Besöksadress: Centrumvägen 26 Postadress: 155 80 Nykvarn Telefon 08-555 010 00 Fax 08-555 014 99
www.nykvarn.se
1(3)
TJÄNSTESKRIVELSE
Ansökan om planbesked för fastigheten Näsby 3:24
KS/2020:499
Förslag till beslut
Kommunstyrelsen beslutar att ge ett negativt planbesked Beslutsnivå
Kommunstyrelsen Sammanfattning
Ansökan om planbesked inkom 2020-09-16, syftet med ansökan är att pröva en ny detaljplan för bostadsbebyggelse på fastigheten Näsby 3:24, väster om Taxinge slott.
Förvaltningen anser att positiva planbesked för bebyggelseutveckling i Taxingeområdet inte bör lämnas innan utbyggnadsintentioner är belysta i pågående aktualisering av översiktsplan samt att planering för en hållbar utveckling har konkretiseras i en strategi som beaktar området/stråket i sin helhet. Avsikten med inte föregå den långsiktiga sammanhållande planeringen anges i gällande översiktsplan samt i det nyligen antagna miljöprogrammet.
Förvaltningen bedömer att det i dagsläget finns påverkande faktorer som kan innebära
problematik för utveckling av området i sin helhet om bebyggelsetillväxt sker i olämplig ordning, främst berörs VA samt kommunikationer. I genomförd bedömning har exempelvis brister med VA-försörjning samt utökad trafikering av befintligt vägsystem identifierats.
Handlingar i ärendet
Tjänsteskrivelse (denna handling) Bedömning planbesked, 2020-11-05
Ansökan om planbesked + bilaga, registrerad 2020-09-16 Beslutet skickas till
Planavdelningen
Ärendebeskrivning
Anders Jonsson Senior Planarkitekt Telefon 08 555 011 30 anders.jonsson@nykvarn.se
Kommunstyrelsen
2020-11-05
TJÄNSTESKRIVELSE
TJÄNSTESKRIVELSE
försvarsmakten och utgjort bränsledepå. Norra delarna av området påverkas av intilliggande järnvägsverksamhet (museijärnväg) samt av utökat strandskydd från Mälaren.
Delar av området har identifierats som framtida utvecklingsområde i ÖP2014. Någon utvecklingsstudie för det så kallade Taxingestråket finns dock inte framtagen.
Gällande översiktsplan och antaget miljöprogram anger betydelsen av att en övergripande utvecklingsplan med beaktande av Taxingestråket som helhet produceras innan exploateringar möjliggörs inom specifika delområden. Ett sådant arbete är tidigare påbörjat men är vilande med initial anledning att en ny anslutning mot E20 har ansetts behöva utredas. Därefter har den gällande översiktsplanen förklarats inaktuell och förvaltningen kan därav inte förutsätta att de ursprungliga politiska intentionerna med att bygga i stråk fortsatt föreligger.
Bedömning
Förvaltningen bedömer att det finns infrastrukturella påverkande faktorer som gör att det i dagsläget inte är lämpligt att ge sökande besked om att ny detaljplan kan antas inom för sökande rimlig tid, anledningen är:
1. VA
Det finns idag ingen planering fastlagd för en VA-utbyggnad mot Taxinge. Ansökande anger en att lokala lösningar för dricksvattenförsörjning och avlopp bör kunna säkerställas. VA- huvudmannens inställning är dock att lokala avloppsanläggningar inte bör tillföras den kommunala strukturen även om dessa initialt klarar ställda krav. Med den bostadsomfattning som planen syftar till kan huvudmannen bli ålagd att ansvara för anläggningen enligt LAV.
Huvudmannen vill inte ta risken för övertagande av anläggning som över tid kan riskera funktionalitet enligt aktuella krav. Utan en helhetsplanering av VA-utbyggnad för Taxinge bedöms därmed en lokal lösning som mindre önskvärd. Problematik har uppstått med befintliga lokala lösningar i området (Taxinge slott med omnejd). Ej heller är
dricksvattenförsörjning klarlagd och kräver kompletterande utredningsarbete för att säkerställa uttagsmöjligheter för avsedd befolkningstillväxt.
