Možnosti financování bydlení v České republice
Bakalářská práce
Studijní program: B6208 Ekonomika a management
Studijní obor: Ekonomika a management služeb – Finanční a pojišťovací služby
Autor práce: Barbora Dvořáková
Vedoucí práce: Ing. Šárka Hyblerová, Ph.D.
Katedra financí a účetnictví
Liberec 2020
Zadání bakalářské práce
Možnosti financování bydlení v České republice
Jméno a příjmení: Barbora Dvořáková Osobní číslo: E17000136
Studijní program: B6208 Ekonomika a management
Studijní obor: Ekonomika a management služeb – Finanční a pojišťovací služby Zadávající katedra: Katedra financí a účetnictví
Akademický rok: 2019/2020
Zásady pro vypracování:
1. Charakteristika jednotlivých forem bydlení.
2. Produkty finančního trhu vhodné pro financování bydlení a jejich komparace.
3. Zpracování případové studie.
4. Výběr optimální varianty financování bydlení pro modelové příklady.
Rozsah grafických prací:
Rozsah pracovní zprávy: 30 normostran Forma zpracování práce: tištěná/elektronická
Jazyk práce: Čeština
Seznam odborné literatury:
• HYBLEROVÁ, Šárka. 2010. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Liberec: TUL. ISBN 978-80-7372-673-7.
• LUKÁŠ, Vojtěch a Petr KIELAR. 2014. Stavební spoření a stavební spořitelny. 2. vyd. Praha: Ekopress.
ISBN 978-80-87865-05-7.
• MISHKIN, Frederic S. a Stanley G. EAKINS. 2012. Financial markets and instituions. 7thed. Harlow:
Pearson Education. ISBN 978-0-273-75444-2.
• SYROVÝ, Petr a Tomáš TYL. 2014. Osobní finance: řízení financí pro každého. 2. vyd. Praha: Grada.
ISBN 978-80-247-4832-0.
• PROQUEST. 2019. Databáze článků ProQuest [online]. Ann Arbor, MI, USA: ProQuest. [cit.
2019-09-25]. Dostupné z: http://knihovna.tul.cz/
Konzultant: Mgr. Gabriela Hájková, Senior Managerka ve společnosti Partners
Vedoucí práce: Ing. Šárka Hyblerová, Ph.D.
Katedra financí a účetnictví
Datum zadání práce: 31. října 2019 Předpokládaný termín odevzdání: 31. srpna 2021
prof. Ing. Miroslav Žižka, Ph.D.
děkan
L.S.
Ing. Martina Černíková, Ph.D.
vedoucí katedry
Prohlášení
Prohlašuji, že svou bakalářskou práci jsem vypracovala samostatně jako původní dílo s použitím uvedené literatury a na základě konzultací s ve- doucím mé bakalářské práce a konzultantem.
Jsem si vědoma toho, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje zákon č. 121/2000 Sb., o právu autorském, zejména § 60 – školní dílo.
Beru na vědomí, že Technická univerzita v Liberci nezasahuje do mých au- torských práv užitím mé bakalářské práce pro vnitřní potřebu Technické univerzity v Liberci.
Užiji-li bakalářskou práci nebo poskytnu-li licenci k jejímu využití, jsem si vědoma povinnosti informovat o této skutečnosti Technickou univerzi- tu v Liberci; v tomto případě má Technická univerzita v Liberci právo ode mne požadovat úhradu nákladů, které vynaložila na vytvoření díla, až do jejich skutečné výše.
Současně čestně prohlašuji, že text elektronické podoby práce vložený do IS/STAG se shoduje s textem tištěné podoby práce.
Beru na vědomí, že má bakalářská práce bude zveřejněna Technickou uni- verzitou v Liberci v souladu s § 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách a o změně a doplnění dalších zákonů (zákon o vysokých školách), ve znění pozdějších předpisů.
Jsem si vědoma následků, které podle zákona o vysokých školách mohou vyplývat z porušení tohoto prohlášení.
6. dubna 2020 Barbora Dvořáková
Možnosti financování bydlení v České republice Anotace
Bakalářská práce se věnuje možnostem financování bydlení v České republice. Cílem práce je analyzovat a porovnat vybrané produkty vhodné pro financování bydlení a následně pomocí modelových příkladů doporučit optimální variantu pro fiktivní klienty. Práce je rozdělena do tří hlavních kapitol. První dvě kapitoly shrnují teoretická východiska tématu.
V první části práce jsou uvedeny jednotlivé formy bydlení. Následně jsou představeny dva nejvýznamnější produkty vhodné pro financování bydlení, a to hypoteční úvěr a stavební spoření. Práce produkty charakterizuje, porovnává a následně shrnuje aktuální situaci na českém trhu. Poslední část práce pomocí dvou modelových příkladů srovnává jednotlivé úvěrové nabídky, jejich výhodnost a doporučuje optimální variantu pro fiktivní klienty.
První příklad se zabývá koupí bytu, druhý rekonstrukcí domu. V závěru práce jsou obě situace zhodnoceny.
Klíčová slova
financování bydlení, hypoteční úvěr, stavební spoření, překlenovací úvěr, úroková sazba
Possibilities of Housing Financing in the Czech Republic Annotation
The bachelor thesis deals with the possibilities of housing financing in the Czech Republic.
The aim of this work is to analyze and compare the selected products suitable for housing financing and then use model examples to recommend the optimal option. The thesis is divided into three main chapters. The first two chapters summarize the theoretical background. In the first part of the thesis there are stated individual forms of housing.
Subsequently, two most important products suitable for housing financing are introduced, namely mortgage and building savings. These products are characterized and compared while reviewing the current situation on the Czech market. The last part of the thesis compares two individual loan offers and recommends the most suitable option for fictitious clients. The first example deals with the purchase of an apartment, the second is the reconstruction of a house. In conclusion, both situations are evaluated.
Key Words
housing financing, mortgage loan, building savings, bridging loan, interest rate
Obsah
Seznam zkratek ... 8
Seznam tabulek ... 9
Seznam obrázků ... 10
Úvod ... 11
1. Možnosti bydlení ... 13
1.1 Vlastní bydlení ... 13
1.2 Nájemní bydlení ... 14
1.3 Družstevní bydlení ... 15
2. Produkty finančního trhu vhodné pro financování bydlení ... 16
Vlastní zdroje ... 16
2.1 Hypoteční úvěr ... 16
2.1.1 Doba splatnosti a způsob splácení ... 17
2.1.2 Typy hypotečních úvěru ... 18
2.1.3 Úroková sazba ... 18
2.1.4 Podmínky pro získání hypotečního úvěru ... 19
2.1.5 Aktuální situace na českém trhu ... 20
2.2 Stavební spoření ... 22
2.2.1 Fáze spoření ... 23
2.2.2 Fáze úvěru ... 24
2.2.3 Poplatky ... 25
2.2.4 Státní podpora ... 26
2.2.5 Aktuální situace na českém trhu ... 27
3. Porovnání vybraných produktů pro financování bydlení ... 29
3.1 Koupě bytu ... 29
3.1.1 Hypoteční úvěr ... 30
3.1.2 Překlenovací úvěr ... 33
3.1.3 Srovnání výsledků ... 36
3.2 Rekonstrukce domu ... 38
3.2.1 Hypoteční úvěr ... 38
3.2.2 Úvěr ze stavebního spoření ... 40
3.2.3 Srovnání výsledků ... 42
3.3 Zhodnocení výsledků modelových příkladů ... 43
Závěr ... 45
Seznam použité literatury ... 47
Seznam příloh ... 51
Seznam zkratek
AČSS Asociace českých stavebních spořitelen ČNB Česká národní banka
ČŠ Česká spořitelna ČSÚ Český statistický úřad DSTI Debt service to income DTI Debt to income
LTV Loan to value
RPSN roční procentní sazba nákladů
Seznam tabulek
Tabulka 1: Vývoj celkových počtů a objemů hypotečních úvěrů v letech 2016 až 2019 ... 20
Tabulka 2: Úrokové sazby hypotečních úvěrů vybraných bank k 3. 1. 2020 (v %) ... 22
Tabulka 3: Finanční situace fiktivní klientely ... 29
Tabulka 4: Parametry hypotečního úvěru ... 31
Tabulka 5: Parametry standardního hypotečního úvěru ... 31
Tabulka 6: Parametry hypotečního úvěru s investicemi ... 32
Tabulka 7: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů ke 4. 4. 2020 ... 34
Tabulka 8: Parametry překlenovacího úvěru ... 35
Tabulka 9: Srovnání výsledků financování koupě bytu ... 36
Tabulka 10: Finanční situace fiktivní klientely ... 38
Tabulka 11: Parametry hypotečního úvěru Raiffeisenbank ... 39
Tabulka 12: Parametry úvěru ze stavebního spoření ... 41
Tabulka 13: Srovnání výsledků financování rekonstrukce domu ... 42
Seznam obrázků
Obrázek 1: Struktura bydlení v Česku v letech 2009 a 2018 ... 14
Obrázek 2: Struktura bydlení domácností v jednotlivých krajích v roce 2018 ... 15
Obrázek 3: Vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů ... 21
Obrázek 4: Objem poskytnutých úvěrů stavebními spořitelnami (mld. Kč) ... 27
Obrázek 5: Struktura nových úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami v roce 2018 ... 28
Obrázek 6: Hypoteční úvěr s investicemi ... 33
Úvod
Bydlení představuje jednu ze základních lidských potřeb. Řešení bydlení je zásadní životní rozhodnutí, se kterým se dříve nebo později každý setká. Jedná se o nelehké rozhodnutí představující vynaložení velkého množství finančních prostředků, proto je důležité před samotným rozhodnutím zvážit veškeré dostupné možnosti, které finanční trh nabízí. Bydlení má mnoho podob a tou ideální se zdá být bydlení vlastní, tzn. bydlení ve vlastním domě nebo bytě. Jen málokdo si ale může dovolit financovat bydlení z vlastních úspor nebo má to štěstí a může se zabydlet v nemovitostech získaných například dědictvím. Pro tyto jedince se nabízí možnost nájemního bydlení, které je charakterizováno pravidelnou měsíční splátkou a nevyžaduje téměř žádné počáteční náklady.
