Detaljplanen antogs av Samhällsbyggnadsnämnden den 17 juni Beslutet har inte överklagats.

(1)

(2)

Sid 1 (1)

2015-08-17 Samhällsbyggnadsnämnden Dnr: 15SBN80

Handläggare: Louise Granér

Gävle kommun Samhällsbyggnad Gävle 801 84 Besök Kyrkogatan 22 Växel 026-17 80 000 Fax 026-10 67 78 gavle.kommun@gavle.se www.gavle.se

Lagakraftbevis

Markheden 4:57, Valbo centrum Detaljplan för bostäder och centrum Gävle kommun, Gävleborgs län

Detaljplanen antogs av Samhällsbyggnadsnämnden den 17 juni 2015. Beslutet har inte överklagats.

Beslutet har vunnit laga kraft den 24 juli 2015.

Samhällsbyggnad Gävle

Louise Granér Planarkitekt

Kopia till:

Länsstyrelsen

Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun

(3)

0

SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGEN SBN: 2015-06-17

LAGA KRAFT: 2015-07-24

2015-06-03 DNR: 15SBN80

HANDLÄGGARE: LOUISE GRANÉR

Planbeskrivning

Markheden 4:57, Valbo centrum

Detaljplan för centrum och bostäder Gävle kommun, Gävleborgs län

(4)

PLANBESKRIVNING DNR:15SBN80

2

Planens syfte och huvuddrag

Syftet med detaljplanen är att ändra ändamålet från vård till bostäder och

centrumändamål. Tre stycken bostadslägenheter och en kontorslokal planeras i byggnaden samtidigt som vissa befintliga verksamheter planeras att finnas kvar.

Tallarna inom området har ett viktigt landskapsvärde och kommer att skyddas.

Förenligt med miljöbalken

Inga riksintressen eller miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken berörs av detaljplaneförslaget.

Plandata

Lägesbestämning

Planområdet ligger i Valbo centrum, knappt en mil från centrala Gävle. Planområdet avgränsas av Bäckvägen i söder, Groths väg i väster samt fastigheten Markheden 5:8 i nordöst.

(5)

3 Areal

Planområdets area är ca 0,5 ha.

Markägoförhållanden

Markheden 4:57 ägs av AB Gavlegårdarna Markheden 4:34 ägs av Gävle kommun Markheden 4:1 ägs av Gävle kommun

Tidigare ställningstaganden

Översiktliga planer

Översiktsplanen anger ingen specifik markanvändning för området. Föreslagen detaljplan strider därför inte mot den. I översiktsplanen anges dock att

planområdet ingår i ett område som bedöms ha högsta kulturhistoriska värde.

Värdet ligger i områdets struktur med byggnader och innergårdar som omges av naturskog med tallar.

Detaljplaner

För området gäller detaljplan från 1988 med aktnr 21-P89:23. Detaljplanen anger ändamålen vård, lokalgata och gc-väg för aktuellt område.

Vision 2025

Detaljplanen ger en mer flexibel användning och följer visionens ambition att tillmötesgå stadens behov av mångfald av funktioner.

Miljöbedömning

Detaljplanen innebär ingen betydande miljöpåverkan då den fysiska miljön genomgår en mycket liten förändring. Ingen miljökonsekvensbeskrivning har därför upprättats.

Förutsättningar och förändringar

Natur

Inga utpekade naturvärden finns inom planområdet. Dock finns ett antal tallar inom planområdet som har betydelse för landskapsbilden och som också är en del i det utpekade kulturvärdet som platsen besitter. Tallarna skyddas med planbestämmelsen ”tallar får inte fällas”, om de på grund av sjukdom eller skada behöver tas ner krävs marklov. Även vissa lövträd finns inom

planområdet, såsom lindar runt parkeringen. I övrigt utgörs vegetationen främst av gräsmattor.

Befintlig bebyggelse

Byggnaden inom planområdet är en två våningar hög tegelbyggnad. Idag finns folktandvård och bilskola i byggnaden.

(6)

4

Bilden visar den byggnad som finns inom planområdet.

Förändring av bebyggelse Ny användning

Detaljplanen innebär inte att någon ny byggnad uppförs, dock kommer användningen att ändras från vård till bostäder och centrumändamål.

Anledningen är att de lokaler som tidigare använts till hälsocentral planeras att göras om till kontor samt lägenheter. Sammanlagt planeras tre stycken

bostadslägenheter inom byggnaden. Planändringen innebär också en ändamålsenlig användning av befintliga verksamheter (folktandvård och bilskola).

