Halvårsrapport januari – juni 2003

(1)

Vid Gustav Adolfs torg i centrala Malmö förvärvade Castellum under andra kvartalet en kontorsfastighet om 10 700 kvm.

Halvårsrapport januari – juni 2003

(2)

Halvårsrapport januari – juni 2003

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas bokförda värde uppgår till drygt 13 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner:

Storgöteborg (inkl. Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö) och Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala).

Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40.

• Hyresintäkterna för perioden januari - juni 2003 uppgick till 872 Mkr (831).

• Periodens resultat efter skatt uppgick till 319 Mkr (276).

• Resultatet per aktie uppgick till 7,78 kronor (6,73).

• Förvaltningsresultatet förbättrades med 8 % till 261 Mkr motsvarande 6,37 kronor per aktie.

• Under perioden har 22 fastigheter sålts för 380 Mkr med en vinst om 178 Mkr.

Data per aktie

Kronor 2003 2002 2002 2001 2000 1999 1998 1997

jan-juni jan-juni

Förvaltningsresultat 6,37 5,90 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74

Förändring +8 % +16 % +24 % +24 % +26 % +16 %

Kassaflöde förvaltning 7,90 7,29 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30

Förändring +8 % +14 % +24 % +23 % +22 % +13 %

Resultat exkl. jämförelsestörande

poster med avdrag för schablonskatt 7,71 6,73 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34

Förändring +15 % + 21 % +19 % +28 % +25 % +21 %

Utdelning 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75

Förändring +15 % +18 % +22 % +29 % +27 %

(3)

Verksamhet och strategi

Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassaflöden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums över- gripande strategi för tillväxt bygger på:

• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utveck- lingsmöjligheter.

• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning.

• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.

Castellums resultat skall därför bestå av både överskott i den löpande förvaltningen, där effektiviteten mäts på för- valtningsresultat per aktie, och av vinster från fastighets- försäljningar. Målsättningen är att redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om minst 80 -100 Mkr per år.

Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor/butiker och flexibla lager/industriytor i fem svenska tillväxtregioner.

Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt kassaflöde och resultat senast inom 1-2 år, med potential för framtida värdetillväxt.

Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att långsiktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %. Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50 % av årets resultat skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets in- vesteringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn.

(4)

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period före- gående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För definitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se

Förvaltningsresultatet, d v s periodens resultat exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt, uppgick till 261 Mkr (242), motsvarande 6,37 kr (5,90) per aktie. Förbättringen per aktie uppgår till 8 % och har uppnåtts främst genom förbättringar i för- valtningen, såsom ökade hyresintäkter, effekter av genom- förda investeringar och lägre räntenivåer. I genomsnitt har förbättringen uppgått till ca 20 % per år sedan bolaget börsnoterades 1997.

Kassaflödet från förvaltningen uppgick till 324 Mkr (299), motsvarande 7,90 kr (7,29) per aktie – en förbättring med 8 % jämfört med motsvarande period föregående år.

Under det första halvåret har fastigheter sålts för 380 Mkr (383) med en vinst om 178 Mkr (142). Periodens resultat efter skatt uppgick till 319 Mkr (276) motsvarande 7,78 kr (6,73) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 872 Mkr (831).

Hyresintäkterna har förbättrats främst på grund av index- uppräkningar, omförhandlingar och ett större fastighets- bestånd, medan de påverkats marginellt av förändrad uthyrningsgrad.

För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 063 kr/kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 3 % jämfört med utgången av föregående år. För lager- och industrifastigheter är den genomsnittliga hyresnivån 590 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 3 %.

Av de kontrakt som förfaller under det närmaste året beräknas drygt 40 % förlängas på oförändrade villkor, medan en mindre del kommer att sägas upp för avflyt- tning. Resterande kontrakt bedöms omförhandlas och hittills avslutade omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om 7 %.

Den ekonomiska uthyrningsgraden är i princip oföränd- rad jämfört med första kvartalet. För kontors- och butiksfastigheter uppgick den till 89,8 % och till 92,5 % för lager- och industrifastigheter. Jämfört med utgången av föregående år är uthyrningsgraden vad avser jämför- bara enheter något bättre för lager/industri och något sämre för kontor/butik.

Nettouthyrningen (d v s total uthyrning minus för av- flyttning uppsagda kontrakt) under perioden innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 16 Mkr (30).

Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av ca 3 300 kontrakt med spridning på ett flertal olika branscher och löptider.

Den enskilt största hyresgästen svarar för endast en procent av de totala hyresintäkterna.

Hyresmarknaden under andra kvartalet har stora likheter med årets första kvartal. Trots att marknaden är avvak- tande har det för Castellums del varit en relativt bra akti- vitet. Såväl uthyrningsvolym som uppsägningar har varit på en hög nivå medan antalet konkurser i Castellums kontraktsportfölj synes ha stabiliserats på en betydligt lägre nivå än föregående år. Storstockholm är fortsatt den region med störst mått av osäkerhet, medan övriga regio- ner varit relativt oförändrade beträffande såväl hyresnivåer som balansen mellan tillgång och efterfrågan på lokaler.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 304 Mkr (286) motsvarande 256 kr/kvm (244). Kostnadsökningen avser främst ökade driftskostnader till följd av dels ökade energikostnader och kommunala avgifter dels att första halvåret föregående år, ur uppvärmningssynpunkt, var mildare än normalt.

Driftsöverskott före avskrivningar

Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till 568 Mkr (545) motsvarande en direktavkastning om 8,9 % (9,3).

Per den 31 december 2002 återfördes tidigare gjorda ned- skrivningar på fastigheter, vilket redovisats som jäm- förelsestörande poster. Då fastigheternas bokförda värde ökat med motsvarande belopp, medför det att periodens direktavkastning påverkats negativt med 0,3 procent- enheter jämfört med motsvarande period föregående år.

Förvaltningsresultat per aktie, kr

1 2 3 4 1 2

2002 2003

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

1997 1998 1999 2000 2001

Rullande årsvärde, kurva Isolerat kvartal, staplar

4,00

3,50

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

0,00

(5)

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngd- punkten i beståndet finns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter, huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsom- råden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna. Castellums kvarvarande bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg.

Investeringar och försäljningar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedanstående uppställning.

Under perioden har investerats för totalt 598 Mkr (616), varav 365 Mkr (293) avser förvärv och 233 Mkr (323) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala inve- steringarna avser 300 Mkr Öresundsområdet, 182 Mkr Storgöteborg, 49 Mkr Västra Småland, 35 Mkr Mälar- dalen samt 32 Mkr Storstockholm.

De större färdigställda respektive pågående projekten framgår av nedanstående tabell.

Avskrivningar

Castellums avskrivningar uppgick till 63 Mkr (57).

Avskrivningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader med en procent per år.

Fastighetsförsäljningar

I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att sälja ”mogna” fullt uthyrda fastigheter, vilka inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.

Under perioden har 22 fastigheter (24) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 380 Mkr (383) och med en vinst om 178 Mkr (142), där merparten avsåg bostadsfastigheter.

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 29 Mkr (31). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 5 Mkr (5).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –215 Mkr (–215). Den genomsnittliga räntenivån under perioden var 5,5 % (5,8).

Castellums ränteförfallostruktur innebär en låg expo- nering vid en förändring av marknadsräntan. Med antagande om oförändrad lånevolym och bibehållen genomsnittlig räntebindning innebär en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet en förändring av räntenettot det närmaste året med 16 Mkr, vilket motsvarar ca 2,5 % av Castellums kassaflöde från förvaltningen.

Skatt

På grund av möjligheten att göra skattemässiga över- avskrivningar på fastighetsbeståndet och nyttja befintliga underskottsavdrag uppstår ingen betald skattekostnad.

Dock redovisas en icke kassaflödespåverkande uppskjuten skattekostnad om 120 Mkr (108), främst hänförlig till skattemässiga överavskrivningar och förbrukning av underskottsavdrag. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till drygt 300 Mkr.

Redovisningsprinciper

Castellums redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden.

