VD:s kommentar 2-3

( )

--

Innehåll

VD:s kommentar 2-3

MKB40år 4-5

Marknad 6-7

Bo 86 8-9

Flexibel förvaltning 10-11

Bostadsförnyelse 12-15

Nytt huvudkontor 16

Bo100 17

Förvaltningsberättelse 18-21

Resultaträkning 22

Balansräkning 23

Finansieringsanalys 24

Bokslutskommentarer 25- 33

Revisionsberättelse 34

Människorna i MKB 35-47

Personalia 48

Bolagsstämma

Ordinarie bolagsstämma hålles måndagen den 25 maj 1987 kl. 12.00 på MKB huvudkontor, styrelserummet, von Rosens väg 14.

Offentlighet

I enlighet med kommunfullmäktiges beslut 84-05-24 är bolagsstämman offentlig.

Rätt att ställa frågor

Kommunfullmäktiges ledamöter äger rätt att ställa

frågor vid stämman. Frågorna skall inlämnas skriftligt

i förväg.

CfSMKB

VD:s kommentar

1986 - Bra, men det skall bli bättre!

2

Inga kommunala bidrag

MKB står snart på egna ben. 1986 var det första året sedan 1972 som inget förlusttäckningsbidrag lämnats från Malmö stad. Under 1986 erhÖlls inte heller några särskilda statliga förlustersättningar.

F örbättringarna har således fortsatt under 1986 och vår tro på en ljus framtid för MKB är orubbad. Vi börjar bl a kunna se resultatet av den nya organisationen -· genom bättre service till de boende. Vi har också kunnat

öka uthyrningen och minska hyresförlusterna.

l Det är ingen tvekan att personalens arbete har varit en starkt bidragande faktor.

-,Det ekonomiska resultatet 1986

Resultatet före bokslutsdispositioner visar på ett under- skott på 8 Mkr, att jämföra med förra årets överskott på 107 Mkr. Denna jämförelse är inte rättvis. Man måste komma ihåg att förra årets resultat kraftigt förbättrades genom s k § 33-ersättningar och förlustbidrag från Malmö stad.

Resultatet från själva huvudverksamheten - fastig- hetsförvaltningens bruttoresultat - har förbättrats från ett underskott på 32 Mkr 1985, till ett underskott på 26 Mkr för 1986.

Under 1986 minskade de extra ordinära hyresför- lustema med 5, 4 Mkr eller 23

% .

Till bokslutets övriga styrkefaktorer hör också att MKB 1986 övergått till avskrivning med en fast procent- sats, 1,5 o/o, på fastigheternas anskaffningsvärden. De nu tillämpade avskrivningsprinciperna har belastat års- resultatet med 4 Mkr netto mer än vad tidigare använda

J

principer skulle inneburit. Målsättningen är att uppnå en avskrivningsnivå på 2

% .

Det sjunkande ränteläget, den fortsatta avregleringen på kreditmarknaden samt en medveten omstrukture- - ;ring av MKBs lånestock har lett till att räntenettot blivit

bättre än beräknat, vilket delvis balanserar kostnads- utvecklingen under året.

MKBs likviditetsläge är gott och medger acceptabelt handlingsutrymme i förhållande till både omsättning och investeringsnivå.

Självkritik - nya utmaningar

Trots resultatmässiga framsteg är vi inte nöjda. Målet var att uppnånollresultat 1986. Detta kunde inte uppnås främst på grund av att kostnaderna för drift och under- håll varit för höga.

Detta kan tillskrivas divisionsorganisationens väl- lovliga ambitioner att erbjuda bättre service till de boende och att snabbt åtgärda eftersatta reparationer.

Den viktigaste uppgiften under 1987 blir därför att öka resultatmedvetandet och förfina kostnadsstyr- ningen utan att göra avkall på servicen . Detta ska ske bl a genom att ytterligare decentralisera det ekonomiska ansvaret och utveckla hjälpmedel för ekonomistyming.

Under 1987 blir de ekonomiska målen överordnade alla andra mål för verksamheten!

Andra prioriterade åtgärder blir att iordningställa outhyrda lägenheter, aktiv skuldförvaltning, utbild- ning, ledareutveckling och att omsätta de av styrelsen beslutade mål och riktlinjer till konkreta handlingslinjer för personalen.

Utvecklingslinjen

Under 1984 ägnades mycket tid åt att ta reda på var MKB stod i olika avseenden och dra upp riktlinjer för framtiden.

1985 ägnades åt att genomföra förändringar.

Under 1986 fick den nya organisationen verka fullt ut och den visade sig uppfylla nästan alla förväntningar.

1987 kommer att ägnas å t att effektivisera organisa- tionen och arbetssättet, så att god lönsamhet kan förenas med hög service.

Sten-G \ Månsson

verkst. direktör

tJMKB

. . ..,

. .. .:t!

MKB40år

Under året har vi firat vårt fyrtionde verksamhetsår.

⁴⁰

år av stora och snabba förändringar

i

vårt samhälle.

Vid en tillbakablick är det lätt att se sam- banden mellan utvecklingen i samhället och MI<Bs utveckling med motgångar och framgångar .

- 40-talet-

B ostadssociala utredningen

Efter andra världskrigets slut fattade riksdagen ett b eslut, på rekommendation av bostadssociala utred- ningen, som banade vägen för kommunerna att starkare engagera sig på bostadsmarknaden. Målet var att skapa

4

fler och bättre bostäder till rättvisare hyror.

Iden om ett kommunalt bostadsföretag

i

Malmö kom

i

en motion från den socialdemokratiska fullmäktige- gruppen, och efter beslut i stadsfullmäktige bildades Malmö Kommunala Bostads AB vid en konstituerande bolagsstänuna den 19 november 1946.

Den egentliga verksamheten startade först den l april 1947 i en liten kontorslokal på Mäster Henriksgatan.

MKB övertog förvaltningen av 616 lägenheter i Stif- telsen solgårdar och bostadsrättsföreningarna Svens- torp 1-3. Förvaltningen bestod i en vaktmästare per område, och totalt fanns . 23 anställda.

Under våren 1948 togs första spadtaget till MKBs

första större projekt; Augustenborg.

- 50-talet-

Den goda grannskapsplaneringe n

Från USA och England kom nya ideer om stadsplane- ring. De rena raka husen från funktionalismens 30--tal skulle ersättas av mer ombonade och avgränsade bo- stadsområden i lite mer fantasifull och blandad stil.

Ett avgränsat bostadsområde skulle ge de boende en ökad känsla av samhörighet och ansvar för varandra.

Inom området skulle all tänkbar service finnas; skolor, barnträdgårdar, fritidslokaler, affärer mm. Dessutom skulle biltrafiken hållas utanfö~ bostadsområdena.

Augustenborg, Mellanheden och Persborg är goda exempel på MKB-områden som byggdes efter dessa ideal.

Trots ett omfattande byggande under hela 50--talet var bostadsbristen fortfarande stor. 1959 hade bostads- förmedlingen, trots 15.000 förmedlade lägenheter, en kö _ ·' på 24.000 bostadssökande. Många var helt bostadslösa

eller mycket trångbodda.

- 60-talet-

stordrift och rationellt byggande

I början av sextiotalet bygger MKB fortfarande bostads- områden efter femtiotalets grannskapsideer, även om husen nu tenderar att bli allt högre. Några exempel är Segevång och Nydala.

Inflyttningen till storstäderna ökade ständigt, och därmed också bostadsbristen. 1966 fattade därför riks- dagen ett drastiskt beslut; en miljon bostäder skulle produceras under tio år. Det sk miljonprogrammet.

För att nå detta mål måste man använda ny teknik som elementbyggeri och billiga material som t ex eternit- fasader. Byggandet blev industrialiserat.

Lägenheterna hade hög standard, medan däremot planeringen av miljön runt husen fick komma i andra hand. Bilen var viktig och det byggdes stora underjor- diska garage och bilvägar alldeles inpå husen.

Under slutet av sextiotalet byggde MKB ett stort antal lägenheter i områden av den här typen, t ex Gullviks-

J

borg, Rosengård och Kroksbäck.

