Dnr 2013/0617 KS. 251
Markanvisningsavtal med Hemfosa MF Sollentuna AB avseende fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3, Tingsvägen, Tureberg, Sollentuna
Detta markanvisningsavtal ersätter befintligt markanvisningsavtal mellan Sollentuna kommun och Hemfosa Fastigheter AB som godkändes av kommunfullmäktige 2016-
10-13, § 130.
1 Parter
Mellan Sollentuna kommun (org.nr. 212000-0134), 191 86 Sollentuna, nedan kallad Kommunen, och Hemfosa MF Sollentuna AB (org.nr. 556688-0257), nedan kallat Bolaget, har följande markanvisningsavtal träffats.
2 Bakgrund
Kommunfullmäktige beslutade 2016-10-13, § 130, att markanvisa del av fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3 till Hemfosa Fastigheter AB för utbyggnad av polishuset (Transporten 2). Avsikten vid markanvisningen var att
området som markanvisades skulle ingå i pågående planarbete för f.d. mässområdet.
Då Bolaget inte har möjlighet att följa samma tidplan som Kommunen och Skånska i detaljplanearbetet för f.d. mässområdet så kommer kvarteret Transporten att
hanteras i ett separat detaljplaneärende, nedan kallad Detaljplanen. Detta beslutades av stadsbyggnadsnämnden 2017-10-11, § 141 punkt 2.
Exploateringsområdet är markerat med röd kantlinje på bilaga 1 och omfattar fastigheterna Transporten 2-3 och del av Tureberg 25:3.
3 Markanvisning
Kommunen anvisar del av fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3 (nedan kallat Området) till Bolaget. Området är ca 2170 m2och markerat med streckad blå kantlinje på bilagd kartskiss, bilaga 1.
Denna markanvisning innebär att Bolaget till 2019-10-24 (tre år från och med
datumet för det ursprungliga markanvisningsavtalets undertecknande), har en option att ensam förhandla med Kommunen om överenskommelse om exploatering
inklusive köpeavtal för Området.
4 Syfte
Bolaget och Kommunen skall tillsammans verka för att Området planläggs för ny bebyggelse med ändamål polisverksamhet samt möjlighet till handel och kontor.
1(6)
Dnr 2013/0617 KS. 251
Markanvisningsavtal med Hemfosa MF Sollentuna ÅB avseende fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3, Tingsvägen, Tureberg, Sollentuna
5 Detaljplan
Kommunen förbinder sig att, dels upprätta ett förslag till detaljplaneändring som omfattar Exploateringsområdet, dels föra Detaljplanen till behörigt organ inom Kommunen för antagandeprövning.
Bolaget och Kommunen beslutar gemensamt vilka för detaljplanearbetet nödvändiga utredningar och annat underlag som behöver tas fram.
Exempel på utredningar kan vara:
- Riskutredning/analys - Miljöbedömning - Bullerutredning - Trafikutredning - Parkeringsutredning
- Geoteknisk undersökning och stabilitetsutredning - Dagvattenutredning
- Befintliga underjordiska ledningar - Översvämningsrisk
- Arkitektskisser och illustrationer
- Förprojektering av allmänna anläggningar - Systemhandling för allmänna anläggningar
Detaljplanearbetet ska bedrivas i enlighet med beslut i stadsbyggnadsnämnden 2017-10-11, § 141 punkt 2.
6 Ekonomi 6.1 Planavgift
Kommunens arbete med Detaljplanen utförs mot en ersättning motsvarande 100 % av den totala kostnaden för att ta fram Detaljplanen, baserat på rörligt arvode, nedlagd tid (enligt Kommunens vid var tid gällande taxa), kostnaderna för framtagande av nödvändiga utredningar mm enligt punkt 5 samt utlägg såsom grundkarta, kopiering och annonsering i dagspress. Nedlagd tid räknas från datumet som detta avtal undertecknas av Bolaget och Kommunen. Ersättningen ska erläggas av Bolaget mot faktura, kvartalsvis i efterskott.