Pokud člověk nemá možnost financovat vlastní bydlení svými úsporami, ale přesto po něm touží, nezbývá mu než využít některé z úvěrových nabídek institucí na finančním trhu.
Jelikož se jedná o zásadní rozhodnutí, které člověk uskuteční většinou jen jednou za život, je nutné všechny možnosti pečlivě zvážit, případně si nechat poradit například finančním poradcem. V současné době na českém finančním trhu působí velká škála institucí, které s financováním bydlení pomáhají. Dva nejvýznamnější produkty, sloužící pro financování bydlení, jsou hypoteční úvěr a stavební spoření.
Cílem bakalářské práce je analyzovat a porovnat vybrané produkty vhodné pro financování bydlení a následně pomocí modelových příkladů doporučit optimální variantu financování pro fiktivní klienty.
Práce je rozdělena do tří hlavních kapitol. První dvě kapitoly se zabývají teoretickými východisky tématu. První kapitola uvádí jednotlivé formy bydlení a charakterizuje strukturu bydlení v České republice. Druhá kapitola představuje dva nejvyužívanější produkty vhodné pro financování bydlení, a to hypoteční úvěr a stavební spoření. Uvedené informace se týkají výhradně situace v České republice.
Poslední kapitola srovnává dva výše uvedené produkty pomocí dvou modelových příkladů.
První příklad se zabývá koupí bytu, druhý rekonstrukcí domu. Nabídky jednotlivých produktů byly zpracovány na základě informací poskytnutých konzultantkou bakalářské práce, která vykonává funkci finanční poradkyně ve společnosti Partners Financial Services,
a.s. Na závěr jsou obě varianty porovnány a na základě subjektivního zhodnocení navržena ta nejvýhodnější pro fiktivní klienty.
1. Možnosti bydlení
Bydlení patří mezi základní potřeby jednotlivce i rodiny. Kvalita bydlení ovlivňuje celkovou kvalitu života, proto představuje jednu z priorit člověka. Otázku bydlení v dnešní době řeší jak mladí lidé, kteří se chtějí osamostatnit, tak i ti starší, kteří se svou současnou bytovou situací nejsou spokojeni.
Způsoby řešení otázky bydlení jsou v zásadě dva, a to bydlení koupit, nebo pronajmout. Pro každého je vhodná jiná varianta a před samotným rozhodnutím je třeba se seznámit s možnostmi, aktuálními podmínkami na trhu s nemovitostmi či s možnostmi financování.
V České republice existuje ještě třetí specifická forma bydlení, a to družstevní, nacházející se na pomezí vlastnického a nájemního bydlení. (Syrový, 2014)
1.1 Vlastní bydlení
Jako vlastnické bydlení se označuje bydlení ve vlastním domě a ve vlastním bytě. Je potřeba si uvědomit, že při koupi domu či bytu každého čekají vysoké pořizovací náklady, zvýšené o úroky a poplatky za úvěr od hypoteční banky nebo stavební spořitelny. Méně často se bydlení financuje z vlastních prostředků, tedy bez úroku. Vlastní bydlení je specifické tím, že finanční prostředky se vynakládají na něco, co je nebo jednou bude naše. Pokud byla nemovitost financována úvěrem, ten bude časem splacen, což se pozitivně promítne na osobních financích, na rozdíl od plateb nájemného, které se platí po celou dobu. (Syrový, 2014)
Vlastní bydlení je považováno jako ideální varianta a také jako určitá pojistka v případě nepříznivé životní situace. Dostupnost vlastního bydlení je aktuálně velmi diskutované téma a nabývá na významu s každým ohlášením růstu cen nemovitostí. Především ve velkých městech se vlastní bydlení stává nedostupným pro velkou část domácností, zejména pak pro mladé, kteří se čím dál více uchylují k nájemnímu bydlení. (Zábojníková, 2019)
Obrázek 1: Struktura bydlení v Česku v letech 2009 a 2018 Zdroj: ČSÚ, 2019
Z Obrázku 1 lze vidět, že i přes rostoucí ceny nemovitostí bydlení ve vlastním domě či bytě v Česku převládá. Podle údajů Českého statistického úřadu v roce 2018 bydlelo 67,5 % českých domácností ve vlastním domě nebo bytě. Podíl domácností bydlících ve vlastním po roce 2009 narostl na úkor ostatních forem bydlení, zejména toho družstevního, které v roce 2018 využívalo pouze 7,9 % domácností. Podíl nájemního bydlení na rozdíl od vlastnického od roku 2009 nepatrně klesl na 19 %. (Zábojníková, 2019)
1.2 Nájemní bydlení
Do nájemního bydlení spadá bydlení v nájemních domech a bydlení v podnájmu. Možnosti nájmu nejčastěji využívají mladí lidé nebo studenti, kteří jsou ve fázi spoření na vlastní bydlení, protože počáteční náklady jsou minimální. Dále je vhodné pro ty, kteří se nechtějí vázat na jedno místo, například z pracovních důvodů. Nájemní bydlení je charakterizováno pravidelnou měsíční splátkou, přičemž finanční prostředky se vynakládají na něco, co není naše. Zároveň s sebou nese určitou nejistotu a nestabilitu, kdy se nedá odhadnout, jak se bude výše splátek měnit v budoucnu a z dlouhodobého hlediska se jedná pro domácnosti o dražší alternativu, než je vlastní bydlení. (Syrový, 2009)
Nájemní bydlení v roce 2018 využívalo 19 % českých domácností. Na rozdíl od vlastnického bydlení se četnost této kategorie nepatrně snížila. Na Obrázku 2 lze vidět, jak se struktura bydlení liší podle jednotlivých krajů. Specifickou oblastí je hlavní město Praha, kde je pro
Česko nadprůměrný podíl nájemního bydlení, dle ČSÚ to bylo v roce 2018 31,3 %. Vysoký podíl nájemního bydlení měl v roce 2018 i Moravskoslezský kraj, a to 25,3 %, jako třetí pak následuje Ústecký kraj s podílem 24,5 %. Naopak v kraji Vysočina je podíl nájemního bydlení nejnižší. Ceny nájmů se také liší podle lokality, stejně jako u vlastnického bydlení jsou nejvyšší ve velkých městech. (Zábojníková, 2019)
Obrázek 2: Struktura bydlení domácností v jednotlivých krajích v roce 2018 Zdroj: ČSÚ, 2019
1.3 Družstevní bydlení
Družstevní bydlení představuje specifickou formu, která kombinuje nájemní a vlastní bydlení. Vlastníkem nemovitosti je bytové družstvo, které poskytuje svým členům podíl opravňující je k využívání bytové jednotky. Zájemce o družstevní byt obvykle uhradí 25 až 30 % z jeho celkové ceny a zbytek ceny se doplácí měsíčními splátkami. Jedná se tak o cenově dostupnou alternativu bydlení.