Förändring av fastighetsbeståndet

Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2003 13 137 508

+ Förvärv 365 8

+ Investeringar i befintliga fastigheter 233 –

– Försäljningar – 202 – 22

– Avskrivningar – 61 –

Fastighetsbestånd 30 juni 2003 13 472 494

Investeringar

Till och med Kvar-

Mkr 30 juni 2003 varande Klart

Färdigställda projekt

Boländerna, Uppsala 28 – Kvartal 1 2003 Ljuset, Värnamo 17 – Kvartal 1 2003 Lagerchefen, Örebro 11 – Kvartal 1 2003

Pågående projekt

Solsten, Göteborg 75 60 Kvartal 4 2003 Hälsingland, Malmö 75 18 Kvartal 2-4 2003 Hansagallerian, Malmö 130 9 Kvartal 4 2003

(6)

Drift, Drift, Drifts- Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- under- under- över-

Antal Yta värde värde värde värde uthyrn. intäkter håll m m håll m m skott Direktav-

fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr kastning

Kontor/butik

Storgöteborg 64 284 2 295 8 093 152 1 070 92,0% 140 37 264 103 8,9%

Öresundsområdet 38 226 2 111 9 345 137 1 209 90,1% 123 33 289 90 8,6%

Storstockholm 37 239 1 849 7 723 148 1 237 85,2% 126 39 325 87 9,4%

Västra Småland 31 160 859 5 364 66 822 91,0% 60 21 264 39 9,0%

Mälardalen 43 183 1 055 5 754 78 853 92,4% 72 22 246 50 9,4%

Summa kontor/butik 213 1 092 8 169 7 478 581 1 063 89,8% 521 152 280 369 9,0%

Lager/industri

Storgöteborg 82 414 1 725 4 166 122 589 94,0% 115 26 125 89 10,3%

Öresundsområdet 36 243 834 3 431 72 593 90,2% 65 19 156 46 11,0%

Storstockholm 28 164 681 4 166 62 761 92,8% 57 18 225 39 11,6%

Västra Småland 33 179 413 2 313 39 438 92,2% 36 8 88 28 13,6%

Mälardalen 25 123 377 3 060 35 576 91,8% 33 9 144 24 12,6%

Summa lager/industri 204 1 123 4 030 3 590 330 590 92,5% 306 80 142 226 11,2%

Bostäder

Göteborg 23 34 231 6 713 16 927 97,2% 15 7 397 8 7,5%

Helsingborg 15 46 349 7 663 21 928 98,9% 21 7 300 14 8,1%

Summa bostäder 38 80 580 7 254 37 928 98,2% 36 14 342 22 7,8%

Summa 455 2 295 12 779 5 569 948 827 91,1% 863 246 215 617 9,7%

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 47 41 –47 –0,8%

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 293 256 570 8,9%

Projekt 9 80 519 – 23 – – 13 8 – 5 –

Obebyggd mark 30 – 174 – – – – – – – – –

Totalt 494 2 375 13 472 – 971 – – 876 301 – 575 –

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 575 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 568 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 8 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 15 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

Hyresvärde per geografiskt område exkl projekt

Storgöteborg 31 %

Västra Småland 11 % Mälardalen 12 %

Hyresvärde per fastighetskategori exkl projekt

Kontor/butik 61 % Lager/industri 35 %

Bostäder 4 % Fastighetsbestånd per 30 juni 2003 (fastighetsförteckning se www.castellum.se)

2003 2002 2002 2001 2000 1999 1998 1997

jan-juni jan-juni

Hyresvärde, kr/kvm 827 795 799 747 694 665 656 641

Ekonomisk uthyrningsgrad 91,1 % 91,4 % 91,5 % 93,0 % 92,4 % 91,3 % 89,7 % 88,6 %

Fastighetskostnader, kr/kvm 256 244 235 237 225 231 248 261

Driftsöverskott, kr/kvm 496 482 496 457 416 376 342 307

Direktavkastning 8,9 % 9,3 % 9,1 % 9,1 % 8,9 % 8,4 % 8,1 % 7,5 %

Bokfört värde, kr/kvm 5 569 5 212 5 424 4 994 4 694 4 470 4 211 4 105

Uthyrningsbar yta, tkvm 2 375 2 366 2 381 2 338 2 309 2 232 2 072 2 106

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Storstockholm 22 %

Öresundsområdet 24 %

(7)

Finansiering

Castellums finansiering kan sammanfattas i följande diagram.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgår till 4 481 Mkr (4 470), motsvarande en soliditet om 32 % (34). Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30 % och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200 %. I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva egna aktier, motsvarande högst 10 % av samtliga aktier, d v s maximalt 2,3 miljoner aktier utöver de 2 miljoner egna aktier som tidigare förvärvats för 194 Mkr. Senaste åter- köpen av egna aktier gjordes under 2000.