Arbetet med detaljplanen för f.d. mässområdet har pågått under en tid och Bolaget ska i samband med undertecknandet av detta avtal ersätta Kommunen med ett engångsbelopp om totalt SEXHUNDRATRETTIOTUSEN (630 000) kronor för
nedlagda kostnader för framtagna utredningar för f.d. mässområdet som Bolaget har nytta av i detaljplanen för kv. Transporten. Ersättningen baseras på Bolagets
åtagande i ursprungliga markanvisningsavtalet att bekosta 25 % av detaljplanen för f.d. mässområdet. Ersättningen ska erläggas inom 30 dagar efter detta avtals
2(6)
Dnr 2013/0617 KS. 251
Markanvisningsavtal med Hemfosa MF Sollentuna ÅB avseende fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3, Tingsvägen, Tureberg, Sollentuna
undertecknande. Kommunen kommer att fakturera beloppet.
Bolaget svarar för alla sina egna kostnader avseende detaljplane- och utredningsarbetet.
I det fall Bolaget vill avbryta arbetet med detaljplaneändringen ska detta meddelas Kommunen skriftligt. Kommunens kostnader för nedlagt arbete fram till avbrottet ska ersättas av Bolaget med reservation för punkt 11.
6.2 Bygg- och anläggningskostnader
Kvartersmark:
Bolaget skall svara för erforderliga rivningar inom Området.
Kommunen utför och bekostar erforderlig hantering av eventuella markföroreningar, inom Området, i den omfattning som krävs för att marken skall kunna användas enligt ändamålet i blivande detaljplan.
Bolaget skall därefter ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggnings- åtgärder inom Området.
6.3 Markförsäljning m. m.
Kommunen skall till Bolaget försälja Området för kontor (i huvudsak ändamål
polisverksamhet) och handel. Parterna är överens om att köpeskillingen skall uppgå till en nivå om 3 500 kr/m2 ljus BTA. Byggrättsvärdet reduceras med
gatukostnadsersättning angivna under punkt 6.4 i detta avtal. Justering av
värdenivån ovan, vid beräkning av köpeskilling, ska ske med KPI från oktober 2016 till tidpunkten för betalning. Värdenivån ska dock inte nedsättas under ovan angivna belopp.
Parterna skall träffa överenskommelse om exploatering när planarbetet hunnit så långt att parterna tillsammans anser att en sådan kan träffas, dock senast 2019-10- 24 (tre år från datumet för det ursprungliga markanvisningsavtalets undertecknande).
Området belastas av en gemensamhetsanläggning, Tureberg ga:40, ändamål parkering, som måste upphävas. Delägande fastigheter är Tariffen 1 (ägs av Trifam Fastighets AB) och Transporten 2 (ägs av Bolaget). Bolaget ansvarar för att
gemensamhetsanläggningen upphävs genom lantmäteriförrättning samt står för de kostnader som det medför.
3(6)
Dnr 2013/0617 KS. 251
Markanvisningsavtal med Hemfosa MF Sollentuna AB avseende fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3, Tingsvägen, Tureberg, Sollentuna
6.4 Gatukostnader
Kommunen åtar sig att projektera och utföra samtliga allmänna anläggningar inom Exploateringsområdet.
Bolaget skall svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid Bolagets blivande kvartersmark, till följd av Bolagets bygg- och anläggningsarbeten inom Exploateringsområdet.
Bolaget åtar sig att erlägga gatukostnadsersättning till Kommunen för utbyggnad eller ombyggnad av allmänna anläggningar som föranleds av Detaljplanen.
Bolaget ska också erlägga gatukostnader för ombyggnad av Turebergsleden och Malmvägens förlängning enligt följande: 50 % av kostnaderna för Turebergsleden och 50 % av kostnaderna för Malmvägens förlängning, ska fördelas jämnt på totala antalet byggrätter (per m2 ljus BTA ovan mark) inom Området respektive
Exploateringsområdet för Mässområdet (bilaga 3).