Podle ČSÚ družstevní bydlení využívalo v roce 2018 7,9 % českých domácností. Podíl tohoto typu bydlení tak od roku 2009 klesl. V poslední době však zájem o družstevní bydlení roste, za což může především omezování dostupnosti vlastního bydlení. Ve velkých městech rostoucí náklady na vlastní bydlení téměř znemožnily jeho pořízení některým skupinám obyvatel. Družstevní bydlení umožňuje snížení některých nákladů (na úvěr či právní služby), které by pro individuálního vlastníka nebyly únosné. (Zábojníková, 2019)
2. Produkty finančního trhu vhodné pro financování bydlení
Na českém finančním trhu se nachází několik možností, které mohou pomoci při financování bydlení. Většinou alespoň část tvoří vlastní zdroje doplněné o zdroje cizí, tedy úvěry. Mezi nejznámější a nejvíce využívané úvěry patří hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření.
Další možností jsou neúčelové půjčky zajišťující rychlé poskytnutí peněžních prostředků, nicméně za cenu relativně vysokých úroků. Proto je výhodnější pro financování bydlení zvolit úvěr k tomuto účelu určený.
Vlastní zdroje
Jedním ze způsobů financování bydlení je naspořit si vlastní peníze, poté je využít ke koupi nemovitosti a díky tomu se vyhnout poplatkům za vyřízení úvěru nebo úrokům z úvěru.
Bohužel jen málokdo si může dovolit koupit nemovitost z vlastních zdrojů, pokud se nedostal k finančním prostředkům děděním, darem nebo prodejem jiné nemovitosti.
Především pokud se jedná například o studenty, kteří se chtějí osamostatnit, je jasné, že tak vysokou částku nemohou mít naspořenou. Ve většině případů jsou proto zájemci o bydlení nuceni využít některou z úvěrových nabídek finančních institucí na trhu.
Jinak je tomu ovšem tehdy, pokud se plánuje do budoucna rekonstrukce, na kterou není většinou vynaloženo tolik finančních prostředků. V tom případě je možné měsíčně odkládat menší částku a tu zhodnotit například díky stavebnímu spoření.
2.1 Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr je v současnosti nejvyužívanějším způsobem financování vlastního bydlení.
I přes zpřísnění pravidel Českou národní bankou pro získání úvěru je tento způsob stále pro většinu zájemců nejsnadnější cesta ke koupi nemovitosti.
Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr, jehož charakteristickým rysem je zajištění zástavním právem k nemovitosti. Ze strany bank je refinancován pomocí hypotečních zástavních listů, dnes ve větší míře však již klientskými vklady. Tento způsob krytí si vyžádala dlouhá doba splatnosti hypotečních úvěrů, která může být až 45 let. Ve většině zemí mohou tyto zástavní
listy vydávat pouze hypoteční banky, které mají zvláštní oprávnění. Hypoteční úvěry mají dlouhou tradici, o jejich vývoji si lze přečíst v Příloze A.
2.1.1 Doba splatnosti a způsob splácení
Doba splatnosti hypotečního úvěru by neměla přesáhnout dobu životnosti objektu, na který byl úvěr použit a měla by korespondovat s účelem, na nějž byl poskytnut. Výše splátek je přímo ovlivňována dobou splatnosti a zároveň platí, že čím delší je doba splatnosti hypotečního úvěru, tím nižší jsou jeho splátky. Delší doba splatnosti však také znamená vyšší celkové náklady na úvěr. Délka splácení je často volena dle aktuální finanční situace zájemce o hypoteční úvěr. Pokud je rozpočet zatěžován například pravidelnými investicemi či spořením na důchod, je vhodnější zvolit úvěr s delší splatností a nižší splátkou. V situaci, kdy není zájemce limitován svým rozpočtem, lze zvolit kratší dobu splatnosti, rychleji závazek splatit a zároveň zaplatit méně na úrocích. (Hyblerová, 2010; Syrový, 2014) Způsob splácení vychází ze dvou základních principů – jednorázového a postupného splácení hypotečního úvěru, přičemž postupné splácení může být pravidelné nebo nepravidelné. V České republice je nejrozšířenějším způsobem pravidelné splácení, které rozlišuje tři základní druhy: (Hyblerová, 2010)
• Degresivní splácení je charakteristické splátkami, které v čase trvale klesají. Tento způsob je vhodný pro klienty, kteří mají zájem na začátku splácení úvěru umořovat jistinu po co nejvyšších částkách.
• Progresivní splácení je opakem splácení degresivního. Splátky mají rostoucí charakter, úmor se ve splátce postupně zvyšuje a úrok klesá.
• Anuitní splácení představuje nejčastější způsob splácení hypotečního úvěru.
Principem jsou neměnné splátky, přičemž v průběhu splácení se mění podíl úroku a úmoru.
2.1.2 Typy hypotečních úvěru
Hypoteční úvěry lze rozlišit na dva základní typy podle účelu využití, a to na účelové a neúčelové: (Kalabis, 2012)
• Účelový hypoteční úvěr je nejčastěji poskytován na některý z těchto záměrů: na koupi nemovitosti, na výstavbu nové nemovitosti, na opravy a modernizace stávající nemovitosti, na získání vlastnického podílu na nemovitosti, případně na splácení jiného úvěru či půjčky poskytnutého na investice do nemovitosti. Úroková sazba u účelového úvěru bývá zpravidla nižší než u neúčelového.
• Neúčelový hypoteční úvěr neboli americká hypotéka představuje půjčku lidem, kteří vlastní nemovitost a jsou ochotni ji zatížit zástavním právem. Prostředky získáné americkou hypotékou nemusí být využity na nákup nemovitosti, klient tedy nemá ve využití žádné omezení. Nevýhodou neúčelového úvěru jsou poměrně vysoké poplatky spojené s poskytnutím úvěru a bývá také výše úročen.
2.1.3 Úroková sazba
Úroková sazba je základní složkou ovlivňující cenu, která je za poskytnutí úvěru ve skutečnosti zaplacena. Výše úrokové sazby je ovlivněna několika faktory. Nejčastěji se jedná o délku fixace, dobu splatnosti úvěru nebo bonitu klienta.
U hypotečních úvěrů se nejčastěji rozlišují dva typy úrokové sazby:
• Fixní úroková sazba garantuje výši pravidelné měsíční splátky po celou dobu fixace. Banky nabízí nejčastěji fixaci od 1 do 5 let, přičemž krátká doba fixace je vhodá ve chvíli, kdy je během příštích pár let očekáváno snížení úrokových sazeb.
• Variabilní úroková sazba je pohyblivá a odvíjí se především od situace na trhu.
V některých případech se používá kombinace obou způsobů – v prvních několika letech je sazba fixní a pro zbylou dobu splatnosti úvěru se využívá variabilní sazba.
2.1.4 Podmínky pro získání hypotečního úvěru
Před samotným schválením hypotečního úvěru dochází k důkladnému prověření klienta, aby banka měla jistotu, že je schopen úvěr splácet. Podmínky pro získání hypotečního úvěru jsou rok od roku přísnější a pravidla se stále častěji mění. Kromě samozřejmých podmínek jako jsou například čistý trestní rejstřík, plnoletost nebo trvalý pobyt v České republice, musí klient splňovat několik dalších pravidel podle doporučení ČNB. Tato doporučení se mimo jiné týkají třech ukazatelů: (Česká národní banka, 2020b)
• LTV (Loan to Value) představuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 90%
hranici u více než 5 % objemu nových úvěrů,
• DTI (Debt to Income) je výše celkového zadlužení žadatele k jeho příjmům. Jinými slovy se jedná o poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu,
• DSTI (Debt Service to Income) vyjadřuje výši dluhové služby k příjmům žadatele.
Jedná se o poměr mezi celkovou výší všech měsíčích splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr.
Zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru 2018
Od 1. října 2018 Česká národní banka opět zpřísnila doporučená pravidla pro získání hypotečního úvěru. Tímto opatřením se Česká republika zařadila k evropským zemím s nejpřísnějšími pravidly pro poskytování hypotečních úvěrů. Kvůli novým pravidlům na úvěr nedosáhne zhruba pětina žadatelů, kteří by na něj ještě v předchozím roce dosáhli.
