Planbesked för hotell vid Sprängkullsgatan (Annedal 23:33 m.fl.) inom stadsdelen Annedal

(1)

Stadsbyggnadskontoret

Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, TU Planbesked 1 (6)

Planbesked för hotell vid Sprängkullsgatan (Annedal 23:33 m.fl.) inom stadsdelen

Annedal

Förslag till beslut

I byggnadsnämnden

1. Meddela sökanden att kommunen avser att inleda detaljplaneläggning för hotell vid Sprängkullsgatan (Annedal 23:33 m.fl.) inom stadsdelen Annedal

2. Planarbetet påbörjas år 2023.

Sammanfattning

Stadsbyggnadskontoret bedömer att en utveckling av aktuella fastigheter med föreslagen användning och viss komplettering av bebyggelse kan vara lämpligt att prövas i en detaljplan.

Förslaget till utbyggnad av ett nytt hotell på Nilssonsberg, med tillhörande restaurangkluster i tidigare banklokaler vid korsningen Sprängkullsgatan/Lilla Bergsgatan, bedöms vara ett omfattande och komplext projekt som kräver vidare utredning och avvägning i en planprocess. Det är först inom planprocessen den slutliga bedömningen av projektets lämplighet kan avgöras.

Förslaget innebär uppförandet av ett hotell i ett strategiskt läge, en funktion som saknas i denna del av staden. Förslaget tillför och stärker även restaurang- och nattliv i området.

Detta kan innebära en ökad rörelse i området under fler av dygnets timmar, vilket kan bidra till ökad trygghet. Förslaget bidrar även till att öka bredden på utbudet i denna del av staden, vilket kan stärka stadslivet. Samtidigt är stadsdelen tätbebyggd och det är brist på små gröna platser, som finns inom fastigheten idag. Eventuella målkonflikter mellan olika behov behöver utredas vidare och avvägas i det kommande planarbetet för att avgöra lämpligheten i ett genomförande av förslaget.

Bedömning ur ekonomisk dimension

Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med

intressent. I det tidiga skede som förprövningen är har kontoret inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension.

Tjänsteutlåtande Utfärdat 2021-03-10

Byggnadsnämnden 2021-03-16 Diarienummer 0851-19

Handläggare Nina Storsveen

Telefon: 031-368 15 68

E-post: nina.storsveen@sbk.goteborg.se>

(2)

Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, TU Planbesked 2 (6)

Bedömning ur ekologisk dimension

I Göteborg Stads grönstrategi anges ett ekologiskt mål – Göteborg är en tät och grön stad med ett rikt växt- och djurliv och där ekosystemens tjänster tas tillvara.

Grönstrategin består även av nio strategier där följande fyra strategier bedöms som särskilt relevanta för aktuellt ärende:

• Säkerställ god tillgång till parker och naturområden.

• Stärk de gröna kopplingarna i staden.

• Utveckla mer grönt i den hårdgjorda staden.

• Nyttja och utveckla ekosystemtjänster.

Hur dessa strategier kan utvecklas inom aktuella fastigheter behöver studeras i samband med vidareutvecklingen av förslaget och i ett kommande planarbete.

Det aktuella området består av ett gräsbevuxet bergsparti med flera större träd.

Grönområdet på berget bidrar idag till flera ekosystemtjänster som exempelvis

bullerdämpning, rekreation, frisk luft, biologisk mångfald och vattenhållande förmåga.

Det gröna bergspartiet är en del av ett spridningsstråk mellan Skansen Kronan och Landalabergen/Guldheden. I och med detta är det värdefullt att bevara och tillföra

vegetation inom planområdet. En naturvärdesinventering behöver tas fram i samband med kommande planarbete där naturvärdena i området beskrivs både övergripande och lokalt.

Inventeringen bör kartlägga befintliga ekosystemtjänster, för att i kommande planarbete kunna studera möjlig kompensation av ekosystemtjänster och även grönytefaktor.

Miljökvalitetsnormerna för luft bedöms inte överskridas till följd av projektet, då tillskottet av biltrafik bedöms bli relativt liten.

Den ekologiska dimensionen har viss koppling till den sociala dimensionen genom att det finns en trappa och gångväg (Hagge Geigerts trappor) som ligger inom allmän plats-park, längs med det föreslagna planområdet. Den utgör ett viktigt gångstråk upp till

bostadsområdet Nilssonsberg från Lilla Bergsgatan och är en del av det gröna bergspartiet.