Betalningstidpunkt och övriga villkor kring erläggande av gatukostnadsersättning regleras i kommande köpe- och exploateringsavtal.
Ansvars- och kostnadsfördelning för eventuella övriga tillkommande
exploateringskostnader ska regleras mellan parterna i kommande köpe- och exploateringsavtal.
7 Åtaganden
Bolaget åtar sig att påvisa att Området i huvudsak ska användas till polisverksamhet innan köpe- och exploateringsavtal kan tecknas.
Bolaget åtar sig att byggstart skall ske senast två år efter det att köpe- och exploateringsavtalet har undertecknats av båda parter.
Tillträde till Området sker vid byggstart.
Slutliga ritningar avseende byggnadens utformning skall skriftligen godkännas av Kommunen.
4(6)
Dnr 2013/0617 KS. 251
Markanvisningsavtal med Hemfosa MF Sollentuna AB avseende fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3, Tingsvägen, Tureberg, Sollentuna
8 Överlåtelse
Bolaget har ej rätt att utan Kommunens skriftliga medgivande överlåta
förpliktelserna enligt detta avtal på annan. Överlåtelse får dock ske till annat bolag inom samma koncern utan ett skriftligt medgivande. Bolaget ansvarar för att kommunen får information om sådan överlåtelse.
9 Ändringar och tillägg
Ändringar och tillägg till detta avtal skall, för att vara gällande, vara skriftliga och undertecknade av båda parter.
10 Tvist
Tvist med anledning av detta avtals giltighet, tolkning, tillämpning m.m. skall avgöras vid svensk domstol.
11 Giltighet
Detta avtal gäller endast under förutsättning att behörigt politiskt organ i Sollentuna, genom beslut som senare vinner laga kraft, senast 2018-06-30, godkänner detta avtal.
Detta avtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera part om parterna inte innan 2019-10-24 ingått ett bindande avtal avseende överlåtelse och exploatering av Området i enlighet med parternas intentioner enligt detta avtal.
Eventuell av Bolaget redan erlagd ersättning ska därvid återgå till Bolaget, såvida inte Bolaget orsakat att överlåtelse och/eller exploatering av Området inte kan ske i enlighet med intentionerna i detta avtal eller om detaljplanen inte kan antas på grund av omständigheter utanför Kommunens kontroll.
Bolaget är medvetet om
- att beslut om att anta detaljplan meddelas av kommunfullmäktige. Beslut om att anta detaljplan ska föregås av samråd med dem som berörs av planen och andra beredningsåtgärder.
Bolaget är även medvetet om att sakägare har rätt att anföra besvär mot beslut att anta detaljplan och att beslut om antagande av detaljplan kan prövas av länsstyrelsen samt mark- och miljödomstolen.
- att detta avtal inte är bindande för kommunens organ, med undantag för stadsbyggnadsnämnden, vid prövning avförslag till detaljplan.
sje s[c sf; sJ;
5(6)
Dnr 2013/0617 KS. 251
Markanvisningsavtal med Hemfosa MF Sollentuna AB avseende fastigheterna Transporten 3 och Tureberg 25:3, Tingsvägen, Tureberg, Sollentuna
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt.
Sollentuna den / 2018
För Sollentuna kommun
Andreas Hellström Exploateringschef
Namnförtydligande
BILAGOR
1. Karta, Området (markanvisningen) och Exploateringsområdet för kv. Transporten 2. Karta, Exploateringsområdet för Mässområdet
3. Definition av ljus BTA
4. Tidiga ritningar på byggnadens utformning
6(6)
Bilaga 3
Ljus bruttoarea
Ljus B T A i v å n i n g s p l a n o v a n m a r k
Ljus BTA i bostadshus o m f a t t a r i n o r m a l f a l l e t samtliga areor f ö r u t o m t e k n i k u t r y m m e n ( u t r y m m e n f ö r fläkt, hissmaskin, e l , tele, v ä r m e , kyla) på v i n d .
T e k n i k u t r y m m e n pä ljust våningsplan u n d e r v i n d ska exkluderas o m v i n d och källare saknas eller o m dessa u t r y m m e n av skälig anledning inte går a t t förläggas på vind eller i källare.