- 70-talet-

"Gröna vågen"

I början av decenniet bygger fortfarande MKB flera stora bostadsområden. Lindängen, Holma och Belle- vuegården kom till i en tid då man började ana att för- ändringar var på väg.

Många malmöbor flyttade ut till nya småhusområ- den i kranskommunerna. Gröna vågen lockade barn- familjerna att flytta från stan, och Malmös befolkning minskade dramatiskt.

1972 visade sig för första gången en ny verklighet för MKB; outhyrda lägenheter. Från en situation därallting var uthyrt redan innan det ens var färdigställt fick vi istället uppleva hur antalet outhyrda lägenheter steg år efter år.

En omställning från produktion till förvaltning var nödvändig, och 1976 omorganiserades företaget. MKB delas i tre distrikt men fortfarande med stordriftsfilosofi i botten.

Miljöförbättringar blev ett begrepp och ''Projekt bättre bostadsmiljö" startade. Hyresgästerna deltog aktivt i förändringsarbetet av den yttre miljön. Den största satsningen gjordes i Rosengård där tio gårdar fick nya utemiljöer.

-80-talet-

Hyresgästen i centrum

I början av åttiotalet växer en ny förvaltningsfilosofi fram. Hyresgästen sätts i centrum, och närheten mellan personal och hyresgäst betonas.

Förvaltningen har utvecklats mot en ökad decentrali- sering, en förbättrad service .till de boende och en större flexibilitet från företagets sida.

Att sätta hyresgästen i centrum innebär att M.KBs totala verksamhet inriktas efter de krav våra kunder ställer på oss. Organisatoriskt har detta lösts genom skapandet av fem divisioner med eget resultatansvar.

Besluten har kommit närmare hyresgästerna.

Att sätta hyresgästen i centrum innebär också att öka deras inflytande och valmöjligheter över den egna lägenheten och närmiljön. Boinflytande och hyresgäst- styrt lägenhetsunderhåll är begrepp som speglar denna utveckling.

En viktig del i vår nutida verksamhet är förnyelsen av

bostadsbeståndet. Ombyggnader av 50. och 60-talsom-

råden till en boendemiljö för framtiden.

CiJMKB

l

•

l

• •

^l

, • ^•

• , , , •

Marknaden

Positiv marknadssituation

Bostadsmarknaden i Malmö har förändrats kraftigt.

Från en omfattande utflyttning från staden under många år, har Malmö under de senaste åren haft ett positivt flyttningsnetto. Så även under 1986.

Bland inflyttama är åldersgruppen 18-30 år domi- nerande. De flesta kommer från SSK-regionen.

Det positiva flyttningsnettot tillsammans med ett lågt nybyggande i Malmö är faktorer som påverkat MKBs uthyrningssituation positivt.

Antalet outhyrda minskar

Under 1986 har MKBs outhyrda lägenheter minskat från 1078 i början av året till 925 vid årets slut.

För 60- och 70-talsområden har utvecklingen varit olika.

I Gullviksborg har en viss ökning av outhyrda lägen- heter skett gentemot situationen vid årets början.

Ökningen kan hänföras till låghusen, där lägenheter inte hyrts ut på grund av planerad ombyggnad.

6

Lindängen har haft en mycket kraftig minskning av antalet outhyrda lägenheter. Under året har uthyrnings- åtgärderna mer än halverat antalet.

Även i Rosengård II har uthyrningsläget förbättrats.

Vid årets slut fanns endast c:a 30 lägenheter till uthyr- ning. Ett stort antallägenheter var reserverade för olika ändamål.

I Rosengård III har de outhyrda lägenheterna ökat p.g.a. normal omsättning och uthyrningsstopp inför planerad ombyggnad. ·

Holmas uthyrningssituation är i stora drag oförändrad gentemot läget för ett år sedan.

I "övriga områden" är samtliga lägenheter uthyrda,

även om det tillfälligtvis kan finnas vissa lediga lägen-

heter till följd av reparationer i samband med omflytt-

ningar. För samtliga dessa områden är antalet outhyrda

lågt; alltid under en normallägenhetsreserv på 1,5% av

totala antalet lägenheter.

-.c.,

Lyckade ombyggnadsprojekt

Under året har två ombyggnadsprojekt färdigställts.

I kvarteret Trumpeten på Mellanheden med totalt 199lägenheter, samt i kvarteret Rostorp vid Segevång med ombyggnad och sammanslagning av 61lägenheter til145. I båda fallen har samtliga lägenheter blivit uthyrda vid färdigställandet.

För Persborg har pågående ombyggnad och evaku- ering av hyresgäster inneburit att en del av Persborgs lägenheter redovisats som outhyrda. De lägenheter som färdigställts under året har hyrts ut, ofta till de tidigare hyresgästerna som önskat flytta tillbaka till sin moderni- serade lägenhet.

1400

Outhyrda lägenheter

1300 1_ '1200 1100 1000

l 900

800 700 600

.500

400 300 200

--- 925 L%•.'<~J,f.'"(~; ~~.,1 fl~.'r !~~ r"rtr'r~-~l-~j,~ k·rfogande

l

J

'ltll &2'7 551

l

7!1'lll ~; tO% i

304 22%

850101

--~--

--

Reftt'rveradc 451

860101

l

- --. ·-.: 374

870101 Redovisningen av outhyrda lägenheter har ändrats from 870101. Samtliga -· r outhyrda objekt redovisas, till skillnad mot tidigare då endast icke kontrakte-

"- . rade lägenheter ingått. Pågående ombyggnadsprojekt läggs utanför summan

_ j

^im

"""',..,.Marknadsaktiviteter

- Under året har MKB medverkat vid mässorna Ung -86 och Skånemässan. Ung -86 vände sig speciellt till ung- domar med drömmar om en egen lägenhet, medan vår monter på skånemässan, varifrån bilden är hämtad, visade MKBs bostadsområden och lägenheter för en bredare publik.

Under september arrangerade Malmö Svensk Bostadsmässa, Bo 86, och MKB deltog med utställ- ningar och visnffi8ar kring Persborgs ombyggnad.

Vi producerade bl a trycksaker och två skärmutställ- ningar. En mer utförlig presentation av Bo 86 finner ni på nästa uppslag.

Aktiv annonsering

MKB s lägenheter och lokaler har annonserats i dags- press löpande under hela året. Vår dagspressvinjett,

"MKB-klippet", har gett stort gensvar efter varje införande.

Vi har haft en aktiv annonsering även i specialpress för att marknadsföra MKB s fördelar till grupper som ungdomar, boende i Malmös kranskommuner, samt till villaägare

i

Malmö.

Vi har också satsat på vissa allmänt hållna annonser för att höja uppmärksamhetsvärdet för MKBs

produkter.

Vårt säljmaterial har under året fräschats upp med nya informationsfoldrar, Bo-Faktablad, kartor och presentreklam.

Under året har även vissa "udda" marknadsaktivi- teter genomförts. Gratis teaterbesök på Viktoria för MKB:s hyresgäster var ett exempel. Rosengårdsveckan med öppet hus i vår visningslägenhet var ett annat.

MKBsprofil

Ett omfattande profilprogram som innefattar uppskylt- ning av kontor, bilar, arbetskläder mm har påbörjats under 1986, och kommer att utvecklas ytterligare under 1987.

En annan trevlig nyhet är vår hyresgästtidning, "Mitt MKB", som började utges i början av året. Tidningen har på kort tid blivit en uppskattad kontakt mellan före- taget och våra kunder, hyresgästerna.

Fas~lletsbestårldet

Bostäder, antal Bostäder, yta kvm Lokaler, antal Lokaler, yta kvm Garageplatser, antal Parkeringsplatser, antal

18.310

1.221.146

870

121.620

9.772

4.840

~MKB

Bo86

Den 30:e augusti inVigde bostadsminister Hans Gustafs- son Svensk Bostadsmässa, Bo86, i Malmö. Detta blev inledningen till tre intensiva och spännande veckor.

På inte mindre än femton olika ställen i Malmö fanns utställningar och konkreta exempel på stadsförnyelse att beskåda.

Allt ifrån nyheter inom bostadsbyggande och reno- vering, till planering av trädgårdar och parker.

