6.4 Sammanfattande diskussion
Den övergripande frågan för den avslutande diskussionen är huruvida det är möj-ligt att de nya reglerna leder till att svarthandeln minskar. Enmöj-ligt den utredning som gjordes under lagberedningen förutspåddes att handeln med hyreskontrakt skulle finnas kvar så länge som det råder bostadsbrist, om inte de företagna lagändringarna implementerades.231 Detta talar enligt min mening för att de nya reglerna i hyreslagen implementerades med en viss förhoppning att svarthandeln till och med skulle kunna upphöra, utifrån lagändringarnas ingripande karaktär. Vad som framkommit av framställningen är till en början att de nya reglerna riskerar att sätta det sociala skyddssyftet bakom hyreslagstiftningen ur spel. De nya reglerna är med andra ord inte med säkerhet förenliga med lagstiftningens bakomliggande syfte. Hyresvärdarna har getts utökade förutsättningar att säga upp hyresgäster, vilket i sin tur skulle kunna sprida en viss rättsosäkerhet för hy-resgäster på vilka grunder ett hyresavtal kan upphöra. Emellertid är det även för hyresgästintresset i stort som svarthandeln måste få ett stopp. De hyresgäster som
köper eller ljuger till sig ett hyreskontrakt är till största del hänsynslösa mot de övriga hyresgäster som står i den lagenliga bostadskön och väntar på sin tur. Möjligtvis är de nya lagändringarna ett resultat av att politikerna, och därmed det svenska samhället, har tröttnat på att hyreslagstiftningen ställt upp alltför till-gängliga och fördelaktiga regler för hyresgäster som handlar med hyreskontrakt. Det är naturligtvis beklagligt och mindre klandervärt att en person utan sociala och ekonomiska förutsättningar blir tvungen att köpa ett hyreskontrakt när det inte finns något annat tillgängligt alternativ förutom att bo på gatan. Att däremot konstruera ett skenbyte, innehållandes krav om ersättning, för att det skulle med-föra en högre bekvämlighet och social status att bo på Östermalm i Stockholm, anses minst sagt vara klandervärt och hänsynslöst, både mot andra hyresgäster och rättssystemet i sig. Mot bakgrund av detta är det möjligen mer värt att den senare inte kan genomföra sitt skenbyte, mot att den förstnämnde utsätts för en uppskattningsvis liten risk för lagföring.
Såtillvida återkommer vi till frågan huruvida de nya reglerna kommer bli mer effektiva än de tidigare vid uppsägning på grund av förekomsten av otillåten er-sättning. En förutsättning för att kunna besvara den frågan är dessvärre att miss-bruket fortsätter, vilket naturligtvis inte är något man kan hoppas på eftersom det är just det som de nya reglerna har för avsikt att motverka. I likhet med vad Svea hovrätt anförde i sitt remissyttrande över SOU 2017:86, är min uppfattning att det torde behövas en påtaglig risk för lagföring, för att kriminalisering av köpen ska få en sådan allmänpreventiv effekt som önskas. Under förarbetenas gång var bedömningen dock att en skärpning av straffen i kombination med en förändrad inställning till svarthandel med hyreskontrakt, skulle kunna leda till att anmäl-ningsfrekvensen av brotten mot JB ökade.232 Emot detta anfördes dock att det varken kunde anses föreligga tillräckligt starka skäl för ytterligare kriminali-sering eller vara befogat att lägga rättsväsendets redan högt belastade resurser på något som ändå inte kommer lösa det verkliga problemet, bostadsbristen.233
232 SOU 2017:86 s. 205.
Enligt min uppfattning är det ytterst sannolikt att problemet med svarthandel kommer förekomma i någon omfattning så länge det råder bostadsbrist i attrak-tiva städer. Emellertid är jag dessutom av uppfattningen att kunskap och insikt i vilka påföljder som kan aktualiseras vid otillåten handel med hyreskontrakt, möj-ligen ger en viss avhållande effekt på de hyresgäster som är särskilt beroende av sin bostad. Dessvärre tror jag inte att de som har större insikt och påverkan på handeln, dvs. de rutinerade fastighetsägarna, förmedlarna, och svartmäklarna, kommer att påverkas i någon större mån förrän risken för lagföring blir mera på-taglig. Utifrån detta perspektiv räcker det således inte att en lagenlig hyresgäst nekar ett anbud om hyreskontrakt mot otillåten ersättning, eftersom det med största sannolikhet finns tusentals andra som inte skulle göra det.