Ljus BTA s o m medges enligt detaljplan m e n som i n t e u t n y t t j a s ska medräknas (exempelvis o i n r e d d a vindar, bjälklagsöppning till f ö r m å n för dubbla v å n i n g s h ö j d e r (undantaget traditionella ljusgårdar)).
U t r y m m e n f ö r b o s t a d s k o m p l e m e n t ( f ö r r å d , s o p r u m , garage) i fristående byggnader räknas i n t e s o m ljus BTA, u n d a n t a g e t t v ä t t s t u g o r och g e m e n s a m h e t s l o k a l e r s o m alltid ska medräknas.
Indragna b a l k o n g e r s o m är inglasade och klimatskyddade räknas s o m ljus BTA. Balkonger/loftgångar i övrigt o m f a t t a s inte.
1.9 meters takhöjd
Ljus B T A = huslängden* (x + 2*0,6)
Vid snedtak räknas b r u t t o a r e a n enligt figuren o v a n .
Ljus B T A i suterrängvåning
En v å n i n g ska b e t r a k t a s s o m en suterängvåning o m - u t e f t e r m i n s t e n vägg - golvets översida i våningen närmast o v a n f ö r ligger m e r än 1,5 m e t e r över m a r k e n s medelnivå invid byggnaden. Är avståndet m i n d r e är v å n i n g s p l a n e t a t t betrakta som källare.
All area i n o m lägenheter räknas s o m ljus BTA liksom i f ö r e k o m m a n d e fall innanförliggande f ö r b i n d e l s e k o r r i d o r .
Som ljus BTA f ö r bostadskomplement ( f ö r r å d , t v ä t t s t u g o r , s o p r u m och gemensamhetslokaler) och i
f ö r e k o m m a n d e fall t e k n i k u t r y m m e n räknas arean f r a m till n ä r m a s t e vägg i d e n ljusa delen av vånings-planet d o c k högst till halva h u s d j u p e t . Avskiljs m ö r k och ljus del av e n f ö r b i n d e l s e k o r r i d o r ska hela k o r r i d o r e n räknas s o m ljus BTA (se fig).
I LJ I I
D - I JIi
1) Exempel pé teknikutrymme som av skälig anledning inte kan förläggas möri<t
För kommersiella eller övriga lokaler räknas ljus BTA till e t t husdjup o m 10 m e t e r . För b r u t t o a r e o r i n o m h u s d j u p 10-30 m e t e r räknas 75 % s o m ljus BTA. O m våningshöjden är h ö g r e än 3 m e t e r ska 10-metersgränsen utökas till v a d s o m b e d ö m s skäligt. B r u t t o a r e o r b o r t o m 30 m e t e r räknas inte s o m ljusa.
TÄLLNINGSTAG
F Ö R U T S Ä T T N I N G :
När vi träffade representanter för Sollentuna stadsby- ggnadskontor 2016-05-31, hade vi med o s s ett presen- tationsmaterial, en volymstudie på en byggnad som omfattade totalt c a 27 000 m7 L O A . Den var baserad på e n tidigare detaljplaneskiss från kommunen som illustrerade en volym på c a 4 500 m3, s e nedan. I förhållande till kommunens skiss hade vi både använt en yta mot polishuset som inte var tänkt för bebyg- gelse och dessutom gått upp i höjd på vår byggnad.
Eftersom skillnaden var stor var det med viss bävan vi presenterade vårt förslag. Men reaktionen blev snara- re att man uppfattade förslaget som lite försiktigt och kunde tänka sig att gå upp ytterligare i höjd i det södra hushörnet. Man ville också s e mer av hur vi tänkte o s s utformningen och hur vi tänkte hantera Sollentunas ambitioner att s k a p a mer stadsmässiga miljöer.
Utan att ha den invändiga organisationen klar för o s s är det svårt att bli konkret när det gäller det arkitektoniska uttrycket, men vi har gjort några försök som vi presen- terar här.
