Umeå Universitet
Geografiska institutionen Kulturgeografi
Sveriges bostadsbrist
Tim Sonesson
C-uppsats i Kulturgeografi Vårterminen 2021 Handledare: Madeleine Eriksson
ii
Innehållsförteckning
Innehållsförteckning ... ii
Sweden’s housing crisis ... iii
1. Inledning ... 1
1.1 Syfte och frågeställningar ... 1
2. Teori och tidigare studier ... 2
2.1 Historik ... 2
2.2 Neoliberalism, låga räntor och ökade klyftor ... 6
3. Metod... 9
4. Resultat... 10
4.1 Varför är detta ett problem? ... 10
4.1.1 Ekonomiskt ... 10
4.1.2 Socialt ... 11
4.2 Befolkningsutveckling ... 12
4.2.1 Nativitet & mortalitet ... 13
4.2.2 Migration ...15
4.3 Regelverk ... 17
4.3.1 Den Svenska Planlagstiftningens historia ... 18
4.3.2 Byggprocessen... 18
4.3.3 Hyresreglering ... 20
4.3.4 Flyttskatten ... 21
4.3.5 Sverige jämfört med andra länder ... 21
4. 4 Utbudet inte optimalt jämfört med efterfrågan ... 23
4.5 Svag Konkurrens ... 24
4.6 Rädsla för att göra om miljonprogrammet? ... 25
4.7 Fler singelhushåll ... 26
4.8 Kommunernas roll ... 26
4.8.1 kommunernas konkurrens ... 27
4.8.3 Kommunernas ekonomi ... 28
4.9 Vilket håll går det åt? ... 29
5. Diskussion ... 30
6. Sammanfattning ... 32
Referenser ... 34
iii
Sweden’s housing crisis
Tim Sonesson
ABSTRACT: This study aims to describe and analyze Sweden’s housing crisis. The purpose is to better understand why Sweden has a lack of housing in most of her municipalities. So that in the long run the current situation can be improved. The study is a literature study of materials such as state investigations, numbers from SCB (Swedish statistics bureau) and a variety of other different material.
The main point is that the building speed does not correspond to the increase in population. Therefore, this study lifts the population development and different regulations, taxes, and subsidies regarding housing construction. The study compares Sweden to a handful of comparable countries with focus on regulations. Mismatches in demand and supply regarding the housing market is also brought up.
More topics that in some way relates to this issue are brought up such as the competition in the construction market could be unhealthy and that could be why the construction prices are high. Maybe there is a fear of really take care of the problem from the government due to the last big housing projects failures (Miljonprogrammet). Sweden tops the list of most single households in the world, that could be a small part of the problem. The study also goes through the role of the Swedish municipalities which has a big role to play in the housing situation. Finally, the study tries to look forward to get some sort of grip in which direction Sweden is going, if the housing crisis is going to be solved any time soon or not.
Key words: Housing, demography, building regulations, municipalities, taxes, Sweden
1
1. Inledning
”Ekonomer brukar göra sig lustiga över kötiden för att köpa en Trabant i
Östtyskland under kommunisttiden – men i Stockholms, och flera andra svenska storstäders bostadsmarknad är det ungefär lika illa” - Assar Lindbeck, professor i nationalekonomi ¨
Sverige står inför ett antal problem, ett av dessa är bostadsbrist. Grunden till detta bottnar sig i att takten av bostadsbyggandet inte har matchat befolkningsutvecklingen under de senaste decennierna. Bostadsbristen är ett problem som skapar såväl
samhällsekonomiska som sociala problem. Detta är någonting som Sverige behöver ta tag i och vem, om inte samhällsplanerare har ett ansvar att lösa nuvarande
situation? Visst är detta främst en politisk fråga men även en planeringsfråga. Detta är ett ämne som är värt att förstå, för att på sikt också kunna lösa problemen, som ju tillhör samhällsplanerarens uppgifter. Bostadsbristen finns inte överallt i landet, det finns vissa kommuner som tvärtom har ett överskott av bostäder, dock är den
generella trenden i Sverige bostadsbrist och fokus i denna uppsats ligger på kommuner som tampas med detta problem. Per automatik har fokus i stor utsträckning hamnat på större städer då bostadssituationen i regel är som mest påtaglig vid sådana områden.
För att förstå varför vår samtid ser ut som den gör behöver vi se till historien, på så vis sätts vår samtid in i ett större sammanhang. Därför är en historisk genomgång med.
Varför är de svenska bostadspriserna så höga? Varför är kötiderna för att hyra bostäder så långa? Denna text handlar om att försöka förstå de bakomliggande faktorerna bakom Sveriges bostadsbrist. Ämnen såsom hur marknaden fungerar och har påverkat och påverkar bostadssituationen, hur politiken över tid har förändrats, en del om vilka som är mest drabbade i dagens situation, bankernas roll,
kommunernas roll med mera. Texten är en genomgång av flera olika ämnen som på något sätt relaterar till bostadsbristen. Vissa berörs mer, vissa mindre. Den stora utgångspunkten är att befolkningstillväxten har skett och sker fortare än
bostadsbyggandet har gjort och gör. Så i grunden är meningen med texten i första hand att försöka ta reda på hur byggtakten kan ökas, och i andra hand hur
befolkningsökningen kan trappas av om byggtakten med rimliga metoder inte kan ökas i samma utsträckning. Det finns flera olika perspektiv på frågan och det går såklart att vända och vrida på den från alla vinklar och håll, detta är ett av dem.
1.1 Syfte och frågeställningar
Som tidigare nämnts är bostadsbristen eller bostadskrisen om man så vill ett problem som får konsekvenser för hela samhället, bostadsfrågan rör således ett flertal andra områden. Som nuvarande situation ser ut är inte värdigt ett samhälle som Sverige, det är åtminstone min utgångspunkt. Anledningarna till att fokuset är avsnävat just till den svenska bostadssituationen är framför allt två. För det första, Sverige har stuckit ut i den här frågan i negativ riktning internationellt sett. därför har det varit
2 intressant att se varför just Sverige brottas så hårt med den här problematiken. För det andra, det är den svenska bostadssituationen som jag som blivande
samhällsplanerare i första hand kan och vill bidra till att lösa. Syftet med denna
uppsats har således blivit att göra mitt yttersta för att försöka besvara följande frågor.
Hur kommer det sig att Sverige har bostadsbrist?
Hur kan utvecklingen vändas?
Vad blir konsekvenserna om problemet inte blir löst?
Vad blir samhällsplanerarens roll?
2. Teori och tidigare studier
För att förstå samtiden kan det vara bra att känna till historien först och främst.
Därför inleds denna del av en historisk genomgång. Sedan följer ett avsnitt som teoretiserar varför vår samtid gällande bostadspolitiken ser ut som den gör nu.
2.1 Historik
Under Decennierna före förra sekelskiftet industrialiserades Sverige. Folk flyttade i hög utsträckning in till städerna där fabrikerna låg i från landsbygden. 1850 arbetade ungefär 100 000 människor inom industrin såsom i fabriker och bruk. 1890 hade den siffran stigit till ca 320 000 människor. Folkmängden i Sverige 1890 bestod av
mindre än hälften av den idag. Knappt 4,8 miljoner människor bodde då i Sverige.
Internationellt sett skedde Sveriges industrialisering relativt sent. Städerna började på allvar växa under 1880 talet. Mellan 1880 och 1914 hade städernas befolkning ökat från 900 000 till 1,5 miljoner. Vilket motsvarar en ökning i andel på städernas
befolkning från 19 till 27 procent. Genom inflyttningen till städerna ökade behovet av bostäder. Den snabba industrialiseringen och urbaniseringen ställde till med
bedrövliga sanitära förhållanden, som följdes av koleraepidemier. Efter 1874 års hälsovårdsstadga antogs började kommunerna ta tag i dessa problem. Renhållningen organiserades, vatten och avloppsystem anlades. Ungefär i samma veva
industrialiserades även gasförsörjning för belysning och uppvärmning vilket ledda till att standarden, åtminstone för somliga bostäder höjdes (Allmänyttan u.å,a).
Under 1800 talet uppfördes bostäder som regel i privat regi, hyreshusen som uppfördes var ofta byggnadstekniskt och utrustningsmässigt undermåliga. Det var inte helt ovanligt att folk fick under en period flytta in i helt nybyggda hyreshus utan att betala hyra, detta för att med sin kroppsvärme driva ut fukten ur huset till dess att betalande hyresgäster flyttade in. Dessa hyresgäster kallades lite putslustigt för
svampar. Gatubredder och hushöjder reglerades efter 1874 års byggnadsstadga. Man kunde dock med tillåtelse från konungen få bygga en extra våning, vilket kom att kallas för kungsvåning. Förutom de privata byggherrarna byggde även
industriföretagen bostäder åt sina anställda. Arbetarnas bostadssituation präglades av trångboddhet och dåliga hygieniska förhållanden. En bra bit in på 1900 talet var trångboddheten i Sverige näst högst i Europa, bara Finland hade en värre situation.
