Fastighetsmäklare

Sammantagen sektorsrisk:

Sektor

Fastighetsmäklare tillhandahåller tjänster som förmedlingsuppdrag, skrivuppdrag samt värderings- uppdrag.

Allmän beskrivning av sektorn och relaterade tjänster eller aktiviteter

Med fastighetsmäklare menas fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Med förmedling avses en verksamhet som genom uppdragsavtal anvisar en motpart och som uppdragsgivaren kan träffa avtal med om överlåtelse eller upplåtelse.⁹² För den som kallar sig fastighetsmäklare inträder en registreringsplikt, men skyldigheten att vara registrerad gäller inte advokater. Den gäller inte heller fastighetsmäklare som enbart ägnar sig åt förmedling av hyresobjekt som finns specificerade i fastighetsmäklarlagen (2011:666).⁹³

Själva titeln fastighetsmäklare är inte skyddad i lag. Det innebär att vem som helst kan titulera sig fastighetsmäklare, utan att krävas på registreringsplikt.⁹⁴ Det finns aktörer som förmedlar objekt utan att vara registrerade trots att de omfattas av registreringsplikten. Otillåten fastighetsförmedling regleras i fastighetsmäklarlagen och kan leda till böter eller fängelse i högst sex månader.⁹⁵

Bestämmelser som rör fastighetsmäklares verksamhet regleras i fastighetsmäklarlagen. En fastig-hetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god mäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både på säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens (oftast säljaren) ekonomiska intressen.⁹⁶ God mäklarsed innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan tillämplig lagstiftning.

En fastighetsmäklare kan utöver förmedlingsuppdrag också hjälpa till med att upprätta överlåtelse-handlingar, ett så kallat skrivuppdrag. En fastighetsmäklare kan också anlitas för värdering av olika objekt.

Varje fastighetsmäklare ska ha ett klientmedelskonto. Mäklarnas klientmedelskonton används främst för deposition av handpenningen som köparna betalar i samband med köp av fastigheter eller bostadsrätter som mäklarna förmedlar. Det är mycket vanligt att mäklarna får i uppdrag att ta hand om handpenningen genom att den deponeras på mäklarens klientmedelskonto.⁹⁷

Nyckeltal * Totalt hela sektorn

Omsättning i branschen 10 763 000 tkr*¹

Antal registrerade fastighetsmäklare 7 027*²

Försäljningar (bostadsmarknaden) 440 mdkr*³

Försäljningar (kommersiella fastigheter) 200 mdkr*⁴

*¹ Branschens omsättning, 2018. UC Branschrapport Fastighetsmäklare 2019:2 Summa rörelseintäkter.

*² Fastighetsmäklarinspektionens fastighetsmäklarregister per den 31 januari 2020.

*³ Under 2018 genomfördes ca 164 000 ägarbyten på bostadsmarknaden. Mäklare anlitades vid 91 % av alla försäljningar 2018 (källa: Mäklarsamfundets Fakta och Nyckeltal 2019). Enligt företaget Svensk mäklarstatistik uppgick det totala försäljningsvärdet av bostads-marknaden i riket till 440 mdkr år 2018. www.maklarstatistik.se/pressmeddelanden/bostadspriserna-uppat-under-2019/.

*⁴ Försäljningssiffran är en uppskattning (här finns begränsad information om när fastighetsmäklare anlitats).

92 1 § fastighetsmäklarlagen (2011:666).

93 5 § fastighetsmäklarlagen.

94 Magnus Melin, fastighetsmäklarlagen. En kommentar, s 19–20, u 4:1 2017 (författaren och Wolters Kluwer Sverige AB).

95 31 § fastighetsmäklarlagen med hänvisning till 5 § samma lag.

96 8 § fastighetsmäklarlagen.

97 10 § fastighetsmäklarlagen (2011:666).

7.12Fastighetsmäklare med fullständig registrering

Penningtvätt – beskrivning av riskscenario inklusive kända tillvägagångssätt (modus)

• Fastighetsmäklares tjänster kan vara ett led i upplägg för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Hotaktörer kan använda fastighetsmäklare med eller utan deras vetskap.

• Pengar förflyttas via fastighetsmäklarens klientmedelskonto. Till exempel genom återbetalning av för stor betalad handpenning till samma eller annat konto än det som inbetalningen gjordes ifrån.

Eventuellt utnyttjas en återgångsklausul. Köparen backar från köpet och handpenningen betalas tillbaka till annat konto.

• Fastighetsköp via bulvan för att dölja pengars ursprung eller det verkliga ägarskapet.

