Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2019/0611 SHBN-2
Diariekod: 203 Samhällsbyggnadsnämnden
Planuppdrag för nya bostäder, skola och idrottshall inom fastigheten Stinsen 2 mfl, Glimmervägen i Södra Häggvik.
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår att samhällsbyggnadsnämnden beslutar följande:
Samhällsbyggnadsnämnden ger kommunledningskontoret i uppdrag att fortsätta planarbetet med att ta fram en detaljplan för fastigheten Stinsen 2 m.fl., Glimmervägen i Södra Häggvik, under förutsättning att kommunstyrelsen godkänner startbeslut för exploateringsprojekt Stinsen 2 m.fl. i Södra Häggvik
Sammanfattning
Den tidigare fastighetsägaren till Stinsen 2, inkom 2016-03-03 med en ansökan om att upprätta ett program för detaljplan i syfte att utreda
möjligheten att förtäta fastigheten med nya bostäder och lokaler för handel och kontor. 2016-06-08 §107 fick kommunledningskontoret i uppdrag att inleda ett programarbete i ovanstående syfte. Uppdraget omfattade även att studera möjligheten att inrymma en skola inom planområdet. Uppdraget begränsades till ett programarbete. Det innebär att ett nytt planuppdrag fordras efter programfasen för att planarbetet ska kunna fullföljas.
Under 2017 tog kommunledningskontoret fram ett program för detaljplan i samarbete med nuvarande fastighetsägare Stinsen Property 1, som ägs av Magnolia bostad och Alecta gemensamt. Programmet var ute på samråd under perioden 2017-12-06 till 2018-01-22. Efter programsamrådet har kommunen och fastighetsägaren bearbetat och fördjupat programförslaget.
Parallellt med detta arbete har ett intentionsavtal tagits fram, dnr 2019/0556 KS-1, som hanterar de strategiska frågorna om vilken part som ska äga och utveckla respektive kvarter. Stinsen Property 1 vill nu fullfölja planarbetet och ta fram en detaljplan med utgångspunkt i programförslagets riktlinjer och i kommunens strukturplan (daterad jan 2020) samt mot avtalspunkterna i intentionsavtalet.
Detaljplanen bedöms inte ge upphov till en betydande miljöpåverkan.
Därför kommer miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte att göras.
Planarbetet bedöms kunna påbörjas under kvartal 3 2020.
Bakgrund
Den tidigare ägaren till Stinsen 2 inkom 2016-03-03 med en ansökan om att upprätta ett program för detaljplan för fastigheten Stinsen 2 i Södra
Häggvik. Syftet med programarbetet var att utreda möjligheten att tillskapa byggrätter för nya bostäder och kommersiella lokaler inom fastigheten.
Stadsbyggnadsnämnden gav 2016-06-08 §107, kommunledningskontoret i uppdrag att inleda ett programarbete för fastigheten Stinsen 2 i ovanstående syfte. I uppdraget anges att programarbetet även ska studera möjligheten att, utöver bostäder och kommersiella lokaler, även möjliggöra för en skola inom området. I programarbetet ska även hänsyn tas till riksintresset för ostkustbanan och kommunens stadsbyggnadsambition att förena Turebergs allé med Södra Häggvik. Den potentiella exploateringsgraden inom området ska studeras inom ramen för programarbetet.
Uppdraget omfattade endast att upprätta ett program för detaljplan. Ett nytt ställningstagande om ett fortsatt planuppdrag fordras därför efter
programfasen för att arbetet med att ta fram en detaljplan ska kunna fullföljas.
Ett program för detaljplan togs fram under 2017 i samarbete med nuvarande fastighetsägare, Stinsen Property 1 som ägs gemensamt av Magnolia Bostad och Alecta. Programmet var ute på samråd under perioden 2017-12-06 till 2018-01-22. Efter programsamrådet har kommunen och nuvarande
fastighetsägare fördjupat och bearbetat programförslaget inom ramen för gällande planavtal. Parallellt har ett intentionsavtal tagits fram, daterat dnr 2019/0556 KS-1. Intentionsavtalet hanterar de strategiska frågorna kring vem som ska äga och utveckla respektive kvarter inom programområdet.
Stinsen Property 1 vill nu fullfölja planarbetet med och ta fram en detaljplan för fastigheten Stinsen 2 med utgångspunkt i programförslagets riktlinjer och med utgångspunkt i kommunens strukturplan (jan 2020) samt mot avtalspunkterna i intentionsavtalet.
Kort beskrivning av området
Planområdet består av fastigheterna Stinsen 2, Tidskrivaren 14 samt del av fastigheterna Tureberg 28:67 och Häggvik 2:3. Planområdet omfattar ca 6,5 hektar, varav fastigheten Stinsen 2 omfattar ca 5,5 hektar.
Planområdet är idag bebyggt med en handelsbyggnad, Stinsens köpcentrum.
