Beslut i förlängningstvister

I detta avsnitt ska det redogöras för den praktiska tillämpningen av de regler som en hyresvärd kan åberopa vid uppsägning av en hyresgäst som begärt, erlagt eller mottagit otillåten ersättning. Som tidigare nämnts har det redan innan den nya förverkandegrunden i JB 12 kap. 42 § 1 st. p. 5 varit möjligt att bryta en hyres-gästs besittningsskydd på grund av att otillåten ersättning förekommit eller att det i övrigt förekommit vilseledande uppgifter till grund för ett byte.²⁰⁶ Det sist-nämnda innebär i princip att en hyresgäst lämnar osanna uppgifter om omstän-digheter som har betydelse för hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens till-stånd till byte.²⁰⁷ Syftet med förevarande avsnitt är således att analysera huruvida den nya förverkanderegeln kommer kunna utgöra ett mer effektivt alternativ för hyresvärdar som vill säga upp hyresgäster som handlat med hyreskontrakt. I ett beslut från Svea hovrätt bifölls hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande med stöd av JB 12 kap. 46 § 1 st. p. 2 och 10 genom att hyresgästen medgav överklagandet. ²⁰⁸ På grund av detta förefaller det vara intressant att se till hyresnämndens bedömning. Enligt hyresvärdens uppgifter hade hyresgästen fått tillgång till hyresrätten genom ett byte som grundats på oriktiga uppgifter och otillåten ersättning. Det var emellertid inte hyresgästen som erlagt den otillåtna ersättningen utan det den aktuella hyresgästen hade gjort sig skyldig till, enligt hyresvärden, var att genom sin underskrift på bytesansökan försäkrat att uppgif-terna var korrekta och att ingen särskild ersättning förekommit i samband med bytet. Hyresgästen bestred dock all inblandning i bytesprocessen och att det före-kommit oriktiga uppgifter eller ekonomisk ersättning, eller att hon i vart fall om detta saknat kännedom.²⁰⁹ Enligt hyresnämnden kunde hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande inte vinna bifall med hänvisning till hyresgästens läm-nande av vilseledande uppgifter då hyresvärdens bevisning inte varit tillräcklig i

206 RBD 1978:38, RBD 25:87, RH 2005:32 och Svea Hovrätts beslut i ÖH 1901-18.

207 Se exempelvis RBD 25:87, RH 2004:57 och ÖH 1901-18.

208 Svea hovrätts beslut i ÖH 2635-14.

denna del.²¹⁰ Det framstår vidare vara oklart ifall hovrätten hade gjort någon an-norlunda bedömning om de hade förtagit en prövning i sak.

Utifrån detta skulle en tillämpning av regeländringarna i såväl 42 § 1 st. p. 5 och 46 § 1 st. p. 1 kunna diskuteras. Av hyresvärdens presenterade underlag framgick att hyresrätt till den aktuella lägenheten uppstått genom ett byte som baserats på både osanna uppgifter och otillåten ersättning. Enligt den nya förver-kandegrunden i 42 § 1 st. p. 5 anses hyresrätten vara förverkad om hyresgästen lämnat eller tagit emot särskild ersättning i samband med överlåtelsen. Enligt vad som framkom av det av hyresvärden åberopade polisförhöret var det klarlagt att hyresgästens partner hade betalat ungefär 200 000 kr för det aktuella hyreskon-traktet. Det var därtill även klart att hyresgästens partner inte skulle stå på varken kontraktet eller lägenhetsdörren eftersom denna ägde en bostadsrätt vid tidpunk-ten. Av polisutredning hade det dessutom framkommit uppgifter att den befint-liga hyresgästen skickat meddelanden till sin partner där det getts till uttryck för en viss oro vilka som får folkbokföras på den tillbytta lägenhetens adress.

Mot bakgrund av det ovan angivna kan följande konstateras. För det första framstår det inte vara sannolikt att hyresgästen inte varit införstådd med att otillå-ten ersättning varit en förutsättning för att bytet skulle gå igenom. För det andra är det heller särskilt sannolikt att hon inte var medveten om varför hennes part-ners namn inte skulle framkomma i bytesansökningarna. Således borde det enligt min uppfattning och med stöd av tidigare praxis nästintill framstått som självklart att hyresavtalet kunde upphöra med stöd av JB 12 kap. 46 1 st. p. 2 och 10.²¹¹ I RH 2004:5 var det fråga om en hyresgäst som genom uppställande av villkor om otillåten ersättning hade åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet, med stöd av 46 § 1 st. p. 2. I målet uttalades att förfaranden som omfattades av straff-budet i 65 § anses strida mot hyresgästens grundläggande skyldigheter och att hyresgästen i det fallet måste ha förstått att det varit oacceptabelt att betinga sig ersättning vid överlåtelse av hyresrätten. Det uttalades vidare i hovrättens doms-käl att det var fastslaget i praxis att när en hyresgäst erhåller en hyresrätt genom

210 Hyresnämndens beslut i ärende 3061-13, s. 8 f.

ett så kallat skenbyte ska avtalet upphöra om inte särskilda skäl talar emot. Det senare hovrättsavgörandet talar visserligen för att hyresnämnden hade kunnat bifalla hyresvärdens talan med stöd av hyreslagens regler innan 2019 års änd-ringar, men vi vill ändå se vilken, om någon, skillnad det hade inneburit om hy-resvärden hade kunnat åberopa JB 12 kap. 46 § 1 st. p. 1 i det angivna hyres-nämndsmålet. Motiven bakom införandet av den nya förverkandegrunden, i 42 § 1 st. p. 5, avseende otillåten ersättning var bland annat att det ansetts vara nöd-vändigt med en mer ingripande konsekvens än den som möjliggörs genom 46 § 1 st. p. 2. Som ovan nämnts, i avsnitt 5.2.2, ska det vid tvist om hyresavtalets för-längning enligt 46 § som huvudregel göras en intresseavvägning, vilket såtillvida inte gäller för prövning av den första punkten i 46 § som avser förverkande.²¹² Om hyresvärden i det ovan anförda hyresnämndsfallet i stället hade åberopat 46 § 1 st. p. 1 som grund för hyresavtalets upphörande, hade det varit tillräckligt för hyresvärden att bevisa att hyresgästen varit medveten om att otillåten ersättning erlagts för hyresrätt till lägenheten.213

Sammanfattningsvis framstår det i vart fall enligt min mening som att det i hy-resnämndsmålet funnits goda förutsättningar för att framföra bevisning om att hyresgästen erhållit hyresrätt genom betalning, vilket såtillvida hade lett till att hyresrätten förverkats. Vidare torde det dessutom vid en sådan prövning vara till hyresvärdens fördel att förfarandet att köpa hyreskontrakt kriminaliserats, i för-hållande till den diskussion som framfördes i RH 2004:5 angående handlingar i strid mot straffbudet i 65 §. Således är det möjligt att den nya förverkandegrun-den i JB 12 kap. 42 § 1 st. p. 5 kan leda till en mer effektiv rättstillämpning till förmån för hyresvärdar.

212 Edling, Lexino, kommentar till JB 12 kap. 46 §, avsnitt 2.1.1. Jfr SOU 1966:14 s. 139 f.