(Česká národní banka, 2018)
Zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru se týkalo dvou ukazatelů, a to DTI a DSTI. Podle doporučení ČNB by ukazatel DTI neměl přesáhnout hodnotu 9, celkové zadlužení uchazeče o úvěr by tedy nemělo překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. Dále ČNB doporučuje, aby ukazatel DSTI nebyl vyšší než 45 %.
To znamená, že měsíční splátka všech úvěrů klienta by neměla přesáhnout 45 % jeho čistého měsíčního příjmu. (Česká národní banka, 2020b)1
Dopady zpřísnění podmínek
Podle tiskového mluvčího Komerční banky Michala Teubnera v souvislosti s novým doporučením ČNB se chování klientů změnilo zejména v tom, že častěji nyní o hypoteční úvěr žádá společně více osob, samostatně by se jim totiž nepodařilo podmínky splnit. Někteří klienti jsou nuceni slevit ze svých představ a pořizují si menší a levnější nemovitosti. Dalším dopadem je skutečnost, že došlo k meziročnímu poklesu zájmu o úvěry. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů tak klesá a více lidí se uchyluje k nájemnímu bydlení.
(Hypoindex.cz, 2019)
2.1.5 Aktuální situace na českém trhu
Hypoteční trh se během roku 2019 vyrovnával s přísnější regulací ČNB. Ta sice zpomalila ve zvyšování základních úrokových sazeb, což bankám umožnilo po dvou letech snižovat sazby hypotečních úvěrů, zájem o úvěry přesto klesal.
Tabulka 1: Vývoj celkových počtů a objemů hypotečních úvěrů v letech 2016 až 2019 Rok Celkový počet
poskytnutých úvěrů Celkový objem (mld.
Kč)
2019 77 388 181,6
2018 99 477 218,4
2017 109 618 225,7
2016 114 550 225,8
Zdroj: vlastní zpracování dle Hypoindex.cz (2020)
Z tabulky je možné si všimnout, že objemy se propadaly méně než počty poskytnutých hypotečních úvěrů. To je zapříčiněno především stále rostoucími cenami nemovitostí.
1 Bankovní rada ČNB s platností od 1. 4. 2020 zmírnila svá doporučení pro poskytování hypotečních úvěrů.
Podle guvernéra Jiřího Rusnoka se v době zasažení ekonomiky pandemií koronaviru mohou původně nastavené úvěrové standardy zdát přísnými. Z toho důvodu ČNB zvýšila ukazatel LTV na 90 % a ukazatel DSTI na 50 %. Ukazatel DTI byl zrušen úplně. (Česká národní banka, 2020a)
Celkový počet poskytnutých úvěrů klesl v roce 2019 o více než 22 %. Objem poskytnutých úvěrů se propadl o téměř 17 %, tedy o více než 36,8 miliardy korun. Jedná se o nejhorší výsledek za posledních pět let. (Zámečníková, 2020)
Následující obrázek zachycuje vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů od ledna 2016 do prosince 2019 na českém trhu. Po celý rok 2016 úroková sazba klesala a držela se pod 2 %, zájem o hypoteční úvěry byl proto obrovský. Snižování sazeb tehdy vedlo ke změně preference fixací a klienti se snažili o fixaci úrokových sazeb na co nejdelší dobu. Nicméně následně úrokové sazby rostly a tento trend pokračoval až do začátku roku 2019, kdy úroková sazba atakovala 3 % a zájem o hypoteční úvěry byl nejnižší za posledních pět let.
V průběhu roku 2019 sazby začaly opět prudce klesat, navzdory tomu ale hypoteční trh příliš neožíval a zájem byl velmi nízký, což může být dáno i zpřísněním podmínek pro získání úvěrů.
Obrázek 3: Vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů Zdroj: Hypoindex.cz, 2020
Na počátku roku 2020 začaly hypoteční úvěry zdražovat, úrokové sazby u některých bank vzrostly až nad hranici 3 %, jak lze vidět v Tabulce 2. Jako první překonaly hranici 3 % Hypoteční banka a ČSOB, kdy úroková sazba hypotečních úvěrů s fixací na tři roky vzrostla z 2,79 % na 3,15 %, s fixací jednoletou pak z 3,19 % až na 3,35 %. mBank na začátku února 2020 odstartovala časově i objemově omezenou akci na hypoteční úvěry s pětiletou fixací a nabízí úrokovou sazbu 2,44 %. (Zámečníková, 2020)
úroková sazba (%)
rok
Tabulka 2: Úrokové sazby hypotečních úvěrů vybraných bank k 3. 1. 2020 (v %) Banka Fixace 1 rok Fixace 3 roky Fixace 5 let
Česká spořitelna 3,34 2,74 2,64
ČSOB 3,35 3,15 3,14
Hypoteční banka 3,35 3,15 3,14
Komerční banka 3,29 2,89 2,69
mBank 2,74 2,69 2,44
Raiffeisenbank 3,15 3,15 2,94
Zdroj: vlastní zpracování dle Hypoindex.cz (2020)
V blízké budoucnosti se dá očekávat další zvyšování úrokových sazeb, a to z důvodu zvýšení úrokových sazeb ze strany ČNB, ke kterému došlo na začátku února 2020. Jedná se o první zvýšení sazeb od května roku 2019. Základní úroková sazba, od níž se odvíjí úročení hypotečních úvěrů, stoupla na 2,25 %. Bankovní rada tak učinila i z důvodu neustále rostoucí inflace. (Česká národní banka, 2020)
2.2 Stavební spoření
Pro financování bydlení se zpravidla využívá jak vlastních úspor, tak úvěru. Stavební spoření představuje spojení těchto zdrojů do jednoho produktu. I když se situace na finančním trhu od samotného vzniku stavebního spoření změnila, důvody, proč tento produkt sehrává i nadále významnou roli, stále trvají. Produkt je konstruován tak, aby zajistil přístup k dlouhodobému financování pro co nejvíce účastníků. Důvodem oblíbenosti stavebního spoření je i státní podpora. (Lukáš, 2014)
Do určité míry je stavební spoření alternativou k hypotečním úvěrům, hlavní rozdíl je však v úvěrových zdrojích. U stavebního spoření se nejprve musí najít dostatečný počet zájemců o samotné spoření a teprve poté může spořitelna nabízet úvěry. Naopak hypoteční banky si mohou prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů půjčovat na finančím trhu. (Lukáš, 2014)
Stavební spoření má zpravidla dvě fáze. Uzavřením smlouvy o stavebním spoření začíná spořící fáze, ve které je účastník povinen spořit sjednanou částku. Následně nastává fáze úvěrová, která však není povinná a pokud účastník nemá o úvěr zájem, může smlouvu vypovědět a ukončit tak smluvní vztah se stavební spořitelnou. (Lukáš, 2014)
2.2.1 Fáze spoření
Na rozdíl od fáze úvěrové, spořící fázi absolvuje většina účastníků. V tomto období klient pravidelně ukládá smluvenou částku na účet u stavební spořitelny. Maximální doba spoření není nijak omezena, pokud ale klient nepožádá o úvěr a nechce přijít o státní podporu, musí spořit nejméně po dobu šesti let. Po této době může účastník smlouvu buď vypovědět a uspořené peníze použít pro jakýkoliv účel, nebo může spořit nadále až do dosažení cílové částky. (Kantnerová, 2016)
Ve smlouvě o stavebním spoření si účastník zvolí cílovou částku, vyjadřující celkový objem prostředků, které může získat. Se smlouvou je spojen také poplatek za uzavření, jehož výše se odvíjí právě od cílové částky. Cílovou částku si volí účastník podle svého uvážení, bývá ale omezena její minimální výše, kterou si stanovují jednotlivé stavební spořitelny. Obvykle se pohybuje mezi 20 000 až 50 000 Kč. (Lukáš, 2014)
Hlavní povinností účastníka je ukládání prostředků na účet. Výše pravidelné měsíční úložky musí být ze zákona uvedena ve smlouvě a je odvozena z cílové částky. Úložka uvedená ve smlouvě je vždy minimální, účastník má právo v průběhu spoření výši svých měsíčních úložek upravit dle své aktuální finanční situace a není přitom povinen na tuto skutečnosti předem upozorňovat stavební spořitelnu. Kromě pravidelných měsíčních úložek existují i mimořádné úložky, používající se nejčastěji ve dvou situacích. Jedná se o vkládání prostředků na účet jednou ročně, namísto klasických měsíčních úložek. Druhá situace nastává u účastníků žádajících o překlenovací úvěr, kdy je výhodnější vložit na účet stavebního spoření jednorázově vyšší částku, která jim zajistí přidělení úvěru v podstatě ihned. (Lukáš, 2014)