2. Kommunikationer
Tillfartsmöjligheter till området sker via väg 526. Vägstandarden uppfyller på merparten av sträckningen inte gällande krav för exempelvis kollektivtrafiken. Anledningen är delvis att vägområdet, vägens utformning och funktion som tillfart till slottsmiljön, är del i riksintresset Taxinge Näsby. Vägen berörs även av alléträd längs stor del vilket i sig är biotopskyddade, vilket påverkar möjlighet till vägbreddning. På grund av periodvis hög belastning bedömer förvaltningen att kommunen bör vara restriktiva att tillföra ytterligare boendetrafik innan trafikfrågan utretts i ett större sammanhang. Troligen kan en ny tillfartsgata komma att krävas för ev. mer omfattande byggelseutveckling i/intill Taxinge.
Besöksadress: Centrumvägen 26 Postadress: 155 80 Nykvarn Telefon 08-555 010 00 Fax 08-555 014 99
www.nykvarn.se
3(3)
TJÄNSTESKRIVELSE
Ekonomiska konsekvenser Kommunala intäkter
Med beaktande av skatteintäkter och fördelning per kommuninvånare enlig budget 2020 skulle utökade skatteintäkter bli:
Alt 1. beräknat på boendetäthet 4,0 boende/hushåll och inflyttningsgrad 80 %= ca 9,6 miljoner kr/år
Alt 2. beräknat på boendetäthet 2,9 boende/hushåll och inflyttningsgrad 70 %= ca 6,1 miljoner kr/år
Kommunala driftskostnader Kostnader för skolplatser
Alt 1. Beräknat på inflyttningsgrad 80 % och med antagande att 1 småhus genererar 0,5 förskoleplatser, 1,0 grundskolplatser och 0,2 gymnasieplatser = 7,5 miljoner/år
Alt 2. Beräknat på inflyttningsgrad 70 % och med antagande att 1 småhus genererar 0,25 förskoleplatser, 0,5 grundskolplatser och 0,1 gymnasieplatser = 3,3 miljoner/år
Skolskjuts
Med beaktande av att 100 % av lågstadieelever samt 20 % av mellanstadieelever väljer fritidshemsplats
Alt 1. Beräknat på inflyttningsgrad 80 % och med antagande att 1 hushåll genererar 1,0 grundskoleelever=ca 1 miljon kr/år
Alt 1. Beräknat på inflyttningsgrad 70 % och med antagande att 1 hushåll genererar 0,5 grundskoleelever=ca 450 000 kr/år
Allmänna anläggningar
Huvudmannaskap för allmänna platser inom planområdet avses bli enskilt varav inga kommunala driftskostnader tillkommer.
Ev. VA-utbyggnad finansieras av VA-taxa. Områdets avstånd till befintligt VA-nät innebär att betydande kostnader kan komma att uppstå vid krav på verksamhetsområde. Kostnaden bedöms inte rymmas inom ordinarie taxa.
Konsekvenser för barn och unga
Exploatering av området kan innebära negativ påverkan på möjligheten att utföra friluftsliv med beaktande av allemansrätten. Förvaltningen bedömer dock att det aktuella området inte inrymmer betydande värde för det rörliga friluftslivet med beaktande av kupering och närhet till
museijärnväg. Eventuell bostadsbebyggelse skulle dock kunna erbjuda boenden med väldigt god tillgång till rekreativa markområden och lekmöjligheter i natur.
Ärendets beredning KS-AU
Frida Nilsson Eva Nord
Kommundirektör Tf Samhällsbyggnadschef
Bedömning planbesked
Diarienummer: KS/2020:499
Upprättad av: Anders Jonsson, Planarkitekt, Plan- och projektavdelningen
Ansökan
Fastighet Näsby 3:24, skifte 1 Fastighetsägare Saint Fastighets AB Sökande
Mats Olsson
Sammanfattning av ansökan
Ansökan om planbesked inkom till Nykvarns kommun 2020-09-16.
