Dnr 2020/0007 KS-1 Diariekod: 203
Kommunstyrelsen
Startbeslut för exploateringsprojekt av Stinsen 2 mfl, Södra Häggvik
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsen besluta följande:
Kommunstyrelsen godkänner att exploateringsprojekt Stinsen 2 mfl startas i enlighet med tjänsteutlåtande daterat 2020-05-12 under förutsättning att kommunfullmäktige godkänner förslag till intentionsavtal med Sollentuna Stinsen Property 1 AB
Sammanfattning
Exploateringsområdet för Stinsen 2 mfl ingår i stadsutvecklingsområdet Södra Häggvik. På sikt ska hela stadsutvecklingsområdet forma en sammanhängande stadsmiljö med tillgängliga torg, parker och grönområden. Utbyggnaden av Stinsen och Södra Häggviks stadutvecklingsområde kommer ske etappvis under flertalet år.
Förtätningen av Södra Häggvik ökar behovet av kommunal service såsom förskolor, skola med idrottshall samt olika typer av särskilt boende. I planuppdraget och intentionsavtalet för projektet Stinsen 2 mfl anges att detaljplanen ska möjliggöra för en grundskola med idrottshall samt tillgodose det behov av förskolor och särskilt boende som exploateringen ger upphov till.
För att genomföra en framtida detaljplan kommer Glimmervägen bli kvartersmark och en ny huvudgata Turebergs Allé förläggs centralt genom planområdet och kompletteras med de lokala gator som krävs för att försörja den nya kvartersstrukturen.
Utredning om den grundläggande VA-kapaciteten samt nödvändiga kapacitetshöjande åtgärder behöver genomföras tillsammans med Sollentuna Energi och Miljö AB (SEOM) och är nödvändigt för fortsatt utveckling av alla projekt i Södra Häggvik.
I prioriteringsmodellen bedöms projektet få prioritet 3,2 av 5 utifrån de
Tjänsteutlåtande
2020-05-12
Dnr 2020/0007 KS-1 Sidan 2 av 8
Stinsen 2 ägs av bolaget Sollentuna Stinsen Property 1 AB (där Magnolia Bostad och Alecta är hälftenägare). Planprogrammet slutfördes år 2018 och redovisar en möjlig utveckling om dryga 1000 bostäder, grundskola med idrottshall för ca 900 elever samt en ny sträckning av huvudgatan Turebergs allé.
Efter programsamrådet har kommunen och bolaget bearbetat och fördjupat programförslaget. Parallellt har överläggningar skett om vilken part som i framtiden ska äga skolan, marköverföringar och ekonomisk reglering.
Överläggningarna har resulterat i ett intentionsavtal (Dnr 2019/0556 KS), som lägger fast principer för en framtida uppgörelse av betydelse för detaljplanen och tillhörande exploateringsavtal. Intentionen är att kommunen ska äga den framtida skolfastigheten och bolaget övrig kvartersmark.
Bolaget vill nu fullfölja planarbetet och ta fram en detaljplan med utgångspunkt i programförslagets riktlinjer samt mot avtalspunkterna i intentionsavtalet. För att fullfölja planarbetet efter programfasen behöver samhällsbyggnadsnämnden besluta om nytt planuppdrag (Dnr 2019/0611 SHBN), som är villkorat med att kommunstyrelsen godkänner detta startbeslut.
Syfte
Syftet med detta startbeslut är att översiktligt redovisa de tekniska och ekonomiska konsekvenser som planuppdragets tillhörande
exploateringsprojekt kan komma att innebära för kommunens förvaltningar och Sollentuna Energi och Miljö AB (SEOM).
Kommunledningskontorets beredning
Plan- och fastighetsrättsliga förutsättningar och konsekvenser Exploateringsområdet för Stinsen 2 mfl ingår i stadsutvecklingsområdet Södra Häggvik som utgörs av flertalet blivande eller befintliga
detaljplaneområden. På sikt ska hela stadsutvecklingsområdet forma en sammanhängande stadsmiljö med tillgängliga torg, parker och
grönområden. Utbyggnaden av Stinsen och Södra Häggviks stadutvecklingsområde kommer ske etappvis under flertalet år.
