4.7. Modell 2 – Bostadsrätten är en särskild rätt
4.7.2. Värdering av bostadsrättsfastighet om bostadsrätt är särskild rätt
Bostadsrättsföreningen är även i modell 2 ägare till fastigheten som exproprieras och har därför enligt reglerna i expropriationslagen rätt till ersättning för fastighetens marknadsvärde. En skillnad mellan modell 1 och 2 är dock att fastigheten enligt modell 2 är belastad av rättigheter i form av bostadsrätter. Bostadsrätternas karaktär medför komplikationer vid värdering av fastigheten. Enligt ExL 5:24 ska en fastighet värderas med beaktande av de särskilda rättigheter som belastar fastigheten. Ett liknande stadgande fanns även i gamla expropriationslagen.141 Hernmarck menar att den värdeminskning som den belastande rättigheten innebär ska bedömas utifrån fastighetens minskade värde. Detta kan medföra att en särskild rätt som är mycket värd för rättighetsinnehavaren kanske endast marginellt påverkar den exproprierade fastighetens marknadsvärde. Exempel härpå är enligt Hernmarck vägservitut över stora fastigheter.142 Enligt Dahlsjö sägs i ExL 5:24 2 men. att ersättningen till fastighetsägaren i form av löseskilling ska minskas med det belopp som de särskilda rättigheterna värderas till.143 En intressant frågeställning är härvidlag vad som inträffar om särskilda rättigheter värderas så högt att de är lika med marknadsvärdet för hela fastigheten, kanske rentav högre. Hur en sådan värdering skulle bli möjlig redovisas nedan.
En bostadsrättsföreningsfastighet är ett i flera avseenden speciellt objekt. Den ägs av en ekonomisk förening vars syfte är att tillhandahålla fastigheten för förningens medlemmar till ett så lågt pris (avgift) som möjligt. Några andra syften finns egentligen inte och om andra syften skulle ligga till grund för bostadsrättsföreningens drift och bestånd kan det anses strida mot de grunder varpå föreningen registrerades.144 Om en bostadsrättsförening skulle vilja sälja sin fastighet kan detta inte ske med mindre än att bostadsrätterna upphör, och så även föreningen. Detta medför att en bostadsrättsföreningsfastighet aldrig torde kunna bjudas ut på den öppna marknaden. En viktig fråga vid expropriation blir då om en bostadsrättsförenings-fastighet kan anses ha ett marknadsvärde? Det förhållandet att bostadsrättsföreningen och rättighetsinnehavarna i praktiken är samma personer måste även beaktas. Att upprätthålla en strikt åtskillnad mellan de olika subjekten kan leda fel och riskerar att inte belysa de verkliga förhållanden som råder.
140 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 328 f.
141 ÄExL 30§.
142 Hernmarck, Löseskilling vid expropriation, s. 46.
143 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s. 329.
144 Ett handlande i strid med BRL 1:1 är grund för tvångslikvidation, BRL 9:29. Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt, s. 310.
Definitionen av marknadsvärde är enligt expropriationslagens förarbeten ”det pris som en fastighet av ifrågavarande art sannolikt skulle betinga om det bjöds ut till försäljning i den allmänna marknaden”. 145Att göra en värdering av en bostadsrättsförenings fastighet med följande definition som huvudsaklig vägledning leder onekligen till problem. En fastighet av ”ifrågavarande art”, det vill säga en fastighet där en bostadsrättsförening bedriver sin verksamhet, kommer nämligen aldrig att bjudas ut på den allmänna marknaden. Bristen på uttalanden rörande en bostadsrättsföreningsfastighets värde i doktrinen är talande och några avgöranden som kan vara till vägledning går inte att finna. Att använda ortsprismetoden som värderingsmetod av en bostadsrättsföreningsfastighet leder på grund av det ovan anförda till svårigheter.
Det skulle kunna hävdas att man bör värdera bostadsrättsfastigheten som en tom hyres-fastighet146 men då bryter man mot det grundläggande stadgandet rörande fastighetsvärdering, nämligen att man ska värdera en fastighet utifrån dess art och vilket pris den skulle uppbringa vid försäljning. Fastigheten som är föremål för värdering är inte tom, vilket medför problem. Det är möjligt att man kan anse en sådan värdering motiverad men härför torde krävas goda argument. Vid en ortsprisvärdering ska även lämpliga jämförelseobjekt redovisas. Jämförelse-objekt som inte överensstämmer med den exproprierande fastighetens skick eller åvilande rättigheter ska gallras ut.147 En värdering av en bostadsrättsfastighet som en hyresfastighet är även ett brott mot ExL 5:24 som ju anger att en fastighet ska värderas med beaktande av de särskilda rättigheter som belastar fastigheten. Att då värdera en fastighet utifrån andra särskilda rättigheter kan vara svårmotiverat.
