Hyresgästernas nuvarande rättigheter och möjligheter till inflytande i ett ombyggnadsärende grundar sig på saneringspropositionerna 1973:21, an
gående sanering av det äldre bostadsbeståndet, och 1973:22, med förslag till bostadssaneringslag m m. Departementschefen avgav följande yttran
de:
Om man tillmäter de boendes intressen i samband med sanering den bety
delse som jag här har gjort, är det naturligt att lägga vikt också vid de boen
des möjligheter att utöva inflytande över en sanering som berör dem, sär
skilt beträffande nivån för den åsyftade standarden samt tidpunkten och sättet för saneringens genomförande. Det finns sålunda skäl att beakta de
ras intressen, som bor i huset, å ena sidan när det gäller att bedöma even
tuella önskemål från fastighetsägaren att göra avkall på en allmänt tilläm
pad lägsta standard och å andra sidan när de planerade åtgärderna fram
står som onödigt omfattande och dyrbara. Dessa hyresgästintressen måste dock vägas mot samhällets mål för saneringen samt tekniska och ekono
miska omständigheter.
Att moderniseringen i viss omfattning bör kunna avpassas efter de boendes intressen i enlighet med vad jag har anfört har betydelse också för utform
ningen av vissa standardkrav och lånevillkor. Till denna fråga kommer jag tillbaka i det följande. Jag vill emellertid redan nu nämna att förslagen syftar till att åstadkomma upprustning av äldre lägenheter till en rimlig standardnivå och samtidigt till sådana kostnader och på ett sådant sätt att hyresgästerna skall ha möjlighet att bo kvar efter upprustningen.
Den på Kungl Maj:ts proposition 1973:22 grundade bostadsaneringslagen, BSL (SFS 1973:531) trädde i kraft 1974. Följande år fick lagtexten ett tillägg, BSL 2a§, som gav hyresgästerna "vetorätt" inför alltför omfattande åtgär
der. Där står:
Om organisation av hyresgäster motsätter sig att i fastighet vidtages annan åtgärd, som kräver byggnadslov, än som behövs för att bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard, får åtgärden vidtagas endast om hyresnämnden på ansökan av fastighetsägaren medger det. Sådant medgi
vande får lämnas endast om särskilda skäl föreligger därtill.
Denna rätt att motsätta sig åtgärder som överstiger lägsta godtagbara standard, LGS, gällde till en början endast i de tre storstadsregionerna, men kom senare att vidgas till att gälla i det närmaste hela landet. I BSL 2b§ definierades LGS på följande sätt:
Bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard om den är för
sedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
5. försöijning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.
Vidare skall tillgång finnas till förrådsutrymme inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från denna.
Föreligger särskilda skäl, skall bostadslägenhet utan hinder av första styc
ket 4 anses ha lägsta godtagbara standard, om tillgång till toalett finns i nära anslutning till lägenheten och anordning för bad eller dusch finns i huset. Förekommer eljest avvikelser från vad som föreskrives i första eller andra stycket, skall lägenheten anses ha sådan standard, om särskilda skäl föreligger och avvikelsen ej är betydande.
Genom dessa lagtexter gavs redskap för hyresgästinflytande inför om
byggnader. Former och rutiner för detta utvecklades inom vad som kom
att kallas samråd inför ombyggnad, och som utformades på skilda sätt i olika städer. Under början av 1980-talet gjordes i Stockholm överenskom
melser mellan fastighetsägareföreningen och hyresgästföreningen om regler för information och rutiner för samråd samt för hur det så kallade hyresgästintyget skulle vara formulerat.
En ytterligare möjlighet för hyresgästerna att påverka graden av varsam
het hos ett projekt lämnades genom att ett s k varsamhetsyttrande sedan den 1 juli 1987 skall bifogas ansökan om statliga lån (SFS 1987:249). Enligt ombyggnadslåneförordningen ställs kravet sålunda:
För bostadslån som avser ombyggnad av hyreshus krävs att låneansökan- den har berett en organisation av hyresgäster tilllfälle att yttra sig över om
byggnadens art och omfattning.
Har en organisation av hyresgäster framfört invändningar mot ombygg
nadsåtgärder och därvid gjort gällande att husets kvaliteter inte tas till vara i skälig omfattning, får bostadslån enligt 6a § OF för dessa åtgärder lämnas endast om
1. organisationens invändningar har prövats i ärende enligt 2a § bostads- saneringslagen (1973:531), eller
2. det annars finns särskilda skäl.
Med organisation av hyresgäster avses organisation som har avtal om för
handlingsordning för huset eller, om förhandlingsordning inte gäller, en riksorganisation eller en förening, som är ansluten till en sådan riksorga
nisation och inom vars verksamhetsområde huset är beläget.
Bakgrunden till bestämmelsen finns i prop 1986/87:48 (sid 33-35). Där sä
ger statsrådet bl a:
Om hyresgästerna skall tillförsäkras ett reellt inflytande över ombyggnaden genom lånevillkor kan inte kommunens bedömning t ex av varsamhetskra- vet överordnas hyresgästernas.
A andra sidan bör inte hyresgästerna ha ett sådant inflytande i ombygg- nadsärendet att det kan komma i konflikt med bygglagstiftningen och låne- förordningens krav. Fastighetsägarens beslutsrätt kan inte heller inskrän
kas kraftigt i utan motsvarande begränsning av hans ekonomiska ansvar.
Däremot kan hyresgästernas bedömning av hur varsamhetskravet uppfylls i ett ombyggnadsärende ges en avgörande betydelse för länsbostadsnämn
dens prövning av låneärendet i denna del, utan en långtgående ändring av den ansvarsfördelning som gäller i dag. Därigenom blir också hyresgäster
na informerade om åtgärderna i så god tid att de kan tillvarata sin rätt en
ligt t ex BSL. Ett hyresgästinflytande i ombyggnadsärendet med en sådan utformning innebär att kommunernas inflytande enligt vad som anförts i prop 1985/86:100 bil 13 (sid 41) får underordnas hyresgästernas.
Varsamhetsyttrandet krävs dock enbart för statliga ombyggnadslån och inte för åtgärder som finansieras med hjälp av räntestöd.
För att ett ombyggnadsärende skall tas upp till bygglovprövning skall det finnas ett undertecknat hyresgästintyg, enligt vilket de boende inte motsät
ter sig de åtgärder i projektet som överstiger LGS. Och enligt OF skall hy
resgästerna genom ett hyresgästyttrande kommentera grad av varsamhet i ett projekt för att det skall kunna erhålla statliga lån. Hyresgästerna har alltså rätt att motsätta sig att intyg skrivs om de anser att de åtgärder som föreslås inte är förenliga med deras uppfattning om vad som behöver res
pektive inte behöver göras i huset, och de kan i ett yttrande påpeka
ovar-samma inslag i ett projekt. Dessa rättigheter att bevaka varsamheten in
för ombyggnad tillkommer inte enskilda hyresgäster eller kontaktkommit
téer utan "organisation av hyresgäster", dvs den organisation som har förhandlingsordning, i allmänhet en hyresgästförening. Om det inte finns någon förhandlingsordning avses "riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan", dvs i första hand Hyresgästernas Riksför
bund och de anslutna hyresgästföreningarna. Det är alltså hyresgästföre
ningens ombudsmän som undertecknar hyresgästintyget och varsam- hetsyttrandet, de handlingar som innehåller hyresgästernas formella möjligheter att påverka ett ombyggnadsprojekt.