3.1 Inledning
Av avsnitt 2.3.3 framgick att lagtexten i 4 kap. 1 § E x L anger målet m e d värderingen. När det gäller intrångsersättningen är detta mål att bestämma ett belopp på fastighetens marknadsvärdeminskning, varvid förarbetena ger ledning för värderingsprinciper och värderingsmetoder.
Vidare framhölls att den rättsliga innebörden i marknadsvärdet kan tänkas ge ett annat resultat än om intrångsersättningen bestäms genom en jämförelse av fastighetens statistiska, strikt ekonomiska, marknadsvärde
före och efter intrånget. Vid officialvärdering vid lantmäteriförrättning kan det av den anledningen vara motiverat att bestämma intrångsersättningen m e d en viss säkerhetsmarginal i förhållande till det strikt ekonomiska beloppet.
Syftet med detta arbete har ju preciserats till att behandla värderings-principerna vid i första hand officialvärdering vid förrättning, o c h att lägga fast grunderna för en principiellt riktig och rättsenlig värderingsmetodik för den värderingssituationen.3 4 0 Därför utgör helt naturligt slutsatserna i föregående kapitel, t.ex. om marknadsvärdets rättsliga innebörd, en viktig utgångspunkt för den fortsatta framställningen.
340Jag nämnde även (s. 101) att förhandlingssituation vid bestämmande av ersättning för allmän väg påminner mycket om förrättningsförfarandet med dess förhandlingslösningar och frivilliga överenskommelser som huvudalternativ. Det är sålunda till stor del likartade processuella utgångspunkter för bestämningen av intrångsersättning, vare sig det är fråga om fastighets-reglering för t.ex. järnvägsändamål eller vägrättsupplåtelse. De materiella reglerna i 4 kap. 1 § ExL är samma. Tolkningen av marknadsvärdeminskningen mot bakgrund av den processuella aspekten kan sålunda anses vara i princip lika i båda fallen. Jag utgår från denna förutsättning i fortsättningen och gör ingen distinktion mellan dem (se vidare om denna fråga i avsnitt 5.2). Det sagda innebär alltså att jag inte utgår från situationen att domstolsavgörande är första instans och om de processuella reglerna i det sammanhanget kan (möjligen) leda till en annan tolkning av principerna för att bestämma intrångsersättningen
127
Kapitel 3 Intrångsersättning
Men intrångsersättning i detta kapitel avses sålunda i princip fastighetens marknadsvärdeminskning rättsligen bestämd med utgångspunkt från att värderingssituationen är officialvärdering vid lantmäteriförrättning.341
För att kunna lägga fast de grunderna för att bestämma intrångsersättningen är det givetvis nödvändigt att först analysera de värderingsmetoder som brukar användas idag vid värdering av jordbruksfastigheter i allmänhet och intrångsvärdering i synnerhet. Inledningsvis ges därför i avsnitt 3.2.1 en kort översikt över gängse metoder för marknadsvärdebedömning av hela fastig-heter. Därefter diskuteras i avsnitt 3.2.2 dessa metoders användbarhet för att b e d ö m a ett minskat marknadsvärde.
Syftet m e d avsnitt 3.2 s o m helhet kan är att ge en m e r allmän bakgrund till de krav som bör ställas på en rättsenlig värderingsmetodik för intrång på jordbruksfastigheter samt att visa på de begränsningar som gängse metoder ofta har i den situationen. I detta avsnitt är den strikt ekonomiska innebörden i marknadsvärdet den primära utgångspunkten för analysen. Minskat mark-nadsvärde är inte liktydigt m e d intrångsersättning enligt ovan. Jag k o m m e r därför att hålla isär dessa båda tolkningar i den m å n det finns risk för sammanblandningar.