Det kan hävdas att fastigheten ska värderas till marknadspris utan rättigheterna och att avdrag därefter ska göras för rättigheternas värde. En risk vid en sådan värdering är dock att bostadsrätterna värderas till ett högre belopp gemensamt än vad som anses vara fastighetens marknadsvärde. En av anledningarna till att detta blir möjligt är att samhället genom ett system med hyresreglering har strypt det marknadsmässigt riktiga priset på hyresfastigheter, något som inte är fallet med bostadsrätter vilka värderas till det marknaden är beredd att betala för rätten att bo i en viss fastighet. Det uppstår då en diskrepans mellan hyressystemet och bostadsrättssystemet som gör det svårt att kombinera dessa system vid en värdeberäkning. Detta får ytterligare anses tala för att en bostadsrättsfastighet saknar marknadsvärde.
145 Prop. 1971:122, s. 171.
146 Som skulle kunna säljas till en hyresvärd eller till en bostadsrättsförening.
En värdering enligt avkastningsmetoden är svår att utföra då en bostadsrättsfastighet inte har som syfte att ge avkastning. Avkastningen som en bostadsrättsförening genererar är dels en avkastning i form av låga boendekostnader för de boende och dels en rättighet för föreningens medlemmar att bo i fastigheten. Ett brukande till ”självkostnadspris”, vilket är bostadsrättsföreningens mål, gör avkastningsbedömningen svår. En sådan bedömning kan heller inte anses vara vägledande för fastighetens marknadsvärde, vilket samtliga värderings-metoders syfte är att klarlägga.148
Det finns emellertid några faktorer som enskilt talar för att en bostadsrättsfastighet har ett marknadsvärde. Den ena är att även en bostadsrättsfastighet har ett taxeringsvärde. Det har i doktrin och rättspraxis uttalats att taxeringsvärdet i vissa undantagsfall kan vara vägledande vid bestämmande av marknadsvärdet.149 Taxeringsvärdet ska bestämmas till 75 procent av marknadsvärdet,150 vilket talar för att staten i vart fall i skattehänseende anser att en bostadsrättsfastighet har ett marknadsvärde. Bostadsrätterna har inget taxeringsvärde, lagstiftaren har valt en konstruktion där bostadsrätterna betalar sin fastighetsavgift (tidigare fastighetsskatt) via föreningen. Av denna anledning kan det ses som ett praktiskt ställnings-tagande att fastigheten anses har ett taxeringsvärde och inte bostadsrätten mer än ett beslut tänkt att vägleda inom den juridiska bedömningen av ett annat rättsinstituts innebörd. En annan faktor som kan tala för att en bostadsrättsfastighet har ett marknadsvärde är det faktum att den godkänns som kreditobjekt. Detta är enligt min mening dock ett svagt argument, då panträtt i en bostadsrättsfastighet först realiseras i och med en utmätning, konkurs eller likvidation. Det som då de facto säljs är inte en fastighet belastad med bostadsrätter utan vad som närmast kan betecknas som en hyresfastighet med anledning av de regler som gäller för en avveckling av en bostadsrättsförening vid exempelvis en konkurs.151
Vad gäller den sista värderingsmetoden, produktionskostnadsmetoden, finns här några särskilda frågor att ta ställning till. Enligt denna metod värderas en fastighets marknadsvärde med hjälp av en uppskattning av hur mycket det kostar att återanskaffa en liknande fastighet samt uppföra en byggnad av liknande beskaffenhet på densamma.152 Denna metod kan användas vid svårvärderade objekt där exempelvis marknaden är liten. Denna beskrivning skulle till viss del kunna överensstämma med förhållandena som en bostadsrättsförenings-fastighet befinner sig i. I förarbetena till expropriationslagen ges en rad exempel på bostadsrättsförenings-fastigheter
148 Hager, Värderingsrätt, s. 388.
149 Hager, Värderingsrätt, s. 455 och NJA 1967 s. 56.
150 Lodin m.fl., Inkomstskatt, s. 261.
151 Hultgård, Bostadsrättsförening i konkurs, s. 102.
som kan tänkas komma ifråga för en värdering enligt produktionskostnadsmetoden. Här nämns bland annat kyrkor och andra gudstjänstlokaler, se mer härom ovan.153 Ett problem som uppkommer vid en eventuell produktionsvärdesbedömning av en bostadsrättsfastighet är dock att detta fortfarande är en metod till bestämmande av en fastighets marknadsvärde. Även om marknadsvärdet på de exempelfastigheter som anges i propositionen är svårbedömt, varför produktionsmetoden kan användas, finns det i exemplet med gudstjänstlokaler och dylika fastigheter ändå ett marknadsvärde.154 Även om marknaden är osannolik och liten kan den i en teoretisk situation ändå förekomma. Det finns uttalanden i doktrinen om att man vid en teleologisk lagtolkning kan göra en vidare bedömning av möjligheterna att låta produktions-kostnaderna vara vägledande för bestämmande av annan ersättning varför detta kommer att beröras särskilt, efter redovisandet av de olika modellerna.155 Med anledning av det ovan anförda får mycket anses tala för att en bostadsrättsfastighet inte ska anses ha ett marknads-värde.156