Stadsutvecklingsområdet Södra Häggvik
Inom planområdet för Stinsen 2 äger kommunen cirka 10 % av blivande kvartersmark där kommunen äger cirka hälften av en blivande skolfastighet.
Resterande del utgörs av fastigheten Stinsen 2 som ägs av Bolaget Stinsen Property 1 AB, vilket ägs av Magnolia Bostad AB och Alecta
Pensionsförsäkring AB gemensamt.
Kommunens fastigheter som berörs av planändringen:
- Del av Tureberg 28:67 samt del av Häggvik 2:3, gatufastigheter och består idag av allmänna gator
Tjänsteutlåtande
2020-05-12
Dnr 2020/0007 KS-1 Sidan 4 av 8
Kommunalägd mark enligt dagens ägoförhållanden, rödmarkerad, i och kring detaljplaneområdet
I enlighet med intentionsavtalet ska kommunen bli ägare till marken av det blivande skolkvarteret inom planområdet. Kommunen och bolaget planerar att genomföra ett markbyte genom att del av Häggvik 2:3 övergår till Stinsen 2 och del av Stinsen 2 övergår till Häggvik 2:3.
Tekniska förutsättningar och konsekvenser
För att genomföra en framtida detaljplan kommer Glimmervägen bli kvartersmark och en ny huvudgata Turebergs Allé dras centralt genom planområdet och kompletteras med de lokala gator som krävs för att försörja den nya kvartersstrukturen.
Gemensamt med planändringen för Städet 1 bedrivs en gemensam
förprojektering för utbyggnad av blivande Turebergs Allé, ombyggnad av Mossvägen och dagvattenpark mm. Förprojekteringen kompletterar den tidigare förprojekteringen för allmän plats för Stinsen 2 som utfördes inom ramen för planprogrammet.
Bearbetad och fördjupad strukturplan av programförslaget.
Två ledningsstråk kommer att behövas. Ett förnyat i framtida sträckning av Turebergs allé med vatten-, dagvatten-, spillvatten-, fjärrvärme-,
el/optoledningar. Ett befintligt ledningsstråk med spill- och
dagvattenledningar i framtida gata närmast järnvägen. Det senare kommer behöva läggas om i en delsträcka där blivande kvartersmark planeras. Se även bild nedan.
När stadsutvecklingsområdet Södra Häggvik är utbyggt väntar ett tillskott om 4000-5000 nya bostäder. Detta medför enligt SEOM att VA-nätet måste byggas ut och att tillhörande kapacitetshöjande åtgärder genomföras, främst för avledning av spillvatten från Södra Häggvik. SEOM bedömer att det bör ske genom en ny spillvattenledning via GC-tunneln invid den planerade Södra entrén till Häggviks station och vidare i en ny bergtunnel fram till befintligt nät. Utredning om den grundläggande VA-kapaciteten samt nödvändiga kapacitetshöjande åtgärder behöver genomföras i ett första
Tjänsteutlåtande
2020-05-12
Dnr 2020/0007 KS-1 Sidan 6 av 8
D= dagvattenledning, V= vattenledning, A= spillvattenledning, F=
fjärrvärmeledning, E= el/opto.
Det framkom i programsamrådet att det finns indikationer på eventuell förekomst av markföroreningar inom fastigheten Stinsen 2. De eventuella föroreningarna härleds från tidigare verksamhet inom området, Philipson och söner AB.
Planområdet är flackt och utfyllt med fyllnadsmassor med varierande tjockled på 0,5-1,5 meter. Fyllnadsmassorna består av sand, grus men även större block, betong och trä. Inom större delen av området förkommer lera under fyllnadsmassorna till ett maximalt djup på 4 meter. Berggrund med bra kvalitet ligger på mellan 3-7 meter under marken.
