4.6. Modell 1 - Bostadsrätten är ingen särskild rätt
4.6.3. Följderna för bostadsrättsinnehavare och deras panthavare
Bostadsrättsföreningen upphör genom likvidationen att finnas men för att likvidationen ska kunna genomföras krävs att alla fordringsägare löses från sina fordringar. Bostadsrätts-föreningens medlemmar är dels medlemmar i en ekonomisk förening som har att dela på de tillgångar som finns kvar i föreningen efter likvidationen. Men de är även rättighets-innehavare gentemot föreningen. Vi antar i det här fallet att bostadsrätterna helt förfaller och bostadsrättsinnehavarna förlorar sina bostadsrätter.
Bostadsrättsföreningen har nu, på grund av agerande från exproprianden, brutit mot det avtal som är upprättat mellan föreningen och de enskilda bostadsrättsinnehavarna. Bostadsrättsinnehavarna har förlorat sina bostadsrätter och har därigenom fått ett anspråk på bostadsrättsföreningen, vilken enligt avtalet har till uppgift att förse rättighetsinnehavarna med lägenheter. Man får här inte förvillas av reglerna i expropriationslagen rörande en rättighets förfall vid expropriation, enligt reglerna i ExL 1:2. För det första så gäller reglerna rörande en rättighets förfall gentemot exproprianden. För det andra gäller det i modell 1 inte förfall av någon särskild rättighet. Med modell 1:s synsätt är inte bostadsrätten en särskild rättighet och den berör således inte alls exproprianden.
Även om det inte funnits en särskild rätt enligt expropriationslagen har det funnits en obligationsrättsligt grundad rättighet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrätts-innehavarna. Avtalet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavarna är sådant att bostadsrättsinnehavarna har presterat med insatt kapital i föreningen samt med månads-avgifter till föreningen. Bostadsrättsföreningens åtaganden i kontraktsförhållandet är att tillhandahålla en bostad åt bostadsrättsinnehavarna. Dessa rättigheter och skyldigheter gäller alltjämt mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavarna. 119
På grund av detta obligationsrättsliga förhållande kan det för föreningen uppstå ett obligationsrättsligt ersättningsansvar, då bostadsrättsföreningen inte kan förse bostadsrätts-innehavarna med de lägenheter som de har en rättighet till. Ett ansvar för en ren förmögenhetsskada kräver dock vållande från avtalsparten och utomkontraktuellt normalt även brottslig handling.120 Jag skulle här kunna förfalla in i ett resonemang om möjligheten för bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsförening att genom skadeståndsrätten erhålla ersättning i from av skadestånd från exproprianden. Detta resonemang skulle falla utanför det
119 Julius m.fl., Bostadsrättslagen, s. 172.
huvudsakliga området för denna uppsats. Av denna anledning kommer jag därför inte att djupare beröra möjligheterna för föreningen respektive rättighetsinnehavarna att begära skadestånd direkt ifrån exproprianden med grund i en sakskada, ren förmögenhetsskada eller tredjemansskada.121 Framställningen kommer istället fokusera på de möjligheter till ersättning enligt expropriationslagen som ett eventuellt ersättnings- respektive skadeståndsansvar kan leda till. Expropriationslagens ersättningsregler är till sin natur skadereglerande och i de fall expropriationslagens ersättningsregler är tillämpliga torde rätten till skadestånd bortfalla. I situationer där expropriationslagen inte reglerar en skadesituation kan skadeståndslagen och allmänna skadeståndsrättsliga principer bli vägledande.
En bostadsrättsförening har att tillse att huset är i ett sådant skicka att huset kan bebos.122 Om föreningen brister i sitt ansvar kan föreningens medlemmar säga upp sina bostadsrätter enligt BRL 7:4, 7:2 och även ges rätt till ersättning för bostadsrättens marknadsvärde enligt BRL 7:29.123 Även skadestånd kan komma ifråga, BRL 7:2. Ett problem med detta är att det normalt krävs vållande från föreningens sida för att ett skadeståndsansvar ska uppkomma, normala underhållsåtgärder med mera omfattas inte av rätten till uppsägning.124 Det är tydligt att bostadsrättslagens utformning inte är anpassad till det förhållandet att en bostadsrättsföreningsfastighet försvinner ur föreningens ägo. Det är problematiskt att hävda att föreningen är vållande till den skada som uppstår vid en expropriation, den har på inget sätt varit del i att fastigheten nu exproprieras. Vägledning kan här hämtas ur hur en hyresgäst behandlas i en situation där hyresvärden inte kan tillse att svara för sina förpliktelser i ett hyresavtal. I en sådan situation förfaller hyresavtalet, JB 12:16, 12:10. Rätt till skadestånd uppkommer bara vid hyresvärdens vållande. Man har i rättspraxis funnit att hyresavtalet förfaller även om hyresvärden uppför ett nytt hus på samma plats som tidigare.125 Skillnaderna mellan bostadsrätten och hyresrätten är dock betydande, främst i den delen att bostadsrätten har ett ekonomiskt värde. I vårt fall skulle det främst röra sig om rätten till ersättning vid en uppsägning av bostadsrättsavtalet eller alternativt skadestånd enligt bostadsrättslagen. Bristen på rättspraxis och uttalanden i doktrin gör rättsläget osäkert. Det är enligt mig ingen omöjlighet att rättstillämparen finner att en sådan rätt uppkommer vid en expropriation, även då föreningens vållande kan ses som bristfälligt och BRL 7:33 inte anses direkt tillämplig.
