Beslutet/domen har överklagats.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om opartiskhet och mäklarens agerande .
Prövning av om den fastighetsmäklare som varit ansvarig för ett förmedlingsuppdrag, hennes kollega och hennes chef har förhållit sig opartiska då köparen velat häva köpet innan tillträdet. Även mäklarnas bemötande av köparen då denne har informerat om sin vilja att frånträda köpet har prövats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen avstår från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som NN har gjort sig skyldig till.
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren PP en varning.
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren RR en varning
Ärendena
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ombudet för en köpare av en bostadsrättslägenhet riktat kritik mot fastighetsmäklarna NN (den
ansvariga fastighetsmäklaren enligt uppdragsavtalet), PP (en
fastighetsmäklarkollega som ersatte NN under hennes sjukskrivning) och RR (en fastighetsmäklare som är kontorschef på det aktuella mäklarföretaget).
Anmälaren har bifogat överlåtelseavtalet, depositionsavtalet,
objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, frågelistan, e-postkorrespondens
från den 14 oktober, 27 oktober, 2 november och 9 november 2016, ett brev daterat den 24 oktober 2016 samt en ljudinspelning från ett telefonsamtal den 9 november 2016.
NN, PP och RR har yttrat sig över anmälan. De har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, journalen, en checklista om kundkännedom, kopior av identitetshandlingar och köparinformationen.
Anmälan
Av anmälan från köparens ombud framgår det i huvudsak följande.
NN, PP och RR var tillsammans inblandade i förmedlingen av en bostadsrätt.
Inför tillträdet ville köparen besöka lägenheten för måttagning. I samband med detta visade det sig att lägenheten hade problem med inträngande rök.
Köparen kontaktade säljaren och uppgav att han ville häva köpet. Köparen kontaktade också mäklaren PP via e-post den 12 oktober 2016 och uppgav att han ville häva köpeavtalet. PP svarade att han skulle återkomma.
Den 14 oktober 2016 svarade PP i ett e-postmeddelande att han hade varit i kontakt med mäklarbyråns jurister och att situationen inte var
hävningsgrundande. Informationen som PP lämnade var felaktig.
PP och hans kollegor har därefter lämnat hotfull och ensidigt missvisande information till köparen om de rättsliga konsekvenserna vid en hävning.
Svaret från mäklarbyrån var av påtryckningskaraktär och ensidigt till säljarens förmån. Informationen om bostadsrättslagens regler var vilseledande för såväl säljaren som köparen beträffande säljarens
köprättsliga ansvar. Information lämnades inte till säljaren. Mäklarna har inte agerat opartiskt i enlighet med god fastighetsmäklarsed.
Den 24 oktober 2016 kontaktade han, i egenskap av ombud för köparen,
såväl säljaren som de inblandade mäklarna. Han förklarade då att köparen ville häva köpet om säljaren och köparen inte omgående kunde komma överens om en återgång av köpet.
Den 25 oktober 2016 anlitade säljaren ett ombud. Dagen efter informerades mäklarna genom honom (anmälaren) om att köparen ville häva köpet.
Köparen uppgav per telefon till kontorschefen RR att han ville att mäklarens kontakter hädanefter skulle ske genom honom i hans egenskap av ombud för köparen.
Den 27 oktober 2016 fick köparen en kallelse till ett tillträde. Anmälaren fick ingen kopia av kallelsen trots att köparen uttryckligen hade uppgett att mäklarens kontakter med köparen skulle ske genom hans ombud. Vid denna tidpunkt ville även säljaren häva köpet. Parterna var också införstådda med att tvisten om en återgång av handpenningen skulle få avgöras i domstol.
Den 2 november 2016 fick köparen en ny kallelse till ett tillträde den 10 november 2016. Köparen fick den 9 november 2016 också reda på av RR att denne hade kontaktat hans bank för att försäkra sig om att köparens
bankrepresentanter skulle närvara vid det tillträdesmöte som parterna hade kallats till. I egenskap av ombud för köparen ringde han upp RR. I detta telefonsamtal blev han grovt förolämpad. Han spelade in samtalet.