D e t är emellertid viktigt att redan här framhålla att båda tolkningarna av minskat marknadsvärde blir aktuella vid bestämmandet av ersättningen enligt värderingsmodellen i avsnitt 2.7 (figur 12). Marknadsvärdets rättsliga innebörd ska alltså läggas till grund för intrångsersättningen. D e n strikt ekonomiska marknadsvärdeminskningen k o m m e r in vid bestämmandet av totalskadan enligt IAN-modellen och därmed posten annan ersättning; se om denna fråga i avsnitt 4.6. M o t denna bakgrund är det alltså viktigt att lägga fast principerna för båda tolkningarna samt att särskilt lyfta fram i vilken m å n det är någon skillnad mellan dem.
Avsnitt 3.3 innehåller en beskrivning av och översikt över de särskilda värderingsmetoder som tillämpas idag för att bestämma intrångsersättning för intrång på jordbruksfastighet (avsnitt 3.3.2). Den så kallade M-faktor-m e t o d e n behandlas ingående (avsnitt 3.3.3) M-faktor-m e d tanke på att den är ganska speciell för den här aktuella värderingssituationen. Metodikfrågornas behandling i förarbeten och rättstillämpningen ägnas ett varsitt delavsnitt (3.3.1 respektive 3.3.4).
I huvudavsnittet 3.4 ställs så upp de principer som en officialmetodik för värdering av vägintrång - eller liknande intrång - på jordbruksfastighet bör
341Jag bortser här från dels de materiella undantagen från marknadsvärdeprincipen i 4 kap. ExL, dels att intrångsersättningen givetvis kan genom överenskommelse bestämmas till ett annat
3.2 Översikt över metoder för marknadsvärdebedömning
bygga på. Avsnittet inleds m e d en redogörelse för vissa generella grunder, t.ex. om intrångsersättningens innehåll samt direktuppskattningsprincipen.
Den m e r tillämpningsanpassade delen av avsnittet följer i huvudsak indel-ningen i 1983 års jordbruksnorm, nämligen intrångsersättning för mark, bestående och direkta skador samt specialodlingar.
Till sist kan erinras om att kapitlet inte k o m m e r att behandla metodiken för att värdera företagsskador. Det är enbart förutsebara skador av själva markintrånget s o m tas upp, dvs. i princip tillämpningen av 4 kap. 1 § ExL.
3.2 Översikt över metoder för marknadsvärde-bedömning
I detta avsnitt redogörs för de metoder och angreppssätt som brukar använ-das för att b e d ö m a ett strikt ekonomiskt marknadsvärde eller minskningen av ett sådant värde. Huvudvikten k o m m e r naturligtvis att ägnas åt värde-ringssituationen marknadsvärdeminskning av jordbruksfastigheter, speciellt orsakat av vägintrång.
3.2.1 Generellt vid marknadsvärdebedömning Företräde för ortsprismetoden
De värderingsmetoder som brukar nämnas i värderingssammanhang för att bedöma en fastighets marknadsvärde är följande:3 4 2
• Ortsprismetoden
• Avkastningsmetoden
• Kostnadsmetoden
• Marknadssimuleringsmetoden
De tre första metoderna kan sägas vara de som traditionellt har tillämpats vid fastighetsvärdering. Metoderna som sådana behöver knappast ges någon närmare beskrivning här. Det finns en mängd fastighetsekonomisk litteratur som tar upp metoderna, såväl från teoretisk som m e r praktisk synpunkt.343
342Se t.ex. Hagers (1998) s. 153 ff. översikt över värderingsmetoder.
343
När det gäller värdering av jord- och skogsbruksfastigheter kan bland den svenska litteraturen särskilt framhållas Gustafsson m.fl. (1978), som innehåller en systematisk redovisning av värderingsteorier och värderingsmetoder för värdering av lantbruksfastigheter. Bland tidigare arbeten kan nämnas Carlegrim (1961), som behandlar värdebegrepp och metoder vid värdering av jordbruksfastighet. Vidare kan nämnas ett antal intressanta uppsatser om fastighetsvärdering som
129
Kapitel 3 Intrångsersättning
Ortsprismetoden är alltså den m e t o d s o m i första h a n d b ö r a n v ä n d a s vid marknadsvärdebedömning av hela fastigheter.3 4 4 D e t ligger ju också i sakens natur m e d tanke på att marknadsvärdet är ett statistiskt begrepp.3 4 5 M e t o d e n har därför också andra benämningar. Det förekommer ibland uttryck s o m jämförelsemetod/prisjämförelser,3 4 6 statistisk metod3 4 7 samt prisanalyser3 4 8. Dessa benämningar säger kanske m e r om själva förfarandet än v a d uttrycket ortsprismetod gör.
