4.8.1. Inledning
Modell 3 har sin grund i tanken att bostadsrätten inte är en särskild rätt enligt expropriations-lagen. Detta medför att bostadsrättsinnehavarna inte kan utfå någon löseskilling för sina bostadsrätter i enlighet med reglerna i ExL 1:5. Dessa rättighetsinnehavare får således inte ersättning från exproprianden för sina bostadsrätter.
Skillnaden mot modell 1 är att man i modell 3 beaktar det faktum att bostadsrätts-innehavarna vid en konkurs av föreningen eller överlåtelse av fastigheten inte förlorar rätten att kvarbo i sina lägenheter. Bostadsrättsinnehavarnas lägenheter omvandlats till skriftligt avtalade hyresrätter på obestämd tid i enlighet med reglerna i BRL 7:33 2 st. Detta medför att man förenklat kan hävda att bostadsrätten inte är en särskild rätt och därigenom inte berättigad till löseskilling, däremot är den delen av bostadsrätten vilken utgör en bostads-hyresrätt en särskild rätt vilken ger rätt till ersättning. Detta synsätt får, likt modell 1 och 2 ovan, betydelse för hur ersättningen ska räknas ut och hur fastigheten och rättigheterna ska värderas.
4.8.2. Värdering av bostadsrättsfastighet belastad med hyresrätter
Bristen på uttalanden i praxis och doktrin har medfört att värderingen av fastigheten i modell 1 och 2 lett till problem och lösningen har blivit analogier från hur värdering av fastigheter med väsentligt andra förutsättningar går till. I modell 3 är det en hyresfastighet med befintliga hyresrätter som ska värderas. Detta är inte en ovanlig situation och här torde jämförelse-materialet kunna vara stort.
Enligt förarbetena till expropriationslagen ska i första hand en ortsprisvärdering ske vid uppskattning av marknadsvärdet.180 Det jämförelsematerial som här kan uppbringas torde vara relativt stort, så klart beroende på fastighetens läge. Självklart ska man här göra på samma sätt som vid annan värdering och gallra ut ojämförbara enheter samt ta hänsyn till tidsaspekten och materiell standard.181 Detta är något som måste göras vid all ortspris-värdering och ortspris-värderingen av fastigheten enligt modell 3 leder inte till någon annan slutsats än att värderingen ska följa samma principer som värdering av andra hyreshus med befintliga hyresrätter.
Att det i expropriationsrättslig mening är ett hyreshus gör att även avkastningsvärdering kan vara intressant. Vid en avkastningsvärdering kan det uppkomma problem på så vis att det inte finns några verkliga förhållanden rörande avkastningen att ta fasta på. Fastigheten är i civilrättslig mening fortfarande en bostadsrättsfastighet och fastighetsägaren är föreningen. Ofta är avkastningsvärdering en bra metod för att uppskatta värdet av en fastighet med belastande hyresrätter, varför metoden skulle kunna vara möjligt i vårt fall.182 I förarbetena uttalas dock att den i första hand ska användas som en kontrollmetod och där lämpliga jämförelseobjekt saknas.183
Värdet av fastigheten kan bli mindre än i modell 1 där det rörde sig om en obelastad hyresfastighet. Det är inte alltid fallet och på orter med mindre efterfrågan på bostäder kan en fullt uthyrd fastighet ha ett högre värde än en tom. Detta är dock i vårt fall bara en tanke-konstruktion eftersom de särskilda rättigheterna (hyresrätterna) kommer att upphöra i och med expropriationen.
4.8.3. Värderingen av hyresrätterna
Att hyresfastigheter har exproprierats är inget nytt och här finns praxis avseende värdering av hyresrätter vid en expropriation och vilka åtaganden som en expropriand av en hyresfastighet
180 Prop. 1971:122, s. 171.
181 Axlund, Annan ersättning, s. 39 ff.
182 Hager, Värderingsrätt, s. 422.
måste uppfylla.184 Något marknadsvärde har inte hyresrätten men den har däremot ett bruksvärde. En hyresgäst är även skyddad genom reglerna om besittningsskydd i 12 kap JB. En enskild som får sin lägenhet uppsagd i strid med besittningsskyddet och om det råder brist på bostäder har som regel rätt att få en ersättningsbostad.185 Detsamma torde gälla en enskild som vid expropriation blir fråntagen sin hyreslägenhet, om det finns vägande skäl som talar för att hyreskontraktet skulle förlängas.186 Hyresrätten, eller i vårt fall bostadsrätten till den delen den är skyddad såsom en hyresrätt, har inget marknadsmässigt värde men dess upphörande ger bostadsrättsinnehavaren vissa rättigheter gentemot exproprianden.