Köpet av bostadsrätten är numera hävt. Säljaren har anlitat samma mäklarbyrå för en ny försäljning av lägenheten. Trots att lägenheten och fastigheten är belastad med fel i form av bristfällig ventilation, har lägenheten sålts om utan att den nye köparen upplysts om detta på ett ändamålsenligt sätt.
Fastighetsmäklarnas yttrande NN och PPs yttranden
NN och PP har uppgett i huvudsak följande.
NN åtog sig det aktuella förmedlingsuppdraget. Hon blev dock sjukskriven strax innan förmedlingsuppdraget skulle påbörjas. På grund av det gick PP in som ersättare i enlighet med villkoren för förmedlingsuppdraget.
Inför marknadsföringen fyllde säljaren i den sedvanliga frågelistan, vilken köparen fick del av i god tid innan överlåtelseavtalets undertecknande.
Information om undersökningsplikten lämnades även skriftligt till köparen vid visningen. Köparen var på en visning och hade då möjlighet att undersöka lägenheten.
På kontraktsdagen fick köparen och säljaren varandras kontaktuppgifter. Att köparen och säljaren valde att kontakta varandra mellan kontraktstillfället och tillträdestidpunkten var inget som PP var inblandad i. PP hade inte någon kännedom om parternas överenskommelse och kunde därför inte
dokumentera eller avråda från något.
Det e-postmeddelande som skickades till köparen formulerades av mäklarbyråns jurister. I detta e-postmeddelande lämnades adekvat och opartisk information samt rådgivning rörande köparens situation. Vare sig NN eller PP har varit partiska i sin hantering av frågan. De har lämnat de upplysningar som krävs enligt god fastighetsmäklarsed.
Mäklarassistenten skötte inom ramen för sina arbetsuppgifter
administrationen kring tillträdet. Båda NN och PP är av uppfattningen att parterna inte var överens om att häva köpet. Säljaren ville fortfarande genomföra affären och hade inte accepterat den hävning som köparen genom sitt ombud hade framställt. På grund av detta kallade assistenten till tillträdet det aktuella datumet.
I samband med att köparen hade varit direkt hotfull fick RR, som är fastighetsmäklare och kontorschef, gripa in och ha vissa kontakter med köparen.
RRs yttrande
Han tillrättavisade anmälaren per telefon eftersom anmälaren hade företrätt en köpare som ångrat sitt köp och i ett missriktat försök att komma ur köpet framfört dödshot mot hans familj. Detta trots att han inte var ansvarig fastighetsmäklare.
Det är oklart varför han blev kontaktad av anmälaren, men sannolikt har anmälaren blandat ihop mäklaransvaret och principalansvaret.
När det visade sig att köparen försökte komma ur köpet hjälpte han i egenskap av chef den ansvariga mäklaren i kontakten med köparen.
Eftersom köparen och säljaren var i tvist kunde varken han eller den ansvariga mäklaren göra något annat än att verka för att affären fullföljdes såsom hade avtalats mellan köparen och säljaren. Utifrån dessa
förutsättningar kallades till tillträdet den 10 november 2016.
Eftersom köparen skulle uppta ett lån föll det sig naturligt för mäklaren att kontrollera om köparens bankkontakt var tillgänglig på tillträdesdagen.
Han var irriterad på anmälaren, eftersom denne hade uppträtt oförskämt mot honom. Detta var skälet till att han ifrågasatte varför han inte fick ringa till banken för att kontrollera om tillträdet kunde ske som avtalat. Samtidigt uppmanade han anmälaren att hålla sig till sina åtaganden. Givet hur
anmälaren hade bettet sig mot honom, och att han hade mottagit dödshot från anmälarens klient, är det fullt förståeligt att han framförde synpunkter på anmälarens agerande. Vare sig han själv eller hans anställda har agerat partiskt på något sätt.