Hyrorna var höga, någon hyresreglering eller besittningsskydd fanns inte (Ibid).
3 En typisk arbetarbostad från tiden runt sekelskiftet kunde bestå av ett rum och kök eller ett rum med någon form av kokvrå. Dasset var på gården eller i trapphusen. En familj i en sådan bostad kunde omfatta runt 8 personer, det var dessutom inte helt ovanligt att man utöver det även hade en inneboende som extrainkomst. Bostäderna värmdes ofta upp av vedspis eller kakelugn. Rinnande kallvatten fanns, som i många fall fick hämtas ute på gården. Hygien och tvätt sköttes från badbalja eller handfat och tvätten kunde hängas att torka över spisen (Ibid).
Runt sekelskiftet var som sagt de sanitära förhållandena i dåligt skick.
Barnadödligheten i Stockholm var hög, av de pojkar som föddes under 1890 talet dog en tredjedel innan femton års ålder. Lägenheterna var ofta enkelsidiga och i många fall vätte ut mot trånga bakgårdar, så det var svåra att vädra. Fukt och os stannade kvar inomhus. Dessa förhållanden hörde ihop med sjukdomar såsom lungtuberkulos, och skadedjur såsom vägglöss (Ibid).
Trots den pågående urbaniseringen var en majoritet av Sveriges invånare runt sekelskiftet boende på landsbygden. Det var där den första kraftfulla insatsen från bostadspolitiken kom. 1904 beslutade riksdagen att de som hade sin huvudsakliga inkomst från kroppsarbete på landsbygden kunde ta egnahemslån som innebar lån med subventionerad ränta. I Samband med detta sålde kommunerna ut tomtmark billigt i syfte att stötta småhusbebyggelse. En anledning till detta var att man ville stävja den stora emigrationen som pågick, då folk flyttade främst till USA. Staten såg helst att Karl-Oskar och Kristina blev kvar i Sverige (Ibid).
Efterhand växte kraven på sociala reformer fram, runt 1910 genomfördes ett antal sociala reformer som tillexempel social, ålderdom och invalidförsäkringar. Det svenska systemet för dessa typer av försäkringar var på den tiden unikt. 1912 tillsatte regeringen den så kallade Bostadskommisionen som precis som det låter skulle utreda frågor som rörde bostadssituationen. Det handlade om en bostadsinspektion, bostadsrådgivning, billigare husbyggnadsmetoder, enklare byggnadsbestämmelser, nya former för markupplåtelse, bostadskrediter, stöd till byggnadsföreningar och bostadsundersökningar. Det fanns framför allt tre dominerande organisationer i början av 1900 talet som var aktiva i bostadsfrågan, den tidigare nämnda
Bostadskomissionen, CSA (Centralförbundet för socialt arbete) och Svenska stadsförbundet (Ibid).
Under första världskriget steg kostnaderna för byggnadsmaterial och
bostadsbyggandet sjönk med en tredjedel under första krigsåret. Samtidigt pågick ännu inflyttningen till städerna. 1917 infördes statliga subventioner för att täcka upp delar av kostnaderna för bostadsbyggandet. Statens byggnadsbyrå bildades med uppgift att bland annat administrera dessa subventioner och samverka med
kommunerna. Kommunerna upprättade i samma veva en hel del nödbostäder, en del av dessa var tänkta att användas en begränsad tid (Ibid).
När kriget till slut var över bröt ett par år senare en deflationskris ut i Sverige.
Realräntorna sköt i höjden vilket ytterligare drabbade bygg och
anläggningsbranschen, dessutom avskaffades 1922 bostadssubventionerna.
Inflyttningen till städerna fortsatte under 1910 och 1920 talen. Detta sammanlagt resulterade i att bostadsbristen i städerna kom att bestå.
4 Mellan 1920 och 1923 sjönk industriarbetarnas löner med 30 procent samtidigt som hyrorna under samma period steg med 20 procent. Hyrorna fortsatte att stiga fram till 1933 jämfört med andra levnadskostnader. Detta gällde framför allt
smålägenheter, då hyran för lägenheter med fyra rum eller fler sjönk något (Ibid).
Kommunernas roll inom planering och produktion av bostäder blev svagare undan för undan under 1920 talet för att under 1930 talet knappt finnas alls. Som främsta alternativ till de privata företagen kom i stället kooperativen in i bilden såsom tillexempel HSB. Under början av 1930 talet drabbades Sverige liksom övriga
västvärlden av en finanskris som resulterade i att uppemot 25 procent av de svenska industriarbetarna blev arbetslösa. 1933 tillsattes den bostadssociala utredningen som var klar 1947. Denna utredning lade grunden till den svenska bostadspolitiken för efterkrigstiden. Utredningen resulterade i bland annat att barnrikehus byggdes.
Barnrikehusen var kortfattat förklarat hus till för barnrika familjer som till stor del subventionerades på olika sätt av stat och kommun. Barnrika familjer var på den tiden en grupp som hade lite extra svårt att finna boende, då många privata hyresvärdar ansåg att många barn ställde till med besvär och slet extra på
lägenheterna. Man kan tänka sig ungefär som idag, när många privata annonser på tillexempel Facebook eller Blocket innehåller en del om att den som hyr skall vara djur och rökfri. Kanske en framtida utredning kan komma att innehålla förslag om subventionerade hus för rökande djurägare? Nåväl, utöver den mer specifika delen barnrikehus innehöll utredningen en mängd förslag, bland annat att en
minimistandard för boende skulle införas, införande av familjebostadsbidrag och byggnadsbidrag samt att allmännyttiga bolag utan vinstsyfte skulle etableras (Ibid).
Under 1940 talet var politikens huvudsakliga inriktning att alla skulle ha en god bostad, fokus låg alltså inte längre bara på de minst bemedlade. Via statliga lån och stordrift i kommunal regi fick staten en mer betydande roll inom bostadspolitiken än någonsin förr (Ibid).
Under 1950 och 1960 talen fortsatte Inflyttningen från landsbygden till städerna.
Industrins behov av arbetskraft ökade, därför kom en omfattande
arbetskraftsinvandring från främst Italien, Jugoslavien och Finland. Detta i samband med en stor ungdomskull resulterade att bostadsbristen blev påtaglig. I
bostadsbyggnadsprogrammet som fastställdes utav riksdagen 1946 räknade man med att 600 000 lägenheter behövde byggas under en 15 års period. Dessa beräkningar höll inte, på 60 talet var det fortfarande bostadsbrist trots att det under perioden 1945 till 1960 hade byggts över 800 000 tusen nya lägenheter. Dels ökad folkmängd på grund av höjd nativitet, ökad livslängd och ökad invandring, dels förändrade bostadsvanor där både unga och gamla ville ha egna bostäder låg till grund för den stigande efterfrågan (Ibid).
Regeringen ville lösa den här frågan en gång för alla och 1965 fastslogs 1959 års bostadsbyggnadsutrednings bostadsbyggnadsprogram vilket idag är mera känt som miljonprogrammet. Vilket innebar att det under en 10 års period skulle byggas en miljon bostäder. Projektet var det största bostadsbyggandet i världen, sett till per capita. I samband med detta upprustades och moderniserades också många bostäder.
Bostadsbyggandet tog precis som planerat en väldig fart och i början av 1970 talet var efterfrågan mättad. Bostadsbristen upphörde. Ungdomspuckeln var över,
5 invandringen minskade och inflyttningen till tätorterna ersattes av en
utflyttning. Plötsligt stod ett flertal lägenheter tomma och flera planerade husbyggen avbröts mitt i processen. Bostadsbristen var nu bortbyggd (Allmänyttan u.å,b).
I slutet av 1970 talet började den statliga och centraliserade resursfördelningen möta kritik. Den kraftiga inflationen som rådde under denna tid medförde högre räntor, eftersom staten subventionerade ett flertal av dessa räntor fick detta alltmer konsekvenser för de svenska statsfinanserna. Under 1970 och 1980 talen hade bostadsföretagen mer börjat anpassa sig efter den rådande marknadssituationen. De allmännyttiga bolagen sålde i viss mån ut lägenheter, under 1980 talet sålde de över 20 000 lägenheter. I vissa fall, åtminstone i vissa avfolkningsbygder revs även ett antal hus (Ibid).
På 1970 talet började det visa sig att områden med flera outhyrda lägenheter tenderade att ha en högre andel människor med sociala handikapp av olika slag.
Bostadsminister Ingvar Carlsson sa 1975,
” Det blir en ond cirkel. Människor drar sig från att flytta dit och de som kan tar sig därifrån.”