Bedömning ur social dimension

Närområdet kring aktuella fastigheter har mindre god friytetillgång. Den närmaste allmänna grönytan finns i form av Hagge Geigerts trappor och den gröna kil som sträcker sig söder ut, upp mot 1970-tals bebyggelsen på Nilssonsberg. Denna yta förvaltas av Park- och Naturförvaltningen. Upptagningsområdet för denna yta är närområdet, då platsen används främst av boende i omgivande kvarter. Andra grönytor i anslutning till de aktuella fastigheterna är annars ytorna kring Skansen Kronan, Haga kyrkoplan och vid Annedalsskolan.

Exempel på frågor att ta hänsyn till i närmiljön är bland annat relationen till allmän plats – park och Hagge Geigerts trappor samt trygghetsaspekterna och orienterbarheten längs gångstråket/trapporna.

Potentiella intressekonflikter mellan natur-/rekreationsvärden och utveckling av bebyggelse behöver studeras och avvägas i kommande planarbete.

(3)

Förslaget innebär inget tillskott av bostäder, vilket talar för en lägre social komplexitets- nivå. Samtidigt innebär förslaget att en ny funktion (hotell) tillförs i området med ny skala och uttryck, vilket innebär viss komplexitet ur ett socialt perspektiv. Förslaget innebär också ett flertal målkonflikter mellan olika behov och har påverkan på stadsbilden, både i stadsdelen och staden som helhet. Kommande detaljplan bedöms därför ha social komplexitetsnivå 3, där dialog bland annat behöver genomföras med lokala näringsidkare och föreningar.

Barnkonventionen är svensk lag från och med 2020. Barns bästa har bedömts och beaktats i förprövningen. I det tidiga skede som förprövningen är har kontoret inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån denna dimension.

Bilagor

1. Ansökan om planbesked (Publiceras inte på Internet) 2. Förprövningsrapport

3. Annedal 23:33 och 23:2, Kulturmiljö- och stadsbildsanalys; Lindholm Restaurering AB, 2020-06-09 (inlaga från sökanden)

(4)

Ärendet

Ärendet gäller en begäran om planbesked.

Området ligger vid korsningen mellan Sprängkullsgatan och Lilla Bergsgatan i Annedal, mittemot Skanstorget. Fastigheten består av en banklokal från 1940-talet i två våningar, vid foten av Nilssonsberg. Förslaget syftar till att uppföra ett destinationshotell med trädgård på berget samt tillhörande restaurangkluster i tidigare banklokaler.

Styrande dokument och tidigare beslut

Översiktsplan för Göteborg, antagen av kommunfullmäktige 2009-02-26, anger centrala Göteborg – Innerstaden som inriktning för området där aktuella fastigheter ingår och markanvändningskartan anger Bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor.

Gällande stadsplan akt 1480K-II-2397, från 1939, anger handelsändamål, dock får lokaler för annat, ej industriellt, ändamål inredas om byggnadsnämnden prövar det lämpligt.

Delar av fastigheten ska innehålla en användning som sammanhänger med

handelsändamålet, inom samma fastighet, och som byggnadsnämnden prövar lämpligt.

Inom denna del av fastigheten ska området i markplanet anordnas som plantering.

Genomförandetiden har gått ut.

Stadsbyggnadskontorets bedömning

Förslaget är förenligt med ÖP, som anger centrala Göteborg – Innerstaden som inriktning för området och bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor som markanvändning.

Det pågår ett arbete med att ta fram en fördjupad översiktsplan för centrala Göteborg.

Den fördjupade översiktsplanen var ute på samråd under våren 2019 och kommer under tidig vår 2021 tas upp i byggnadsnämnden för beslut om granskning. Den fördjupade översiktsplanen planeras att godkännas år 2022. Den kommande detaljplanen behöver därför förhålla sig till och prövas mot den fördjupade översiktsplanen för centrala Göteborg.

Förslaget bedöms tillföra detta strategiska läge en funktion, i form av hotell, som det finns en avsaknad av i denna del av staden idag. Förslaget tillför och stärker även

restaurang- och nattliv i området. Detta kan innebära en ökad rörelse i området under fler av dygnets timmar, vilket kan bidra till ökad trygghet. Förslaget bidrar även till att öka bredden på utbudet i denna del av staden, vilket kan stärka stadslivet. Samtidigt är stadsdelen tätbebyggd och det är brist på små gröna platser, som finns inom fastigheten idag. Eventuella målkonflikter mellan olika behov behöver utredas vidare och avvägas i det kommande planarbetet för att avgöra lämpligheten i ett genomförande av förslaget.