4.8.4. Följder för bostadsrättsföreningen och dess panthavare
I modell 3 är bostadsrättsföreningen enligt expropriationslagens synsätt ägare till en fastighet belastads med särskilda rättigheter i form av nyttjanderätter. Detta medför att föreningens fastighet kommer att värderas som en hyresfastighet i enlighet med vad som anges ovan. Denna värdering kommer utmynna i ett marknadsvärde för fastigheten som vid sitt bestämmande kommer att ta hänsyn till de särskilda rättigheternas inverkan på marknads-värdet, ExL 5:24.
Som vi konstaterat ovan är bostadsrättsfastigheter ofta belånade och fordringsägare har panträtt i fastigheten. Precis som i modell 2 ovan kommer här ExL 5:24 2 men. spela en roll i hur medlen ska fördelas och hur fastighetsvärderingen ska ske.. Panthavare kommer enligt ExL 6:18 att få ut sina fordringar på föreningen direkt ur löseskillingen, innan fastighetens ägare eller särskilda rättighetsinnehavare med sämre rätt. Som vi har konstaterat ovan har de särskilda rättigheterna i detta fall inget marknadsvärde, varför bostadsrättsföreningens panthavare blir kompenserade ur bostadsrättsföreningens löseskilling och inte via bostadsrättsinnehavarna likt i modell 2 ovan. Processen blir här då relativt enkel och bostadsrättsföreningen ges den kvarvarande delen av löseskillingen när föreningens panthavares fordringar är täckta.
4.8.5. Följder för bostadsrättsinnehavarna och deras panthavare
Bostadsrättsinnehavarna, vilka betraktas som hyrestagare i expropriationsrättslig mening, har troligen rätt att få en ersättningsbostad av exproprianden.187 Detta är dock på intet sätt en fullgod kompensation för bostadsrättsinnehavarna. För bostadsrättsföreningens panthavare är skadan än större då dessa enbart har ett ekonomiskt intresse i bostadsrätten vilket utraderas i
184 Se härom bland annat NJA 1955 s. 530 och NJA 1981 s. 1025.
185 Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt, s. 72.
186 NJA 1955 s. 530.
och med det faktum att bostadsrättsinnehavarna enbart får ersättning för boendet och inte för den ekonomiska investeringen. En liknande situation som den i modell 1 uppstår med den skillnaden att bostadsrättsinnehavarna här kan få ersättning för sitt boende genom att de erbjuds hyresrätter. De är även sakägare i expropriationsmålet och kan därmed kräva ersättning för exempelvis flyttkostnader.188
En skillnad mot modell 1 är dock att bostadsrättsinnehavarna i denna modell är sakägare i expropriationen och därmed möjligen kan föra sin talan i domstol rörande eventuell annan ersättning. Det ska sägas att det, med samma motivering som under modell 1, kan uppstå ett ersättningsanspråk på bostadsrättsföreningen för bostadsrättsinnehavarna för lägenheternas marknadsvärde, om dessa inte ersätts av exproprianden. Detta ersättningsanspråk riktas mot föreningen, varför föreningen för att inte bli lidande möjligen kan få rätt till annan ersättning enligt ExL 4:1 med samma motivering som ovan.
Skillnaden i modell 3 är således att bostadsrättsinnehavarna kan ha rätt att rikta sitt anspråk direkt mot exproprianden, då troligen i form av annan ersättning. Den viktiga frågan blir här vilka möjligheter bostadsrättsinnehavarna har att utfå annan ersättning för att täcka upp för den del som föreningens medel inklusive löseskillingen med avdrag för föreningens skulder inte kan täcka. Det begreppsmässiga problem man hamnar i är att det i expropriations-lagens mening är en hyresrätt som exproprierats genom osjälvständig rättighetsexpropriation. Den ersättning som bostadsrättsinnehavarna kräver är en ersättning grundat på en rättighet som inte skyddas i expropriationslagen. Jag kan här inte avge ett klart svar men kan påminna om doktrinens och förarbetenas uttalanden om den skadeståndsrättsliga parallellen som ska dras vid en expropriation och vid utdömande av annan ersättning.189 Det får härmed ses som oklart om bostadsrättsinnehavare skulle få rätt till annan ersättning direkt från exproprianden för sin restskada till följd av expropriationen. Skulle man komma fram till att bostadsrätts-innehavarna inte har möjlighet att kräva annan ersättning direkt från exproprianden kvarstår möjligheten att kräva detta indirekt via bostadsrättsföreningen, likt situationen i modell 1.