På grund av att köparen aldrig betalade på tillträdesdagen hävde säljaren köpet. Lägenheten såldes därefter om genom NN. I samband med omförsäljningen informerades den nya köparen i god tid innan
kontraktsskrivningen om den tidigare hävningen. Den nya köparen fick även information om att det hade funnits klagomål på röklukt samt att
bostadsrättsföreningen hade vidtagit åtgärder för att rätta till problematiken.
Dokumentationen i ärendena
Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats.
Uppdragsavtalet
Av uppdragsavtalet framgår det att NN fick uppdraget att förmedla den aktuella bostadsrätten med ensamrätt i tre månader räknat från den 12 juli 2016 till och med den 12 oktober 2016.
I avtalet anges att om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller av annan orsak är förhindrad att utföra delar av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att en fastighetsmäklarkollega ensam biträder
fastighetsmäklaren med att utföra de aktuella delarna av uppdraget.
Köpekontraktet
Köpekontraktet är undertecknat den 16 augusti 2016. Tillträdesdagen var den 1 november 2016.
Journalen
Av anteckningar över förmedlingsuppdraget i journalen framgår det att PP mellan den 14 augusti och den 1 september 2016 har vidtagit åtgärder i uppdraget. Den 19 september 2016 och därefter har NN och hennes mäklarassistent vidtagit åtgärder i förmedlingen.
Enligt en journalanteckning av NN den 1 november 2016 hade
likvidavräkningen undertecknats av säljaren och köparen hade inte kommit till tillträdet. Samma dag har också noterats att uppdraget slutförts.
Ett e-postmeddelande från PP till köparen
I ett e-postmeddelande den 14 oktober 2016 från PP till köparen, med kopior
till NN och RR, framgår det bland annat följande.
Hej [köparen]
Bekräftar att vi mottagit ditt mail och bifogad information med dina anspråk i affären gällande [objektet]. … Vi har givetvis förhoppningar om att detta kommer att lösa sig på bästa sätt för både dig och säljaren, men vill förtydliga att vi som fastighetsmäklare enligt lag är skyldiga att agera oberoende i affären.
Vi har även talat med säljaren av lägenheten och fått bekräftat att ni har varit i kontakt i frågan om röklukt i lägenheten. … Eventuella konkreta lösningar på situationen är som vi ser:
Problematiken som nu har uppstått (med den information som i dagsläget har förmedlats till oss) kommer enligt våra jurister för dig som köpare inte att vara hävningsgrundande.
Överlåtelseavtalet får därmed anses bindande. Som köpare är man skyldig att genomföra tillträdet på avtalad tid (2016-11- 01) om inte annat avtalats senast denna dag. Kan inte tillträdet genomföras på avtalat datum på grund av att du som köpare uteblir blir avtalat möte eller ej betalar slutlikviden är det att anses som ett avtalsbrott från din sida. Konsekvensen för dig som köpare vid ett avtalsbrott (§ 8, överlåtelseavtalet) kan bli skadestånd. Säljaren har rätt att vara i samma ekonomiska situation som om du fullföljt avtalet och kan därför kräva kompensation för all ekonomisk skada som [säljaren]
drabbats av till följd av ditt kontraktsbrott.
- Affären fortlöper enligt avtal och tillträdet äger rum som avtalat 2016-11-01. Skulle problematiken kvarstå och det får anses utgöra ett fel kan köparen reklamera felet till säljaren.
Som köpare har man 2 år på sig att åberopa fel i bostadsrätt.
Fel som man inte kunnat upptäcka vid en noggrann
undersökning och fel som man inte haft anledning att förvänta sig. Detta utgör då en reklamation som säljaren får ta ställning till detta krav. Risk för civilrättslig tvist är uppenbar. Behov av juridiskt ombud är då vanligt.