Mässan blev en publiksucce. Besökare strömmade till från hela landet för att ta del av utställningar och seminarier.

PliliC

=

8

Bo86 Persborg

Ett mycket välbesökt utställningsområde under mässan var MKBs Persborg. Hit kom man för att se hur vi lyckats med förvandlingen av ett ganska slitet, men charmigt, 50-talsområde till ett modernt bostadsområde med siktet inställt på 90-talets boende.

Under guidade rundvandringar kunde besökarna se

hur husen förändrats. Nya tegelfasader, nya fönster,

utökade balkonger, nya entreer, osv. Trapphusen med

nyinstallerade hissar och renoverade lägenheter med

nya kök och badrum. Besökarna imponerades också av

de fina kringgärdade gårdsmiljöerna med nya lek-

platser, nya cykelgarage och planteringar.

Visningshus och utställningar

I tre trappuppgångar i "visningshuset" kunde man följa utvecklingen från Persborgs ungdom till idag.

I första trappan en visningslägenhet i ursprungsstan- dard, möblerad med tidstypiska möbler från 50-talet.

I andra trappan pågående renoveringsarbete, med rivna väggar, borttagen inredning mm.

Till sist en trappa med flera visningslägenheter, fullt färdiga med modem och trevlig möblering.

I två paviljonger inom området visades en jubileums- utställning över MKBs utveckling under 40 år, och en över Persborgs historia, föreningsliv och ombyggnad.

Aktiva hyresgäster

Persborgs hyresgäster och kontaktkommitteer deltog under hela mässan med olika aktiviteter i bostads- området.

En kvarterskrog i hyresgästernas regi blev mycket

uppskattad och bidrog till att göra Bo86 Persborg till en

verklig succe.

&l M KB

Flexibel förvaltning

Divisionsorganisationen etablerad

Under 1986lades grunden för ytterligare decentralise- ring av förvaltningsorganisationen. Den i november 1985 uppstartade divisionsorganisationen har trimmats in och erforderliga förändringar av såväl arbetsätt som resursfördelning mellan olika enheter har genomförts.

Huvudinriktningen har varit att rationalisera och effek- tivisera organisationen för att bli bäst p;i de traditionella boendetjänsterna: skötsel, tillsyn, reparationer, under- håll men också att tillskapa reella förutsättningar för en breddad serviceproduktion, boinflytande, tillval m .m .

För att nå full effektivitet och utnyttja tillgängliga re- surser på bästa sätt har mycket arbete lagts ned på rutin- och metodutveckling samt samordning inom divisio- nerna. Den företagsövergripande samordningen sker i en särskild förvaltningsledningsgrupp, men även i branschspecifika samordningsorgan inom reparation och underhåll, marknads uthyrning samt administra- tion.

B ostadsförvaltning en serviceverksamhet

MKB: s bostadsförvaltning ska i första hand karakterise- ras som serviceverksamhet, där förvaltningen produce- rar en rad olika tjänster i syfte att tillgodose olika boen- des behov. Planeringen har utgått ifrån en

lO

grundläggande analys av innehållet i den service MKB ska lämna. Bolagets övergripande strävan är att lämna hyresgästerna en totalservice i boendet.

MKB:s främsta målgrupp är våra hyresgäster. Dessa är känsliga för föränd ringar som sker både i företaget och omvärlden. Därför är det av största vikt att såväl in- riktningen av bolagets mål, verksamhet, förvaltning och service fastställes i enlighet med hyresgästernas behov, krav och önskemål . För att detta ska kunna ske krävs ett nära samarbete med hyresgästerna och deras . organisationer.

Flexibel förvaltning

Arbetet med att införa flexibel förvaltning har intensifie-

rats under året. Flexibel förvaltning tar främst fasta på

att lämna en behovsanpassad service så nära hyres-

gästen som möjligt och att ge de boende insyn och infly-

tande över serviceutbudet. Genomförandet av flexibel

förvaltning kräver medverkan av såväl hyresgäster som

MKB och dess personal. För de boende ger detta en för-

höjd boendekvalitet och för personalen nya, spännande

utmaningar och möjlighet till utveckling av arbetsupp-

gifter samtidigt som de gamla yrkesrollerna förändras.

Fastighetsansvariga

Den flexibla förvaltningen förutsätter små arbetsområ- den, normalt ca 200 bostadslägenheter. Avsikten är att till varje bostadsområde utse en fastighetsansvarig, som ensam eller tillsammans med övriga erforderliga perso- nalresurser ska lämna den service, som företaget och hyresgästerna kommit överens om

i

lokalt anpassade · förval tningsavtal.

De fastighetsansvariga kommer med hänsyn till hy- resgästernas serviceval att erhålla individuella befatt- · ningar med differentierade arbetsuppgifter. Arbetsom- rådena kommer såväl geografiskt som innehållsmässigt att avgränsas, men med ett långtgående ansvar och självständighet. Bakom bostadsområdesnivån och de fastighetsansvariga kommer att finnas en specialiserad backup-organisation disponibel inom varje division.

Genom inrättande av fastighetsansvariga tas ytterligare

1

ett steg för att sätta hyresgästen i centrum.

Baslönesystem

Parallellt med utvecklingen mot flexibel förvaltning har . inom fastighets avtalsområde genomförts ett nytt löne-

1

system, baslönesystemet. I korthet går baslönesystemet ut på att en fastställd baslön kan kompletteras med indi- viduella tilläggspoäng beroende på de enskilda arbets- uppgiftemas volym, svårighetsgrad och ansvar. Bas- lönesystemet ger således möjligheter att premiera den enskilde arbetstagarens kvalifikationer och prestatio- ner. Systemet öppnar också möjligheter att anpassa lö- nenivån efter marknaden. På sikt gagnar detta företaget genom att mer kvalificerade personella resurser kan till- föras respektive behållas inom företaget.

Metodutveckling

Organisationens uppgift är att på effektivast möjliga sätt omvandla tillgängliga resurser till tjänster. Den fortsatta organisationsutvecklingen kräver därför främst framta- gande och utveckling av en ny metodik. Inom flera om-

~·- ¹

råden provas nya metoder i syfte att hålla kostnader - nere och finna mer lättarbetade och arbetsbesparande

rutiner.

Under 1986 har en ergonomiskt anpassad städmetod, Swed-mop, introducerats och införts i hela fastig-

l'

hetsbeståndet. Genom denna arbetsmetod har resurser - kunnat frigöras för andra förvaltningsuppgifter, ökat

servicegraden med oförändrade personalresurser och skapat bättre arbetsförhållanden för personalen. Ett annat exempel på nya skötselmetoder gäller sophante- ringen, där en utredning påbörjats som syftar till ökad automation och hantering i mer specialiserade former.

Tekniska hjälpmedel

I syfte att ytterligare förbättra förvaltningsarbetet har en satsning på tekniska hjälpmedel inletts med målsätt- ningen, att MKB även i detta avseende ska vara ett topp- modernt företag 1990. Ändamålsenliga fordon, maski- ner och andra arbetsredskap gör inte bara arbetet effek- tivare, utan förhöjer också arbetstillfredsställelsen och ingår som ett led i MKB :s profilering som serviceföretag .

Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll

Det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet har under året utvecklats, så att man på ett flertal områden nu har möjlighet att bestämma underhåll och standard, inte endast beträffande målning och tapetsering utan även vitvaror och golv.

Detta underhållssystems huvuduppgift är att bl a un- derlätta material- och informationsflöde inom företa- get. Systemet fungerar på följande sätt. När ett område är aktuellt för periodiska underhållsåtgärder erbjuds hyresgästen valmöjlighet. Antingen accepterar hyres- gästen att åtgärderna utförs eller också avstår hyres- gästen och får då en ekonomisk ersättning (rabatt) vid årets slut.· De hyresgäster som är aktsamma om sina lägenheter ska alltså kunna dra ekonomiska fördelar av detta, samt ha möjlighet att själv reparera och under- hålla lägenheten.

