HUR SKALL 30- OCH 40-TALSHUSEN BYGGAS OM?

KOSTNADER, TEKNIK OCH MILJÖ FÖR TRE ALTERNATIV.

Forskpre: Nils Edvardson, Lennart Berndtsson, Gideon Edström, Sören Lindgren, Ingela Blomberg, Sonja Vidén, Lars Holmberg, Martin Adolphsson.

Publicering: Byggforskningsrådet R78:1982.

Objekt: Två hus studerades, dels ett hus i Norrköping från 1935, Jakthun­

den 4, som i verkligheten byggdes om på ett ovarsamt sätt, och dels ett smalhus i Stockholm franl940, Filaren 7, som ingick i en grupp smalhus

som studerades av andra forskare med avseende på energi sparåtgärder (Ulvsundaprojektet, 1981). Vid besiktningen visade det sig att kök och bad­

rum hade renoverats 10 år tidigare, men i studien behandlades huset som om det varit oåtgärdat.

Urval: Båda husen ingick i gruppbebyggelse med en bostadsrättsförening respektive en allmännyttig fastighetsägare som ägare. Husen är typiska representanter för bostadsbebyggelsen från 1930- och tidigt 1940-tal, ett smalhus och ett smalt lamellhus.

Problem: Ombyggnad av hus från perioden 1930-55 med inriktning på att uppfylla nybyggnadskraven hade visat sig medföra stora ingrepp till höga kostnader. Syftet med projektet var att undersöka alternativ till de ombygg­

nader som blev följden när nybyggnadskraven onyanserat tillämpades på hus med enligt definitionerna i FoB modern bostadsstandard men med vissa brister beträffande installationer, utrustning, utrymme, sophante­

ring, energihushållning och tillgänglighet. Var varsam ombyggnad av 1930- och 40-tals-hus med andra ord arkitektoniskt, tekniskt och ekono­

miskt möjlig?

Metod: Inom projektet studerades tre ombyggnadsalternativ på de två re­

ferensobjekten, för att belysa effekterna beträffande åtgärder, miljö och kostnader/finansiering.

En utgångspunkt för jämförelserna var en ombyggnad som i största möj­

liga utsträckning skulle uppfylla SBN 80:s nybyggnadskrav beträffande bostadsutformning, tillgänglighet, energihushållning, sophantering osv.

Även kraftiga ingrepp godtogs för att åstadkomma detta. Endast större ingrepp i bärande väggar undveks.

Det alternativ, varsam ombyggnad, som undersöktes i andra hand byggde i stället på en strävan att begränsa ingreppen i och kring det ursprung­

liga huset. Ambitionen var att finna lösningar som skulle förena långsik­

tigt godtagbar standard, minst motsvarande vad som krävdes enligt SBN 80:s ombyggnadsregler, med en stor hänsyn till husens befintliga struk­

tur och kvaliteter.

Ett tredje alternativ, upprustning, studerades också. Där var syftet att be­

lysa de åtgärder som krävdes för att lösa de akuta tekniska problemen och samtidigt åstadkomma en modem utrustningsstandard i bostäderna och en godtagbar arbetsmiljö för sophämtare och städpersonal. Mer långsik­

tiga krav på bättre tillgänglighet, bostadsstorlekar eller energihushåll­

ning tillgodosågs ej.

De två husen besiktigades och fotograferades. På de två objekten studera­

des de tre alternativa åtgärdsnivåerna och jämfördes med avseende på arkitektur, funktion, teknik och ekonomi, dvs kostnader och finansiering med statliga bostadslån. Kostnadsberäkningarna gjordes "utifrån", dvs likvärdigt mellan de tre alternativen och utan jämförelse med kostnads­

uppgifter från den genomförda ombyggnaden.

Resultat: Undersökningen visade att för de båda referensobjekten gick så­

väl upprustning som en varsam ombyggnad att genomföra under "låne- taket", och med en resulterande månadsavgift respektive hyra som inte torde överstiga bruksvärdeshyran. Det fanns t o m i båda fallen ett visst låneutrymme för ytterligare åtgärder. Man bör dock notera att även upp­

rustningen räknades få ombyggnadslån, en bedömning som vid den tiden

följde praxis i Stockholm men som kanske inte var självklar hos andra lånemyndigheter.

