Bokslutskommuniké 2005
I Borås har under december 2005 förvärvats två lager- och industrifastigheter med sammanlagt 15 000 kvm uthyrningsbar yta.
Bokslutskommuniké 2005
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde upp- går till drygt 20 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl. Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö).
Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40.
Hyresintäkterna 2005 uppgick till 1 907 Mkr (1 856 Mkr föregående år).
Årets resultat efter skatt uppgick till 1 294 Mkr (916), motsvarande 31,56 kronor (22,34) per aktie.
Förvaltningsresultatet förbättrades med 11% till 820 Mkr (741), motsvarande 20,00 kronor (18,07) per aktie.
Styrelsen föreslår en utdelning om 10,50 kronor (9,50) per aktie samt en aktiesplit 4:1, innebärande att en gammal aktie ersätts med fyra nya.
DATA PER AKTIE
Kronor 2005 2004 2003 2002 2001 2000
Förvaltningsresultat 20,00 18,07 16,29 15,10 13,20 10,62
Förändring +11% +11% +8% +14% +24%
Resultat efter skatt 31,56 22,34 10,73 16,00 22,71 16,30
Förändring +41% +108% -33% -30% +39%
Utdelning (2005 föreslagen) 10,50 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50
Förändring +11% +12% +13% +15% +18%
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxt- regioner erbjuda lokaler anpassade till hyres- gästernas behov.
Övergripande mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde och resultat, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
Målsättning om årlig tillväxt i förvaltnings- resultatet per aktie om minst 10% genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och en kostnadseffektiv förvaltning samt genom förvärv och nyproduktion av fastig- heter med utvecklingspotential.
Målsättning om årliga investeringar om minst 1 000 Mkr i fastigheter med potential och försäljningar av färdigutvecklade fastigheter om minst 500 Mkr per år.
Målsättning för kapitalstrukturen skall vara en soliditet om 35-45% och en räntetäcknings- grad om minst 200%.
Målsättning att dela ut minst 60% av förvalt- ningsresultatet efter skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt.
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se
Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värdeför- ändringar och skatt, uppgick till 820 Mkr (741), motsvarande 20,00 kr (18,07) per aktie. Förbättringen uppgår till 11% och har uppnåtts främst på grund av ett större fastighetsbestånd och lägre räntenivåer.
Fjärde kvartalet 2005 är det 36:e kvartalet i rad sedan börs- noteringen i maj 1997 med tillväxt.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter och derivat till 932 Mkr (660) respektive –40 Mkr (–146). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 294 Mkr (916), motsvarande 31,56 kr (22,34) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 907 Mkr (1 856).
Ökningen är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd.
Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att mer- parten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor. För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån till 1 071 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 618 kr/kvm.
Hyresnivåerna har i princip varit oförändrade jämfört med föregående år.
Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av ca 3 600 kontrakt med spridning på ett fl ertal olika branscher och löptider. Det enskilt största kontraktet svarar för 1% av Castellums totala hyresintäkter.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontors- och butiks- fastigheter uppgick till 88,2% och för lager- och industri- fastigheter 87,5%. Uthyrningsgraden är lägre än föregående år men justerad för förvärv och försäljningar har den i princip varit oförändrad under 2005. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 276 Mkr.
Under året tecknades drygt 670 nya hyreskontrakt med ett totalt årsvärde om 208 Mkr (163), medan upp- sägningar uppgick till 162 Mkr (179). Nettouthyrningen (dvs totalt nytecknade kontrakt minus för avfl yttning uppsagda kontrakt) under året uppgick således till 46 Mkr (–16). Nettouthyrningen under sista kvartalet var –8 Mkr (–26). Den negativa nettouthyrningen är framförallt hän- förlig till Öresundsområdet.
NETTOUTHYRNING
Den positiva trenden för nettouthyrningen består, även om uppsägningarna liksom tidigare år varit stora under fjärde kvartalet . Efterfrågan och nyuthyrningen är på en fortsatt bra nivå vad gäller såväl befi ntliga som potentiella hyresgäster på samtliga marknader där Castellum verkar och gäller både lager/industri- och kontor/butikslokaler. Hyresnivåerna bedöms som fortsatt stabila.
