5.2.1 Hyresnämndens prövning om tillstånd till lägenhetsbyte
Enligt lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (LAH) 4 § 1 st. p. 2 är hyresnämnden ensamt behörig att pröva hyresgästers ansökningar om överlåtelse genom byte.186 För att hyresnämnden ska ta upp fråga om tillstånd till lägenhetsbyte krävs i princip att hyresvärden inte har gett sitt samtycke och att det därmed föreligger en tvist. I JB 12 kap. 35 §, vars ändringar och materiella innebörd redovisats närmare i avsnitt 3.3, ges förutsättningarna för att erhålla en
185 Prop. 2018/19:107 s. 20.
annan lägenhet genom byte. I JB 12 kap. 70 § 2 och 3 st. föreskrivs att fråga om lägenhetsbyte som huvudregel inte kan överklagas, men om hyresnämnden anser att det behövs vägledning i frågan för framtida rättstillämpning kan en överkla-gan tillåtas i enskilda fall. Ett överklaöverkla-gande ska i sådana fall ha inkommit till hy-resnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.187
Som tidigare nämnts, infördes det i samband med 2019 års lagändringar dels ett bosättningskrav om ett år, dels ett uttryckligt hinder mot att utge tillstånd om det finns anledning att anta att otillåten ersättning förekommit i byteskedjan. Det ska vid den senare prövningen vara tillräckligt för hyresvärden att bevisa för hyres-nämnden att det föreligger anledning att anta att det förekommit otillåten ersätt-ning i bytet. Enligt förarbetena ges flera exempel på omständigheter som kan innebära att det finns anledning att anta att otillåten ersättning förekommit. Bort-sett från att någon har sitt bostadsbehov tillgodoBort-sett på annat sätt, genom exem-pelvis ägande av en bostadsrätt eller villa, uppges även situationen att en hyres-gäst flera gånger under begränsad tid försökt genomföra lägenhetsbyte mot ob-jekt som är väldigt annorlunda vad gäller läge, hyresnivå och storlek eller att olika beaktansvärda skäl åberopats varje gång.188
Vid hyresnämndens prövning ska det såtillvida tas hänsyn till både de omstän-digheter som hyresvärden lägger fram, men även till de förklaringar och den eventuella motbevisning som hyresgästen lägger fram.189 Visserligen skulle infö-randet av det lägre beviskravet kunna leda till att det blir enklare för en hyresvärd att bevisa för hyresnämnden att otillåten ersättningen förekommit i en bytespro-cess. Ändringen skulle emellertid också kunna bli något verkningslös då det som i avsnitt 3.3 anförts, redan enligt tidigare lydelse har ålagts hyresgästen en till viss del avgörande förklaringsbörda vid hyresvärdens påstående om otillåten er-sättning. Dessutom bör tilläggas att hyresvärden hamnat i ett sämre bevisläge i förhållande till att den hyresgäst som betalat numera riskerar straffansvar. Enligt min uppfattning kommer hyresnämndens prövning av tillstånd till lägenhetsbyte i princip bestå av samma bedömningar som enligt tidigare lydelse av 35 §, med
187 Lag (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
188 Prop. 2018/19:107 s. 65.
förbehåll för eventuella bedömningar av det ovan nämnda bosättningskravet om ett år och dess tillhörande undantag om synnerliga skäl.
5.2.2 Prövningen om hyresavtals förlängning
När en hyresvärd önskar att ett hyresavtal ska upphöra uppställer hyreslagstift-ningen några alternativa vägar beroende på vilken grund hyresvärden tänkt åbe-ropa som skäl för uppsägningen. I detta avsnitt ska det därför redogöras hur de alternativa förlängningstvisterna kan gå till. Å ena sidan kan hyresvärden göra gällande att en hyresgäst gjort sig skyldig till ett allvarligt kontraktsbrott som omfattas av någon av förverkandegrunderna i JB 12 kap. 42 1 st., vilket innebär, som tidigare nämnts i avsnitt 4.6.2, att avtalet upphör med omedelbar verkan och således i förtid. Följden av en sådan uppsägning är att det vid tvist med hyresgäs-ten prövas i tingsrätt. Detta förfaringssätt framgår genom att de frågor som hy-resnämnden inte uttryckligen är behörig att pröva enligt LAH 4 §, blir i stället föremål för tingsrättens prövning.190 Å andra sidan kan hyresvärden välja att göra en uppsägning med beaktande av uppsägningstid med JB 12 kap. 46 § som rätts-lig grund, oavsett om värden fortfarande vill hävda förverkande eller gå på annan i 46 § angiven uppsägningsgrund. Enligt JB 12 kap. 49 § ska hyresvärden hän-skjuta en tvist om hyresavtalets förlängning, enligt 46 §, till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång.
