Avtal om exploatering av före detta Mässområdet, Trollvagnen 1, Traktören 14,
Torparen 1, Tureberg 25:3, Tureberg, Sollentuna
nedan benämnt ”Avtalet” eller ”detta Avtal”, har träffats mellan
1 Parter
(1) Sollentuna kommun (org. nr. 212000-0134), (”Kommunen”) Turebergs torg 1, 191 86 Sollentuna,
(2) Event Estate AB (org. nr. 556605-9928) (”Fastighetsägaren”) c/o Skanska Sverige AB, 112 74 Stockholm,
(3) SMEBAB Sollentunamässan Kv 1A AB (org. nr. 559105-5008) c/o Skanska Sverige AB, 112 74 Stockholm,
(4) SMEBAB Vintervit AB (559024-3795) c/o Skanska Sverige AB, 112 74 Stockholm, (5) SMEBAB Violett AB (559030-8119)
c/o Skanska Sverige AB, 112 74 Stockholm, (6) SMEBAB Fjärdingen AB (556941-6398)
c/o Skanska Sverige AB, 112 74 Stockholm och (7) SMEBAB Sollentunamässan Kv 3 AB (559105-4985)
c/o Skanska Sverige AB, 112 74 Stockholm.
Bolagen 3-7 ovan gemensamt benämnda ”Exploatörerna”, för fördelning av Exploatörernas respektive utvecklingsområde se bilaga 1.
Fastighetsägaren samt Exploatörerna är helägda koncernbolag till Skanska Sverige AB, org. nr 556033-9086.
Kommunen, Fastighetsägaren och Exploatörerna benämns gemensamt ”Parterna”
samt var för sig ”Part”.
2 Definitioner i Avtalet
Nedanstående definitioner gäller för detta Avtal.
Avtalet” eller ”detta Avtal” avser detta avtal om exploatering och samtliga bilagor därtill.
Anläggningarna allmänna anläggningar som kommunen ska projektera och utföra enligt detta Avtal och som framgår av punkten 8.1.
Blivande Platsmark avser mark för allmän platsmark som
Kommunen ska förvärva från Fastighetsägaren och som framgår av punkt 7.1
Detaljplanen definieras i punkt 3.1.
Entreprenadområdet avser det område som framgår av punkt 8.1 Exploateringsersättning fastighetsägares eller Exploatörs skyldighet att
betala Exploateringskostnader enligt detta Avtal och som framgår av punkt 10.2.
Exploateringskostnader kostnader för Anläggningarna som framgår av punkt 10.2 som är nödvändiga för att
Detaljplanen ska kunna genomföras.
Exploateringsområdet avser Fastighetsägarens och Exploatörernas kvartersmark och som framgår av punkt 8.2 Exploatörerna avser SMEBAB Sollentunamässan AB Kv 1A
AB, SMEBAB Vintervit AB, SMEBAB Violett AB, SMEBAB Fjärdingen AB och SMEBAB Sollentunamässan Kv 3 AB
Exploatörernas Markområde avser den kvartersmark som Kommunen ska överlåta till Exploatörerna och som framgår av punkt 7.1
Fastighetsägaren avser Event Estate AB Kommunen avser Sollentuna kommun
Kommunens Markområde Kommunens Kvartersmark och Blivande Platsmark och som framgår av punkt 7.1 Kommunens Kvartersmark avser kvartersmark som Kommunen ska
förvärva från Fastighetsägaren och som framgår av punkt 7.1
Markanvisningen avser kvarter 2A inom Planområdet och som framgår av punkt 3.2
Markersättning avser ersättning för marköverlåtelser och som framgår av punkten 7.1.2
Markområdena avser Exploatörernas Markområde, Kommunens Kvartersmark och Blivande Platsmark och som framgår av punkt 7.1
Parterna avser Kommunen, Fastighetsägaren och Exploatörerna
PBL Plan- och bygglag (2010:900)
Planavtalet avser avtal som reglerar kostnadsfördelningen för arbetet med att ta fram en ny detaljplan och som framgår av punkt 4
Planområdet avser det område som omfattas av Detaljplanen och som framgår av punkt 3.1
3 Detaljplan och markägoförhållanden 3.1 Detaljplan
Inom området Västra Tureberg där Sollentunamässan tidigare var belägen har planarbete bedrivits sedan 2013. Kommunen har med deltagande från
Fastighetsägaren tagit fram förslag på detaljplan för Mässområdet, Trollvagnen 1 med flera fastigheter inom området i Västra Tureberg (dnr 2019/0025, SHBN 203), (”Detaljplanen”), se plankarta i bilaga 3.1A.
Detaljplanen möjliggör utbyggnad av cirka 700 nya bostäder varav cirka 60 avser vårdbostäder, lokaler avsedda för handel, kontor, hotell, förskola, gymnasieskola, anläggningar inom kvartersmark, allmänna gator och andra allmänna anläggningar.
Det geografiska område som omfattas av Detaljplanen benämns nedan (”Planområdet”), utmärkt med blå begränsningslinje se bilaga 3.1B.
3.2 Markägande vid Avtalets ingående
I Detaljplanen ingår följande fastigheter.
Fastighet Ägare
Trollvagnen 1 Event Estate AB (lagfaren ägare) Traktören 14 Event Estate AB (lagfaren ägare) Torparen 1 Event Estate AB (lagfaren ägare) Tureberg 25:3 Sollentuna kommun (lagfaren ägare)
3.3 Kommande markförvärv
Exploatörerna har tecknat avtal direkt eller indirekt med Fastighetsägaren i syfte att förvärva hela eller delar av fastigheterna Trollvagnen 1, Traktören 14 och Torparen 1 och utveckla dessa i enlighet med Detaljplanen och detta Avtal.
Parterna är överens om, enligt vad som närmare regleras under punkt 7.1 i detta Avtal, att Exploatörerna ska förvärva kvartersmark från Kommunen och att Kommunen ska förvärva kvartersmark samt mark för allmän platsmark från Fastighetsägaren.