Kommunal service
Förtätningen av Södra Häggvik ökar behovet av kommunal service som förskolor, skola med idrottshall och olika typer av boenden såsom
äldreboenden och LSS-boenden. Med hänsyn till att merparten av marken i Södra Häggvik är privatägd är det viktigt att planeringen av den nya
stadsdelen säkerställer att allmänna intressen och behov tillgodoses långsiktigt för hela stadsdelen.
I planuppdraget och intentionsavtalet för projektet Stinsen 2 mfl anges att detaljplanen ska möjliggöra för en grundskola med idrottshall samt
En skolfastighet i Södra Häggvik behöver säkerställas för detta, i enlighet med kommunens lokalresursplan, Dnr 2018/0471 KS-7.
Kommunen såsom framtida ägare av skolfastigheten ska inom ramen för planarbetet ansvara för de utredningar som specifikt avser den framtida skolan.
Ekonomiska förutsättningar och konsekvenser
Exploateringsprojektet medför kostnader för ut- och ombyggnad av allmän plats inom och intill planområdet. Detta finansieras genom uttag av
gatukostnadsersättning av de två fastighetsägarna, varav kommunen är en av dem. Enligt intentionsavtalet ska kommunen som fastighetsägare stå för 20 procent och exploatören för 80 procent av gatukostnaderna. Fördelningen grundar sig i en viktning mellan trafikalstring, BTA-mängd och
fastighetslängd mot blivande Turebergs Allé som kommunens och exploatörens framtida användning genererar. En tidig uppskattning av gatukostnaderna bedöms till 8 miljoner kronor för kommunen. Samtliga gatukostnader för allmän plats öster om blivande Turebergs allé står dock bolaget för. Detaljplanearbetet får utreda vilka gator som ska bli allmän plats.
Kommunen som fastighetsägare av kvartersmark finansierar de utredningar som specifikt avser skolan. Planavgifter från exploatören bedöms täcka övriga kostnader för framtagande av detaljplanen.
Ekonomiska investeringar i ledningsnätet är nödvändigt för hela Södra Häggviks stadsutvecklingsområde. Kostnaden för att bygga ut ledningsnätet finansieras i första hand av anslutningsavgifter. Under planläggning, krävs en utredning om den grundläggande VA-kapaciteten i Södra Häggviks stadsutvecklingsområde.
Risker och osäkerheter
Följande särskilda risker/osäkerheter har identifierats:
Utbyggnaden av kvarteren inom nuvarande Stinsen köpcentrumbyggnad kräver rivning, teknisk riskhantering samt utbyggnad av gator i etapper vilka styrs av kvarterens byggtakt. Närheten till Ostkustbanan ska särskilt beaktas.
Ska omgivande gator bli allmän plats så bör ett framtida exploateringsavtal beakta minimering av kommunens risktagande för genomförande.
Utredning av nödvändiga kapacitetshöjande åtgärder avseende
avloppsavledning från Södra Häggvik stadsdelsområde är inte genomförd.
Risk för kostnadsökningar och fördröjning av utbyggnadstakt. Denna risk
Tjänsteutlåtande
2020-05-12
Dnr 2020/0007 KS-1 Sidan 8 av 8
Prioritering och resurser
Projektet får en sammanlagd prioritering 3,2 utifrån den modell som finns framtagen, kommunstyrelsen beslut 2017-12-11, § 237/2017. (1 är lägsta prioritet och 5 är högsta prioritet), se nedan:
Prioritering:
Aspekt Viktning
(%)
Prioritet (1-5)
Marknadsefterfrågan 20 3
Kostnadseffektivitet 20 3
Stadsbyggnadskvalitet 20 4
Låsningsgrad (lagstadgade åtaganden enl. Dp och avtal)
40 3
Sammanlagd prioritering 3,2
Tillräckliga resurser bedöms finnas inom kommunledningskontoret och SEOM för att driva projektet.
Per Törnvall Amanda Horwitz Anna Holm
Kommundirektör Samhällsbyggnadschef Samhällsplaneringschef
Beslutsexpediering
Handläggare för vidare expediering till parterna
