I framställningen ovan har till stor del fokuserats på vilka följderna blir för de olika intressenterna på ”svarandesidan” i en expropriation. Anledningen till detta är att expropriationslagens ersättningsregler utgår ifrån enskildas rätt till ersättning vid en expropriation och vilket skydd dessa har. Expropriandens rättigheter får anses följa motsatsvis. Det kan vid en sådan här framställning förefalla lockande att tolka lagstiftning, praxis och doktrin till den enskildes förmån. Så får självfallet inte ske. Exproprianden har genom lagens bestämmelser getts rätt att expropriera fastigheter och särskilda rättigheter och bestämmandet av den ersättning som ska utges ska vara rättssäker och förutsägbar. Expropri-anden har ofta goda skäl till varför en expropriation sker och då expropriation ofta sker från det allmännas sida skulle allt för vidlyftiga tolkningar av ersättningsreglerna leda till att skattebetalarna får utge stora belopp till enskilda intressenter, vilket kan vara i strid med likabehandlingsprincipen.201 Man får dock vid ersättningens bestämning inte ta hänsyn till expropriationens önskvärdhet ur samhällelig synpunkt.202
5.6.1. Ekonomiska konsekvenser av modell 1
Vid modell 1 kommer ersättning i form av löseskilling med ett påslag på 25 procent ges till fastighetsägaren. Fastigheten kommer att värderas som en fastighet fri från nyttjanderätter. 2013 var det genomsnittliga kvadratmeterpriset för en hyresfastighet i storstadsområdena (Stockholm, Göteborg och Malmö) 16.000 kr.203 Statistiken delar inte upp objekten i hyreshus med belastande nyttjanderätter och hyreshus fria från nyttjanderätter. Det får ses som troligt att de flesta av de hus som ingår i det statistiska materialet är hyreshus med belastande nyttjanderättigheter. Som anförts ovan är det troligt att ersättningen blir högre än om fastigheten värderas utan nyttjanderätterna.
Eftersom ett 25-procentigt påslag ska göras på löseskillingen får en högre värdering av fastigheten ytterligare följder. Det finns en möjlighet att expropriandens ersättningsansvar stannar vid detta. Möjligt är dock att även föreningen får ett anspråk på annan ersättning motsvarande det belopp som pantsättningen i fastigheten motsvarar, med avdrag för eventuella likvida medel som finns i föreningen. Något ansvar för att ersätta de enskilda för flyttkostnader samt ersättningsbostad torde inte uppkomma men anledning av att de inte är
201 Då närmast den svenska likabehandlingsprincipen i RF 1:9.
202 Ernberg – Expropriationsskada å återstod av fastighet, s. 2.
sakägare. Rätten till flyttkostnader kan möjligen indirekt falla på exproprianden genom annan ersättning till fastighetsägaren. Vid bestämmande av annan ersättning får inte påslaget på 25 procent på löseskillingen beaktas.204 Denna ersättning kan dock ändå bli lidande enligt modell 1 med anledningen av att löseskillingen och påslaget kommer ges till föreningen och ersättningsanspråket rörande annan ersättning grundar sig på den brist som uppstår i föreningens ekonomi för att tillförsäkra rättighetsinnehavarna marknadsvärdet av rättigheterna.
En tydlig nackdel för exproprianden är att han kan tvingas ersätta fastighetsägaren för dennes lån. Det råder stor osäkerhet om hur stor detta ansvar kan bli, dels med beaktande av lånens storlek dels beroende på vilken ekonomisk ställning föreningen har vid expropriationen. Exproprianden tvingas även att ersätta mer än vad som är fastighetens marknadsvärde. Detta kan anses rimma dåligt med expropriationslagens ordalydelse vilken anger att marknadsvärdet ska ersättas samt att annan ersättning inte ska täcka brist i löse-skillingen. Det ska dock erinras om regeringsformens stadgande att den som utsätts för expropriation ska garanteras full ersättning. Även expropriationslagen erkänner att sådan full ersättning kan vara mer än marknadsvärdet, vilket är en anledning till att ersättningsposten annan ersättning tillskapats.
5.6.2. Ekonomiska konsekvenser av modell 2
Vid modell 2 kommer löseskilling att betalas dels till fastighetsägaren och dels till rättighets-innehavarna. Av motiveringen ovan följer att fastighetsägaren troligen inte kan räkna med någon ersättning då fastigheten med beaktande av bostadsrätten värderas till noll. Bostadsrättsinnehavarna däremot får en rätt till ersättning för rättigheternas marknadsvärde. Detta kommer att utgöra löseskilling vilket även medför ett påslag på 25 procent. 2014 var det genomsnittliga kvadratmeterpriset på bostadsrätter i Malmö 20.694 kr. I Stockholms län var motsvarande kvadratmeterpris 48.842 kr.205 Till detta ska dock tilläggas att hyresfastighetens totala kvadratarea är större då det till den även räknas exempelvis trapphus. Att ett snittpris på bostadsrätter är högre än på motsvarande hyresfastighet får dock anses stå klart. Eftersom det är de enskilda bostadsrätterna som ska värderas enligt modell 2 kommer detta troligen att leda till en betydligt större gemensam löseskilling än i modell 1. Detta ökar även det 25-procentiga påslaget.