Vad avser fastighetsmarknaden är såväl likviditeten som efterfrågan fortsatt mycket hög. Kombinationen av en stor efterfrågan från såväl utländska som inhemska investerare och ett begränsat utbud samt sänkta avkastningskrav har med- fört stigande fastighetspriser.
Löptid
Antal kontrakt
Antal tkvm
Kontrakts- värde, Mkr
Andel av värdet Kommersiellt
2006 990 308 248 14%
2007 1 056 512 435 24%
2008 812 472 421 23%
2009 461 294 263 15%
2010 114 168 158 9%
2011+ 127 277 264 15%
Summa 3 560 2 031 1 789 100%
Bostäder 638 45 44
P-platser m m 1 428 43 48
Totalt 5 626 2 119 1 881
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 637 Mkr (628) mot- svarande 247 kr/kvm (255). De minskade kostnaderna per kvadratmeter är främst hänförliga till gynnsamma klimatför- hållanden. Fördelningen på kostnad och fastighetskategori framgår av följande tabell.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 68 Mkr (69). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 12 Mkr (13).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –382 Mkr (–418). Den genom- snittliga räntenivån under året var 4,3% (4,9%). Den lägre räntan är en effekt av sjunkande marknadsräntor, att ränte- derivat med en ränta överstigande marknadsräntan stängts samt en ökad andel kort räntebindning.
Castellums ränteförfallostruktur innebär en låg expo- nering vid en förändring av marknadsräntan. Med antagan- de om oförändrad lånevolym och bibehållen genomsnittlig räntebindning innebär en omedelbar förändring av mark- nadsräntan med en procentenhet en förändring av ränte- nettot det närmaste året med 46 Mkr, vilket motsvarar 6% av förvaltningsresultatet.
Värdeförändringar
Under året har 25 fastigheter (28) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 468 Mkr (494), vilket med 71 Mkr (89) översteg verkligt värde och med 216 Mkr (190) det bokförda värdet enligt tidigare redovisningsprinciper. Merparten av försäljningarna avser bostadsfastigheter sålda till bostads- rättsföreningar.
Utifrån årsvisa affärsplaner görs per årsskiftet en intern värdering av alla fastigheter baserat på en 10-årig kassa- fl ödesmodell med en individuell bedömning för varje
fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Avkastningskravet, efter avdrag för antagen tillväxt motsvarande infl ation, ligger i intervallet 5,8-8,3% för kontor/butik, 7,2-10,4% för lager/industri samt 4,7-5,5% för bostäder. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering.
Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt mark- nadsvärde per kvadratmeter.
För att spegla den prisuppgång som noterats på fastig- hetsmarknaden har i de interna värderingarna gjorts antag- anden om att marknadens avkastningskrav sjunkit med 0,4%-enheter sedan årsskiftet, varav 0,2%-enheter sista kvartalet. Värderingen visar ett värde om 21 270 Mkr, vilket innebär en orealiserad värdeförändring om 861 Mkr motsvarande ca 4%.
För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastig- heter motsvarande värdemässigt 53% av beståndet externt värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastig- heterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 11 532 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/– 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 11 379 Mkr.
Den genomsnittliga räntan för Castellums upplåning var 3,5% vid årets utgång. Marknadsräntan för en ny låneport- följ med motsvarande förfallostruktur uppgick till 3,1%.
Skillnaden beror dels på att marknadsräntorna sjunkit sedan de avtalades, dels på tidsfaktorn (en ursprunglig 5-årig ränte- bindning med 2 år kvar jämförs med en 2-årig räntebindning).
I och med att marknadsräntan är lägre uppstår ett undervärde i räntederivatportföljen, som vid årets utgång uppgick till 233 Mkr (391). Under året har räntederivat stängts till ett värde om –198 Mkr, vilket medfört en realiserad värdeförändring om 14 Mkr. Tillsammans med orealiserad värdeförändring om –54 Mkr uppgick den totala värdeförändringen till –40 Mkr.
Skatt
På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa investeringar på fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad.
Dock redovisas en uppskjuten skattekostnad om 417 Mkr, motsvarande 28% av förbrukade underskottsavdrag, den gen- om skattemässiga avskrivningar och avdrag för investeringar uppskjutna beskattningen samt värdeförändringar.
Vid beräkning av aktuell skatt har hänsyn tagits till godkända tidigare yrkade avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar, nedskrivningar på aktier och andelar i dotterbolag samt undervärden på räntederivat.