2.2.2 Fáze úvěru
Hlavním účelem produktu stavebního spoření je především poskytování úvěrů. Zdroje pro poskytování úvěrů získává spořitelna díky spořící fázi, které se účastní většina klientů. Aby mohl být účastníkovi poskytnut klasický úvěr ze stavebního spoření, musí nejprve určitou dobu spořit. Klient může požádat i o úvěr překlenovací, který je možné čerpat prakticky ihned po uzavření smlouvy a slouží k překlenutí doby do přidělení klasického úvěru. (Lukáš, 2014)
Úvěr ze stavebního spoření
Pro přidělení úvěru musí klient nejprve splnit podmínky stanovené danou stavební spořitelnou. Nejčastěji se jedná o naspoření minima z předem sjednané cílové částky, od uzavření smlouvy musí uplynout alespoň dva roky a v neposlední řadě je třeba dosáhnout požadovaného hodnotícího čísla. Hodnotící číslo je specifický ukazatel toho, jak dlouho a jakými částkami účastník spoří. Před poskytnutím úvěru musí účastník prokázat svou platební schopnost a úvěr zajistit pomocí ručitele či nemovitostí. Původní smlouva o stavebním spoření zůstává platná a dále se uzavírá smlouva úvěrová, která ošetřuje všechny detaily smluvního vztahu. (Lukáš, 2014)
Úvěr začíná klient splácet zpravidla ihned po začátku čerpání. Ve srovnání s klasickým hypotečním úvěrem se splácení úvěru ze stavebního spoření poměrně liší. První odlišnost spočívá ve výši splátky, která je určena již ve smlouvě o stavebním spoření. Doba splatnosti úvěru je následně vypočtena z výše splátky, výše čerpaného úvěru a úrokové sazby. Naopak hypoteční úvěry jsou nabízeny s různými dobami splatnosti, ze kterých se poté dopočte výše splátek. Rovněž úroková sazba je sjednávána jako pevná po celou dobu splatnosti, v průběhu splácení se tedy nemění ani výše měsíční splátky. Jedná se o největší výhodu stavebního spoření, kdy díky neměnným podmínkám mají účastníci možnost dlouhodobého plánování.
(Lukáš, 2014)
V porovnání s hypotečním úvěrem má úvěr ze stavebního spoření výhodu poměrně snadné dostupnosti. Je možné ho poskytovat v menších částkách, nemusí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti a klient má možnost ho splatit kdykoliv před dobou splatnosti bez sankčních poplatků. Úvěr lze použít výhradně na bytové potřeby, které podrobně definuje zákon o stavebním spoření. Účastník je povinen předložit důkazy prokazující realizaci
Překlenovací úvěr
Pokud klient nesplní některou z podmínek pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření, má možnost požádat o poskytnutí úvěru překlenovacího, který mu umožní získat částku potřebnou pro financování mnohem dříve. Překlenovací úvěr je vázaný ke konkrétnímu účtu stavebního spoření a je určený pro překlenutí doby do přidělení cílové částky. Poskytuje se již ve fázi spoření a doba trvání se pohybuje od několika dnů až po celou dobu spořící fáze.
Úvěr tedy mohou získat i ti zájemci o financování, kteří dosud nemají uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, v takovém případě se uzavírá až současně se smlouvou o překlenovacím úvěru. Úvěr je zpravidla poskytován ve výši cílové částky, nikdy však nesmí být vyšší.
(Lukáš, 2014)
Způsob splácení překlenovacího úvěru je specifický. Neplatí se pravidelná splátka jako u řádného úvěru nebo hypotečního úvěru, ale je splacen jednorázově přidělenou cílovou částkou. To znamená, že od vyplacení úvěru až do jeho splacení hradí klient pouze úroky a zároveň je povinen souběžně spořit na svůj účet stavebního spoření až do dosažení cílové částky. (Lukáš, 2014)
Na rozdíl od řádného úvěru ze stavebního spoření pro překlenovací úvěry neplatí omezení úrokových sazeb. Většinou tak bývají úročeny podstatně vyšší sazbou, která se může měnit.
(Lukáš, 2014)
2.2.3 Poplatky
Na rozdíl od ostatních bank jsou poplatky, které si stavební spořitelny účtují za své služby upraveny zákonem č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.
Toto ustanovení má za cíl chránit účastníky před nadměrným zvyšováním poplatků v době, kdy účastník spoří. Zákon zvyšování poplatků v budoucnu nevylučuje, jejich změna však nesmí záviset pouze na vůli dané spořitelny. Stavební spořitelna může stanovit každoroční růst poplatků o objektivně zjistitelný ukazatel, jehož hodnotu nemůže ovlivnit, například se jedná o míru inflace. Výše poplatků musí být vždy stanovena ve smlouvě o stavebním spoření.
Existují různé druhy poplatků. Prvním bývá poplatek za uzavření smlouvy, který je stavební spořitelnou použit ke krytí nákladů vzniklých s uzavřením nové smlouvy a obvykle je ve
výši 1 % cílové částky. Dalším poplatkem může být poplatek za vedení účtu, který běžně činí kolem 300 Kč ročně a jeho výše bývá shodná pro spořící i úvěrovou fázi. Mezi další poplatky patří například poplatek za písemné potvrzení o zůstatku na účtu a podobné služby, které nejsou pro vedení účtu nezbytně nutné. Na ty se regulace výše poplatků nevztahuje a stavební spořitelny si mohou poplatky účtovat dle aktuálního sazebníku poplatků. (Lukáš, 2014)
2.2.4 Státní podpora
Státní podpora představuje atraktivní benefit stavebního spoření. Podle zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření může státní podporu získat:
• občan České republiky,
• občan Evropské unie s povolením pobytu na území České republiky a s přiděleným rodným číslem,
• fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a s přiděleným rodným číslem.
Podle § 10 zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření má nárok na státní podporu každá fyzická osoba, která je klientem stavební spořitelny po dobu nejméně šesti let, nebo bude nejdříve po dvou letech čerpat řádný úvěr ze stavebního spoření. Státní podpora se připisuje na účet klienta jednou ročně. Od 1. 1. 2011 činí výše státní podpory 10 % z uspořené částky za rok, nejvýše však z částky 20 000 Kč. Maximálně tak účastník může obdržet 2000 Kč ročně. Pokud klient v daném roce naspoří více jak 20 000 Kč, přebývající částka se mu pro účely vyčíslení výše státní podpory převede do následujícího roku.
Daňové výhody stavebního spoření
Účastník splácející úvěr čerpaný na bytové účely má možnost snížit svůj daňový základ k dani z příjmu o výši zaplacených úroků až do celkové výše 300 000 Kč za rok. Podmínkou pro uplatnění odpočtu od základu daně je, že úvěr musí být použit pouze na bytové potřeby uvedené v zákoně o daních z přijmu, které nejsou zcela totožné s bytovými potřebami, jak je definuje zákon o stavebním spoření. (Lukáš, 2014)
2.2.5 Aktuální situace na českém trhu
Významným atributem stavebního spoření je jeho bezpečnost. Stavební spoření mohou provozovat pouze specializované banky na základě zvláštního oprávnění. V současné době na trhu působí pět stavebních spořitelen, které jsou zároveň členy Asociace českých stavebních spořitelen (dále AČSS).
Dle statistik AČSS rostoucí zájem o stavební spoření v roce 2018 potvrdil, že tento produkt je na trhu nezastupitelný. Na Obrázku 4 je možné si všimnout, že v roce 2018 byly stavebními spořitelnami poskytnuty úvěry na bydlení v celkové hodnotě 67,4 miliardy Kč, což představuje meziroční nárůst o 22 %. Růst objemu je způsobem několika vlivy, jedním z nich je fakt, že struktura úvěrů se posunuje směrem od rekonstrukcí ke koupi a výstavbě.