Arbetsmiljö

MKB erbjuder genom stiftelsen Bygghälsan kostnads- fritt alla anställda både medicinsk och teknisk företags- hälsovård. Företagets miljökommitte har under året tagit initiativ till en offensiv för att skapa ändamålsen- ligare och tryggare arbetsmiljöer. Utveckling av nya ar- betsmetoder inom städ- och skötselområdet samt bort- rationalisering av fysiskt tunga arbetsmoment har därvid särskilt uppmärksammats. Exempel härpå är ge- nomförandet av arbetsbesparande vattenfria städmeto- der samt övergång till vattenbaserade färger, där MKB sökt påskynda utvecklingen genom bl a informations- och utbildningsinsatser.

Miljökommitten har också under året vidtagit för- bättringar när det gäller personlig skyddsutrustning samt arbetat fram företagsanpassade kollektioner av arbetskläder för våra olika yrkesgrupper.

Resultatpremie

Under 1986 beslöts att införa en sk resultatpremie med 1987 som försöksår. Resultatpremien är ett system där divisionerna mäter sitt resultat vad gäller uthyrning, omflyttning och ekonomiskt utfall (täckningsbidrag) mot i budget uppsatta mål. Blir resultatet positivt, dvs bättre än planerat, ska en premie utfalla. Premien är maximerad till5.000 kronor per anställd. De enheter

i

företaget som inte kan arbeta på detta sätt men genom sina insatser påverkar divisionernas resultat, ska erhålla en premie baserad på divisionernas genomsnitt.

Grundtanken med resultatpremier är att alla an-

ställda har en direkt möjlighet att påverka det samlade

resultatet med sin arbetsinsats. Anstränger alla sig ytter-

ligare en bit har vi möjligheter att bli bättre och ge ett

bättre resultat. Detta ska då kunna visa sig i "lönekuver-

tet".

&J MKB

Bostadsförnyelse

Förnyelse av bostadsbeståndet är en mycket viktig del

i

arbetet med att stärka MKB. Gedigen bostadsförnyel- seplanering har resulterat i ett omfattande och lång- siktigt investeringsprogram som succesivt genomförs.

Finansiering sker på sedvanligt sätt.

Under 1986 var ombyggnadsvolymen den största hit- tills i MKBs historia. Totaltinvesterades 154 Mkr, varav 11 0 Mkr i ombyggnader och 40 Mkr

i

UER-investe- ringar.

Ombyggnader (Mkr)

1986 110

1985 83

1984 50 Bostadsförnyelsen har avgörande betydelse för strävanden att skapa en mer positiv bild av MKB och göra MKBs bostäder till Malmös attraktivaste. Förnyel- sen av Persborg väckte t ex stort intresse under Svensk Bostadsmässa - Bo 86 - i Malmö under sommaren 1986. Ett annat uppmärksammat projekt startades under året - "Bo 100" - vars ide är att planera och

12

bygga flerbostadshus tillsammans med de blivande hyresgäSterna.

Investeringsprognos 1987-91

För de närmaste åren planeras investeringsvolymen öka ytterligare. Följande investeringsvolymer beräknas Ar 1987 1988 1989 1990 1991 Mkr 344 400 268 283 153

statsmakterna styr

Möjligheterna att genomföra de planerade ombyggna-

derna är emellertid helt beroende av statens stöd till och

regler för bostadsbyggandet. I december 1986 beslöt

regeringen ganska oväntat att begränsa tilldelningen av

bostadslån för ombyggnader i storstadsregionerna till

30

^o/o

av 1986 års nivå. Syftet var att skapa utrymme för

att bygga fler helt nya bostäder (i mars 1987 utvidgades

ramen av sysselsättningsskäl till 50 o/o).

r

Framtiden

Följden av detta blir att MKBs ombyggnadsprogram måste omarbetas. En del projekt senareläggs och

i

andra fall kommer förnyelseåtgärderna att bli mindre omfat- tande- t ex enbart nödvändigt underhåll i stället för standardhöjning. statsmaktema har också aviserat för- ändringar som leder till minskade räntesubventioner, vilket pressar upp hyrorna. Fastighetsskatten, vilken innebär ökade kostnader efter ombyggnader, kan bli ett annat hinder för bostadsfömyelsen.

Konsekvenserna för MKB av statsmaktemas beslut kan inte överblickas i detalj. Helt klart är dock att det blir än viktigare att göra väl underbyggda prioriteringar mellan olika bostadsområden och olika investerings- nivåer, så att begränsade resurser används på mest angelägna sätt.

Möjligheterna för MKB att på sikt erbjuda malmö- borna goda valmöjligheter är beroende av om MKB bygger nya bostäder i centrala lägen. Marknadsläget talar ju för ökat nybyggande av bostäder.

Trumpeten

Under sommaren 1986 avslutades renoveringen av Mellanheden med K v Trumpeten.

Samtliga hus i kvarteret har fått nya fasader och föns- ter och en helt ny utemiljö. Smalhissar har installerats i 20 trappor, och de markanpassade entreema ger nu full tillgänglighet till samtliga lägenheter med hiss.

Smålägenheter utan badmöjligheter har byggts bort, och slagits samman med andra lägenheter. Antalet läg- enheter har genom sammanslagningar minskat från 244 till 199 st. På så sätt har 20 fyrarumslägenheter skapats, en storlek som tidigare helt saknades.

Invändigt byter vi ut både kök och badrum. Ett pro- jekt som varit mycket känsligt och krävande eftersom vi valde att låta hyresgästerna, mest äldre personer, att bo kvar under renoveringsarbetet.

Hyresgästerna har dock visat stort tålamod, och på

olika sätt uttryckt sin tacksamhet över det färdiga resul-

tatet.

~MKB

Rostorp

I närheten av Segevång, på Lundavägen 57-59, ligger en av MKBs äldsta fastigheter. Ett traditionellt 30-tals- hus med många smålägenheter.

Under 1986 har huset fått en helt annorlunda prägel.

En ombyggnad, med både okonventionella och trevliga lösningar, har förvandlat 48 st 30-talslägenheter till 39 välplanerade lägenheter med nybyggnadsstandard.

Fyra av lägenheterna är dessutom i två etage!

Huset, som tidigare helt saknade balkonger, har nu fått balkonger till samtliga lägenheter.

Tvättstugor i markplan, och hissar

i

de flesta trapp- husen är andra nyheter.

Den förut nästan kala gården har fått sittgrupper, lek- redskap, planteringar och grönytor.

K v Rostorp har blivit en gemytlig boendemiljö, och kön av intresserade var lång inför inflyttningen i septem- ber 1986.

14

Rosengård

V år upprustning av Rosengårdsområdet har under 1986 nått fram till höghusen i K v Landskanslisten, von Rosens väg 1-29.

Lägenheterna i dessa hus har en hög standard, och mycket trevliga planlösningar. Vi gör därför inte några förändringar i själva lägenheterna, och upprustningen kan genomföras med kvarboende hyresgäster.

En viktig målsättning med ombyggnaden är att få bort ''betongkänslan" ur ontrådet. Vi försöker därför förändra fasader och gårdar till en mer trivsam boende- miljö. Fasaderna kläds delvis med plåt, fönster byts ut och alla västerbalkonger inglasas.

Tvättstugorna flyttas upp i markplan, och hissarna byggs om. Entreerna planeras om och utökas. De blir nu stora och ljusa, och för att tydligt visa var entreerna finns, byggs markerande vindfång vid varje entre.

Upprustningen av utemiljön har också planerats så att man tydligare ska känna var entreerna är placerade.

Detta kommer att ge gårdarna en trivsammare prägel.

Persborg

Persborg är MKBs största ombyggnadsprojekt just nu, och kanske det mest omtalade. Framförallt genom vårt deltagande i· Bo 86, som drog många intresserade besökare och gav vårt företag god PR.

Ombyggnaden, som påbörjades under hösten 1985, är en totalupprustning i sju etapper varav etapp

l

färdig- ställdes under 1986.

Området, som är byggt på femtiotalet, har 900 lägen- heter och ett butikscentrum vid ett kringbyggt torg.

Då 90% av lägenheterna är på 2 rk eller mindre, kommer lägenhetsfördelningen att förändras. Större lä- genheter skapas, och en del smålägenheter försvinner.

