Metodik för att bedöma marknadsvärdeminskning Inledning

En fastighets marknadsvärdeminskning, orsakat av t.ex. ett vägintrång, bör enligt vad som sagts tidigare i avsnitt 2.3.3 rent teoretiskt bestämmas till skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde i dess oskadade respektive skadade skick. Bedömningen av dessa båda marknadsvärden bör i så fall göras med hjälp av n å g o n eller några av de värderingsmetoder som berördes i föregående avsnitt.

Det har emellertid också framgått att det som regel inte går att bestämma marknadsvärdeminskningen på detta sätt i praktiken, utan m a n får ta till direktuppskattningsmetoder. De gängse normer som brukar användas vid intrångsvärdering, t.ex. 1983 års jordbruksnorm, bygger också på principen om direktuppskattning av olika effekters inverkan på marknadsvärdet.

Målet m e d en sådan direktmetodik är att uppskatta ett belopp som kan antas motsvara hela fastighetens marknadsvärdeminskning. Vi har sett - för att anknyta något till den rättsliga värderingen - att m a n vid en direktupp-skattning ändå bör göra en avstämning mot marknadsvärdet eller rättare sagt

133

Jfr även Lindeborg (1989) s. 25 ff.

357

Kapitel 3 Intrångsersättning

minskningen av detta värde.358 Det blir på något sätt ett " m o m e n t 2 2 " , eftersom avstämningen av kalkylresultatet ska göras mot det belopp som uppskattningen syftar till att bestämma. På något vis behövs det följaktligen Helst något empiriskt stöd för att b e d ö m a hur jordbruksfastigheters

marknadsvärde generellt reagerar på ett intrång.359 Marknadssimulering kan vara ett alternativ eller komplement till ett sådant empiriskt stöd.

En viktig fråga är sålunda om och m e d vilken säkerhet det går att m e d gängse värderingsmetoder uppskatta hur marknadsvärdet på jordbruks-fastigheter påverkas av olika intrångseffekter. Sannolikt finns det även olika prisbildningsmekanismer för olika slag av effekter, t.ex. för en markförlust eller en vägförlängning till ett åkerskifte. Problemet k o m m e r att diskuteras nedan m e d utgångspunkt för de fyra värderingsmetoder som n ä m n d e s ovan, dock m e d huvudvikt vid ortsprismetoden samt marknadssimulering.

Ortsprismetoden

Marknadsvärdering av hela lantbruksfastigheter kan ske som så kallad à-la-carte-värdering.360 Det är därvid vanligt att m a n skiljer på t.ex. byggnader, åkermark och skogsmark och värderar dessa för sig enligt någon lämplig metod,361 varefter en slutlig bedömning av hela fastighetens marknadsvärde görs utifrån summan av delvärdena.

Ett annat förekommande förfarande är att använda en basvärdebaserad ortsprismetod avseende hela fastigheten.362 Detta innebär att de noterade priserna i ortprismaterialet relateras (normeras) till respektive jämförelse-köps basvärde (taxeringsvärde). Värderingsobjektets marknadsvärde upp-skattas sedan m e d hjälp av den köpeskillingskoefficient3 6 3 som beräknas utifrån ortsprismaterialet.

358 Jfr ovan s. 99.

359 De svenska empiriska undersökningar som brukar åberopas, Larsson (1952) och Karlsson (1977), är relativt föråldrade. Undersökningarna kommenteras i avsnitt 3.3.3, s. 166 ff. Man kan få viss ledning om arronderingens marknadsvärdeinverkan även av riktvärdetabellerna för 1998 års fastighetstaxering; se vidare längre fram om denna fråga (s. 135).

360 Se t.ex. Gustafsson m. fl. (1978) s. 136 ff. om a-la-carteortsprismetoden.

361Det vanliga torde vara att byggnader värderas enligt kostnadsmetoden, jordbruksmark enligt ortsprismetoden och skogsmark enligt avkastningsmetoden. Det kan finnas större eller mindre inslag av marknadssimulering eller marknadsvärdeanpassning i varje delvärdering.

362Se Gustafsson m. fl. (1978) s. 138 ff. och s. 142, där denna sägs vara mer användbar än a-la-carteortsprismetoden. (Den gamla beteckningen taxeringsvärde användes i det arbetet.)