Räntebärande skulder

Castellum har under slutet av juni 2003 introducerat ett företagscertifikatprogram med en ram om 1 500 Mkr.

Genom certifikatprogrammet, som introduceras utan kreditrating, har Castellum fått tillgång till ytterligare en kortfristig förmånlig finansieringskälla.

Per den 30 juni 2003 hade Castellum bindande kreditlöften om totalt 10 040 Mkr (10 234). Netto räntebärande skulder, inklusive utestående certifikat om 397 Mkr (0) och med avdrag för likviditet om 42 Mkr (20), uppgick till 8 350 Mkr (8 244). Den vägda löptiden för bindande kreditlöften var 3,2 år och garanterar Castellum krediter till en bestämd marginal mot marknadsräntan under avtalens löptid.

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 juni 2003 var 5,4 % (5,6). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,3 år (3,4) medan andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 27 % (31). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med i huvudsak kort räntebindning förlängts i tiden via ränteswapavtal. Den genomsnittliga räntebind- ningen skall enligt finanspolicyn vara 2-4 år.

Ränte- och låneförfallostruktur 2003-06-30 Eget kapital

4 481 Mkr (32 %) Ej räntebärande skulder 995 Mkr (7 %)

Räntebärande skulder 8 392 Mkr (61 %) Finansiering 2003-06-30

Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medel- Kreditavtal Utnyttjat

Mkr ränta Mkr Mkr

0–1 år, inkl likviditet 1 809 4,6 % 682 79 Certifikat 0-1 år 397 3,2 % (Ram 1 500) 397

1-2 år 600 5,4 % – –

2-3 år 1 737 5,6 % 1 252 1 052

3-4 år 857 5,7 % 7 506 6 222

4-5 år 900 5,4 % – –

5-10 år 2 050 6,3 % 600 600

Totalt 8 350 5,4 % 10 040 8 350

(8)

Substansvärde

Utifrån värderingen den 31 december 2002 och med hän- syn tagen till periodens resultat och lämnad utdelning kan substansvärdet per 30 juni 2003 beräknas till 7 473 Mkr, vilket innebär 182 kr per aktie. De investeringar som genomförts sedan årsskiftet har värderats till nedlagda kostnader och har således ej påverkat substansvärdet.

Under perioden gjorda försäljningar har påverkat substansvärdet positivt, då de skett till priser överstigande värderingen vid årsskiftet.

Det bör dock framhållas att en fastighets verkliga värde endast kan fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det angivna värdeintervallet skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i dylika beräk- ningar. Ett värdeintervall om +/- 10 % på fastighetsnivå motsvarar +/- 1,8 mdr i fastighetsvärdering, vilket innebär ett substansvärdeintervall om 151-213 kronor per aktie.

Moderbolaget

Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 2 Mkr (–4). Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 3 Mkr (3).

Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (0), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 3 650 Mkr (3 650) och räntebärande internfinansiering om 7 557 Mkr (7 700). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 3 769 Mkr (4 074) och externa skulder om 7 314 Mkr (7 180).

Göteborg den 13 augusti 2003 Lars-Erik Jansson

Verkställande direktör

Revisorernas granskningsrapport

Vi har översiktligt granskat denna halvårsrapport och därvid följt rekommendationen utfärdad av FAR. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad i för- hållande till en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att halvårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen.

Göteborg den 13 augusti 2003

Caj Nackstad Ingemar Rindstig

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

(9)