Hyresgästerna evakueras under ombyggnaden. De får då hjälp av vår områdesvärdinna med omflyttningen och information om olika tillvalsmöjligheter, t ex inred- ningsdetaljer, inglasade balkonger mm.

Hela ombyggnaden beräknas vara klar 1990.

Vårdcentral i Gullviksborg

Gullviksborgs höghusdel, som de senaste åren genom- gått en omfattande upprustning, kompletteras nu med en vårdcentral.

En tillbyggnad i ett plan på 400 kvm uppförs i anslut- ning till fastigheten på Censorsgatan ^l. Med tillbyggna- den och nio ombyggda lägenheter i första planet skapas här lokaler för en vårdcentral och en barnavårdscentral.

I plan två inrymms personalutrymmen och servicefunk- tioner i tre ombyggda och sammanslagna lägenheter.

Hyresgästerna i Gullviksborg ser mycket positivt på

att få primärvård i området. En närservice för våra

hyresgäster som ytterligare höjer områdets status.

crtJMKB

Nytt huvudkontor

Vårt behov av ett nytt huvudkontor har aktualiserats under senare år. Den nya organisationen kräver en samlad central administration som på ett effektivt sätt kan stödja våra fem divisioner. Olika förslag har utretts och prövats och under hösten 1985 kunde beslutet tas.

Vi bestämde oss för att bygga om ett trevånings bostadshus i Rosengård.

Tjugofyra lägenheter har på ett relativt enkelt sätt förvandlats till ett praktiskt, funktionellt och trivsamt kontor. Ett kontor med drygt sextio ljusa arbetsrum, fina möteslokaler, och ett välutrustat styrelserum.

Med flyttningen av huvudkontoret till ett av våra

60-talsområden vill vi också visa vår ambition att på olika sätt skapa alternativa användningsområden för svåruthyrda lägenheter.

Vi ser det också sompositivt att kunna föra ut arbets- platser i ett bostadsområde. Ett huvudkontor mitt ute i verksamheten.

Huvudkontoret invigdes den 20:e mars 1987, och redan nu kan vi konstatera att vi fått en bättre samver- t

kan avdelningarna emellan, och en ökad trivsel för personalen.

Vi tror vi har lagt ytterligare en pusselbit till ett ännu

bättre och effektivare MKB.

Kv~ 43

BolOO

Ett hus skapat av de framtida grannarna

B o 100 är ett projekt som bygger på en enkel men genial ide; Att projektera och bygga ett flerfamiljshus tillsam- m ans med de människor som skallleva och bo i huset.

Initiativtagare till Bo 100 är HGF, Hyresgäst- föreningen i Södra Skåne och ASS, Arkitekterna för södra Sverige.

Inom MKB lyssnade vi med stort intresse till deras ideer, och fann att projektet ligger helt i linje med de ideer och metoder som vi arbetar efter idag vid ombygg- nader och renoveringar. Vi ser det därför som naturligt att engagera oss i Bo 100, och skaffa oss kunskaper om ett hyresgästinflytande som startar långt före arkitekt- ens första pennstreck.

MKB står nu som byggherre för projektet och kommer att fungera som fastighetsägare och förvaltare för det färdiga experimenthuset.

Bo 100 - en förening

För att knyta de framtida hyresgästerna till planeringen och byggnationen har en ideell förening bildats. Före- ningen Bo 100. I föreningen ingår MKB och de deltag- ande hyresgästerna tillsammans med representanter för B GFochASS.

Genom föreningen ska hyresgästerna föra fram sina ideer och önskemål om husets och lägenhetemas u tformning, och om' den framtida förvaltningen.

Då både projektledning och det mesta av det löpande arbetet kommer att ske inom föreningens ram kommer denna att få en ytterst central roll genom hela projektet.

Centralt läge

Byggplatsen för Bo 100 ligger i kvarteret Monbijou, nära Triangeln i centrala Malmö.

Huset, som kommer att innehålla ca 35lägenheter, beräknas vara inflyttningsklart under sommaren 1989.

Våra förväntningar

Bo 100 är som experiment ett intressant och spännande projekt, men experimentet i sig är inte ett mål.

Målet är de framtida förändringar som Bo 100 kan leda till, och de erfarenheter och kunskaper vi kan vinna på vägen.

Vi hoppas att boendemiljön ska upplevas som kvali- tativt förbättrat av de framtida hyresgästerna, och att man kan finna orsakerna till detta i deras eget arbete under projektet. Att hyresgästernas inflytande resul- terat i ett hus som påtagligt formats av deras egna val av planlösningar, inredningar, material, bostads-

komplement, mm.

Det är med spänning vi ser fram emot det färdiga

resultatet, ett hus som inte är något annat likt, ett hus

där mångas drömmar ska samsas under ett och samma

tak.

~MKB

Förvaltningsberättelse ^{19 86}

Styrelsen och verkställande direktören för Malmö Kommunala Bostads AB (MKB), org.nr 556049-1432, avger härmed årsredovisning

för verksamheten 1986.

MKB är ett allmännyttigt bostadsföretag som har Malmö stad som enda aktieägare. MKB är moderbolag i k oncernen. Förutom MKB omfattade koncernen under verksamhetsåret dotterbolaget Emkåbe

i

Malmö AB, vilket inte drivit någon rörelse. MKB är anslutet i KAB (Sveriges Kooperativa och Allmännyttiga Bostadsföre- tags förhandlingsorganisation) samt medlem i SABO (Sveriges allmännyttiga Bostadsföretag). MKB är även medlem i andelsföreningen Skånehem, som är ett intres- seorgan för allmännyttiga bostadsföretag i Skåne.

Resultatöversikt

Arets resultat före bokslutsdispositioner uppgick till .!. 8,0 mkr (f.å. + 107,2 mkr) medan resultatet efter b okslutsdispositioner uppgick till O kr (f.å. O kr).

Resultatet skall ses mot bakgrunden av att 1986 var det första år sedan 1972 som varken statligt eller kom- munalt hyresförlustbidrag lämnats. Företagets målsätt- ning för 1986 var också att uppvisa nollresultat, vilket i så fall skulle vara första gången sedan 1970.1) Det nu redovisade underskottet visar att MKB fortfarande är på rätt väg men att det återstår ytterligare en bit innan ekonomiskt jämviktsläge uppnås.

Framförallt följande förhållande har haft betydande inverkan på årsresultatet. Kostnaderna för reparationer och drift har varit högre än beräknat främst beroende på ambitionen att snabbt åtgärda ackumulerade repara- tionsbehov från tidigare år. Likaså har kostnaderna för att reparera tidigare outhyrda och helt nedslitna lägen- heter varit dyrare än budgeterat. De under året vidtagna åtgärderna har också lett till ökad uthyrning, vilket dock kommer få full effekt först 1987.

Avskrivningsprinciperna har fr o m 1986 års räken- skaper skärpts jämfört med tidigare år. Den nu införda principen innebär att fastigheternas anskaffningsvärden skrivits av med fast procentsats, 1,5%, vilket medfört en extra belastning på resultatet med

4

mkr jämfört med vad tidigare års redovisningsprinciper skulle inneburit.

Vidare har räntenettot, d v s saldot av totala ränte- kostnader, räntebidrag och ränteintäkter utvecklats positivt. Detta har dock inte varit tillräckligt för att balansera ovan nämnda kostnader.

Det i december 1985 träffade avtalet mellan MKB och Kommunstyrelsen i Malmö om utbetalning m m av- seende bidrag till åtgärder i områden med outhyrda lägenheter ("§33-avtalet"} innebär att ytterligare 30.6 mkr skulle utbetalas i etapper under 1986. Eftersom förhandling om ändring av avtalet pågått under året har

l de avtalade utbetalningarna inte verkställts, vilket har inneburit ett ränteintäktsbortfall på minst 1.5 mkr.

H 1984 och 1985 års redovisade overskott beror på omlägg- ning av redovtsning~prinapema samt extraordmara vmster avseende ~ 33 bostadsfinansteringsforordningen.

