4.7. Modell 2 – Bostadsrätten är en särskild rätt
4.7.5. Följder för bostadsrättsinnehavare och deras panthavare
Bostadsrättsinnehavarna får enligt modell 2 ersättning direkt ifrån exproprianden för marknadsvärdet av bostadsrätterna enligt motiveringen ovan. De lån som föreningen har upptagit kommer dock att påverka den ersättning som ska ges för bostadsrätten. Det uppstår här ett glapp i de system som expropriation och bostadsrätt parallellt utgör. Vid en marknadsvärdesbedömning av en bostadsrätt fastställs det värde marknaden är beredd att betala för bostadsrätten. Vid ett sådant förvärv tar också köparen över de åtaganden som vilar på bostadsrättsinnehavarna, däribland ett indirekt ansvar för de lån som föreningen har upptagit. Alla föreningens lån ska i slutändan betalas av bostadsrätts-innehavarna och ansvaret för ränta och amorteringar vilar i slutändan på de enskilda bostadsrättsinnehavarna att betala via sin avgift till föreningen. 163
Genom en analys av expropriationslagen utformning kan man konstatera att man vid ersättningens bestämmande vid en expropriation förutsätter att marknadsvärdet av en rättighet eller en fastighet bedöms utifrån dess skuldbörda, vilket slutligen ska betalas av fastighets-ägaren eller rättighetsinnehavaren.164 Eftersom avdrag på löseskillingen ska göras för panthavares rätt till ersättning medför det att lagstiftaren troligen tänkt sig att en panträtt påverkar marknadsvärdet i motsvarande mån. Detta resonemang är brukbart vid bland annat
161 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 330.
162 Strahl, Fyra expropriationsrättsliga uppsatser, s 285.
163 Victorin & Flodin, Bostadsrätt, s. 248.
expropriation av en fastighet, då fastighetsägaren vid en försäljning skulle vara tvungen att antingen lösa de lån som är förbundna med panträtt eller låta förvärvaren överta dem, och då rimligen till en köpeskilling vilken reducerats till marknadsvärdet med avdrag för lån i fastigheten. Detta är dock inte fallet vid bostadsrätt. Bostadsrättsinnehavarna har ofta en pant i sina rättigheter men även föreningen har lån vilka belastar fastigheten med panträtt. När en bostadsrätt försäljs kommer bostadsrättens panthavares lån att lösas men föreningens lån kommer att ligga kvar olösta. Vid en expropriation förutsätts att marknadsvärdet påverkas av dessa lån i motsvarande mån som om dessa skulle behöva lösas vid en försäljning av bostadsrätten, vilket ingalunda är fallet. En strikt tolkning av expropriationslagens ersättnings-bestämmelser skulle medföra att bostadsrättsinnehavarnas rätt till ersättning minskades i proportion till föreningens lån. Vid en bostadsrättsförsäljning är situationen dock inte densamma som vid exempelvis en konkurs av föreningen. Köparen av en bostadsrätt förutsätter att föreningen ska bestå och att bostadsrätten är en pågående rättighet. Detta medför att föreningens lån inte påverkar marknadspriset i förhållande till sin storlek. Skulle föreningens lån beaktas vid en värdering kan det även anses att föreningens skulder beaktas två gånger. Dels vid marknadsvärdesbedömningen, där avgiftens storlek avgör marknads-värdet, och dels genom att rättighetsinnehavarna får täcka den brist som uppkommer till följd av föreningens lån, med den löseskillingen som de erhållit.
Det finns här en parallell att dra till hur systemet med tomträtter är konstruerat. En tomträtt är en rättighet till mark på obestämd tid. Tomträtten får anses utgöra ett så stort ingrepp i fastigheten att fastigheten förlorar en mycket stor del av sitt marknadsvärde. Det värde som återstår är närmas värdet av den avkastning som upplåtaren har rätt till enligt tomträttsavtalet. Detta medför att det är tomträtten som är den värdefulla egendomen i fråga, och fastigheten som sådan får anses ha ett mycket ringa värde. Skulle fastighetspant här tillåtas skulle en motsvarande situation som den med bostadsrätter uppstå. Detta har dock lagstiftaren löst på så vis att en fastighet med tomträtt inte kan pantförskrivas, JB 22:3 1 st. 3 p. och 21:2 1 st. 4 p.