Dále se jedná i o růst cen nemovitostí. (AČSS, 2019)
Obrázek 4: Objem poskytnutých úvěrů stavebními spořitelnami (mld. Kč) Zdroj: AČSS, 2019
Počet nově poskytnutých úvěrů se stabilizoval kolem 70 tisíc za rok. Ze statistik dále vyplývá, že výrazně rostla i průměrná hodnota úvěrů. V roce 2018 si průměrný klient půjčil téměř 924 tisíc Kč, rok předtím to bylo o 163 tisíc méně. V témže roce klienti uzavřeli 486 379 smluv, přičemž meziroční růst byl 14 %. (AČSS, 2019)
rok Kč
Obrázek 5: Struktura nových úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami v roce 2018 Zdroj: AČSS, 2019
Z Obrázku 5 vyplývá, že v roce 2018 třetina poskytnutých úvěrů směřovala na rekonstrukce a modernizace. Dalších 30 % připadá na koupi bytu nebo rodinného domu. Pouze 8 % bylo použito k financování výstavby a zbylá část sloužila na ostatní účely související s bydlením.
Struktura úvěrů se během posledních let přeměňuje, ještě před čtyřmi lety byla polovina úvěrů použita na rekonstrukce a modernizace. (AČSS, 2019)
3. Porovnání vybraných produktů pro financování bydlení
Následující kapitola se zabývá zhodnocením vybraných produktů vhodných pro financování bydlení pomocí dvou modelových příkladů řešících jedny z nejčastějších situací, a to konkrétně koupi bytu a rekonstrukci domu. Tyto situace byly vybrány, aby byl ukázán rozdíl mezi úvěrem poskytujícím větší nebo menší objem finančních prostředků. Hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr jsou v České republice převládajícím způsobem financování bydlení, proto jsou pro porovnání využity. V rámci příkladů je snahou nalézt optimální variantu pro každou z fiktivních rodin na základě jejich preferencí.
3.1 Koupě bytu
Pro první příklad ke srovnání hypotečního úvěru a úvěru překlenovacího byl zvolen mladý manželský pár, který momentálně žije v podnájmu a chce si pořídit své první vlastní bydlení.
Muž ve věku 27 let pracuje jako vedoucí pobočky velkoobchodu a jeho čistý měsíční příjem činí 29 500 Kč. Žena ve věku 24 let je zaměstnána jako učitelka na základní škole, její čistý měsíční příjem je 21 000 Kč. Rodina má úspory ve výši 400 000 Kč, které je ochotna ke koupi použít. Po odečtení běžných výdajů na domácnost, výdajů na pohonné hmoty, pojištění a volnočasové aktivity rodině zbývá dostatečná částka, aby jim byl poskytnut hypoteční úvěr i úvěr překlenovací a zároveň splňují všechny podmínky ČNB uvedené v předchozích kapitolách. Chtějí si pořídit byt na okraji Liberce v hodnotě 3 500 000 Kč.
Měsíční výdaje shrnuje následující tabulka.
Tabulka 3: Finanční situace fiktivní klientely Čistý měsíční příjem 50 500 Kč Výdaje za měsíc
Nájem 16 000 Kč
Výdaje na domácnost 12 000 Kč
Pojištění 1 000 Kč
Pohonné hmoty 3 500 Kč
Disponibilní zůstatek 18 000 Kč Zdroj: vlastní zpracování
3.1.1 Hypoteční úvěr
Na českém trhu působí momentálně mnoho finančních institucí nabízejících hypoteční úvěr.
Klienti si zvolili Českou spořitelnu (dále ČS). Hlavním důvodem byl fakt, že u této banky mají již založený běžný účet a ČS svým klientům nabízí výhodnější úrokovou sazbu. Kromě toho momentálně ČS nabízí akci „Prvohypotéka“. Jedná se o nabídku především pro mladé rodiny, které si chtějí pořídit první vlastní bydlení a banka je ochotna poskynout až 90 % hodnoty nemovitosti.
Česká spořitelna
Česká spořitelna je banka s nejdelší tradicí na českém trhu. Díky tradici se jedná také o největší banku v České republice dle počtu klientů, kterých je v současnosti zhruba 4,7 milionu. Služby poskytují jak jednotlivcům, tak i malým a středním podnikům, velkým korporacím či městům a obcím. Od roku 2000 je součástí nadnárodní finanční skupiny Erste Group Bank. Z pohledu klientů se jedná o velmi dostupnou banku především díky rozsáhlé síti poboček a bankomatů. Klade důraz i na rozšiřování digitálních služeb, v roce 2018 představila Česká spořitelna nové internetové bankovnictví George, které slouží pro komplexní správu rodinných financí. Posláním banky je vést lidi i společnost k prosperitě.
Toho se snaží dosáhnout například posilováním finanční gramotnosti a spoluprácí s několika vysokými školami v ČR. (Česká spořitelna, 2020)
Nabídka hypotečního úvěru
Česká spořitelna nabízí široké možnosti nastavení hypotečního úvěru a mnoho služeb navíc.
Jednou z hlavních výhod je poskytnutí úvěru ve výši až 90 % hodnoty nemovitosti, u kterého banka nabízí stejnou úrokovou sazbu jako u úvěrů s LTV 80 %. Tato akce je cílena především na mladé páry či rodiny, které si pořizují první bydlení a nemají našetřeno dostatek vlastních prostředků. Další výhodou je variabilita, tj. možnost změny velikosti splátky. Zároveň za vyřízení úvěru a jeho správu nejsou účtovány další poplatky. Dále má klient také možnost splatit úvěr předčasně. V neposlední řadě Česká spořitelna nabízí slevu 0,5 % z úrokové sazby klientům, kteří u ní již účet mají a aktivně ho využívají. Podmínky pro získání hypoteční úvěru jsou plnoletost, poskytnutí nemovitosti k zastavení a prokázání pravidelného příjmu z podnikání nebo pracovního poměru.
Nabídka hypotečního úvěru České spořitelny byla poskytnuta finanční poradkyní společnosti Partners Financial Services dne 17. února 2020. Při rozhovoru byly nabídnuty dva typy hypotečního úvěru, a to takzvaná standardní a bezpečná hypotéka, které lze sjednat při využití služeb společnosti Partners. Standardní hypotéka představuje klasický hypoteční úvěr. Bezpečná hypotéka představuje úvěr, který je doplněn o investice. Tento typ hypotečního úvěru je výhodný především díky možnosti předčasného splacení úvěru. Díky výnosům z investic je možné získat dostatek finančních prostředků, které mohou pokrýt významnou část úvěru. Výnosy z investic zároveň představují rezervu pro případ změn úrokové sazby po skončení fixačního období. Konkrétní nabídku standardní a bezpečné hypotéky lze najít v Příloze A.
Parametry hypotečního úvěru
Hodnota bytové jednotky, o kterou má pár zájem, je 3 500 000 Kč. Manželský pár má nárok na akci „Prvohypotéka“ od České spořitelny, je jim tedy nabídnut hypoteční úvěr s LTV 90 % v celkové částce 3 150 000 Kč. Musí tudíž financovat zbylých 350 000 Kč ze svých vlastních úspor.
Tabulka 4: Parametry hypotečního úvěru
Výše úvěru 3 150 000 Kč
LTV 90 %
Splatnost 20 nebo 30 let
Fixace úrokové sazby 10 let Zdroj: vlastní zpracování
Klientům byly finanční poradkyní nabídnuty dvě možnosti: standardní hypoteční úvěr a úvěr s investicemi, který je možné splatit předčasně. Klienti si nechali zpracovat obě varianty.
Pro standardní hypoteční úvěr byla nabídnuta splatnost 20 let, pro druhou možnost s investicemi 30 let. Fixace byla zvolena na 10 let, díky tomu byla nabídnuta velmi výhodná úroková sazba.
Tabulka 5: Parametry standardního hypotečního úvěru Výše úvěru Úroková
sazba
RPSN Doba splatnosti
Fixace Měsíční splátka
Celkové náklady Standardní
hypoteční úvěr
3 150 000 Kč 2,39 % p.a. 3,21 % 20 let 10 let 16 524 Kč 3 843 408 Kč
Zdroj: vlastní zpracování dle (Partners Financial Services, a.s.)
