samt fastighetens storlek och arrondering (normalt, bättre eller sämre för respektive område).a
Kapitel 3 Intrångsersättning
m å n bestämmas till ett riktigt belopp, m e n m a n kan kanske inte helt bortse från att årsskadan trots detta blir underskattad i en del fall. Och det kan alltså kompenseras genom en högre M-faktor. På motsvarande sätt kan m a n via en lågt vald faktor ta hänsyn till att årsskadan kan vara överskattad för småjordbruken.
Frågan om dessa M-faktorer bör tillämpas på alla slag av bestående skador, eller om det finns anledning att göra ytterligare distinktioner, kan besvaras först efter det att vi har diskuterat skäliga anpassningsåtgärder.
Skäliga skadebegränsande åtgärder - allmänt
Frågan om vilka skäliga skadebegränsande åtgärder - eller anpassnings-åtgärder - som fastighetsägaren bör göra har som framgått av avsnitt 2.2.5 kanske betydelse främst vid bestämmande av annan ersättning.525 Vid bedömning av fastighetens marknadsvärdeminskning bör m a n emellertid ta ställning till hur en genomsnittsköpare526 sannolikt skulle resonera, vilket innebär att m a n även bör simulera vilka rimliga skadebegränsande åtgärder som denne sannolikt kan k o m m a att utföra. Köparen förvärvar ju den skadade fastigheten så att säga i befintligt skick och m e d de möjligheter det finns att anpassa jordbruksdriften för att minska skadan. H a n eller hon försöker sannolikt vidta alla de åtgärder som framstår som ekonomiskt motiverade, åtminstone inom rimliga gränser.
Det faktum att den hypotetiske köparen förvärvar fastigheten i befintligt skick innebär också att han redan från början har maskiner och redskap som är anpassade till situationen efter intrånget. Det är i varje fall rimligt att utgå från detta vid simuleringen av marknadsvärdet efter intrånget. Detta leder i sin tur till att också den totala skadan för en förvärvare av den skadade fastigheten bör, åtminstone teoretiskt, vara mindre än för inne-havaren, som brukar fastigheten m e d en maskinpark som är anpassad till situationen före intrånget. Detta kan alltså vara ytterligare en bidragande förklaring till att en kalkylerad minskning av avkastningsvärdet normalt inte slår igenom i marknadsvärdet. (Den aktuelle fastighetsägarens förhållanden ska däremot ligga till grund för att bestämma posten annan ersättning.)
Det ligger i sakens natur att möjligheterna att utföra skadebegränsande åtgärder torde variera mycket från fall till fall och det torde dessutom vara skillnad för olika slag av intrångseffekter. Det kan därför vara lämpligt analysera denna fråga genom att titta närmare på varje bestående effekt för
525Jfr ovan s. 88 om skadebegränsande åtgärder.
526För tydlighetens skull ska här påminnas om att det är kategorin aktiva lantbrukare som är
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
sig och därigenom slutligen b e d ö m a vilka konsekvenser det kan få i fråga om storleken på M-faktorn. Utgångspunkten är alltså normalköparens situa-tion och inte innehavarens.
Försvårad brukning
Posten försvårad brukning, som i sin tur delas upp i fyra delposter (ökad tidsåtgång vid brukning av restfält, ökad ställtid, ökad dubbelspridning samt obrukbara områden), torde knappast gå att reducera i någon nämnvärd utsträckning. Förenklat kan m a n säga att denna intrångseffekt består oför-ändrad så länge vägen finns kvar. Posten försvårad brukning kan därför sägas vara en bestående årlig skada i dess rätta bemärkelse.
Slutsats. För årsskadan s o m orsakas av försvårad brukning bör de M-faktorer som redovisas i tabell 4 i princip alltid kunna tillämpas för att uppskatta den intrångsersättning s o m bör utgå.
Fältkantverkan
Posten fältkantverken, dvs. den minskade skördenivå som uppkommer intill vägen, är en bestående intrångseffekt på samma sätt som försvårad bruk-ning. Årsskadan består i princip oförändrad så länge som vägen finns kvar.