18

Marknad

Bolagets omsättning har under året uppgått till395 mkr (357). Antalet outhyrda lägenheter var vid utgången av året 925 (1078), vilket utgör en minskning med 153 jäm- fört med situationen ett år tidigare. Bland de outhyrda lägenheterna är ca

400

reserverade för ombyggnad och andra ändamål.

A.."''TAL OUTHYRDA LAGENHETER 840101-870101

1.804 r - - - -

1.405

1.078 925

840101 850101 860101 870101

Bruttoförlusten för outhyrt uppgick under året till 24,2 mkr, vilket inkluderar bostäder, garage, p-platser och lokaler. Av förlusten utgör dock 6,3 mkr- eller 1,5% av bruttointäkterna- normala förvaltningskost- nader för upprätthållande av den reserv som erfordras för att klara reparationer m m

i

samband med omflytt- ning av hyresgäster. Denna del av förvaltningskost- naderna täckes också i hyresförhandlingarna. Arets onormala hyresförlust avseende bostäder, garage och p-platser kan därför beräknas tU117,9 mkr (23,3 mkr).

Inget förlustbidrag har lämnats av Malmö stad (f .å. 18,1 mkr).

HYRESFORLUSTER 1983 -86 (MKR LOPANDE PRISER)

35,4

r - - 30

, o

23,3

17,9

:.; 'l

.~, ..

i- l

1983 1984 1Q85 1986

D

HYRESFORLUSTER SOM BELASTAT FORETAGET.

Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen i Södra Skåne höjdes hyrorna l januari 1986 med i genomsnitt 6,9% eller 18:82 kr/ m

²

och år. Den 1 juli 1986 höjdes hyrorna med ytterligare

30

kr /lgh och månad, vilket motsvarar en nivåhöjning på 1, 9 % . Den sistnämnda höjningen var en direkt följd av att riksdagen under våren beslutade om en extra upptrappning av de garan- terade räntorna.

Bränsleuttaget har varit 42:45 kr /m

²

och år

(41

kr).

Personal och organisation

Under året har den i november 1985 etablerade divi- sionsorganisationen trimmats in och vidareutvecklats.

Företagets inriktning har varit att effektivisera organisa- tionen och ytterligare föra ut ansvaret så nära hyres- gästen som möjligt. Under året har arbetet med att införa s k flexibel förvaltning intensifierats. Flexibel förvaltning tar fasta på att lämna en behovsanpassad service nära !·tyresgästen och att ge de boende insyn och inflytande över serviceutbudet. Den flexibla förvalt- ningen förutsätter små arbetsområden, normalt ca 200 bostadslägenheter. Avsikten är att till varje bostads- område utse en fastighetsansvarig, som ensam eller till-

sammans med övriga erforderliga personalresurser skall lämna den service som företaget och hyresgästerna kommit överens om. De fastighetsansvariga kommer med hänsyn till hyresgästernas serviceval att erhålla in - dividuella befattningar med differentierade arbetsupp- gifter. Parallellt med utvecklingen mot flexibel förvalt- ning har inom Fastighets avtalsområde genomförts ett nytt lönesystem, baslönesystemet. Detta system ger möjlighet att värdera den enskilde arbetstagaren med hänsyn till kvalifikationer och prestationer.

Medelantalet anställda har under året varit 565

^1>

(562). Utöver dessa anställda har bolaget varit engagerat i olika former av arbetsmarknadsprojekt.

Löner och ersättningar har under året uppgått till (tkr)

Styrelsen och VD ÖVriga anstäJldaz>

Summa

1986 521 55.181 55.702

u motsvarande 1.0U.S67 arbetade timmar (1.011.879)

2l Harutover tillkommer löner for anstalida i arbets- marknadsprojekt 1.696 tkr {1.681 tkr)

Investeringar och finansiering

1985 448 50.969 51.417

De totala-investeringarna i bolaget uppgick under året tilllS4 mkr (90 mkr), varav 110 mkr i ombyggnader, 40 mkr i s k UER-åtgärder och 3,6 mkr i inventarier.

UER-åtgärderna avser räntebidragsberättigat underhåll och standardförbättringar i fastigheternas gemen- samma delar.

JNVESTERINGAR 1983- 86 (MKR. LOPANDE PRISER) 154

. - -

U8

90 52

l l

1983 1984 1985 1986

Till de större ombyggnaderna hör kv Trumpeten i Mellanheden som färdigställts under året. Totalt 244 lägenheter har byggts om till199.

I kv Rostorp h ar 48 st sm å 30-tals lägenheter blivit 39 st välplanerade l ägenheter med nybyggnadsstan- dard.

Vidare har under året ombyggnadsarbeten i Perstorp fortsatt. Etapp l med 86lägenheter har färdigställts och etapp II omfattande 79lägenheter blir klart för inflytt- ning 1987. Totalt omfattar persborgsprojektet

7

etapper t o m 1990.

Bland övriga pågående större ombyggnader hör kv Landskontoristen där befintligt bostadshus byggs om till MI<B:s huvudkontor, Gullviksborgs Centrum och Gullviksborg vårdcentral .

För finansiering av investeringarna har nya lån upp- tagits med 75 mkr. Detta betyder att en betydande del av investeringarna har finansierats med egna medel under byggnadstiden i stället för med traditionella byggnads- kreditiv. Förändringarna på kreditmarknaden har varit 1

betydande under året. Bland annat har nya låneinstru- i

ment införts på marknaden och det prioriterade låne- systemet avskaffats. Detta har skapat utrymme för en l aktiv omstrukturering av bolagets låneportfölj inne- bärande omförhandling av lånevillkor, utnyttjande av möjligheter till tillfällig amortering av obundna lån samt flexibelt utnyttjande av olika räntesättningssystem.

MKB har under året inte tagit upp några nya lån för UER-åtgärder.

ÖVriga händelser

Styrelsen har under året beslutat om införande av kabel- TV i fastighetsbeståndet. MKB har gått in som delägare i Malmö Kabel-TV AB (MI<TV) som kommer att ansvara för distribution av TV-programmen. Under 1986 har kabel-TV kunnat

ses

i omr ådena Gullviksborg, Nydala samt Rosengård Il. Under 1987 beräknas större delen av MKB:s fastigheter kunna anslutas. Kostnaderna för kabel-TV täcks genom hyresuttag på 20 kr/ lägenhet och månad.

Styrelsen har under året beslutat om att undersöka möjligheterna till försäljning av fastigheterna Etikstorp 14 (41lgh) och Rosengård III (257lgh) i syfte att ombilda dessa till bostadsrätter. Något slutligt avtal om försälj- ning har dock inte tecknats under året.

Likviditet och soliditet

Likviditeten under 1986 var något lägre än under föregå- ende år, vilket framförallt beror på att de likvida resur- serna använts för egenfinansiering av investeringar och aktiv upplåningspolitik. Vid årets utgång uppgick de likvida medlen til1130 mkr (147 mkr) vilket utgör en god handlingsmarginal i förhållande till omsättning och investeringsniv å .

BALANSUKVIDITET 1983 -86 (KVOTEN MELLAN

OMS.ÅTININGSTILLGANGAR OCH KORTFRISTIGA SKULDER)

1,6

1,2 0,9

0,7 ^{, - -}

-

1983 1984 1985 1986

mMKB

Rörelsekapitalet, d v s omsättningstillgångarna och kortfristiga skulder, uppgick på bokslutsdagen till 29 mkr (94 mkr}. Balanslikviditetet, d v s förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder, uppgick vid årets utgång tilll,2 (1,6). Minskningen av [

såväl rörelsekapital som balanslikviditet samman- hänger med ovannämnda förhållande beträffande upp-

i låningen. .

! Soliditeten, beräknad som summan av eget kapttal

l och reservatione; å ena sidan och bal~som~lutning å

1

den andra, uppgartill7,0% (8,4%}. Minskntngen beror

1

d els på att en del av årets underskott täckts med medel

1

ur underhållsreserven dels på att en del av reserverade l § 33-medel har disponerats under året.

l

l

SYNUG SOUDITET1983-86(SUMMAN AV EGETKAPITALOCH

l .