I ansökan beskriv avsikten att möjliggöra bostadsbebyggelse med 40-60 bostäder i form av småhus. Bebyggelsen avses innehålla en blandning mellan friliggande och kedjad bebyggelse. Sökande anger ett koncept med självförsörjande hus.
Illustrationsplan från ansökan
BEDÖMNING PLANBESKED 2020-11-05
Nykvarns kommun
2
Bedömningsunderlag
Beskrivning av området
Området är beläget ca en kilometer väster om Taxinge slott. I berget inom det aktuella området finns anläggning som tidigare utgjort drivmedelsförvaring åt försvarsmakten.
Översiktskarta. Blå markering visar aktuell fastighet och skifte.
Ansökans överensstämmelse med gällande översiktsplan och andra strategiska dokument
Gällande översiktsplan, ÖP2014
Generellt byggande på landsbygden/utom tätorten I ÖP2014 anges följande angående landsbygdsutveckling:
För att ge goda möjligheter åt de areella näringarna och deras ekosystemtjänster, ska landsbygden inte ytterligare delas upp av ny bebyggelse. Ny bebyggelse på landsbygden ska i första hand utvecklas i anslutning till befintlig sammanhållen bebyggelse inom de planerade bebyggelsestråken som föreslås på mark- och vattenanvändningskartan.
Utöver detta ska nybyggnad endast kunna ske undantagsvis.
Ny bebyggelse utanför tätorten ska koncentreras till de stråk som kommunen pekar ut som de bästa ur hållbarhetssynpunkt.
Inom dessa stråk förväntas långsiktigt service i form av infrastruktur som till exempel kommunalt vatten och avlopp, gång- och cykelvägar, ridled, bredband, kollektivtrafik, hållplatser, service, samt barn- och äldreomsorg, mötesplatser, fritidsaktiviteter och annan service. En prioritering av utvecklingen inom stråken kan komma att ske för att ny bebyggelse ska kunna bidra till samhällen som når upp till viktiga tröskelvärden för infrastrukturen.
Hantering av riksintressen
I ÖP2014 beskrivs följande hur stråkutvecklingen enligt ovan skall ske med beaktande av riksintressen exempelvis som kulturmiljön kring Taxinge med omnejd:
Översiktsplanen innehåller outredda frågor kring bebyggelseutveckling och vissa riksintressen i de två långsiktiga utbyggnadsstråk som illustreras ut mot Mälaren. Ett utredande övergripande planarbete i form av fördjupad översiktsplan eller motsvarande är en förutsättning för nya detaljplaner i dessa två utbyggnadsstråk. Lämplighetsprövningen är inte avklarad i översiktsplanen i dessa två utbyggnadsstråk mot Mälaren utan måste prövas i separata konsekvensbeskrivningar som ska vila på detaljerade inventeringar.
Områdesvisa beskrivningar Taxinge-Näsby, bebyggelseutveckling:
I Taxinge-Näsby finns förslag på tillkommande bebyggelse och utveckling av besöksnäringen med nya besöksmål.
Utvecklandet av ”slottsboende” skulle kunna attrahera fler boende i ny typ av bebyggelse. Tåg- och båtnäringen, liksom olika kulturyttringar, är nya upplevelsevärden med stor utvecklingspotential. Utöver detta kan tillgängligheten till Mälarens stränder utökas med strandpromenader och en småbåtshamn/
gästhamn.
BEDÖMNING PLANBESKED 2020-11-05
Nykvarns kommun
4 Korrespondens med aktuell förfrågan
Det aktuella området har identifierats som utvecklingsområde för bostäder med inslag av verksamheter och service i ÖP2014:s mark- och vattenanvändningskarta.
Gällande detaljplan
Området är ej tidigare planlagt
Miljöprogram
Programmet anger att:
- När nya större områden planeras är det viktigt att områdena planeras väl, att stor hänsyn tas till kringliggande natur och att kollektivtrafiken står i fokus från början. I de fall
nybyggnation sker utanför den befintliga kollektivtrafiken är det viktigt att områdets storlek ger underlag till nya kollektivtrafiklinjer.