S T A D S M Ä S S I G H E T :
E n av förutsättningarna för stadsmässighet är gatuliv- et. För att få detta måste det finnas människor som rör sig i gaturummet. Detta förutsätter, i sin tur, att det finns tillräckligt med människor i som rör sig området och att det finns sådana kvaliteter i gaturummet att de väljer just den gatan. Det måste s k a p a s mer tilltalande, intressanta och trygga gatumiljöer. I vårt fall, för Trans- porten 3, kanske det till en början med inte finns några större människoströmmar s o m rör sig i området, men ju mer s o m byggs runt omkring desto bättre förutsättning- ar för gatuliv blir det.
I vår tids arkitektur handlar det ofta om att man har stora volymer som man på olika sätt bemödar sig om att visuellt bryta ner. Hur husen möter gatan/förhåller
till dem som passerar det verkar mycket sällan vara en huvudfråga. Detta är underligt eftersom de flesta män- niskor just upplever den delen mest. Vår ambition är att s k a p a spännande, bearbetade sockelvåningsfasaderi ett nutida formspråk.
Vad tillför ett hus sin omgivning? Vilket tillskott är utformningen/volymerna/siluetterna, hur trevligt/
självklart är det att gå längs?
Vårt projekt tillför stadmässighet nu och är förberett för en stadsmässigt mer koncentrerad framlid.
H U S E T :
Vi befinner o s s i ett område i Sollentuna där bebyg- gelsen domineras av storskalig 70-80-talsbebyggelse.
För att få in mer stadsmässighet behöver vi få in min- dre skalnivåer på flera sätt, även i hur man kan röra sig inne i och utvändigt av projketet. Vi ser framför o s s ett hus med en flexibilitet s o m medger stora möjligheter för en indelning i offentliga respektive säkerhetsklassade delar i både horisontal- som vertikalled.
• Byggnaden görs initialt för att inrymma polis- och rättsverksamheter, men också annan offentlig verk- samhet, både privat och samhällelig. I vilka propor- tioner de kommer att finnas nu eller i framliden vet vi inte. Den offentliga verksamheten kommer nu att riktas ut mot sockelvåningarna, där även, icke säkerhetsklassad sådan kan finnas. Vid behov av ytterligare stråk för offentlig verksamhet, skulle ett diagonalt stråk genom huset kunna skapas.
• Vi har valt att göra en arkad i två våningar längs
"framsidorna"; höjden innebär att den kommer att upplevas s o m ljus och man kommer som fotgän- gare att kunna passera en bit i väderskydd. Längs Tingsvägen ligger det inre arkadlivet i s a m m a liv som polishusets fasad. Fotgängarmiljön framför vårt och det befintliga polishuset kommer att behö- va samordnas.
2016-08-30 / Henrik Tell, Martin Spengier, LE, KK, SÄ.
Läge för huvudgarageinfart; vi har valt att behålla den i fasaden mot sydost, marken ligger lägre där än mot Tingsvägen, rampen blir kortare. Trafikbe- lastningsmässigt blir det sak s a m m a som en infart mot Tingsvägen; trafiken kommer i båda fallen att fördelas på gatan utanför sydostfasaden respektive Tingsvägen. Reservutfarten i fasaden mot syd- väst kommer att behållas. Vi kommer alt utforma infarterna så att de blir ett tillskott till huset och gatumiljön.
T A K E N :
Våra tak som bevuxna med grönska, för att:
• Dämpa buller
• Mildra stadsklimatet
• Minska risken för översvämning vid plötsliga skyfall
• Minska behovet av stora dagvattensystem
• Ta upp och binda luftföroreningar
• Isolera byggnaden och därigenom spara energi
V O L Y M E N :
För att få in mer stadsmässighet i vår storskaliga om- givning behöver vi få in mindre skalnivåer.