Från allmännyttigt håll menade man att problemet främst låg i ränteavdragen vid köp av småhus. Folk som hade kontantinsats valde bort allmännyttan för att istället
bosätta sig i villa. Kvar hos allmännyttan blev folk med svagare ekonomi, vilket blev ett särskilt ansvar för allmännyttan att axla. Detta blev ett känsligt ämne. Det tog lång tid innan de allmännyttiga bostadsföretagen ville medge detta, det tog i stort sett hela 1970 talet innan detta gick att tala om, fokuset hade mer legat på hus och
gräsklippning och inte så mycket på människorna (Allmänyttan u.å,c).
1980 och 1990 talens byggande kan till viss del ses som en slags motreaktion på 1960 och 1970 talseran. De ideal som tidigare rådde, med mindre små varianter av
trädgårdsstäder i periferin med stora likadana hus var inte längre önskvärda av majoriteten. Nu blev det mer fokus på centrum, områden som tidigare ansågs som slum, sågs nu mer som historiskt arv. Det förra idealet som byggde på storskalighet och likriktning byttes nu i stället ut mot småskaligt och varierat (Ibid).
Under 1990 talet drog sig staten tillbaka en del och bostadsbyggandet överläts i större utsträckning till marknaden. Bostadsdepartementet lades ner och kommunernas bostadsförsörjningsansvar avskaffades. Allmännyttan skulle drivas mer
affärsmässigt. Det rådde ett överskott på lägenheter, främst i mindre orter. Som mest stod ungefär 50 000 lägenheter tomma runt om i landet. Samtidigt började så smått trycket på bostäder i storstäderna återigen blossa upp (Ibid).
I mitten av 1990 talet började de allmännyttiga bostadsföretagen att ägna sig åt att motverka segregation. Frågor som rörde trygghet och säkerhet, försörjning och arbete. Omkring millennieskiftet blev bostadsbrist återigen ett politiskt problem, 2001 återinfördes kommunernas bostadsförsörjningsansvar. 2002 satte regeringen upp ett mål att bygga 120 000 bostäder under mandatperioden, detta kanske inte låter som en särskilt stor insats, men detta var första gången sedan mitten av 1970 talet som staten presenterade ett kvantitativt mål för bostadsbyggandet. Bristen på
6 bostäder den här gången berodde på enligt allmännyttan (u.å,d) höga markpriser, kommunal passivitet, brist på regional samordning och långsamma planprocesser.
Det bostadspolitiska intresset var under 00 talet dock relativt svalt. För att citera en rapport av Boverket (2007)
”Ambitionerna för bostadsförsörjningen har i Sverige så gott som uteslutande varit minimiåtaganden, där det offentligas ambition har varit, och fortfarande är, att ingen ska bo i en dålig bostad eller i en undermålig boendemiljö. Inom vård, skola och omsorg har den generella välfärdspolitiken däremot hävdat att bara det bästa är gott nog åt folket ”.
2.2 Neoliberalism, låga räntor och ökade klyftor
Somliga menar att bostäder på senare tid alltmer har kommit att ses som en vara. En så kallad kommodifiering har skett. Bostaden är i Sverige o ena sidan en rättighet o andra sidan en handelsvara. Carina Listerborn, professor i stadsbyggnad vid Malmö Universitet (2018) skriver
” Bostaden ingår i en komplex relation med många olika aktörer som har skilda agendor och målsättningar. Bostaden är en politisk fråga, och något som
medborgaren har inflytande över, samtidigt som bostaden är en vara med stor ekonomisk potential som involverar både företag och banker. Ju mer man tänker på vad bostaden är, desto svårare är det att dra en gräns för vad bostaden inte berör i vårt samhälle både i relation till produktion och till konsumtion.”
Under 1990 talet styrdes svensk bostadspolitik om i en mer Neoliberal riktning. Lagar och regleringar av bostadsmarknaden som stod i vägen för kommodifiering av
bostäder annullerades. Bostadssektorn förvandlas genom att vara en börda på
statsfinanserna på cirka 30 miljarder kronor årligen i slutet av 1980 talet till att 10 år senare i stället bli en inkomst på ungefär 31 miljarder kronor (Listerborn 2018).
Denna process var en omfördelning av nationell inkomst. Konsekvenserna av detta blev enligt bland annat Karin Hedin et.al (2012) att (min översättning)
”Nyproduktion av bostäder sjönk och fler bostäder stod tomma.
Trångboddheten ökade.
Kommunerna stängde ner allmännyttig verksamhet.
Allmännyttan strävade mer efter vinster, vilket ledde till exkludering av fattiga.
Ökade klyftor.
Privatisering och outsourcing av planering.
Social polarisering som manifesterat sig i gentrifiering.”
Nyproduktion gick från ungefär 70 000 bostäder år 1990 till 10 000 1997. Under samma period ökade antalet tomma bostäder i allmännyttan från ett par tusen till 45 000. Samt ungefär 10 000 i den privata sektorn. Sveriges befolkning ökade med över en kvarts miljon invånare under samma period (Hedin et.al 2012).
7 Under en 25 års period har den svenska bostadsmarknaden gått från att vara den mest reglerade i Europa till den mest marknadsstyrda. Statligt engagemang är i Sverige mindre än i marknadsliberalismens hemländer som Storbritannien och Förenta staterna (ibid).
Karin Grundström och Irene Molina (2016) säger (min översättning) att
”urban segregering och social polarisering har under 20 år intensifierats. Urban segregering är varken ett misstag eller en biprodukt av en i övrigt fungerande bostadspolitik. Bostadssegregering har, om än i varierande former, karaktäriserat bosättningsmönster under hela 1900 talet. Uttalade mål om social och även etnisk mångfald är retoriska, inte riktiga politiska program. Därför, är det svårt att se den urbana efterkrigsplaneringen som någonting annat än något som driver på social segregering i urbana miljöer.”
Bostäder har blivit mer som varor och har mer setts som investeringar, till skillnad från förr i Sverige när betoningen på att bostaden också var en rättighet var något tyngre. Det har blivit mer av ett utbytesvärde snarare än som ett användarvärde.
Bostäder, särskilt för priviligierade grupper, har kommit att bli ett sätt att utrycka individuell skillnad och stil. (Grundström, Molina 2016).
Nationalekonomen Tino Sanandaji skriver (2018) att tillgången på billig kredit och nya finansiella tjänster har gjort att företag och hushåll ofta belånar sig i större utsträckning. Detta har ökat ojämlikheten eftersom mycket av dessa tillgångar ägs av rika har en oavsiktlig konsekvens av lågräntoåren blivit att driva den redan
rekordhöga ojämlikheten mot nya höjder. Den rikaste tiondelen har nästan lika stor del av den disponibla inkomsten som den halva av befolkningen som har lägst inkomst.
Sverige sticker ut gällande privata lån där bostadslån utgör en stor del. Carina Listerborn skriver (2018)
”i Praktiken äger inte de flesta sin bostad, utan hyr den av banken till förmånliga räntor. Men det är ett ödesdigert förhållande för räntorna kan snabbt ändras och kostnaderna för boendet skjuta i höjden.”
Många i medelklassen har bostadslån som aldrig kommer att återbetalas, utan bara förs vidare till nästa husägare. Incitamenten för att kyla ner bostadsmarknaden är svaga eftersom det har gynnat bankväsendet, fastighetsägarsidan, mäklarna och byggbranschen. Under 1990 talet fick de rikaste 10 procenten en reallöneökning på 47 procent, samtidigt fick de fattigaste 10 procenten en inkomstminskning med 5 procent. Enligt hyresgästföreningens beräkningar har hyresnivåerna stigit med 122 procent från 1986 till 2005. Under samma period ökade kostnaderna för att bo i bostadsrätt med 41 procent. 90 procent av hyreshöjningen skall ha berott på politiska beslut, exempelvis minskade subventioner och höjda skatter på hyresfastigheter (Listerborn 2018). Figur 1 visar boendekostnader och KPI (konsumentprisindex) från år 1980 till år 2015.
8
Figur 1. Boendekostnader och KPI år 1980 till 2015: källa Listerborn 2018.
Enligt OECD-rapporten income distribution and poverty från 2013 är Sverige det land av de 34 fyra som var med i rapporten där inkomstskillnader ökat snabbast.
Enligt Eus begrepp relativ fattigdom som innebär att den som har en inkomst under 60% av medianinkomsten levde 12 procent av befolkningen i relativ fattigdom år 2008. 2011 hade siffran ökat till 14 procent. Det är fler utrikesfödda än inrikes födda som lever i relativ fattigdom, och bland utrikesfödda är gruppen födda utanför Europa störst (Listerborn 2018).
I 2002 års lagstiftning står att allmännyttiga bolag ska drivas utan vinstsyfte. Sedan 2010 står det att verksamheten skall drivas enligt affärsmässiga principer. Enligt Carina Listerborn är detta ett resultat av lobbyverksamhet från ägarsidan som i förlängningen motverkar skapandet av billiga bostäder åt befolkningen. Hon menar att aktörer på marknaden och marknadsliberaler brukar tala om fri konkurrens men att det i praktiken tvärtom handlar om att göra sig av med konkurrens.