De planerade bostäderna blir del av ett stort bostadsområde där service, skolor och handel finns i närområdet.

Utformning

Byggnadens höjd kommer likt gällande detaljplan (aktnr. 21-P89:23) att

begränsas till 7,5 m. Byggnadsarean får vara upp till 750 kvm, det ger flexibilitet och möjlighet att även uppföra komplementbyggnader och dylikt inom

fastigheten.

I samband med att byggnaden omvandlas till bostäder och kontor planeras även balkonger att byggas på huset, se skisser nedan. Alla tillbyggnader eller

komplementbyggnader ska ha en gestaltning anpassad till befintlig byggnad.

(7)

5 Förändring av utemiljö

Mindre förändringar av utemiljön planeras för att tillgodose ett något större behov av parkeringsplatser. För en attraktiv miljö som bidrar till goda sociala och ekologiska kvaliteter är det värdefullt om grönska blir ett betydande inslag och att parkeringsplatserna inte blir för dominerande på platsen. Tallarna bedöms ha ett viktigt landskapsvärde och kommer att skyddas med bestämmelsen ”Tallar får inte fällas”.

Då körvägen inte bedöms vara av allmänt intresse kommer den att överföras till kvartersmark och planläggas som kvartersgata. Även cykelvägen som ansluter till byggnaden från nordost blir kvartersmark.

Bilden ovan visar några av de

karaktärsskapande tallar som finns inom planområdet.

Bilden till vänster illustrerar aktuell byggnad med omgivande gräs- och planteringsytor. Den utökade parkeringsplatsen finns i norr.

(8)

6 Friytor

Tillgängliga grönytor finns i närområdet, Gavleån och Siporexparken finns ca 700 m från planområdet och en mindre blandskog finns inom 200m. Även i direkt anslutning till planområdet finns viss grönska med tallar och gräsytor, som ger vissa gröna kvaliteter för de som bor och verkar inom planområdet.

Gator och trafik

Planområdet nås via Bäckvägen och vägsystemet är redan utbyggt. Behovet av parkeringsplatser tillgodoses inom planområdet och antalet platser kommer att utökas något i samband med detaljplaneändringen.

Detaljplanens genomförande bedöms inte ge några större förändringar av trafikflöden i eller utanför området.

Goda cykel- och gångförbindelser finns längs Bäckvägen och Valbovägen.

Kollektivtrafik finns i nära anslutning, mindre än 100 m från planområdet, turtätheten är god.

Miljö Radon

Planområdet ligger inom högriskområde för radon. Bostäder ska utformas radonskyddat så att radonhalten inte överstiger 200 Bq/m3.

Buller

Bullernivåerna vid fasad ligger mellan 40 – 55 dBA Leq, vilket betyder att nivåerna ligger under gällande riktlinjer för buller.

Luft

Kvävedioxidhalter samt partikelhalter ligger under gällande miljömål samt miljökvalitetsnormer (NO2, 15-18 μg/m3 per årsmedeldygn. PM10, 16-18 μg/m3 per årsmedeldygn). Detaljplanens genomförande bedöms inte innebära någon försämrad luftkvalitet.

Vattenskyddsområde och dagvattenhantering

Planområdet ligger inom sekundärt skyddsområde för grundvatten (Gävle- Valboåsen, Föreskriften 21FS 2006:33). Syftet med skyddsområdet är att förhindra verksamheter och åtgärder som kan medföra risk för förorening av kommunens vattentäkter eller att tillgången på grundvatten i dessa minskar, inom området. Föreskriften beskriver vilka verksamheter och åtgärder som är förbjudna och vilka som kräver tillstånd.

Åtgärder och verksamheter som kan försämra grundvattenkvaliteten får inte förekomma och det krävs tillstånd för bland annat för schaktning, fyllning och liknande arbeten. Grundläggningsteknik för nya byggnader med pålning tillåts inte.

Dagvatten ska hanteras inom fastigheten i enlighet med Gävle kommuns VA- policy. Dagvatten från parkeringsytorna ska vara hårdgjorda och ansluta till det kommunala dagvattennätet. Anslutning ska ske till ledningsnätet och får inte ske till en sjunkbrunn. Om fler än 20 parkeringsplatser anläggs ska oljeavskiljare

(9)

7 finnas. Takvatten kan betraktas som rent och bör därför omhändertas lokalt och infiltreras i marken.