De övriga metoderna får sålunda n o r m a l t en kompletterande funktion vid marknadsvärdebedömning av hel fastighet, åtminstone enligt teorin. Ä v e n i praktiken torde det säkert ofta förhålla sig på det sättet, m e n ibland kan det förmodligen vara annorlunda beroende på t.ex. vilket slag av fastighet s o m värderas o c h tillgången till ortsprismaterial.3 4 9
D e t s o m sagts hittills gäller i princip värdering av hela fastigheter. S o m redan tidigare berörts blir det fråga om en annan, mer direkt metodik för att b e d ö m a ett minskat marknadsvärde. M a n j ä m f ö r alltså inte h e l a fastighetens marknadsvärde t.ex. före och efter ett vägintrång, utan b e d ö m e r värde-minskningen direkt utifrån från intrångets e k o n o m i s k a effekter.350 En sådan
publicerades av Samfundet för fastighetsvärdering åren 1989-92, t.ex. Lundström (1990) om principer och metoder för investeringsbedömning och värdering av skogsfastigheter samt Gustafsson och Lindeborg (1990) om investeringskalkyler som beslutsunderlag vid skogsförvärv.
En analys av ortsprismetodens möjligheter och begränsningar vid skogsvärdering har gjorts av Lantmäteriverket (1984). Slutligen kan bland den utländska litteraturen nämnas Boerugs (1997) doktorsavhandling om fastighetsvärdering.
344 Det kan nämnas att också i förarbetena till expropriationslagen förordas ortsprismetoden som hjälpmedel för att bestämma löseskilling. Se prop. 1971:122 s. 172, där det bl.a. sägs att det åtminstone i fråga om fastigheter av sådan typ som relativt ofta är föremål för omsättning på marknaden är naturligt att vid bestämmandet av marknadsvärdet fästa avgörande vikt vid prisjäm-förelser, medan exempelvis avkastningsberäkningar och produktionskostnadsberäkningar huvud-sakligen får karaktären av kontrollfunktioner.
345 Jfr ovan s. 93. Se även Hager (1998) s. 399, som säger att ortsprismetoden som sådan kan sägas vara en ren operationalisering av marknadsvärdebegreppet.
346
I prop. 1971:122 s. 172 ff. talas genomgående om prisjämförelser, uttrycket ortsprismetod används inte.
347 Se Lundström (1985) s. 252 och Lindeborg (1989) s. 22.
348 Se Lundström (1990) s. 58 ff.
349 Det kan inflikas att i rättstillämpningen synes domstolarna regelmässigt ha lagt stor vikt vid ortprismetoden, medan övriga metoder har fått denna karaktär av kontrollfunktion. Se Axlunds (1994b) analys av ortprismetoden i rättstillämpningen, bl.a. s. 12, samt Lantmäteriverkets (1985) undersökning om rättstillämpningen inom skogsvärderingsområdet, s. 18.
350
Jfr ovan s. 98 ff. samt även värderingsmodellen i avsnitt 2.8.1, vilken illustrerar en metod för
3.2 Översikt över metoder för marknadsvärdebedömning
direktuppskattningsmetod kan dock innehålla m o m e n t av ortsprisvärdering, t.ex. för själva markförlusten.
Ett annat viktigt moment, som ibland brukar betecknas som en egen metod, är marknadssimulering. Detta förfarande har tagits m e d som fjärde m e t o d i listan ovan och kan behöva presenteras i ett eget avsnitt med tanke på att det är en ganska ny företeelse inom fastighetsvärderingen i Sverige.