För att en perfekt konkurrensmarknad ska fungera perfekt krävs åtta grundläggande saker, Klas Eklund tar upp dessa saker (2017).
”Antalet säljare och köpare på marknaden måste vara så stort att ingen av dem på egen hand kan påverka priset. Det ska vara möjligt för företag att fritt och snabbt ta sig in på marknaden.
Varken säljare eller köpare får samverka med varandra.
Varorna måste vara enkla och homogena, så att de verkligen kan köpas och säljas i olika kvantiteter.
Konsumenterna ska ha fullständig information om vad som händer på marknaden, så att de vet var de lägsta priserna finns och omedelbart överger de säljare som försöker ta ut oskäliga priser.
9 Också tillverkarna ska ha information om tillgänglig teknik, så att de förmår välja den bästa möjliga.
Kostnadsstrukturen måste vara sådan att inte stora fasta kostnader sätter den avtagande avkastningen ur spel.
Anpassningen till nya villkor måste gå snabbt.
Marknadskrafterna får inte sättas ur spel av politiska ingrepp såsom regleringar eller subventioner, men inte heller av diskriminering eller andra religiösa eller kulturella hinder.”
Marknaden har en hel del hinder för att vara en perfekt konkurrensmarknad. Någon sådan finns inte annat än i teorin, men för den sakens skulle innebär inte detta att den inte kan gå mer eller mindre åt det ena eller andra hållet. Politiska beslut ligger som regel bakom åt vilket håll det barkar, mer eller mindre ”perfekt konkurrens”.
3. Metod
Detta är en litteraturstudie. Jag har valt att studera både geografisk, demografisk och ekonomisk forskning. Samt tidningsurklipp, statliga utredningar, rapporter från olika former av föreningar och myndigheter. Detta för att få ett så breddat perspektiv som möjligt och för att försöka förstå flera aspekter och olika infallsvinklar i
problematiken. Jag har förhållit mig kritisk till källmaterialet eftersom jag vill göra ett bra arbete med uppgifter som stämmer. Därför har jag i de fall jag kunnat kollat uppgifter från flera olika håll för att vara så säker som möjligt. Många av de källor jag använt mig utav driver en agenda så det kan finnas anledning att tänka en extra gång om det som sägs stämmer. Med det sagt skall inte allt förkastas bara för att det finns en agenda bakom, utan tvärt om kan det också vara nyttigt att på det viset få in olika perspektiv, men som sagt, det är bra att tänka en gång till om varför vissa saker sägs.
För att på bästa sätt ha en möjlighet att besvara frågorna jag ville ha svar på har jag använt mig utav en blandning av kvantitativa och kvalitativa metoder. Den
kvantitativa aspekten i denna uppsats består av siffror och grafer, främst från SCB.
Anledningen till detta är att problemet i mångt och mycket handlar om att förse x antal människor med x antal bostäder. Det går helt enkelt inte, skulle jag hävda att närma sig den här sortens frågeställningar utan att använda sig utav kvantitativ metod. Där någonstans är nog ändå de flesta överens, däremot finns det en rad andra, mer öppna olika frågeställningar förknippade till problemet, i detta fall bostadsbristen såsom tillexempel för vem är det bostadsbrist? Varför byggs det inte tillräckligt? Varför matchar inte det som byggs de mest behövandes behov? Vi kan rent kvantitativt se hur mycket som byggs och hur mycket befolkningen ökar. Vi kan se vad snittpriset på nyproduktion ligger på. För att bland annat besvara de
bakomliggande faktorerna behövs även kvalitativa metoder tillämpas. Själv har jag inte genomfört några intervjuer, jag har i stället studerat texter där jag lyft fram åsikter och budskap från folk som är mer eller mindre insatta i ämnet. Den
huvudsakliga anledningen till att jag själv inte genomfört några intervjuer är att jag anser att det redan finns mycket material om detta ämne. Materialet finns i böcker, i tidningar, i utredningar, i rapporter av alla dess slag och på nätet. Inte för att det på något sätt skulle vara meningslöst att mer material skulle kunna tillkomma med ytterligare intervjuer, tvärt om. Men med tanke på att en uppsats som så mycket
10 annat trots allt har ett datum det ska in har det i detta fall räckt och detta vill jag understryka, blivit över med det material jag redan hade att tillgå.
Kulturgeografi är inte ett tvärvetenskapligt ämne till skillnad från exempelvis geologi.
Där det matematiskt går att beräkna riskerna för ett skred. Inom ett ämne såsom kulturgeografi finns det få exempel på den typen av exakt kunskap. Det finns dock många teorier, forskning och empiri som ofta pekar på liknande saker som det går att dra slutsatser utifrån. Vi lever dock i en föränderlig värld och alla platser och tider har unika förutsättningar. Vilket leder till att många slutsatser som kanske till stor del stämde innan någonstans inte längre stämmer nu och någon annanstans. Därför är det viktigt att hela tiden hålla forskningen, slutsatser och argumentation
uppdaterad inom detta ämne. Att tillämpa lösningar som för en tid sen förmodligen hade fungerat baserat på slutsatser för utgångspunkter som gällde just då i en annan tid eller för den delen en annan plats kan få förödande konsekvenser.
Uppsatsens delar är uppdelade i olika ämnen eller subkategorier för att i så liten utsträckning som möjligt ”blanda ihop korten”, dock relaterar de flesta ämnena och de går lätt in i varandra, därför är det ändock i viss mån somliga ämnen som är
insprängda under rubriker där de enligt rubriken inte ”egentligen” borde vara. Ibland på grund av att linjen i vissa fall kan vara tunn mellan de olika ämnena och ibland för att somliga saker förklaras bäst i ett sammanhang där fler ämnen binds ihop
samtidigt.
Denna uppsats tar inte med alla ämnen, aspekter och perspektiv, det är några
stycken. De är enligt mig relevanta och borde definitivt utforskas mer. Det hade blivit ännu mer intressant och dessutom förmodligen kommit närmare svaren om ännu fler ämnen hade vävts in. Jag är ödmjuk inför det, dock så vill jag tro att jag med denna uppsats ändå tillfört eller åtminstone kopplat samman punkter som kan bidra till att lösa ett viktigt samhällsproblem.
4. Resultat
4.1 Varför är detta ett problem?
Bostadsbristen orsakar framför allt två typer av problem, det ena är ekonomiskt och det andra är socialt.
4.1.1 Ekonomiskt
I en enkät som Svenskt näringsliv skickat ut svarade 19% av företagen att
bostadsbristen hade försvårat rekryteringsförsök under 2018. WSP gjorde 2018 på uppdrag från Svenskt näringsliv en samhällsekonomisk beräkning för att kvantifiera den förlust som uppstår av att flyttning mellan arbetsmarknadsregioner försvåras. De kom fram till att 13 miljarder kronor av bruttoregionalprodukt går förlorade vartenda år på grund av färre människor lyckas flytta till regioner med högre
sysselsättningsgrad och högre produktivitet (Svenskt näringsliv 2019).
Den genomsnittliga boytan per person i Sverige är 41 kvadratmeter, vilket är bra i en internationell jämförelse. Samtidigt ökar trångboddhet och hemlöshet främst bland socialt utsatta grupper. Dessutom är det många som har någonstans att bo men som
11 egentligen skulle vilja flytta men hindras på grund av rådande situation. Vilket har negativa konsekvenser för samhällsekonomin (Ibid).
Med flyttningsintensitet menas här hur ofta folk byter adress. Flyttningsintensiteten har bland unga gått ner. Bland personer mellan 20–29 år har flyttningsintensiteten gått ner från drygt 39% till 36 % på ett decennium. Unga vuxna bor på grund av svårigheten att komma in på bostadsmarknaden alltmer längre hemma hos sina föräldrar än tidigare. Nästan var fjärde person (24%) i åldrarna 20–27 bor hemma hos föräldrar, vilket kan jämföras med 15% för 20 år sedan. I en mätning som
hyresgästföreningen gjorde 2017 framgick att 8 av 10 unga vuxna som bodde hos sina föräldrar ville flytta. Detta motsvarar 213 000 personer som ofrivilligt bor hemma hos föräldrarna (Ibid).
Om det är svårt att flytta är det också svårt att påbörja studier eller arbete på annan ort, vilket får konsekvenser på arbetsmarknaden. Enligt Svenskt näringslivs
rekryteringsenkät 2017 upplevde över 70 procent av företag att de har ganska eller mycket svåra rekryteringsproblem (Figur 2).
Figur 2. Procentuell andel svarande företag som har upplevt rekryteringsproblem. Källa: Svenskt näringsliv.
I en undersökning Svenskt näringsliv gjorde 2016 uppgav 19% av företagen att de hade rekryteringsproblem på grund av bostadsbrist.
