DE BERÖRDA PARTERNA

I samband med ett ombyggnadsprojekt finns det flera inblandade och be­

rörda parter, som ibland har samstämmiga och ibland motstridiga upp­

fattningar om vad som behöver och bör göras, och hur detta skall gå till.

Jag beskriver här hur de olika intressenterna kring ombyggnad av hyres­

fastigheter kan stå i förhållande till det övergripande målet för bostadsom- byggnad - att det skall präglas av varsamhet - och var konfliktpunkter kan finnas. Bilden emanerar ur den kunskap jag har om konkreta fall, erhål­

len i forskning och i samrådsarbete.

Hyresgästerna är väl förtrogna med sina bostäder, vad som fungerar, är bra och vackert, och vad som saknas eller är i dåligt skick. De önskar få

brister åtgärdade, vilket ibland kan betyda underhållsåtgärder och ibland mer omfattande åtgärder. De boende vill ofta ha kvar inredningsdetaljer som de uppskattar, och de motsätter sig vad de anser vara onödiga åtgär­

der som förstör vad som är estetiskt och funktionellt värdefullt. När det gäller omoderna hus accepterar de att husen moderniseras, och också att hyrorna därigenom höjs till nybyggnadsnivå. Beträffande hus som redan är moderna eller halvmoderna vill de i allmänhet att husen skall under­

hållas och att vissa förbättringar skall utföras. De är beredda att acceptera en rimlig hyreshöjning för detta men inte en höjning upp till nyproduk­

tionsnivån. De önskar i allmänhet kunna bo kvar i sina bostäder. Deras önskemål är generellt sett liktydiga med ett varsamt förhållningssätt.

Hyresgästernas lagstadgade inflytande sker inte direkt genom att de själ­

va, eller genom valda representanter, deltar i förhandlingen om nivån på ombyggnadsåtgärder, samrådet, utan de företräds av hyresgästförening­

en genom dess ombudsmän, som också har rörelsens övergripande mål att ta hänsyn till. Ombudsmännen kan därför vara benägna att förorda att mer omfattande åtgärder utförs än vad de boende har intresse av, vilket i sin tur medför att de inte alltid för de direkt berörda hyresgästernas talan.

De har i allmänhet inget eget intresse av att hävda varsamhet, och har heller inga uttryckliga direktiv att göra det.

Fastighetsägaren vill att tekniska brister åtgärdas och att underhåll ut­

förs så att fastigheten behåller eller helst ökar sitt värde. Hans intresse ligger i att få ombyggnadsprojektet ekonomiskt tilltalande, dvs de hyror han kan få ut efter ombyggnaden skall täcka kostnaderna och helst ge vinst. Detta kan leda till att han vill att ombyggnaden blir så omfattande att resultatet utan tvekan berättigar till nybyggnadshyror. Han kan dess­

utom ha köpt huset till ett pris som var satt med tanke på att han skulle kunna bygga om på ett omfattande sätt och kunna ta ut sådana hyror.

Han är också intresserad av att få del av de mest förmånliga statliga bo­

stadssubventionerna, och det gör att han ibland kan vara beredd att låta de faktiska kostnaderna för ombyggnaden bli höga om bara subventionsgra­

den också blir hög. Han kan vara angelägen att se till att det framtida un­

derhållet av fastigheten minimeras. När han beslutat sig för att bygga om har han att, med hjälp av sina konsulter, följa de normer och bestämmel­

ser som gäller, inklusive kravet på varsamhet. Detta senare har han inte alltid vetskap om.

Proiektören har ibland sin egen uppfattning om vad som är goda lös­

ningar, som inte alltid stämmer med vad de boende anser vara önskvärt.

Hans uppdragsgivare är fastighetsägaren och han företräder alltså dennes intressen. Projektörens eget förhållande till varsamhet kan vari­

era betydligt.

Entrenrenören/bvggaren kan vara van vid ombyggnader och tränad i att utföra arbeten på ett försiktigt och bevarande sätt. Han kan också ha erfa­

renheter av att bygga om med kvarboende och veta vad som krävs för att det skall fungera. Men han kan också ha sina huvudsakliga erfarenheter från nybyggnad eller nybyggnadsliknande förhållanden med dess annor­

lunda villkor för rationalitet, vilket ger små möjligheter till anpassningar till nya förhållanden. Entreprenörens egna intentioner beträffande var­

samhet beror på hans personliga och yrkesmässiga erfarenheter och kan

variera avsevärt. Den upphandlingsform som väljs har också stor bety­

delse för i vilket skede åtgärder kan beslutas och preciseras.

Staten - riksdagen - har genom Plan- och bygglagen och genom ombygg- nadslåneförordningen stadfäst krav på att husen skall behandlas var­

samt, men lämnat över till kommunen respektive länsbostadsnämnden att kontrollera att kraven uppfylls. Staten ansvarar också för att övergri­

pande bostadssociala målsättningar tillgodoses, att husen får en godtag­

bar bostadsstandard och i övrigt uppfyller gällande krav.

