Uppsatsen har haft som huvudsaklig uppgift att klarlägga vilka rättsregler som är tillämpliga vid en expropriation av en bostadsrättsförenings fastighet och hur dessa regler ska tolkas i händelse av en expropriation. Fokus har legat på ersättningens bestämmande. Det grund-läggande problemet har varit att ersättningens storlek är beroende av vilken ställning bostads-rätten har i expropriationslagen. Härom råder det oklarhet i förarbeten och praxis och inga tydliga svar härom går att finna. I doktrin har tidigare relativt klart uttalats angående bostads-rättens ställning i expropriationslagen. Där har framförts ståndpunkten att bostadsrätten är en särskild rätt, vilket medför att bostadsrättsinnehavarna både är sakägare i expropriationsmålet och har rätt till ersättning. Varför de uttalanden som återfinns i doktrinen inte okritiskt kunnat accepteras är det faktum att man inom rättsvetenskapen inte studerat vilka följder detta ställningstagande får för de olika intressenterna vid en expropriation. Mycket av den praxis och de förarbetsuttalanden som doktrinen stödjer sitt ställningstagande på har sin grund i förhållanden som rådde innan bostadsrätter kom att representera betydande ekonomiska värden, både för kreditinstitut och enskilda. Av denna anledning har en konsekvensinriktad studie av området ansetts motiverad.
Vid en granskning av ämnet är det tydligt att det finns betydande intressekonflikter in-byggda i frågeställningen. Dessa har i den ovan gjorda framställningen främst inriktats på de olika intressenterna vid en expropriation. Det finns dock ett intresse vilket inte representeras av parterna i expropriationen. Det är intresset av att upprätthålla bostadsrättssystemets
nuvarande funktion. Det står lagstiftaren fritt att besluta om detta intresse inte ska tillerkännas någon vikt. I brist på sådana uttalanden får det dock anses vara ett stark samhälleligt intresse att vidmakthålla den rådande ordningen på bostadsrättens område, ett intresse som det även får antas att rättstillämparen fäster vikt vid. Detta konstaterande är viktigt av den anledningen att man genom den belysning av bostadsrättens rättsställning, som blir fallet vid en expro-priation, kan hävda att det råder brister i det nuvarande rättssystemet rörande bostadsrätter. Den brist som tydligast framträder är den att bostadsrättsföreningen tillåts uppta lån med panträtt i fastigheten. Framställningen ovan får anses tala för att en fastighet belastad med bostadsrätter saknar ett marknadsvärde. Detta medför att fastighetens panthavare mycket förenklat kan ha panträtt i en ”värdelös” fastighet, vilket i en annan pantsituation hade inneburit att fastighetens panträttshavare stod risken att inte få täckning för sina fordringar. Reglerna i expropriationslagen om panthavares förtur till expropriationsersättning före rättighetsinnehavare och det faktum att bostadsrätten inte ges sakrättsligt skydd i jordabalken medför dock i samtliga modeller att bostadsrättsinnehavarna riskerar att inte få ut vad de skulle ha fått vid en försäljning av sina bostadsrätter.208 Så är även fallet vid en utmätning, konkurs eller likvidation. Man skulle kunna hävda att detta medför att bostadsrättsföreningen är ständigt insolvent. Även en förening med god ekonomi skulle vid en likvidation inte kunna ge bostadsrättsinnehavarna full ersättning för bostadsrätternas marknadsvärde. Att vid en expropriation begagna sig av ett system som skulle innebära liknande följder för bostadsrätts-innehavarna medför betydande svårigheter. En ordning där bostadsrättsbostadsrätts-innehavarna måste acceptera att de vid en expropriation kommer att göra betydande förluster är svår att försvara, dels ur rättsäkerhetssynpunkt, dels med hänsyn till grundlagen. En sådan tolkning kan även anses strida mot expropriationslagens systematik och övergripande syfte, att reparera de ekonomiska skador som kan tänkas uppstå vid en expropriation.