Unga som vill studera hindras på grund av bostadsbristen, de som är klara med studierna hindras att flytta till en ort där arbete finns på grund av bostadsbristen och folk med jobb hindras från att flytta till en annan ort för ett bättre jobb på grund av bostadsbristen. Detta leder till problem för hela samhället eftersom den ekonomiska utvecklingen får stå tillbaka, på grund av bostadsbristen (Svenskt näringsliv 2019).
4.1.2 Socialt
Trångboddheten i Sverige har sakta men säkert ökat sedan år 2000. Trångboddhet definieras enligt norm 3 vilket innebär att det bor fler personer i ett hushåll än vad det finns rum, kök och vardagsrum undantaget. Det räknas även med att två vuxna
12 människor som är partners delar sovrum. En norm som Hans Lind, Professor på bygg och fastighetsekonomi på KTH utgår från för en bostadsmarknad i balans är följande:
”På en bostadsmarknad i balans bör man inom en månad kunna få ett
förstahandskontrakt på en etta för under 4 000 kronors månadshyra eller en liten trea för 6 000 kronors hyra, inom en timmes pendlingsavstånd till sitt jobb.
Översatt till bostadsrättsmarknaden handlar det om att kunna köpa en bostadsrätt för omkring 15 000 kronor per kvadratmeter.”
I nuläget finns inte en enda ort med under 50 000 invånare där denna norm uppfylls.
1995 var det möjligt att få en bostad enligt denna norm men nu rör Sverige sig längre och längre ifrån detta mål (Höjer 2017).
Bostadsbristen skapar inte bara samhällsekonomiska problem utan även mänskligt lidande. Allt fler blir hemlösa i dagens Sverige, för femton år sedan ansågs 80% av de hemlösa ha missbruksproblem och/eller lida av psykisk ohälsa. Idag är denna siffra 60 %. Det är alltså gruppen som kallas för strukturellt bostadslösa som har vuxit i andel. Till skillnad från gruppen socialt hemlösa som har någon form av socialt problem som försvårar för dem att ta hand om en bostad. Medan de socialt hemlösa anses tillhöra socialtjänstens ansvar förväntas de strukturellt hemlösa att själva reda ut sin situation. Samtidigt har kommunerna enligt lag ansvar att ingen lider nöd.
Lösningen blir ofta att strukturellt hemlösa får tak över huvudet på akutboenden eller vandrarhem via beslut som fattas dag för dag, i vecka efter vecka. Detta rör sig om bland annat om familjer, barn flyttas runt i undermåliga bostäder och osäkerheten är stor. Detta är dessutom också ett samhällsekonomiskt problem då dessa boenden per dygn kan kosta mellan 1000 kr och 4000 kr jämfört med en månadshyra på
exempelvis 8000 kr. Risken för dessa individer för att så småningom hamna i
gruppen socialt hemlösa ökar dessutom med tiden. Desto längre tid någon är hemlös desto högre risk har denne att utveckla missbruksproblem eller psykisk ohälsa
(Arnborg 2020).
Idag beräknas minst 24 000 barn ha minst en förälder som är hemlös. Antalet
vräkningar som berör barn har ökat. En stor andel av dessa vräkningar genomförs på grund av hyresskulder. Nästan hälften av dessa skulder är lägre än 10 000 kronor och genomsnittsskulden är lägre än 24 500 kronor (Ibid).
Sverige har en högre andel hemlösa jämfört med övriga nordiska länder. Mer än dubbelt så många jämfört med Norge sett till per tusen invånare. En trend är att andelen kvinnor och personer med utländsk bakgrund ökar (Forskning.se 2020). I Sverige har det länge funnits en tradition av att värna människor med låga inkomster, nu drabbas de fattiga. Assar Lindbeck, professor i nationalekonomi vid Stockholms universitet kallar svensk bostadspolitik för en ”social katastrof skapade av svenska politiker i alla färger” Då han syftar på ekonomiska, sociala och psykiska
skadeverkningar till följd av en hyresmarknad som gynnar svarta kontrakt och kriminalitet (Höjer 2017).
4.2 Befolkningsutveckling
Sedan 2000 talets början har Sveriges befolkning ökat med 1,5 miljoner invånare, det är en ökning som motsvarar 16 procent (SCB 2021a).
13 4.2.1 Nativitet & mortalitet
Sverige har likt övriga västvärlden genomgått den demografiska transitionen, vilket kort sagt är en förändring från höga födelse och dödstal till låga födelse och dödstal.
Den demografiska transitionen har fyra faser, omkring år 1750 till omkring år 1800 befann sig Sverige i den första fasen, vilket präglas av hög nativitet men även hög mortalitet, inte minst barnadödligheten är hög. I den andra fasen, som i Sverige varade från ungefär år 1800 till 1880 börjar mortaliteten gå nedåt, bland annat på grund av ökad förståelse för smittspridning och förbättrad livsmedelshygien.
Nativiteten är fortsatt hög vilket leder till befolkningsökning. Befolkningsökningen ledde till att inte alla i syskonskarorna kunde ärva jord, många fick i stället bli
tjänstefolk i andras gårdar eller flytta in till städerna och söka försörjning där. Många emigrerade också, främst till Nordamerika. Den tredje fasen vilken även kallas för den industriella fasen inleddes i Sverige runt 1880 och varade till ungefär 1980. I denna fas fortsätter mortaliteten att minska och här börjar även födelsetalen att minska. Denna nedgång av födelsetal brukar bland annat förklaras genom att eftersom barnadödligheten har minskat behöver inte längre föräldrar skaffa lika många barn för att gardera sig för att bli utan arvingar eller att ha någon som kan ta hand om dem på ålderns höst. Det är också kostsamt med många barn i ett
industrialiserat samhälle då de inte kan hjälpa till i produktionen i samma
utsträckning som i ett agrart samhälle. Denna fas präglas av stor befolkningstillväxt, trots att barnafödandet nu börjat gå ner. Det beror på att de barnkullarna som fötts innan nativiteten började gå ner nu är i fruktbar ålder. Eftersom de är numerärt fler än tidigare kullar växer befolkningen ytterligare. I denna fas nådde utvandringen från Sverige sin kulmen, i vissa årskullar emigrerade ungefär var femte man och var sjätte kvinna. Den fjärde och sista fasen inleds ungefär vid år 1980 i Sverige. Den
demografiska transitionen är nu genomförd. I denna fas är både mortaliteten och nativiteten stabil på en låg nivå till skillnad från innan då de i stället låg stabilt på hög nivå. Befolkningskurvan har planat ut och är precis som tidigare relativt stabil, med skillnaden att det nu finns betydligt mer människor, och att de variationer som finns i befolkningskurvan från år till år mera beror på högre eller lägre födelsetal i stället för dödstal (SCB 2017a).
Modellen har dock reviderats av demografer under senare år, de menar att efter den fjärde fasen kommer en femte fas, där födelsetalen blivit så pass låga att detta leder till befolkningsminskning. För ett land i västvärlden där mortaliteten är låg ligger reproduktionstalet på 2,1. Med detta menas 2,1 barn per kvinna. Om varje kvinna i genomsnitt får 2,1 barn kommer befolkningen att hållas helt jämn om vi bortser från migration. I den bästa av världar skulle reproduktionstalet vara 2, men eftersom alla inte överlever ligger talet på 2,1 vilket visserligen är väldigt nära. De flesta länder i Europa ligger idag under reproduktionstalet. Sverige ligger visserligen ganska högt i Europa men kommer ändå inte upp över 2,1. 2020 låg Sverige på 1,8, som ett par jämförelser kan nämnas att Tyskland samma år låg på 1,6 Frankrike 1,9 och Schweiz 1,5 (Globalis 2020).
Figur 3 visar den demografiska transitionens faser i teorin. Figur 4 visar också demografiska transitionens faser i teorin fast med fokus på befolkningsutveckling.
Anledningen till att Figur 4 är relevant är för att visa på den kraftiga
14 befolkningsökning som den demografiska transitionen medför. Figur 5 visar
demografiska transitionens faser med riktiga data i Sverige från år 1750 till 2010.
Figur 3. Demografiska transitionen teoretisk. Källa: Matildasdemografi
Figur 4. Demografiska transitionen med befolkningskurva. Källa: Matildasdemografi
15 Figur 5. Demografiska transitionen i Sverige. Källa: SCB
4.2.2 Migration
Från 1930 går Sverige från att ha varit ett utvandringsland till ett invandringsland.
Under andra världskriget kom det flyktingar från kringliggande länder. Efter kriget när en stor del av övriga Europa låg i ruiner gick den svenska ekonomin på högvarv.