- Köpare och säljare kommer tillsammans överens om en ersättning för det eventuelle felet, vilket i praktiken blir en nedsättning av köpeskillingen. Detta regleras då i ett tilläggsavtal där inga vidare anspråk gällande det eventuella
felet sedan kan åberopas.
- Att parterna tillsammans kommer överens om återgång av köpet. Köpet återgår då i sin helhet utan vidare anspråk kan göras och handpenningen återbetalas i sin helhet.
Ett brev från anmälaren till säljaren
I ett brev daterat den 24 oktober 2016 från anmälaren i egenskap av köparens ombud ställt till säljaren, och med en kopia till PP, framgår det bland annat följande.
Parterna befinner sig således i en klar hävningssituation.
[Köparen] har i anledning härav erbjudit Er en möjlighet att smidigt lösa situationen utan domstols medverkan och innan kostnaderna därmed ökar för Er. Jag hänvisar här till
[köparens] brev till Er av den 14 oktober 2016. … För det fall ett positivt besked jämlikt lämnat förslag inte har bekräftats mellan parterna senast på onsdagen den 26 oktober 2016 kommer en formell hävning att vidtas samt tvisten hänskjutas till domstolsprövning genom stämningsförfarande.
E-postmeddelandena med kallelse till tillträden
Av e-postkorrespondensen framgår det bland annat att mäklarassistenten i ett e-postmeddelande den 27 oktober 2016 har kallat köparen till ett tillträde den 1 november 2016.
Mäklarassistenten har i ett e-postmeddelande den 2 november 2016 kallat köparen till ett tillträde den 10 november 2016.
Telefonsamtalet mellan anmälaren och RR
I ett inspelat telefonsamtal mellan anmälaren och RR den 9 november 2016 bekräftar RR att han är införstådd med att köparen vill häva köpet. Det framgår av samtalet att han har kallat till tillträdet därför att det är hans jobb.
RR uppger att om köparen inte infinner sig till tillträdet kommer säljaren att häva köpet.
När anmälaren frågar varför RR har kontaktat köparens bank inför tillträdet frågar RR varför han inte skulle få ringa köparens bank. Senare i samtalet förnekar RR att han hade varit i kontakt med köparens bank. RR uppger i samtalet att anmälaren kan ”dra åt helvete” och att han inte vill ha med anmälaren att göra.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
En fastighetsmäklare har i enlighet med 8 § fastighetsmäklarlagen
(2011:666) en allmän omsorgsplikt om parterna. Den innebär att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Ansvaret för förmedlingsuppdraget
Av 9 § fastighetsmäklarlagen framgår det att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller som på något annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.
Ett mäklaruppdrag är personligt och uppdragstagare är den som i
förmedlingsuppdraget har angetts som ansvarig mäklare. Den mäklare som är ansvarig för uppdraget har ansvar för de åtgärder som vidtas inom ramen för sitt förmedlingsuppdrag, oavsett om de utförs av mäklaren själv, hennes ersättare eller en oregistrerad assistent (prop. 1994/95:14 s. 43).
Av utredningen framgår det att NN har varit ansvarig mäklare och att PP har gått in som hennes ersättare. Det innebär att NN har ansvar även för de åtgärder som PP och mäklarassistenten har vidtagit inom ramen för
förmedlingsuppdraget.
PP ska i egenskap av registrerad fastighetsmäklare i allt iaktta god
fastighetsmäklarsed. Detta gäller även fastighetsmäklaren RR. De har därför också ett ansvar för sin egen medverkan vid utförande av det aktuella förmedlingsuppdraget.
I förarbetena uttalas att en fastighetsmäklare så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman vid förmedling av kontakterna mellan köpare och säljare samt i övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra (prop. 1994/95:14 s. 41).
Hanteringen av köparens krav på hävning
Av utredningen framgår det att PP den 14 oktober 2016 har bekräftat att han mottagit köparens meddelande med anspråk i anledning av röklukt i
lägenheten. I e-postmeddelandet till köparen har han återgett svaret från mäklarbyråns jurister, i vilket det bland annat anges att den uppkomna situationen inte är hävningsgrundande och att överlåtelseavtalet är bindande.