Visserligen är det i detta fall fråga om ett intäktsbortfall och inte en kost-nadsökning, m e n det framstår ändå som rimligt att intrångsersättningen upp-skattas på s a m m a sätt som för försvårad brukning.
Slutsats. M-faktorerna i tabell 4 bör användas.
Ägoavstånd
N ä r det gäller längre ägoavstånd förhåller sig det sig annorlunda än för de två föregående posterna. Det finns som regel bättre möjligheter för en presumtiv köpare att minska skadan genom olika åtgärder, åtminstone på längre sikt. M a n kan urskilja i princip följande slag av generella åtgärder:
• Anpassning av maskiner och redskap (t.ex. större vagnar)
• Anpassning av jordbruksdriften (t.ex. extensivare drift)
• Ändrad markanvändning (t.ex. skogsplantering)
• Markbyten (eller utarrendering)
De olika åtgärderna k o m m e r att diskuteras utförligare i avsnittet 4.5.2 om kalkylperioden för totalskadan, varför vi inte går in på dem närmare i detalj här. D e t är ju vid beräkning av annan ersättning som det blir aktuellt att ta ställning till vilka åtgärder som det är skäligt att den aktuelle fastighets-ägaren (brukaren) bör utföra.
197
Kapitel 3 Intrångsersättning
Problemställningen här är en annan eftersom m a n ska se situationen ur den presumtive normalköparens synvinkel. D e t rimliga är att det är en köpare som har maskiner anpassade till det längre ägoavståndet som bör betraktas som köpare av den skadade fastigheten. Liknande resonemang kan föras även om nästa åtgärd, anpassning av jordbruksdriften, dvs. att det är ett rimligt antagande att en fiktiv köpare kalkylerar m e d denna möjlighet när han bestämmer priset på fastigheten. Båda dessa åtgärder torde kunna leda till att den fiktive köparen uppfattar vägförlängningen som en mindre skada än den aktuelle ägaren.
Speciellt vid stora vägförlängningar är det viktigt att använda simulering som hjälpmedel for att bedöma marknadsvärdeminskningen. Det kan som exempel aldrig vara rimligt att ersättningen blir större jämfört m e d situatio-nen att det berörda åkerskiftet hade tagits i anspråk helt.527 Åkerskiftet torde i princip alltid ha ett visst värde för köparen, om inte annat som kal skogs-mark.
Frågan är alltså hur genomsnittsköparen sannolikt resonerar när han står i begrepp att köpa en fastighet m e d ett avsides beläget åkerskifte. Förutom den aspekt som n ä m n d e s nyss, att marken torde ha ett visst värde för köparen vid alternativ användning, är det i huvudsak två andra aspekter i åtgärdslistan ovan att ta hänsyn till. Det är det dels i vilken m å n som köparen redan vid köpet har i åtanke att han kan sälja eller arrendera ut det avskurna åkerskiftet, dels hur starka hans avsikter är att använda marken för fortsatt normal jordbruksdrift eller om han räknar m e d att övergå till en extensivare drift. Den slutliga bedömningen av marknadsvärdeminskningen blir en sammanvägning av dessa synpunkter, vilket säger sig självt kan vara en nog så grannlaga uppgift.528
Vid mycket stora vägförlängningar blir det alltså fråga om speciella bedömningar beroende på omständigheterna i varje enskilt fall. Det går inte
527 Se Norell (1994) s. 57 om denna fråga.
Jag har i tidigare sammanhang gett mig på denna uppgift genom några beräkningsexempel avseende ersättning för förlängda ägoavstånd vid stängning av järnvägsöverfarter (Norell, 1994, s.
