Intervju med Helsingborgshem

För Helsingborgshem ställde Przemek Malachowski, hållbarhetschef i bolaget, upp på en intervju. Respondenten har arbetat på Helsingborgshem i 7 år och svarade på intervjufrågorna utefter sina erfarenheter och ansvarsområden.

Stadsutveckling

Helsingborgshem har inte hittat på sina egna definitioner av hållbar stadsutveckling utan bolaget tenderar att följa det som redan finns publicerat och de har olika sätt att främja den på. För att uppnå hållbar stadsutveckling försöker bolaget att jobba med hållbarhetsaspekterna parallellt, dvs den sociala, ekonomiska och den ekologiska hållbarheten. Malachowski påpekar att arbetet som pågår i Drottninghög är ett exempel på hållbar stadsutveckling där bolaget involverar samtliga hållbarhetsaspekter i projektet. En del fastigheter har rivits ner på grund av det tekniska skicket, och en del nya har upprättats. Respondenten förklarar att bolaget har ett mål för området som en helhet och syftet var inte att göra sig av med befintliga hyresgäster.

Det finns 250 nya bostäder i stadskvarteret som är både ägande- och hyresrätter vilket gör bostäderna varierade. Bolaget arbetar väldigt olika i stadsdelarna eftersom det handlar om prioriteringar och om hur mycket bolaget kan göra samtidigt samt hur stor organisation bolaget kan vara.

Helsingborgshem har ett väldigt stort ansvar att vända på utvecklingen när det handlar om hållbar stadsutveckling där det behövs. Det ska märkas att ett allmännyttigt fastighetsbolag gör lite mer och annorlunda än privat fastighetsutvecklare.

42

Miljonprogramsområden inkluderas och prioriteras vid arbete med hållbar stadsutveckling. DrottningH är ett samverkansprojekt där kommunen ansvarar och har projektledarrollen tillsammans med Helsingborgshem som biträdande projektledare. Helsingborgshems vision är att göra Helsingborg till en attraktiv stad att leva och bo i för en bred mångfald av människor.

Bolaget är verksam i miljonprogramsområden som Dalhem, Drottninghög, Fredriksdal, Närlunda och Planteringen. Det finns en del andra områden som till exempel Stattena som är byggd under miljonprogramsområden men ingen känner till det. Malachowski säger att anledningen till att ingen känner till sådana områden beror på själva begreppet miljonprogramsområde.

“Man brukar använda miljonprogramsområde lite nedsättande och mot bara de områden som har sociala utmaningar” (Malachowski, 2022).

Respondenter berättar även att det finns miljonprogramsområden som inte har så stora sociala utmaningar men att där har bolaget en mindre del av fastighetsbeståndet. Helsingborgshem har hittat på ett eget ord för miljonprogramsområde och omvandlat begreppet till fokusområde.

Anledningen till detta är att det ger en annan känsla i stället för de negativa associationerna. Vissa områden har tagits bort från listan för fokusområden exempelvis Dalhem. Anledningen till att områden tas bort från listan kan bero på statistiken som visar hur starkt området är, det kan handla om rena fakta som fastigheternas skick, medelinkomst, utbildningsnivå och hälsoparametrar.

Hållbar utveckling

Helsingborgshem tycker att för hållbar utveckling finns det redan en bra definition från FN och Brundtland kommissionen som går ut på att man inte ska leva på bekostnad av nästa generation. Definitionerna om hållbar utveckling är inte starkt integrerade och det är inte många som känner till dem i bolaget utan det är specialister och ledningen som har mest koll.

Helsingborgshem har en bok som kallas för attraktiva stadsdelar och är ett arbetssätt som har tagits fram tillsammans med campus Helsingborg. Boken innehåller många delar av bolagets policy där attraktiviteten har varit sedan tidigare som en grundpelare för bolagets vision. Malachowski säger att jobba med attraktivitets rymmer väldigt många underliggande frågor och inte minst hållbarhetsfrågor.

Ekonomisk hållbarhet

Ekonomisk hållbarhet för Helsingborgshem räknas som någon form av acceptabel risk som inte äventyrar bolagets eller ägarens ekonomiska status,

43

att hitta en rimlig avkastning och rimligt driftnetto som är marknadsmässig och affärsmässig. Helsingborgshem ingår i ett samarbete med KTH kring återbruk av betong och tegel. Malachowski säger att processen är rätt så komplicerad och sparar inte heller vare sig pengar eller tid eftersom hela byggbranschen är organiserad kring att använda nytt material. Det som är allra mest lönsamt är den långsiktiga avkastningen, i form av att ha stadsdelar som är attraktiva och mår bra där människor trivs. Om bolaget har det så får bolaget ekonomin på köpet men ibland kan bolaget investera i hög risk vilket innebär investeringar som gynnar samhället och inte är endast affärsmässiga.

Projektet DrottningH tar tid eftersom det är enorma pengar och investeringar som pågår. Utifrån ekonomisk hållbarhet kan inte bolaget belåna sig själv hur högt som helst eftersom bolaget inte ska vara en risk för kommunen rent ekonomiskt. Helsingborgshem tillhör ekonomiskt Helsingborgs Stad och det är viktigt att bolaget ska ligga på rätt sida med skuldkvot. Detta skapar vissa begränsningar i hur högt bolaget kan belåna sig och hur många nya bostäder man kan bygga eller renovera, så det gäller att hitta balans i det. Det finns ett krav på att bolaget ska vara affärsmässig och ska ha en viss avkastning.

“Det är ingen old school allmännytta där man skulle gå plus minus noll utan vi ska gå plus hela tiden och det pluset ska i grund och botten återinvesteras”

(Malachowski, 2022).

