HUR DET SKULLE KUNNA VARA

Begreppen underhåll och ombyggnad bör få distinkta lagliga betydelser som stämmer överens med den allmänna uppfattningen. Därutöver bör underhållsåtgärder särskiljas från ombyggnadsåtgärder, framför allt i samband med statliga subventioner.

Den arbetsgrupp, som skrev kursskompendiet "Ombyggnad och andra åt­

gärder" 1988 fann det angeläget att utifrån sin gemensamma genomgång av vad som gällde beträffande lov och lån för ombyggnad påpeka vad de ansåg vara tvetydigt eller direkt felaktigt i gällande lagtext och som skulle vinna på att förändras. Jag citerar deras skrivning från den 29 april 1988 beträffande förslag till förändring av definition på ombyggnad:

.'„'PBL 3:11 Nv ombvggnadsdefinition

Två situationer kan definieras som ombyggnader enligt PBL 3:11, a) änd­

ringar som dels är bygglovpliktiga och dels avsevärt förlänger brukstiden, b) inredningsarbete som syftar till en väsentligt ändrad användning. Båda si­

tuationerna är förenade med avsevärda tolkningssvårigheter. T ex vad och hur mycket är en avsevärt förlängd brukstid. Och vilka ändringar påverkar brukstiden. Det är svårt att tolka propositionen på annat sätt än att följande åtgärder inte påverkar brukstiden: att hålla byggnaden i ett gott tekniskt skick, främja en rationell drift eller underhåll av typen omläggning av tak, byte av inredning i kök och badrum mm. Görs detta i hela byggnaden vid ett tillfälle kan det bli fråga om mycket omfattande och kostsamma åtgärder

men som ändå inte kan påverka brukstiden, dvs inte utlösa ombyggnads- kraven. För gemene man skulle detta betraktas som en ombyggnad. Även de flesta byggnadsnämnder är fortfarande benägna att kalla detta ombygg­

nad.

Däremot enligt propositionen skulle en renovering av kök eller bad i kombi­

nation med ett byte av rörstammar leda till att brukstiden förlängs avsevärt.

För de flesta är dessa nyanseringar närmast omöjliga att begripa, tillämpa och inte minst förklara för hyresgäster och fastighetsägare. Vår tolkning är att rena förbättringar av husets tekniska eller driftmässiga egenskaper ald­

rig påverkar brukstiden medan däremot standardhöjande åtgärder ur bru- karsynpunkt påverkar brukstiden. För samhället är ombyggnadsdefinitio- nen avgörande. Främst på grund av möjligheterna att kunna åstadkomma en förbättring av tillgängligheten genom att kunna ställa följdkrav i form av hiss.

För de fastighetsägare som inte vill bekosta hiss är den nya definitionen ide­

alisk. Först söker man lov för de bygglovpliktiga åtgärderna som är nödvän­

diga. T ex en fasadisolering eller en väsentlig förändring av rörstammen.

Byggnadsnämnden kan omöjligtvis anse att detta förlänger brukstiden var­

för det inte blir ombyggnad. Därefter gör fastighetsägaren alla åtgärder som i och för sig förlänger brukstiden men som aldrig kommer till byggnads­

nämndens kännedom eftersom de inte är bygglovpliktiga. Ett mycket enkelt sätt att komma undan hisskravet. För att parera detta finns det en ackumu- leringsregel i kommentarerna som förefaller kunna innebära att byggnads­

nämnden skulle kunna kräva hiss när fastighetsägaren nästa gång kom­

mer till byggnadsnämnden för att t ex sätta upp en skylt. Det finns dock ingen realism i att byggnadsnämnden ska kunna registrera vad som sker i husen i form av bygglovfria åtgärder. En annan konsekvens av synsättet att ombyggnader bara blir aktuella med hänsyn till brukstiden är att föränd­

ringar i miljonprogrammet normalt inte blir ombyggnad. Där finns nämli­

gen redan dagens standard i de flesta avseenden. De åtgärder som görs syf­

tar enbart till att göra husen i gott tekniskt skick och att göra dem mer in­

tressanta och attraktiva. Detta innebär att samhället aldrig kan kräva hissar i 3-våningsbyggnader i dessa områden trots att samhället subventionerar åtgärderna med miljarder.

Vidare kan ifrågasättas om brukstiden förlängs i PBL:s mening om en fas­

tighetsägare slår samman lägenheter eller delar upp lägenheter i flera.

Här sker varken förbättring av standard eller avhjälps några brister. Om inte brukstiden påverkas av efterfrågan av bostäder inom området. I fall den typen av bedömningsgrunder ska beaktas blir tillämpningen ännu svå­

rare eftersom sådana bedömningsgrunder inte ligger inom bygglagstift - ningens tradition. Frågan har också väckts om en vindsinredning leder till avsevärd förlängd brukstid. Hur kan brukstiden i det fallet bli förlängd om den tidigare inte fanns. Dessutom är brukstidsresonemanget helt omöjligt vid tillämpningen på arbetslokaler.

Vårt förslag är att ombyggnadsdefinitionen återigen kopplas ihop med åt­

gärdernas omfattning. Lagtekniskt kan detta lösas på på flera sätt. T ex att PBL 3:11 får följande betydelse: Med ombyggnad avses ändringsarbeten av stor omfattning. Motivtexten kan utveckla vad stor omfattning är. Förslags­

vis bygger detta på ett samband mellan byggnadens taxeringsvärde och kostnaderna för de sammanlagda åtgärderna. I kostnaden inräknas även åtgärder av underhållskaraktär som utförs samtidigt med ändringarna.

