktier vid periodens utgång.

Förvaltningsresultat per aktie

Förvaltningsresultat i relation till genomsnittligt antal utestå- ende aktier.

Resultat per aktie

Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal utestående aktier.

Informationen i bokslutskommunikén är sådan som Klövern AB (publ) kan vara skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappers- marknaden och/eller lag om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 17 februari 2011.

(16)

Kontaktpersoner

Gustaf Hermelin, VD

0155-44 33 10, 070-560 00 00, gustaf.hermelin@klovern.se Britt-Marie Einar, Finans- och IR-chef, vVD

0155-44 33 12, 070-224 29 35, britt-marie.einar@klovern.se

Kalendarium

Årsredovisning 2010 V. 10 2011 Delårsrapport jan–mar 2011 18 april 2011

Årsstämma 2011 18 april 2011

Delårsrapport jan–jun 2011 7 juli 2011 Delårsrapport jan–sep 2011 20 oktober 2011 Bokslutskommuniké 2011 15 februari 2012