FASTIGHETSKOSTNADER Kronor per kvm
Kontor/
butik Lager/
industri Bostäder Totalt
Driftskostnader 174 96 229 136
Underhåll m m 47 24 52 36
Tomträttsavgäld 8 5 0 6
Fastighetsskatt 44 10 30 28
Direkta fast. kostn. 273 135 311 206
Uthyrn. o fast.adm. (indirekta) – – – 41
Totalt 273 135 311 247
Föregående år 280 139 324 255
Jmf. mot föregående år –2,5% –2,9% –4,0% –2,6%
Avdragsgilla investeringar, nedskrivningar på andelar i handelsbolag och värdenedgångar på räntederivat medför lägre aktuell skatt och motsvarande högre uppskjuten skatt.
Nedskrivningar på aktier innebär en lägre aktuell skatt utan motsvarande högre uppskjuten skatt. Som framgår av tabellen kan kvarvarande underskottsavdrag därmed beräknas till 581 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 8 172 Mkr.
SKATTEBERÄKNING
Mkr
Underlag aktuell skatt
Underlag upp- skjuten skatt
Resultat före skatt 1 712 –
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 373 373
investeringar – 154 154
Skillnad skattemässigt och bokfört
värde sålda fastigheter 173 –173
Ej skattepliktig värdeförändring på
fastigheter – 861 861
Övriga skattemässiga justeringar 5 – 5
Löpande skattepliktigt resultat 502 1 210
Underskottsavdrag, ingående balans – 52 52 Skattemässigt avdragsgilla
investeringar, tidigare taxeringar – 306 306 räntederivat tidigare taxeringar – 391 391 nedskrivning aktier/andelar – 330 117
övrigt –1 –6
Underskottsavdrag, utgående balans 581 – 581
Skattepliktigt resultat 3 1 489
Därav 28% aktuell/uppskjuten skatt – 1 – 417
Redovisningsprinciper
Castellum följer från och med 2005 de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). De nya re- dovisningsprinciperna har väsentlig effekt på två områden – förvaltningsfastigheter och fi nansiella instrument.
Förvaltningsfastigheterna värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resul- taträkningen. Det medför att av- och nedskrivningar försvin- ner och att begreppet vinster från fastighetsförsäljningar för- ändras och istället utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och senaste värdering, d v s en realiserad värdeförändring.
Castellum hanterar ränterisk på portföljnivå och använder sig av räntederivat för att uppnå önskad ränteförfallostruktur.
Räntederivat är ett fi nansiellt instrument som skall värde- ras till verkligt värde i balansräkningen och, på det sätt som Castellum hanterar ränterisker, värdeförändringar i resultat- räkningen.
De nya redovisningsprincipernas effekt på jämförelse- siffror framgår av följande tabeller.
RESULTATRÄKNING - TIDIGARE / NYA PRINCIPER Mkr
2004 okt-dec
2004 jan-dec Resultat, tidigare redovisningsprinciper 110 586
Avskrivningar fastigheter 36 134
Vinst fastighetsförsäljning – 6 – 190
Fastighet realiserad värdeförändring – 2 89 Fastighet orealiserad värdeförändring 354 571 Derivat orealiserad värdeförändring – 86 – 146 Uppskjuten skatt 28% på ovan – 83 – 128 Resultat, nya principer (IFRS) 323 916
EGET KAPITAL - TIDIGARE / NYA PRINCIPER Mkr
2004 31 dec
2003 31 dec Eget kapital, tidigare redovisningsprinciper 4 927 4 689 Fastigheter - verkligt värde 4 708 4 104
Derivat - verkligt värde – 391 – 245
Uppskjuten skatt 28% på ovan – 1 209 – 1 081 Eget kapital, nya principer (IFRS) 8 035 7 467
Organisation
Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en de- centraliserad och småskalig organisation med helägda lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn.
Dotterbolagens organisation
Varje dotterbolag har mellan 22-35 medarbetare. En platt och kundnära organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig innebär korta beslutsvägar vilket skapar goda förutsättningar för en god kundvård och en effektiv bear- betning av den lokala marknaden.
De fastighetsansvariga har de flesta kontakterna med hyres- gästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyres- värden.
Upphandling av externa tjänster
I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljötänkande.
Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnadsprojekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar.
Koncernen har däremot ingen egen organisation för genom- förande av entreprenader.
Mäta och jämföra
Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgäng- liga i hela organisationen.
Castellum AB
Moderbolaget deltar, genom styrelsearbete i dotter- bolagen, i beslut om större investeringar, förvärv och avyt- tringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare.
Centrala och norra Göteborg
Södra Göteborg, Mölndal och Borås
Malmö, Lund och Helsingborg
Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö Örebro, Uppsala
och Västerås Malmö
Helsingborg
Jönköping Göteborg
Stockholm Uppsala
Västerås Örebro
Europavägar Värnamo
Växjö
Lund Borås Mölndal
Fastighetsbestånd
Castellums fastighetsbestånd omfattade vid årsskiftet 494 fastigheter (492) med ett sammanlagt hyresvärde om 2 220 Mkr (2 130) och ett verkligt värde om 21 270 Mkr (19 449).
Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 651 tkvm (2 505). Fastighetsförteckning – se www.castellum.se Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastig- heter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Västra Småland. Tyngd- punkten i beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter huvud- sakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums åtta kvarvarande bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2005 19 449 492
+ Förvärv 760 27
+ Investeringar i befi ntliga fastigheter 597 –
– Försäljningar – 397 – 25
– Orealiserade värdeförändringar 861 –
Fastighetsbestånd 31 december 2005 21 270 494
Under året har investerats för totalt 1 357 Mkr (1 268), varav 760 Mkr (848) avser förvärv och 597 Mkr (420) investeringar i befi ntliga fastigheter. Av de totala investe- ringarna avser 542 Mkr Storgöteborg, 290 Mkr Mälardalen, 282 Mkr Öresundsområdet, 195 Mkr Storstockholm samt 48 Mkr Västra Småland.
INVESTERINGAR
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2005-12-31
2005 jan-dec
2004 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 851 859
Ekonomisk uthyrningsgrad 88,1% 89,6%
Fastighetskostnader, kr/kvm 247 255
Driftsöverskott, kr/kvm 502 514
Verkligt värde, kr/kvm 7 930 7 706
Antal fastigheter 494 492
Uthyrningsbar yta, tkvm 2 651 2 505
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
HYRESVÄRDE PER REGION, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT
SEGMENTINFORMATION
Hyresintäkter
Driftsöverskott inkl. värdeför- ändring fastighet
Mkr
2005 jan-dec
2004 jan-dec
2005 jan-dec
2004 jan-dec
Storgöteborg 612 592 781 722
Öresundsområdet 478 472 634 668
Storstockholm 359 363 374 176
Mälardalen 239 217 234 144
Västra Småland 219 212 179 178
Totalt 1 907 1 856 2 202 1 888
Antal fastig-
heter Yta tkvm
Verkligt värde
Mkr
Verkligt värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 69 356 4 049 11 363 396 1 111 89,4% 354 96 269 258
Öresundsområdet 44 287 4 019 13 983 343 1 192 89,4% 306 78 272 228
Storstockholm 37 248 2 489 10 048 295 1 191 82,5% 243 78 317 165
Mälardalen 47 218 1 586 7 296 192 882 87,9% 169 52 238 117
Västra Småland 35 186 1 446 7 766 162 871 92,9% 151 50 266 101
Summa kontor/butik 232 1 295 13 589 10 493 1 388 1 071 88,2% 1 223 354 273 869 Lager/industri
Storgöteborg 82 468 2 625 5 606 294 629 92,2% 271 59 127 212
Öresundsområdet 39 275 1 523 5 552 169 617 84,3% 142 36 133 106
Storstockholm 31 194 1 093 5 647 146 754 84,2% 123 38 197 85
Mälardalen 36 148 623 4 203 88 596 86,7% 77 22 145 55
Västra Småland 31 163 565 3 458 74 451 83,8% 62 13 78 49
Summa lager/industri 219 1 248 6 429 5 153 771 618 87,5% 675 168 135 507
Bostäder
Göteborg 6 8 105 12 388 8 985 99,8% 8 3 366 5
Helsingborg 2 17 240 14 520 18 1 058 99,4% 18 5 283 13
Summa bostäder 8 25 345 13 796 26 1 033 99,5% 26 8 311 18
Summa 459 2 568 20 363 7 930 2 185 851 88,1% 1 924 530 206 1 394
Uthyrning och fastighetsadministration 106 41 – 106
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 636 247 1 288
Projekt 8 83 535 – 35 – – 20 12 – 8
Obebyggd mark 27 – 372 – – – – – – – –
Totalt 494 2 651 21 270 – 2 220 – – 1 944 648 – 1 296
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 296 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 270 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 11 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 37 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.