Då kom det arbetskraftsinvandrare från syd och Centraleuropa. Under 1970 talet minskade arbetskraftsinvandringen på grund av att det tidigare nämnda ”högvarvet”
inte längre fanns. Övriga Europa hade i stor utsträckning återhämtat sig och Sverige var inte längre ett av de få kvarvarande intakta länderna längre. Många som tidigare hade kommit för att arbeta lämnade landet och vissa år var utvandringen högre än invandringen. Under 1980 och 1990 talen ökade invandringen till Sverige igen, men i huvudsak av andra skäl. Människor flydde från krig och diktaturer. Folk kom bland annat från Libanon, Iran, Chile och Jugoslavien. Figur 6 visar folkmängd och befolkningsförändringar från år 1900 till 1999 (SCB 2017b).
16 Figur 6. Befolkningsförändring under 1900 talet. Källa: SCB
Under 2000 talet fortsätter invandringen att öka. Dels handlar det om personer som flyr krig och diktaturer från länder som Irak, Afghanistan, Somalia och Syrien. Dels om arbetskraftsinvandring från Europa då ett flertal nya stater går med i EU. 2011 bröt inbördeskriget ut i Syrien och invandringen överträffar alla tidigare noteringar.
Syrien går om Finland som det vanligaste landet för utrikesfödda. Figur 7 visar folkmängd och befolkningsförändringar från år 2000 till 2017 (SCB 2017b).
Figur 7. Befolkningsförändring 2000–2017 Källa: SCB
17 Sedan slutet av 80 talet har invandringen historiskt sett varit hög, trenden har varit att den ökat undan för undan till år 2016 där 163 005 personer invandrade till Sverige. Efter den sedan har dalat till 82 518 personer år 2020 vilket är lite drygt hälften av 2016s nivåer men också är nivåer något över rekordåret för
arbetskraftsinvandringen 1970 då antalet invandrade personer var närmare 75 000.
År 2020 var strax över två miljoner personer utrikes födda, vilket motsvarar 19,7 procent av befolkningen. Figur 8 visar hur antalet utrikesfödda gått från drygt en miljon personer år 2001 till drygt två miljoner personer år 2020 (SCB 2017 b) (SCB 2021a) (SCB 2021b).
Figur 8. Antal utrikes födda i befolkningen per år från 2000. Källa: SCB
Detta är den officiella statistiken från SCB. Där alla som är folkbokförda i Sverige ingår. Den som är född i ett annat land, oavsett föräldrarnas födelseland eller medborgarskap räknas som utrikes född. Asylsökande och andra som inte är folkbokförda i Sverige, räknas inte med. Utöver de som invandrat som tillhör den officiella statistiken befinner sig personer i Sverige som tillhör gruppen papperslösa eller illegala invandrare. Polisen Christian Frödén som arbetat som gruppchef på polisens människohandelsgrupp i flera år sa i en SVT artikel (2020)
”Det är omöjligt att säga hur många de är men det rör sig om tusentals. De lever väldigt utsatt och det finns alltid människor som drar nytt av dessa människor”
Den populärvetenskapliga tidskriften Forskning & Framsteg (2017) citerade Hans Lind, professor i fastighetsekonomi
”Vi vet inte så mycket om det faktiska läget, säger Hans Lind. Det finns gott om anekdotisk information om bostadsområden där vattenförbrukningen plötsligt ökar kraftigt, trots att inte fler har skrivits där.” (Höjer 2017).
Anekdotisk information är inte vetenskapligt, problemet här är att ingen vet hur många som faktiskt befinner sig i landet. Men det vi kan säga säkert, är att utöver den officiella statistiken finns det ytterligare personer i landet. Hur många det är kan det dessvärre i rådande forskningsläge endast spekuleras kring.
4.3 Regelverk
18 Hur mycket, och vad som byggs handlar i mångt och mycket om vilka spelregler bostadsmarknadens aktörer har att förhålla sig till. Dessa spelregler består i grova drag utav lagar, skatter och subventioner.
4.3.1 Den Svenska Planlagstiftningens historia
Den första planlagstiftningen i Sverige kom till 1874, det var då främst en fråga om brandsäkerhet. 1907 kom stadsplanelagen som är föregångaren till dagens
kommunala planmonopol. Denna reformerades 1931 och detta möjliggjorde att mer i detalj kunna bestämma hur byggnader skulle se ut. När 1947 års byggnadslag kom gavs kommunerna ännu mera makt att bestämma över var och hur planer skulle upprättas och vad de skulle innehålla. Tanken var att kommunerna skulle kunna anvisa bostadsbyggandet till de mest lämpliga platserna. 1960 kom en ny
byggnadsstadga som innebar att kommunerna och inte markägarna fick ansvaret att upprätta byggnadsplaner, viket i praktiken stärkte det kommunala planmonopolet ytterligare. 1987 kom plan och bygglagen som ersatte byggnadslagen,
byggnadsstadgan och lagen om påföljder och ingripanden mot olovligt byggande.
1987 kom även naturresurslagen. Genom plan och bygglagen ersattes de tidigare planinstrumenten generalplan, stadsplan och byggnadsplan med översiktsplan och detaljplan. Staten behöll inflytande över riksintressen, frågor som kräver samverkan mellan flera olika kommuner och frågor som berör människors hälsa och säkerhet.
1998 tillkom även miljökvalitetsnormerna i samband med att miljöbalken trädde i kraft. 2011 kom en ny plan och bygglag som ersatte den förra i sin helhet. Poängen med detta var att förenkla plan och byggprocesserna samt att skärpa kontrollen av byggandet (Konkurrensverket 2013).
4.3.2 Byggprocessen
Plan och Bygglovsprocessen är enligt rapporter från konkurrensverket (2013:10), ESO 2013:1 och Statskontoret (2006:2 och 2012:25) komplicerad, långdragen och dessutom icke transparent. De långa och osäkra handläggningstiderna för plan och/eller bygglovsärenden skapar en osäkerhet för företag att investera, vilket leder till att många projekt som skulle kunna ha blivit av inte blir det (Konkurrensverket 2013).
Enligt konkurrensverket (2013) drabbas mindre företag med färre byggprojekt hårdast av de ofta långdragna processerna, de har inte de finansiella musklerna till att ha folk med särskild kompentens för att hantera myndigheter och handläggare. De mindre företagarna vars ekonomiska kapacitet är mer begränsad än ”jättarnas” är dessutom mer sårbara i långt utdragna plan och byggprocesser (Ibid).
I SOU 2019:68 beskrivs boverkets byggregler som inte tillräckligt förutsägbara eller flexibla. BBR (boverkets byggregler) har utvecklats med allmänt hållna föreskrifter som har gett ett för stort tolkningsutrymme, detta i kombination med många
detaljerade allmänna råd som har gett upphov till oförutsägbarhet. Enligt författarna av SOU 2019:68 verkar det inte från början ha varit regeringens avsikt 1987 att föreskrifterna skulle få en så pass allmän hållning. Dessutom verkar det heller inte varit avsikten att den mängd detaljerade allmänna råd skulle uppstå där det idag i princip finns ett allmänt råd till varenda föreskrift. Dessa råd motverkar byggherrens förmåga att själv finna lösningar på kraven i föreskrifterna. Idag kan 290 kommuner
19 göra olika bedömningar i samma fråga. I dagens system kan alltså inte byggherren på förhand veta vad som är tillräckligt för att uppfylla kraven på föreskrifterna. Kraven i BBR upplevs inte sällan som oförutsägbara, oflexibla och svårförståeliga.
Diskussioner uppstår ofta mellan kommuner och byggherrar rörande tekniska egenskapskrav eftersom föreskrifter är allmänt hållna och för att de allmänna råden är många och för detaljerade. Dessa diskuteras även för att somliga föreskrifter upplevs som onödiga eller medför stora kostnader för byggherren. Allmänna råd är egentligen inte juridiskt bindande till skillnad från föreskrifterna, trots detta kan inte vare sig kommuner eller byggherrar skilja dem åt. Råden har i stora delar blivit normerande. Gällande frågor som rör bärförmåga, stadga och beständighet råder dock sällan diskussion, delvis eftersom detta rör säkerheten (SOU 2019:68).
Enligt SOU 2019:68 är ett problem i BBR att föreskrifter innehåller vaga ord och formuleringar, dessutom saknas ofta definitioner av olika begrepp. Detta leder till att det uppstår diskussioner mellan kommuner och byggherrar om hur föreskrifterna skall tolkas. Från byggherresidan upplevs detta som oförutsägbart och från
kommunernas sida upplever man att detta skapar merarbete. Föreskrifter kan innehålla begrepp som tillräcklig, tillfredställande och begränsas. I SOU 2019:68s studier fann de att av 170 av 350 föreskrifter från avsnitt 3 till 9 innehåller vaga ord och formuleringar som och/eller saknar definitioner av begrepp, vilket gör det svårt att avgöra om föreskriften är uppfylld eller ej. I 120 föreskrifter i BBR används vaga begrepp såsom tillräcklig, tillfredställande eller begränsas, vilket gör det svårt att avgöra i hur hög grad någonting skall vara uppfyllt för att kraven för föreskriften skall vara godkänd. I 70 föreskrifter saknas definitioner som är viktiga för förståelsen av kravet. Ibland saknas definitioner helt och ibland anges de i allmänna råd (Ibid).