E n självständig byggnad som genom sin volym- och framtida fasadartikulation tar hänsyn till sin omgivning och tillför kvaliteter.Släppet mellan vår byggnad och polishuset har tillkommit av flera an- ledningar: Skalan; ett sammanbyggt kvarter skulle bli väl långt. Denna lösning ger också en möjlighet att, nu och i framtiden, passera i ytterligare en ledd.
Respekt; det befintliga polishuset är byggt för att vara en solitär, det förblir så, trots att det nu också ingår i ett större kvarter.
• Att projektet reser sig mot Tingsvägen, mot nor- dost, beror på alt det där kommer att fungera som ett bullerskydd mot bl. a . arlandabanan. Alt den blir som lägst mot sydväst gör att det kommer att släppas in ljus. både mot innergård och fasader och därtill möta grannhuset på ett bra sätt.
• E n artikulerad kropp ger en tillskott i områdets stadssiluett.
I N D E L N I N G / G R A M M A T I K :
Stadsmässighet handlar också om begriplighet. en allmänhet bör kunna läsa, eller intuitivt kunna förstå en byggnad.
• Projektet har en tydlig indelning, väldelaljerade sockelvåningar nedtill och artikulerade delar upptill.
1
FASTIGHETER
OCKELVÅNINGOCH ENTRÉPLAN
E N T R É P L A N / S O C K E L V A N I N G A R :
Stadsmässighet handlar bl a om liv i gatunivån. E n av förutsättningarna för detta är att det finns människor som rör sig i gaturummet, en annan att människor vill röra sig där! Vi har valt att göra en byggnad som har en tydlig horisontell indelning med två sockelvåningar i en arkad mot "framsidan". Detta ger o s s en tydlig gramma- tik i byggnaden s o m också gör den mer förståelig för en allmänhet. V å r ambition är att skapa en nutida tolkning av gårdagens tydligt bearbetade sockelvåningsfasader.
D e s s a hade tydliga ambitioner att tillföra kvaliteter och förståelighet i gaturummet. Vår tids arkitektur har ofta s a m m a detaljering fem våningar upp som i gatunivå, vi är övertygade om att det måste vara intressantare i gatunivå.
S O C K E L V A N I N G E N S I N D R A G N A A R K A D :
ger väderskydd.
• d e s s dubbla våningshöjd ger rymd och ljus.
• består av ett bearbetat ramverk inom vilket det finns mycket glasöppningar som visar de innanför liggande verksamheterna ut mot de passerande.
Detta ger både liv, trygghet och ytterligare ljus ut i arkaden.
har tydliga entréer som ger avbrott/rytmik, mångfasetterad detaljering på fasad/pelare ger en upplevelsemässigt intressant p a s s a g e av bygg- naden.
är en del som tillför stadmässighet nu och är för- beredd för en stadsmässigt mer koncentrerad framtid.
2 ^
3
2
2016-08-30 / Henrik Tell, Martin Spengier, LE, KK, SÄ.
Hemfosa
FASTIGHETER
UD prp L l \ DPTAD
Plan KV-2
1 fc :|J LUUiliHIJi
RiilililUUlJlL»:
v
M !:
3550 m2
• 0
:
! iifrrrffltfert!
B fMfjffi Q
a
Q
| . . , ^
m^
a
Q
Plan KV-1 3550 m2
Plan 3
• n i o
ii I
•3150 m2
• 0
Plan 4 2750 m2
• 0
Plan 10 1400 m2 Plan 11, 12, 13, 14 & 15 550 m2
- D -i é
B tar
Elevation från bostadsgatan Elevation fran Tingsvägen
2016-08-30 / Henrik Tell, Martin Spengier, LE, KK, SÄ.
Tingsvägen
c o I /
)
Q
(_
• •-
1 .
• 0
•
B
'—7
B
• •
Plan 1 Entré 3250 m2 850 m2 Plan 2 2900 m2
• D
Plan 5 & 6 2250 mJ
• B
Plan 7, 8 & 9 1850 m2
&4
Befintlig byggnad BTA ca 18 100 kvm Nybyggnad BTA ca 27 100 kvm Nybyggnad garage ca 7 100 kvm ca 200 P-platser