Finansiering
FINANSIERING 2005-12-31
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår till 8 940 Mkr (8 035), motsvarande en soliditet om 42% (41%). Den föreslagna utdelningen med- för att det egna kapitalet minskar med 430 Mkr.
I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget för- värva 2,3 miljoner egna aktier utöver de 2 miljoner som för- värvats tidigare.
Räntebärande skulder
Den 31 december 2005 hade Castellum långfristiga bindande kreditavtal i bank om 10 956 Mkr (10 958), kortfristiga bindande kreditavtal i bank om 422 Mkr (732) och ett före- tagscertifi katprogram om 3 000 Mkr (3 000). För utestå- ende företagscertifi kat om 2 369 Mkr fi nns full täckning av outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal. Netto ränte- bärande skulder efter avdrag för likviditet om 5 Mkr (7) uppgick till 9 391 Mkr (8 827). Den genomsnittliga kredit- bindningen på Castellums långfristiga kreditavtal uppgick per den 31 december till 6,1 år.
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2005 var 3,5% (4,8%), vilket är 0,8%-enheter lägre än den genomsnittliga räntan under året. Den lägre utgående räntan är en effekt av sjunkande marknadsräntor, att räntederivat med en ränta överstigande marknadsräntan stängts samt en ökad andel kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebind- ningstiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (2,4), vilken uppnåtts genom att utestående lån med kort räntebindning förlängts via ränteswapavtal. Andelen ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 57% (36%).
Den genomsnittliga räntebindningen skall enligt fi nans- policyn vara 1,5-3 år medan andelen förfall inom 12 månader skall vara högst 60%.
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2005-12-31 Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränteförfall
Mkr
Medelränta Kreditavtal Mkr
Utnyttjat Mkr
0-1 år 5 385 2,3% 2 791 2 485
1-2 år 456 7,0% 6 6
2-3 år 350 4,7% 700 250
3-4 år 450 5,5% 1 000 350
4-5 år 150 5,2% 750 250
5-10 år 2 600 4,6% 8 500 6 050
Totalt 9 391 3,5% 13 747 9 391
Förslag till utdelning och aktiesplit
Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 10,50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 11% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 73% av förvaltningsresultat efter avdrag för 28% skatt.
Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 28 mars 2006.
Vidare föreslår styrelsen en aktiesplit om 4:1, inne- bärande att varje gammal aktie ersätts med fyra nya genom att antalet aktier i Castellum ökar från 43 001 677 till 172 006 708. Avstämningsdag för aktiesplit planeras vara 27 april 2006.
Styrelsen kommer dessutom att föreslå årsstämman ett nytt mandat för återköp av egna aktier samt på grund av ny aktie- bolagslag och aktiesplit, en ny bolagsordning.
Valberedningens förslag
Valberedningens förslag till styrelseledamöter är omval av Jan Kvarnström, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Mats Israelsson, Stig-Arne Larsson och Göran Lindén samt nyval av Christer Jacobson.
Till styrelsens ordförande föreslås Jan Kvarnström.
Arvodet till styrelsen föreslås vara 1 600 000 kronor, varav 400 000 kronor till ordföranden och 200 000 kronor till envar av de övriga styrelseledamöterna.
Göteborg den 26 januari 2006
Håkan Hellström Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer.
Substansvärde
Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt vär- de kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till det värdeintervall om +/– 5-10% som anges vid fastighetsvärderingar för att av- spegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och be- räkningar. Vidare kan den effektiva skatten bedömas vara lägre än den redovisade nominella skattesatsen om 28%
på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras.
Sammantaget ger detta, med antagande om dels ett vär- deintervall om +/– 5% på fastighetsnivå, dels ett antagande om en beräknad effektiv skatt om 10%, ett substansvärde i intervallet enligt nedan.