363Tidigare betecknades köpeskillingskoefficienten med K/T (köpeskilling/taxeringsvärde),

3.2 Översikt över metoder för marknadsvärdebedömning

Oavsett vilken av dessa två varianter av ortsprismetoden som används för att b e d ö m a fastighetens marknadsvärde, k o m m e r värderingen av jord-bruksmarken att ske efter i stort sett samma principer. I a-la-carte-metoden kan det tänkas två sätt att bedöma marknadsvärdet på jordbruksmarken. Det är egentligen fråga om två olika sätt att normera prisnoteringarna för jämförelseköpen, nämligen till dels arealen (kr/ha), dels basvärdet (K/B).364

Den senare varianten är alltså densamma som den nyss nämnda basvärde-baserade ortsprismetoden, bara med den skillnaden att den här i a-la-carte-metoden tillämpas på jordbruksdelen i stället för hela fastigheten. Om en normering görs till arealen bedöms marknadsvärdet direkt efter ett värde per hektar m e d utgångspunkt från ortsprismaterialet.

D e n senare normeringsgrunden torde gå att använda bara i undantagsfall, eftersom den kräver att det finns ett antal förvärv av jämförbar jordbruks-m a r k i orten, vilket inte torde vara så vanligt. Det vanliga torde därför vara att en normering görs till basvärdet, vilket fångar upp de viktigaste pris-påverkande faktorerna.365366 Detta innebär i sin tur att de värdefaktorer som ligger till grund för basvärdet kan få en stor, för att inte säga avgörande inverkan på marknadsvärdebedömningen av jordbruksmark enligt den bas-värderelaterade ortsprismetoden.

Enligt värderingsreglerna för 1998 års fastighetstaxering är storlek, beskaffenhet och dränering de värdefaktorer s o m bestämmer riktvärdet på åkermark. Beskaffenhets-faktorn avser åkermarkens produktionsförmåga och brukningsförhållanden. Bruknings-förhållandena bör bestämmas genom en sammanvägning av åkermarkens läge i förhåll-ande till annan åker samt åkermarkens inre arrondering (fältstorlek, fältform och bruk-ningshinder).3 67 Det finns fem beskaffenhetsklasser. Hänsyn till brukningsförhållandena bör tas på så vis, att om dessa är väsentligt bättre än vad som är normalt i värdeområdet, ska beskaffenhetsklassen höjas ett steg. Är brukningsförhållandena väsentligt sämre än

detta arbete kommer jag att använda termen basvärde samt K/B; dock använder jag uttrycket fastighetstaxering.

Jfr Gustafsson m. fl. (1978) s. 46 om värdering av åkerfastigheter.

I praktiken är det säkert så att det är vanligt med s.k. "nämndemannametoder" i en försälj-ningssituation, dvs. att värderaren på grundval av egen erfarenhet och lokalkännedom bedömer marknadsvärdet (se härom Gustafsson m. fl., 1978, s. 143). Givetvis kan det förekomma att bedömningen även i sådana fall sker med stöd av ortsprismaterial i större eller mindre utsträck-ning.

366 Se Riksskatteverket (1997) s. 11.

367Se a.a. s. 64. Med fältform avses (s. 65) fältens lutning och fältsidornas sträckning. Bruknings-hinder avser enligt handboken endast smärre brukningsBruknings-hinder; större Bruknings-hinder beaktas vid bestäm-ning av fältform.

135

366

365 364

Kapitel 3 Intrångsersättning

vad som är normalt ska beskaffenhetsklassen sänkas m e d ett steg. För att en avvikelse ska anses väsentligt bör den bedömas föranleda en ökning eller minskning av produk-tionskostnaderna på minst 20 procent.

En ändring av en brukningsklass leder till att riktvärdet ändras med omkring 10 procent. Den procentuella ändringen är något mindre vid höga värdenivåer. Av detta kan sålunda den slutsatsen dras att en ändring av produktionskostnaderna med 20 procent bör medföra en ändring av taxeringsvärdet med ca 10 procent. Vilken slutsats man sedan kan dra av detta när det gäller inverkan på marknadsvärdet av ett visst intrång diskuteras längre fram (s. 139).

Om vi nu rent hypotetiskt förutsätter att åkermarken värderas på detta sätt enligt en strikt tillämpning av den basvärdebaserade ortsprismetoden (K/B-metoden),3 7 0 så k o m m e r följaktligen inverkan av brukningsförhållandena (arronderingen) att få n å g o n effekt på det b e d ö m d a marknadsvärdet först när produktionskostnaderna ändras m e d minst 20 procent. Det är då som beskaffenhetsklassen ska ändras.371

En ändring av brukningskostnaden av storleksordningen 20 procent är som regel mycket stor vid ett vägintrång om man ser på enbart inverkan av försämrad fältstorlek och fältform. Men om man dessutom tar hänsyn till ägoavståndet, som kan komma att 372

ändras väsentligt på grund av ett motorvägsbygge, kan en kostnadsökning på 20 procent säkerligen uppkomma i många vägintrångsfall, speciellt om en betydande åkerareal blir avskuren.