Enligt aktörer från byggherresidan tolkas dessa föreskrifter och råd olika från kommun till kommun, och ibland till och med olika från handledare till handledare inom samma kommun. Detta skapar en oförutsägbarhet och gör det svårt att
återanvända samma lösningar på samma problem vilket gör industrialisering av byggprocessen svår. Incitament för byggherrar att själva komma med förslag på lösningar på olika problem försämras med eftersom detta tar tid och då riskerar att öka kostnaderna. Oförutsägbarheten och osäkerheten som blir till följd av BBR:s vaga formuleringar och avsaknad av definitioner leder till hämning av innovation och nytänkande. Byggkostnader pressas upp efter som att en standardlösning inte är möjlig på grund av att BBR tolkas olika av olika bygglovsprövningar. Detta
medverkar till att upprepning, skalfördelar och lärande motverkas, vilket leder till att produktivitets och kostnadsutveckling påverkas negativt (Ibid).
Olika kommuner uppfattar de allmänna rådens juridiska status olika. Vissa av de allmänna råden har blivit normerande. Diskussioner uppstår mellan kommuner och byggherrar om de allmänna råden måste tillämpas eller inte. Eftersom olika
kommuner tolkar de allmänna råden olika är det svårt för byggherren att i förväg veta vad som krävs för att kommunen skall godkänna lösningar i ett visst projekt. Därför menar många, både kommuner och byggherrar att det i praktiken är svårt att
särskilja på föreskrifter och allmänna råd. Enligt kommunerna är det svårt för byggherren att visa att föreskrifterna är uppfyllda om de allmänna råden inte följs.
BBR innehåller 432 föreskrifter och 427 allmänna råd, det finns alltså i princip ett allmänt råd till varje föreskrift. Eftersom föreskrifterna är vagt formulerade och de
20 allmänna råden kan vara oerhört detaljerade och dessutom i många fall blivit
normerande bidrar detta till att Boverkets byggregler är oflexibla (SOU 2019:68).
I en internationell jämförelse har SOU 2019:68 visat att det i Sverige finns betydligt fler föreskrifter om krav på byggnadsverk jämfört med motsvarande regler i
Danmark, Finland, Nederländerna, Norge och Skottland.
De basala kraven som ställs i PBF (Byggförordningen) har enligt SOU 2019:68 legitimitet, däremot har framför allt avsnitt 3:2 i BBR kritiserats. Kritiken handlar främst om att reglerna är för detaljerade, vilket gör bostadsbeståndet likriktat, oflexibelt och yteffektiva lösningar förhindras.
I 3:2 BBR finns regler om olika storlekar i antal kvadrat, över eller under 35 och 55 kvadratmeter för lägenheter. Utan att gå in i några detaljer kan nämnas att det finns ett stort antal tvårumslägenheter på 54 kvadrat på grund av detta. Efterfrågan på trerumslägenheter på ytterligare ett tiotal kvadrat efterfrågas men blir på grund av nuvarande regler blir de för dyra för den tänkta målgruppen. Det är nu även svårt att få till stånd bra lägenheter på 37 respektive 56–60 kvadratmeter. BBR ställer även krav på planlösningar vilket även försvårar för kreativa lösningar. (SOU 2019:68).
4.3.3 Hyresreglering
I Själva verket tycks hyreskontroll i många fall vara den mest effektiva, hittills kända tekniken för att förstöra en stad, med undantag för bombning. – Assar Lindbeck
Harry Flam, professor i internationell ekonomi vid Stockholms universitet menar att bostadsbristen delvis beror på hyresregleringen. Detta har enligt Flam varit ett problem sedan 60 talet, efter budgetsaneringen på 90 talet slopades subventionerna till bostadsbyggande samtidigt låg hyresregleringen kvar, detta ledde till att
bostadsbyggandet minskade kraftigt, och i synnerhet hyresrätter. (Höjer 2017).
Boendet i hyresrätt har kraftigt minskat främst under 2000 talet (Listerborn 2018) Bruksvärdesystemet i Sverige går i korthet ut på att hyran sätts utifrån en lägenhets standard och storlek. Till skillnad från på en marknad där även lägenhetens läge tas i beaktning. Hyrorna är idag som en följd oftast lägre än vad de skulle vara på en fri marknad, i synnerhet attraktiva lägen såsom i centrala delar av städer där folk generellt sett är villiga att betala mer för att bo. Syftet med detta är att hålla hyrorna låga, samt att de mest attraktiva områdena inte enbart bebos utav höginkomsttagare för att motverka segregation. Systemet har bidragit med att privata byggherrars intresse för nybyggnation av hyresrätter har minskat. Detta har i sin tur bidragit med långa köer. Eftersom hyrorna sätts lägre än vad många hyresgäster är villiga att betala blir det många som efterfrågar samma lägenhet, därför behöver lägenheterna ransoneras ut med hjälp av en annan metod än priset, i de allra flesta fall som rimligtvis alla känner till kötid. Många anser att systemet i grund och botten är legitimt. Det är relativt rättvist då reglerna är samma för alla (Sanandaji 2018).
Enligt nationalekonomen Tino Sanandaji fungerar Systemet dock idag inte riktigt längre som det var tänkt. En anledning till detta är att kötiderna på grund av den stora obalansen mellan utbud och efterfrågan i flera delar av landet har blivit väldigt långa. Det förmodligen mest extrema exemplet är Stockholms innerstad där det tar 16
21 år i genomsnitt att få hyra en bostad. Eftersom värdet på ett förstahandskontrakt på flera ställen är mycket högre än vad som betalas i hyra skapas det svarta
hyresmarknader. Där förstahandskontrakt säljs för pengar under bordet och även delas ut nepotistiskt (Ibid).
I ett fungerande system ökar hyrorna vid bostadsbrist, vilket skapar incitament hos företag att investera i nybyggnation. Det större utbudet leder i sin tur till balans på bostadsmarknaden igen. När hyresregleringar artificiellt håller nere hyresintäkterna är det däremot inte lönsamt att bygga nytt (Ibid).
Den fria marknaden är dock inte heller en garant för en fungerande bostadsmarknad.
Det tar tid att bygga bostäder och för investerarna att få avkastning. Byggnormer och regleringar för marktilldelning bidrar till ytterligare projekt drar ut på tiden. Svag konkurrens på bostadsmarknaden där ett fåtal företag har en viss monopolmakt ger incitament för att hålla bostadsbyggandet lågt i syfte att hålla priserna uppe. Även en hyresmarknad med fri prissättning kan lida av bostadsbrist eller överinvesteringar.
Marknader med fri hyressättning tenderar dock att i mindre utsträckning ha en bostadsbrist än marknader med hyresregleringar (Ibid).
4.3.4 Flyttskatten
Den svenska bostadsmarknadens stelhet beror delvis på enligt förbundet Villaägarna den så kallade flyttskatten. Flyttskatt är ett samlingsbegrepp som innefattar
kapitalvinstskatt, skatt på uppskov och stämpelskatt. Sammantaget innebär detta att kostnaderna för att flytta är i Sverige sannolikt högst inom OECD enligt Boverket. Det är endast Sverige och Portugal inom OECD länderna som tar ut kapitalvinskatt. Detta leder till att bostadsmarknaden stoppas upp. Villaägare som egentligen vill sälja gör inte detta av ekonomiska skäl och familjer som vill köpa hus får som en konsekvens av detta svårare att hitta sig en bostad (Villaägarna 2019).
4.3.5 Sverige jämfört med andra länder
Anders Hagson, professor i stadsbyggnad vid Chalmers säger att Sverige har lägst bostadsbyggande i EU per 1000 invånare, bostadsbyggandet har inte varit i takt med efterfrågan sedan 90 talet. Figur 9 visar andel av bostäder som är byggda efter år 2000 i Europas regioner. CMB (Centrum för Managment i Byggsektorn) gjorde 2017 en jämförelse av systemen för bostadsbyggande mellan Sverige, Danmark, Norge, Finland och Tyskland. De kom fram att det finns avgörande skillnader i dessa system.
22 Figur 9. Nya bostäder i Europa. Källa: Forskning & Framsteg 2017
Norge har tillexempel länge fokuserat på självägande medan Sverige har fokuserat mer på hyresrätter. Det norska Arbeiderpartiet hävdade i början av 1900 talet att den som hyr sin bostad blir fattig och hamnar i beroendeställning. Den statliga norska Husbanken fick i uppdrag att ge förmånliga bostadslån till privatpersoner. I Norge finns även ett utvecklat system som ger räntefördelar och underlättar för
bolånesparande. På grund av den norska ägarlinjen finns det inga stora
bostadshyresbolag. Däremot är det vanligt jämfört med i Sverige att privatpersoner hyr ut delar av sin bostad eller en andrabostad till marknadspris. Uthyrning är skattefri upp till 40 % av bostadsytan. Uthyrning av sekundärbostad beskattas med 22%. Norge har också behovsprövade sociala bostäder för de som av någon anledning
23 inte har möjlighet att få ett lån av Husbanken. Sverige är ett av få länder som inte har ett system med behovsprövade sociala bostäder (CMB 2017).