Betydligt mörkare var läget för ombyggnaden till "nybyggnadsstandard".

Pantvärdet överskreds där kraftigt, liksom den sannolika bruksvärdes- hyran. Prutningar måste troligen till om statliga lån alls skulle kunna ut­

gå.

* Vad alternativet varsam ombyggnad visade var att en god funktion och uppfyllande av gällande ombyggnadskrav var ekonomiskt förde­

laktigt och väl förenligt med ett varsamt hanterande av det ursprung­

liga huset och dess kvaliteter i form av ljusföring, rumssamband, de­

taljutformning och hantverkskvalitet i utförande.

* Studien visade tydligt att lösningar av de enskilda problemen och funktionerna inte kan väljas från en nybyggnadsmall, utan måste sättas in i en helhetsbedömning av kvaliteter, brister och möjligheter.

* En långsiktigt godtagbar varsam ombyggnad låg inom det spann som

"skälighetsbedömningen" enligt SBN 80 ombyggnad angav. Trots det gjordes emellertid betydligt snävare skälighetsbedömningar på en del håll. Därför kunde det ändå vara befogat att bredda skalan av godtag­

na lösningar i ombyggnadsbestämmelserna. Det kunde också vara ett skäl till att helt skilja på nybyggnads- och ombyggnadsbestämmel­

serna - ett tydligare sätt att markera att ombyggnad måste ske uti­

från andra villkor än nybyggnad.

* Studien pekade också mot att det var ekonomiskt möjligt att genom­

föra en långsiktigt godtagbar ombyggnad för en stor mängd hus från den studerade tidsperioden, om den bara skedde på ett varsamt sätt.

* När det gällde lånebestämmelserna kunde vissa reflexioner göras över de studerade referensobjekten. Om man vid en jämförelse mel­

lan de tre ingreppsnivåerna enbart såg till de rena bostadsfunktion- erna - kök, hygienrum, förvaring, planlösning - fanns ingen avgör­

ande skillnad i resulterande standard eller livslängd. Men finansier­

ingen skilde sig starkt mellan ombyggnad och upprustning, främst beträffande lånens amorteringstid. Den dyrbara förnyelsen av yt­

skikt fick därmed en mycket god finansiering med lång amorterings­

tid när stora ingrepp gjordes. Man kunde ifrågasätta det rimliga i detta.

Slutsatser:

* Eftersom de statliga lånen har en starkt styrande effekt skulle de kunna användas för att uppmuntra åtgärder som är önskvärda ur samhällssynpunkt. Ökad tillgänglighet, som är samhällsekonomiskt och socialt, men inte fastighetsekonomiskt, lönsamt, borde då t ex ges bättre lån.

* Ett förslag skulle kunna vara att alla åtgärder med karaktären av större periodiskt underhåll finansierades på lika villkor, satta med hänsyn till åtgärdernas sannolika varaktighet.

* Många energisparåtgärder skulle ha varit fastighetsekonomiskt lön­

samma även utan statliga lån. Fastighetsägaren kunde dock få täck­

ning även för onödigt höga uppvärmningskostnader via hyrorna. De boende fick då betala för fastighetsägarens bristande energispar- intresse. Goda energisparlån behövdes därför för att stimulera dessa fastighetsägare att vidta förbättringsåtgärder.

* Om man vill använda de statliga lånen för att styra mot en bättre re­

sursanvändning och varsammare ombyggnad måste det till restrik­

tioner, så att lån inte ges till större åtgärder än nöden kräver.

* Bristande uppmärksamhet i projekterings- eller byggskedet kunde ge upphov till fullständigt onödig ovarsamhet, vilken standardnivå man än strävar efter.

* I arbetet med de två referensobjekten och deras ombyggnadsalterna- tiv kom det fram ett behov av vissa nya produkter, som speciellt kun­

de lämpa sig för ombyggnad av dessa och liknande hus. Det gällde till exempel köks- och hygienrumsinredning, produkter som kan för­

bättra tillgängligheten där förhållandena är svåra, elmateriel och produkter för ventilation och sophantering.