Beslut om tillstånd till lägenhetsbyten

I förevarande avsnitt är syftet att redogöra för den praktiska tillämpningen av reglerna om tillstånd till lägenhetsbyte. Vad som är särskilt intressant, i förhål-lande till uppsatsens ämne, angående tillståndsprövningen för lägenhetsbyte är huruvida en tillämpning av JB 12 kap. 35 § i dess nuvarande lydelse skulle kunna ge tidigare beslut ett annat utfall. Den ändring som förefaller bli mest aktuell att jämföra är det sänkta beviskravet för hyresvärden vid misstanke om otillåten er-sättning. Som det tidigare redogjorts för, anges det numera i 35 § att tillstånd ska vägras om det finns anledning att anta att särskild ersättning förekommit. Enligt förarbetena till lagändringen nämndes, som avsnitt 5.2.1 även redogjort för, olika situationer där det normalt föreligger anledning att anta att otillåten ersättning förekommit. Såväl den omständigheten att en hyresgäst vill byta till sig en objek-tivt sett mindre attraktiv lägenhet som att hyresgästen har boende ordnat på annat håll, och därmed inte har något har angetts utgöra exempel på när det kan före-ligga anledning att anta.²⁰¹ Mot bakgrund av detta ska det i det följande analyse-ras huruvida ett lägre beviskrav hade varit en mer effektiv åtgärd för hyresvär-den, för att förhindra byten där otillåten ersättning misstänks ha förekommit. I RH 2006:19 bifölls hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra på grund av att hyresgästen begärt otillåten ersättning vid en potentiell överlå-telse. Enligt hovrättens bedömning var det med beaktande av straffbudet i JB 12 kap. 65 § uppenbart att ett sådant handlande även skulle innebära att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina skyldigheter. Vad som förefaller bli intressant i denna situation är att det i hyresnämnden blev ett annat utfall. I hyresnämnden bifölls nämligen hyresgästens yrkande om överlåtelse genom byte och det av hyresvär-den anförda yrkandet om avtalets upphörande avslogs. Givet är emellertid att hovrättens beslut är vägledande och att underrättsavgöranden inte ska tillmätas någon större vikt. För uppsatsens syfte och frågeställning huruvida det med stöd av de nya reglerna hade inneburit en mer effektiv tillämpning torde dock hyres-nämndens bedömning kunna diskuteras. Hyreshyres-nämndens skäl till att å ena sidan

bifalla det av hyresgästen önskade bytet var att denna hade påvisat beaktansvärda skäl. Skälen till att avslå hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande var å andra sidan att värden inte hade visat att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst. Utifrån det anförda synes det vara klart att det vid hyresnämnden föll på hyresvärdens bristfälliga bevisning avseende påståendet att hyresgästen begärt ersättning för en tidigare tilltänkt överlåtelse.

Om vi bortser från den omständigheten att hyresvärden vid förhandlingen i hovrätten begärde vittnesförhör med den bytespart som hyresgästen tidigare be-gärt ersättning av, kan vi se huruvida det med dagens lydelse av 35 § hade kunnat bli ett annat utfall redan i hyresnämnden. Såsom tidigare nämnts kan såväl den omständigheten att en hyresgäst vill byta till sig en mindre attraktiv lägenhet som att hyresgästen har boende ordnat på annat håll utgöra exempel på när det kan föreligga anledning att anta. Vid sammanträdet i hyresnämnden framgick att hy-resgästen ville byta sin lägenhet om 120 kvm på Grevgatan i Stockholm till en lägenhet om 66 kvm vid Östermalmstorg i Stockholm. Utifrån denna omständig-het framstår det i vart fall inte objektivt sett som något nedköp att göra ett byte mellan två lägenheter på Östermalm i Stockholm, och det framgår heller inte att hyresvärden hade åberopat några uppgifter om något annat boende. Emellertid verkar det, i förhållande till vittnesmålet i hovrätten, som att hyresvärden redan i hyresnämnden hade kännedom om de uppgifter som vittnesmålet senare re-dogjorde för. Det framstår enligt min uppfattning som att hyresgästens yrkande om överlåtelse kunnat få motsatt utgång redan i nämnden, såtillvida att hyresvär-den hade åberopat det senare vittnesmålet. I detta ärende är det med andra ord inte särskilt sannolikt att det lägre beviskravet hade förändrat utfallet, eftersom det fortfarande krävs någon form av bevisning som ger upphov till en välgrundad misstanke.²⁰²

Om vi då går vidare och jämför bedömningen i ett relativt nytt beslut från hy-resnämnden i Stockholm där 2019 års ändringar beaktats.²⁰³ Hyresgästen i målet hade ansökt om ett lägenhetsbyte från en lägenhet om 86 kvm till en större

202 Prop. 2018/19:107 s. 64 f.

genhet om 125 kvm inom samma centrala område i Stockholm. De beaktans-värda skälen som hyresgästen anförde var att hon ville provbo som sambo med sin partner och dennes barn. Hyresvärden bestred bifall till yrkandet om tillstånd eftersom de dels ansåg att hyresgästen inte hade beaktansvärda skäl, dels att det fanns risk att otillåten ersättning förekommit, med tanke på att det aktuella bytet avsåg en uppgradering till en större lägenhet med ungefär samma månadshyra. Hyresnämnden inleder bedömningen med att konstatera att det är hyresvärden som har bevisbördan för sitt påstående om otillåten ersättning. Nämnden hänvi-sar dessutom till den ovan nämnda exemplifieringen i förarbetena²⁰⁴ och konsta-terar att ingen av de i förarbetena angivna situationerna föreligger. Vidare anförs att trots att exemplifieringen i förarbetena inte kan anses vara uttömmande, har hyresvärden inte lagt fram tillräcklig bevisning för att det förekommit otillåten ersättning i samband med bytet. Enbart det faktum att det gällde ett byte mellan två lägenheter som är olika i storlek med ungefär samma hyra var inte enligt nämnden tillräckligt för att beviskravet anledning att anta skulle anses vara upp-fyllt.²⁰⁵ Trots att hyresnämndernas beslut inte kan anses vara prejudicerande och att det inte hunnit uppstå någon enhetlig praxis ännu, kan det i vart fall antas att hyresnämndens bedömning är förenlig med lagstiftarens avsikt med tillämpning-en av de nya reglerna. Som anförts i förarbettillämpning-ena ska hyresvärdtillämpning-en fortfarande ha bevisbördan för sitt påstående om otillåten ersättning, vilket således förutsätter någon form av bevisning för att beviskravet anledning att anta ska vara uppfyllt. Vid en övergripande analys av dessa två avgöranden kan i vart fall konstateras att det inte har blivit mer effektivt för hyresvärdar utan konkret bevisning för sitt påstående om otillåten ersättning att hindra hyresgäster med beaktansvärda skäl från att erhålla tillstånd till lägenhetsbyte.

204 Se avsnitt 5.2.2 och prop. 2018/19:107 s. 65.