Sammanfattningsvis kan det till en början konstateras att det inte med någon som helst säkerhet kan sägas om den otillåtna handeln med hyreskontrakt kmer att minska eller inte, eftersom det varken är möjligt att fastställa dess om-fattning innan eller efter lagändringarna implementerats. Vad som i stället har varit möjligt är att spekulera om och utifrån anförda källor anta, hur ändringarna kommer påverka de olika aktörerna på hyresmarknaden. De skärpta reglerna för överlåtelse genom byte i JB 12 kap. 35 § kommer å ena sidan kunna leda till att fler byten kan nekas direkt av hyresvärdar, vilket inledningsvis kan leda till att bytesansökningarna till nämnderna ökar. Å andra sidan kan det lägre ställda be-viskravet leda till att det blir enklare för hyresvärden att bevisa när otillåten er-sättning förekommit. Emellertid blir det ett svårare bevisläge för hyresvärdar vid otillbörliga byten mellan hyresgäster, eftersom både köparen och säljaren numera riskerar straffansvar. Vidare har det framhållits att utökningen av antalet uppsäg-ningsgrunder vid misstanke om otillåten ersättning möjligen kommer kunna leda till ett effektivare förfaringssätt för hyresvärdar och domstolar. Det är emellertid alldeles för tidigt att besvara huruvida det med stöd av den nya förverkandegrun-den kommer leda till fler bifall i förlängningstvister, eftersom det redan innan lagändringarna funnits alternativa möjligheter för hyresvärdar att säga upp en hyresgäst som köpt eller sålt hyresrätt.
Mot bakgrund av det som ovan sagts är det visserligen så att de företagna lagänd-ringarna kan komma att begränsa svarthandeln på bekostnad av vissa hyresgäs-ters sociala ställning, men om ändringarna har den effekt som lagstiftaren förvän-tat sig, kommer de möjligtvis även att kunna gynna hyresgästkollektivet i stort. Oavsett vilka intressen som väger tyngst kommer missbruket förmodligen aldrig upphöra så länge som efterfrågan på hyresrätten som bostadsalternativ är högre än dess utbud. Det återstår emellertid att se huruvida dessa åtgärder påvisar ett tillräckligt effektivt resultat, eller om det krävs ytterligare politiska punktinsatser för att få ett stopp på det hyresrättsliga missbruket med svarthandel.
Käll- och litteraturförteckning
Offentligt tryck
Propositioner
Prop. 1917:254 med förslag till lag med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring m.m.
Prop. 1939:166 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s.1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.
Prop. 1942:301 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag om hyresreglering m.m.
Prop. 1968:91 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m. och om fortsatt giltighet av la-gen, m.m.
Prop. 1975/76:209 om ändring i regeringsformen.
Prop. 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag m.m. Prop. 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen. Prop. 1994/95:23 Ett effektivare brottmålsförfarande.
Prop. 2013/14:195 Stärkt besittningsskydd för utsatta hyresgäster. Prop. 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt.
Statens offentliga utredningar och annat riksdagstryck
SOU 1966:14. Ny hyreslagstiftning
SOU 1976:60. Hyresrätt 1 Förhandlingsordningar på bostadsmark-naden m.m.
SOU 2007:14. Renovering av bostadsmarknad efterlyses! SOU 2008:47. Frågor om hyra och bostadsrätt
SOU 2008:94. Tillval i hyresrätt
SOU 2017:33. Stärkt ställning för hyresgäster
SOU 2017:86. Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andra-handsuthyrning
Bet. 2018/19:CU17 Civilutskottets betänkande med anledning av proposit-ion 2018/19:107 om åtgärder mot handel med hyreskon-trakt.
Ds Ju 1976:1 PM om kartläggning av den s.k. svarta börshandeln med bostadslägenheter och av privat yrkesmässig bostads-förmedling i Sverige.
Rskr. 2018/19:264.
Göteborgs tingsrätt 2018-02-12. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Hovrätten över Skåne och Blekinge 2018-02-15. Yttrande över betänkandet ”Hy-resmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86). Hyresgästföreningen 2018-02-15. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Hyres- och arrendenämnden i Jönköpings 2018-02-12. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Hyres- och arrendenämnden i Malmös 2018-02-09. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Hyres- och arrendenämnden i Stockholm 2018-02-15. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Hyres- och arrendenämnden i Sundsvalls 2018-02-16. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Svea hovrätt 2018-02-08. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svart-handel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Umeå tingsrätt 2018-02-15. Yttrande över betänkandet ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning” (SOU 2017:86).
Mot. 2018/19:3076, Momodou Malcolm Jallow m.fl. (V), med anledning av prop. 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt.
Mot. 2018/19:3083, Larry Söder m.fl. (KD), med anledning av prop. 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt.
Mot. 2018/19:3084, Roger Hedlund m.fl. (SD), med anledning av prop. 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt.
Övrigt
Boverket (2020). Bostadsmarknadsenkäten 2019.
https://www.boverket.se/sv/boende/bostadsmarknaden/bostadsmarknadsenkaten/ Hämtad 2020-05-19.
Regeringen (2019) En sakpolitisk överenskommelse.
https://www.regeringen.se/regeringens-politik/regeringens-politik-bygger-pa-sakpolitisk-overenskommelse/ Hämtad 2020-04-10.
Regeringen (2019) Regeringsförklaringen 21 januari 2019.
https://www.regeringen.se/48f68a/contentassets/6e0630547665482eaf982c4777f
42f85/regeringsforklaringen-2019.pdf /Hämtad 2020-05-03.