Kommunen har i sin tur markanvisat Kvarter 2A inom Planområdet, utmärkt med röd begränsningslinje på bilaga 3.3 nedan ”Markanvisningen”, till AB Borätt och Seniorgården AB, (dnr 2019/0182 SHBN). Då delar av Markanvisningen vid detta Avtals ingående ägs av Fastighetsägaren är markanvisningsavtalet med AB Borätt och Seniorgården AB villkorat av detta Avtal.
4 Syfte och tidigare avtal
Detta Avtal reglerar exploateringen inom Detaljplanen och delvis kringliggande mark samt marköverlåtelser mellan Parterna för genomförande av Detaljplanen.
Detta Avtal ersätter till fullo tidigare träffat intentionsavtal daterat 2016-07-26 (dnr 2019/0408 SHBN 42), tilläggsavtal daterat 2018-04-12 (dnr 2019/0408 SHBN 98) samt ändring av tilläggsavtal daterat 2019-06-28 (dnr 2019/0408 SHBN 128).
Intentionsavtalet samt tilläggsavtal och ändring av tilläggsavtal upphör därmed att gälla.
Kommunen och Fastighetsägaren har den 12 januari 2018 tecknat ett planavtal (dnr 2019/0022KS.203) avseende detaljplaneändring av fastigheterna Torparen 1,
Traktören 14, Trollvagnen 1, del av Tureberg 25:3 m.fl., vilket ska fortsätta att gälla oförändrat (”Planavtalet”).
5 Bilagor och turordning 5.1 Bilagor
Bilaga 1 Exploatörernas respektive utvecklingsområde Bilaga 3.1A Detaljplanen
Bilaga 3.1B Planområdet (utmärkt med blå begränsningslinje) Bilaga 3.3 Markanvisningen
Bilaga 7.1 Markområden Bilaga 7.1.1A-F Förrättningsavtalen Bilaga 7.1.2A Fördelning byggrätter Bilaga 7.1.2B Markersättningsberäkning Bilaga 7.1.3A-B Arrendeavtalen
Bilaga 7.1.3C-D Reverser
Bilaga 8.1A-C Anläggningarna Bilaga 8.1D Entreprenadområdet Bilaga 8.2A Exploateringsområdet Bilaga 8.2B Illustrationer
Bilaga 10.2 Fördelning Exploateringskostnader Bilaga 10.2.2A Utökat planområde
Bilaga 10.2.2B Turebergsleden och Malmvägens förlängning Bilaga 10.2.4A Ledningsrätt Tele Skanova
Bilaga 10.2.4B Ledningsrätt VA SEOM Bilaga 10.2.4C Ledningsomläggningar VA
Bilaga 10.2.4D Ledningsomläggningar Fjärrvärme och Fjärrkyla Bilaga 10.2.4E Ledningsomläggningar El
Bilaga 10.2.4F Ledningsomläggningar OPTO/TELE
5.2 Turordning
Förekommer i detta Avtal och i tillhörande bilagor mot varandra stridande uppgifter, gäller de, om inte omständigheterna uppenbarligen föranleder annat, sinsemellan i följande ordning:
1. Avtalet exklusive bilagor 2. Bilaga 3.1A Detaljplanen 3. Resterande bilagor till Avtalet.
6 Avtalets giltighet
Detta Avtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt för någondera Parten om inte - dels kommunfullmäktige i Sollentuna kommun godkänner detta Avtal senast 2020- 03-31 och att godkännandebeslutet därefter vinner laga kraft,
- dels kommunfullmäktige antar Detaljplanen utan väsentlig förändring senast 2020- 03-31 och att antagandebeslutet därefter vinner laga kraft.
7 Marköverlåtelse, fastighetsbildning m.m.
7.1 Marköverlåtelser
Parterna är överens om att Kommunen ska överlåta cirka 6000 kvm kvartersmark enligt Detaljplanen till Exploatörerna, se lila och röd markering på Kv. 1A, 1B, 2B och 3 benämnt ”Exploatörernas Markområde” på bilaga 7.1 (Markområden).
Parterna är vidare överens om att Fastighetsägaren till Kommunen ska överlåta cirka 3490 kvm kvartersmark, se gul markering inom Kv. 2a benämnt ”Kommunens Kvartersmark” på bilaga 7.1, (Markområden) och cirka 5400 kvm mark för allmän plats, se orange markering, benämnt ”Blivande Platsmark” på bilaga 7.1
(Markområden).
Kommunens Kvartersmark och Blivande Platsmark benämns gemensamt
”Kommunens Markområde” och Exploatörernas Markområde och Kommunens Markområde benämns nedan gemensamt ”Markområdena”.
7.1.1 Fastighetsbildning
Parterna ska genomföra marköverlåtelserna genom fastighetsbildning enligt vad som anges i detta Avtal och i allt väsentligt med de villkor för överlåtelserna som framgår av upprättade överenskommelser och ansökan om fastighetsreglering, bilaga 7.1.1 A- F, gemensamt ”Förrättningsavtalen”.
Kommunen ansöker om fastighetsbildning i enlighet med Förrättningsavtalen och i enlighet med Detaljplanen. Fastighetsbildning ska sökas omgående och senast tre månader efter undertecknandet av upprättade ansökningar och överenskommelser.
Fastighetsägaren, och vid behov Exploatörerna, ska på Kommunens begäran biträda ansökan och vid behov bistå vid förrättningen.
Förrättningskostnaderna ska fördelas enligt vad som framgår i respektive Förrättningsavtal, i annat fall ska kostnaderna delas lika mellan Kommunen och Fastighetsägaren.
Om fastighetsbildning enligt detta Avtal inte genomförs, helt eller delvis, i enlighet med vad som avtalats, förbinder sig Parterna att förnya och/eller upprätta erforderliga handlingar som krävs för att vad som överenskommits i detta Avtal i alla delar ska kunna fullföljas på avsett sätt.