• Under- eller övervärdering av fastighetsvärdet. Vid undervärdering kan en del av köpeskillingen ske separat med svarta pengar. Övervärdering kan ge köparen möjlighet att ta ett större lån som sedan betalas med brottspengar.

• Skrivuppdrag där köpare och säljare redan har kontakt. Fastighetsmäklaren ger då skenbar legitimitet åt affären.

Hot – penningtvätt

Omfattning

Sektorn har kapacitet att tvätta avsevärda summor via klientmedelskontot som används vid överföring av handpenning. Genom att pengar förflyttas via fastighetsmäklarnas klientmedelskonton kan dessa användas för att dölja pengarnas ursprung. Handpenningen kan uppgå till flera miljoner kronor för dyrare objekt. Fastighetstransaktioner erbjuder främst möjlighet att skikta eller investera brottsvinster som redan är introducerade i det ekonomiska systemet. Det är mycket ovanligt med kontanta betalningar men kontanta delbetalningar kan förekomma.

Förmåga hos aktören

För att genomföra ett penningtvättsupplägg med hjälp av fastighetsmäklare krävs en viss kunskap.

Skälet är att affärerna generellt sett avser stora belopp och det behövs underlag för att bankerna ska genomföra transaktionerna.

Anonymitet

Spårbarheten i sektorn är hög då samtliga transaktioner sker via banköverföringar. Men fastighets-mäklaren kan inte se vem pengarna kommer ifrån och en del mäklare kontrollerar inte alltid detta.

Det är mycket ovanligt att transaktioner skickas från sektorn utomlands men internationella flöden till sektorn förekommer. Internationella flöden kan underlätta hotaktörens möjlighet att vara anonym, då fastighetsmäklaren inte ser varifrån pengarna kommer.⁹⁸

Sektorn kan utnyttjas för penningtvättsupplägg både av fysiska och juridiska personer men den stora merparten av kunderna utgörs av fysiska personer. Det går att använda sig av målvakter eller bulvaner för att vara anonym, men normalt sett vill man ha tillgången – som ofta är långsiktig – i eget namn.

Sammanfattande bedömning

Sektorn har kapacitet att tvätta avsevärda summor via klientmedelskontot. Omständigheter tyder på att hotaktörer utnyttjar fastighetsmäklare för att skikta eller investera pengar som redan är introducerade i det ekonomiska systemet.

Sammanfattningsvis bedöms hotet för penningtvätt i sektorn vara betydande (3).

98 Här avses att mäklaren inte ser varifrån pengarna kommer. Detta med anledning att bankerna kräver ett svenskt bankkonto och mäklarna ser då inte att de kommer från ett annat land.

7.12Fastighetsmäklare med fullständig registrering

Sårbarhet – penningtvätt

Möjlighet att upptäcka

Riskmedvetenhet och kunskap varierar inom branschen men bedöms generellt sett vara låg. Inrap-porteringen till Finanspolissektionen vid Polismyndigheten (Fipo) från fastighetsmäklare är mycket begränsad. Den rapportering som rör fastighetstransaktioner kommer nästan uteslutande från bank-sektorn. En faktor som försvårar upptäckt är att mäklare inte alltid har vetskap om varifrån eller från vem som transaktionen kommer.

Regelefterlevnad

Fastighetsmäklarinspektionen har i ett flertal tillsynsärenden funnit brister relaterade till åtgärder mot penningtvätt. Generellt kan sägas att riskmedvetenheten hos mäklarna behöver ökas.

Låg inrapporteringsgrad och relativt hög vinst per affär gör att det finns anledning att misstänka att mäklare medvetet underlåter att rapportera. Att rapporterna är så få kan även bero på att mäklarna inte alltid har kännedom om den låga misstankegrad som krävs för rapportering. Det krävs inte att mäklaren har faktiska bevis för att penningtvätt har skett, utan det är tillräckligt att mäklaren har skälig grund att misstänka att det rör sig om det.

Sammanfattande bedömning

Riskmedvetenhet och kunskap bedöms generellt sett vara låg inom branschen och fastighetsmäklarna har inte alltid kännedom om varifrån eller från vem transaktionen kommer.

Sammanfattningsvis bedöms sårbarheten för penningtvätt i sektorn vara betydande (3).

Risk – finansiering av terrorism

I dagsläget finns inga kända modus där sektorn används för att finansiera terrorism inom ramen för avgränsningen i den nationella riskbedömningen. Sektorns risk för finansiering av terrorism har därför inte bedömts.

7.12Fastighetsmäklare med fullständig registrering