Uttalandet skulle, läst för sig självt, kunna uppfattas som partiskt. I e- postmeddelandet redogörs dock också för de möjliga konsekvenserna vid en hävningssituation samt olika konkreta lösningar på den uppkomna
situationen. Redogörelsen är i sin helhet saklig och neutral.
Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det som framförs i e- postmeddelandet inte strider mot god fastighetsmäklarsed.
Kravet på att ta till vara både säljarens och köparens intressen
Av utredningen framgår det att PP den 24 oktober 2016 hade fått en kopia av en skrivelse från köparens ombud till säljaren med ett förslag på tvistens lösning alternativt att en formell hävning skulle ske. I och med denna underrättelse måste det vid denna tidpunkt ha stått klart för PP att desynpunkter på fel i bostadsrätten som hade varit kända redan den 14 oktober 2016 kvarstod och att det i detta läge har pågått en tvist mellan köpare och säljare beträffande köpet. Trots detta har assistenten i e-postmeddelandet den
27 oktober 2016 kallat till det tillträde som enligt köpeavtalet skulle äga rum den 1 november 2016. Efter det att köparen inte hade närvarat vid detta tillträde har ytterligare en kallelse skickats ut den 2 november 2016 till ett annat tillträdesdatum. Fastighetsmäklarinspektionen uppfattar detta agerande som partiskt, eftersom mäklaren till säljarens fördel har verkat för ett tillträde trots att köparen uttryckligen genom sitt ombud uppgett att han inte ville tillträda lägenheten. Detta strider mot en fastighetsmäklares skyldighet att ta till vara både säljarens och köparens intressen samt mot god
fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen anser att PP ska tilldelas en varning för detta.
Av utredningen framgår det att kontorschefen RR – som har bistått i uppdraget på samma sätt som PP– verkat för att affären skulle fullföljas i enlighet med avtalet mellan köparen och säljaren trots att han vetat om att parterna varit i tvist beträffande köpet. Av hans egna uppgifter framgår det att han hade kontaktat köparens bank inför tillträdet, vilket han har nekat till i telefonsamtalet med köparens ombud den 9 november 2016. Han har i samma samtal inte sagt emot ombudet, då denne framfört budskapet om att köparen inte ville tillträda lägenheten. Fastighetsmäklarinspektionen noterar också att RR har använt sig av ett i professionen olämpligt tilltal i
telefonsamtalet. Genom sin medverkan i uppdraget anser
Fastighetsmäklarinspektionen att RR genom detta agerande inte har förhållit sig opartisk gentemot köparen, utan verkat för att köpet skulle gå igenom trots vetskapen om att den ena parten ville frånträda avtalet. Inspektionen anser därför att även RR ska meddelas en varning.
Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar beträffande NNs ansvar att hon har varit sjukskriven under större delen av uppdraget. Det framgår av
utredningen att hon har tagit del av PPs svar till köparen den 14 oktober 2016, vilket dock inte har lett till någon kritik av inspektionen. Därefter har hon inte varit aktiv i förmedlingsuppdraget förrän den 1 november 2016, då det i journalen antecknats att uppdraget avslutas. NN kan i egenskap av ansvarig fastighetsmäklare emellertid inte undgå ansvaret för
förmedlingsuppdragets utförande. Med hänsyn till att hon var sjukskriven under den del av uppdraget då överträdelsen av omsorgsplikten ägde rum
anser Fastighetsmäklarinspektionen att hennes förseelse är ringa. Hon bör därför undgå påföljd för bristerna i uppdragets utförande.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
Påföljden
Fastighetsinspektionen anser att var och en av PP och RR ska meddelas en varning för att inte ha förhållit sig opartiska gentemot köparen och
därigenom brutit mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed. Eftersom NNs förseelse är ringa har inspektionen avstått från att meddela henne någon påföljd.