7.1.2 Ersättning marköverlåtelser
Fastighetsägaren ska till Kommunen överlåta Blivande Platsmark utan ersättning.
Exploatörerna ska erlägga ”Markersättning” för Exploatörernas Markområde och Kommunen ska erlägga ersättning för Kommunens Kvartersmark i enlighet med vad som anges i Förrättningsavtalen.
Markersättningen för respektive kvarter 1A, 1B, 2A, 2B och 3 på bilaga 7.1 (Markområden) ska baseras på ett genomsnittsvärde för byggrätter enligt Detaljplanen i kvarteret och bestämmas utifrån hur stor procentuell andel av
markarealen respektive Part äger inom kvarteret enligt ägarförhållandena i bilaga 7.1 (Markområden) per den 23 september 2019.
Storleken på byggrätter i Detaljplanen som utgör underlag till beräkning av Markersättningar per Part framgår av bilaga 7.1.2.A (Fördelning byggrätter).
Värdet för respektive byggrätt, vid bestämmande av Markersättningar, ska uppgå till följande nivåer:
Bostäder upplåtna med bostadsrätt: 9 625 kr/kvm ljus BTA ovan mark
Bostäder upplåtna med hyresrätt: 3 208 kr/kvm ljus BTA ovan mark
Vårdbostäder: 3 476 kr/kvm ljus BTA ovan mark
Kontor: 2 674 kr/kvm ljus BTA ovan mark
Hotell: 2 139 kr/kvm ljus BTA ovan mark
Lokaler: 2 941 kr/kvm ljus BTA ovan mark
Skoländamål: 2 139 kr/kvm ljus BTA ovan mark
Ersättning för marköverlåtelser ska ske i enlighet med ovanstående principer och i enlighet med sammanställning Markersättningsberäkning, bilaga 7.1.2.B
(Markersättningsberäkning).
Det noteras att Exploatörernas förvärv av Exploatörernas Markområden och Kommunens förvärv av Kommunens Kvartersmark avser byggklar mark (färdiga byggrätter) och att Markersättningen fastställts med beaktande härav och följaktligen innefattar gatukostnadsersättning som kan åläggas fastighetsägare eller byggherre enligt PBL eller detta Avtal. Exploateringsersättning, ledningskostnader eller andra kostnader för genomförandet av Detaljplanen ingår i Markersättningen.
7.1.3 Tillträde och förtida nyttjande till Markområdena
Markområdena ska tillträdas 10 bankdagar från fastighetsbildningen vunnit laga kraft, om inte annat anges i Förrättningsavtalen (”Tillträdet”). Parterna är dock överens om att ömsesidigt efter samråd bereda Part förtida nyttjande till
Markområdena enligt nedan.
För Kv 2B och Kv 3 är möjligheten till exploatering beroende av att Tingsvägen tas ur bruk. Parterna är överens om att Kommunen efter Tillträdet äger rätt att genom arrendeavtal nyttja markområdena till dess att Tingsvägen tas ur bruk. Parterna har upprättat ett arrendeavtal, se bilaga 7.1.3A-B (Arrendeavtalen). Markersättningen ska betalas när arrendet upphör enligt de Reverser som parterna har upprättat, se bilaga 7.1.3C-D (Reverser). Arrendeavtalen och Reverser ska tecknas senast vid tidpunkten för tillträdet. Skanska AB ska ställa och vidmakthålla separat moderbolagsborgen (proprieborgen) för erläggandet av Markersättningen.
Kommunen äger rätt att kostnadsfritt disponera Kommunens Markområde, för anläggande av allmänna vatten- och avloppsledningar, tekniska anläggningar, sköta underhåll eller motsvarande efter samråd med Fastighetsägaren och Exploatörerna när överenskommelse om fastighetsbildning godkänts och undertecknats av Kommunen och Fastighetsägaren fram till Tillträdet. Kommunen ansvarar för och bekostar samtliga med Kommunens arbeten eller åtgärder förknippade erforderliga tillstånd, anmälningar eller motsvarande. Arbetena ska bedrivas i enlighet med gällande lagstiftning och Fastighetsägaren och/eller Exploatörerna ska hållas skadeslös för alla krav som kan riktas mot Fastighetsägaren och/eller Exploatörerna av myndigheter eller annan tredje person med anledning av Kommunens verksamhet på Kommunens Markområde med anledning av det förtida nyttjandet fram till Tillträdet. Nyttjandet ska ske utan ersättning.
Exploatörerna äger rätt att kostnadsfritt disponera Exploatörernas Markområde, för exploateringsarbeten eller motsvarande efter samråd med Kommunen när
överenskommelse om fastighetsbildning godkänts och undertecknats av Kommunen och Exploatörerna fram till Tillträdet. Exploatörerna ansvarar för och bekostar
samtliga med Exploatörernas arbeten eller åtgärder förknippade erforderliga tillstånd, anmälningar eller motsvarande. Arbetena ska bedrivas i enlighet med gällande
lagstiftning och Kommunen ska hållas skadeslös för alla krav som kan riktas mot
Kommunen av myndigheter eller annan tredje person med anledning av
Exploatörernas verksamhet på Exploatörernas Markområde med anledning av det förtida nyttjandet fram till Tillträdet. Nyttjandet ska ske utan ersättning.
7.2 Markområdenas skick
Markområdena ska överlåtas fritt från byggnader och andra anläggningar ovan respektive under jord annat än vad som framgår av ledningssamordning, se bilaga 10.2.4A-F (Ledningsrätter och ledningar inom planområdet för omläggning), fastighetsregister och såvitt avser Tingsvägen, se bilaga 7.1.3, Arrendeavtal.