121 Se mer härom i Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp, s. 322 ff.
122 Julius m.fl., Bostadsrättslagen, s. 164 ff.
123 Hultgård, Bostadsrättsförening i konkurs, s. 112.
124 Julius m.fl., Bostadsrättslagen, s. 172.
På många ställen i Sverige, främst i storstadsregionerna, är bostadsrätter kostsamma och således svarar panthavares fordringar i bostadsrätter för stora kreditgivningar.126 Dessa panthavare har sina fordringar gentemot bostadsrättsinnehavarna vilka är ansvariga att betala sina skulder till fordringsägaren, även om panträttsobjektet förfars. I expropriationslagen finns särskilda regler rörande hur fastighetens panthavare ska utfå sin ersättning. Det har i doktrin även klart uttalats att vid expropriation av en fastighet så har panthavare rätt till ersättning ur den utbetalade löseskillingen. Detta anses ske genom surrogation av egendomen och de erhållna medlen.127 Den som erhåller löseskillingen har då ett redovisningsansvar över de medel som rätteligen tillhör panthavaren enligt RedovL.128 Det tidigare sagda gäller i fråga om panträtt i fast egendom och vid expropriation av sådan egendom. Vad som gäller bostads-rätternas panthavare är inte lika tydligt formulerat i doktrinen, dock anges där en rad andra fall där surrogation anses inträffa. Det gäller bland annat pantförsatta aktier vilka ersätts med den slutliga utdelning som sker vid bolagets likvidation.129 Wallin anger även att surrogationsprincipen överlag bör tillämpas när pantförsatt egendom mot panthavarens vilja förändras.130 Genom detta uttalande får mycket anses tala för att bostadsrättsinnehavares panthavare genom surrogation har fått panträtt i den fordran på bostadsrättsföreningen vilken bostadsrättsinnehavarna får istället för sina bostadsrätter. Oklart är om panthavare sedermera får panträtt i den utbetalade ersättningen.131 Om så är fallet ska bostadsrättsinnehavarna behandla dessa medel som redovisningsmedel enligt RedovL och hålla dem åtskilda sin övriga egendom.
Genom en enkel uppskattning kan det konstateras att det kan bli svårt för bostadsrätts-innehavare och dess panthavare att få ut de medel som de genom sitt innehav av bostadsrätter har rätt till. Bostadsrättsföreningen har fått pengar vilket motsvarar fastighetens marknads-värde med ett påslag på 25 procent och därefter har fordringsägare med panträtt i fastigheten fått sina pengar. Mer härom nedan.
Anledningen till att detta tas upp i detta avsnitt är att bostadsrättsföreningen från exproprianden kan ha rätt till ytterligare ersättning, utöver löseskillingen, så kallad annan
126 Victorin & Flodin, Bostadsrätt, s. 198 not 2.
127 Rättsinstitutet surrogation kan enklast beskrivas som ett skydd för panthavares rätt till säkerhet i egendom i de fall då den ursprungliga egendomen byts ut. Det tydligaste exemplet är byte av två saker där den ena saken är pantsatt. Rättsinstitutet surrogation stadgar då att panträtten gäller i den nya egendomen. Vid expropriation anses eventuell fastighetspant gälla i den egendom som ersätter fastigheten, det vill säga löseskillingen. Walin, Panträtt, s. 256 f.
128 Walin, Panträtt, s. 258.
129 Walin, Panträtt, s. 256.
130 Walin, Panträtt, s. 258.
ersättning för det fall att bostadsrättsinnehavarna har rätt till ersättning från föreningen. Följderna av att bostadsrättsinnehavarna inte skulle få möjlighet att kräva ersättning för sina bostadsrätters värde och därmed ej heller föreningen få rätt att kräva annan ersättning skulle bli stora. Det kan med fog hävdas att ett sådant utfall skulle kunna vara i strid med egendoms-skyddet och rätten till full ersättning vid expropriation i RF 2:15 2 st. En möjlighet är att genom en grundlagskonform tolkning hävda att rätten till ersättning från föreningen och därmed indirekt från exproprianden.
För det fall bostadsrättsinnehavarna ges rätt till ersättning från föreningen för sina lägenheter kommer detta innebära ett krav på föreningen. Föreningen lider därmed en skada som den inte skulle lidit om expropriationen inte ägt rum. I en sådan situation kan det finnas möjlighet för föreningen att kräva ersättning i form av annan ersättning från exproprianden. Annan ersättning är då tänkt att ersätta bostadsrättsföreningen och indirekt även föreningens medlemmar för den ekonomiska skada som de åsamkas på grund av expropriationen och som inte kan täckas av föreningens egna medel.