Det faktum att annan ersättning inte är tänkt att ersätta en brist som i övrigt borde täckas av löseskilling190 är ett problem i modell 3. Löseskilling har bestämts för fastigheten och rättigheten, vilket lett till att rättigheten värderats till noll. Ersättningsanspråket på annan ersättning grundar sig dock inte på denna särskilda rätt utan på en annan ekonomisk förlust, vilket skulle kunna vara ett argument för att annan ersättning bör utges.
188 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 237.
189 Se bland annat: Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 229 ff, Hager, Värderingsrätt s. 337 och Axlund, Annan ersättning, s. 33 ff.
En sista fråga som inte berörs i doktrinen men som torde vara relativt oproblematisk är vad som händer med rätten till ersättningsbostad för det fall att annan ersättning utges. Rätten till en ersättningsbostads torde i en sådan situation förfalla. En motivering till detta kan vara den huvudprincip som gäller vid expropriation och ersättning därav, nämligen att den skadelidande ska försättas i samma ekonomiska ställning som om expropriationen aldrig ägt rum.191
4.8.6. Sammanfattande kommentar, modell 3
I modell 3 får bostadsrättsföreningen ersättning för sin fastighet och den värderas som en hyresfastighet med belastande hyresrätter. Föreningens panthavare kan få ut ersättningen direkt från föreningens löseskilling och slipper därmed att gå den omväg som är följden av modell 2. Bostadsrättsinnehavarna har dock en svagare ställning då de i expropriationslagens mening endast ses som hyrestagare. Deras möjligheter att erhålla löseskilling är därmed begränsade. När föreningens medel ska skiftas ut är det bostadsrättsinnehavarna som erhåller medlen men med förtur för bostadsrättsinnehavare panthavare enligt principerna om surrogation. Eftersom föreningens panthavare fått täckning ur löseskillingen kan svårligen denna räcka för att täcka bostadsrätternas marknadsvärde varför det efter utskifte troligen uppstår ett gap mellan vad bostadsrättsinnehavarna erhåller och bostadsrätternas marknads-värde.
Detta kan medföra att bostadsrättsinnehavarna ges rätt till annan ersättning i enlighet med ExL 4:1 men det ska poängteras att osäkerhet får anses råda om dessa rättighetsinnehavare har möjlighet att kräva sådan ersättning, då deras anspråk grundar sig på en i expropriationslagen ej erkänd rättighet. Jag vill här lyfta fram den konsekvensinriktade tolkningsmetod vilken jag ovan redogjort för och som används för att se vilka konsekvenser juridiska ställningstaganden får, både i verkligheten och i det juridiska systemet. Även om bostadsrätten inte fullt ut erkänns i expropriationslagen så torde det vara ostridigt att en ekonomisk skada skulle uppstå för rättighetsinnehavarna till följd av expropriationen om annan ersättning inte utbetalades till rättighetsinnehavarna. Som så ofta poängterats ovan är ersättningsreglernas funktion i expropriationslagen just att ersätta skada, vilket särskilt gäller just annan ersättning. Även lagens ordalydelse om att ersättning ska ges ut för övrig skada talar enligt mig för att bostadsrättsinnehavarna har rätt att kräva annan ersättning för den differens som uppstår mellan föreningens utskiftade medel och bostadsrätternas marknadsvärde. Mot detta får
191 Se avsnitt 4.3 och 4.4 ovan.
förarbetsuttalandena om att annan ersättning inte är tänkt att ersätta en brist i löseskillingen anses stå i fall då ersättningen begärs direkt av bostadsrättsinnehavarna.
För det fall man finner att bostadsrättsinnehavarna inte har rätt att begära annan ersättning blir det faktiska utfallet mellan modell 1 och modell 3 likartade. Som sägs i avsnitt ovan är det ingalunda en självklarhet att något ersättningsansvar uppstår för föreningen. Om inget ersättningssansvar uppstår för föreningen har bostadsrättsinnehavarna endast rätt att erhålla en ersättningsbostad från exproprianden samt ersättning för flyttkostnader med mera. Detta skulle leda till betydande ekonomisk förlust för både bostadsrättsinnehavarna och deras panthavare. Ett utfall av den typen kan stå i strid med egendomsskyddet i regeringsformen och kan även leda till ett skadeståndsanspråk mot exproprianden enligt allmänna skadestånds-rättsliga principer, något som dock ligger utanför uppsatsens frågeställning.