Parterna har beretts tillfälle att undersöka Markområdena före undertecknandet av detta Avtal. Parterna avstår med bindande verkan från alla anspråk på grund av fel och brister i de överlåtna Markområdena av vad slag vara må, såväl synliga som dolda fel och brister, inklusive miljömässiga brister, faktiska och rättsliga fel,
rådighetsfel och fysiska fel och brister. Parterna förbinder sig att inte göra några som helst påföljder gällande på grund av sådana fel eller brister i Markområdena
inklusive men inte begränsat till 10 kapitlet i Miljöbalken (inklusive s.k.
regressansvar), med undantag för vad Parterna överenskommit om markföroreningar i punkten 7.3 i detta Avtal.
7.3 Markföroreningar
7.3.1 Exploatörernas Markområde
Om markföroreningar påträffas inom Exploatörernas Markområde som förhindrar att berört område nyttjas i enlighet med Detaljplanen, ska Exploatörerna skyndsamt, efter samråd med Kommunen, utföra nödvändiga provtagningar och utredningar för att klarlägga behovet av efterbehandlingsåtgärder inom Exploatörernas Markområde.
Efter att Exploatörerna genomfört provtagning och utredning ska Kommunen, för att säkerställa en kostnadseffektiv sanering, av Exploatörerna inbjudas till samråd och genomgång av saneringen för hanteringen och kostnaderna.
Kommunen bekostar erforderlig provtagning, utredning och framtagande av handlingsplan för eventuella efterbehandlingsåtgärder samt erforderliga
merkostnader för schakt, transport, behandling och/eller deponi av massor som kräver efterbehandling samt återställning av mark. Exploatörerna ansvarar för att arbetena utförs på ett fackmannamässigt och kostnadseffektivt sätt. Parterna ska överenskomma tidplan för sådana efterbehandlingsåtgärder.
7.3.2 Kommunens Markområde
Om markföroreningar påträffas inom Kommunens Markområde som förhindrar att berört område nyttjas i enlighet med Detaljplan, ska Kommunen skyndsamt, efter samråd med Fastighetsägaren, utföra nödvändiga provtagningar och utredningar för att klarlägga behovet av efterbehandlingsåtgärder inom Kommunens Markområde.
Efter att Kommunen genomfört provtagning och utredning ska Fastighetsägaren, för att säkerställa en kostnadseffektiv sanering, av Kommunen inbjudas till samråd och genomgång av saneringen för hanteringen och kostnaderna.
Fastighetsägaren bekostar erforderlig provtagning, utredning och framtagande av handlingsplan för eventuella efterbehandlingsåtgärder samt erforderliga
merkostnader för schakt, transport, behandling och/eller deponi av massor som kräver efterbehandling samt återställning av mark. Kommunen ansvarar för att arbetena utförs på ett fackmannamässigt och kostnadseffektivt sätt. Parterna ska överenskomma tidplan för sådana efterbehandlingsåtgärder.
7.4 Övriga förrättningar
Utöver vad som särskilt regleras i detta Avtal ska Exploatörerna ansöka om och bekosta erforderliga förrättningar enligt anläggningslagen (SFS 1973:1149) och ledningsrättslagen (SFS 1973:1144) liksom övriga förrättningar inom
Exploateringsområdet, som erfordras för genomförandet av Detaljplanen.
7.4.1 Servitut
Fastigheten Traktören 14 är belastad med officialservitut för in- och utfartsväg samt allmän gångväg till förmån för fastigheten Traktören 13. Detta officialservitut ska upphävas i samband med lantmäteriförrättning som genomförs enligt punkt 7.1.1 i detta Avtal.
I den mån ytterligare servitut eller annan rättighet behövs för genomförandet av Detaljplanen eller vad Parterna avtalat, och det inte finns ett annat lämpligt alternativ, ska Exploatörerna till Kommunen upplåta sådant servitut eller annan rättighet inom Exploateringsområdet som krävs och Kommunen till Exploatörerna upplåta servitut eller annan rättighet som krävs på allmän platsmark för
byggnadstekniska anläggningar. Detta kan exempelvis gälla hantering av dagvatten och grundläggning då fasad ska placeras i fastighetsgräns. Part skall framställa sådant anspråk skriftligen senast i samband med bygglov. Separata
överenskommelser om servitut ska i sådana fall upprättas. I första hand ska dock anläggningar rymmas inom egen fastighet.
7.4.2 Ledningsrätt
För genomförandet av Detaljplanen fordras att följande befintliga ledningsrätter inom området omprövas:
Ledningsrätt för vatten, akt nr 0163-F5235-A3.1, till förmån för Norrvatten
Ledningsrätt för vatten och avlopp, akt nr 0163-F5345-A1.4 till förmån för Sollentuna energi och miljö
Ledningsrätt för Tele, akt nr 0163-F5150.1, till förmån för Telia Sonera Skanova Access AB
Om ledningsägarna begär att ledningsrätter ska omprövas och bildas på kommunal mark inom allmän plats så ansvarar Kommunen för att teckna nya överenskommelser med ledningsägarna.
Förrättningskostnaden för omprövning av ledningsrätter ska fördelas lika mellan Exploatörerna och Kommunen. Kommunen ansöker om omprövning av
ledningsrätter som berörs. Exploatörerna ska på Kommunens begäran biträda ansökan och vid förrättningen.
8 Genomförande av exploateringen 8.1 Kommunens åtagande inom allmän plats
Kommunen åtar sig att projektera och utföra allmänna anläggningar m.m., i huvudsaklig överensstämmelse med bilagorna 8.1A-C och systemhandlingar
framtagna vid detta Avtals undertecknande (”Anläggningarna”), inom Detaljplanen samt det område som är utmärkt med blå begränsningslinje på bilaga 8.1D
(Entreprenadområdet), ”Entreprenadområdet”. Parterna är medvetna om att det kan finnas anledning att justera Anläggningarna av vad som framgår i
systemhandlingar efter att detaljprojektering av Entreprenadområdet har genomförts.
Ansvar för och fördelning av Kommunens kostnader för att projektera och anlägga Anläggningarna inom Entreprenadområdet regleras i punkten 10.2 nedan.