Polismyndighetens rapport (A230.119/2015) Illegal handel lägenhetskontrakt inom den organiserade brottsligheten i Stockholm.
Litteratur
Adolfsson, K. & Hillert, S., Hyresrätt som dellikvid, uppl. 1:1, Iustus 1991. Andersson, C. & Andersson, E., Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning: hy-resnämndens praxis, uppl. 3, Norstedts Juridik 2015.
Bengtsson, B., Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott, Norstedts Juridik 1967.
Bengtsson, B., Hager, R., Victorin, A., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, uppl. 9, Norstedts Juridik 2018.
Bengtsson, B., Victorin, A., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, uppl. 4, Norstedts Juridik 1991.
Billquist, B., Olsson, L., Thomsson, R., Hyresförhandlingslagen, en kommentar, uppl. 2, Norstedts Juridik 2019.
Eklund, R., Hager, R., Kleineman, J., Wängberg, H-Å., Skrifter till Anders Victorins minne, Iustus 2009.
Grauers, F., Nyttjanderätt, hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt, uppl. 14, Ju-ristförlaget 2014.
Holmqvist, L. & Thomsson, R., Hyreslagen, en kommentar, uppl. 12, Norstedts Juridik 2019.
Nääv, M. & Zamboni, M., Juridisk metodlära, uppl. 2, Studentlitteratur 2018. Olshed, M., Hyresjuridik för socionomer, uppl. 2, Gleerups Utbildning 2018. P Björkdahl, E., Hyra av bostad och lokal, uppl. 2, Iustus 2018.
P Björkdahl, E., Hyra, arrende, bostadsrätt, uppl. 1:1, Iustus 2017.
Sandgren, C., Rättsvetenskap för uppsatsförfattare – ämne, material, metod och argumentation, uppl. 4, Norstedts Juridik 2018.
Rättsfall
Hyresnämnden i Stockholms beslut i ärende 3061-13. Hyresnämnden i Stockholms beslut i ärende 15830-19. RBD 1978:38.
RBD 25:87. RH 2004:5. RH 2004:57. RH 2005:32.
RH 2006:19. ÖH 2635-14; 2014-08-22. ÖH 1901-18; 2018-12-20. ÖH 3086-19; 2020-03-06. NJA 1978 s. 64. NJA 1980 s. 619. NJA 1990 s. 412. NJA 2016 s. 540. Elektroniskt tryck
Dagens arena (29 maj 2019)
https://www.dagensarena.se/essa/darfor-loser-inte-heller-januariavtalet-bostadsfragan/ Hämtad 2020-05-15.
Cederstierna, N, Jordabalken (1970:994) 12 kap. 1 § 5 st., Karnov (JUNO). Hämtad 2020-06-01. https://juno.nj.se/b
Cederstierna, N, Jordabalken (1970:994) 12 kap. 46 § 1 st. 1 p., Karnov (JUNO). Hämtad 2020-05-25. https://juno.nj.se/b.
Edling, T, Jordabalken (1970:994) 12 kap. 1 § 5 st., Lexino (JUNO) 2016-08-31. Hämtad 2020-05-25. https://juno.nj.se/b/documents/2087237?t=time_travel. Edling, T, Jordabalken (1090:994) 12 kap. 35 §, Lexino (JUNO) 2016-08-31. Hämtad 2020-05-25. https://juno.nj.se/b/documents/2191237?t=time_travel. Edling, T, Jordabalken (1970:994) 12 kap. 46 §, Lexino (JUNO) 2016-08-31. Hämtad 2020-05-25. https://juno.nj.se/b/documents/2190330?t=time_travel.
Edling, T, Jordabalken (1970:994) 12 kap. 65 §, Lexino (JUNO) 2016-08-31. Hämtad 2020-06-01. https://juno.nj.se/b/documents/2191225?t=time_travel. Expressen (19 februari 2020)
https://www.expressen.se/nyheter/s-profilernas-dom-om-lofven-och-januariavtalet-/ Hämtad 2020-05-15.
Socialdemokraterna (2018). En ny social bostadspolitik – Förslag och politisk fördjupning från den socialdemokratiska expertgruppen.
https://www.socialdemokraterna.se/download/18.12ce554f16be946d04640283/1
568881618038/2018-rapport_ny_social_bostadspolitik.pdf/ Hämtad 2020-05-22.
Socialdemokraterna (2019). Utkast till sakpolitisk överenskommelse mellan So-cialdemokraterna, Centerpartiet, Liberalerna och Miljöpartiet de gröna.
https://www.socialdemokraterna.se/download/18.1f5c787116e356cdd25a4c/157
3213453963/Januariavtalet.pdf /Hämtad 2020-05-21
SVT nyheter (9 januari 2020)
https://www.svt.se/nyheter/inrikes/regeringspartiernas-valjare-missnojda-med-politiken-efter-januariavtalet/ Hämtad 2020-05-15.