Förslaget till utbyggnad av ett nytt hotell på Nilssonsberg, med tillhörande restaurangkluster i tidigare banklokaler vid korsningen Sprängkullsgatan/Lilla Bergsgatan, bedöms vara ett omfattande och komplext projekt som kräver vidare utredning och avvägning i en planprocess. Det är först inom planprocessen den slutliga bedömningen av projektets lämplighet kan avgöras.

Byggnadsnämnden och stadsbyggnadskontoret har i uppdrag att medverka till att möjliggöra en positiv stadsutveckling. Utvecklingen ska då vara väl anpassad till sin omgivning och dess värden.

(5)

Villkor för planläggningen är att följande frågor behöver utredas, avvägas och säkerställas:

• riksintresse för kulturmiljö,

• stadsbild,

• lokal områdespåverkan,

• fastighetsrättsliga frågor,

• den gröna infrastrukturen och

• parkering- och angöringsmöjligheter.

För att kunna avgöra om fastigheternas utveckling, i enlighet med föreslagen användning, är lämplig att genomföra behöver frågorna ovan utredas vidare och lösas i kommande planprocess. Visar detaljplaneprocessen att frågorna ovan inte kan lösas på ett acceptabelt sätt kan processen behöva avbrytas.

Beslut om positivt planbesked föreslås. Planarbetet bedöms bli stort.

Kontoret bedömer utifrån förslagets stora utredningsbehov, påverkan på stadsbilden ur ett hela staden perspektiv och påverkan på riksintresset för kulturmiljö att planarbetet behöver bedrivas med utökat förfarande.

Aktuella fastigheter ligger inom område av riksintresse för kulturmiljö, Göteborgs innerstad (O 2:1–5) – Stenstaden. De gränsar även till riksintresseområdena Haga och Norra Guldheden. Förslaget behöver förhålla sig till riksintressets värden inom

Stenstaden, men även värdena inom de två övriga områdena. Förslaget behöver förhålla sig till helheten och visa på hur det bidrar till helhetsverkan i staden. Byggnadens gestaltning, volym och placering behöver studeras både i relation till närmiljön och den närmare stadsmiljön, men även stadens siluett. När tillkommande bebyggelse hamnar nära befintlig behöver stor hänsyn tas till anpassningen till omgivningen, då det annars kan finnas risk för att den tillkommande bebyggelsen kan anses vara en betydande olägenhet för grannar.

Eftersom föreslagen byggnad bedöms få stor påverkan på både stadsbild och kulturmiljö behöver höga krav ställas på tillkommande byggnads gestaltning, volym och placering.

Stadsbyggnadskontoret bedömer att fastighetsägaren för Annedal 23:33 inte har full rådighet över sin fastighet, då det finns flera servitut och gemensamhetsanläggningar som berör fastigheten. Ett villkor för att kunna anta den kommande detaljplanen är att behoven inom Annedal 23:1 och deras rättigheter hanteras och löses.

Områdets naturvärden behöver studeras i både ett mer övergripande sammanhang och på en lokal nivå. Befintliga ekosystemtjänster bör kartläggas, så att kommande planarbete kan belysa kompensation av ekosystemtjänster och även grönytefaktor. Potentiella intressekonflikter mellan natur-/rekreationsvärden och utveckling av bebyggelse behöver studeras och avvägas i kommande planarbete.

Både parkerings- och angöringsbehov behöver studeras i det kommande planarbetet.

Även tillgänglighet för räddningsfordon behöver studeras och lösas. Förslaget innehåller inga parkeringsplatser. Stadsbyggnadskontoret bedömer att parkeringstal 0 inte är lämpligt för föreslaget projekt. Enligt stadens parkeringspolicy anges att möjligheten att

(6)

planera områden med få bilparkeringar för annat än yrkestrafik, funktionshindrade och bilpooler bör prövas i planeringen för nya områden i innerstaden. Aktuellt

parkeringsbehov och vilken möjlighet som finns att sänka parkeringstalet för bilar får studeras i kommande planarbete.

Samband, beroenden och prioriteringsgrund

Föreslaget projekt, som omfattas av detta planbesked för Annedal 23:33 och 23:2, bedöms kunna drivas som en fristående detaljplan och är inte beroende av tidplaner för andra pågående planbesked eller projekt i området.

Stadsbyggnadskontoret

Henrik Kant

Stadsbyggnadsdirektör

Martin Storm

Chef Planavdelningen