Hyresnämndens prövning består i den senare situationen av att göra en bedöm-ning av huruvida hyresgästens besittbedöm-ningsskydd ska bestå. Nämnden ska således avgöra om det föreligger en lagenlig grund för uppsägning och om hyresgästen därmed har rätt till förlängning av hyresavtalet eller inte.191 Vid en prövning om hyresavtalets förlängning enligt 46 §, ska det som huvudregel dessutom göras en intresseavvägning i förhållande till om det kan anses vara skäligt mot hyresgäs-ten att avtalet skulle upphöra. Om hyresgäshyresgäs-tens intresse till bostaden överväger hyresvärdens intressen, förlängs avtalet och besittningsskyddet aktualiseras.192
190 Bengtsson, Hager & Victorin a.a. s. 30 och Olshed a.a. s. 118.
191 P Björkdahl, Hyra av bostad och lokal, s. 17.
I JB 12 kap. 46 § 1 st. finns tio punkter som hyresvärden kan åberopa som grund vid en uppsägning. I de situationer där hyresvärden misstänker eller fått vetskap om att otillåten ersättning förekommit är det framförallt tre punkter som kan aktualiseras. Den första grunden återfinns i JB 12 kap. 46 § 1 st. p. 1 och av-ser de fall då hyresgästen förverkat hyresrätten men att hyresvärden valt att säga upp hyresavtalet med avtalad uppsägningstid och inte i förtid, som annars är möj-ligt vid förverkande enmöj-ligt 42 §.193 Den andra grunden återfinns i 46 § 1 st. p. 2, vilket avser de fall hyresgästen i vart fall åsidosatt sina förpliktelser enligt hyres-avtalet så pass allvarligt att det inte kan anses vara skäligt med en förlängning. Den tredje och sista grunden är 46 § 1 st. p. 10 och är den så kallade generalklau-sulen, där det i vart fall inte skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller av annan anledning skulle vara oskäligt att hyresförhållandet upphör. Den sist-nämnda upphörandegrunden, 46 § 1 st. p. 10, har införts i syfte att omfatta även andra situationer än de tidigare uppställda. Det har nämligen inte ansetts vara möjligt att i lag ange samtliga tänkbara situationer då ett hyresavtal kan komma att upphöra.194
Vid en prövning enligt den första punkten i 46 § 1 st., tas det ingen hänsyn till hyresgästens personliga omständigheter, vilket innebär att det inte blir aktuellt för hyresnämnden att göra någon intresseavvägning.195 Vid prövning enligt den andra eller tionde punkten i 46 § 1 st. ska det emellertid ske en sådan avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. En intresseprövning ska ske uti-från en helhetsbedömning av hyresgästens personliga förhållanden och den even-tuella misskötsamheten, som sedan ska jämföras med hyresvärdens intresse av att avtalet upphör. Det ska därtill läggas stor vikt vid hyresgästens vilja att vidta rät-telse samt att den eventuella påföljden måste vara proportionerlig i förhållande till det avtalsbrott hyresgästen gjort sig skyldig till. Normalt sett borde grövre eller ju fler gånger hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter enligt avtalet, leda till att hyresvärdens intresse av att avtalet ska upphöra ökar.196 Emellertid torde det i
193 Jfr JB 12 kap. 42 §.
194 Edling, Lexino, kommentar till JB 12 kap. 46 § 1 st. p. 10., avsnitt 2.2.9.1.
195 Cederstierna, Karnov, kommentar till JB 12 kap. 46 § 1 st. 1 p, not 763.
normala fall anses vara av mindre betydelse för hyresvärdens del att ett långva-rigt avtal upphör än vad det innebär för en hyresgäst.197 Hyresvärden kan vidare åberopa generalklausulen i JB 12 kap. 46 § 1 st. p. 10 för de fall otillåten ersätt-ning varit ett krav för upplåtelsen eller det i annat fall förekommit vilseledande uppgifter.198 En prövning enligt generalklausulen fungerar ofta som en sista chans i förhållande till de andra punkterna, och tillämpas därmed ofta alternativt till någon annan upphörandegrund.199 Om ett hyresavtal upphör enligt den i första hand åberopade grunden, exempelvis punkten 2, saknas det normalt anled-ning att också pröva huruvida upphörandet är möjligt enligt den i andra hand yr-kade grunden, punkten tio.200
Enligt hyreslagens bestämmelse om hyresgästens förverkande, JB 12 kap. 42 §, i dess lydelse innan 2019 års lagändringar fanns det ingen uttrycklig förverkan-degrund avseende otillåten ersättning. Därmed uppstår frågan huruvida införan-det av en sådan förverkandegrund som i JB 12 kap. 42 § 1 st. p. 5 kommer leda till att nämnderna får göra bedömningen om hyresrätten ska anses vara förverkad objektivt sett, i stället för att som vid punkten två och tio göra en intressebedöm-ning. Då bestämmelsen i 46 § 1 st. p. 1 innehåller en möjlighet för hyresnämnden att pröva hyresgästens eventuella förverkande kan det möjligen bli en viss skill-nad. Exempelvis är det vidare tänkbart att en hyresvärd till grund för sitt yrkande om avtalets upphörande ställer upp JB 12 kap. 46 § 1 st. p. 1 i första hand om det finns misstanke om otillåten ersättning vid ett byte. För det fall hyresnämnden inte skulle finna att det är fråga om en så pass allvarlig händelse att förverkande kan komma i fråga, skulle hyresvärden kunna komma att använda 46 § 1 st. p. 2 eller 10 som ett skyddsnät. Det är med andra ord inte helt osannolikt att det kan bli enklare för en hyresvärd att säga upp en hyresgäst som tillhandahållit eller bjudit ut en hyresrätt mot otillåten ersättning, med stöd av JB 12 kap. 46 § 1 st. p.1, eftersom hyresnämnden vid en prövning av den grunden enbart ska göra en objektiv bedömning av själva förverkandet.
197 Bengtsson, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott, uppl. 1:1, s. 170 f.
198 SOU 2017:86 s. 50.
199 Se exempelvis RH 2004:5 där JB 12 kap. 46 § 1 st. p. 10 åberopades i andra hand, (och 12 kap. 46 § 1 st. p. 2 i första hand). Se även Svea hovrätts beslut i ÖH 3086-19.