I anslutning till gallerian finns även ett äldre kontorshus från 1960-talet som idag rymmer kontor och vårdcentral. Övrig mark inom området består av markparkeringar och gatumark. Fastigheten Tidskrivaren 14 i områdets sydvästra del, är en obebyggd bostadsfastighet som idag huvudsakligen utgörs av naturmark. Fastigheten ägs av Sollentuna kommun.
Planområdet gränsar i öster till järnvägen och ostkustbanan och i väster till villabebyggelse inom kommundelen Tureberg. I söder gränsar området till befintlig flerbostadshusbebyggelse utefter Glimmervägen och i norr till Mossvägen och till fastigheterna Städet 1 och Stansen 2.
Översiktsplan
Planområdet ingår i stadsutvecklingsområdet Södra Häggvik. I såväl regionplanen RUFS 2050 och i Översiktsplanen för Sollentuna kommun 2012 (aktualitetsförklarad 2018) anges Södra Häggvik som ett potentiellt stadsutvecklingsområde och en del av den regionala stadskärnan Kista- Sollentuna- Häggvik, ett område där kommunen ska verka för en utveckling mot en tät och blandad stadsstruktur med närhet till kollektivtrafik, handel, arbetsplatser och kultur. Stadsutvecklingsområdet ska utvecklas till en sammanhängande bebyggelsemiljö med höga kvaliteter och med tillgängliga torg, parker och grönområden. I kommunens översiktsplan lyfts även den urbana spridningskorridoren Turebergs allé fram som en viktig länk för att binda samman Södra Häggvik med övriga centrala Sollentuna.
Gällande detaljplan
Fastigheten Stinsen 2 omfattas av detaljplan nr 523 för kvarteret Stinsen och del av Turebergs allé. Detaljplanen vann laga kraft 2004-11-23 med en 10 årig genomförandetid som löpte fram till 2014-11-23. Gällande detaljplan medger sammantaget 75 000 kvm BTA för centrumändamål samt ytor för parkering och underliggande parkeringsgarage. I detaljplanens sydvästra hörn, inom fastigheten Tidskrivaren 14, medges byggrätter för
bostadsändamål i tre våningar.
Program för detaljplan
Programmet för Stinsen 2 innebär att det befintliga köpcentrumet rivs för att ge plats åt nya kvarter för bostäder och lokaler samt att mark för parkering och gata omvandlas till mark för skola, idrott och skolgård.
De nya kvarteren vävs samman med omgivande stadsstruktur genom att ansluta till Mossvägen i norr och till Glimmervägen i söder. Den urbana länken Turebergs allé förlängs vidare genom området och ges en central placering i bebyggelsestrukturen i syfte ett stärka dess karaktär av samlande och urbant stråk. Mot huvudgatan Turebergs allé planeras även
kommersiella lokaler i bottenvåning mot gata samt skolans olika funktioner;
skolbyggnad, idrottshall och skolgård. Öster om Turebergs allé ska gatorna utformas som smalare gränder med förgårdsmark och med en lugnare och mer privat karaktär. Vid knutpunkter och strategiska platser ska mindre torg och platsbildningar placeras. Platserna ska berika gaturummet och skapa händelserika stråk att röra sig efter.
Bebyggelsen föreslås följa skalan som varit tongivande för befintlig bebyggelse utefter Turebergs allé, söder om planområdet, dvs 5 våningar plus en indragen våning mot Turebergs allé respektive 7 våningar mot järnvägen. Inne i kvarteren föreslår programmet en lägre skala med 3-6 våningsbebyggelse. Högre hus kan prövas vid strategiska platser eller knutpunkter i strukturen förutsatt att de gestaltas så att de tål att exponeras för ett större omland. Parkering föreslås lösas i garage under kvarteren samt utefter järnvägen.
Gator öster om Turebergs allé föreslås som kvartersmark med anledning av underliggande parkeringsgarage.
Programförslaget möjliggör för ca 100.000 BTA bostäder samt ytterligare lokaler för skola, idrottshall, förskolor och annan offentlig service samt för kommersiella lokaler.
Bearbetning av förslaget efter programsamrådet
Efter programsamrådet har kommunen och fastighetsägaren gemensamt bearbetat programförslaget med stöd av gällande planavtal. Bearbetningarna grundar sig delvis på de synpunkter som inkom i programsamrådet och delvis på de diskussioner som förts inom ramen för intentionsavtalet och den övergripande planeringen med angränsande planområden.
Bearbetningarna innebär bl.a. att bostadskvarteret och skoltomten, väster om Turebergs allé, byter plats så att bostadskvarteret placeras i den norra delen av planområdet, mot Mossvägen, och att skolan ges ett mer skyddat läge i söder. Förlängningen av Turebergs allé, norr om planområdet, föreslås förläggas i den historiska dragningen av Norra Malmvägen för att skapa en genare dragning för framtida busstrafik utefter Turebergs allé. Korsningen mellan Turebergs allé och Mossvägen föreslås utföras som en
cirkulationsplats. Bearbetningen av förslaget har också resulterat i ett förslag att bevara befintligt kontorshus och införliva det i kvartersstrukturen på ett sätt som berikar området. Efter programsamrådet har även
förutsättningarna att planlägga gatumarken öster om Turebergs allé som allmän plats studerats.