Resultaträkning

Rullande

2003 2002 2003 2002 12 månader 2002

Mkr april-juni april-juni jan-juni jan-juni juli 02-juni 03 jan-dec

Hyresintäkter 436 416 872 831 1 725 1 684

Driftskostnader – 76 – 62 – 172 – 152 – 309 – 289

Underhåll inkl. hyresgästanpassningar – 22 – 20 – 47 – 47 – 94 – 94

Tomträttsavgäld – 3 – 4 – 7 – 9 – 13 – 15

Fastighetsskatt – 14 – 16 – 31 – 32 – 67 – 68

Uthyrning och fastighetsadministration – 25 – 24 – 47 – 46 – 91 – 90

Driftsöverskott före avskrivningar 296 290 568 545 1 151 1 128

Avskrivningar – 32 – 29 – 63 – 57 – 122 – 116

Bruttoresultat fastighetsförvaltning 264 261 505 488 1 029 1 012

Fastighetsförsäljningar

Försäljningsintäkter 212 78 380 383 500 503

Bokfört värde – 124 – 49 – 202 – 241 – 285 – 324

Resultat fastighetsförsäljningar 88 29 178 142 215 179

Centrala administrationskostnader – 16 – 18 – 29 – 31 – 60 – 62

Jämförelsestörande poster – – – – 316 316

Rörelseresultat 336 272 654 599 1 500 1 445

Finansnetto – 110 – 111 – 215 – 215 – 442 – 442

Resultat efter finansnetto 226 161 439 384 1 058 1 003

Aktuell betald skatt – – – – – 2 – 2

Uppskjuten skatt – 62 – 47 – 120 – 108 – 140 – 128

Periodens/årets resultat 164 114 319 276 916 873

Finansiella nyckeltal

Data per aktie

(någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer)

Rullande

2003 2002 2003 2002 12 månader 2002

april-juni april-juni jan-juni jan-juni juli 02-juni 03 jan-dec

Resultat exkl. jämförelsestörande poster

med avdrag för schablonskatt 28 %, Mkr 163 116 316 276 534 495

Förvaltningsresultat, Mkr 138 132 261 242 527 508

Kassaflöde förvaltning, Mkr 170 161 324 299 647 622

Överskottsgrad 68 % 70 % 65 % 66 % 67 % 67 %

Räntetäckningsgrad 255 % 245 % 251 % 239 % 247 % 241 %

Avkastning eget kapital 11,3 % 11,7 % 22,0 % 21,0 %

Avkastning totalt kapital 8,3 % 8,3 % 11,3 % 11,1 %

Belåningsgrad 63 % 66 % 63 % 63 %

Soliditet 32 % 30 % 32 % 34 %

Justerad soliditet 41 % 41 % 41 % 43 %

Rullande

2003 2002 2003 2002 12 månader 2002

april-juni april-juni jan-juni jan-juni juli 02-juni 03 jan-dec

Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000

Resultat efter skatt, kr 4,00 2,78 7,78 6,73 22,34 21,29

Resultat exkl. jämförelsestörande poster

med avdrag för schablonskatt 28 %, kr 3,98 2,83 7,71 6,73 13,02 12,07

Förvaltningsresultat, kr 3,37 3,22 6,37 5,90 12,85 12,39

Kassaflöde förvaltning, kr 4,15 3,93 7,90 7,29 15,78 15,17

Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000

Fastigheternas bokförda värde, kr 329 305 329 320

Eget kapital, kr 109 94 109 109

Substansvärde, kr 182 171 182 183

(10)