SUBSTANSVÄRDE
Mkr Substansvärde enligt balansräkning 8 940 Återläggning 28% uppskjuten skatt 2 126 Osäkerhetsintervall -/+ 5% fastigheter –/+ 1 064 Substansvärde före skatt 10 002 - 12 130
D:o kr/aktie 244 - 296
Kalkylmässig uppskjuten skatt 10% –653 - –866 Substansvärde efter 10% skatt 9 349 - 11 264
D:o kr/aktie 228 - 275
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 444 Mkr (133), varav 481 Mkr (205) avsåg erhållet koncern- bidrag samt anteciperad utdelning från dotterbolag och –40 Mkr (–146) avsåg värdeförändring i derivatportföljen. Om- sättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 9 Mkr (9).
Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (0), i huvudsak av fi nansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 3 727 Mkr (3 727) och räntebärande internfi nansiering om 9 925 Mkr (9 699). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 4 026 Mkr (3 769), varav 3 920 Mkr (3 663) utgör fritt eget kapital, och externa skulder om 9 387 Mkr (8 825).
RESULTATRÄKNING Mkr
2005 okt-dec
2004 okt-dec
2005 jan-dec
2004 jan-dec
Hyresintäkter 485 475 1 907 1 856
Driftskostnader – 99 – 95 – 353 – 342
Underhåll – 24 – 28 – 93 – 97
Tomträttsavgäld – 4 – 4 – 16 – 16
Fastighetsskatt – 16 – 16 – 69 – 74
Uthyrning och fastighetsadministration – 29 – 25 – 106 – 99
Driftsöverskott 313 307 1 270 1 228
Centrala administrationskostnader – 20 – 22 – 68 – 69
Finansnetto – 83 – 103 – 382 – 418
Förvaltningsresultat 210 182 820 741
Värdeförändringar
Fastigheter, realiserade 0 – 2 71 89
Fastigheter, orealiserade 389 354 861 571
Derivat, realiserade 5 – 14 –
Derivat, orealiserade 80 – 86 – 54 – 146
Resultat före skatt 684 448 1 712 1 255
Aktuell skatt – 4 18 – 1 – 5
Uppskjuten skatt – 129 – 143 – 417 – 334
Periodens/Årets resultat 551 323 1 294 916
DATA PER AKTIE (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer) 2005
okt-dec
2004 okt-dec
2005 jan-dec
2004 jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000
Resultat efter skatt, kr 13,44 7,88 31,56 22,34
Förvaltningsresultat, kr 5,12 4,44 20,00 18,07
Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000
Fastigheter verkligt värde, kr 519 474 519 474
Eget kapital, kr 218 196 218 196
FINANSIELLA NYCKELTAL
2005 okt-dec
2004 okt-dec
2005 jan-dec
2004 jan-dec
Överskottsgrad 65% 65% 67% 66%
Räntetäckningsgrad 353% 277% 315% 277%
Avkastning eget kapital 11,6% 9,1% 15,2% 11,8%
Avkastning totalt kapital 7,4% 7,7% 10,4% 9,6%
Investering, Mkr 446 182 1 357 1 268
Försäljning, Mkr 0 44 468 494
Soliditet 42% 41% 42% 41%
BALANSRÄKNING Mkr
2005 31 dec
2004 31 dec Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 21 270 19 449
Övriga anläggningstillgångar 14 9
Kortfristiga fordringar 89 85
Kassa och bank 5 7
Summa tillgångar 21 378 19 550
Eget kapital och skulder
Eget kapital 8 940 8 035
Uppskjuten skatteskuld 2 126 1 659
Långfristiga räntebärande skulder 9 396 8 834
Derivat 233 391
Ej räntebärande skulder 683 631
Summa eget kapital och skulder 21 378 19 550
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Mkr
Antal utestående aktier, tusental
Aktie- kapital
Bundna reserver
Fritt eget kapital
Totalt eget kapital
Eget kapital 2003-12-31 41 000 86 20 4 583 4 689
Byte av redovisningsprincip - IFRS – – – 2 778 2 778
Utdelning (8,50 kronor per aktie) – – – – 348 – 348
Årets resultat – – – 916 916
Eget kapital 2004-12-31 41 000 86 20 7 929 8 035
Utdelning (9,50 kronor per aktie) – – – – 389 – 389
Årets resultat – – – 1 294 1 294
Eget kapital 2005-12-31 41 000 86 20 8 834 8 940
KASSAFLÖDESANALYS Mkr
2005 jan-dec
2004 jan-dec
Driftsöverskott 1 270 1 228
Centrala administrationskostnader – 68 – 69
Återläggning av avskrivningar 5 4
Betalt fi nansnetto – 446 – 403
Betald skatt förvaltningsresultat – 1 –
Kassafl öde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 760 760
Förändring kortfristiga fordringar – 32 80
Förändring kortfristiga skulder 42 14
Kassafl öde från den löpande verksamheten 770 854
Investeringar i befi ntliga fastigheter – 597 – 420
Förvärv av fastigheter – 710 – 811
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 74 – 14
Försäljning av fastigheter 468 488
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 30 – 8
Investeringar i övrigt, netto – 12 – 3
Kassafl öde från investeringsverksamheten – 747 – 768
Förändring långfristiga skulder 562 236
Lösen derivat – 198 –
Utbetald utdelning – 389 – 348
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten – 25 – 112
Årets kassafl öde – 2 – 26
Kassa och bank ingående balans 7 33
Kassa och bank utgående balans 5 7
Castellumaktien
Castellum, vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40, hade vid årets utgång ca 7 900 aktie- ägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.