Målet är inte att vinstmaximera utan att det handlar mer om att bolaget behöver gå i vinst för att kunna investera i nya projekt. Bolaget har i grund och botten ett uppdrag som går ut på att bygga som mest när konjunkturen är låg och när konjunkturen är hög så behövs det inte bebyggas lika mycket.

Idag har kommunen inga skarpa krav på att Helsingborgshem ska bygga ett x antal bostäder per år utan det handlar om dialog och om att göra en analys om vart behovet är störst.

Social hållbarhet

Helsingborgshem följer definitionen för social hållbarhet från Folkhälsomyndigheten. Definitionen handlar om ett socialt hållbart samhälle där jämställdhet är huvudsaken, samt bland annat att människor ska leva ett gott liv med god hälsa utan några skillnader. Samhället ska vara helt tolerant där människors likvärdiga rättigheter står i centrum, vilket gör att människor känner tillit och förtroende till varandra och kan vara delaktiga i samhällets utveckling.

Det är lite på olika plan som bolaget arbetar med social hållbarhet, vissa punkter är kopplade till arbetsgivare och andra punkter är kopplade till

44

fastighetsägarna. Generellt diskuteras det om social hållbarhet angående hyresgästerna i första hand. Bolaget har anställda arbetsmarknadscoacher som vägleder människor för att komma ut i arbetslivet eller börja studera.

Många av områdena har brister när det gäller utbudet av meningsfull fritid för barn och unga, för att det är en riskfaktor att växa upp under tuffa ekonomiska förhållanden samtidigt när det finns brist på utbudet av fritidsaktiviteter.

Bolagets viktigaste del för att uppnå social hållbarhet är att hyresgästernas önskemål ska bli hörd, på det sättet skapas relationer mellan hyresgästen och bolaget.

För att åstadkomma social hållbarhet arbetar bolaget för att skapa variation i områden, där variationen handlar om att omvandla områden till ägande-, bostads- och hyresrätter. Anledningen till variationen är att bolaget känner till att det finns ett antal hyresgäster som efterfrågar bostadsrätter i sitt närområde samt skapa en bredare mångfald av människor. Vid renoveringsarbeten som skulle kunna innebära en rätt så dramatisk hyreshöjning har Helsingborgshem besökt varenda hyresgäst och haft en dialog kring hur de såg på sina behov och betalningsförmåga. Bolaget valde att fasa in hyreshöjningen och hyresgästen fick påverka till en viss del hur mycket renoveringsarbeten som skulle utföras i sin bostad. För att underlätta och samtidigt ta hänsyn till hyresgästernas betalningsförmåga har bolaget fasat in hyran på fyra år vilket innebär en ökning på hyran med en liten summa som ökar varje år under de fyra åren.

Social hållbarhet mäts genom stadsdels index där olika parametrar är indelade inom exempelvis arbetslöshet och medelinkomst. En av parametern mäter också stadsutvecklingen inom olika områden. DrottningH projektet har fler parametrar där bolaget mäter exempelvis skolbetygen, skadegörelse och olika polisanmälningar.

Ekologisk hållbarhet

Bolaget har ingen definition av begreppet ekologisk hållbarhet. Ansvaret som bolaget tar för att minska miljöpåverkan är att man inte alltid ska nå minimikravet för miljömål utan att man ska ligga i framkant och överträffa kraven. Bolaget försöker återbruka material i stället för att renovera i onödan.

Av många olika anledningar väljer bolaget att inte utföra rotrenovering i äldre fastigheter. Bolaget renoverar i stället äldre fastigheter på en miljörelaterad nivå där alla krav är mindre för att kunna renovera gamla lägenheter till de moderna trygghetsboendena. Inkomst värden är viktig för bolaget att inte renovera alldeles för mycket, exempelvis inte riva ner i onödan utan målet är att hålla sig till att endast renovera när behovet finns och lägenhetens skick är i sämre kvalité. Bolaget tar stolthet i att installera elbilstationer vid några av deras bostadsområden. Ett projekt som är pågående.

45 Agenda 2030

Livskvalitetsprogrammet som bolaget arbetar efter, utgår från de globala målen. På så vis genom arbete med programmet så arbetar man indirekt efter några globala mål. Respondenten berättar att bolaget tidigare hade en hållbarhetsplan direkt kopplad till Agenda 2030 men att den inte används längre. Bolaget arbetar med kommunens policys gällande hållbarhet utöver sin egen affärsplan och enligt Malachowski är det tillräckligt.

“Globala målen var heta år 2015 när de antogs, sen har de fallit halvt i glömska. Men målen är klart med i bakhuvudet” (Malachowski, 2022).

Ledningen i bolaget har hyfsat bra koll på Agenda 2030, däremot har inte alla inom bolaget koll på de globala målen. Malachowski förklarar att de globala målen genomsyrar i hur bolaget tänker strategiskt i de vägval de gör kopplat till hållbarhet, i synnerhet vid nyproduktion och större ombyggnationer.

Miljömässigt finns det ett mål för klimatneutralitet som bolaget ska uppnå senast år 2025. Resterande mål är inte tydligt målsatta. Respondenten berättar att gemensam styrning i form av samordnade insatser mellan kommuner och länder behövs det mer av för att åstadkomma de globala målen. Vidare berättar respondenten att det är baksidan av ett kommunalt självstyre, att alla kommuner bryter ner de globala målen fritt hur det passar deras verksamhet.

Respondenten förklarar vidare att om målen var mer formulerade för vad som skall göras nu hade regeringen kunnat fatta mer impopulära beslut.

46