59 ff. samt bilaga 4). I stora drag tycker jag att exemplen står sig även idag, varför jag ska återge ett av dem här för att belysa hur man kan gå till väga vid marknadssimuleringen: "Genom avstängningen blir ägoavståndet 2,5 km längre till ett åkerskifte. De årliga transportkostnaderna ökar med 2 000 kr. Marknadsvärdet på åkerskiftet bedöms till 28 000 kr. Skiftet bedöms kunna säljas till detta pris efter avstängningen, eftersom det finns en mycket intresserad köpare.
Tillämpning av M-faktor 10 ger i detta fall en marknadsvärdeminskning på 20 000 kr. Skiftet borde alltså ha ett marknadsvärde på 28 000 - 20 000 = 8 000 kr efter åtgärden. Samtidigt har vi emellertid förutsatt att skiftet kan säljas till ett sannolikt pris av 28 000 kr. Detta talar för att fastighetens marknadsvärdeminskning uppgår till ett mindre belopp än 20 000 kr, att detta belopp ligger mellan 0 och 20 000 kr. En rimlig bedömning i detta fall är att beloppet ligger mitt i
528
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
att utan vidare använda en M-faktor okritiskt. Det är därför svårt, för att inte säga ytterst tveksamt, att rekommendera M-faktormetoden för dessa värderingssituationer. Möjligen skulle m a n kunna säga att denna metod k o m b i -nerad med en skälighetsprövning och/eller marknadssimulering vore ett gångbart förfarande.
Även vid små eller mer normala529 vägförlängningar är det m e d hänsyn till de ovan diskuterade anpassningsmöjligheterna, som inbegriper att en hypotetisk köpare av den skadade fastigheten kan antas ha maskiner etc.
som är anpassade till denna situation, rimligt att m a n bör generellt sett räkna med en lägre M-faktor jämfört m e d effekten försvårad brukning. Det går givetvis alltid att diskutera hur stor skillnaden bör vara. S o m en samlad bedömning kan det framstå som skäligt att räkna med en faktor som är två enheter lägre än de som redovisas i tabell 2.
Vi kan som exempel ta en fastighet med normal storlek och arrondering i Ssk-området.
Enligt tabell 4 ska en M-faktor i intervallet 8-12 väljas. Faktorn ska tillämpas på års-skadan för försvårad brukning och fältkantverkan. Vi bedömer att faktor 10 är lämplig i det här aktuella fallet och uppskattar alltså marknadsvärdeminskningen av dessa effekter med faktor 10. Om det förlängda ägoavståndet är "normalt", så bör faktor 8 användas för att beräkna marknadsvärdeminskningen orsakad av vägförlängningen.
Denna lägre faktor för ägoavstånd bör i princip appliceras på en årsskada som beräknats utan egentlig hänsyn till den presumtive normalköparens speciella situation. Det är närmast årsskadan för den aktuelle ägaren (bruka-ren) som avses. Denna årsskada kan dock inbegripa vissa långsiktiga och generella skadebegränsande åtgärder. Hänsynen till att den hypotetiske köparen förvärvar fastigheten i befintligt skick samt m e r generella skade-begränsande åtgärderna tas alltså via den lägre faktorn. Omedelbara och för den aktuelle ägaren uppenbart realistiska åtgärder bör i stället beaktas vid beräkning av årsskadan som grund för annan ersättning.
Slutsatser. Vid små eller normala vägförlängningar bör m a n använda en M-faktor enligt tabell 2 minskad med två enheter. Vid större vägförläng-ningar, eller om det i övrigt är uppenbart att M-faktormetoden ger ett orimligt resultat m e d hänsyn till bl.a. värdet på den berörda åkermarken, bör intrångsersättningen uppskattas på annat sätt, t.ex. genom ett större inslag av marknadssimulering.
529
Den närmare gränsdragningen mellan vad som är att anse som en normal eller en stor vägför-längning är naturligtvis ett problem i sig. Det finns emellertid inte anledning att sätta upp någon exakt gräns. Problemet gäller att försöka avgränsa de fall en strikt tillämpning av M-faktor-metoden ger ett orimligt resultat. Förutom själva avståndet torde även faktorer såsom den berörda arealen, markens värde etc. ha betydelse för denna bedömning. En given utgångspunkt är trots allt att ersättningen för förlängda ägoavstånd inte ska överstiga ersättningen vid förlust av skiftet.