Danmark, Finland och i Norge har marknadsbaserade hyror. Till Skillnad från
Sverige som har bruksvärdesbaserade hyror. CMB menar att bruksvärdesregleringen inskränker dynamiken i bostadsmarknaden genom att låga hyror i attraktiva lägen minskar incitamenten att byta bostad och omvänt att höga hyror i mindre attraktiva lägen ger incitament att byta bostad men mindre möjlighet att göra det (CMB 2017).
I Norge finns ingen vinstskatt på försäljning av bostad efter två år. Jämfört med Sverige där vinst på försäljning av bostad beskattas med 22% vilket enligt CMB skapar en inlåsningseffekt och minskar benägenhet att byta bostad. I Norge
karaktäriseras plansystemet av att byggherrar initierar och betalar detaljplanearbetet medan myndigheter och kommuner är kvalitetskontrollanter. Det finns lagstadgade tidsgränser för de olika stegen i planprocessen, jämfört med i Sverige där kommunen bestämmer när, var och hur någonting skall byggas och tidsgränser saknas (Ibid).
I Finland likt Norge och Tyskland finns det ett bospararsystem för unga där Finlands är det mest generösa av dessa. Finland har också bostäder som man får tillgång till via behovs och inkomstprövning som ägs av kommunen, i dessa hus är kostnaderna baserade på husets faktiska kostnader. En form av social housing med andra ord (Ibid).
Danmark, Finland och Tyskland har ett skattesystem gällande mark som kort går ut på att mark i urbana och/eller attraktiva områden beskattas högre än mark i rurala områden om marken är obebyggd. Vilket skapar incitament att antingen sälja marken eller att bebygga den (Ibid).
I Tyskland har centralbanken Bundesbank bedrivit en restriktiv politik gällande kreditreglering för finansieringen av bostadsproduktion och bostadsköp vilket har lett till att Tysklands bostadsmarknad stått stadig i globala finanskriser. Tyskland var tillexempel det enda EU landet där bostadspriserna inte sjönk under finanskrisen 08.
I Tyskland har man rätt att uppföra byggnader i befintliga stadsområden utan plan och bygglov om det som byggs är i samma skala som den omkringliggande
bebyggelsen (Ibid).
4.4 Utbudet inte optimalt jämfört med efterfrågan
”Bakom statliga ingrepp och styrningar ligger en föreställning om att bygg- och bostadsmarknaden inte räcker för att fördela bostäder” Boverket 2007
Efterfrågan på bostäder i Sverige är hög. Köpkraften hos många och framför allt hos de som oftast är värst drabbade av bostadsbristen är låg. De privata byggbolagen har i stor utsträckning satsat på lyxlägenheter. Antalet köpare till denna typ av bostäder har visat sig vara färre än vad byggföretagen räknat med. Detta har lett till att flera projekt satts på paus eller stoppats. Lennart Weiss, som är direktör för
byggkoncernen Veidekkes säger att marknaden troligen ville möta de mest köpstarka först, som verkade vara hur många som helst så länge prisrallyt pågick. Samtidigt finns det många människor som är i behov av en bostad, men som saknar köpkraften för nyproduktion. Betalstarka kunder hittar ofta andra bostäder som de minst lika
24 gärna vill ha, samtidigt som de med minst köpkraft trängs ihop i
miljonprogramsområden (Sanandaji 2018).
Hur behovet av nya bostäder ser ut och hur efterfrågan på nyproduktion ser ut, är helt olika saker. De som har råd efterfrågar inte nybyggnation då de redan har boende, medan de som inte har boende sällan har råd (Ibid).
Boverket (2007) skriver ”Bygg och bostadsmarknaden kan inte av sig själv skapa balans, för att investerarna ska vara villiga att investera i bostäder krävs
bostadsbrist under lång tid, medan balans innebär risk för outhyrda lägenheter och osålda hus.” Marknaden är mest benägen att fördela bostäder för de med stark
köpkraft.
Nationalekonomen Tino Sanandaji skriver (2018)
” Det mesta av begränsningarna av bostadsbyggandet i Sverige handlar om ren ineffektivitet och en form av lyxkonsumtion”.
4.5 Svag Konkurrens
Byggbranschen i Sverige domineras av fyra stora företag, vilket är unikt. Det visar en studie som Statens väg och transportinstitut har gjort. Johan Nyström, som varit forskningsledare för studien menar att det i Norge, Danmark och Storbritannien finns en politik som gynnar medelstora företag. I Tyskland är
konkurrenslagstiftningen utformad på så vis att den stöder små kontrakt som gynnar konkurrensen, även i Japan och i USA finns system som gynnar små och medelstora företag (Larsson 2017). I Sverige riskerar i rådande situation mindre och medelstora företag att tvingas in som underentreprenörer åt de stora företagen, där de varken kan eller vågar konkurrera med sina beställare, menar Hampe Morbärg, VD för maskinentreprenörerna (Larsson 2017).
Sveriges Byggindustrier, numera Byggföretagen menar däremot att det är precis tvärtom. Att Sveriges byggbransch inte alls skulle vara konkurrenssvag.
Byggföretagen skriver 2017:
”Det finns fakta som visar att byggindustrin är en av de mest vitala branscherna när det kommer till in- och utträde på marknaden, vilket brukar känneteckna en marknad med hög konkurrens. ”
2015 hade 94% av alla byggföretag i Sverige färre än 10 anställda. Av alla nystartade företag stod byggbranschen för 10% vilket bland annat kan förklaras av att trösklarna för att ta sig in på byggmarknaden är låga. Samtidigt är antalet byggföretag som träder ur marknaden också högt, 2015 gick lite drygt 1000 byggföretag i konkurs.
Byggföretagen menar att Sverige är ett högkostnadsland rent generellt och tar exemplet på livsmedel, vilket enligt Eurostats prisnivåindex från 2015 i Sverige är femte dyrast i Europa. Deras poäng är att trots de höga priserna på livsmedel råder ingen brist på detta i svenska butiker, och ändå vill många mena bristen på bostäder beror på att produktionen är för dyr (Sveriges byggindustrier 2016).
Om man däremot jämför BPI (byggnadsprisindex) med KPI (konsumentprisindex) vilket är det gängse måttet för inflation sticker BPI tydligt ifrån KPI sedan 1998 och framåt som Figur 10 visar. Det finns visserligen kritik riktad mot BPI, kritiken
25 grundar sig i att BPI verkar innehålla vissa mätfel som överskattar kostnaderna för bostadsbyggande, men även med hänsyn till denna kritik råder det inget tvivel om att byggnadspriserna har stigit snabbare än inflationen (Konkurrensverket 2013).
Figur 10. BPI (Byggnadsprisindex) och KPI (Konsumentprisindex). Källa: Konkurrensverket
De flesta byggföretag är mindre företag med färre en tio anställda, samtidigt
domineras den svenska marknaden för bygg och entreprenadföretag av fyra företag, PEAB, NCC, Skanska och JM. Dessa står för nästan 75% av den totala omsättningen hos de 30 största byggföretagen i Sverige.
Konkurrens från utländska företag är liten, enligt tillväxtanalys 2013:06 utgör de utlandsägda bolagen mindre än 1% av branschens företag. De företagen verkar visserligen vara ganska stora eftersom de står för ca 8% av branschens anställda (Konkurrensverket 2013).
Carina Listerborn (2018) skriver
”När de stora bolagen köper upp underleverantörer och mindre företag så centreras marknaden och konkurrensen minskar.”
Denna utveckling har varit påtaglig sedan 1970 talet, många småföretag har antingen blivit uppköpta eller utkonkurrerade då de varit för små (Carina Listerborn 2018). Ett fåtal stora företag har förutsättningar och incitament att bilda karteller.
Konkurrensverket skriver (2018)
”Karteller utgör en allvarlig överträdelse av konkurrensreglerna. Om konkurrenter kommer överens om hur de ska agera gentemot sina kunder sätts konkurrensen på marknaden ur spel. Karteller leder till högre priser och sämre produktutbud, till skada för konkurrensen, konsumenterna och samhällsekonomin.”
4.6 Rädsla för att göra om miljonprogrammet?
Hans Lind, Professor i fastighetsekonomi, menar att redan runt år 2000 sågs de första tecknen på en stundande bostadsbrist men i princip gjordes inget åt saken. En anledning till detta kan vara att miljonprogrammet fortfarande spökade i minnet.