Z tabulky výše lze vyčíst základní údaje o hypotečním úvěru. Úroková sazba je díky delší fixaci a ostatním výhodám, které Česká spořitelna nabízí pouze 2,39 %. Měsíční splátka za těchto podmínek činí 16 524 Kč. Jedná se o poměrně vysokou částku, je třeba ale brát ohled na výši úvěru a také na to, že rodina platila měsíční nájem ve výši 16 000 Kč. Do RPSN jsou započítány správní poplatky za vklad a výmaz zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí a úhrada nákladů za vypracování odhadu nemovitosti. Výše RPSN a úrokové sazby vycházejí z předpokladů této konkrétní nabídky a mají pouze informativní hodnotu.
Česká spořitelna nenabízí v rámci „Prvohypotéky“ pevné sazby, vždy je vše posuzováno individuálně dle požadavků klienta, jeho bonity a podobně.
Tabulka 6: Parametry hypotečního úvěru s investicemi Doba
splatnosti Fixace Měsíční
splátka Měsíční investovaná
částka
Celkové náklady Bezpečná
hypotéka
30 let 10 let 12 267 Kč 4 257 Kč 3 374 059
Kč Zdroj: vlastní zpracování dle (Partners Financial Services, a.s.)
Pokud by klienti zvolili variantu hypotéky s investicemi, doba splatnosti by se prodloužila na 30 let. Tím by se výše měsíční splátky snížila na 12 267 Kč a zbylých 4 257 Kč by bylo pravidelně investováno do vhodně zvolených fondů, v tomto případě do nemovitostních fondů. Investiční strategie se volí na základně investičního dotazníku, který konzultant společně s klientem vyplní. Protože klienti nemají s investováním doposud žádné zkušenosti, byl zvolen právě fond nemovitostní, na který nemají moc velký vliv akciové trhy a jeho průměrné zhodnocení je 5 %. Investice probíhá v pravidelných měsíčních splátkách po dobu trvání hypotečního úvěru. Investiční strategie záleží na preferencích klienta, někdo například nesnese riziko žádné a chce úvěr splatit co nejdříve za každých podmínek. Obecně se riziko snižuje dlouhodobostí investice a její pravidelností. Pro kombinaci hypotečního úvěru s investováním se zároveň vyplatí co nejdelší fixace úrokové sazby.
Obrázek 6: Hypoteční úvěr s investicemi
Zdroj: vlastní zpracování dle (Partners Financial Services, a.s.)
Z grafu lze vyčíst, že možnost předčasného splacení úvěru nastane zhruba za 19 let. Výše dluhu v tomto roce je 1 422 634 Kč, hodnota investice, která dluh pokryje, činí 1 601 991 Kč. Zůstatek úvěru po 20 letech je 1 308 183 Kč, hodnota investice v tomto roce 1 734 548 Kč. Pokud tedy klient splatí úvěr po dvaceti letech jako v případě standardního hypotečního úvěru, ještě zinkasuje navíc 426 365 Kč. Podrobný splátkový kalendář si lze prohlédnout v příloze pod označením Příloha B.
3.1.2 Překlenovací úvěr
Pokud by se rodina rozhodla řešit koupi bytu pomocí stavebního spoření, jedinou možností by byl úvěr překlenovací, jelikož ani jeden člen rodiny nemá doposud uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Řádný úvěr by manželský pár získal pouze při splnění podmínek pro jeho udělení, mezi které patří i spoření minimálně dva roky. Rodina si ale chce pořídit bydlení v současné době, proto využije překlenovací úvěr. Na českém trhu působí momentálně pět stavebních spořitelen, ze kterých si rodina vybrala stavební spořitelnu Wüstenrot. Tato stavební spořitelna byla vybrána z důvodu jejich akční nabídky „Půjčka Pro Bydlení“, v rámci které nabízí překlenovací úvěry s úrokovou sazbou 2,89 %. Jedná se o jednoznačně nejnižší úrokovou sazbu aktuálně na českém trhu, jak lze vidět v následující tabulce.
Čas (roky) Dlužná částka (Kč)
Hodnota investice (Kč)
Tabulka 7: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů ke 4. 4. 2020
Stavební spořitelna Úroková sazba
překlenovacího úvěru Českomoravská stavební spořitelna 4,9 %
Modrá pyramida 4,99 %
Raiffeisen stavební spořitelna 4,19 % Stavební spořitelna ČS-Buřinka 4,85 %
Wüstenrot 2,89 %
Zdroj: vlastní zpracování dle Hypoindex.cz (2020)
Wüstenrot-stavební spořitelna a.s.
Stavební spořitelna Wüstenrot vznikla v Německu již v roce 1921 jako jedna z vůbec prvních stavebních spořitelen na světě a stala se základem finanční skupiny Wüstenrot. Díky expanzi do mnoha evropských zemí se Wüstenrot stal významnou mezinárodní finanční institucí. V České republice Wüstenrot-stavební spořitelna záhajila svou činnost v roce 1993, kdy byl přijat zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Finační skupinu Wüstenrot v České republice tvoří dvě společnosti, Wüstenrot- stavební spořitelna a.s. a Wüstenrot-hypoteční banka a.s. V současné době finanční skupina nabízí klientům ucelený soubor finančních služeb v oblasti financování bydlení a spořících produktů. (Wüstenrot, 2020)
Nabídka překlenovacího úvěru
Nabídka překlenovacího úvěru byla stejně jako nabídka hypotečního úvěru poskytnuta finanční poradkyní společnosti Partners financial services dne 17. února 2020. Z možností stavební spořitelny Wüstenrot byl vybrán produkt „Půjčka ProBydlení“, a to především díky velmi výhodným podmínkám. Úvěr lze sjednat bez poplatku za uzavření smlouvy o stavebním spoření, jehož výše zpravidla bývá 1 % z cílové částky. U většiny stavebních spořitelen je stanovena maximální výše poplatku, a to 30 000 Kč. I z tohoto důvodu klienti volí většinou nižší cílové částky. Poplatek za uzavření smlouvy obvykle způsobí, že účet stavebního spoření po určitou dobu vykazuje záporný zůstatek. Produkt dále nabízí zdarma zpracování a poskytnutí úvěru i vedení úvěrového účtu. Další výhodou je možnost vybrat si délku trvání úvěru podle preferencí klienta, a to od 6 až do 22 let.
Wüstenrot produkt „Půjčku ProBydlení“ poskytuje ve dvou variantách. První varianta nabízí možnost sjednat úvěr do výše 1 500 000 Kč bez zajištění. Druhá varianta představuje úvěry
převyšující částku 1 500 000 Kč, které již musí být zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Právě pro tuto variantu nyní Wüstenrot nabízí speciální akci, kdy je možné překlenovací úvěr získat s úrokovou sazbou 2,89 %. Jedná se o velmi výhodnou úrokovu sazbu, jelikož obvykle se u překlenovacích úvěrů pohybuje až okolo 5 %. Nespornou výhodou této akce je, že splátka zůstává stejná po celou dobu splatnosti, klient tedy nemusí mít obavy z růstu úrokových sazeb.
Klienti si tedy potřebují půjčit částku 3 150 000 Kč. Doba splatnosti byla zvolena 20 let, aby se situace dala dobře porovnat s hypotečním úvěrem. Kratší doba splatnosti zároveň představuje vyšší měsíční splátku, kterou si rodina nepřeje. Konkrétní modelaci překlenovacího úvěru i s alternativními nabídkami jiné doby splatnosti si lze prohlédnout v Příloze D.
Tabulka 8: Parametry překlenovacího úvěru Překlenovací úvěr
Výše úvěru 3 150 000 Kč
Úroková sazba 2,89 %
Doba fáze překl. úvěru 10 let a 1 měsíc
Měsíční splátka 18 122 Kč
- dospořování 10 536 Kč
- úroky 7 586 Kč
Celkové náklady ve fázi překl. úvěru 2 192 762 Kč Kč - poplatek za uzavření smlouvy 0 Kč - poplatek za zpracování překl. úvěru 0 Kč
- zaplacené úroky 917 936 Kč
- platby na účet stavebního spoření -
1 274 826 Kč Úvěr ze stavebního spoření
Úroková sazba 2,99 %
Doba fáze úvěru ze stavebního spoření 9 let a 11 měsíců
Měsíční splátka 18 122 Kč
Celkové náklady ve fázi úvěru ze SS 2 139 538 Kč
- zaplacené úroky 287 959 Kč
- platby úmoru jistiny 1 851 579 Kč
Celkové náklady 4 332 300 Kč
Zdroj: vlastní zpracování dle (Partners financial services, a.s.)