8.2 Exploatörernas åtagande inom kvartersmark
Exploatörerna ansvarar för utbyggnaden av kvartersmarken och exploateringen inom området som är utmärkt med röd begränsningslinje på bilaga 8.2A,
(”Exploateringsområdet”) i enlighet med detta Avtal, Detaljplanen samt i huvudsaklig överensstämmelse med illustrationer på bilaga 8.2B.
8.2.1 Krav på tillgängliga anläggningar under byggnadstiden
Exploatörerna ska säkerställa tillgänglighet och tekniska anslutningar under hela byggnadstiden för andra fastigheter inom Planområdet som behöver nyttja anläggningar som ligger inom Exploateringsområdet. Exploatörerna ska alltid samråda med Kommunen i dessa frågor.
8.2.2 Bil- och cykelparkering
En utredning avseende parkeringsbehov har upprättats för kvarter 1A (vårdboende) och kvarter 3 (hotell, skola, kontor), ”Parkeringsutredning för verksamheter inom Mässområdet i Sollentuna” (dnr 2019/0025 SHBN-53). Exploatörerna ansvarar för att denna följs.
I Exploateringsområdet inom bostadskvarteren på kvartersmark ansvarar
Exploatörerna för att anordna och bekosta bil- och cykelparkering i enlighet med Detaljplanen.
8.2.3 Teknisk försörjning, anläggnings- och anslutningsavgifter
Den bebyggelse som Exploatörerna ska uppföra enligt detta Avtal ska möjliggöras för anslutning till fjärrvärmenätet.
Exploatörerna svarar för alla anslutningskostnader för Exploateringsområdet såsom kostnader för anslutning av vatten- och avlopp, el, fjärrvärme och fjärrkyla m.m.
Anslutning av ledningar sker vid anslutningspunkt, anvisad av Sollentuna Energi och Miljö AB, i samråd med Exploatörerna.
För anslutning till ledningar för vatten och avlopp, elkraft, fjärrvärme och fjärrkyla av den bebyggelse som Exploatörerna ska uppföra inom Exploateringsområdet, ska
tillämpas av Sollentuna Energi och Miljö AB vid varje tillfälle utfärdade och gällande bestämmelser, allmänna anläggningsavgifter och taxor.
Det åligger Exploatörerna att träffa separata avtal med Sollentuna Energi och Miljö AB eller annan leverantör för anslutningar enligt ovan. Kommunen ska på
Exploatörernas begäran bistå och vara behjälplig med framtagande av sådant avtal för att möjliggöra genomförandet enligt Detaljplanen och detta Avtal.
9 Miljöansvar
Exploatörerna förbinder sig att ta stor hänsyn till den totala miljöbelastningen och människors välbefinnande vid materialval, dagvattenlösning och val av energisystem samt vid sortering av byggavfall under produktionsskedet och att åtfölja gällande miljölagstiftning och därtill hörande regelverk vid genomförande av exploateringen.
9.1.1 Energianvändning
Boverkets vid var tid gällande byggregler avseende energieffektivitet ska tillämpas för genomförandet av exploateringen.
9.1.2 Produktionsskede
De kommersiella byggnaderna certifieras enligt LEED eller likvärdigt. Byggnader i bostadskvarteren certifieras enligt Svanen eller likvärdigt.
9.2 Dagvatten
Exploatörerna ansvarar för att Dagvattenpolicy för Sollentuna kommun, Dnr
2015/0683 KS och ”Dagvattenutredning för Sollentunamässan” upprättad 2017-08- 29 och reviderad 2019-09-24 (dnr 2019/0025 SHBN-53), följs vid genomförandet av exploateringen inom Exploateringsområdet.
Exploatörerna ansvarar för att lokalt omhändertagande av Exploatörernas dagvatten ska ske inom respektive kvarter. Fördröjningsmagasin ska placeras inom respektive kvarter som ska dimensioneras så att flödet ej ska överstiga flödet före exploatering.
Exploatörerna ansvarar för att dagvattenhanteringen under byggskedet för
Exploateringsområdet inte ska bidra till ökad belastning på recipienten Edsviken.
Eventuellt vatten som leds bort från Exploateringsområdet ska vara renat, vilket innebär att det inte ska avvika från uppsatta miljökvalitetsnormer i recipienten.
Exploatörerna ska samråda reningsåtgärderna med VA-huvudmannen.
10 Ersättningar och avgifter 10.1 Planavgift
Parterna är överens om kostnaderna för Detaljplanen reglerats i Planavtalet och att ingen ytterligare planavgift tillkommer för upprättande av Detaljplanen.
10.2 Exploateringskostnader och Exploateringsersättning
Kommunen ska projektera och anlägga gator, vägar och andra allmänna platser samt andra nödvändiga åtgärder för att Detaljplanen ska kunna genomföras enligt vad som
närmare framgår av punkten 8.1 i Avtalet. Kostnaderna för Anläggningarna benämns
”Exploateringskostnader”.
Parterna, inklusive Kommunen som fastighetsägare, ska ersätta Kommunens faktiska Exploateringskostnader (”Exploateringsersättning”). Exploateringskostnaderna och -ersättningen ska baseras på ett kostnadseffektivt och fackmannamässigt utförande.
I förtydligande syfte noteras att ersättning för anslutning till ledningsnäten (inkl. VA- anslutning) regleras i punkten 8.2.3 och ska inte ingå i Exploateringskostnader eller Exploateringsersättning till Kommunen.
Part ska svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid Parts
kvartersmark, till följd av Parts bygg- och anläggningsarbeten inom aktuellt område.
Fördelning av Exploateringskostnader och erläggande av Exploateringsersättning mellan Parterna framgår nedan.