AKTIEÄGARE Aktieägare per 2005-12-31
Antal aktier tusental
Andel röster och kapital
Laszlo Szombatfalvy 2 500 6,1%
AFA Sjukförsäkrings AB 1 781 4,4%
Fjärde AP-fonden 1 030 2,5%
AMF, Pensionsförsäkrings AB 708 1,7%
FSO, Försäkringsföreningen 698 1,7%
Roburs Aktiefond Realinvest 662 1,6%
Tredje AP-fonden 651 1,6%
AFA TFA Försäkrings AB 541 1,3%
Societe Generale Dep Des Services 504 1,2%
Svenskt Näringsliv 340 0,8%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige 12 560 30,7%
Aktieägare registrerade i utlandet 19 025 46,4%
Totalt utestående aktier 41 000 100,0%
Återköpta egna aktier 2 002
Totalt registrerade aktier 43 002 Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.
AKTIEÄGARE FÖRDELADE PER LAND 2005-12-31
CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN NOTERINGEN 23 MAJ 1997 T O M 20 JANUARI 2006
Kursen på Castellumaktien den 31 december 2005 var 286 kronor motsvarande ett börsvärde om 11,7 mdr, beräknat på antalet utestående aktier.
Under 2005 omsattes 23,3 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 92 000 aktier per dag, vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 57%.
Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellum- aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 9,50 kronor, varit 24,2%. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktions- priset om 51 kronor, varit i genomsnitt 24,5% per år.
TOTALAVKASTNING (INKLUSIVE UTDELNING) 2005
Genomsnitt per år maj 1997-dec 2005
Castellumaktien +24,2% +24,5%
Stockholmsbörsen (SIX) +36,3% +9,2%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) +40,2% +19,6%
Fastighetsindex Europa (EPRA) +25,8% +14,3%
2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Resultaträkning
Hyresintäkter 1 907 1 856 1 758 1 684 1 571 1 435 1 256 1 200 1 131
Fastighetskostnader –637 –628 –595 –560 –549 –518 –499 –518 –534
Driftsöverskott 1 270 1 228 1 163 1 124 1 022 917 757 682 597
Centrala administrationskostnader –68 –69 –67 –63 –67 –62 –56 –58 –53
Finansnetto –382 –418 –428 –442 –414 –360 –271 –271 –234
Förvaltningsresultat 820 741 668 619 541 495 430 353 310
Värdeförändringar
Fastigheter, realiserade 71 89 61 92 22 71 109* 89* 64*
Fastigheter, orealiserade 861 571 –104 159 664 597 –* –* –*
Derivat, realiserade 14 – – – – – –* –* –*
Derivat, orealiserade –54 –146 –13 –168 42 –114 –* –* –*
Avskrivningar, jämförelsest. m m – – – – – –12 –84* –78* –83*
Aktuell skatt –1 –5 –1 –2 – –1 – –1 –
Uppskjuten skatt –417 –334 –171 –44 –338 –276 –127* –101* –81*
Årets resultat 1 294 916 440 656 931 760 328* 262* 210*
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter 21 270 19 449 18 015 17 348 16 551 14 759 13 337 8 695* 8 586*
Övriga tillgångar 103 94 167 172 394 118 184 767 710
Kassa och bank 5 7 33 20 20 11 96 100 116
Summa tillgångar 21 378 19 550 18 215 17 540 16 965 14 888 13 617 9 562 9 412
Eget kapital 8 940 8 035 7 467 7 334 6 946 6 240 6 604 4 263* 4 182*
Räntebärande skulder 9 396 8 834 8 598 8 264 8 254 7 245 5 670 4 765 4 795
Uppskjuten skatteskuld 2 126 1 659 1 294 1 124 1 081 743 468 –* –*
Derivat 233 391 245 232 64 106 – –* –*