199
Kapitel 3 Intrångsersättning
Passage av väg
D e n n a intrångseffekt, dvs. väntan vid korsning av vägen m e d traktor och jordbruksmaskiner, är av i princip samma art som försvårad brukning och fältkantverkan. D e n torde sålunda normalt ge upphov till en bestående och oförändrad årsskada så länge vägen finns kvar.530
Slutsats. Intrångsersättningen bör kunna uppskattas m e d hjälp av M-faktorerna i tabell 4.
Försvårad betesdrift
Ersättning för försvårad betesdrift avser kostnader för mertid på grund av dels förlängd drivningsväg, dels passage med djur över allmän väg. Enligt 1983 års jordbruksnorm ska ersättning utgå om det finns mjölkkor som normalt släpps ut på bete eller om det finns en rationell ladugård på fastig-heten och det är sannolikt att mjölkkor skaffas inom en snar framtid.5 3 1
Möjligheterna att minska skadan genom skäliga anpassningsåtgärder har en avgörande betydelse för ersättningen i det enskilda fallet. Det kan ske på olika sätt. Ett är att använda annan m a r k som bete.532 Ett annat sätt är att utfodra korna m e d grönfoder. Merkostnader för t.ex. fodertransport eller andra anpassningsförluster ska givetvis ersättas i så fall.533
Allt detta gör att det knappast är relevant att tala om en bestående årsskada för försvårad betesdrift. Det är följaktligen inte heller en fram-k o m l i g väg att b e d ö m a marfram-knadsvärdeminsfram-kningen m e d M-fafram-ktormetoden, annat än i rena undantagsfall.
I stället får marknadsvärdemitiskningen bedömas enligt andra metoder beroende på förhållandena i varje enskilt fall. I vissa fall kan det säkert u p p k o m m a relativt stora skador, t.ex. om vägen skär av i princip all tidigare b e t e s m a r k och det är för dyrt att bygga en koport eller om en sådan skade-begränsande åtgärd inte utförs av andra orsaker. Det kan i så fall vara rimligt att bedöma marknadsvärdeminskningen genom en mer skönsmässig b e d ö m n i n g eller annorlunda uttryckt marknadssimulering.
530 Det finns naturligtvis en grundläggande osäkerhetsfaktor som består i att bedöma den framtida trafikintensiteten på den väg som ska passeras. Men normalt, så länge det inte är uppenbart att trafikmängden kommer att förändras, finns det knappast anledning att räkna med annat än en realt oförändrad årsskada.
531 Se Vägverket (1992) s. 39. Det ska dock anmärkas att denna ersättning för försvårad betesdrift vad gäller mertid för drivning av kor över allmän väg är mycket ovanlig idag i praktiken.
532 Se Norell (1998) s. 94.
3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
I andra fall kan kanske det gå att beräkna de årliga skador som upp-kommer. M e n det är alltså inte alls säkert att dessa är bestående, utan det normala torde vara att de avklingar eller kanske upphör helt inom en viss tid. Det kan ändå vara möjligt att beräkna en nuvärdessumma av dessa skador, vilken sedan kan utgöra ett underlag för att bedöma marknads-värdeminskningen.