- Utbyggnad av bebyggelse i Nykvarns kommun ska leda till utveckling av ett hållbart samhälle och ska huvudsakligen samlas i stråk som ska försörjas med infrastruktur. Med infrastruktur menas här vatten och avlopp, gång- och cykelvägar, bredband, kollektivtrafik samt vägar för övrig nödvändig service som sophämtning, skolskjuts, hemtjänst samt plats och underlag för skolutbyggnad. Ny bebyggelse, ombyggnation med mera ska bidra till att uppnå de nationella miljömålen och uppfylla miljökvalitetsnormer. Offentlig och kommersiell service ska finnas i området eller via kollektivtrafik.
Utsnitt från ÖP2014, markanvändningskarta
- Ny sammanhållen bebyggelse utan infrastrukturförsörjning får inte tillkomma.
Ny sammanhållen bebyggelse ska försörjas med vägar där räddningstjänst och
renhållningsfordon har god framkomlighet. Vatten- och avloppsförsörjning måste lösas hållbart och långsiktigt innan det kan bli fråga om bebyggelse.
- Inför planering ska exploatören inventera och analysera de kultur- och naturvärden som finns i området.
- Nykvarns kommun ska verka för att öka andelen som reser på ett hållbart sätt i
kommunen. Vad gäller invånarna i kommunen, kan och ska nya bostadsområden placeras i närheten av kollektiva förbindelser. Kollektivtrafikförbindelser mellan områden och till omgivande målpunkter är ett krav vid samlad bebyggelse. Ny samlad bebyggelse ska ha tillgång till busshållplats inom 500 meter
Övriga intresseavvägningar
Riksintressen, se kartbilder följande sida
Området ligger inom den schematiska avgränsningen för Mälaren med öar och strandområden, av riksintresse för rörligt friluftsliv.
Att beakta i områdets närhet är även:
Taxinge-Näsby, av riksintresse för kulturmiljövård.
Prästfjärden-Grönsöfjärden-Gripsholmsviken, av riksintresse för friluftsliv.
Mälaren, av riksintresse för yrkesfiske.
Strandskydd
Mindre del av området längs banvallen berörs av det utökade strandskydd (300 meter)som länsstyrelsen beslutat om och som berör huvuddelen av Mälarens oexploaterade stränder.
Övriga bedömningsgrunder
Teknisk infrastruktur
Trafikanslutning
Kommunen har inga vägar med kommunalt huvudmannaskap i närområdet, detta medför att en enskild vägförening behöver ansvara för väghållarskapet och medför även att
kommunen har begränsad möjlighet till kvalitetssäkring av vägstandard. Anslutningsväg till statliga väg 526 behöver troligen standardförbättras. Området saknar även GC-struktur mot tätorten, till kollektivtrafik och andra målpunkter i området.
Väghållare för väg 526 är trafikverket. Trafikverket anger i yttrande att de inte kan bedöma om trafikökningen är möjlig att hantera innan trafikutredning finns framtagen. En sådan
BEDÖMNING PLANBESKED 2020-11-05
Nykvarns kommun
6
Översikt riksintressen. Blått rutraster=Yrkesfiske, Rött linjeraster=Kulturmiljövård, Grönt rutraster=Friluftsliv, Grönt linjeraster=Rörligt friluftsliv.
Översikt strandskydd. Rosa markering visar utökat strandskydd inom Nykvarns kommun. Blå markering totala ytor som berörs av strandskydd.Viss missmatch råder.
av exploatören. Trafikverket anger att det inte finns medel avsatta för åtgärder som detaljplanen kan medföra.
VA
Föreslagen bebyggelse bedöms falla inom § 6 i lagen om allmänna vattentjänster (LAV), dvs kommunal skyldighet att med beaktande av påverkan i ett större sammanhang anordna vattenförsörjning och/eller avlopp. Kommunen kan därför riskera åläggas att säkerställa en hantering enligt lagkrav i framtiden även om en enskild gemensam lösning initialt
anläggs enligt nuvarande krav. Konsekvensen kan bli att ett verksamhetsområde kan behöva upprättas där utöver planerade bostäder även införlivande av befintliga kan aktualiseras.