Det ovan anförda innebär problem vid en expropriation då man har att ta hänsyn dels till en rättighets marknadsvärde och dels till panthavare i fastighetens rätt att utfå ersättning. En situation där panthavare inte får täckning för sin fastighetspant är inte rimlig och ej heller i överensstämmelse med lagens ordalydelse, vilken garanterar dessa en sådan rätt upp till en fastighets marknadsvärde utan de belastande rättigheterna, ExL 6:18.165
165 Vid en sådan bedömning torde fastighetens marknadsvärde vara i det närmaste identiskt med det marknadsvärde som redovisas under modell 1.
När panthavare i fastigheten är ersatta kommer detta troligen leda till att bostadsrätts-innehavarna inte får ut full ersättning för sina bostadsrätter. Detta gör att de precis som i modell 1 ovan inte fått fullgod kompensation för sitt avstående. Man kan här med rätta fråga sig vad som verkligen är bostadsrättens marknadsvärde. I avsnitt 4.5.2 redogörs för den allmänna uppfattningen och den uppfattning som även stöds i förarbetande till expropriations-lagen, nämligen att en bostadsrätts marknadsvärde är det värde den skulle ha efter utbjudande på den öppna marknaden. Efter den ovan givna framställningen kan det frågas om en bostadsrätt kan ha ett alternativt marknadsvärde vilket beräknas till en bostadsrätts värde på en öppna marknaden med tillägg för den delen av föreningens lån som faller på de enskilda bostadsrätterna. Detta eftersom en förvärvare av en bostadsrätt indirekt tar på sig ansvaret även för dessa lån. Då dessa lån aldrig skulle realiseras i andra fall än konkurs, likvidation och expropriation är det dock problematiskt att med hänvisning till dessa mycket särpräglade situationer rubba en i övrigt väletablerad begreppsbild. Alla resonemang av den typen riskerar att fjärma sig från verkligheten och har lite med de faktiska förhållandena att göra. Det kan hävdas att en rättighetsinnehavare har kompenserats då denna erhållit löseskilling för sin bostadsrätts marknadsvärde enligt den definition av marknadsvärde som vanligen ges. Följderna för den enskilde skulle dock troligen bli stora och en sådan tolknings förenlighet med expropriationslagens skadeersättande syfte och grundlagen kan ifrågasättas.166
Annan ersättning för övrig skada är en restpost för att tillse att de ersättningsberättigade tillerkänns full ersättning. Dess koppling till skadeståndsrätten och egendomsskyddet i RF har även betonats.167 Annan ersättning kan utdömas till innehavare av särskild rätt enligt samma regler som gäller för fastigheter.168 Bostadsrättsinnehavarna skulle enligt modell 2 visserligen fått ersättning för bostadsrättens marknadsvärde (beroende på hur detta definieras) men bostadsrättsinnehavarna skulle inte ha försatts i samma ekonomiska situation som de var i innan expropriationen.169 I praktiken skulle bostadsrättsinnehavarna kunna komma att förlora en stor del av bostadsrättens värde till föreningens panthavare. Visserligen är de nu inte heller indirekt ansvarig för föreningens lån men detta hade de även undsluppit vid en försäljning av bostadsrätten. Vid denna försäljning hade de erhållit marknadsvärdet utan avräkning för föreningens lån. Att bostadsrättsinnehavarna härigenom lidit en skada får anses ostridigt.
Som sägs ovan anges både i expropriationslagens förarbeten, i lagkommentaren samt inom den juridiska doktrinen i övrigt att annan ersättning är en restpost vilken används för att
166 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 236.
167 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 187 ff.
168 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 236 f.