Kommunen har i uppgift att i det enskilda fallet granska huruvida pro­

jektet uppfyller gällande krav, både för att få bygglov och för statlig finan­

siering i form av bostadslån och/eller räntestöd. Dessa krav innehåller också varsamhetsvillkor, men kommunen har sällan en egen drivkraft att se till att dessa uppfylls. Kommunen kan dessutom ha egna övergripande mål, som kan komma i konflikt med varsamhetskravet. Sådana mål kan också t ex gälla en förändrad lägenhetsfördelning. Det kan vara svårt för berörda tjänstemän att återremittera ett ärende med motiveringen "det är inte varsamt". I allmänhet accepteras ett utfärdat hyresgästintyg eller -yttrande som bevis på att projektet ansetts vara varsamt nog. De hand­

lingar på vilka tillstånden meddelas är inte heller alltid så detaljerade att ovarsamhet hos föreslagna åtgärder klart framgår.

Ett uttalat intresse för att varsamhet skall råda hyser i den här situatio­

nen staten och hyresgästerna. Staten har uttryckt krav på varsamhet i sin egenskap av lagtextskrivare, men har lämnat över hela ansvaret för att hävda varsamhet till hyresgästerna vid samråd kring en ombyggnad.

Hyresgästerna är i den förhandlingen inte jämnstarka med fastighets­

ägaren. De har små möjligheter att genomdriva sina önskemål om mindre omfattande och mer varsamma åtgärder om fastighetsägaren har en annan uppfattning. De är oftast byggnadstekniskt okunniga och har sällan teknisk expertis till sitt förfogande, varför de har små möjligheter att påvisa att varsammare alternativ skulle kunna vara tekniskt, norm­

mässigt och ekonomiskt genomförbara. Mot sig i förhandlingen har de en fastighetsägare med betalda konsulter. Det är lätt hänt att konsulten eller projektledaren ger en ofullständig bild av vilka krav som gäller, för att stödja fastighetsägarens förslag gentemot de boendes, och då är det svårt för dem att kontrollera att uppgifter som lämnas är helt korrekta. I såda­

na situationer krävs mycket av hyresgästerna för att de skall kunna hävda sina krav på varsamhet.

För att belysa hur det kan gå till när hyresgäster värnar om att deras hus skall behandlas varsamt återger jag ett exempel. På ett föregående upp­

slag visar jag tre steg av många inom ett genomfört samråd i Stockholm.

Det jag främst vill fästa uppmärksamheten på är förändringarna beträf­

fande lägenheten längst ner till vänster. Enligt steg 1, som var det första förslaget som presenterades för hyresgästerna, skulle bl a vardags­

rummets väggar mot hall och serveringsgång rivas, de dubbla skjutdör­

rarna mellan vardagsrum och sovrum sättas igen, badrum flyttas till hälften och ny passage öppnas mellan serveringsgång och sovrum. Till saken hör att vardagsrummets golv hade ekparkett av hög klass som var lagd med en bred fris runt väggarna. När hyresgästena protesterade mot

dessa åtgärder, som de uppfattade som enbart destruktiva, presenterades steg 2, där en bit av väggen mellan hall och varsagsrum har "kommit tillbaka". Samrådet forsatte under hårda förhandlingar och nästan ett år senare var man framme vid det jag visar som steg 7. Där har vardags­

rummet återfått sina ursprungliga väggar, skjutdörrarna är tillbaka och badrummet har hamnat i sitt ursprungliga läge. Motsvarande turer kan man se beträffande andra delar av det återgivna planutsnittet. I det läget ansåg fastighetsägaren att han hade gjort "långtgående eftergifter för hyresgästernas krav". Och när arkitekten tillfrågades hur han kunde föreslå någonting sådant som steg 1 svarade han att "han måste ta i så att det fanns att pruta på i förhandlingen". Detta samråd är inte unikt, det finns många liknande erfarenheter.

Beslut om omfattning och nivå på ombyggnad alternativt upprustning fat­

tas i det konkreta ärendet inte av de boende och staten utan av fastighets­

ägaren i diskussion med kommunala tjänstemän på olika nivåer och med stöd av hyresgästföreningens ombudsmän. Ingendera av de parterna är generellt varsam "av sig själv", utan det beror helt på de enskilda perso­

nerna och deras inställning och vilja om varsamma lösningar kommer till stånd.

En slutsats av detta är att det inte går att förlita sig på att varsamhet auto­

matiskt skall bli resultatet av samråd inför sanering. Och i ännu mindre grad gäller detta när varsamhet innebär att huset inte skall byggas om utan bara underhållas och åtgärderna privatfinansieras. Då behöver var­

ken hyresgästintyg eller -yttrande utfärdas, varför samrådsskyldigheten bortfaller.

6.2 DEFINITIONER AV UNDERHÅLL OCH