Bostadsrättsinnehavarnas ersättning kommer dock att minska i förhållande till föreningens skulder. Detta gör att de inte kommer få full ersättning för bostadsrätternas
204 Dahlsjö m.fl., Expropriationslagen, s 230.
marknadsvärde. Detta kan grunda ett anspråk på annan ersättning upp till bostadsrättens marknadsvärde. Denna beräkning torde ske utanför det 25-procentiga påslag som ska göras på löseskillingen. I modell 1 baserades detta påslag på fastighetens marknadsvärde vilket torde innebära att ersättningen i modell 2 blir större än i modell 1.206 Detta under förutsättning att rättighetsinnehavarna tillerkänns annan ersättning för den minskning av ersättningen som föreningens skulder åsamkar bostadsrättsinnehavarna. Avgörande blir här dels hur stora skulder föreningen har men även hur stora tillgångar som finns i föreningen. Detta får anses leda till stor osäkerhet om hur stor ersättningen i slutändan kan komma att bli.
5.6.3. Ekonomiska konsekvenser av modell 3
Vid modell 3 är både fastighetsägaren och bostadsrättsinnehavaren berättigade till löse-skilling. Med hänsyn till att bostadsrätten enbart tillerkänns skydd i form av en bostads-hyresrätt och bostadsbostads-hyresrätters ekonomiska värde anses vara noll kommer det innebära att löseskilling enbart utbetalas till föreningen för fastighetens marknadsvärde med beaktande av nyttjanderätterna. Som angetts ovan är det troligt att de belastande nyttjanderätterna verkar sänkande på fastighetens värde varför löseskillingen kan bli mindre än i modell 1 och därmed även det 25-procentiga påslaget.
Bostadsrättsinnehavarna kommer på grund av föreningens skulder inte att kompenseras fullt ut för bostadsrätternas marknadsvärde. Med hänvisning till den ovan redovisade statistiken är det troligt att bostadsrättsinnehavare även i en helt skuldfri förening inte kompenseras fullt ut för bostadsrätternas marknadsvärde. Detta kan leda till ett skadestånds-anspråk på föreningen alternativt en rätt till annan ersättning direkt från exproprianden. Detta torde dock inte medföra en rätt till det 25-procentiga påslag som i modell 2 utges till rättighetsinnehavarna. Anledningen till detta finns redovisad ovan och har sin grund i att påslaget ges för löseskilling, i vårt fall har aldrig löseskilling varit en möjlighet för rättighets-innehavarna. De kan således med ett sådant resonemang inte kompenseras för en rätt till ersättning som de aldrig innehaft. De kostnader som en expropriand får med modell 1 och 3 får ses som likartade, med den skillnaden att löseskillingen troligtvis blir större enligt modell 1 och därmed även det 25-procentiga påslaget.
Expropriandens ansvar stannar dock inte vid detta i modell 3 eftersom bostadsrätts-innehavarna nu innehar sina lägenheter med hyresrätt. Det besittningsskydd som följer med detta kan bli mycket betungande då en expropriand normalt är tvingad att anvisa hyrestagare
206 Som framförts ovan kan en tom hyresfastighet inneha ett värde som är lika högt som de enskilda
bostadsrätterna gemensamt men med hänvisning till det ovan anförda och att en sådan fastighet är betydligt mer svårsåld torde värdet av de enskilda bostadsrätterna för sig vara större.
ersättningsbostad vid en expropriation.207 Med den motivering som ges ovan är det möjligt att denna rätt till ersättningsbostad bortfaller om rättighetsinnehavarna ges full ersättning för sin bostadsrätt.
5.6.4. Ekonomiska konsekvenser av den alternativa ”Produktionsmodellen”
De ekonomiska konsekvenserna av den alternativa produktionsmodellen, vilken har sin grund i modell 2, är svåröverskådliga. Detta skulle innebära att exproprianden skulle utge en ersättning som skulle täcka kostnaderna för förvärv och nyproduktion av en fastighet. De ekonomiska konsekvenserna är svåröverskådliga men en uppskattning är att detta alternativ kan bli mycket dyrt för exproprianden. För att närmare kunna analysera detta alternativs ekonomiska konsekvenser för exproprianden krävs ett företagsekonomiskt studium, vilket får anses ligga utanför denna uppsats syfte. Att denna modell fyller en god reparativ funktion får dock anses stå klart.