Teknisk försörjning

Då ingen ny bebyggelse uppförs är den tekniska försörjning som behövs redan utbyggd. Elledningar ansluter från Bäckvägen och VA-ledningar går genom den närliggande fastigheten Markheden 4:62.

I byggnadens källarlokal finns en optonod. Om förändringar sker i de utrymmen där optonoden idag är placerad eller om fastigheten säljs ska Gävle energi kontaktas så att den kan flyttas eller skyddas.

Brandpost med fullgod kapacitet finns ca 400 m från planområdet.

Fastighetsbildning

Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun.

Genom fastighetsreglering överförs vägområde samt gång- och cykelväg som i planen är utlagt som kvartersmark till Markheden 4:57. Anledningen är att dessa vägar inte bedöms vara av allmänt intresse samt eftersom gränserna idag är otydliga. Kvartersgatan kommer att planläggas som g -

gemensamhetsanläggning.

Fastighetsägarna söker och bekostar lantmäteriförrättningen.

Konsekvenser av planens genomförande

Detaljplanen medför inga påvisbara effekter för miljö, hälsa eller hushållning av mark. Positivt är att detaljplanen blir mer flexibel och att fastigheten därmed kan rymma de funktioner som det finns behov av. Att möjliggöra för bostäder är en liten del i att möta den befolkningsutveckling som råder och att ändamålet centrum tillförs bidrar till en levande stadsdel med närtillgängliga funktioner.

Miljömålet ”God bebyggd miljö” bedöms följas i och med att bostadsbebyggelse ges en kollektiv- och servicenära placering och marken därigenom nyttjas på lämpligt sätt. Naturvärden i form av de karaktärsskapande tallarna som skyddas i planen bidrar också till att miljömålet följs.

Stadsbild

Stadsbilden påverkas inte av detaljplanen. Tallarna inom planområdet är viktiga för landskapsbilden och skyddas därför i detaljplanen.

(10)

8 Tillgänglighet, trafiksäkerhet och trygghet

Planområdet ligger i en befintlig bebyggelsestruktur med bostäder, service och handel och tillgängligheten är god. Även trygga cykel- och gångvägar finns i anslutning till planområdet varvid man kan ta sig säkert både inom stadsdelen och till Gävle centrum. Blandningen av bostäder, arbetsplatser och aktiviteter gör att området är befolkat under större delen av dygnet, vilket bidrar till att platsen upplevs trygg.

Orienteringen underlättas av att byggnaderna i området har olika färger, material och volymer. Entrén är väl markerad, vilket också underlättar för människor med nedsatt orienteringsförmåga.

Inom berörda fastigheter är marken flack och markbeläggningen till stor del hårdgjord vilket ger god framkomlighet. Tillgänglighetsfrågan ska vidare beaktas vid kommande projektering.

Busshållplats finns mycket nära byggnaden med god turtäthet.

Fastighetskonsekvenser

Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet.

Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget

ställningstagande från

lantmäterimyndighetens sida.

Starkströmsledning inom planområdet bekräftas med u-område.

Fastighet Mark som föreslås överföras till fastigheten

Mark som föreslås överföras från fastigheten

Övrigt

Markheden 4:57

Ca 300 kvm från Markheden 4:34

Servitut finns inom fastigheten.

Ca 800 kvm från Markheden 4:1 Markheden

4:34

Ca 300 kvm till Markheden 4:57

Markheden 4:1

Ca 800 kvm till Markheden 4:57

Ekonomiska frågor

Gavlegårdarna bekostar upprättande av detaljplan. Gävle kommun och Gavlegårdarna delar på kostnaderna för ombildningen av berörda fastigheter.

(11)

9

Organisatoriska frågor

Preliminär tidplan planprocess

Detaljplanen föreslås upprättas enligt reglerna för enkelt planförfarande.

Samråd: April Antagande: Juni

Genomförandetid

Genomförandetid är 5 år från det datum detaljplanen vinner laga kraft.

Medverkande tjänstemän

Sari Svedjeholm, planingenjör Maria Bergh, markförvaltare Victor Ålin, gatuingenjör

Tina Näslund, förrättningslantmätare Maria Lind, kommunekolog

Patricia Rätsep, bygglovshandläggare Abraham Rondon Rosa, trafikplanerare

Samhällsbyggnad Gävle

Ulrica Olsson Louise Granér

Planchef Planarkitekt