Fördelen med denna definition är att den är tydlig samt att den överens­

stämmer med de flesta människors spontana uppfattning om vad som är ombyggnad. En annan stor fördel är att definitionen är lätt att bevaka vid

låneprövningen. Dessutom är den applicerbar på både miljonprogrammet och arbetslokaler. Denna paragraf kompletteras med att bygglovplikt införs för åtgärder av stor omfattning.

Den andra delen av nuvarande ombyggnadsdefinition kan bibehållas oför­

ändrad dvs inredningsarbete till väsentligt ändrad användning.

Denna uppfattning delar jag så långt som till att ombyggnad bör ha med omfattningen av genomförda åtgärder att göra och med inte tolkningar av begrepp som "förlängd brukstid". Jag anser däremot inte att det är omfatt­

ningen av kostnaderna för en åtgärd som skall avgöra om den är att be­

trakta som underhåll eller ombyggnad. Det skulle ju kunna innebära att ovarsamma/onödigt dyra åtgärder premierades. Och jag invänder mot den del av förslaget som går ut på att man skall fortsätta att finansiera underhållsåtgärder som om de var ombyggnadsåtgärder.

Jag anser att man bör vara konsekvent i att särskilja underhållsåtgärder från ombyggnadsåtgärder, både definitionsmässigt och finansiellt. Om­

byggnad skulle enligt min mening kunna definieras som att flytta väggar eller i övrigt utföra ändringar som förändrar planlösningen, dvs sådana åtgärder som kan åskådliggöras på en ritning i skala 1:100. Ombyggnad skulle därmed också vara att förändra användningen av ett utrymme, t ex att göra tvättstuga av ett rum som tidigare användes på annat sätt. Med underhåll avses då reparation eller utbyte av utvändiga och invändiga yt­

skikt samt utslitna och omoderna installationer och inredningar.

Det som behöver göras i hus som redan har modern standard ryms i allmänhet inom ett spann av åtgärder mellan underhåll och viss stan­

dardhöjning. För att ge ett en namn åt denna kombination av åtgärder skulle man behöva introducera ett nytt begrepp: det skulle kunna vara upprustning. Med upprustning avses då sådana åtgärder som ökar stan­

darden i bostaden utan att de medför stora ombyggnadsåtgärder, som t ex att byta ut ett litet kylskåp mot ett större, eller att installera en dusch i ett tidigare toalettutrymme utan att väggarna behöver flyttas. Begreppet om­

byggnad skulle då vara begränsat till mer omfattande åtgärder, främst utanför lägenheterna, som hissinstallationer eller förbättringar beträff­

ande sophantering, i den mån de medför ändringar i husets planlösning eller i användningen av ett utrymme.

Uttrycken underhåll, upprustning och ombyggnad har i andra samman­

hang definierats på följande sätt:

Underhåll

Plan- och byggtermer 1975 (Tekniska nomenklaturcentralen, TNC): Åt­

gärder som erfordras för bibehållande i brukbart skick. Underhåll kan indelas i förebyggande underhåll och felavhjälpande underhåll (repa­

ration).

Plan- och byggtermer 1989 : Åtgärder som behövs för att en byggnads ursprungliga egenskaper i huvudsak skall bevaras. Underhåll kan in­

delas i förebyggande underhåll och felavhjälpande underhåll (repara­

tion).

Husen vi äger, en tillgång att vårda (Linn 1978): Löpande underhåll är den rutinmässiga vård ett byggnadsverk regelbundet kräver för att inte förfalla. Utmärkande för underhållet är således att det med god

sannolikhet kan förutsägas, till skillnad från sådana reparationer som förorsakas av oväntade skador (brand, vattenläcka e d).

Ombyggnad

Sanering II (SOU 1971:65): Åtgärder som höjer standarden i befintlig bebyggelse till ombyggnadsstandard.

Plan- och byggtermer 1975: Genomgripande yttre eller inre ändring av befintlig byggnad.

Plan- och byggtermer 1989: Enligt plan- och bygglagen 1987, PBL:

Lovpliktig yttre eller inre ändring av befintlig byggnad som avsevärt förlänger brukstiden för byggnaden eller en del av den. Enl PBL 3:11 hänförs till ombyggnad även sådant inredningsarbete som syftar till en väsentligt ändrad användning av byggnaden eller en del av den. Bruks- tid definieras som tidsperiod under vilken en byggnad kan användas for sitt ändamål utan andra åtgärder än vanligt underhåll och åtgärder för att främja en rationell och ekonomisk drift.

Husen vi äger, en tillgång att vårda: Ombyggnad kan definieras som dels åtgärder varigenom en byggnads inre eller yttre utförande ändras, dels inredande av en byggnad eller del av den till väsentligen annat ändamål än förut.

Upprustning

Sanering II: Åtgärder som höjer standarden i befintlig bebyggelse i be­

gränsad omfattning; när det gäller flerfamiljshus åtminstone till läg­

sta godtagbara standard.

Husen vi äger, en tillgång att vårda : Härmed avses i allmänhet be­

gränsade moderniserings- (förbättrings-) åtgärder i en äldre byggnad.