RESERVATIONER I RElATION TILL BALANSOMSLUININGEN) 8,4%

7,0%

r - - -

2,0%

r - - - - -

1,3%

.----

1983 1984 1985 1986

Taxeringsvärden och brandförsäkringsbelopp

På bokslutsdagen uppgick fastigheternas taxerings-- värden till (tkr)

Tomträtter Fastigheter Summa

Markvärde Byggnadsvärde Summa 135.591 851.703 987.294 14.932 97.358 112.290 150.523 949.061 1.099.584 (150.503) (942.286) (1.092.789) Fastigheterna är försäkrade till fullvärde.

20

Bokslutsdispositioner

I bokslutet har 15,2 mkr disponerats av reserverade medel för åtgärder i områden med stor andel outhyrda lägenheter (s k§ 33-medel). De disponerade medlen har använts för upprustning i Holma och Rosengård II samt för projektering och utredning. Som bokslutsdisposi- tion har också redovisats extra avskrivningar på 11,7 mkr avseende underhållsåtgärder i Holma och Rosengård II. Vidare har 4,5 mkr ianspråktagits av re- serven för framtida underhåll.

Utsikter för 1987

Under hösten har MKB träffat överenskommelse med Hyresgästföreningen i Södra Skåne om nya hyror fr o m l januari 1987. Totalt innebär överenskommelsen en höjning med i genomsnitt 5, 9 % . Hyresökningen har för- delats så att i vissa områden med uthyrningsproblem har genomförts lägre höjningar än genomsnittet.

I syfte att skapa utrymme för nyproduktion av bo- städer i storstadsområdena beslöt regeringen i december 1986 att begränsa tilldelningen av bostadslån för om- byggnad till30% av 1986 års nivå. Ombyggnadsramen har i mars 1987 utökats till 50% av sysselsättningsskäL Konsekvenserna för MKB av statsmaktemas oväntat snabba förändring av ombyggnadspolitiken kan i dags-- läget inte överblickas i detalj. Helt klart är emellertid att företagets rullande ombyggnadsprogram nu måste omarbetas till väsentlig del. Här kan det bli fråga om såväl senareläggningar av byggstarter som reducering av ombyggnadsvolymen i en del fall.

Bostadsmyndigheterna har också aviserat en restrik- tivare prövning av låneunderlaget avseende den del av ombyggnadskostnaden som kan hänföras till vanligt underhåll. Sammantaget torde den nya inriktningen av bostadsförnyelsearbetet innebära minskade räntesub- ventioner, vilket på kort sikt kommer att leda till press uppåt på hyresnivån. Den sänkta ambitionsnivån av programmet kommer å andra sidan att dämpa hyresut- vecklingen sett på längre sikt.

Företagets resultat är i stor utsträckning avhängigt

hur ansträngningarna att minska antalet outhyrda

lägenheter lyckas. Trenden för stadens befolkningsut -

veckling och uthyrningssituationen är positiv. En fort-

satt gynnsam utveckling kombinerat med effektiva åt- (

gärder från företagets sida förväntas leda till att antalet

lediga lägenheter fortsätter att minska 1987. 1987

års

rö-

relseresultat beräknas dock fortfarande bli ett under-

skott till följd av kvarstående problem med outhyrda

lägenheter utöver normal nivå.

Förslag till vinstdisposition

Det till bolagsstämman förfogande stående beloppet utgör

balanserad vinst årets vinst Summa

Styrelsen och verkställande direktören

1.723.384:10 kr O kr 1.723.384:10 kr föreslår att till ny räkning balanseras 1.723.384:10 kr