10.2.1 Fördelning av Exploateringskostnaderna inom Entreprenadområdet exklusive Turebergsledens och Malmvägens förlängning
Exploateringskostnaderna, med undantag för vad som följer av punkten 10.2.2 (Turebergsleden och Malmvägens förlängning) och punkten 10.2.4 (kostnader kopplade till ledningsflytt m.m), inom Entreprenadområdet, ska fördelas jämnt på totala antalet byggrätter inom Planområdet (per kvm ljus BTA ovan mark) mellan Kommunen (som fastighetsägare) samt Exploatörerna och Fastighetsägaren, enligt bilaga 7.1.2A (Fördelning byggrätter), baserat på de ägarförhållanden som rådde per den 23 september 2019, se bilaga 7.1 (Markområden).
Fördelning av Exploateringsersättning inom Entreprenadområdet exklusive Turebergsleden och Malmvägens förlängning framgår i tabellen nedan, för utförligare beräkningar se bilaga 10.2 (Fördelning Exploateringskostnader).
Fördelningsnyckel per
part 1A VB 1A
BRF 1B 2A 2B 3 Totalt
Skanska 3,30% 2,47% 12,94% 19,44% 14,35% 11,36% 63,88%
Sollentuna kommun 3,28% 4,54% 5,33% 5,85% 5,54% 11,58% 36,12%
10.2.2 Exploateringsersättning för Turebergsleden- och Malmvägens förlängning inom Entreprenadområdet
Exploateringskostnaderna för anläggandet av Turebergsleden och Malmvägens förlängning ska till 50 % bekostas av Kommunen och resterande 50 % ska fördelas jämnt på totala antalet byggrätter inom Planområdet (per kvm ljus BTA ovan mark) mellan Kommunen, Exploatörerna och Fastighetsägaren, baserat på de
ägarförhållanden som rådde per den 23 september 2019, se bilaga 7.1 (Markområden).
Fördelning av Exploateringsersättning för Turebergsleden och Malmvägens
förlängning efter avdrag för Kommunens initiala andel om 50 % framgår i tabellen nedan, för utförligare beräkningar se bilaga 10.2 (Fördelning
Exploateringskostnader).
Fördelningsnyckel per
part 1A VB 1A
BRF 1B 2A 2B 3 4 Totalt
Skanska 2,84% 2,13% 11,12% 16,70% 12,33% 9,76% 0,00% 54,87%
Sollentuna kommun 2,82% 3,90% 4,57% 5,02% 4,76% 9,95% 14,11% 45,13%
Vid fördelning av kostnaderna enligt ovan ska förutom fastigheterna inom Planområdet även tillkommande byggrätt för Kommunen inom fastigheten
Transporten 3 ingå, området är utmärkt med röd begränsningslinje på bilaga 10.2.2A (Utökat planområde). Storleken på byggrätten för Transporten 3 uppskattas till 15 000 BTA.
I förtydligande syfte om vad som avses med Turebergsleden och Malmvägens förlängning finns detta utmärkt med röd begränsningslinje på bilaga 10.2.2B (Turebergsleden och Malmvägens förlängning).
10.2.3 Erläggande av Exploateringsersättning
Parterna ska genom erläggande av Exploateringsersättning till Kommunen ersätta Kommunens verifierade utlägg för Exploateringskostnader löpande kvartalsvis mot faktura från byggstart av allmän plats i takt med upparbetade kostnader. I
sammanhanget noteras att arbete eller åtgärder relaterade till allmänna anläggningar inte är mervärdesskattepliktiga för Kommunen och att kostnad för mervärdesskatt således inte ska utgå på kostnader relaterade till sådana arbeten och åtgärder.
10.2.4 Kostnader kopplade till ledningsflytt m.m.
För genomförandet av Detaljplanen krävs omläggning av ledningar och uppförande av transformatorstationer inom Entreprenadområdet.
Kostnader för särskilda ledningar
Kostnadsfördelningen för omläggningen av ledningar enligt nedan ska vara
procentuell, baserad på hur stor del av befintliga ledningar i enlighet med blivande kvarter som ligger på respektive Parts fastighet enligt rådande ägarförhållanden vid tidpunkten för detta avtals tecknande, vilket framgår i tabellen nedan.
Bilaga Kostnadsfördelning Ledningsrätt för
teleledning (Skanova) inom del av Traktören 14 och Tureberg 25:3
10.2.4A 70% Event Estate AB 30% Kommunen
Ledningsrätt för djupt förlagda VA-ledningar (SEOM) inom del av Traktören 14 och Tureberg 25:3
10.2.4B 70% Event Estate AB 30% Kommunen
Kostnader för transformatorstationer
Inom Planområdet ska en ny transformatorstation uppföras samt en befintlig transformatorstation flyttas.
Kostnader relaterade till åtgärderna för transformatorstationerna enligt ovan ska fördelas enligt samma principer som i punkt 10.2.1.
Kostnader för skyddsåtgärder översvämning
För genomförande av Detaljplanen krävs åtgärder för att hantera översvämningar i enlighet med framtagen dagvattenutredning för Sollentunamässan, reviderad 2019- 09-24. Kostnader för detta fördelas enligt samma principer som i stycke 10.2.1, om åtgärderna är lokaliserade inom Entreprenadområdet undantaget området inom röd begränsningslinje på bilaga 10.2.2B eller enligt stycke 10.2.2, om åtgärderna är lokaliserade inom röd begränsningslinje på bilaga 10.2.2B.
Kostnader för övriga ledningar
Övriga ledningar som behöver förläggas och omläggas för Detaljplanens genomförande fördelas enligt följande:
Bilaga Kostnadsfördelning Förläggning av ledningar
Kostnadsfördelning Eventuellt
restvärde tekniska system och
schaktarbeten VA (ej omläggning
av ledningsrätt)
10.2.4C Enligt gällande taxa från ledningsägare.
Enligt punkt 10.2.1 eller 10.2.2 utifrån lokalisering*
Fjärrvärme, fjärrkyla 10.2.4D Enligt gällande taxa från ledningsägare.
Enligt punkt 10.2.1 eller 10.2.2 utifrån lokalisering*
El 10.2.4E Enligt gällande taxa
från ledningsägare.