Balansräkning

Förändring eget kapital

Kassaflödesanalys

2003 2002 2002

Mkr 30 juni 30 juni 31 dec

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 472 12 496 13 137

Övriga anläggningstillgångar 55 97 55

Kortfristiga fordringar 299 79 117

Kassa och bank 42 21 20

Summa tillgångar 13 868 12 693 13 329

Eget kapital och skulder

Eget kapital 4 481 3 853 4 470

Räntebärande skulder 8 392 8 192 8 264

Ej räntebärande skulder 995 648 595

Summa eget kapital och skulder 13 868 12 693 13 329

Antal utestående Aktie- Bundna Fritt eget Totalt eget

Mkr aktier, tusental kapital reserver kapital kapital

Eget kapital 2001-12-31 41 000 86 20 3 737 3 843

Utdelning (6,50 kronor per aktie) – – – – 266 – 266

Återförda fastighetsnedskrivningar (efter skatt) – – – 20 20

Årets resultat – – – 873 873

Eget kapital 2002-12-31 41 000 86 20 4 364 4 470

Utdelning (7,50 kronor per aktie) – – – – 308 – 308

Periodens resultat – – – 319 319

Eget kapital 2003-06-30 41 000 86 20 4 375 4 481

2003 2002 2002

Mkr jan-juni jan-juni jan-dec

Driftsöverskott före avskrivningar 568 545 1 128

Centrala administrationskostnader – 29 – 31 – 62

Finansnetto – 215 – 215 – 442

Betald skatt förvaltningsresultat – – – 2

Kassaflöde förvaltning 324 299 622

Skillnad mellan betalda och kostnadsförda räntor 37 34 – 17

Förändring rörelsekapital – 2 – 21 – 28

Kassaflöde före investeringar 359 312 577

Investeringar, fastigheter – 598 – 616 – 1 050

Försäljningar, fastigheter 380 383 503

Förändring fordran/skuld vid försäljning/förvärv av fastigheter 64 251 229

Investeringar, övrigt netto – 3 – 1 – 3

Kassaflöde efter investeringar 202 329 256

Förändring långfristiga skulder 128 – 62 10

Utdelning – 308 – 266 – 266

Förändring kassa och bank 22 1 0

Kassa och bank ingående balans 20 20 20

Kassa och bank utgående balans 42 21 20

(11)

Aktiekurs kronor 180

170

160

150

140

130

120

110

100

90

80

70

60

50

40 Omsättning miljoner

aktier per månad 28

26

24

22

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv2 Kv3

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Castellumaktiens utveckling sedan noteringen 23 maj 1997 t o m 8 augusti 2003

Castellum kurs Castellum kurs inkl utdelning Stockholmsbörsen (SIX inkl utdelning) Fastighetsindex (EPRA inkl utdelning) Omsättning per månad

Castellumaktien

Castellum vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, Attract 40, hade vid periodens utgång ca 8 100 aktieägare. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio största svenska aktieägarna framgår av

nedanstående tabell. Kursen på Castellumaktien den 30 juni 2003 var 137,50

kronor motsvarande ett börsvärde om 5,6 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under den senaste tolvmåna- dersperioden har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 7,50 kronor, varit 15,1 %. Sedan börs- introduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 21,7 % per år.

Sedan årets början har omsatts totalt 11,4 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 94 000 aktier per dag, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 57 %.

Aktieägare 2003-06-30

Andel av Antal aktier röster och tusental kapital

Andra AP-fonden 2 086 5,1 %

AFA Sjukförsäkrings AB (OM) 2 071 5,1 %

Tredje AP-fonden 1 970 4,8 %

Gamla Livförsäkringsaktiebolaget

SEB Trygg Liv 1 928 4,7 %

Laszlo Szombatfalvy 1 800 4,4 %

Fjärde AP-fonden 1 132 2,8 %

SEB Sverige Aktiefond I 759 1,9 %

AFA TFA Försäkrings AB (aktier) 758 1,8 % Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 673 1,6 %

Första AP-fonden 628 1,5 %

Övriga aktieägare registrerade i Sverige 14 291 34,8 % Aktieägare registrerade i utlandet 12 904 31,5 % Totalt utestående aktier 41 000 100,0 %

Återköpta egna aktier 2 002

Totalt registrerade aktier 43 002

Några potentiella stamaktier (ex konvertibler) förekommer inte.

Övriga 8 % Aktieägare fördelade per land 2003-06-30

Sverige 69 % USA 11 %

Storbritannien 8 % Nederländerna 4 %

Totalavkastning

Genomsnitt Juli 2002 per år maj 1997 - juni 2003 - juni 2003

Castellum 15,1 % 21,7 %

Stockholmsbörsen (SIX) – 9,0 % 1,1 % Fastighetsindex Sverige (EPRA) – 8,2 % 7,0 % Fastighetsindex Europa (EPRA) – 3,9 % 9,3 %

varav

Fonder, försäkr.bolag m m 28 % Privatpersoner, privata bolag 22 %

AP-fonder 15 %

Stiftelser, föreningar m m 4 %

(12)

Delårsrapport januari-september 2003 21 oktober 2003 Bokslutskommuniké 2003 27 januari 2004 Ordinarie bolagsstämma 25 mars 2004 Delårsrapport januari-mars 2004 21 april 2004 Halvårsrapport januari-juni 2004 12 augusti 2004 Delårsrapport januari-september 2004 21 oktober 2004 Bokslutskommuniké 2004 27 januari 2005 Ordinarie bolagsstämma 23 mars 2005 www.castellum.se

På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och finansdirektör/vice VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats.

Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen 14

702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50

orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen Fredriksbergsgatan 1 Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden Bolidenvägen 14

Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00

Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen Lasarettsgatan 3

Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB Ringögatan 12

Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB Kråketorpsgatan 20 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se

Org nr 556475-5550

Ekonomiska rapporteringstillfällen

Dotterbolag