Då befintligt kommunalt VA-nätet är avlägset från platsen och huvudmannen bedömer att anslutning till nätet är den acceptabla långsiktiga lösningen kan utbyggnaden bli väldigt kostsam och kommer slutligen belasta fastighetsägare med höga anslutningsavgifter och brukningstaxor (särtaxa).
Kontoret avråder därför från att möjliggöra exploateringar baserade på lokala reningsverk som på sikt skulle kunna innebära kravställning mot huvudmannen enligt LAV.
Kollektivtrafik
Busslinje 782 trafikerar väg 526 10 ggr per vardag och 4 per helgdag under skolperioder.
Närmaste hållplats ligger drygt 1 km från exploateringsområdet. Trafikförvaltningen på Region Stockholm anger 2 km som längsta verkliga gångavstånd för gruppvillabebyggelse på landsbygd.
Energi
Kapacitetsförstärkande åtgärder krävs för att säkerställa energiförsörjning.
Telge energi har befintliga elledningar runt och inom fastigheten, ev flytt av ledningar och anläggningar bekostas av exploatören.
Miljöpåverkan
Vatten- och avlopp
Eventuella enskilda lösningar/gemensamma lokala anläggningar behöver utredas och samverkas med kommunens miljöavdelning. Det är inte klarlagt om förutsättningar finns för lokal dricksvattenförsörjning.
Föroreningar
Med beaktande av tidigare användning som bränsledepå kommer kompletterande utredningar(med provtagningar) att krävas för att säkerställa bergrummets/markens lämplighet för avsett ändamål. Saneringsåtgärder kan komma krävas.
Störningspåverkan
BEDÖMNING PLANBESKED 2020-11-05
Nykvarns kommun
8 inte skall begränsas. Eventuella bostadshus och uteplatser måste placeras med
hänsynsavstånd med tanke på lukt, rök och vibrationer från järnvägen. Den föreslagna markplaneringen bedöms inte genomförbar, förmodligen krävs åtminstone 30 meter frizon mellan järnvägsområde och platser som kan antas känsliga för störning. Befintlig bostads- bebyggelse ligger ca 50 meter från spårmitt.
Övrigt
Ansökan innehåller förslag på ex. fiskodling i bergrum, viktigt att göra exploatören varse att det finns särskilda lagar- och föreskrifter som hanterar denna typ av verksamhet.
Slutsats
Med beaktande av att det finns betydande frågeställningar om främst försörjning med vatten- och avlopp samt att det i dagsläget saknas en övergripande plan hur/om bebyggelsestråket mot Taxinge skall utformas och genomföras, anser kontoret att ett positivt planbesked inte bör lämnas innan denna plan/studie har producerats och antagits politiskt.
Anledningen är dels att säkerställa acceptabel påverkan mot befintliga värden (både riksintressen och lokal/regionala värden) enligt ÖP2014:s intentioner, dels att i ett större sammanhang säkerställa att utvecklingen sker på ett hållbart sätt och inte innebär fördyrande kostnader varken för kommunen, befintliga boenden eller de invånare som avser bosätta sig på orten. Att påbörja bostadstillväxt längst ut i stråkområdet med betydande brister i befintlig infrastruktur innebär risk för suboptimering som försvårar kommande utveckling av Taxinge. Kontoret bedömer exempelvis att ny tillfartsgata som inte gör exploateringar beroende av väg 526 kan komma att krävas, detta behöver utredas vidare tillsammans med trafikverket.
Kontoret vill även förtydliga att arbete pågår med ny översiktsplan där förändrade förutsättningar kan tillkomma.
Förvaltningen uppskattar det syfte, utformningsförslag och det bakgrundsarbete som bilagts förfrågan och delar kan förhoppningsvis återanvändas om förfrågan aktualiseras i framtiden. I dagsläget anser vi dock att kommunen inte bör förbinda sig till att ny detaljplan antas inom tid som kan anses rimlig för sökande.