Enligt punkt 10.2.1 eller 10.2.2 utifrån lokalisering*
Opto/Tele (ej omläggning av ledningsrätt)
10.2.4F Enligt gällande taxa från ledningsägare.
Enligt punkt 10.2.1 eller 10.2.2 utifrån lokalisering*
Norrvatten
huvudvattenledning
10.2.4C Enligt punkt 10.2.1 Enligt punkt 10.2.1
* Kostnader för detta fördelas enligt samma principer som i stycke 10.2.1, om åtgärderna är lokaliserade inom Entreprenadområdet undantaget området inom röd begränsningslinje på bilaga 10.2.2B eller enligt stycke 10.2.2, om åtgärderna är lokaliserade inom röd begränsningslinje på bilaga 10.2.2B.
10.2.5 Befrielse från gatukostnader m.m. enligt PBL
Sedan Fastighetsägaren och Exploatörerna till alla delar fullgjort sina åtaganden för Exploateringskostnader och erlagt Exploateringsersättning enligt detta Avtal, ska Fastighetsägaren och Exploatörerna, nuvarande samt blivande fastighetsägare, vara befriade från skyldighet att betala gatukostnader eller övriga kostnader föranledda av Detaljplanen och exploateringen som kan åläggas fastighetsägare eller byggherre enligt Plan- och bygglagen (2010:900) (”PBL”) (ersättning för gatukostnader m.m enligt kapitel 6).
11 Samordning
Exploatörerna och Kommunen åtager sig att kontinuerligt samråda avseende sina exploateringsåtgärder såväl i tid som i utformning och kvalitet. Exploatörerna är skyldig att samråda avseende sina entreprenader med Kommunen, byggherrar,
Sollentuna Energi och Miljö AB samt eventuellt övriga ledningsdragande bolag inom Detaljplanen. Parterna ska gemensamt överenskomma bl.a. skedestidplan i syfte att säkerställa ändamålsenlig samordning mellan entreprenaderna.
12 Byggtrafik och tillstånd
För byggtrafik till och från Exploateringsområdet eller för eventuell avstängning för delar av gatunätet inom eller utom Exploateringsområdet under anläggningsarbetena ska Exploatörerna och Kommunen gemensamt upprätta en logistikplan och
trafikanordningsplan. Kostnaderna för detta ska fördelas lika mellan Exploatörerna och Kommunen. Ansökan om trafikanordningsplan ska ske i god tid innan
exploateringen påbörjas. Parterna ska gemensamt godkänna planerna.
Kommunen och Exploatörerna ska gemensamt, före och efter exploateringen, besiktiga de delar av gatunätet som nyttjats av Exploatörerna vid genomförandet av detta avtal. De åligger Exploatörerna att bekosta och skyndsamt återställa de skador som Exploatörerna åsamkat gatunätet.
För det fall att Exploatörerna inte återställer de skador som Exploatörerna har
åsamkat på gatunätet ska Exploatörerna utge ett vite till Kommunen. Vitet ska uppgå till tiotusen (10 000) kr för varje påbörjad vecka, efter att två veckor passerat efter det att Kommunen skriftligen gör skadan gällande och åtgärdandet inte påbörjats inom skälig tid, fram till dess att samtliga skador på gatunätet är åtgärdat.
Kommunen har rätt att själv åtgärda samtliga eller delar av skadorna på
Exploatörernas bekostnad på de delar av Exploateringsområdet eller i anslutning till detta där Kommunen är fastighetsägare, för det fall Exploatörerna underlåter att
avhjälpa skadorna inom skälig tid enligt stycket ovan. Vite ska i sådant fall inte utges från och med tiden för Kommunens övertagande av åtgärdandet av skadorna.
Exploatörerna bekostar och ansvarar för att erforderliga schakttillstånd inhämtas från Kommunen. Mer information finns i tillståndsguiden på www.tillstandsguiden.se.
För långa, breda, tunga transporter inom Kommunen som överskrider gatornas bärighet eller påverkar trafiksäkerheten ska ansökan om transportdispens inhämtas från Kommunen. För transporter enligt ovan som berör flera kommuner ska motsvarande tillstånd inhämtas från Trafikverket.
13 Etableringsytor
Exploatörerna är medvetna om att etableringsytor i första hand ska lösas inom Exploateringsområdet, i andra hand inom annan privat kvartersmark och i sista hand på allmän plats. Exploatörerna ansvarar för att ansöka om och bekosta erforderliga tillstånd för bygglov eller markupplåtelse.
För upplåtelse av byggetablering på allmän plats krävs polistillstånd och för upplåtelse av kommunägd kvartersmark krävs markupplåtelseavtal.
Exploatörerna ska tillse att Exploatörerna, eller av Exploatörerna anlitad entreprenör, håller sig inom Exploateringsområdet och godkänd byggetableringsyta upplåten med polistillstånd enligt ordningslagen eller markupplåtelseavtal. Om Exploatörerna eller av Exploatörerna anlitad entreprenör nyttjar Kommunens mark utanför
Exploateringsområdet och/eller den godkända etableringsytan ska Exploatörerna utge ett löpande vite till Kommunen om femhundra (500) kr/m2 ianspråktagen mark för varje påbörjad kalendermånad från den dag Kommunen till Exploatörerna skriftligen påtalat överträdelsen av fastighetsgräns till dess nyttjandet upphör.
Arbetsområdet och/eller den godkända etableringsytan ska avgränsas med ett stabilt, minst två meter högt, stängsel.
Parterna ska samarbeta och samråda kring etableringsytor för ett säkert och kostnadseffektivt genomförande under utbyggnadstiden.
14 Kostnadsansvar
Exploatörerna svarar för samtliga kostnader, av vad slag de vara må, inom eller i omedelbar anslutning till Exploateringsområdet, som fordras för fullgörandet av detta Avtal i enlighet med Detaljplanen.
Kommunen svarar ej för några som helst kostnader inom Exploateringsområdet utöver vad som särskilt angetts i detta Avtal.