ersätta den som utsätts för expropriation så att denne försätts i samma förmögenhetsställning som om expropriationen inte ägt rum.170 Det står dock tydligt uttryckt i förarbetena att annan ersättning inte är tänkt att fylla ut sådan ersättning som i princip bör ersättas med löseskilling.171 Annan ersättning rör inte i huvudsak föremålet för expropriationen utan de skadeverkningar som blir följden av den.172 Högsta domstolen har dock till viss del frångått denna princip. Bland annat i NJA 1979 s. 735 I där Högsta domstolen fann att en fastighets-ägare var berättigad till annan ersättning för förväntad vinst, trots att detta i princip ska täckas av löseskillingen.173 I NJA 1979 s. 735 II gällde det en fastighet som exproprierats och där ägaren tillerkändes ersättning för det byggnadsbidrag han skulle ha fått om han tillåtits bebygga fastigheten, detta är något som normalt borde påverkat marknadsvärdet och därmed löseskillingen men som ej fick genomslag fullt ut i marknadsvärdesbedömningen. Annan ersättning utgick för den brist som då uppstod.174 Ett tredje rättsfall på området är NJA 1981 s. 780 där ersättning utgick för lagfartsavgifter. I domskälen anförde Högsta domstolen att ersättningsreglerna vilar på ”grundsatsen att fastighetsägarens samlade ekonomiska ställning efter inlösen ska vara den samma som om inlösen aldrig ägt rum”.175
Rättsfallen talar för att Högsta domstolen har givit företräde för den skadebegränsnings-princip som ligger bakom motiven till annan ersättning, framför departementschefens uttalanden i förarbetena att annan ersättning inte är tänkt att fylla ut en brist i löseskillingen. Det har i övrig doktrin även talats om att man visserligen inte har rätt att få täckning för sin investering men att kapitalinvesteringar som tydligt inte ersätts genom en marknadsvärdes-bedömning kan ersättas genom annan ersättning, trots att denna investering normalt borde vara en del av löseskillingen.176 Min uppfattning är att ersättningsreglernas systematik samt uttalanden i förarbeten och doktrin om att annan ersättning ska ha en reparativ funktion samt regeringsformens tillförsäkrande av full ersättning leder till slutsatsen att bostadsrätts-innehavarna borde vara berättigade till ersättning upp till bostadsrätternas marknadsvärde med ett påslag på 25 procent.
Risken med en ersättningsberäkning som den ovan är densamma som under modell 1 om annan ersättning utbetalas. Det kan leda till att exproprianden får betala en ersättning långt
170 Prop. 1971:122, s. 173 ff, Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 231, Axlund, Annan ersättning, s. 34 och Hager, Värderingsrätt, s. 239 f.
171 Prop 1971:122, s. 171.
172 Hager, Värderingsrätt, s. 378 not 13.
173 Hager, Värderingsrätt, s. 384.
174 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 235.
175 Hager, Värderingsrätt, s. 385.
176 Axlund, Annan ersättning, s. 74 f. Här nämns bland annat installerande av särskild utrustning samt mark som köpts och sedan bebyggts så den i praktiken förlorat sitt marknadsvärde.
över fastighetens eller de särskilda rättigheternas i allmänhet erkända marknadsvärde. Expropriandens ersättningsskyldighet avgörs även av föreningens belåningsgrad, vilket får ses som problematiskt, främst ur rättssäkerhetssynpunkt. Detta får även vissa konsekvenser som kan vara till nackdel för den ersättningsberättigade, mer härom nedan.
Målet med expropriationsrättens ersättningsbestämmelser, att uppnå samma förmögenhetssituation som om expropriationen aldrig ägt rum, medför att man enligt mitt förmenande inte kan stanna vid att bestämma annan ersättning utefter vilken minskning som skett av löseskillingens belopp till följd av panträtt i fastigheten. Man måste här även ta hänsyn till bostadsrättsinnehavarens hela ekonomiska situation, även efter bostadsrätternas avveckling och föreningens likvidation. Detta medför att de tillgångar som föreningen har och som inte påverkas av expropriationen måste adderas till bostadsrättsinnehavarnas ersättning utöver löseskillingen, detta med undantag för det 25-procentiga påslag som görs på löse-skillingen.177 Har föreningen stora tillgångar medför detta att annan ersättning blir mindre eller kanske inte behöver utgå alls. Detta får ses som ett logiskt utflöde av huvudprincipen att annan ersättning ska ersätta just skada. En bostadsrättsinnehavare hade inte vid ett fortsatt händelseförlopp fått del av de medel som låg i kassan på annat sätt än att avgiften kunnat hållas nere, något som i sig redan påverkat marknadsvärdet. Detta är även en konsekvens av ställningstagandet att bostadsrätten är en pågående rättighet som vid försäljning inte behöver lösa föreningens skulder. Med samma motivering har inte heller bostadsrättsinnehavarna rätt att få ut de medel som finns i föreningen vid en försäljning av bostadsrätten. En modell där rättstillämparen inte såg till det samlade utfallet på grund av expropriationen hade inte accepterats i skadeståndsrätten, där principen, precis som i exporpiationsrätten är att den enskildes förmögenhetsställning ska förbli orubbad. 178
Bostadsrättsföreningens panthavare får även i denna modell troligen ersättning före bostadsrättsinnehavarna, enligt surrogationsprincipen vilken redogörs för ovan. Den ersättning som bostadsrättsinnehavarna får kvar efter att lånen är lösta är deras behållning av lägenheten och samma förmögenhetssituation som de skulle hamnat i om de försålt lägenheten på sen öppna marknaden, med ett 25-procentigt påslag.