Tabulka výše zobrazuje konkrétní propočty. Fáze překlenovacího úvěru bude trvat 10 let a 1 měsíc, v tomto období klient splácí měsíčně částku 18 122 Kč. Částka se skládá z povinného spoření na účet stavebního spoření v hodnotě 10 536 Kč a úroků z překlenovacího úvěru ve výši 7 586 Kč. Prostředky vložené na účet stavebního spoření jsou úročeny úrokovou sazbou 0,10 %, zároveň každoročně dochází k připisování státní podpory ve výši 2 000 Kč. Připsaná státní podpora činí celkem 22 000 Kč. Výše celkových nákladů ve fázi překlenovacího úvěru činí 2 192 762 Kč.
Po uplynutí 10 let a 1 měsíce dojde ke splacení překlenovacího úvěru naspořenou částkou a přiděleným řádným úvěrem ze stavebního spoření. Poté rodina splácí řádný úvěr ze stavebního spoření po dobu 9 let a 11 měsíců. Výše měsíční splátky je stejná jako ve fázi překlenovacího úvěru. Celkové náklady na úvěr dosáhly výše 4 332 300 Kč.
3.1.3 Srovnání výsledků
Porovnání jednotlivých modelací zachycuje následující tabulka.
Tabulka 9: Srovnání výsledků financování koupě bytu
Produkt Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr s investicemi Stavební spoření
Úroková sazba 2,39 % 2,39 % 2,89 %
Měsíční splátka 16 524 Kč 16 524 Kč (splátka 12 267 Kč + investice 4 257 Kč)
18 122 Kč
Celkové náklady 3 843 408 Kč 3 374 059 Kč 4 332 300 Kč Zdroj: vlastní zpracování
Z tabulky je patrné, že z pohledu celkových vynaložených nákladů nevýhodněji vyšel hypoteční úvěr s investicemi, u kterého klient přeplatí pouze 224 059 Kč. Jako druhá varianta vychází klasický hypoteční úvěr. Nejméně výhodný se jeví překlenovací úvěr, a to i přes relativně nízkou úrokovou sazbu. V tomto případě klient zaplatí navíc 1 182 300 Kč.
Ne vždy ale platí, že nejlevnější varianta je pro klienta tou nejlepší, vždy záleží na osobních preferencích. Ze subjektivního pohledu se ale nejlépe jeví nabídka hypotečního úvěru s investicemi. U hypotečního úvěru s investicemi lze využít možnosti předčasného splacení úvěru právě díky výnosům z investic. Nespornou výhodou je i fakt, že podle § 4 zákona č.
586/1992 Sb., o daních z příjmů jsou výnosy z investic osvobozeny od daně z příjmu, podmínkou je jejich držení ve fondu alespoň tři roky.
Modelace hypotečního úvěru sice proběhla v České spořitelně, ale nabídky hypotečních bank na českém trhu se tolik neliší a vždy záleží především na tom, co je zrovna pro daného klienta důležité. Stavební spořitelna Wüstenrot byla zvolena z důvodu nízké úrokové sazby, která je na trhu ojedinělá. Celkové náklady překlenovacího úvěru proto mohou být v jiných případech i několikanásobně vyšší.
Volba správné varianty je velmi složitá, především i z toho důvodu, že pro každého jsou rozhodující faktory jiné. Z pohledu autorky práce by byla fiktivním klientům doporučena varianta hypotečního úvěru. Čistý měsíční disponibilní zůstatek klientů činí 18 000 Kč (bez placení nájmu 34 000 Kč) a při splátce 16 524 Kč by proto neměl být jejich rozpočet výrazně omezen. Je však nutno počítat s tím, že po deseti letech může úroková sazba společně s měsíční splátkou vzrůst. Pokud by klienti byli ochotni přistoupit na variantu hypotečního úvěru s investicemi, lze jednoznačně doporučit tu. Tato varianta může přinést předčasné splacení hypotečního úvěru po 20 letech za předpokladu stálého zhodnocení měsíční investované částky 5 % p.a. Hodnota investice může ale v čase kolísat a její návratnost není zaručena. I kdyby ale splacení úvěru proběhlo až později, stále by se jednalo o předčasnou úlevu pro rozpočet domácnosti.
3.2 Rekonstrukce domu
Pro druhý modelový příklad byla zvolena rodina se dvěma dětmi, která žije v rodinném domě poblíž Liberce. Protože je dům poměrně malý, rozhodli se rodiče předělat půdu na dětské pokoje. Odhadní cena nemovitosti jsou 3 000 000 Kč a rodina počítá s rozpočtem na rekonstrukci ve výši 500 000 Kč. Muž ve věku 35 let pracuje jako prodavač v železářství a jeho čistý měsíční příjem je 22 000 Kč. Žena vě věku 33 let pracuje jako státní zaměstnankyně na městském úřadu, její čistý měsíční příjem činí 21 000 Kč. Jejich měsíční finanční situaci shrnuje následující tabulka.
Tabulka 10: Finanční situace fiktivní klientely Čistý měsíční příjem 43 000 Kč Výdaje za měsíc
Výdaje na domácnost 20 000 Kč Penzijní připojištění 2 000 Kč Volnočasové aktivity 3 000 Kč
Pojištění 2 000 Kč
Pohonné hmoty 1 500 Kč
Disponibilní zůstatek 14 500 Kč Zdroj: vlastní zpracování
Rodina má již uzavřenou smlouvu o stavebním spoření na cílovou částku 500 000 Kč.
Podmínky pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření splňují – mají našetřeno 40 % z cílové částky (200 000 Kč), spoří více než dva roky a dosáhli požadovaného hodnotícího čísla.
3.2.1 Hypoteční úvěr
Klienti potřebují získat částku 500 000 Kč. Jednou z možností je, že si vyberou naspořenou částku 200 000 Kč ze stavebního spoření a zbylých 300 000 Kč budou financovat hypotečním úvěrem. Pro modelaci hypotečního úvěru byla zvolena Raiffeisenbank, která aktuálně na trhu nabízí průměrné úrokové sazby.
Raiffeisenbank
Raiffeisenbank je univerzální bankou působící na českém trhu od roku 1993. Nabízí služby jak fyzickým osobám, tak podnikatelům a firmám. Je součástí skupiny Raiffeisen International Bank-Holding AG, jednoho z největších bankovních uskupení ve střední a východní Evropě. V rámci skupiny kromě banky na území ČR působí ještě Raiffeisen stavební spořitelna a pojišťovna UNIQA. Služby, které banka nabízí, zahrnují vedení osobních i firemních účtů, poskytování úvěrů, investičních produktů nebo poradenství. Dnes má banka více než 120 poboček a klientských center a je pátou největší tuzemskou bankou.
(Raiffeisenbank, 2020) Nabídka hypotečního úvěru
Raiffesenbank nabízí produkt s názvem „Hypotéka na bydlení“. Mezi výhody, které banka uvadí, je poskytnutí úvěru až do 90 % hodnoty nemovitosti, fixace úrokové sazby až 15 let, maximální doba splanosti 30 let a při výstavbě není třeba dokládat faktury. Další nespornou výhodou je vyřízení a správa i vedení úvěrového účtu bez poplatků. Nyní navíc nabízí Raiffeisenbank akci, kdy mohou zájemci využít ocenění nemovitosti zdarma. Klient tak ušetří čas a až několik tisíc korun. Raiffeisenbank dále nabízí možnost jedné předčasné splátky ročně ve výši maximálně 25 % ze zůstatku úvěru. Podmínky pro získání úvěru jsou plnoletost, poskytnutí nemovitosti do zástavy, předložení požadovaných dokumentů a dokladů a samozřejmě prokázání schopnosti úvěr splácet. Nabídka hypotečního úvěru byla namodelována dne 17. února 2020.
Parametry hypotečního úvěru
Hodnota nemovitosti je 3 000 000 Kč a výše úvěru 300 000 Kč. Vzhledem k nízké hodnotě úvěru byla zvolena doba splatnosti 10 let. Nabídnuta byla doba splatnosti i 5 let, to by však znamenalo vyšší měsíční splátku, kterou si rodina nepřeje.
Tabulka 11: Parametry hypotečního úvěru Raiffeisenbank Výše
úvěru
Úroková sazba
RPSN Doba splatnosti
Fixace úrokové sazby
Mesíční splátka
Celkové náklady
Hypoteční úvěr
300 000 Kč 3,10 % 5,10 % 10 let 5 let 2 911 Kč 349 280 Kč