Trots den sista anmärkningen är det tämligen uppenbart att det är många intrångssituationer som inte leder till att produktionskostnaderna ökar m e d storleksordningen 20 procent. D ä r m e d borde inte heller basvärdet påverkas.

368Se a.a. s. 66.

369 Se a.a. bilaga 2 s. 23-25.

370I praktiken kommer det dessutom, som tidigare nämnts (s. 131), säkert nästan alltid in inslag av marknadssimulering vid den slutliga marknadsvärdebedömningen.

371Det kan här vara värt att framhålla att beskrivningen av värderingsobjektet bör göras av värderaren med den noggrannhet som behövs med hänsyn till syftet med värderingen. Vid bedömning av marknadsvärdet enligt K/B-metoden innebär detta normalt att klassningen av brukningsklass bör göras av värderaren. Uppgifterna enligt fastighetstaxeringen, vilka bygger på fastighetsägarens egen bedömning, torde sålunda normalt vara allför osäkra såvida det inte är fråga om en översiktlig värdebedömning. Jfr Lantmäteriverket (1984) s. 16.

372 Bara som ett exempel kan nämnas att det största korrektionstalet för fältform i 1983 års jord-bruksnorm är 1,15 (se Vägverket, 1992, s. 20). Det är ett mått på skillnaden i brukningstid mellan ett mycket oregelbundet och ett regelbundet fält i den minsta storleksklassen (0,5-1,4 ha). Skillna-den i brukningskostnader är alltså 15 procent mellan dessa ytterligheter i fråga om fältformen. Till detta ska dock läggas att det uppkommer större produktionsförluster (ökad dubbelspridning och s.k. fältkantverkan) på det oregelbundna fältet. Räknas dessa in i produktionskostnaden, vilket

368

369

3.2 Översikt över metoder för marknadsvärdebedömning

Det borde i så fall inte leda till att fastighetens bedömda marknadsvärde påverkas; allt under förutsättningen att enbart K/B-metoden används vid värdebedömningen och att klassningen av marken görs av värderaren enligt riktlinjerna för fastighetstaxeringen.

En tänkbar förklaring till att ett visst intrång inte ger utslag i minskat marknadsvärde kan alltså ligga i själva värderingsmetodiken som sådan. Det kan dock bli olika resultat beroende på arten av intrångseffekt. Nedan behandlas därför ytterligare något ortsprismetodens tillämpning vid mark-förlust respektive övriga intrångseffekter av vägintrång.

Markförlust

Vanligtvis värderas åkermark efter ett bedömt marknadsvärde per hektar, oavsett vilken av de två beskrivna varianterna av ortprismetoden som tillämpas (K/B- eller -la-carte-metoden). Det innebär att en fastighets marknadsvärde hänförlig till åkermarken k o m m e r att stå i direkt proportion till arealen. Om denna minskar, eller är uppskattad till en mindre areal än den verkliga, så k o m m e r följaktligen även det bedömda totalvärdet att minska i motsvarande grad.

Det som sagts nu är väl närmast en självklarhet, m e n det kan ändå vara bra att ha denna utgångspunkt klar. Det är två frågeställningar som kan behöva kommenteras m e d anledning av detta faktum.

Den ena kan säga hänga s a m m a n m e d mätnoggrannheten för arealen. Ett argument som ibland brukar k o m m a upp är att det inte ligger någon exakt uppskattning av åkerarealen till grund för det bedömda marknadsvärdet.

M a n utgår kanske ofta från taxeringsuppgifterna, som anger arealen i hela hektar, eller också görs uppskattningen på ett halvt hektar när. Numera torde dock detta argument ha mindre bärighet än tidigare, eftersom det görs en noggrann arealmätning i samband m e d ansökan om EU-stöd. Detta hindrar naturligtvis inte att köpeskillingen ändå kan k o m m a att bestämmas utifrån en mer schablonmässigt uppskattad areal.

Det kan alltså i och för sig vara ett hållbart argument, att om arealen har minskat på grund av att några kvadratmeter har tagits i anspråk för exempelvis en allmän väg, så borde inte detta påverka marknadsvärdet på en stor lantbruksfastighet, m e d hänsyn alltså till att arealförlusten inte skulle f utslag på den prispåverkande arealen. M e n mot detta står det välkända uttalandet i förarbetena till expropriationslagen om att ersättning ändå ska utgå i ett sådant fall, eftersom en köpare inte skulle vara beredd att avstå från någon del av fastigheten utan reduktion av priset.³⁷³ Därmed är vi dock

Seprop. 1971:122 s. 189. Jfr ovans. 98.