Av vad som följer av framställningen ovan är min slutsats att modell 1 är den tolkning av begreppet särskild rätt som saknar minst stöd i förarbetsuttalanden, praxis och doktrin. De uttalanden som finns i doktrinen till stöd för att bostadsrätten inte är en särskild rätt, ligger enligt vad som framkommit ovan, närmare modell 3. Det vill säga att bostadsrätten är en särskild rätt bara till den delen den utgör en bostadshyresrätt. Rodhes uttalanden rörande bostadsrättens sakrättsliga ställning anser jag är det starkaste argumentet för en tolkning i enlighet med modell 3. Skälen som talar mot en tolkning i enlighet med modell 3 är dock enligt mitt förmenande relativt starka och består främst i den övriga rättsvetenskapens
208 För det fall bostadsrätten inte ses som en särskild rätt är bostadsrätten ”oskyddad” oberoende av reglerna om panthavares förtur.
förhållandevis tydliga ställningstagande i fråga om bostadsrättens ställning samt det faktum att Rodhe inte särskilt berör situationen expropriation i sin framställning, utan närmast för ett allmänt akademiskt resonemang.209
Den modell av de ovan anvisade som blir följden av en tolkning av begreppet särskild rätt i enlighet med doktrinens uttalanden är modell 2. I modell 2 ges bostadsrättsföreningens panthavare ersättning för sina skulder upp till fastighetsvärdet fritt från belastande rättigheter och bostadsrättsinnehavarna ges ersättning för bostadsrätternas marknadsvärde, detta under förutsättning att annan ersättning utbetalas för den skada som bostadsrättsinnehavarna lider till följd av föreningens panthavares rätt. Det ska här tydliggöras att en sådan tolkning av reglerna rörande ersättning för övrig skada har svagt stöd i förarbeten och praxis. Den bygger istället på en grundlagskonform tolkning, en teleologisk tolkning av expropriationslagen samt ett hänsynstagande till upprätthållandet av bostadsrättssystemet i sin helhet. En tolkning i enlighet med doktrin av begreppet särskild rätt torde således inte medföra orimliga konse-kvenser för intressenterna i expropriationen.
Modell 2 torde medföra betydande kostnader för exproprianden vilket skulle kunna ses som en motivering till varför modell 2 är olämplig och att man således borde göra en annan tolkning av begreppet särskild rätt. Den eventuellt höga ersättningen är dock en följd av ställningstagandet att man anser att bostadsrättsinnehavarna har rätt till full ersättning. Att med den höga ersättningen som grund hävda modell 2:s olämplighet kan vara problematiskt, då även modell 1 och 3 till stora delar bygger på tanken om full ersättning. Problemet rörande full ersättning kan således till viss del anses ligga utanför frågan om bostadsrätten är en särskild rätt i expropriationslagens mening. Av denna anledning finns det enligt mig mycket som talar för att bostadsrätten är en särskild rätt i expropriationslagens mening och att det som redovisas ovan som modell 2 är det utfall vilket i så fall ska brukas vid expropriation av bostadsrättsförenings fastighet och vid ersättningens bestämmande. Frågan om annan ersättning för övrig skada ska utgå till bostadsrättsinnehavarna kan anses mer oklar. Detta avgörs i hög grad av vilken tolkning rättstillämparen gör av grundlagens stadgande om rätt till full ersättning samt vilken vikt som läggs vid förarbetsuttalandena rörande expropriationslagens reparativa funktion. Detta i kontrast till de förarbetsuttalanden och uttalanden i doktrin om att annan ersättning inte ska ha till funktion att ersätta brister vid bestämmande av löseskillingen. Mot detta står även de uttalanden som finns om att de olika ersättningsprincipernas utformning inte får beröva en enskild rätt till full ersättning.
209 Rodhe, Sakrätt, s. 554-588.
Ett sista ord ska även tillägnas den alternativa modell i vilken bostadsrättsföreningen ersätts för produktionskostnaden men då i form av annan ersättning. Visst stöd inom praxis och doktrin går att finna för ett användande av denna modell vid ersättningens bestämmande. De fall där modellen har använts får dock ses som undantagsfall och då stöd för modellens användning har stått att finna i förarbeten. Ur reparativ synvinkel är dock modellen tilltalande. Den skulle med en större säkerhet än modell 2 tillse att bostadsrättsinnehavarna försätts i samma förmögenhetsställning som innan expropriationen. Rättsäkerhet är ett annat argument för att produktionsmodellen bör tillämpas. Genom användandet av en modell av detta slag skulle både exproprirand och enskild i större grad kunna uppskatta ersättningens storlek, detta till skillnad från de tre modellerna där ersättningen storlek i samtliga fall avgörs av föreningens ekonomi.210 Stödet i rättskällorna för produktionsmodellen får anses som svagt. Det ska dock sägas att bristen på uttalanden i rättskällorna rörande expropriation av bostadsrätt gäller alla modeller. Hur rättstillämparen väljer att tolka gällande lagstiftning är därför fortfarande en fråga där inget klart svar kan ges.