Vi k o m m e r då in på frågan hur mycket kalkylbeloppet kan antas slå igenom i marknadsvärdet. Vi har tidigare i avsnittet om marknadssimulering redovisat en modell för direktuppskattning av marknadsvärdeminsk-ningen.534 Vi konstaterade att sannolikheten för att en köpare tar hänsyn till en viss intrångseffekt torde vara beroende av bl.a. dels hur sannolikt det är att effekten k o m m e r att uppstå i framtiden, dels hur nära fram i tiden som effekten förväntas uppstå. Om vi nu tillämpar dessa principer på den här aktuella värderingssituationen m e d avklingande skador, så bör resultatet bli att det framstår som rimligt att genomslaget åtminstone är större än för en evighetskapitaliserad bestående årsskada. Ett normalt genomslag är som vi sett 50 procent vid 5 procents kalkylräntefot och 40 procent vid 4 procents räntefot.535
Kontentan av resonemanget blir, att om det är sannolikt att skadorna består bara något år, så kan det vara rimligt att förutsätta att hela kalkyl-beloppet slår igenom i marknadsvärdet.5 3 6 Om skadorna däremot förväntas bestå en längre tid får m a n b e d ö m a genomslagsprocenten m e d utgångspunkt från främst tidsaspekten, m e n det också vara rimligt att väga in värderings-osäkerheten om inte denna beaktas på annat sätt i kalkylen.537 Genomslaget bör alltså ligga någonstans i intervallet mellan de nyss nämnda procent-satserna och 100 procent.538 I brist på annat kan det kanske vara skäligt att
2 0 1
534 535
Se ovan s. 150.
Se ovan s. 164. Denna genomslagsprocent gäller alltså under förutsättning att en normaliserad M-faktor 10 bedöms som tillämplig.
536 En jämförelse kan göras med Lantmäteriverkets metod för värdering av intrång av gasledning i jordbruksmark. Där förutsätts att hela nuvärdesbeloppet för den tillfälliga grödskadan, som normalt avklingat efter fem år, slår igenom fullt ut i marknadsvärdet. Motivet till detta är dels att dessa skador än konkreta, dels att de ligger nära i tiden; se Lantmäteriverket (1991) s. 246.
537 Osäkerheten vid avkastningsvärdering kan ju beaktas via såväl kalkylräntan, tidshorisonten som själva årsskadorna. Se vidare om denna fråga i avsnitt 4.3.5.
538 Jag har diskuterat denna fråga ett tidigare arbete; se Norell (1989) s. 40 och 84. Jag är dock numera, med hänsyn till de argument jag redovisat här, tveksam till ett beräkningsexempel som redovisas senare det arbetet (a.a. s. 85), där jag antog att tidsbegränsade årsskador (skördebortfall) slår igenom i marknadsvärdet med 50 procent. Å andra sidan var detta endast ett beräknings-exempel och inte någon egentlig marknadssimulering.
Se a.a. s. 7.
541 Se a.a. s. 8. Det förutsätts att stängslet förnyas vart 20:e år. För år 1999 uppgick det på detta Kapitel 3 Intrångsersättning
lägga sig mitt i intervallet, dvs. genomslaget skulle bli 70-75 procent vid de angivna kalkylräntesatserna.
Slutsatser. M-faktormetoden går normalt inte att använda för att bestäm-ma intrångsersättning för försvårad betesdrift eftersom förhållandena är så skiftande från fall till fall. I stället får marknadsvärdeminskningen b e d ö m a s genom marknadssimulering, varvid en avkastningskalkyl ofta kan vara ett stöd för bedömningen.
Ökat stängselbehov
Värderingsproblematiken i fråga om ökat stängselbehov är till sin natur ganska likartad den som gäller för försvårad betesdrift, åtminstone när det gäller att ta ställning till skäliga anpassningsåtgärder (flyttning av betes-marker etc.) och framtida driftsinriktning (betesdjur eller inte). Det torde i och för sig vara en skillnad, på så vis att det normalt u p p k o m m e r en m e r bestående skadeeffekt beträffande kostnader för permanenta stängsel, m e n bedömningen av marknadsvärdeminskningen får i princip s a m m a karaktär som ovan. Marknadssimulering blir alltså ett viktigt m o m e n t i kombination med en kalkyl över de framtida kostnader som kan antas u p p k o m m a .
En första grundläggande fråga är i vilken m å n vägintrånget leder till att det finns behövs nytt stängsel. Behovet torde i huvudsak bero av dels den framtida driftsinriktningen på gården, dels anpassningsmöjligheterna.5 3 9 Vid marknadssimuleringen ska m a n enligt vad som sagts tidigare b e d ö m a stängselbehovet för den sannolike normalköparen, vilket kan vara ett annat än för den aktuelle fastighetsägaren.