Ej räntebärande skulder 683 631 611 586 620 554 875 534 435
Summa eget kapital och skulder 21 378 19 550 18 215 17 540 16 965 14 888 13 617 9 562 9 412
Finansiella nyckeltal
Förvaltningsresultat, Mkr 820 741 668 619 541 495 430 353 310
Överskottsgrad 67% 66% 66% 67% 65% 64% 60% 57% 53%
Räntenivå, genomsnitt 4,3% 4,9% 5,4% 5,7% 5,8% 5,9% 5,8% 6,3% 6,2%
Räntetäckningsgrad 315% 277% 256% 240% 231% 238% 259% 230% 232%
Avkastning eget kapital 15,2% 11,8% 5,9% 9,2% 14,1% 11,8% 7,6%* 6,2%* 5,1%*
Avkastning totalt kapital 10,4% 9,6% 5,9% 7,6% 10,3% 10,6% 7,1%* 6,7%* 5,7%*
Investeringar i fastigheter, Mkr 1 357 1 268 1 108 1 050 1 741 1 352 1 993 712 867
Försäljningar, Mkr 468 494 397 503 635 598 425 571 389
Soliditet 42% 41% 41% 42% 41% 42% 48% 45%* 44%*
Data per aktie (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer)
Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 46 628 50 000 50 000 50 000
Resultat efter skatt, kr 31,56 22,34 10,73 16,00 22,71 16,30 6,56* 5,24* 4,20*
Förvaltningsresultat, kr 20,00 18,07 16,29 15,10 13,20 10,62 8,60 7,06 6,20
Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 50 000 50 000 50 000
Utdelning, kr (2005 föreslagen) 10,50 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Utdelningsandel 73% 73% 72% 69% 68% 72% 73% 69% 62%
Fastigheter verkligt värde, kr 519 474 439 423 404 360 267 174* 172*
Eget kapital, kr 218 196 182 179 169 152 132 85* 84*
* Värdering för 1997-1998 har ej offentliggjorts tidigare, varför justering för nya redovisningsprinicper ej har skett.
FLERÅRSÖVERSIKT
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Org nr 556475-5550 Aspholmen Fastigheter AB
Elementvägen 14, 702 27 Örebro
Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50 orebro@aspholmenfastigheter.se
www.aspholmenfastigheter.se
Fastighets AB Briggen
Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se
www.briggen.se
Fastighets AB Brostaden
Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se
www.brostaden.se
Fastighets AB Corallen
Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se
www.corallen.se
Eklandia Fastighets AB
Ringögatan 12, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se
www.eklandia.se
Harry Sjögren AB
Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal
Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se
www.harrysjogren.se DOTTERBOLAG
Årsredovisningen för 2005 beräknas fi nnas tillgänglig på Castellums kontor och på bolagets webbplats från den 7 februari 2006.
Distribution till aktieägarna sker per post i slutet av februari 2006.
Årsstämma 23 mars 2006 kl. 17:00
(Göteborgs konserthus, Stenhammarsalen, Götaplatsen, Göteborg.
Entrén öppnar kl 16:00)
Delårsrapport januari-mars 2006 19 april 2006 Halvårsrapport januari-juni 2006 18 juli 2006 Delårsrapport januari-september 2006 18 oktober 2006 Bokslutskommuniké 2006 24 januari 2007
Årsstämma 22 mars 2007
www.castellum.se
På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
Samtliga bilder i denna bokslutskommuniké visar fastigheterna Snödroppen 8 och Cedern 9, Borås som förvärvades under december 2005.
KALENDARIUM
Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats.