Malmö den 11 maj 1987

~~~ Magne Larsson

vice ordförande

Kurt Ove Johansson

Donald Perlman Sten-G \ Månsson

verkst. direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 11 maj 1987.

Boel Stjerna

/L~ L~ C~v<~~~ ~

Bengt Lindelöw Christina Lindestam / . Hans Rydberg

Au.kt. revisor

mMKB

Resultaträkning

för verksamhetsåret 1986-01-01 - 12-31

22

Balansräkning

per den 1986-12-31

TILLGÅNGAR 1986 1985

()r.nsättni~tillg~ar

Tkr Tkr

Ukvida medel 129. 822 146 .. 565

Hyresfordringar 2.204 3.355

Kundfordringar NotlS 1.137 3.593

Förutbetalda kostnader o upplupna intäkter Not16 18.363 21.643

ÖVriga kortfristiga fordringar Not17 65.774 64.808

Förråd och lager Not18 3.458 3.057

Summa omr.ättningstillgångar 220.758 243.021

Anläggningstillgångar

Aktier och andelar Not19 90 60

Andra långfristiga fordringar Not20 2.547

Maskiner och inventarier Not21 3.220 1.415

Pågående arbeten Not22 107.683 87.747

Fastigheter, färdigställda Not23 1.491.140

1.360.785

Avgår: Värdeminskning -278.547 1.212.593

-230.104

1.130.681

Summa anläggningstillgångar

1.326.133

1.219.903

\ l

Bostadslånepost Not24 69.095 71.271

Underhållslånepost Not25 31.972 33.807

Reparationslånepost Not 26 17.833 16.446

Summa tillgångar 1.665.791 1.584.448

SKULDER OCH EGET KAPITAL 1986 1985

Kortfristiga skulder Tkr Tkr

Leverantörsskulder 54.896 49.188

skatteskuld 14.936 10.863

Förutbetalda intäkter och

~pna kostnader Not27 54.696 41.411

·

a kortfristiga

skulder

Not28 66.870 47.167

Summa kortfristiga skulder 191.398 148.629

Långfristiga skulder

Byggnadskreditiv

o 70.412

Andra långfristiga skulder

Not29

3.600 14.166

'

Särskilda lån Not30 198.046 189.704

. ."./

Fastighetslån

1.156.069 1.028.637

Summa långfristiga skulder 1.357.715 1.302.919

Reservationer

.. ~

Framtida underhåll 17.585 22.084

y '

Avsättning till åtgärder i områden med stor andel

outhyrda lägenheter 53.627 68.850

Spärrade reserver för framtida underhåll -

konsolideringsfond

28.150 28.150

Summa

reservationer

99.362 119.084

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital Not

31 15.400 11.900

Reservfond 192 192

Summa bundet eget kapital 15.592 12.092

Fritt eget kapital

Balanserad vinst Not32 1.724 1.724

Arets vinst o o

Summa fritt eget kapital 1.724

1.724

Summa skulder och eget kapital 1.665.791

1.584.448

STÄLLDA PANTER: Inteckningar i fastigheter och tomträtter kronor 1.121.473.978 (1.126.549

.063).

CBMKB

F inansieringsan alys

i tkr per 1986-12-31

l

^T

illförda medel 1986 ₁₉₈₅

Tkr Tkr

l Arets vinst o o

P

oster som ej föranlett utbetalningar

Avsättning till konsolideringsfond

o 21.970

Avsättning till åtgärder i områden

med stor andel

o

uthyrda lägenheter o ^68.850

l

Avsättning till framtida underhåll

o 22.084

Vårdeminskning maskiner och inventarier

1.842 6.656

!

Vårdeminskning fastigheter

48.443 50.285 29.823 149.383

Aktier och andelar, minskning o ²⁴⁰

Långfristiga fordringar, minskning o 900

Balansposter

Bostadslånepost, minskning under året

2.176 2

.546

Underhållslånepost, minskning under året

1.835 2.476

Reparationslånepost, ökning under året

1.387 2.624 215 5.237

Eget kapital, ökning 3

.500 o

Långfristig upplåning

Nyupptagna fastighetslån

Not33 74.885 89.180

Summa tillförda medel

131.294

244.940

Använda medel

Disponerade medel från reserver

- 19.722 - 8.816

Investeringar under året

Maskiner och inventarier

- 3.647 - 6.541

Fastigheter

-150.291 - 83.221

Försäljning av fastigheter

Aktier

30 -153.968 lO ^{- 89.772} Il

Långfristiga fordringar ökning - 2.547 o

Amorteringar

Löstalån

Arets amorteringar

- 21.779 - 32.284

Förändring kortfristig del av långfristig upplåning

(nästa års amorteringar)

+ 1.690 - 20.089 - 1.017 - 33.301

Summa använda medel

-196.326 -131.889

Förändring av rörelsekapital

- 65.032 113.051

1 Specifikation: förändring av rörelsekapitalet

Omsättningstillgångar, ökning/minskning (+l-)

Ukvida medel

- 16.743 101.828

Förråd och lager 401

1.016

Kortfristiga fordringar

- ^{5.921 - 22.263 10.434 113.278}

Kortfristig uppiåning, minskning/ökning

{+i-/

Kortfristiga skulder

- 42.769 227

Summa förändring av rörelsekapitalet

- 65.032 113.051

24

' _l

' _l

Bokslutskorrunentarer

ALLMÄNT

l jämförelse med föregående

år har intäkter och kostnader

avseende övrig

verksamhet flyttats till fastighetsförvalt- l

ningen.

!

Jämförelsetalen för 1985 har i

förekommande fall ändrats för

l

att möjliggöra jämförelser mellan åren.

, Det helägda dotterbolaget

Emkåbe

i

Malmö AB har under

11986 ej bedrivit någon rörelseverksamhet.

! l RESULTATRÄI<NINGEN

! --- : Not 1 Hyresintäkter

! Specificering av hyresintäkter (tkr)

Totalhyra

1986

Bostäder

361.210

Lokaler

43.574

Garage o p--platser

6.074

Summa

410.858

Därutöver avseende bostäder:

., Bidrag för statliga hyresrabatter Underhållsrabatter

l

~ensionärs-

och

ungdomsrabatter, reducering "ett rum stängt"

· ÖVriga hyresreduceringar

Summa nettohyror

för bostäder

Summa nettohyror totalt

Not 2 Avgifter för värme och varmvatten samt bränslekostnader

I hyresförhandlingarna uttagna avgifter

Från

bränsleregleringskonto tillfört Summa avgifter

1985 331.542

40.271 5.054 376.867

Summa avgifter för

värme och varmvatten motsvarar årets faktiska

uppvärmningskostnader för den egna

fastighetsförvaltningen.

Hyresbortfall Netto

1986 1985 1986 1985

-22.332

-

26.180 338.878 305.362 836 -

^1.124

^{42.738 39.147}

- ^1.052 - 1.009 5.022 4.035

- 24.220 - 28.313 386.638 348.544

1986

1985

Tkr Tkr

+ ⁶⁰² + ⁵⁵

631 64

1.063 697

857 573

1.949 -

1.279

336.929 304.083

384.689 347.265

1986 1985

Tkr Tkr

54.751 53.281

+ ⁹⁹⁰ + ^5.850

55.741 59.131

IJMKB

Not 3 Övriga intäkter

Avgifter för samlingslokaler, reklamplatser och markupplåtelser Försäljning av fjärrvärme

Ersättning för städning,

målning

m.m.

Bidrag från AMS Turistlägenheter

Intäkter för sopsug, fritidsstuga m. m.

l ^{Not 4} Räntekostnader, netto

Fastighetsförvaltningens räntekostnader Avgår: Räntebidrag

Tillkommer: ÖVerfört från bostadslånet enligt lagen om bokföring av bostadslån m. m.

Not 5 Avskrivningar

Fastigheterna har avskrivits med 22.488 tkr vilket innebär 1,5

%

av de samlade anskaffningsvärdena.

Dessutom har årets UER-investeringar avkskrivits med 10%

eller 4.023 tkr.

Maskiner och inventarier har avskrivits med 1.842 tkr (3.536) motsvarande 30

o/o av det bokförda värdet. I beloppet ingår

dock även avskrivning av inventarier till möblerade lägen- heter, turist-, visnings-, företags- och gästlägenheter vilka har avskrivits med 100%.

Under extraordinära kostnader har avskrivits 3.788 tkr mot- svarande erhållna investeringsbidrag samt under boksluts- dispositioner 3.307 tkr avseende ianspråktagna § 33-medeL Anmärkning: 1985 års avskrivningar av fastigheter, 16.484 tkr, motsvarade under året gjorda amorteringar på lån inom låneunderlag jämte 2.000 tkr på förekommande produktions- kostnader utöver låneunderlag. Under 1985 färdigställda fastigheter avskrevs dessutom med 4%. 1985 års avskriv- ningar av fastigheter motsvarade 1,2

o/o av de samlade

anskaffningsvärdena.

Not 6 Övriga kapitalkostnader

Markavgifter

26

1986 Tkr 143

5.031

1.244

2.579

421 1.255

10.673

1986 Tkr

151.268

-

58.908

+

^2.176

94.536

1986 Tkr

5.504 5.504.

1985 T kr

228 4.772 1.526 2.176

300 278

9.280

1985 Tkr

139.410

-

49.390

+

^2.546

92.566

1985 Tkr

5.102

5.102

Not 7 Underhålls- och reparationskostnader 1986 1985

Tkr Tkr

Underhåll

39.846 53.428

Reparationer 57.863 44.741

97.709 98.169

Not 8 Driftskostnader ^{1986 1985}

Tkr n r

Skötsel, inre och yttre 33.075 23.907

Förbrukning

' ^{-Bränsle 58.548 55.904}

. /

-Vatten 18.359 17.134

-El 7.946 8

.114

- Renhållning 4.164 89.017 3.517 84.669

Skatter 15.394 15.268

>

Administration

·-- - Driftsadministration 18.445 12.397

- ÖVrig administration

25.941 44.386 22.226 34.623

ÖVriga driftskostnader 9.243 9.842

Ersättning till Hyresgästföreningen 3

.999

3.999

195.114 172.308

Not 9 Förändring av underhållslånepost

Amortering på tidigare erhållna underhållslån tkr- 1.835 (- 2.475)

Not 10 Förändring av reparationslånepost 1986 1985

Tkr Tkr

Erhållna reparationslån under året 2.030 421

Amortering på tidigare erhållna reparationslån - ⁶⁴⁴

⁶³⁶

l~ ''#V

1

.386

215

Not 11 Extra ordinära intäkter 1986 1985

Tkr Tkr

~:c, Energibidrag 1

.220

1.357

Miljöförbättringsbidrag sos 2.623

UER·bidrag 1.135 1.037

Ombyggnadsbidrag till vårdcentral i Kroksbäck 925 6.664

Hyresförlustbidrag från Malmö stad 1985 804 18.105

Kommunala bidrag till bostadssociala åtgärder 94 5.046

Retroaktiva §

33~ttningar

1974-83 o 29.983

Bidrag avseende framtida § 33-avlösen o ^68.850

Vinst vid avyttring av anläggningstillgång o ^7.110

ÖVriga extraordinära intäkter

80

447

4

.766

141.222

ceMKB

Not 12 Extraordinära kostnader

i Extraordinära avskrivningar avseende erhållna statliga investeringsbidrag

1

Kostnader bostadssociala åtgärder Övriga extraordinära kostnader

1986 Tkr 3.788

U7 u

3.927

Not 13 Extra avskrivning avseende underhållsåtgärder på Holma och Rosengård II

Avser UER-åtgärder inom bostadsområden med stor andel outhyrda lägenheter. Åtgärderna avser trapphus upprustning Holma 3.307 tkr och gemensamt underhåll Rosengård n

8.386 tkr.

Motsvarande belopp har ianspråktagits

ur

reserverade medel

(se

not 14).

Not 14 Ianspråktagande av reserverade medel

till åtgärder i bostadsområden med stor andel outhyrda lägenheter

Ianspråktagande av reserverade medel för utrednings- och projekteringskostnader i Undängen, Holma och Rosengård III

lanspråktagande av reserverade medel för trapphusupprustning Holma lanspråktagande av reserverade medel för gemensamt underhåll på Rosengård II

Ianspråktagande av reserverade medel för lägenhetsunderhåll på Rosengård II

l BALANSRÄKNINGEN

Not 15 Kundfordringar

Utlägg för ombyggnad Fakturafordringar

Utlägg för ombyggnadsarbeten åt Malmö stad avseende förskolor

28

1986 Tkr

830 3.307

8.386 2.700 15.223

1986 Tkr

17 823

- - -

297 1

.137

1985 Tkr 10.582

5.250 88

15.920

1985 Tkr

31

2.309 1.253 3.593