Alternativ modell

4.9.1 Ersättning för återanskaffningsvärdet – ”Produktionsmodellen”

Ett av de huvudsakliga problemen vid ersättningens bestämmande i modellerna ovan är att bestämma ett rättvisande marknadsvärde. Detta torde främst gälla under modell 2, där fastighetens marknadsvärde bedöms till noll på grund av de belastande rättigheterna. Den fråga som uppstår till följd av bostadsrätternas dubbla ansvar för panten, dels i den egna bostadsrätten och dels i föreningen, är i vilken utsträckning bostadsrättsinnehavarnas ansvar för föreningens lån ska ha betydelse. Även det faktum att annan ersättning inte är tänkt att fylla ut vad som annars borde täckas genom löseskilling bidrar till problem.

En alternativ värderingsmetod för att komma runt denna problematik skulle kunna vara att utge ersättning för fastighetens återanskaffnings- och nyuppförandevärde. Detta är något som nämns i expropriationslagens förarbeten som en metod för värdering av tillgångar vars värde svårligen låter sig mätas i pengar, som exempel nämns kyrkor och militära anlägg-ningar.¹⁹² Denna typ av värdering berördes ovan men då som en del av marknadsvärdes-beräkningen vid bestämmande av löseskillingen. I detta fall skulle det röra sig om en ersättning som fastighetsägaren kunde få i form av annan ersättning. Detta följer av departementschefens uttalanden om att särskild ersättning kan tänkas utgå, vid sidan av löseskilling, om egendomen svårligen kan värderas.¹⁹³ Denna särskilda ersättning har i doktrinen tolkats som annan ersättning.¹⁹⁴

                                                                                                                192 Prop. 1971:122, s. 173.

193 Prop. 1971:122, s. 174.

Beräkningarna som följer av produktionskostnadsmetoden torde vara de samma som görs vid bestämmande av annan ersättning för en fastighetsägares kostnader för återuppförande.¹⁹⁵ Ett möjligt undantag är att det vid en beräkning av annan ersättning inte talas om avdrag för ålder och slitage. I NJA 1970 not. C288 utdömde hovrätten ersättning till en församling för återuppförandekostnaden av en kyrka som exproprierats. Församlingen gavs där rätt att efter uppförandet begära ersättning enligt ExL 5:27 för sina faktiska kostnader.¹⁹⁶ En skillnad mot en eventuell produktionskostnadsberäkning är att vi i detta fall inte skulle göra en värdering med hänvisning till marknadsvärdet för fastigheten (detta skulle fortsatt enligt modell 2 vara noll) utan här grundar sig ersättningen istället på den reparativa funktion och ersättningen för restskada som systemet med annan ersättning grundar sig på. I NJA 1970 s. 381 tillerkändes en församling ersättning för förvärv av ny motsvarande kyrkogårdsmark och trots att marken bedömdes ha ett mycket lågt marknadsvärde uttalade Högsta domstolen att man vid ersättningens bestämmande borde anknyta till vad markpriset var i närliggande områden och vad ett nyförvärv skulle kosta.¹⁹⁷

Följderna av ett utgivande av ersättning enligt en modell likt den ovan blir långtgående. Skulle ersättningen utges enligt denna modell skulle expropriationen visserligen bli kostsam för exproprianden men fylla en god reparativ funktion för de av expropriationen drabbade. En ersättning som utbetalas enligt denna alternativa metod skulle även den ge fastighetsägarens panthavare rätt att få ut ersättning före fastighetsägaren genom surrogation. Föreningen skulle i en situation av återuppförande då få ta upp nya lån med pant i den nya fastigheten.

Hur den särskilda rättigheten ska behandlas blir en inte helt lätt fråga då föreningen får ersättning för hela sin fastighets återuppförande. Skulle även rättighetsinnehavarna ges ersättning enligt reglerna i ExL 1:5 skulle en dubbel kompensation uppstå. En sådan ordning är inte rimlig, vilket gör att det finns betydande problem med hur ett ersättningsförfarande enligt denna modell skulle gå till. Lagstöd för någon minskning av bostadsrättsinnehavarnas rätt till ersättning kan svårligen finnas.¹⁹⁸ Ett alternativ kan vara att i en sådan situation hävda att bostadsrätternas värde är noll eftersom hela deras värde finns ackumulerat i fastigheten. De extra kostnader som skulle uppstå vid ett nyuppförande i form av stämpelskatt på pantbrev,

195 Dahlsjö m.fl. talar här om kostnaden för förvärv och återuppförande, det vill säga samma definition som produktionskostnadsmetoden, Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 218 och 211.

196 Enligt motsvarande lagrum i ÄExL

197 Axlund, Annan ersättning, s. 70.

198 Detta under förutsättning att man anser att bostadsrättsinnehavarna är sakägare och har rätt till ersättning, det vill säga tillämpar modell 2 alternativt 3. Vid en tillämpning av modell 1 torde inte bostadsrättsinnehavarnas ställning utgöra ett problem.

lagfartsavgift och flyttkostnader torde vara ersättningsgilla kostnader för föreningen och även de enskilda rättighetsinnehavarna.¹⁹⁹

Ett förhållande som kan vara till men för bostadsrättsinnehavarna är att ersättningen enligt denna metod i sin helhet utges i form av annan ersättning, någon löseskilling med hänvisning till marknadsvärdet har inte ansetts möjlig att uppskatta. Detta får den följden att något 25-procentigt påslag inte kommer utgå.

                                                                                                                199 Axlund, Annan ersättning, s. 76.

5. Jämförelse av de olika modellerna och avslutande analys

En stor del av analysen av de olika modellernas verkningar finns under respektive avsnitt i kapitel 4. Detta kapitel syftar till att mer ingående jämföra de olika modellerna och deras utfall samt att analysera vilken överensstämmelse de har med gällande lagstiftning, praxis och doktrin. Den brist som råder kring uttalanden på detta område medför att det råder osäkerhet om hur begreppet särskild rätt ska tolkas och vilken av de olika modellerna som därvid blir den som används vid en bostadsrättsexpropriation. Det ska därför inte tolkas som att nedan följande analys är en framställning som är ägnad att ge exproprianden eller rättighetshavarna maximal ersättning utan snarare som en analys av modellernas förenlighet med den huvud-sakliga principen vid expropriation, nämligen den grundlagsskyddade rätten till full ersätt-ning. Begreppet särskild rätt har en egen innebörd men för att inte förfalla till ett begreppsjurisprudensiskt betraktelsesätt måste detta begrepps innebörd delvis avgöras av de verkningar som olika tolkningar skulle medföra. I framställningen nedan kommer jag därför att inledningsvis kort sammanfatta hur doktrinen ställer sig till begreppet, ofta oavhängigt dess följdverkningar. Därefter kommer jag redogöra för hur de olika tolkningarna skiljer sig åt i fråga om utfall för de enskilda parterna.