Dessa ganska teoretiska och i det enskilda fallet svårbedömbara aspekter kan lämpligen formas om till en mer praktiskt metod g e n o m att m a n knyter an till en normaliserad kostnad. Enligt 1983 år jordbruksnorm utgår ersätt-ning för ett belopp som motsvarar kostnaden för nyanläggersätt-ning samt för framtida underhåll och förnyelse av stängslet.540 De kapitaliserade norm-beloppen har beräknats utifrån förutsättningen att alla kostnader fram till och m e d år 20 ersätts fullt ut och att kostnader som antas u p p k o m m a efter år 20 tas upp till halva beloppet.541 Kostnaden för nyanläggning det första året uppgår till omkring 40 procent av det på detta sätt beräknade totalbeloppet.
539I 1983 års jordbruksnorm sägs att ökat stängselbehov ersätts om det på gården finns djur som normalt släpps på bete på det berörda fältet. Även om inga betesdjur finns för tillfället kan det ändå bli aktuellt med ersättning, tex. om det finns ekonomibyggnader för djurproduktion och det kan göras troligt att djur skaffas inom en snar framtid. Se Vägverket (1984) del III avsnitt 9 s. 7.
540
2 0 3 3.4 Speciellt om vägintrång på jordbruksfastigheter
G e n o m att tillämpa simuleringsmodellen (jfr s. 150) framstår det som rimligt att förutsätta att kostnaden för att omedelbart sätta upp ett nytt stäng-sel slår igenom helt i marknadsvärdet, under förutsättning att det verkligen behövs ett stängsel för normalköparen. De framtida kostnaderna för under-håll och förnyelse torde dock inte påverka marknadsvärdet i så h ö g grad som de kalkylerade normbeloppen visar. Det kan i stället vara ett rimligt antagande att i normala fall inverkar endast den närmaste tidens kostnader för underhåll på marknadsvärdet; alltså inte framtida kostnader för
förny-else eller underhåll långt fram i tiden.
Bedömningen av värdeinverkan av underhållskostnaderna kan lämpligen göras med M-faktormetoden applicerad på årsbeloppet.542 Vid valet av faktor kan det ändå vara rimligt att i viss utsträckning ta hänsyn till de framtida förnyelsekostnaderna. Detta kan lämpligen göras genom att m a n räknar m e d en högre faktor än "normalt" enligt tabell 4, exempelvis två enheter högre.
Dessutom kan det vara rimligt att faktorn aldrig är lägre än 10. Detta kan motiveras med att det är vanligt m e d betesdjur i norra Sverige och i skogs-bygderna, att det är en typisk driftsinriktning för lantbruk i dessa bygder.
Det förtjänar att påpekas att vid beräkning av den aktuelle ägarens totalskada enligt IAN-modellen ska man bedöma den framtida marknadsvärdeminskningen, som genereras av de stängselkostnader som bedöms uppkomma efter överlåtelsetidpunkten. I princip ska man alltså utgå från den situation som gäller då. Rent praktiskt, t.ex. i en norm eller i en schabloniserad värderingsmetod, kan en lösning vara att man antar att återstoden - sedan intrångsersättningen beräknad enligt ovan dragits ifrån - av det belopp som utgör
Det förtjänar att påpekas att vid beräkning av den aktuelle ägarens totalskada enligt IAN-modellen ska man bedöma den framtida marknadsvärdeminskningen, som genereras av de stängselkostnader som bedöms uppkomma efter överlåtelsetidpunkten. I princip ska man alltså utgå från den situation som gäller då. Rent praktiskt, t.ex. i en norm eller i en schabloniserad värderingsmetod, kan en lösning vara att man antar att återstoden - sedan intrångsersättningen beräknad enligt ovan dragits ifrån - av det belopp som utgör