15 Tidplan genomförande
Exploatörerna och Kommunen förbinder sig ömsesidigt att verka för att genomföra exploatering inom Exploateringsområdet och intilliggande allmän plats i enlighet med Detaljplanen och detta Avtal. Kommunen ansvarar för att upprätta preliminär skedesplanering inför projektering och utbyggnad av Anläggningarna. Exploatörerna och Kommunen förbinder sig ömsesidigt att verka för att påbörja
exploateringsarbeten avseende kvarter 2A-B och kvarter 3 i ett första skede under Q2 år 2021.
Exploatörerna ska samråda med Kommunen innan byggstart planeras i de fall Kommunen ska anlägga allmänna anläggningar inom Detaljplanen för att
Kommunen ska ha möjlighet att hinna förbereda inför sina åtaganden att projektera och utföra allmänna anläggningar enligt punkt 8.1.
16 Information och skyltning
Exploatörerna förbinder sig att utan kostnad för Kommunen med skyltar på plats kontinuerligt informera allmänheten om projektet och byggnadsarbetena och därvid ange Kommunens eventuella medverkan i projektet. Text på byggskylten angående Kommunens medverkan i projektet ska utformas efter anvisningar från Kommunen.
Exploatörerna ska före Exploateringsarbetenas påbörjan utse och till Kommunen meddela kontaktuppgifter till den person som under exploateringsarbetena ansvarar för information och kommunikation.
17 Säkerhet
Exploatörerna och Fastighetsägaren ska ställa och vidmakthålla en för Kommunen godtagbar säkerhet för sina åtaganden enligt detta Avtal. Säkerheten ska utgöras av moderbolagsborgen (proprieborgen) från Skanska AB om totalt sextio miljoner (60 000 000) kronor. Säkerheten ska överlämnas till Kommunen inför kommunens undertecknande av detta avtal.
Säkerheten ska på Exploatörernas begäran reduceras med sådant belopp att den resterande säkerheten enligt Kommunens bedömning är betryggande för det rätta fullgörandet av Exploatörernas återstående skyldigheter. I sådant fall ska nya borgensåtaganden utfärdas på resterande belopp men i övrigt på samma villkor som de ursprungliga borgensåtagandena.
18 Överlåtelse av avtal eller fastighet
Detta Avtal eller delar av det får inte av Exploatörerna eller Fastighetsägaren överlåtas på annan utan Kommunens skriftliga medgivande. Kommunens godkännande ska inte oskäligen förvägras eller fördröjas.
Vid försäljning av hela eller del av Exploateringsområdet ska detta Avtal biläggas köpehandlingarna och köparen, och varje efterföljande ägare, ska överta samtliga förpliktelser enligt detta Avtal avseende den överlåtna fastigheten eller del av fastigheten inom Exploateringsområdet. Den överlåtande Parten kvarstår, efter en sådan överlåtelse, vid övriga förpliktelser och åtaganden enligt detta avtal.
Vid överlåtelse av mark och därtill hörande åtaganden enligt detta Avtal ska
Exploatörerna eller Fastighetsägaren snarast efter överlåtelsen, skriftligen underrätta Kommunen om överlåtelsen.
Vid överlåtelse ska moderbolagsborgen (proprieborgen) från Skanska AB enligt punkt 17 (eller annan likvärdig säkerhet som kommunen skäligen kan godta) ställas
19 Avtalets upphörande
Efter att samtliga punkter i detta Avtal uppfyllts ska Exploatörerna eller
Fastighetsägaren, genom någon av partsbolagen, anmäla detta till Kommunen. Om Kommunen godkänner att alla åtaganden är genomförda kan Parterna genom skriftligt tilläggsavtal bekräfta att man är överens om detta samt att Avtalet därmed upphör att gälla.
20 Ändringar och tillägg
Ändringar av och tillägg till detta Avtal ska för att vara bindande vara skriftligen avfattade och undertecknade av Parterna.
21 Meddelanden
Alla meddelanden och annan kommunikation enligt detta Avtal ska ske på svenska och ska anses ha blivit vederbörligen lämnad eller utförd:
a) vid avlämnande för hand, vid tidpunkten för avlämnandet;
b) vid avlämnande eller utförande via e-post, då det skickats och bekräftande e- postmeddelande mottagits;
c) vid skickande av rekommenderat brev, fem vardagar efter postandet;
och i varje fall adresserat som följer:
Till Fastighetsägaren och Exploatörerna:
[ange bolagsnamnen], c/o Skanska Sverige AB
Att: Johan Sahlberg, Adress: Warfvingesväg 25, 112 74 Stockholm
E-post: johan.sahlberg@skanska.se, med kopia till: johan.karlén@skanska.se, peter.westin@skanska.se
Till Kommunen:
Sollentuna kommun
Att: Eva Källander, Adress: Sollentuna kommun, 191 86 Sollentuna
E-post: eva.kallander@sollentuna.se, med kopia till: fredrik.pajala@sollentuna.se eller till sådan annan adress eller sådant annat nummer som ska ha meddelats den andra Parten (i enlighet med denna punkt).
22 Tvist
Tvist på grund av detta Avtal ska avgöras av svensk allmän domstol med Attunda tingsrätt som första instans.
_______________________
(Underskriftssida följer)
Detta Avtal är upprättat i åtta (8) likalydande exemplar, varav Parterna tagit var sitt samt ett exemplar biläggs ansökan till Lantmäteriet.
Sollentuna 2019 - Stockholm 2019 -
Sollentuna kommun Event Estate AB
_________________________ _________________________
Stockholm 2019 - Stockholm 2019 -
SMEBAB Sollentunamässan Kv 1A AB SMEBAB Vintervit AB
_________________________ _________________________
Stockholm 2019 - Stockholm 2019 -
SMEBAB Violett AB SMEBAB Fjärdingen AB
_________________________ _________________________
Stockholm 2019 -
SMEBAB Sollentunamässan Kv3 AB _________________________