Strukturplanen i programförslaget samt bearbetad strukturplan efter programsamrådet (jan 2020).
Riksintressen, övriga restriktioner och kända planeringsunderlag
Planområdet gränsar till riksintresset för Ostkustbanan och ett framtida 6:e spår. Planförslaget ska utformas med hänsyn till riksintresset och möjliggöra
för ett genomförande som inte står i konflikt med en utbyggnad av ostkustbanan.
I programmet identifierades ett antal miljöaspekter som ska studeras vidare i arbetet med att ta fram en detaljplan. Följande miljöaspekter behöver följas upp och fördjupas inom ramen för det fortsatta planarbetet och påverkan och anpassning av planförslaget ska redovisas i planhandlingarna.
• Buller från biltrafik och tågtrafik
• Risker från järnvägen
• Dagvatten/ skyfall
• Markföroreningar från tidigare verksamheter inom fastigheten.
Kommunledningskontorets synpunkter
En utveckling av fastigheten Stinsen 2, i enlighet med de riktlinjer som finns i programförslaget och i enlighet med den senaste strukturplanen (jan 2020), är i linje med både översiktsplan och regionplanen för Stockholms län.
Möjligheten att förlänga Turebergs allé och inrymma en skola och idrottshall inom planområdet bedöms vara värdefullt för hela Södra Häggviks utveckling.
Inom ramen för planuppdraget behöver utformningen av
kvartersbebyggelsen fördjupas och konkretiseras, möjligheten att bevara kontorshuset utefter Turebergs allé bör även omfattas i det arbetet.
Förutsättningarna för att planlägga gatorna öster om Turebergs allé som allmän plats behöver studeras vidare inom ramen för det fortsatta
detaljplanearbetet. Vidare behöver planområdets avgränsning mot norr, mot fastigheterna Städet 1 och Stansen 2, klargöras i samråd med angränsande planprojekt för att möjliggöra ett genomförande som inte är beroende av angränsande detaljplaners genomförande.
Planerna för Södra Häggvik som helhet omfattar mer än 4000 nya bostäder.
Förtätningen ställer krav på att den tekniska infrastrukturen möter upp det behov av bl.a. VA och fjärrvärme som antalet bostäder genererar.
Kunskapen om hur Södra Häggvik ska försörjas tekniskt när området byggs ut behöver fördjupas och tydliggöras. Ett sådant utredningsarbete bör genomföras samordnat mellan SEOM och kommunen och i dialog med pågående planprojekt i Södra Häggvik. Utredningen kan komma att påverka tidplanen för planarbetet beroende på omfattning och behov av samordning mellan olika aktörer.
Ett genomförande enligt programförslaget bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Därför kommer miljöbedömning med tillhörande
miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte att göras.
Planarbetet
Planärendet föreslås hanteras med s k standardförfarande enligt PBL 2010:900 (lydelsen efter 2/1 2015). Innan planarbetet påbörjas ska en ny överenskommelse om kostnaderna för arbetet (planavtal) tecknas med fastighetsägaren. Planarbetet bedöms kunna påbörjas under kvartal 3 2020 och bedöms kunna bedrivas i en takt att ett antagande kan ske under första halvan av 2022.
Ekonomiska konsekvenser
Planläggningen av Stinsen ska finansieras enligt planavtal där
fastighetsägaren bekostar utredningar och annat underlag som är nödvändigt för detaljplanens framtagande.
Kostnader som härrör till de övergripande utredningar som behövs för stadsutvecklingsområdet Södra Häggvik som helhet ska fördelas mellan pågående och kommande exploateringsprojekt i Södra Häggvik.
Kommunen som blivande fastighetsägare till skolfastigheten finansierar de utredningar som behövs för att planlägga för skolans behov. Kostnaden för detta uppskattas till ca 0,5 mkr. Planavgifter från exploatören bedöms täcka övriga kostnader för framtagande av detaljplanen.
Enligt intentionsavtalet ska kommunen som fastighetsägare till skolan stå för 20 procent av gatukostnaden för Turebergs allé. En tidig uppskattning av gatukostnaderna bedöms till 8 miljoner kronor för kommunen och erläggs i samband med genomförandet av detaljplanen.
Uppdrag
Mot bakgrund av ovanstående föreslår kommunledningskontoret att samhällsbyggnadsnämnden ger kommunledningskontoret i uppdrag att fortsätta planarbetet med att ta fram en detaljplan för bostäder, handel och kontor samt för ny skola, idrottshall inom Stinsen 2 mfl, Glimmervägen, Södra Häggvik, under förutsättning att kommunstyrelsen godkänner startbeslut för exploateringsprojekt Stinsen 2 m.fl. i Södra Häggvik.
Anna Holm Daniela Kolar
Samhällsplaneringschef Tf. Planeringschef Bilagor
1. Program för detaljplan gällande fastigheten Stinsen 2 m.fl.
2. Strukturplan jan 2020
Beslutsexpediering