137

373

à

å

Kapitel 3 Intrångsersättning

tillbaka till marknadsvärdets tolkning i ersättningssammanhang, vilket ska behandlas längre fram.

Den andra frågan gäller huruvida ortsprismetoden ger ett relevant värdemått. Det marknadsvärde som m a n får g e n o m tillämpning av ortspris-metoden motsvarar nämligen i princip den genomsnittliga prisnivån för förvärv av hela fastigheter eller i bästa fall tillskottsförvärv.374 Prisstatistiken fångar alltså inte upp marginalvärdet vid avstående av mark, dvs. det värde som ska ligga till grund för intrångsersättning. Det senare värdet bör i det enskilda fallet innefatta även sådan marknadsvärdeminskning som orsakas av att byggnader blir överdimensionerade.^{3 7 5} Det är inte alls säkert att detta värde stämmer överens med marginalvärdet vid tillskottsförvärv beroende på omständigheterna i det aktuella fallet.

Rent praktiskt, vid utformande av en värderingsmetod, kan det dock för-modligen ändå vara den bästa lösningen att utgå från ett genomsnittsvärde, som sedan korrigeras för varje enskilt fall. Korrektionen bör göras m e d ett belopp s o m i princip motsvarar den del av anpassningsersättningen som avser ersättning för byggnader.376

Det kan här vara på sin plats att knyta an till värderingsmodellen i figur 12 i avsnitt 2.7. Intrångseffekten markförlust orsakar en ekonomisk skada som primärt kan uttryckas som minskade inkomster.3 7 7 Sedan är nästa steg i modellen att utifrån denna skada bestämma intrångsersättning och annan ersättning, m e n när det gäller inverkan på marknadsvärdet av markförlusten blir det alltså ett annat förfarande. Just markförlust är annars ett typexempel

374

Givetvis bör som jämförelsematerial i första hand användas tillskottsförvärv av ren åkermark.

Men det är ju inte säkert att det finns ett tillräckligt stort antal förvärv från orten, varför man kan nödgas ta till K/B-tal för hela lantbruksfastigheter. Enligt SCB:s fastighetsprisstatistik utgör tillskottsförvärv av obebyggda lantbruksenheter en mindre del av totala antalet förvärv. Statistiken för år 2000 visar att av totalt nära 3 000 förvärv av taxerade lantbruksenheter (inkl. skogsmark) utgjorde obebyggda fastigheter ca 550 stycken (ca 28 procent). Och då är att märka att tillskotts-förvärv av ren jordbruksmark torde utgöra en ringa del av de obebyggda enheterna för landet som helhet. Av t.ex. de totalt 386 sålda enheterna i Skåne län var 39 obebyggda (ca 10 procent). Av statistiken detta år framgår att K/B-talet (medianvärdet) var endast obetydligt högre för de obebyggda ("tillskottsförvärven") än för de bebyggda enheterna för landet som helhet (1,96 respektive 1,89). För Skåne däremot var skillnaden större(2,40 respektive 1,99), vilket pekar på att marknadsvärdenivån på jordbruksmark ligger högre för tillskottsförvärv.

Anpassningsförluster i fråga om arbetskraft och maskiner avser däremot inte fast egendom, varför sådana förluster inte heller är av den arten att de kan inverka på marknadsvärdet. Det är en annan sak, vilket förtjänar att understrykas, att underutnyttjad arbetskraft eller maskinpark kan ha en höjande inverkan på marginalvärdet eller priset vid tillskottsförvärv. Jfr Norell (1998) s 19 ff.

376

377Se vidare nedan s. 184 ff. om principerna för korrigering.

Jfr ovan s. 124 om skadebegreppet i värderingsmodellen. Se vidare avsnitt 4.4.2 om de effekter

3.2 Översikt över metoder för marknadsvärdebedömning

på en effekt som är av den arten att den kan ge upphov till båda slagen av ersättningar, dvs. den kan leda till såväl en marknadsvärdeminskning som en övrig skada.³⁷⁸ Huruvida det uppkommer en skada eller inte utöver marknadsvärdeminskningen får bedömas utifrån minskningen av avkast-ningsvärdet, beräknat enligt de kalkylprinciper som k o m m e r att behandlas i kapitel 4.

Avslutningsvis, för att återknyta till frågan om ortsprismetodens använd-barhet, kan sägas att metoden inte ensam torde kunna ligga till grund för att bestämma marknadsvärdeminskningen orsakad av markförlusten. Ortspris-metoden behöver oftast kompletteras med bedömningar enligt andra metoder, främst som nämnts vad gäller inverkan av överdimensionerade ekonomibyggnader. M e n ett ortsprismaterial utgör å andra sidan alltid ett bra, för att inte säga nödvändigt inslag i värderingen.